LVwG Tirol LVwG-2023/38/0802-10

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.^a M. Lechner über die Beschwerde der AA, Adresse 1, **** Z, vertreten durch die BB, Adresse 2, **** Y, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft X vom 30.01.2023, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird stattgegeben, der Bescheid der belangten Behörde wird behoben und dem Sacheinlagevertrag vom 07.11.2022, GZ ***, wird die grundverkehrsrechtliche Genehmigung versagt.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I. Verfahrensgang:

Mit Grundverkehrsanzeige vom 17.11.2022 beantragte die CC, vertreten durch Herrn DD, die grundverkehrsrechtliche Genehmigung für den notariellen Sacheinlagevertrag vom 07.11.2022, GZ ***, mit dem Herr EE seinen geschlossenen Hof in EZ *** GB ***, sowie seine walzenden Liegenschaften in EZ *** GB *** Z, sohin seinen gesamten land- und forstwirtschaftlichen Besitz in die CC mit dem Sitz in Z eingebracht hat. Hierzu wurde mit Bescheid vom 30.01.2023, Zl ***, die grundverkehrsrechtliche Genehmigung von der belangten Behörde erteilt.

Gegen diese wurde fristgerecht von der rechtsfreundlich vertretenen Gemeinde Z Beschwerde erhoben. In dieser führt sie zusammengefasst aus, dass zum Zeitpunkt der Einbringung der grundverkehrsbehördlichen Anzeige und zum Zeitpunkt der Erlassung des Bescheides der belangten Behörde Herr EE immer noch Eigentümer von landwirtschaftlichen Liegenschaften sei. In seinem Eigentum stehe noch die EZ ***, GB *** W, bestehend aus den Alpparzellen *** und ***.

An die Beschwerdeführerin seien bereits im Auftrag der Bewilligungswerberin mündlich Widmungsanträge für derzeitig landwirtschaftlich genutzte Flächen gestellt worden. Daraus könne geschlossen werden, dass die Fortführung des Landwirtschaftsbetriebes „NN“ gar nicht beabsichtigt sei. Im Gegenteil liege der Fokus in der Erweiterung des bestehenden Gastgewerbebetriebes. Dieser solle auch auf die bereits jetzt geringen landwirtschaftlich genutzten Flächen des geschlossenen Hofes ausgedehnt werden.

Im vorliegenden Fall liege eine Umgehung der Bestimmung des § 7a Abs 8 lit e TGVG vor. Durch die gewählte Rechtsform einer AG liege die Verfügungsgewalt über die Grundstücke schlussendlich nur bei den Aktionären. Von den Aktionären werde der Aufsichtsrat und damit der Vorstand bestimmt. Die künftige Verteilung der Aktien sei von Behördenseite nicht vorherzusehen und nicht beeinflussbar. Es handle sich um Namens-Aktien. Die Verteilung sei der Grundverkehrsbehörde nicht mitzuteilen. Es könne daher davon ausgegangen werden, dass in Zusammenschau mit der künftigen Eigentümerstruktur beim Gastgewerbebetrieb und der beantragten Umwidmungen von landwirtschaftlichen Flächen unter Konstruktion der juristischen Person, die die landwirtschaftlichen Gründe übernehme, eine Umgehung der vom Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 beabsichtigten Zwecke geplant sei.

Durch die Einbringung in eine Aktiengesellschaft sei eine nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung des landwirtschaftlichen- und forstwirtschaftlichen Betriebes nicht gewährleistet. Es entstehe eine nachteilige Zersplitterung der Besitzstruktur, die jederzeit ohne Wissen der Behörde geändert werden könne.

Die Beschwerdeführerin habe die belangte Behörde bereits dazu aufgefordert die Genehmigung zu untersagen. Auch würden die Liegenschaften des geschlossenen Hofes nicht ordentlich und nachhaltig bewirtschaftet werden. Somit stehe fest, dass eine ordentliche und nachhaltige Bewirtschaftung weder jetzt vorliege noch in Zukunft durchgeführt werde. Auch die Struktur der Aktiengesellschaft, insbesondere die der drei Aufsichtsratsmitglieder, die keine aktiven Landwirte seien und auch die Tatsache, dass der geschlossene Hof keine Hofstelle aufweise, lege nahe, dass eine ordnungsgemäße und nachhaltige Bewirtschaftung nicht sichergestellt sei.

