LVwG Tirol LVwG-2025/36/0272-3

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Dr.ⁱⁿ Gstir über die Beschwerde der AA AG, Adresse 1, **** Z, vertreten durch die Rechtsanwälte BB, Adresse 2, **** Y, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 14.01.2025, Zl ***, betreffend ein Verfahren nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG),

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I. Entscheidungswesentlicher Verfahrensgang und Sachverhalt:

Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 22.06.2010, Zl ***, wurde der Einbringung der EZ ***1 und ***2, beide KG Y Land, durch CC in die DD GmbH lt Einbringungsvertrag vom 15.12.2009 die grundverkehrsrechtliche Genehmigung versagt.

Mit Berufungsentscheidung des Unabhängigen Verwaltungssenates in Tirol vom 24.11.2010, Zl ***, wurde der dagegen erhobenen Beschwerde Folge gegeben und diesem Einbringungsvertrag vom 15.12.2009 die grundverkehrsrechtliche Genehmigung erteilt.

Im Weiteren teilte die belangte Behörde der AA AG (in der Folge: Beschwerdeführerin) mit Schreiben vom 06.08.2024 mit, dass ihr zur Kenntnis gelangt ist, dass nunmehr sie Eigentümerin der Liegenschaft EZ ***2 GB Y Land ist. Eine grundverkehrsrechtliche Genehmigung existiere dazu nicht, und sei im Grundbuch im B-Blatt mit Tagebuchzahl *** lediglich eine „Namensänderung" vermerkt und wurde der Beschwerdeführerin Gelegenheit gegeben dazu Stellung zu nehmen.

Dazu brachte die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin den Schriftsatz vom 14.08.2024 ein, dem ua auch der Generalversammlungsbeschluss vom 27.06.2018 beigeschlossen war, mit dem die DD GmbH in die nunmehrige AA AG umgewandelt wurde.

Mit dem gegenständlich bekämpften Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Y vom 14.01.2025, Zahl ***, wurde gemäß § 33 Abs 4 TGVG festgestellt, dass der Generalversammlungsbeschluss vom 27.06.2018 (Protokoll öffentlicher Notar EE GZ ***), mit dem die DD GmbH, FN ***, gemäß §§ 245 ff Aktiengesetz in die AA, FN ***, umgewandelt wurde und letztere damit ua auch Eigentum an der Liegenschaft EZ ***2 GB Y Land erworben hat, der grundverkehrsrechtlichen Genehmigung entbehrt.

Diese Entscheidung begründend führte die belangte Behörde zusammengefasst aus, dass durch die gesellschaftsrechtliche Transaktion eine Aktiengesellschaft Eigentümerin einer landwirtschaftlichen Liegenschaft wurde, die vorher im Eigentum einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung stand. Die Aktiengesellschaft hat also Eigentum erworben (§ 4 Abs 1 lit a TGVG) bzw wurde dadurch Grundeigentum in die Aktiengesellschaft eingebracht (§ 4 Abs 2 lit b TGVG). Der Grundverkehrsbehörde wurde der Rechtsvorgang nicht angezeigt. Die Transaktion ist von Bedeutung, da in weiterer Folge die Veräußerung von Aktien ohne grundverkehrsbehördliche Befassung möglich wäre (Aktientransfers unterliegen nicht dem Grundverkehrsrecht) und werden somit Umgehungen des Gesetzes erleichtert. Der Erwerb von Anteilen an einer GmbH ist nämlich im Grundverkehrsgesetz strenger geregelt.

Dagegen brachte die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin fristgerecht die Beschwerde vom 28.01.2025 ein und führte darin nach Darlegung des Sachverhalts mit näheren Ausführungen im Wesentlichen Folgendes aus:

Der Begründung des angefochtenen Bescheides sei zunächst nicht zu entnehmen, welcher Zeitpunkt - und damit auch welche Rechtslage - für die grundverkehrsrechtliche Beurteilung der formwechselnden Umwandlung einer GmbH, in deren Eigentum sich landwirtschaftliche Grundstücke befinden, in eine AG relevant ist. Allein dies belaste den angefochtenen Bescheid mit Rechtswidrigkeit. Bei richtiger rechtlicher Beurteilung ergebe sich Folgendes:

Für die Beurteilung einer möglichen grundverkehrsrechtlichen Anzeige- oder Genehmigungspflicht der gegenständlichen formwechselnden Umwandlung sei der Zeitpunkt des Gesellschafterbeschlusses relevant. Dieser datiert mit 27.06.2018. Die Rechtsfrage einer möglichen grundverkehrsrechtlichen Genehmigungs- oder Anzeigepflicht sei somit nach den zu diesem Zeitpunkt in Geltung gestandenen Bestimmungen des TGVG 1996 in der Fassung der Novelle 2016, LGBI Nr 95/2016, LGBI Nr 26/2017 zu beurteilen. Die gegenständlich anzuwendende Rechtslage sei somit ident mit dem aktuell in Geltung stehenden § 4 des TGVG 1996 idF LGBI Nr 33/2024.

