OGH 10Ob88/18s

Spruch:

I. Die bezüglich der 80. klagenden Partei eingebrachte (weitere) Revisionsschrift der beklagten Parteien (ON 82), wird als unzulässig zurückgewiesen.

II. Der Revision wird Folge gegeben.

Die angefochtene Entscheidung wird dahin abgeändert, dass das Urteil des Erstgerichts unter Einschluss der bereits in Rechtskraft erwachsenen Entscheidung hinsichtlich der 78. klagenden Partei insgesamt hinsichtlich der 1.–4., der 6.–26., der 30.–53., der 55.–65., der 67.–72., der 74.–83. und der 85.–92. klagenden Parteien wiederhergestellt wird.

Die Kostenentscheidung bleibt dem Erstgericht vorbehalten.

Entscheidungsgründe:

I. Jeder Partei steht nur eine einzige Rechtsmittelschrift oder Rechtsmittelgegenschrift zu. Weitere Rechtsmittelschriften oder Rechtsmittelgegenschriften, Nachträge oder Ergänzungen sind auch dann unzulässig, wenn sie innerhalb der gesetzlichen Frist eingebracht werden (RS0041666). Der Einmaligkeitsgrundsatz gilt auch dann, wenn über mehrere zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbundene Rechtsstreitigkeiten mit einem Urteil erkannt wurde. Daran kann die Vertretung einer Partei durch zwei verschiedene Rechtsanwälte (wie hier die Vertretung der Beklagten gegenüber dem 80. Kläger) nichts ändern (2 Ob 259/02f; RS0041666 [T1, T19]). Die von der zweiten Beklagtenvertreterin einen Tag nach Einbringung der Revision durch den ersten Beklagtenvertreter bezüglich des 80. Klägers (der im Kopf der Revisionsschrift des ersten Beklagtenvertreters genannt ist) eingebrachte Revision war daher als unzulässig zurückzuweisen.

II. A) In der Sache ist vorweg auszuführen:

Bezüglich der 78. Klägerin ist das Urteil des Erstgerichts unangefochten in Rechtskraft erwachsen.

Aufgrund gemeinsamer (auch noch im Rechtsmittelverfahren gemäß den § 483 Abs 3, § 513 ZPO zulässiger) Ruhensanzeigen ist zwischen den 5., 27.–29., 54., 66., 73. und 84. klagenden Parteien und den Beklagten Ruhen des Verfahrens eingetreten.

In den Revisionsbeantwortungen der Klagevertreter Ing. Mag. Dr. Hansély und Mag. Pogorzelski wird das Ableben der 44. Klägerin und des 50. Klägers mitgeteilt. Im Hinblick darauf, dass diesbezüglich keine Urkunden vorgelegt wurden, hat eine Berichtigung der Parteienbezeichnung im Rechtsmittelverfahren zu unterbleiben.

B) Die Beklagten sind Eigentümer der Liegenschaft EZ ***** KG *****, nunmehr bestehend aus dem Grundstück *****, auf dem sich ein Baggersee befindet. Diese Liegenschaft ist in Badeparzellen unterteilt, die an die Kläger bzw deren Rechtsvorgänger vermietet wurden.

Die Kläger (bzw ihre Rechtsvorgänger) errichteten auf den Badeparzellen bauliche Objekte, die (unstrittig) Superädifikate sind. Alle Superädifikate auf der Liegenschaft verfügen über eine gemeinsame Versorgung mit Strom, Abwasser, Wasser, gemeinsame Postkästen und eine gemeinsame Einfahrt samt Straßennetz. Der Stromanschluss war bereits im Jahr 1968 vorhanden. In den 1980er Jahren war die Liegenschaft zumindest zwei Grundbuchskörpern zugeordnet, im Laufe der 1990er Jahre wurden diese zu einem Grundbuchskörper zusammengelegt.

Die Mietverträge, die ab dem Jahr 1986 abgeschlossen wurden – auf deren Wortlaut noch eingegangen wird – weisen einen Beendigungszeitpunkt mit 31. 12. 2015 auf. Sämtliche Kläger haben in den Jahren 2015 und 2016 Schreiben an die Beklagten gerichtet, in welchen sie die Verlängerung ihrer Mietverträge um ein Jahr begehrt haben. Die Beklagten haben diese Verlängerung abgelehnt.

Die Kläger begehren im Revisionsverfahren noch – im Wesentlichen gleichlautend – die Feststellung, dass die von ihnen oder ihren Rechtsvorgängern abgeschlossenen Bestandverträge in unbefristete Mietverhältnisse übergangenen seien, die den Kündigungsschutzbestimmungen des MRG unterlägen. Sie brachten dazu im Wesentlichen vor, sei seien entweder bereits seit den 1960er Jahren (damals seien unrichtig als „Pachtverträge“ bezeichnete Mietverträge mit einer unzulässigen Befristung von ca 20 Jahren abgeschlossen worden, die am 28. 2. 1983 enden sollten) Mieter oder in die bestehenden Mietverträge eingetreten. 1983 sei es nicht zu einer Vertragsbeendigung gekommen, sondern seien die Bestandverhältnisse fortgesetzt worden. Bis zum Jahr 1986 sei eine schriftliche Vereinbarung über eine weitere Befristung nicht geschlossen worden. Es lägen daher unbefristete Bestandverhältnisse vor.

Die Kläger seien im Rahmen eines vertraglich vereinbarten Präsentationsrechts berechtigt gewesen, einen Käufer zum Eintritt in den laufenden „Pachtvertrag“ vorzuschlagen, sämtliche derart vorgeschlagene Rechtsnachfolger seien in der Vertragskette von den Vermietern auch akzeptiert worden. Die Vermieter hätten keinerlei Kaufinteresse am Superädifikat geltend gemacht. Die Rechtsnachfolger seien in das laufende Pachtverhältnis, in Wahrheit in das 1986 geänderte andauernde Mietverhältnis eingetreten.

Bei den ab 1986 abgeschlossenen Mietverträgen handle es sich nicht um Neuverträge, sondern um die Fortsetzung der ursprünglich abgeschlossenen Mietverhältnisse zu geänderten Nebenbestimmungen. Die Kläger hätten auf den jeweiligen Mietparzellen mit Zustimmung der Beklagten jeweils ein Superädifikat mit Infrastruktur auch zu Wohnzwecken errichtet. Vor Abschluss der Mietverträge im Jahr 1986 seien die Kläger nicht darüber aufgeklärt worden, dass bereits unbefristete, den Kündigungsschutzbestimmungen unterliegende, Mietverhältnisse vorgelegen seien. Zudem habe eine Drucksituation bestanden, weil für den Fall der Nichtunterfertigung gedroht worden sei, das Bestandverhältnis zu beenden bzw einen vertragslosen Zustand zu behaupten. Um das von den Mietern selbst geschaffene Wohnobjekt nicht zu verlieren, hätten fast alle Mieter den Mietvertrag unterfertigt.

Auf die ab 1986 geschlossenen Mietverträge sei das MRG analog anzuwenden, weil die von den Mietern errichteten Superädifikate der relativ dauernden Wohnversorgung der Mieter dienen sollten. Die Badeparzellen seien von zahlreichen Mietern von Anfang an auch ganzjährig benützt worden. Es gebe gemauerte Häuser, die geeignet seien, der Wohnversorgung auch im Winter zu dienen. Die ganzjährige Nutzung zu Wohn‑ und Erholungszwecken sei auch vereinbart gewesen.