Die Rechtsache Ospelt zur Zl C-452/01, in der der Europäische Gerichtshof über die Einbringung von landwirtschaftlichen Flächen in eine Gesellschaft entschieden habe, sei entgegen der Rechtsansicht der belangten Behörde nicht im gegenständlichen Fall anwendbar. Im gegenständlichen Urteil des Gerichtshofes sei ausgeführt worden, dass im Rahmen der Fortführung einer Bewirtschaftung von landwirtschaftlichen Flächen die von den zuständigen Stellen im Voraus ausgeübte Kontrolle nicht nur einem Informationsbedürfnis diene, sondern gewährleisten solle, dass die Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke nicht die Einstellung ihrer Bewirtschaftung oder eine Nutzung, die ihre dauerhafte Verwendung für die Bedürfnisse der Landwirtschaft gefährden könne, zur Folge habe.

Die zentrale Aussage des Urteils sei damit die, dass im Bereich des grünen Grundverkehrs es europarechtlich nicht nur zulässig sei, in einem Genehmigungsverfahren die genannten Grundsätze zu prüfen, sondern das in einem derartigen Genehmigungsverfahren die ordentliche und nachhaltige Bewirtschaftung definitiv sichergestellt werden müsse. Dies entspreche auch § 1 Abs 1 lit a Z 3 des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996. Da im gegenständlichen Fall eben die nachhaltige und ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht sichergestellt sei. Damit widerspreche das gegenständliche Rechtsgeschäft auch dem Urteil des europäischen Gerichtshofs.

Die Entscheidung sei auch rechtlich mangelhaft geblieben. Entgegen dem klaren Gesetzesauftrag habe die belangte Behörde selbst keinerlei Erhebungen darüber durchgeführt, inwieweit die gegenständlichen Grundstücke ordnungsgemäß und nachhaltig bewirtschaftet werden würden. Dabei habe die belangte Behörde auch verkannt, dass eine ordentliche nachhaltige Bewirtschaftung eines geschlossenen Hofes nur durch eine vorhandene funktionstüchtige Hofstelle, nämlich ein Wohn- und Wirtschaftsgebäude denkmöglich sei. Zudem befinde sich die EZ ***, GB W, nach wie vor im grundbücherlichen Eigentum des Veräußerers.

Somit sei auch die Rechtsansicht der belangten Behörde rechtsirrig, wenn sie von der Anwendung des § 7a Abs 8 lit e TGVG ausgehe. Formell sei nämlich nicht der gesamten land- und forstwirtschaftliche Besitz übertragen worden. Die belangte Behörde habe lediglich richtig erkannt, dass die Erwerberin trotz des Umstandes, dass Herr EE Alleinaktionär und Alleinvorstand sei, nicht als Landwirt im Sinne des TGVG anzusehen sei. Dies insbesondere aufgrund der gewählten Umgehungskonstruktion, da es überhaupt keinen dem Grundverkehr dienenden Sinn ergebe, dass die landwirtschaftlichen Flächen in eine AG eingebracht würden. Entgegen der Fallkonstruktion in der Rechtsache Ospelt, wo eine Besitzzersplitterung im Erbweg durch die Einbringung in die Stiftung verhindert worden sei, erfolge hier der umgekehrte Weg, nämlich die Vorbereitung der Besitzzersplitterung eben dadurch, dass man landwirtschaftliche Grundstücke in eine AG einbringe, um sie auch für Nichtbauern verkehrsfähig zu machen und tatsächlich der landwirtschaftlichen Nutzung zu entziehen. Diese Umgehung dokumentiere sich besonders anhand der Personen im Aufsichtsrat der AG.

Es liege vielmehr nahe, dass die landwirtschaftlichen Flächen dem Hotelbetrieb zugeführt werden sollen. Alle drei Aufsichtsräte seien keine Landwirte. Es müsse auch berücksichtigt werden, dass bereits gegenüber der Beschwerdeführerin Anfragen betreffend eines Umbaues und einer Erweiterung des Hotels „GG“ gestellt worden seien. Wenn man betrachte, wer als Bauwerber für dieses Projekt auftrete und wer die Aufsichtsratsmitglieder der AG seien, schließe sich hier der Kreis.