Ein weiterer Begründungsmangel, welcher den angefochtenen Bescheid mit Rechtswidrigkeit belaste, manifestiere sich darin, dass die belangte Behörde offenbar einen konkreten bewilligungspflichtigen Tatbestand und eine dazu korrespondierende Gesetzesbestimmung, auf die sie ihre Rechtsansicht und Entscheidung stütze, nicht zu nennen vermöge. Abgesehen davon, dass die formwechselnde Umwandlung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung in eine Aktiengesellschaft unter keinen der genannten Bewilligungstatbestände, weder unter jenen des § 4 Abs 1 lit a TGVG, noch unter jenen des § 4 Abs 2 lit b TGVG subsummiert werden könne, werde der Begründungspflicht des § 60 AVG keinesfalls entsprochen, wenn durch die

Behörde alternativ mehrere genehmigungspflichtige Tatbestände („bzw.“ = entweder/oder) herangezogen werden und der rechtsunterworfene Bescheid-Adressat im Unklaren gelassen werde, auf welchen Tatbestand sich die bescheiderlassende Behörde nun tatsächlich stützen will (arg „bzw“ = „entweder das eine oder das andere“).

In der Sache müsse die Beantwortung der Rechtsfrage, ob die gegenständliche formwechselnde Umwandlung der DD GmbH in die AA nach den §§ 245 ff AktG einer grundverkehrsrechtlichen Genehmigungspflicht unterlag und somit einer solchen entbehrt oder eben nicht, bei richtiger rechtlicher Beurteilung und entgegen der Rechtsansicht der belangten Behörde zu folgendem Ergebnis führen:

Zunächst sei es rechtlich schlichtweg falsch, wenn die belangte Behörde ausführt, dass im Grundbuch mit der zu Tagebuchzahl *** erfolgten Anmerkung der „Namensänderung" „das Eigentumsrecht der AA AG grundbücherlich einverleibt wurde". Angemerkt wurde - rechtsrichtig - die Namensänderung, welche sich aus der gesellschaftsrechtlich am 27.06.2018 beschlossenen formwechselnden Umwandlung der DD GmbH in die AA AG ergebe. Ein Eigentumserwerb, welcher Art und woran immer, sei mit dieser Anmerkung der Namensänderung nicht erfolgt.

Entgegen der Ansicht der belangten Behörde habe die Aktiengesellschaft durch die Umwandlung kein Eigentum erworben (§ 4 Abs 1 lit a TGVG) und sei durch die Umwandlung auch kein Grundeigentum in die Aktiengesellschaft eingebracht worden (§ 4 Abs 2 lit b TGVG). Im Zuge eines einfachen Formwechsels - und ein solcher sei hierin gegenständlich – von einer GmbH auf eine AG erfolge keine Eigentumsübertragung des Gesellschaftsvermögens. Die Identität der Gesellschaft bleibe unverändert, und es komme weder zu einer Auflösung noch zu einer Liquidation oder sonstigen Vermögensübertragung. Eine formwechselnde Umwandlung ändere lediglich die Rechtsform der Gesellschaft, nicht deren Identität. Die umgewandelte Gesellschaft werde lediglich im neuen „Rechtskleid“ fortgesetzt, ohne, dass eine Vermögensübertragung stattfinde. Bei der formwechselnden Umwandlung liege eine bloße Rechtsformänderung ein und desselben Rechtsträgers vor, welche demnach im Gegensatz etwa zu den im UmgrStG geregelten Umgründungsvorgängen zu keiner Vermögensübertragung und zu keiner Gesamtrechtsnachfolge führe (vgl BFG 17.06.2019, RV 7103279 /2019; Fritz in Fritz (Hrsg.) Mustersammlung zum GmbH-Recht² (2016) Zuständigkeiten der Generalversammlung; uva).