Weder die Ausnahmebestimmung des § 1 Abs 2 Z 4 MRG für Ferienwohnungen noch jene des § 1 Abs 2 Z 5 MRG gelange zur Anwendung. § 1 Abs 2 Z 5 MRG gelte nur für nach dem 31. 12. 2001 geschlossene Verträge, nicht aber für bloße Verlängerungen nach diesem Zeitpunkt. Die 145 Objekte, die auf den Badeparzellen errichtet seien, stellten eine wirtschaftliche Einheit gleich einem Zinshaus dar, nicht aber Ein‑ oder Zweiobjekthäuser. Die wirtschaftliche Einheit ergebe sich nicht nur daraus, dass sich die Mietobjekte auf demselben Grundstück befänden; sie würden auch über eine gemeinsame Versorgung mit Strom und Wasser, Abwasserentsorgung, gemeinsame Postkästen und eine gemeinsame Einfahrt samt Straßennetz verfügen. Die Infrastruktur sei einheitlich über den Seeverein von den Mietern geschaffen worden. Es bestehe auch eine rechtliche Einheit, weil schon sämtliche „Pachtverträge“ aus den 1960er Jahren inhaltsgleich geschlossen worden seien, was auch für das Vertragswerk von 1986 gelte. Die rechtliche Einheit ergebe sich auch aus der Organisation im einheitlichen Seeverein, der für die Mieter gegenüber dem örtlichen Wasser‑ und Abwasserverband auftrete. Die Ansiedlung von Familien als Hauptwohnsitz sei auch ein Anliegen der Vermieter gewesen, was sich aus deren Ersuchen an die Gemeinde vom 8. 4. 1994 zur Änderung der baurechtlichen Bestimmungen ergebe.

Die bei Abschluss der Mietverträge vereinbarte Befristung mit 31. 12. 2015 sei daher nicht durchsetzbar gewesen.

Die Formulierung des Vertragstextes stamme von den Beklagten. Undeutlichkeiten seien zu deren Lasten auszulegen. Die Beklagten seien gewerbliche Vermieter, die Kläger Verbraucher, die hier strittigen Mietverträge, gleichförmige Vertragsmuster. Die in den Mietverträgen enthaltene Befristung verstieße gegen zwingendes Recht, insbesondere gegen §§ 879 Abs 3, 864a ABGB, § 6 KSchG.

Das Feststellungsinteresse sei gegeben, weil in den bereits anhängigen Übergabeverfahren nur über den Beendigungszeitpunkt 31. 12. 2015 abgesprochen werde, nicht aber über die hier geltend gemachten Ansprüche.

Die Beklagten hielten dem insbesondere entgegen, dass auf die Mietverhältnisse der Kläger das MRG nicht anwendbar sei und die Befristungen jeweils wirksam vereinbart worden seien. Die Mietverhältnisse seien mittlerweile beendet, sodass auch das Feststellungsinteresse fehle. Die auf den Parzellen errichteten Superädifikate sollten keineswegs der relativ dauernden Wohnversorgung der Kläger dienen, sondern ausschließlich Erholungs‑ und Ferienzwecken. Die Kläger hätten ihre Hauptwohnsitze auch nicht am See. Die Anwendbarkeit des MRG wäre daher gemäß § 1 Abs 2 Z 4 MRG ausgeschlossen. Es sei nicht richtig, dass sämtliche Badeparzellen in ihrer Gesamtheit eine wirtschaftliche Einheit bildeten und daher Wohnungen in einem Mehrparteienhaus gleichzuhalten seien. Die Superädifikate der Kläger seien baulich getrennt auf ihren jeweiligen Parzellen errichtet worden, sie wiesen ein unterschiedliches Alter und einen unterschiedlichen Erhaltungszustand auf. Für nach dem 31. 12. 2001 abgeschlossene Verträge komme daher auch § 1 Abs 2 Z 5 MRG zur Anwendung. Auch in den bereits vor 1986 abgeschlossenen „Pachtverträgen“ seien bereits wirksame Befristungen vereinbart worden. Die ab 1986 neu abgeschlossenen Verträge seien intensiv ausverhandelt worden, viele Bestimmungen seien auf Formulierungswünsche der Mieterseite zurückzuführen, so etwa auch Pkt XIII des Mietvertrags. Das den Klägern eingeräumte Vormietrecht hindere die Wirksamkeit der vereinbarten Befristung nicht. Da das MRG nicht anwendbar sei, hätten Befristungen auch mündlich vereinbart werden können.

Das Erstgericht wies die zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbundenen Klagebegehren ab. Es legte seiner Entscheidung unter anderem folgende – nicht angefochtene – Feststellungen zugrunde:

Die an die Kläger vermieteten Badeparzellen sind rund um den See – einen Badeteich – angeordnet, sie weisen weit überwiegend einen direkten Zugang zum See auf.

Der See bildete sich, nachdem der Vater des Erstbeklagten Anfang der 1960er Jahre Schotter abgetragen hatte. Zu diesem Zeitpunkt lag ein Großteil des Sees im Gemeindegebiet ***** (Gemeinde), der restliche See im Katastralgemeindegebiet ***** (Nachbargemeinde). Der Vater hatte die Idee, das Gebiet rund um den See in Parzellen zu teilen und an Interessierte in Bestand zu geben. Auf den vom Vater des Erstbeklagten „verpachteten“ Badeparzellen wurden seitens der „Pächter“ Badehütten bzw Bungalows (Superädifikate) errichtet, dies – auch – in Massivbauweise. Die „Pachtverträge“ waren mit 28. 2. 1983 befristet.

Nach dem Auslauf der „Pachtverträge“ mit 28. 2. 1983 beschlossen der Vater des Erstbeklagten und seine Ehefrau, mit den Bestandnehmern neue Verträge abzuschließen.

Aus diesem Grund übermittelte der Vater des Erstbeklagten in einem Schreiben vom 29. 2. 1984 einen Entwurf eines neuen „Pachtvertrags“ an die damaligen Bestandnehmer und hielt zur Vertragsdauer fest, dass seiner Meinung nach jede „Ver‑ und Pächtergeneration“ die Möglichkeit haben sollte, sich den jeweiligen Erfahrungen der Zeit anzupassen. Es gab dann Gespräche, die bestehenden Senkgruben durch einen Kanal zu ersetzen, und über die Tragung der dadurch entstehenden Kosten. Dies war mit ein Grund, warum es zu einer Verzögerung des Abschlusses der neuen Mietverträge kam.

In einem Schreiben vom 15. 3. 1986 teilte der Vater des Erstbeklagten unter der Überschrift „Was bringt der neue Vertrag?“ den damaligen Bestandnehmern mit, dass die Bedingungen gegenüber dem alten Vertrag deutlicher ausgelegt wurden, eine lange Laufzeit gewählt wurde, die größte Sicherheit durch Eintragung im Grundbuch besteht und die Jahresmiete im neuen Vertrag einmalig um 25 % angehoben werden soll.

Zumindest an den „Seeverein“ wurde ein Vertragsentwurf übermittelt, der bereits eine Befristung des Bestandverhältnisses mit 31. 12. 2015 vorsah. Unter anderem sollte die „vertragsgegenständliche Parzelle“ nach Pkt IV dieses Entwurfs zu „Erholungszwecken“ dienen. Nach Pkt XIII Abs 2 des Entwurfs sollten die Vermieter verpflichtet sein, die auf dem Mietobjekt befindlichen Baulichkeiten im Fall, dass das Mietverhältnis nicht zu analogen Bedingungen mit dem Mieter fortgesetzt werde, um die Hälfte des Schätzwerts käuflich abzulösen.