Die belangte Behörde habe es auch unterlassen, sich eines landwirtschaftlichen Sachverständigen zu bedienen, der prüfen hätte müssen, ob und in welcher Weiße die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der eingebrachten Flächen derzeit erfolge und ob diese Nutzung, falls sie vorliegen sollte, ordnungsgemäß und nachhaltig sei. Weiters wäre auch die Frage zu klären gewesen, inwieweit die Aktiengesellschaft die nachhaltige und ordnungsgemäße Bewirtschaftung sicherstelle.

Es wäre darüber hinaus zu klären gewesen, welche Flächen tatsächlich von Seiten des Liegenschaftseigentümers bewirtschaftet worden seien bzw in welcher Weise Flächen verpachtet seien und zu welchen Konditionen.

Es werde hiermit ausdrücklich der Antrag gestellt, im gegenständlichen Verfahren einen landwirtschaftlichen Sachverständigen beizuziehen und ihn entsprechend der ausgeführten Fragestellung zur gutachterlichen Stellung aufzufordern. Darüber hinaus werde eine Anzahl von Personen als Zeugen namhaft gemacht, um sie im Rahmen der öffentlich mündlichen Verhandlung auch einvernehmen zu können.

Es werde auch noch auf die Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs vom 04.03.1980, Zl B159/78, hingewiesen, in der der Verfassungsgerichtshof ausgeführt habe, dass bei Grundstückserwerben bei juristischen Personen eine persönliche Nahebeziehung im Sinne des § 6 Abs 1 lit c TGVG (Stand 1980) vorliegen müsse. Es könne daher in einem solchen Fall nur darauf ankommen, ob jene Menschen, die die Gesellschaft wirtschaftlich dominieren, zur Selbstbewirtschaftung der Liegenschaft willens und fähig seien. Den Aufsichtsräten würden diese Eigenschaften aber fehlen.

Auch die zitierten Entscheidungen des Landesverwaltungsgerichtes könnten im gegenständlichen Fall nicht herangezogen werden.

Aus all diesen Erwägungen werde der Antrag gestellt, das Landesverwaltungsgericht Tirol möge gemäß § 24 VwGVG eine mündliche Verhandlung durchführen und gemäß Art 130 Abs 4 B-VG und § 28 Abs 2 VwGVG in der Sache selbst entscheiden und in Stattgebung dieser Beschwerde den angefochtenen Bescheid in der Weise abändern, dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt werde.

Im Rahmen des landesverwaltungsgerichtlichen Verfahrens wurde der Vertragserrichter aufgefordert, bekannt zu geben, welche landwirtschaftlichen Flächen von wem bewirtschaftet werden. Dazu wurde von Seiten der Bewilligungswerberin ein Pachtvertrag 06.06.2023 abgeschlossen zwischen Herrn JJ und Herrn EE über die landwirtschaftlichen Flächen Grst **1, Grst **2, Grst **3, Grst **4, Grst **5, Grst **6 und Grst **8, alle KG Z, die Gegenstand des Sacheinlagevertrages sind, vorgelegt.

Im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung wurde noch ein weiterer Pachtvertrag vom 06.06.2023 abgeschlossen zwischen Herrn EE und Herrn FF betreffend die Grst **9 und Grst **5, KG Z, vorgelegt, sowie eine Bestätigung vom 28.06.2023 unterschrieben von Herrn EE und Herrn KK, aus der aber nicht hervorgeht, um welches Grundstück es sich handelt und wer dieses Grundstück derzeit bewirtschaftet bzw wie die weitere Bewirtschaftung des nicht benannten Grundstückes erfolgen soll.

II. Sachverhalt:

Auf Sachverhaltsebene steht fest, dass Herr EE mit Sacheinlagevertrag vom 07.11.2022 seine gesamten land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke in EZ ***, GB *** Z, sowie in EZ ***, ebenfalls KG *** Z, samt allem tatsächlichen und rechtlichen Zubehör in die CC mit dem Sitz in Z eingebracht hat. Der Einbringer ist Alleinaktionär und hält 70.000 Stück Aktien der Aktiengesellschaft. Vorstand der Aktiengesellschaft ist der Einbringer. Bei den eingebrachten Liegenschaften handelt es sich zum Teil um land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.