Dass es sich um eine „formwechselnde Umwandlung der Gesellschaft“ handle, sei im Protokoll über den Verlauf der Generalversammlung vom 27.06.2018 festgehalten. Dass bei der formwechselnden Umwandlung einer GmbH in eine AG keine Vermögensübertragung erfolge und die Identität des Rechtsträgers fortbestehe, sei ua unschwer daran zu erkennen, dass auch die Firmenbuchnummer dieselbe bleibe. Auch wenn sich im Eigentum der Gesellschaft eine landwirtschaftliche Liegenschaft befinde, stelle die formwechselnde Umwandlung der GmbH in eine AG mangels Vermögensübertragung keinen der im § 4 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 statuierten genehmigungspflichtigen Erwerbsvorgänge dar und falle daher der Vorgang nicht in den Geltungsbereich des Tiroler Grundverkehrsgesetzes. Dies gelte gleichermaßen für das im Zeitpunkt der Umwandlung 27.06.2018 in Geltung gestandene TGVG 1996 in der Fassung der Novelle 2016, LGBl Nr 95/2016, LGBl Nr 26/2017, wie auch für die aktuell in Geltung stehende Fassung TGVG 1996 in der Fassung LGBl Nr 33/2024.

II. Beweiswürdigung:

Der entscheidungsrelevante Sachverhalt ergibt sich aus dem von der belangten Behörde vorgelegten Akt.

Daraus ergibt sich, wie im Folgenden im Detail dargetan, dass eine mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache im Umfang der gegenständlichen Prüfbefugnis nicht erwarten lässt.

Es waren keine Fragen der Beweiswürdigung im Umfang der maßgeblichen Entscheidungserwägungen zu klären, sodass einem Entfall der mündlichen Verhandlung weder Art 6 Abs 1 EMRK noch Art 47 GRC entgegenstanden (vgl EGMR 10.05.2007, Nr 7401/04; EGMR 03.05.2007, Nr 17.912/0518; VwGH 18.10.1999, Zl 96/10/0199; VwGH 27.08.2014, Zl 2013/05/0169; VwGH 16.10.2019, Ra 2019/07/0095; uva).

Es konnte daher von der Durchführung einer mündlichen Verhandlung abgesehen werden.

III. Rechtslage:

Gegenständlich sind insbesondere Folge Rechtsvorschriften entscheidungsrelevant:

Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, LGBl Nr 61/1996 in der gegenständlich relevanten Fassung LGBl Nr 26/2017:

§ 4

Genehmigungspflicht

(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben:

a) den Erwerb des Eigentums;

b) den Erwerb eines Baurechtes oder eines anderen Rechtes zur Errichtung eines Bauwerkes auf fremdem Grund;

c) den Erwerb eines Fruchtnießungsrechtes (§ 509 ABGB) oder eines Gebrauchsrechtes (§ 504 ABGB), insbesondere an einer Wohnung (§ 521 ABGB);

d) den Erwerb eines Bestandrechtes an einem landwirtschaftlichen Wohngebäude, wenn die Bestanddauer mehr als fünf Jahre beträgt;

e) den Erwerb eines Bestandrechtes, wenn es in das Grundbuch eingetragen werden soll;

f) den Erwerb eines Bestandrechtes, wenn die in Bestand zu nehmende Grundfläche mehr als drei Hektar beträgt und der Erwerber keinen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaftet;

g) die Überlassung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke zu einer die Nutzung im Sinne des § 2 Abs. 1 erster Satz ausschließenden oder zumindest wesentlich beeinträchtigenden Nutzung;

h) den Erwerb von Gesellschaftsanteilen an Gesellschaften mit beschränkter Haftung und eingetragenen Personengesellschaften oder von Genossenschaftsanteilen, wenn im Eigentum der Gesellschaft oder Genossenschaft land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke stehen oder die Gesellschaft oder Genossenschaft einen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an solchen Grundstücken hat. Ein derartiger Erwerb ist jedoch nur dann genehmigungspflichtig, wenn

1. die Gesellschaft oder Genossenschaft überwiegend auf dem Gebiet der Land- und Forstwirtschaft tätig ist oder tätig werden soll oder

2. die Gesellschaft oder Genossenschaft überwiegend nicht auf dem Gebiet der Land- und Forstwirtschaft tätig ist oder tätig werden soll, ihre land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke aber zusammen eine Fläche von mindestens 5.000 m² aufweisen und einen erheblichen Teil des Gesellschafts- oder Genossenschaftsvermögens ausmachen,

und wenn mit dem Erwerb ein für die Ausübung der Nutzungs- bzw. Verfügungsrechte an diesen Grundstücken maßgeblicher Einfluss auf die Gesellschaft oder Genossenschaft verbunden ist.

(2) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen weiters

a) jede Teilung von landwirtschaftlichen Grundstücken, sofern hierfür nicht bereits nach Abs. 1 die Genehmigung erforderlich ist; dies gilt jedenfalls auch, wenn im Zug der Teilung kein Rechtsgeschäft abgeschlossen wird,

b) die Einbringung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke als Sacheinlage in eine Gesellschaft oder in eine Genossenschaft,

c) die Widmung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke als Vermögen einer Privatstiftung nach § 4 des Privatstiftungsgesetzes, BGBl. Nr. 694/1993, zuletzt geändert durch das Gesetz BGBl. I Nr. 111/2010, oder die Zustiftung hinsichtlich derartiger Grundstücke im Sinn des § 3 Abs. 4 dieses Gesetzes.