Der „Seeverein“ bemerkte dazu am 17. 3. 1986

„Bemerkungen zum Entwurf des Mietvertrages

Die Vermieter fordern ua eine 25%ige Erhöhung des zuletzt bezahlten Zinses sowie eine Verpflichtung zur anteilsmäßigen Übernahme der mit dem Seeverein der Mieter abzustimmenden Kosten für Kanal, Wasserleitung, etc und bieten dafür im wesentlichen

a) einen neuen Mietvertrag mit 30‑jähriger Laufzeit

b) eine Eintragung der Mietrechte im Grundbuch, wodurch diese für den auf die gesamte Laufzeit abgesichert werden

c) ein Weitergaberecht des Mieters gemäß Punkt IV sowie ein Vorkaufsrecht und Vormietrecht des Mieters gemäß Punkte XII und XIII

Der obige Entwurf des Vertrages wurde vom Vereinsvorstand entsprechend dem Auftrag der Generalversammlung vom 1. 9. 1984 am letzten Freitag schließlich mit den Vermietern in allen Punkten abgestimmt. Der Vertragsentwurf wird in der Generalversammlung des Seevereins am 21. d. M. im einzelnen erörtert.“

Eine (mit Vertretern des „Seevereins“ besprochene) Änderung betraf Punkt XIII des Mietvertragsentwurfs. Die Vertreter des „Seevereins“ wollten die Regelungen aufnehmen, dass dann, wenn kein neuer Mietinteressent auftritt, die bisherigen Mieter berechtigt seien, die Verlängerung des Bestandverhältnisses um ein weiteres Jahr zu begehren, sowie dass nicht nur die Hälfte des Schätzwerts (des Superädifikats), sondern der volle Schätzwert bei Ablöse geleistet wird. Der Vater des Erstbeklagten stimmte den Änderungswünschen zu. Die ebenfalls letztlich in den Mietvertrag aufgenommenen Vorschläge, eine Befristung bis zum 31. 12. 2015 und eine Erhöhung des Bestandzinses um rund 28 % vorzunehmen, kamen vom Obmann des „Seevereins“. In der Zeit zwischen dem Auslaufen der „Pachtverträge“ und dem Abschluss der neuen Mietverträge zahlten die „Pächter“ weiterhin den bisherigen Zins.

In den schlussendlich ab dem Jahr 1986 unstrittig für sämtliche streitgegenständlichen Parzellen abgeschlossenen Mietverträgen, welche auf Basis der Vorschläge des Vaters des Erstbeklagten und des „Seevereins“ von einem Notar zusammengefügt bzw finalisiert wurden, finden sich (unter anderem) folgende einheitliche Bestimmungen:

„II.

Das Bestandverhältnis hat am [...] begonnen und wird für die Zeit bis 31. 12. 2015 [...] abgeschlossen.

[...]

IV.

Die vertragsgegenständliche Parzelle dient im Rahmen der behördlichen Genehmigungen zu Wohn‑ und Erholungszwecken und darf nur von dem (den) Mieter(n) und seinen (ihren) Angehörigen benützt werden. Jede entgeltliche oder unentgeltliche Überlassung des Mietobjektes an dritte Personen ist nur nach vorher eingeholter schriftlicher Zustimmung der Vermieter gestattet.

Will der Mieter das Mietverhältnis vorzeitig beenden, so sind die Baulichkeiten zunächst den Vermietern zum Kauf anzubieten. Sollten diese die Baulichkeiten zu dem vom Mieter geforderten und vom Nachfolger gebotenen Kaufpreis nicht binnen 30 Tagen ab Einlangen des betreffenden Anbotes beim Vermieter erwerben wollen, ist der Mieter berechtigt, einen an seine Stelle tretenden neuen Mieter namhaft zu machen und die Vermieter sind verpflichtet, diesen zu akzeptieren, wenn er in alle Bestimmungen dieses Vertrages eintritt, gegen ihn keine begründeten Bedenken bestehen und an die Vermieter eine zusätzliche Zahlung in der Höhe der dreifachen laufenden Jahresmiete zuzüglich Umsatzsteuer entrichtet wird.

Verlangt der Mieter, da ss an seiner Stelle sein Ehegatte bzw seine Eltern oder Nachkommen in den Vertrag eintreten, so entfällt diese zusätzliche Zahlung an die Vermieter.

Der (die) Mieter verpflichtet(n) sich, die von den Vermietern herausgegebene Seeordnung, sowie die Vorschriften für die Verbauung striktest einzuhalten. [...]

Der (die) Mieter hat (haben) zusammen mit den anderen Mietern Sicherheitsvorkehrungen für den Badebetrieb zu schaffen. [...]

VI.

Die Müllabfuhr, Senkgrubenentleerung und die Instandhaltung der Einfriedung der Parzelle, Straßen, Wege und der Abstellplätze gehen zu Lasten des (der) Mieter(s) wobei die Vermieter die Unkosten in diesem Zusammenhang im Einvernehmen mit dem Seeverein verrechnen werden. Der/die Mieter ist/sind verpflichtet, für die Herstellung und Instandhaltung von Lichtleitung, Kanal Trinkwasserversorgung und Kläranlage sowie für eine allfällige Haupteinfriedung anteilsmäßig, dh entsprechend der Anzahl der Parzellen aufzukommen, wobei ein Teil dieser Kosten entsprechend einer noch zu treffenden Vereinbarung von den Vermietern getragen wird. [...]

VIII.

Soweit in diesem Vertrag nichts anderes vereinbart wurde, gehen alle Rechte und Verbindlichkeiten aus demselben auf die Erben, bzw Rechtsnachfolger der Vertragsparteien über. [...]

XIII.

1) Wenn die Vermieter nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer das Mietobjekt zu neuen Bedingungen weiter vermieten wollen, steht dem/den Mieter(n) das Vormietrecht zu, wobei bei der Bemessung des neuen Mietzinses davon auszugehen ist, da ss der neue Mieter die Baulichkeiten auf dem Mietobjekt dem alten Mieter um den Schätzwert (Abs 3) käuflich abzulösen hat. Der Inhalt des vorgesehenen neuen Mietvertrages ist dem/den bisherigen Mieter(n) von den Vermietern schriftlich bekanntzugeben, wobei der Mieter die Ausübung seines Vormietrechtes binnen dreißig Tagen durch Abfertigung eines an die Vermieter gerichteten Einschreibebriefes ausüben kann.

Tritt kein neuer Mietinteressent auf, ist der bisherige Mieter berechtigt, die Verlängerung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen jeweils um ein weiteres Jahr zu begehren. Tut er dies nicht, wird also das Mietverhältnis weder von ihm noch einem neuen Mieter im Sinne des Absatzes eins fortgesetzt, fallen die auf dem vertragsgegenständlichen Grundstücksteil stehenden Baulichkeiten entschädigungslos an die Vermieter.

2) Sollten die Vermieter das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer nicht mehr zu anal ogen Bedingungen mit dem/den Mieter(n) fortsetzen wollen, sind sie verpflichtet, die auf dem Mietobjekt befindlichen Baulichkeiten dem/den Mieter(n) um den vollen Schätzwert (Abs 3) käuflich abzulösen. Das Vormietrecht ist in diesem Fall erloschen, ebenso das nur für die Vertragsdauer geltende Vorkaufsrecht.

3) Der Schätzwert ist zum Stichtag der Schätzung von dem Sachverständigen festzustellen, der an erster Stelle in der betreffenden Branchenliste des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien aufscheint. Die Kosten werden je zur Hälfte getragen.“

Im Juni 1986 lud der damalige Obmann des „Seevereins“ zur ordentlichen Hauptversammlung des Vereins ein. In einem handschriftlich verfassten Bericht des Obmannes findet sich Folgendes:

„Bericht des Obmannes!