Die CC ist keine Landwirtin im Sinne des Tiroler Grundverkehrsgesetzes. Der Geschäftszweig der Aktiengesellschaft lautet auf den Betrieb einer Land- und Forstwirtschaft.

Mit mündlichem Pachtvertrag vom März 2023 erfolgte die Verpachtung der landwirtschaftlichen Flächen Grst **1, Grst **2, Grst **3, Grst **4, Grst **5, Grst **6 und Grst **8, alle KG Z, an Herrn JJ. Dieser ist bereits vor Abschluss des Pachtvertrages Bewirtschafter der landwirtschaftlichen Grundstücke Grst **5, Grst **6 und Grst **8, alle KG Z, des Einbringers gewesen und praktizierender Landwirt im Sinne des TGVG.

Den schriftlichen Pachtvertrag vom 06.06.2023 hat der Pächter nur „pro forma“ unterschrieben, wobei er ihn nicht durchgelesen hat und es wurde ihm auch kein Exemplar übergeben. In dem Pachtvertrag ist eine Verpachtung auf 10 Jahre angeführt. Die mündliche Vereinbarung lautet aber nur auf 1 Jahr. Im Pachtvertrag ist ein Pachtzins von € 250,- vorgesehen. Tatsächlich beträgt der Pachtzins aber € 1.000,-.

Am 06.06.2023 wurde ein weiterer Pachtvertrag zwischen dem Einbringer und Herrn FF abgeschlossen. Dabei wurde das landwirtschaftliche Grundstück Grst **5, KG Z, das bereits an Herrn JJ mündlich und „pro forma“ schriftlich verpachtet wurde, noch einmal verpachtet. Beim zweiten Grundstück handelt es sich um ein Waldgrundstück.

Für das Grst **7, KG Z, wurde kein Pachtvertrag vorgelegt. Wer das Grundstück bewirtschaftet konnte nicht geklärt werden.

Eine langfristige, nachhaltige Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Flächen ist nicht gewährleistet.

III. Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch die Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde zur Zl ***. Die getroffenen Feststellungen betreffend die Aktiengesellschaft resultieren vor allem aus diesem Akt und dem diesem beiliegenden Sacheinlagevertrag.

Dass die Aktiengesellschaft keine Landwirtin im Sinn des Tiroler Grundverkehrsgesetzes ist, wurde von Seiten des Antragstellers in keiner Lage des Verfahrens behauptet und hat das Ermittlungsverfahren auch dies nicht zu Tage gebracht.

Dass vom Sacheinlagevertrag landwirtschaftliche Flächen mitumfasst sind, resultiert aus einer Einschau in das Grundbuch und TIRIS-Maps.

Zur Frage der nachhaltigen Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Flächen Grst **1, Grst **2, Grst **3, Grst **4, Grst **5, Grst **6 und Grst **8, alle KG Z, wurde Herr JJ unter Wahrheitsverpflichtung im Rahmen der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol einvernommen. Der Zeuge machte einen sehr glaubwürdigen Eindruck. Er schilderte, dass er bereits seit einiger Zeit die Flächen Grst **5, Grst **6 und Grst **6, KG Z, bewirtschaftet. Dies schon zur Zeit, als Herr EE Eigentümer der Flächen war. Dass er bereits im März einen mündlichen Pachtvertrag mit Herrn LL abgeschlossen hat, wurde von ihm sehr glaubwürdig dargelegt und auch dadurch untermauert, dass er die Meldung für die zusätzliche Pachtfläche (Grst **1, Grst **2, Grst **3 und Grst **4, alle KG Z) mit einer Fläche von rund 1,7 ha ab 22.03.2023 an die AMA in seiner Feldstückliste als Beweis vorlegen konnte. Für das erkennende Landesverwaltungsgericht steht erwiesen fest, dass der Pachtvertrag vom 06.06.2023 nur zum Schein abgeschlossen wurde. Dies stützt sich auf die glaubwürdige Aussage des Zeugen, der ausführte, dass er „nur pro forma“ das Schriftstück unterschreiben sollte, es nicht einmal durchgelesen und auch keine Kopie davon erhalten hat, nur damit die „Richterin zufrieden ist.“ Ein weiteres Indiz für einen Scheinpachtvertrag besteht auch in der Höhe des vereinbarten Pachzinses, der mündlich mit € 1.000,- vereinbart wurde, während im Vertrag ein Pachtzins von € 250,- aufscheint.