§ 33

Unwirksamkeit der Eintragung

(1) Besteht Grund zur Annahme, dass ein grundbücherlich bereits durchgeführtes Rechtsgeschäft oder ein grundbücherlich bereits durchgeführter Rechtsvorgang der erforderlichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung oder Bestätigung entbehrt, so hat die Grundverkehrsbehörde mit Bescheid ein Verfahren zur Prüfung dieser Frage einzuleiten.

(2) Auf Antrag der Grundverkehrsbehörde sind im Grundbuch anzumerken:

a) die Entscheidung nach Abs. 1 erster Satz;

b) die Entscheidung, aus der sich ergibt, dass ein grundbücherlich bereits durchgeführtes Rechtsgeschäft oder ein grundbücherlich bereits durchgeführter Rechtsvorgang der erforderlichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung oder Bestätigung entbehrt.

(3) Die Anmerkung nach Abs. 2 hat zur Folge, dass die Entscheidung über die Genehmigung des Rechtserwerbes oder die Bestätigung der Anzeige des Rechtserwerbes auch gegen Personen ihre volle Wirksamkeit äußert, die erst nach dem Zeitpunkt des Einlangens des Antrages auf Anmerkung beim Grundbuchsgericht bücherliche Rechte erworben haben.

(4) Stellt die Grundverkehrsbehörde fest, dass ein grundbücherlich bereits durchgeführtes Rechtsgeschäft oder ein grundbücherlich bereits durchgeführter Rechtsvorgang der erforderlichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung oder Bestätigung entbehrt, so hat der Erwerber innerhalb von vier Wochen nach Rechtskraft dieser Feststellung das Rechtsgeschäft bzw. den Rechtsvorgang nach § 23 der Grundverkehrsbehörde anzuzeigen.

(5) Wird einem grundbücherlich bereits durchgeführten Rechtsgeschäft oder einem grundbücherlich bereits durchgeführten Rechtsvorgang die grundverkehrsbehördliche Genehmigung oder Bestätigung versagt, so hat das Grundbuchsgericht die Eintragung auf Antrag der Grundverkehrsbehörde zu löschen. Die Eintragung ist auch zu löschen, wenn eine Entscheidung nach Abs. 2 lit. b vorliegt und nicht innerhalb von vier Wochen ab Rechtskraft dieser Entscheidung das Rechtsgeschäft bzw. der Rechtsvorgang nach § 23 der Grundverkehrsbehörde angezeigt wird.

(6) Wird hinsichtlich eines grundbücherlich bereits durchgeführten Rechtsgeschäftes oder eines grundbücherlich bereits durchgeführten Rechtsvorganges die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt oder die grundverkehrsbehördliche Bestätigung der Anzeige ausgestellt, so hat die Grundverkehrsbehörde dies unverzüglich dem Grundbuchsgericht mitzuteilen. Dieses hat die Anmerkung nach Abs. 2 von Amts wegen zu löschen. Gleiches gilt, wenn die Grundverkehrsbehörde in einem nach Abs. 1 eingeleiteten Verfahren feststellt, dass der Rechtserwerb keiner grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedarf, oder bestätigt, dass der Rechtserwerb nicht der Erklärungspflicht unterliegt.“

IV. Erwägungen:

1. Mit dem gegenständlich bekämpften Bescheid wurde gemäß § 33 Abs 4 TGVG 1996 festgestellt, dass der Generalversammlungsbeschluss vom 27.06.2018 mit dem die DD GmbH in die AA AG umgewandelt wurde und Letztere damit ua auch Eigentum an der Liegenschaft EZ ***2 GB Y Land erworben hat, der grundverkehrsrechtlichen Genehmigung entbehrt.

Von dieser Umwandlung ist unbestrittenermaßen auch das Eigentum an land- und fortwirtschaftlichen Grundstücken umfasst.

2. Nach dem TGVG 1996 und seiner Vorgängerbestimmungen ist die Beurteilung der Frage, ob ein Grundstück den Verkehrsbeschränkungen dieses Gesetzes unterliegt, allein der Grundverkehrsbehörde vorbehalten (vgl OGH 19.12.1995, 5Ob131/94; OGH 30.08.1994, 5Ob60/94; ua).