Wegen der lang andauernden Mietvertragsverhandlungen mit [dem Vermieter] und diesen Gründen immer weiter in den Herbst verschobenen Termins und vor allem keinen für uns akzeptablen Vertrag hat es der Vorstand vorgezogen, die Hauptversammlung auszusetzen. Es wurde ja dann im Februar eine außerordentliche Hauptversammlung wegen des Mietvertragsentwurfes abgehalten. Bei dieser Hauptversammlung wurde dem Vorstand das Vertrauen mit Einstimmigkeit angenommen und endlich sowie der Vertrag ausgestellt, unterschrieben vergebührt, dadurch ist bis zum Jahre 2015 Ruhe. [...]“

In einem Schreiben vom 8. 4. 1994 an die Gemeinde ersuchten der Erstbeklagte und seine Schwester, die zwischenzeitig das Eigentum der gegenständlichen Liegenschaft erworben hatten, um Ausdehnung der Benützungsbewilligung für den See von bisher April bis Oktober auf das ganze Jahr. Im September 1995 erfolgte eine Änderung der Bebauungsvorschriften der Gemeinde dahingehend, dass die halbjährliche Benützbarkeit ersatzlos gestrichen wurde. In der diesbezüglichen Verordnung findet sich unter Abschnitt III., „Bauland“, folgende Flächenwidmung: „Das im Plan ausgewiesene Bauland‑Sondergebiet ist als bewohnbares Bade‑Bungalow‑Sondergebiet gewidmet.“ Hingegen durften jene Badehütten bzw Bungalows, die sich in der Nachbargemeinde befanden, nach wie vor nur während der Zeit vom 15. 4. bis 15. 10. jeden Jahres bewohnt werden.

Im November 2001 ersuchten 13 Mieter, darunter der 52. Kläger, der 53. Kläger, der 60. Kläger und der 80. Kläger, die Gemeinde um eine Änderung der Bebauungsbestimmungen, um durch eine „Vergrößerung bzw. Aufstockung der Häuser […] eine Größe zu erreichen, die […] ein ganzjähriges Wohnen bzw den Hauptwohnsitz erlaubt“.

Da die Nachbargemeinde nicht bereit war, die Bebauungsvorschriften abzuändern, wurde unter maßgeblichem Betreiben und Engagement des 52. Klägers in Folge zwischen den Gemeinden ein Flächentausch dahingehend vereinbart, dass in Zukunft alle Badeparzellen in der Gemeinde liegen. Die diesbezügliche Grenzänderung wurde 2006 von der ***** Landesregierung genehmigt und 2007 in Geltung gesetzt. In Folge wurden die Bebauungsvorschriften entsprechend abgeändert.

Die Beklagten bzw deren Rechtsvorgänger erteilten zu sämtlichen Bauten, die sich zurzeit am See befinden, ihre Genehmigung. Derzeit haben der 14. Kläger, die 20. Klägerin, der 21. Kläger, der 23. Kläger, die 24. Klägerin, der 52. Kläger, der 53. Kläger, die 74. Klägerin, der 76. Kläger, die 77. Klägerin, der 80. Kläger und der 87. Kläger ihre Hauptwohnsitze am See. Sämtliche andere Kläger haben am See lediglich einen Nebenwohnsitz begründet.

Das Erstgericht traf in weiterer Folge Feststellungen zu den einzelnen Vertragsverhältnissen der Kläger. Daraus ist (im Zusammenhalt mit dem jeweiligen Spruch des Erstgerichts) festzuhalten, dass die Kläger bzw deren Rechtsvorgänger mit den Rechtsvorgängern der Beklagten bzw den Beklagten beginnend ab 1986 Mietverträge über Badeparzellen abschlossen bzw dass die Kläger in solche Verträge zu einem späteren Zeitpunkt eingetreten sind.

Im Rahmen der rechtlichen Beurteilung führte das Erstgericht dazu aus, dass seitens der Parteien ausdrücklich außer Streit gestellt worden sei, dass die Mietverträge, welche ab dem Jahr 1986 geschlossen wurden, für sämtliche streitgegenständliche Badeparzellen abgeschlossen worden seien.

Das Erstgericht bejahte das Feststellungsinteresse der Kläger, weil den Feststellungsklagen gegenüber den von den Beklagten eingebrachten Übergabsaufträgen eine weitergehende Streitbereinigungswirkung zukomme. Ausgehend von den von ihm getroffenen (teilweise jedoch angefochtenen) Feststellungen verneinte das Erstgericht die analoge Anwendung des MRG auf die vorliegenden Bestandverhältnisse, weil die Vermietung der Badeparzellen nicht zu Wohn‑ oder Geschäftszwecken, sondern zu Freizeit‑ und Erholungszwecken erfolgt sei. Auf die faktische Nutzung der Superädifikate zur Befriedigung eines dauernden Wohnbedürfnisses sei nicht abzustellen. Die vereinbarten Vertragszwecke seien auch nicht nachträglich durch das Ersuchen der Vermieter von 1994 um Ausdehnung der Benützungsbewilligung für das ganze Jahr verändert worden, weil es lediglich darum gegangen sei, den Klägern die Nutzung der Superädifikate für Erholungs‑ und Freizeitzwecke während des ganzen Jahres zu ermöglichen. Sämtliche Kläger, deren Mietvertrag vor dem 1. 3. 1994 abgeschlossen worden sei, fielen unter die Ausnahmebestimmung des § 1 Abs 2 Z 4 MRG; diese Ausnahmebestimmung sei auch auf sämtliche Kläger anwendbar, deren Mietverträge später abgeschlossen worden seien und die lediglich einen Nebenwohnsitz am See aufwiesen. Für die nach dem 31. 12. 2001 abgeschlossenen Mietverträge sei auch die Ausnahmebestimmung des § 1 Abs 2 Z 5 MRG anwendbar. Es existierten zwar für die Badeparzellen gemeinsame Versorgungseinrichtungen; zwischen den einzelnen Superädifikaten bestehe jedoch eine klare bauliche Trennung. Sie seien daher trotz des Bestehens eines gemeinsamen Grundbuchskörpers nicht zusammenzuzählen. Die in den Bestandverträgen enthaltenen Befristungen seien daher wirksam.

Das von den klagenden Parteien mit Ausnahme der 78. Klägerin sowie jener klagenden Parteien, bezüglich deren bereits im Verfahren erster Instanz Ruhen vereinbart war (5., 27. und 54. klagende Partei), angerufene Berufungsgericht gab den Berufungen der (übrigen) klagenden Parteien teilweise Folge. Es änderte die Entscheidung des Erstgerichts dahin ab, dass es den Feststellungsbegehren sämtlicher klagender Parteien, dass ihre Bestandverhältnisse unbefristet seien und den Kündigungsschutzbestimmungen des MRG unterliegen, Folge gab.

Hingegen wies es das Mehrbegehren der 9., 10., 22., 23., 24., 32., 33. und 81. klagenden Parteien auf Feststellung, dass diese mit den 1986 abgeschlossenen Verträgen in Verträge ihrer Rechtsvorgänger eingetreten seien, ab. Im Umfang der Abweisung erwuchs die Entscheidung des Berufungsgerichts unangefochten in Rechtskraft.

Bereits ausgehend von den unangefochtenen Feststellungen sei die analoge Anwendung des MRG deshalb zu bejahen, weil die Badeparzellen nach dem einheitlichen Vertragstext zu „Wohn‑ und Erholungszwecken“ vermietet worden seien. Die von den Mietern errichteten Superädifikate hätten nicht bloß eine unbedeutende Hilfsfunktion. Da keine eindeutige Vermietung nur zu Freizeit‑ und Erholungszwecken erfolgt sei, gelange die Ausnahme des § 1 Abs 2 Z 4 MRG nicht zur Anwendung. Sämtliche hier zu beurteilende Bestandverträge seien vor dem 31. 12. 2001 abgeschlossen worden, die Kläger seien lediglich allenfalls zu einem späteren Zeitpunkt in schon bestehende Bestandverträge im Erbweg oder im Weg der Vertragsübernahme eingetreten. Daher gelange auch die Ausnahme des § 1 Abs 2 Z 5 MRG nicht zur Anwendung.