Auch der Pachtvertrag mit Herrn FF stellt lediglich einen Scheinvertrag dar. In diesem wird das Grst **5, KG Z, das bereits an Herrn JJ verpachtet wurde, ein weiteres Mal verpachtet, was für das erkennende Landesverwaltungsgericht Tirol den Eindruck vermittelt, dass nur versucht wurde, eine nachhaltige Bewirtschaftung vorzutäuschen.

Für das Grst **7, KG Z, konnte überhaupt keine langfristige, nachhaltige Bewirtschaftung nachgewiesen werden, woraus schließlich die Feststellung der mangelnden nachhaltigen Bewirtschaftung resultierte

IV. Rechtslage:

Die maßgeblichen entscheidungsrelevanten Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996, LGBl Nr 61/1996 in der derzeit geltenden Fassung LGBl Nr 204/2021 lauten wie folgt:

㤠1

Grundsätze und Geltungsbereich

(1) Bei der Vollziehung dieses Gesetzes sind folgende Grundsätze zu beachten:

a) die Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes in Tirol, dies durch

1. die Schaffung, Erhaltung oder Stärkung leistungsfähiger land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe,

2. die Schaffung, Erhaltung oder Stärkung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes und

3. die Aufrechterhaltung oder Herbeiführung einer nachhaltigen flächendeckenden Bewirtschaftung der land- oder forstwirtschaftlichen Grundflächen,

jeweils unter besonderer Förderung kleinbäuerlicher Betriebe,

b) […]

§ 4

Genehmigungspflicht

(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben:

a) den Erwerb des Eigentums;

b) […]

§ 6

Genehmigungsvoraussetzungen

(1) Die Genehmigung nach § 4 ist, soweit in den Abs. 2 bis 10 nichts anderes bestimmt ist, zu erteilen, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs. 1 lit. a nicht widerspricht.

(2) Rechtserwerbe an forstwirtschaftlichen Grundstücken sind zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im § 1 Abs. 1 lit. a Z 1 und 2 genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.

(3) Rechtserwerbe an landwirtschaftlichen Grundstücken durch einen Landwirt im Sinn des § 2 Abs. 5 lit. a sind zu genehmigen, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs. 1 lit. a nicht widerspricht und der Rechtserwerber glaubhaft macht, dass er das landwirtschaftliche Grundstück im Rahmen seines Betriebes nachhaltig und ordnungsgemäß mitbewirtschaftet.

(4) Wenn kein Interessent im Sinn des § 2 Abs. 6 vorhanden ist, sind Rechtserwerbe an einem landwirtschaftlichen Grundstück oder einem landwirtschaftlichen Betrieb durch eine Person, die nicht Landwirt im Sinn des § 2 Abs. 5 ist, zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im § 1 Abs. 1 lit. a Z 1 und 2 genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.

(5) […]

§ 7a

Interessentenregelung

(1) Wenn der Erwerber nicht Landwirt im Sinn des § 2 Abs. 5 ist, hat die Grundverkehrsbehörde der Gemeinde, in deren Gebiet die den Gegenstand des Rechtsgeschäftes bildenden Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, die jedenfalls folgende Angaben enthalten muss:

a) die Art des Rechtsgeschäftes,

b) den ortsüblichen Preis oder Bestandzins oder das sonstige ortsübliche Nutzungsentgelt für das zu erwerbende Recht,

c) die Bezeichnung des (der) den Gegenstand des Rechtsgeschäftes bildenden Grundstückes(e) durch Angabe von Grundstücksnummer, Katastralgemeinde, Flächenausmaß und Benützungsart,

d) die Anmeldefrist,

e) den Hinweis, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Grundverkehrsbehörde ihr Interesse am Erwerb des (der) Grundstückes(e), das (die) den Gegenstand des Rechtsgeschäftes bildet(en), schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann.

Der Bürgermeister hat die Kundmachung unverzüglich an der Amtstafel der Gemeinde zu veranlassen.