Im Rahmen einer Adhäsionskompetenz sind die Länder befugt, die zur Regelung des Gegenstands erforderlichen Bestimmungen auch auf dem Gebiet des Zivilrechts zu treffen (Art 15 Abs 9 B-VG). Das betrifft auch Vorschriften über die Auswirkungen einer unterlassenen Genehmigung des Grunderwerbs (vgl OGH 08.10.2024, OGH 5Ob16/24z; ua).

3. Für die Beurteilung, ob im vorliegenden Fall ein Genehmigungstatbestand des TGVG 1996 gegeben war, gelangt aufgrund des vorliegenden Generalversammlungsbeschluss vom 27.06.2018 zur Umwandlung der DD GmbH in die AA AG das Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, LGBl Nr 61/1996 in der gegenständlich relevanten Fassung LGBl Nr 26/2017, zur Anwendung.

4. Nach § 4 Abs 1 lit a TGVG 1996 bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb des Eigentums an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde (zum Erwerb des Eigentums durch eine AG vgl ua LVwG Tirol 10.07.2023, LVwG-2023/38/0802-10).

5. Weiters bedürfen gemäß § 4 Abs 2 lit a TGVG 1996 die Einbringung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke als Sacheinlage in eine Gesellschaft oder in eine Genossenschaft der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde (vgl LVwG Tirol 11.02.2022, LVwG-2021/33/1709-1).

Dieser Genehmigungstatbestand wurde mit der Novelle des TGVG 1996, LGBL Nr 60/2009, neu geschaffen.

In den Erläuternden Bemerkungen ist dazu Folgendes ausgeführt:

„Aufgrund der praktischen Erfahrungen sollen jene Tatbestände, bei denen der Rechtserwerb an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken einer Genehmigungspflicht unterliegt, erweitert werden. So soll insbesondere auch die Zustiftung nach § 3 Abs. 4 des Privatstiftungsgesetzes einer Genehmigungspflicht unterworfen werden, weil in der Praxis immer wieder versucht wurde, die grundverkehrsrechtlichen Beschränkungen durch eine solche Zustiftung zu umgehen. Dasselbe gilt für die Einbringung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke als Sacheinlage in eine Gesellschaft.“

6. Der Erwerb von Gesellschaftsanteilen an Gesellschaften mit beschränkter Haftung und eingetragenen Personengesellschaften oder von Genossenschaftsanteilen unterliegt unter den in § 4 Abs 2 lit h TGVG 1996 normierten Voraussetzungen einer grundverkehrsrechtlichen Genehmigungspflicht.

Aktiengesellschaften sind von dieser Bestimmung nicht umfasst (vgl Müller/Weber, TGVG Kommentar, § 4, S 84).

7. Die belangte Behörde hat die bekämpfte Entscheidung auf die Genehmigungspflicht des § 4 Abs 1 lit a TGVG 1996 sowie des § 4 Abs 2 lit a TGVG 1996 gestützt.

Von der Beschwerdeführerin wird dazu mit näheren Ausführungen zusammengefasst vorgebracht wird, dass es sich gegenständlich um eine formwechselnde Umwandlung einer GmbH in eine AG handle, bei der keine Vermögensübertragung erfolge und die Identität des Rechtsträgers mit gleichbleibender Firmenbuchnummer fortbestehe.

Im vorliegenden Fall war sohin entscheidungswesentlich zu klären, ob mit der gegenständlich erfolgten Umwandlung der DD GmbH in die AA AG auf Grundlage des Generalversammlungsbeschlusses vom 27.06.2018 ein genehmigungspflichtiger Tatbestand nach § 4 Abs 1 lit a oder § 4 Abs 2 lit a TGVG 1996 gegeben war.

8. Im Hinblick auf den Genehmigungstatbestand des § 4 Abs 1 lit a TGVG 1996 ist zunächst Folgendes auszuführen:

Unter genehmigungsbedürftigen Rechtsgeschäften iSd § 4 Abs 1 TGVG 1996 sind nach den Erläuternden Bemerkungen des TGVG 1996 alle Arten von Rechtsgeschäften, also einseitige und zweiseitige Rechtsgeschäfte zu verstehen. Darunter fallen daher auch Schenkungen, Kauf usw.

Unbeachtlich für die Genehmigungspflicht nach dem Grundverkehrsrecht ist grundsätzlich auch, ob Eigentum zur Gänze oder zu ideelen Anteilen erworben wird bzw ob eine Realteilung stattfindet. Gleichfalls irrelevant ist, ob der Eigentumserwerb seine Grundlage in einem Kauf, Tausch oder in handels- und gesellschaftsrechtlichen Beziehungen, wie in einer Sacheinlage, einer Umwandlung oder einer Verschmelzung hat (vgl Schneider, Handbuch österreichisches Grundverkehrsrecht, S 121f).