Nach § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG in der hier anzuwendenden Fassung vor der WRN 2000 hätten Mietverträge über Einfamilienhäuser ohne Einschränkungen befristet werden können, wenn ein unbedingter Endtermin vereinbart worden sei. Auf die Frage, ob die Superädifikate jeweils gesondert als Häuser oder die gesamte Liegenschaft als wirtschaftliche Einheit anzusehen sei, müsse hier nicht eingegangen werden, denn es fehle an der Vereinbarung eines unbedingten Endtermins. Punkt XIII des Mietvertrags sehe eine Option des Mieters vor, die vom Vermieter durch bloße Erklärung zunichte gemacht werden könne. Diese Kombination aus Verhalten des Vermieters und Mieters gewährleiste nicht den vom Gesetzgeber beabsichtigten Zweck, dass sich der Mieter auf das unbedingte Ende des Mietverhältnisses einstellen könne, weil das Auslaufen des Mietvertrags für ihn nicht absehbar sei. Dazu komme im vorliegenden Fall das Fehlen einer eindeutigen Regelung, wann und wie die jeweiligen Erklärungen abzugeben seien. Da es an einem unbedingten Endtermin fehle, sei von unbefristeten Mietverträgen auszugehen, die den Kündigungsschutzbestimmungen des MRG unterliegen. Einer Auseinandersetzung mit den von den Klägern in ihren Berufungen erhobenen Mängel‑ und Beweisrügen bedürfe es nicht.

Das Berufungsgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands hinsichtlich sämtlicher Kläger 5.000 EUR, nicht aber 30.000 EUR übersteige. Die Revision an den Obersten Gerichtshof sei zulässig, weil Klarstellungen erforderlich seien, ob die analoge Anwendung des MRG auf die Flächenmiete zur Errichtung eines Superädifikats weitere Voraussetzungen als das bloße Fehlen einer Ausnahmebestimmung des § 1 Abs 2 MRG insofern erfordere, dass das Superädifikat der „dauernden Wohnraumversorgung“ im Sinne eines ganzjährigen Hauptwohnsitzes diene, ob es sich bei der Definition des Zweitwohnsitzes in § 1 Abs 2 Z 4 MRG um eine authentische Interpretation handle, die rückwirkend auch auf vor Einführung dieser Definition gelegene Vertragsabschlüsse anzuwenden sei, und ob eine Kombination einer Option des Mieters mit einer Erklärung des Vermieters die Annahme eines unbedingten Endtermins im Sinne des § 29 MRG ausschließe.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die von den Klägern beantwortete Revision der Beklagten, mit der diese die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils anstreben.

Rechtliche Beurteilung​

Die Revision ist zulässig und berechtigt.

1.  Die Beklagten führen richtig aus, dass die Revision an den Obersten Gerichtshof im vorliegenden Fall gemäß § 502 Abs 5 Z 2 ZPO ungeachtet des (unschädlichen) Bewertungsausspruchs des Berufungsgerichts zulässig ist, weil ein Streit über das Bestandverhältnis selbst und seine wirksame Beendigung vorliegt (RS0043261). Die Ausführungen zur nach Meinung der Beklagten unrichtigen Festsetzung des Streitwerts gemäß § 10 Z 2 lit a RATG betreffen den Kostenpunkt, sodass darauf schon wegen § 528 Abs 2 Z 3 ZPO nicht einzugehen ist (RS0044233).

2.  Zur analogen Anwendung des MRG auf die vorliegenden Mietverträge:

2.1  Die Revisionswerber halten auch in der Revision an ihrer Rechtsauffassung fest, dass das MRG nicht auf die hier zu beurteilenden Bestandverhältnisse anwendbar sei. Selbst wenn das MRG aber analog anwendbar wäre, kämen die Ausnahmeregelungen des § 1 Abs 2 Z 4 und Z 5 MRG zur Anwendung.

2.2  Die selbständige Miete unbebauter Grundstücke („Flächenmiete“) liegt außerhalb des Geltungsbereichs des MRG. Nach ständiger Rechtsprechung sind jedoch aufgrund der gleichgelagerten Schutzbedürftigkeit des Mieters auf die Vermietung von Grundstücken zwecks Errichtung eines Superädifikats zu Wohn‑ oder zu Geschäftszwecken die Kündigungsschutzbestimmungen des MRG analog anzuwenden (RS0069261 ua; eine ausführliche Auseinandersetzung mit der Kritik der Lehre erfolgte in 6 Ob 88/05t wobl 2006/52, 147 [ Hausmann ]). Dasselbe gilt für Grundstücke mit schon darauf befindlichen Superädifikaten (6 Ob 306/05a; Würth/Zingher/Kovanyi , Miet‑ und Wohnrecht I 23 § 1 Rz 33). Eine nicht dem MRG unterliegende Flächenmiete liegt vor, wenn den Räumlichkeiten im Vergleich zur Fläche keine selbständige Bedeutung, sondern nur Hilfsfunktion zukommt (RS0069423), wofür es jedoch nach den Sachverhaltsfeststellungen keine Hinweise gibt.

2.3  Maßgeblich für die Beurteilung der analogen Anwendung des MRG ist im vorliegenden Fall, ob nach dem Vertragszweck die auf den Badeparzellen der Mieter errichteten (oder befindlichen) Räumlichkeiten der (relativ) dauernden Wohnraumversorgung der Kläger dienen sollten. Für eine analoge Anwendung des MRG auf ein Superädifikat, das seinem Charakter nach nicht auf Dauer errichtet wird, kommt es nicht nur auf den entsprechenden Willen des Mieters an, sondern auf die dem Vermieter erkennbare Absicht des Mieters, sich mit Hilfe des Grundstücks (relativ) dauernden Wohnraum zu schaffen (5 Ob 607/84; RS0069454). Der Begriff „dauernd“ darf nicht mit „immerwährend = ewig“ gleichgesetzt werden (8 Ob 640/88). Gemeint ist damit vielmehr die – wie ausgeführt auch dem Vermieter erkennbare Absicht des Mieters – auf unbestimmte, voraussichtlich aber lange Zeit sein Wohnungsbedürfnis mittels des gemieteten freien Grundstücks zu befriedigen ( Franz Bydlinski , Superädifikate und Kündigungsschutz, JBl 1984, 241 [247]).

2.4  Das Berufungsgericht bejahte die analoge Anwendbarkeit des MRG auf die vorliegenden Bestandverhältnisse, weil die Vermietung schon nach dem Wortlaut der Verträge „zu Wohn‑ und Erholungszwecken“, daher nicht bloß zu Zwecken der Erholung erfolgte. Aus den vom Erstgericht getroffenen Feststellungen könne keine vom Wortlaut der Verträge abweichende Parteienabsicht im Sinn einer Vermietung bloß zu Zwecken der Erholung oder Freizeitgestaltung abgeleitet werden.

2.5  Darauf muss aber, wie auszuführen sein wird, nicht näher eingegangen werden, weshalb auch die Nichterledigung der zu diesem Tatsachenkomplex in den Berufungen der Kläger erhobenen Tatsachenrügen rechtlich nicht relevant ist. Selbst wenn man nämlich im Sinn der Kläger mit dem Berufungsgericht von der analogen Anwendung des MRG auf die vorliegenden Bestandverhältnisse ausginge, ist die Befristung wirksam vereinbart und durchsetzbar.

3.  Zur ausreichenden Bestimmtheit des vereinbarten Endtermins:

3.1  Die Wirksamkeit der Befristung eines dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG unterliegenden Mietverhältnisses ist nach den jeweils maßgeblichen Übergangsbestimmungen (§ 49a Abs 1 MRG, § 49b Abs 7 MRG, § 49c Abs 6 MRG) nach der im Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung geltenden Rechtslage zu beurteilen (vgl 2 Ob 196/11d; RS0106017; RS0111549; Vonkilch in GeKo Wohnrecht I [2018] § 49a MRG Rz 1). Anzuwenden ist daher unter der Annahme der analogen Anwendung des MRG das in § 29 MRG in der anzuwendenden Fassung geltende Befristungsregime des MRG.