(2) […]

(8) Die Abs. 1 bis 6 und § 7 Abs. 1 lit. d gelten nicht für Rechtserwerbe

a) aufgrund von Tauschverträgen, sofern sämtliche Tauschflächen land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke und objektiv wertgleich sind, oder aufgrund von Realteilungsverträgen,

b) nach § 4 Abs. 1 lit. b, c und d,

c) die gemäß § 6 Abs. 2 und 3 bzw. § 6 Abs. 5 bis 9 zu genehmigen sind,

d) aufgrund einer Zwangsversteigerung bzw. einer erneuten Versteigerung nach § 20,

e) die allein für den Zweck erfolgen, ein landwirtschaftliches Grundstück oder einen landwirtschaftlichen Betrieb ungeteilt in eine juristische Person oder eingetragene Personengesellschaft einzubringen, die vom bisherigen Rechtsinhaber beherrscht wird oder deren Begünstigter er ist,

f) an landwirtschaftlichen Grundstücken, die in den letzten zehn Jahren im Rahmen desselben […]“.

V. Rechtliche Beurteilung:

Mit dem gegenständlichen Sacheinlagevertrag hat der Einbringer alle land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke, die sich in seinem Eigentum befunden haben, in die Aktiengesellschaft CC eingebracht. Von Seiten der beschwerdeführenden Gemeinde wird zunächst moniert, dass eine Gesamtübergabe nicht erfolgt sei, da der Beschwerdeführer auch noch Eigentümer der EZ ***, GB *** W, sei, die Alpfläche darstellen würde.

Die Grundstücke, die vom Einbringer in die Aktiengesellschaft eingebracht werden, sind teilweise land- und forstwirtschaftliche Flächen. Grundsätzlich können land- und forstwirtschaftliche Flächen gemäß § 6 Abs 3 TGVG 1996 nur durch einen Landwirt im Sinn des § 2 Abs 5 lit a erworben werden, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs 1 lit a nicht widerspricht und der Rechtserwerber glaubhaft macht, dass er das landwirtschaftliche Grundstück im Rahmen seines Betriebes nachhaltig und ordnungsgemäß bewirtschaftet.

Im Rahmen des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens wurde in keiner Lage von Seiten der Erwerberin behauptet, dass sie Landwirtin sei. Es ist somit davon auszugehen, dass die AG nicht eine Landwirtin im Sinne des § 2 Abs 5 lit a TGVG ist und somit die Genehmigungsvoraussetzung des § 6 Abs 3 TGVG 1996 nicht gegeben ist.

Das Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 sieht aber auch die Möglichkeit vor, dass ein Nicht-Landwirt landwirtschaftliche Grundstücke oder einen landwirtschaftlichen Betrieb, sowie forstwirtschaftliche Grundflächen erwerben kann, wenn sich im Sinne der Interessentenregelung gemäß § 7a TGVG 1996 kein entsprechender Interessent bewirbt, um die Grundstücke zu erwerben.

§ 7a Abs 8 lit e TGVG 1996 normiert dazu aber, dass dies nicht für juristische Personen oder eingetragene Personengesellschaften gilt, sofern ein landwirtschaftliches Grundstück oder ein landwirtschaftlicher Betrieb ungeteilt in diese eingebracht wird und diese Gesellschaft wiederum vom bisherigen Rechtsinhaber beherrscht oder der Einbringen Begünstigter der Gesellschaft ist.

Es ist im gegenständlichen Fall somit eine der Genehmigungsvoraussetzungen für die AG als Nichtlandwirtin, dass tatsächlich alle landwirtschaftlichen Grundstücke des Einbringers auch auf die Aktiengesellschaft übertragen werden.

Eine Einschau am 07.03.2023 in das Grundbuch ergab, dass die von der beschwerdeführenden Gemeinde angegebene EZ ***, KG *** W, aufgrund des Übergabsvertrags vom 16.12.2022, auf Herrn MM übergegangen ist. Der Einbringer ist nicht mehr Eigentümer sonstiger Flächen, sodass tatsächlich alle seine land- und forstwirtschaftlichen Flächen in die Aktiengesellschaft übertragen wurden. Da das erkennende Landesverwaltungsgericht von der Sach- und Rechtslage vom Zeitpunkt seiner Entscheidung auszugehen hat, ist somit die Voraussetzung der Übergabe aller landwirtschaftlichen Grundstücke an die Aktiengesellschaft erfüllt, sodass diesem Beschwerdepunkt keine Berechtigung zukommt und er unbegründet abzuweisen ist.