9. Die Umwandlung einer GmbH in eine Aktiengesellschaft (AG) – wie auch im vorliegenden Fall gegeben - erfordert einen notariell beurkundeten Gesellschafterbeschluss, der mit einer qualifizierten Mehrheit gefasst wird.

Bei einem Gesellschafterbeschluss einer GmbH handelt sich um ein regelmäßig mehrseitiges Rechtsgeschäft innerhalb der Gesellschaft, das aus den Stimmabgaben der beteiligten Gesellschafter besteht und auf die verbindliche Fixierung des gemeinsamen Willens als Willen der Gesellschaft gerichtet ist.

10. Die Umwandlung einer GmbH in eine Aktiengesellschaft (AG) ist ein formwechselnder Vorgang nach den Vorschriften des Aktiengesetzes (AktG) und des Umgründungs-steuergesetzes (UmgrStG).

Das AktG regelt die beiden möglichen Fälle der formwechselnden Umwandlung sowohl einer AG in eine GmbH (§§ 239–244 AktG) als auch einer GmbH in eine AG (§§ 245–253 AktG). Das GmbHG enthält keine Vorschriften über die Umwandlung.

11. Gemäß § 245 Abs 1 Aktiengesetz – AktG kann eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung durch Beschluss der Generalversammlung in eine Aktiengesellschaft umgewandelt werden.

Im Beschluss sind die Firma, die Art der Zusammensetzung des Vorstands und des Aufsichtsrats und die weiteren zur Durchführung der Umwandlung nötigen Abänderungen des Gesellschaftsvertrags festzusetzen.

Von der Eintragung der Umwandlung an besteht gemäß § 250 Aktiengesetz – AktG die Gesellschaft als Aktiengesellschaft weiter. Das Stammkapital ist zum Grundkapital, die Geschäftsanteile sind zu Aktien geworden; die an einem Geschäftsanteil bestehenden Rechte Dritter bestehen an der Aktie weiter, die an seine Stelle tritt.

12. Eine formwechselnde Umwandlung ist im Gegensatz zur übertragenden Umwandlung die Änderung der Rechtsform eines Unternehmens unter Wahrung seiner Identität.

Die formwechselnde Umwandlung verursacht daher nicht den Untergang der bisherigen und das Entstehen einer neuen Rechtspersönlichkeit. Es wird nur die Organisationsform der Gesellschaft geändert. Deshalb bedarf es auch keiner Vermögensübertragung, da die bisherige Gesellschaft von der Eintragung der Umwandlung an in der neuen Rechtsform weiter besteht (§§ 241, 250 AktG).

Ein einfacher Rechtsformwechsel, wie zB die formwechselnde Umwandlung zwischen Kapitalgesellschaftsformen (von einer AG/GmbH in eine GmbH/AG) ist keine Umgründung und findet in diesen Fällen keine Vermögensübertragung und keine Rechtsnachfolgen statt.

13. Demgegenüber wird zB bei einer übertragenden Umwandlung das Vermögen einer Kapitalgesellschaft im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf einen vom Gesetz so bezeichneten „Nachfolgerechtsträger“ übergeleitet, ohne dazu die übertragende Kapitalgesellschaft liquidieren zu müssen.

Dabei sind zwei Fälle der übertragenden Umwandlung zu unterscheiden:

Die „verschmelzende Umwandlung“: Dabei wird das Vermögen der Kapitalgesellschaft auf deren Hauptgesellschafter übertragen.

Bei der „errichtenden Umwandlung“ kommt es zu einer Übertragung des Vermögens auf eine neu zu errichtende zB Offene Gesellschaft (OG) oder Kommanditgesellschaft (KG).

14. Umgründungen mit Gesamtrechtsnachfolge unterliegen der grundverkehrsrechtlichen Kontrolle nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz (vgl OGH 19.12.1995, 5 Ob 131/94).

Die Gesamtrechtsnachfolge geht vom Spezialitätsprinzip ab und bewirkt einen „automatischen“ (ex lege) Eintritt des Rechtsnachfolgers in die Rechtsstellung des Vorgängers, konkret in alle Sachen, Rechte und Pflichten, die Gegenstand der Übertragung sind. Dies erfolgt in einem Akt (uno actu), dh für all diese Sachen, Rechte und Pflichten in der gleichen juristischen Sekunde, und ohne darauf die jeweiligen sachenrechtlichen Übertragungsmodi anwenden zu müssen.