3.2  Für sämtliche Tatbestände des § 29 Abs 1 Z 3 MRG war (und ist) Voraussetzung für die Durchsetzbarkeit einer vereinbarten Befristung, dass der Endtermin im schriftlichen Vertrag von vornherein durch Datum oder Fristablauf bestimmt ist (RS0090569). Der Zweck der Schriftform liegt zum einen in einer Warn‑ und Aufklärungsfunktion für den Mieter, zum anderen in der Erleichterung und Sicherung des Beweises für die Befristung (RS0030289). Es genügt jede Formulierung, die der Absicht des Gesetzgebers entspricht, nämlich dass sich der Mieter von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen kann. Dies ist der Fall, wenn der Endtermin datumsmäßig angegeben ist (RS0070201). Der unbedingte Endtermin muss im Anwendungsbereich des MRG aus der Urkunde selbst hervorgehen (RS0070201 [T3]; RS0112243).

3.3  Die Beantwortung der Frage, ob zwischen den Vertragsteilen eines Bestandvertrags ein unbedingter Endtermin bestimmt vereinbart wurde, ist durch Auslegung zu ermitteln (RS0070201 [T3]). Wesentlich ist, dass dem Mieter noch vor der vertraglichen Bindung eindringlich vor Augen geführt werden soll, dass er sich auf einen Zeitmietvertrag einlässt (5 Ob 208/10i immolex 2012/4, 15 [ Prader ]). Konnte sich der Mieter, entsprechend der Intention des Gesetzgebers, darauf einstellen bzw musste er davon ausgehen, dass das Mietverhältnis ohne sein weiteres Zutun zu einem bestimmten Zeitpunkt enden werde, ist der Endtermin ausreichend bestimmt (7 Ob 168/05i wobl 2006/78, 180 [ Prader ]). Als unschädlich wurde die Einräumung einer Verlängerungsoption für den Mieter angesehen (5 Ob 26/11a immolex 2011/75, 240 [ Schlein ] = wobl 2012/6, 17 [ Vonkilch ]). Als für die Wirksamkeit der vereinbarten Befristung unschädlich wurde auch die Einräumung eines Vormietrechts qualifiziert (LG Salzburg 4. 2. 2015, 22 R 348/14a, veröffentlicht in Prader , MANZ Wohnrecht‑E 2016/34/01, bestätigt durch Zurückweisung eines Rechtsmittels durch den Obersten Gerichtshof in der nicht veröffentlichten Entscheidung 2 Ob 57/15v, s auch Prader , MRG ^5.09 § 29 E 33).

3.4  Die schriftlichen Mietverträge enthalten in Punkt II einen unbedingten, datumsmäßig feststehenden Endtermin ( Lovrek in Rummel/Lukas ⁴ §§ 1113–1115 ABGB Rz 6), den 31. 12. 2015. Daran ändern die in Punkt XIII der Mietverträge einheitlich für alle Kläger getroffenen Vereinbarungen nichts: In Punkt XIII Abs 1 der Mietverträge wird den Klägern lediglich ein Vormietrecht für den Fall eingeräumt, dass die Vermieter nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer das Mietobjekt zu neuen Bedingungen weiter vermieten wollen. In der Einräumung eines bloßen Rechts, einen neuen Mietvertrag zu neuen Bedingungen nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer abzuschließen, liegt wie ausgeführt keine befristungsschädliche Vereinbarung, weil der Mieter zu keinem Zeitpunkt im Unklaren darüber bleibt, dass der alte Mietvertrag abgelaufen ist und sich darauf auch einstellen konnte.

3.5  Punkt XIII Abs 1 der Mietverträge enthält im zweiten Teil die Bestimmung: „Tritt kein neuer Mietinteressent auf, ist der bisherige Mieter berechtigt, die Verlängerung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen jeweils um ein weiteres Jahr zu begehren“ . Dieser Fall kann nur eintreten, wenn die Vermieter überhaupt eine Neuvermietung beabsichtigen, worauf der Mieter keinerlei Einfluss hat. Insbesondere besteht weder eine Verpflichtung der Vermieter, den Bestandgegenstand neu zu vermieten (insbesondere wenn er keinen neuen Mietinteressenten hat), noch sind die Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Vertragsverlängerung zu bisherigen Konditionen anzubieten. Es ist daher nicht primär entscheidend, ob sich nach Ablauf der Befristung ein neuer Mieter findet, der sich gegenüber den Vermietern zur Anmietung der Grundfläche zu geänderten Konditionen bereit erklärt (aA Vonkilch , Von Vormietrechten, Verlängerungsoptionen und [un‑]bedingten Endterminen bei Superädifikatsflächenmietverträgen, immolex 2016, 166 [168], der sich mit einer vergleichbaren Vertragsgestaltung befasst): Entscheidend ist allein, ob die Vermieter überhaupt eine Neuvermietung anstreben, worauf der Mieter – wie ausgeführt – keinen Einfluss hat.

3.6  Dies ergibt sich auch aus Punkt XIII Abs 2 und 3 der Mietverträge im Zusammenhalt mit Punkt XIII Abs 1: Wollen die Vermieter weder neu vermieten noch das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen mit dem Mieter fortsetzen, so haben sie dem Mieter die auf dem Mietobjekt befindlichen Baulichkeiten um den vollen (!) Schätzwert käuflich abzulösen. In diesem Fall erlischt auch das Vormietrecht, woraus sich ebenfalls klar ergibt, dass die Mieter kein Recht haben, eine Verlängerung des Vertrags zu analogen Bedingungen zu begehren.

3.7  Die Mieter mussten nach den Bestimmungen der – insofern einheitlichen – schriftlichen Mietverträge daher schon bei Vertragsabschluss davon ausgehen, dass die Verträge am 31. 12. 2015 ohne ihr weiteres Zutun enden und konnten sich von vornherein darauf einstellen. Darin unterscheidet sich der vorliegende Sachverhalt von dem der Entscheidung 3 Ob 219/13x, auf die sich das Berufungsgericht stützt. Im damaligen Fall wurde die Verlängerung der Vertragsdauer durch den Bestandgeber „für den Fall eines friktionsfreien Ablaufs“ des Bestandverhältnisses zugesagt. Bei Abschluss eines solchen Vertrags kann sich ein Mieter nicht von vornherein darauf einstellen, was der Vermieter als „friktionsfreien Ablauf“ des Bestandvertrags erachten mag. Vielmehr bleibt er während der gesamten Vertragsdauer ungewiss, ob sein Verhalten „keine Friktionen“ verursacht, ob also der Vertrag tatsächlich durch Zeitablauf ohne sein Zutun endet.

3.8  Es steht unangefochten fest, dass die Kläger bzw ihre Rechtsvorgänger „ab dem Jahr 1986“ Mietverträge mit dem oben auszugsweise wiedergegebenen (insofern einheitlichen) Inhalt abgeschlossen haben. In diesen Bestandverträgen wurde nach den Feststellungen als einheitlicher Endtermin jeweils der 31. 12. 2015 vereinbart (dies gilt aufgrund des festgestellten einheitlichen Texts in Punkt II der Mietverträge auch für die 43.–47. klagenden Parteien, die selbst die Vereinbarung der Befristung mit 31. 12. 2015 vorbringen, [ON 1 in 18 C 89/16v des Erstgerichts]).

3.9  Auch der 49. Kläger begehrt die Feststellung, dass der am 20. 6. 1986 unterzeichnete Bestandvertrag in ein unbefristetes Mietverhältnis übergegangen sei. Die von ihm auch noch in der Revisionsbeantwortung aufrecht erhaltene Argumentation, der 1986 abgeschlossene Vertrag stelle lediglich eine „Verlängerung“ der zuvor abgeschlossenen Verträge dar, weicht in unzulässiger Weise von den insofern unangefochtenen und oben wiedergegebenen Sachverhaltsfeststellungen ab. So wurden in den neuen Mietverträgen ab 1986 wirtschaftlich wesentliche Änderungswünsche der Mieter von Vermieterseite akzeptiert, wie insbesondere die Vereinbarung, dass die Superädifikate nicht nur mit der Hälfte des Schätzwerts, sondern mit dem vollen Schätzwert bei Ablöse abzugelten sind. Auch haben die Kläger vorgebracht, dass (eine weitere) wesentliche Änderung im Jahr 1986 die Erlaubnis des Wohnzwecks gewesen wäre, der zwar zuvor schon gelebt worden sei, aber nicht aus den „Pachtverträgen“ explizit hervorgehe. Noch in der Berufung argumentierte der 49. Kläger, dass die Mieter unter einem gewissen „Druck“ gestanden seien, die Verträge 1986 abzuschließen, weil in den Altverträgen der wertersatzlose Zufall der Superädifikate an die Vermieter vorgesehen gewesen sei: Auch daraus ergibt sich, dass nicht von wirtschaftlich als Einheit anzusehenden „Kettenverträgen“ ausgegangen werden kann (vgl RS0070355). Der behauptete sekundäre Verfahrensmangel, es fehlte eine Feststellung, dass das Mietverhältnis des 49. Klägers bereits „vor dem 31. 12. 1967“ (den genauen Zeitpunkt nennt der 49. Kläger nicht) begründet worden sei, liegt daher nicht vor.

3.10  Da nach den Verfahrensergebnissen gegenüber den Klägern bereits Übergabeverfahren eingeleitet wurden, ist auch nicht von einer stillschweigenden Verlängerung der Bestandverträge im Sinn von §§ 1114 f ABGB, § 569 ZPO auszugehen.

3.11  Auch bei Verneinung der analogen Anwendung des MRG auf die vorliegenden Bestandverträge wäre von der wirksamen Vereinbarung einer Befristung auszugehen. Gemäß § 1113 ABGB kann die Befristung eines Bestandvertrags ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart werden. Der unbedingte Endtermin muss nach § 1113 ABGB nicht aus der Mietvertragsurkunde selbst hervorgehen ( Iro/Rassi in KBB ⁵ §§ 1113–1115 ABGB Rz 1; Lovrek in Rummel/Lukas ⁴ §§ 1113–1115 ABGB Rz 3).

3.12  Zwischenergebnis: Auch unter Zugrundelegung einer analogen Anwendung des MRG auf die vorliegenden Mietverträge liegt als (erste) Voraussetzung für eine wirksam vereinbarte Befristung die im schriftlichen Vertrag getroffene Vereinbarung eines unbedingten, datumsmäßig feststehenden Endtermins vor.

4. Durchsetzbarkeit der vereinbarten Befristung:

4.1  Es bedarf daher der Prüfung, ob die ausreichend bestimmten schriftlichen Befristungsvereinbarungen auch im Hinblick auf die vereinbarte Dauer durchsetzbar sind. Die Beklagten machen in der Revision geltend, dass selbst bei Anwendung des MRG auf die Bestandverträge der Kläger von einer wirksamen Befristungsvereinbarung im Sinn des § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG in der „1986 geltenden“ Fassung auszugehen sei, weil die Verträge durch Ablauf der bedungenen Zeit erloschen seien. Nur im Fall einer Vertragsverlängerung solle den Mietern ein Vormietrecht zustehen, dies stelle keine unzulässige Bedingung dar.

4.2  § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG in der hier anzuwendenden Fassung vor der WRN 2000 lässt eine wirksame Vereinbarung der Befristung eines Hauptmietvertrags nur unter der weiteren Voraussetzung zu, dass sie in einem Hauptmietvertrag über eine Wohnung in einem Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen im Sinn des § 1 Abs 4 Z 2 MRG idF vor der MRN 2001 getroffen wird.

4.3 Die analoge Anwendung der Teilausnahme in § 1 Abs 4 Z 2 MRG idF vor der MRN 2001 (und damit im Ergebnis die analoge Anwendung des § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG) auch auf Bestandverträge zur Errichtung von Superädifikaten wurde in der Rechtsprechung bejaht (3 Ob 560/94; 10 Ob 62/11g); konsequenterweise wendet die Rechtsprechung auch die für Ein- und Zweiobjekthäuser nun geltende Vollausnahme vom Anwendungsbereich des MRG (§ 1 Abs 2 Z 5 MRG idF der MRN 2001) auf Superädifikate analog an (zuletzt 8 Ob 22/19x immo aktuell 2019/29, 138 [ Höllwerth ] mwN). Das in der Literatur beklagte „völlige Chaos“ in der Rechtsprechung ( H. Böhm/Prader in GeKo Wohnrecht I § 1 MRG Rz 46) besteht jedenfalls betreffend die vom Obersten Gerichtshof einheitlich bejahte analoge Anwendung der Teil‑(nun Voll-)ausnahme für Ein- und Zweifamilienhäuser (nun Ein- und Zweiobjekthäuser) nicht.

4.4  Unter der Annahme der analogen Anwendung dieser Teilausnahme des MRG auf die vor dem 1. 7. 2000 abgeschlossenen Mietverträge (§ 49c Abs 1 MRG) ist § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG in der bis zur WRN 2000, BGBl I 2000/36, geltenden Fassung anzuwesenden, die auszugsweise (und insofern unverändert seit der Stammfassung BGBl 1981/520; abgedruckt samt den später geltenden Fassungen bei Hausmann/Vonkilch , Österreichisches Wohnrecht – MRG [2013] § 29) lautete:

„§ 29 (1) Der Mietvertrag wird aufgelöst

1. …

2. …

3. durch Zeitablauf, jedoch nur wenn

a) in einem Hauptmietvertrag … oder über eine Wohnung in einem Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen (§ 1 Abs 4 Z 2) schriftlich vereinbart worden ist, dass er durch den Ablauf der bedungenen Zeit ohne Kündigung erlischt, …“ .

4.5  § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG in der hier anzuwendenden Fassung vor der WRN 2000 lässt somit eine wirksame Vereinbarung der Befristung eines Hauptmietvertrags nur unter der weiteren Voraussetzung zu, dass sie in einem Hauptmietvertrag über eine Wohnung in einem Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen im Sinn des § 1 Abs 4 Z 2 MRG idF vor der MRN 2001 getroffen wird.

4.6  Gemäß § 1 Abs 4 Z 2 MRG aF galten die §§ 14, 29–36, 45, 46 und 49 MRG, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstücks des MRG für Wohnungen in einem Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen, wobei Wohnräume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen. Wegen der im MRG üblichen Gleichsetzung von Haus und Liegenschaft sind dabei grundsätzlich alle vermieteten Teile eines Grundbuchskörpers in die Beurteilung einzubeziehen, doch lässt die Rechtsprechung dann eine Ausnahme gelten, wenn es unbillig wäre, mehrere selbständige Gebäude als Einheit zu betrachten (5 Ob 141/95; RS0079849). Bereits das Erstgericht hat darauf hingewiesen, dass über die Frage, ob ein „Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten“ vorliegt, letztlich die Verkehrsauffassung entscheidet (RS0079853). Es kommt darauf an, ob tatsächlich und wirtschaftlich voneinander getrennte selbständige Objekte bzw Häuser vorliegen und jedes für sich allein als wirtschaftlich selbständige Einheit zu betrachten ist (RS0069823 [T4–T7]).