Gesamtrechtsnachfolge ist stets nur dort und insoweit möglich, als das Gesetz (zwischen bestimmten Gesellschafts- bzw Rechtsformen, unter bestimmten Voraussetzungen, auf bestimmte Art und Weise) eine Vermögensübertragung mit Gesamtrechtsnachfolgewirkung vorsieht und zulässt.

Die formwechselnde Umwandlung einer GmbH in eine AG nach dem AktG, so wie dies im gegenständlichen Fall gegeben ist, stellt jedoch keinen Fall einer Gesamtrechtsnachfolge dar (vgl Stingl, Gesamtrechtsnachfolge im Gesellschaftsrecht, S 4).

15. § 247 Abs 1 AktG verweist auf zahlreiche für die Gründung einer Aktiengesellschaft geltende Bestimmungen (zB §§ 19, 20 AktG ua), die auf die formwandelnde Umwandlung einer GmbH in eine AG sinngemäß anzuwenden sind. Durch einige Modifizierungen des aktienrechtlichen Gründungsregimes soll den Besonderheiten des Rechtsformwechsels Rechnung getragen werden. Zweck dieser Regelung ist es die Verhinderung von Umgehungsstrategien zu verhindern. Es soll nicht sein, das strenge aktienrechtliche Gründungsregime durch die Gründung einer GmbH, für welche weniger strenge Maßstäbe gelten, mit einer anschließenden Umwandlung in eine AG zu unterlaufen (vgl Zollner, Kommentar zum Aktiengesetz³, Band II, Linde Verlag, § 247 Rz 1 ff).

16. Hinsichtlich der im bekämpften Bescheid von der belangten Behörde weiters angenommenen Genehmigungspflicht nach § 4 Abs 2 lit a TGVG 1996 ist daher Folgendes auszuführen:

Der Begriff „Gesellschaft“ dieser Bestimmung erfasst jene Personen des privaten Rechts, die als „Gesellschaften“ geregelt sind, sohin ua auch Aktiengesellschaften.

Eine Sacheinlage bei einer Aktiengesellschaft (AG) ist die Einbringung von Vermögenswerten (zB Immobilien, Maschinen, Patente usw) anstelle von Bargeld zur Gründung oder Kapitalerhöhung. 

17. Der Sacheinlagevertrag ist eine Form der Einlageleistung bei der Gründung einer Aktiengesellschaft (AG) oder einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), bei der Vermögenswerte statt Geld in die Gesellschaft eingebracht werden. Diese Vermögenswerte können materielle oder immaterielle Güter sein, die einen messbaren Wert besitzen und in der Bilanz als Aktiven aufgeführt werden können (vgl Ettel, Kommentar zum Aktiengesetz³, Band II, Linde Verlag, § 20).

Zur Genehmigungspflicht bei Einbringung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken in eine AG als Sacheinlage und die Genehmigungsvoraussetzungen dazu vgl LVwG Tirol 10.07.2023, LVwG-2023/38/0802-10, und die dazu ergangenen höchstgerichtliche Rechtsprechung (vgl VfGH 21.09.2023, E 2678/2023-8; LVwG Tirol 23.02.2015, LVwG-2014/33/2707-1).

18. Auch die Umwandlung einer GmbH in eine AG (Formwechsel) ermöglicht es, Sachwerte (Maschinen, Immobilien, usw) als Einlage in das neue Aktienkapital einzubringen.

Jene Sacheinlagen und Sachübernahmen, einer aus der Umwandlung hervorgegangenen AG, die bisher gegenüber der umgewandelten GmbH wirksam waren, sind bei einer Umwandlung in der Satzung festzusetzen (vgk Szep, Kommentar zum Aktiengesetz⁶, Manz Verlag, 3. Band, § 247 Aktiengesetz).

Neben Sacheinlagen bzw Sachübernahmen, die aus Anlass einer mit dem Rechtsformwechsel verbundenen Kapitalerhöhung geleistet werden, sind sämtliche im Zuge der Gründung der GmbH (oder bei einer späteren Kapitalerhöhung) angefallenen Sacheinlagen oder Sachübernahmen in der Satzung der Aktiengesellschaft mit den nach § 20 AktG erforderlichen Angaben zu verankern (vgl Zollner, Kommentar zum Aktiengesetz³, Band II, Linde Verlag, § 247 Rz 16 ff).

19. Eine Differenzierung dahingehend, dass eine spätere Sacheinlage bei bereits Bestehen der Gesellschaft im Hinblick auf diese Genehmigungspflicht anders zu beurteilen wäre als eine Sacheinlage im Rahmen der Umwandlung ergibt sich aus dem Wortlaut des § 4 Abs 2 lit a TGVG 1996 und den Materialien des Gesetzgebers dazu nicht (vgl Erläuternde Bemerkungen zur Novelle LGBL Nr 60/2009) und würde auch klar der Intention des Gesetzgebers widersprechen.