4.7  Das Erstgericht traf, neben den oben bereits wiedergegebenen Feststellungen folgende, in den Berufungen der meisten Kläger angefochtene Feststellung (Urteil S 31): „Sämtliche Superädifikate weisen eine klare bauliche Trennung sowie ein unterschiedliches Alter und einen unterschiedlichen Erhaltungszustand auf. Ebenso sind die einzelnen Badeparzellen überwiegend eingezäunt.“ Die Kläger führen in ihren Beweis‑(und auch Rechts‑)rügen in den Berufungen gegen diese Feststellung aus, dass bis zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im Jahr 1986 eine wirtschaftliche Einheit vorgelegen sei. Die Mieter hätten sich nicht nur zur Zahlung eines Aufschließungsbeitrags verpflichtet, sondern auch dazu, die gesamten Kosten für Müllabfuhr, Senkgrubenentleerung, Instandhaltung der Gesamteinfriedung, Straßen, Wege und Abstellplätze zu erhalten. Sie hätten sich weiters verpflichtet, einen Zaun auf eigene Kosten samt Nummerierung errichten und einen Lichtanschluss auf eigene Kosten herstellen zu lassen. Dabei sollten keine Abweichungen im äußeren Erscheinungsbild gegeben sein. Dazu seien keine Feststellungen getroffen worden. Zumindest Mitte der 1980er Jahre seien einzelne Badeparzellen bzw die darauf errichteten Bungalows noch nicht eingezäunt gewesen. Bis heute gebe es keine Grundstücksgrenzen zwischen den einzelnen Bauwerken, die überwiegende Zahl der Superädifikate sei eingeschoßig, teilweise in Massivbauweise errichtet worden, jedenfalls lägen aufgrund der Bauweise überwiegend ähnliche Baulichkeiten vor. Dabei komme es nicht auf den heutigen Zustand an, es fehlten Feststellungen, wie sich der See im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses 1986 dargestellt habe. Zum damaligen Zeitpunkt sei eine wirtschaftliche Einheit vorgelegen, dies ergebe sich insbesondere auch aus den gemeinsamen Versorgungseinrichtungen. Die diese Feststellung bekämpfenden Kläger begehren in den Berufungen die Ersatzfeststellung: „Sämtliche Superädifikate am [See] bilden eine wirtschaftliche Einheit mit gemeinsamen Versorgungseinrichtungen, einer gemeinsamen Einfahrt samt Umfahrungsstraße, gemeinsamen Postkästen, eine selbständige Abrechnung der laufenden Betriebskosten durch den Seeverein, und einem damals gemeinsamen Grundbuchskörper. Eine klare bauliche Trennung sowie ein unterschiedliches Alter und ein unterschiedlicher Erhaltungszustand der Häuser bzw eine überwiegende Einzäunung der Badeparzellen war zumindest Mitte der achtziger Jahre nicht vorhanden. Zwischen den Bauwerken auf dem Grundstück Nummer ***** sind keine Grundstücksgrenzen vorhanden.“ Die begehrte Feststellung sei wesentlich, weil sie zu einer Siedlungsanlage führe, die sowohl zu Freizeit‑, als auch zu Wohnzwecken dauerhaft benützt werden könne, der Ausnahmetatbestand des Einfamilienhauses könne zu keiner Zeit greifen.

4.8  Die begehrte Ersatzfeststellung zielt jedoch in Wahrheit auf eine andere rechtliche Beurteilung, wenn sie auf das Vorliegen einer „wirtschaftlichen Einheit“ abstellt. Darüber hinaus ist nicht strittig, dass die Liegenschaft erst „im Lauf der 1990er Jahre“ zu einem Grundbuchskörper zusammengelegt wurde. Selbst unter Zugrundelegung der begehrten Ersatzfeststellung wäre jedoch nach den Verfahrensergebnissen und der maßgeblichen Verkehrsauffassung im vorliegenden Fall davon auszugehen, dass tatsächlich und wirtschaftlich voneinander getrennte selbständige Objekte bzw Häuser vorliegen, die jedes für sich allein eine wirtschaftlich selbständige Einheit bildet. Dies ergibt sich schon aus der Qualifikation der auf der jeweils vermieteten Fläche zu unterschiedlichen Zeiten und – auch nach dem Vorbringen der Kläger – in nicht einheitlicher Ausführung errichteten Objekte als Superädifikate, die ja im Eigentum der jeweiligen Kläger stehen (8 Ob 22/19x immo aktuell 2019/29, 138 [ Höllwerth ] mit weiteren Hinweisen auch auf die Lehre, wonach bei der Vermietung einer Fläche zur Errichtung eines Wohn‑ oder Geschäftsraum‑Superädifikats auf eine gebäude‑ und nicht auf eine liegenschaftsbezogene Betrachtung abzustellen ist; krit Vonkilch , [Wie] Verträgt ein Superädifikat § 1 Abs 2 Z 5 MRG? wobl 2019, 359).

4.9  Zu keinem anderen Ergebnis würde man in den Fällen gelangen, in denen § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG in der ab 1. 7. 2000 geltenden Fassung nach der WRN 2000 (§ 49c Abs 1 MRG) anwendbar wäre. Mit dieser Novelle wurde das Befristungsrecht im MRG radikal liberalisiert und vereinfacht ( Vonkilch in Hausmann/Vonkilch , Österreichisches Wohnrecht³ § 29 MRG Rz 21). Der Mietvertrag wird danach durch Zeitablauf aufgelöst, wenn im Haupt‑ oder Untermietvertrag schriftlich vereinbart wurde, dass er durch den Ablauf der bedungenen Zeit erlischt. Die Voraussetzungen einer schriftlichen Vereinbarung eines unbedingten Endtermins wären auch danach im vorliegenden Fall erfüllt. Die in § 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG idF der WRN 2000 vorgesehene Mindestbefristung von drei Jahren für Wohnungen greift im vorliegenden Fall nicht und wäre überdies eingehalten.

4.10  Ausgehend davon erweisen sich die in den seit 1986 geschlossenen Verträgen der Kläger bzw ihrer Rechtsvorgänger vereinbarten Befristungen als jedenfalls durchsetzbar.

5.  Eine dem Gesetz entsprechende zulässige und wirksame Befristungsvereinbarung verstößt weder gegen § 879 Abs 3 ABGB, noch gegen § 6 KSchG, sodass es einer Auseinandersetzung mit dem diesbezüglichen Vorbringen der Kläger nicht bedarf. Der Regelung des Punktes XIII des Mietvertrags steht auch § 864a ABGB nicht entgegen, weil es sich bei der (im Übrigen ausdrücklich ausgehandelten) Befristungsvereinbarung nicht um eine Vertragsbestimmung mit einem ungewöhnlichen Inhalt handelt. Soweit das Berufungsgericht die diesbezüglichen Mängel‑ und Beweisrügen in den Berufungen der Kläger nicht behandelt hat (etwa zur strittigen Vertretungsbefugnis der Vertreter des „Seevereins“ für die Mieter), liegt auch in diesem Zusammenhang die in den Revisionsbeantwortungen behauptete Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens nicht vor.

Der Revision war daher Folge zu geben und die Entscheidung des Erstgerichts (unter Berücksichtigung der in Rechtskraft erwachsenen Entscheidung bezüglich der 78. Klägerin und der im Rechtsmittelverfahren erfolgten – weiteren – Ruhensvereinbarungen) wiederherzustellen.

Das Berufungsgericht behielt die Kostenentscheidung gemäß § 52 Abs 1 ZPO bis zur rechtskräftigen Erledigung der Streitsache vor, sodass eine Kostenentscheidung gemäß § 52 Abs 3 ZPO nicht zu treffen war.