Aus den vorstehend angeführten Erläuterungen ergibt sich nämlich klar, dass diese Bestimmung gerade deshalb geschaffen wurde, weil in der Praxis immer wieder versucht wurde, die grundverkehrsrechtlichen Beschränkungen ua auch durch Einbringung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke als Sacheinlage in eine Gesellschaft zu umgehen.

20. Im konkreten gegenständlichen Fall ergibt sich aus dem Gesellschafterbeschlusses der Umwandlung der DD GmbH in die AA AG vom 27.06.2018 in diesem Zusammenhang ua auch Folgendes:

Zum zweiten Punkt der Tagesordnung wurde zu Unterpunkt b) beschlossen, dass die Umwandlungsbilanz vom 31.12.2017 (Beilage ./1) der Umwandlung zu Grunde gelegt wird.

In dieser Umwandlungsbilanz der DD GmbH per 31.12.2017 ist zum Anlagevermögen (Punkt A) I. als Aktiva Folgendes angegeben:

„I. Sachanlagen

1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, (…) einschließlich Bauten auf fremdem Grund

(…)“

21. Weiters wurde zum zweiten Punkt der Tagesordnung des Gesellschafterbeschlusses vom 27.06.2018 in Unterpunkt c) beschlossen, dass das bisherige Stammkapital der DD GmbH zum Grundkapital der AA AG wird.

22. Zusammengefasst ergibt sich sohin im konkreten gegenständlichen Fall, dass das erforderliche Grundkapital der neuen AA AG gemäß Punkt I. 7. der Satzung der AA AG durch die Umwandlung der DD GmbH zT als Sacheinlage erbracht wurde.

Daraus folgt sohin, dass durch die Umwandlung der DD GmbH in die AA AG die Einbringung ua auch von landwirtschaftlichen Grundstücken als Sacheinlagen in die AA AG eingebracht wurde und damit der grundverkehrsrechtliche Genehmigungstatbestand des § 4 Abs 2 lit a TGVG 1996 gegeben war (vgl LVwG Tirol 23.02.2015, LVwG-2014/33/2707-1).

23. Zusammengefasst ergibt sich sohin aufgrund vorstehender Feststellungen und Erwägungen, dass hinsichtlich des Generalversammlungsbeschlusses vom 27.06.2018 (Protokoll öffentlicher Notar EE GZ ***), mit dem die DD GmbH (FN ***), gemäß den Bestimmungen des Aktiengesetzes in die AA AG (FN ***) umgewandelt wurde und bei der ua auch landwirtschaftliche Grundstücke (EZ ***2 GB Y Land) von der GmbH als Sacheinlage in die AG eingebracht wurden, dadurch der grundverkehrsrechtliche Genehmigungstatbestand des § 4 Abs 2 lit a TGVG 1996 gegeben war.

Es ist daher der gegenständlich bekämpfte Bescheid im Ergebnis zu Recht ergangen und konnte dem Beschwerdevorbringen sohin keine Berechtigung zukommen.

24. Ergänzend wird bereits darauf hingewiesen, dass dann, wenn die Grundverkehrsbehörde feststellt, dass ein grundbücherlich bereits durchgeführtes Rechtsgeschäft oder ein grundbücherlich bereits durchgeführter Rechtsvorgang der erforderlichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung oder Bestätigung entbehrt, der Erwerber nach § 33 Abs 4 TGVG 1996 innerhalb von vier Wochen nach Rechtskraft dieser Feststellung das Rechtsgeschäft bzw den Rechtsvorgang nach § 23 TGVG 1996 der Grundverkehrsbehörde anzuzeigen hat.

V. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.

Dazu kann insbesondere auf die in dieser Entscheidung angeführte Rechtsprechung verwiesen werden.

Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

Wie der VwGH nämlich in ständiger Rechtsprechung ausführt, fehlen die Voraussetzungen für die Erhebung einer ordentlichen Revision ua auch dann, wenn sich das Verwaltungsgericht auf einen klaren Gesetzeswortlaut stützen kann – wie im gegenständlichen Fall insbesondere des § 4 Abs 2 lit a TGVG 1996.

Ist die Rechtslage nach den in Betracht kommenden Normen klar und eindeutig, dann liegt keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG vor, und zwar selbst dann, wenn zu einer der anzuwendenden Normen noch keine Rechtsprechung des VwGH ergangen wäre (vgl 21.01.2015, Ra 2015/12/0003; 27.08.2014, Ra 2014/05/0007; 27.02.2018, Ra 2018/05/0011).

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.ⁱⁿ Gstir

(Richterin)