Weitere Voraussetzung für die Anwendung des § 7a Abs 8 lit 3 TGVG 1996 ist auch, dass die Gesellschaft vom bisherigen Rechtsinhaber beherrscht wird oder deren Begünstigter ist.

Laut Firmenbuchauszug ist der Einbringer sowohl Vorstand, wie auch Alleinaktionär der gegenständlichen Aktiengesellschaft. Laut den geltenden gesetzlichen Bestimmungen vertritt der Vorstand die Aktiengesellschaft im Außenverhältnis bei gerichtlich und außergerichtlichen Verfahren und führt im Innenverhältnis die Geschäfte der Gesellschaft. Die Vertretungsmacht des Vorstandes im Außenverhältnis kann nicht beschränkt werden. Im Gegensatz zur GmbH unterliegt der Vorstand keinen Weisungen. Der Aufsichtsrat hat lediglich die Geschäftsführung des Vorstandes zu überwachen und berät diesen im erforderlichen Ausmaß.

Die Erwerberin hat den Einbringer der landwirtschaftlichen Flächen bzw des landwirtschaftlichen Betriebes als Vorstand und er ist auch der Alleinaktionär der gegenständlichen Gesellschaft. Wenn von Seiten der beschwerdeführenden Gemeinde vorgebracht wird, dass die Gesellschaft vom Aufsichtsrat bzw dessen Mitgliedern beherrscht werde, ist ihr diesbezüglich nicht beizupflichten. Der Aufsichtsrat hat im Gegensatz zur GmbH keinerlei Weisungsbefugnis an den Vorstand. Der Vorstand vertritt die Aktiengesellschaft auch nach Außen und ist derjenige, der im Innenverhältnis die Geschäfte der Gesellschaft führt.

Unter Zugrundelegung der von der Beschwerdeführerin zitierten Judikatur des Verfassungsgerichtshofs vom 04.03.1980, Zl B159/78, wird man im gegenständlichen Fall von der wirtschaftlichen Dominanz des Einbringers in der Aktiengesellschaft auszugehen haben. Entgegen dem Vorbringen der beschwerdeführenden Gemeinde wird die wirtschaftliche Dominanz nicht beim Aufsichtsrat gesehen, auch wenn der Aufsichtsrat die Bestellung des Vorstandes widerrufen kann. Da der Aufsichtsrat wiederrum von der Hauptversammlung der Aktionäre gewählt wird und der Einbringer auch Alleinaktionär der gegenständlichen Aktiengesellschaft zum Zeitpunkt der Genehmigung ist, obliegt die Willensbildung nach vorliegender Sachlage und somit auch die wirtschaftliche Dominanz jedenfalls beim Einbringer. Somit ist auch mit diesem Argument nichts zu gewinnen.

Von Seiten der beschwerdeführenden Gemeinde wird schließlich moniert, dass die belangte Behörde das Urteil des europäischen Gerichtshofs vom 23.09.2003, Zl C-452/01, in der Beschwerdesache Margarethe Ospelt und Schlössle Weißenberg Familienstiftung falsch ausgelegt habe. Wie von der Beschwerdeführerin ausgeführt, ist zunächst richtig, dass in dieser Entscheidung der europäische Gerichtshof sich mit der Frage auseinandergesetzt hat, ob ein Genehmigungsverfahren beim Rechtserwerb an landwirtschaftlichen Grundflächen grundsätzlich zulässig ist. Auch wenn diese Entscheidung zum Vorarlberger Grundverkehrsgesetz ergangen ist, ist das Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 vergleichbar und ist somit auch die gegenständliche Entscheidung auf den gegenständlichen Fall anwendbar.

In Randziffer 41 führt der europäische Gerichtshof aus, dass ein System vorheriger Genehmigungen in bestimmten Fällen erforderlich ist und in einem angemessenen Verhältnis zu den verfolgten Zielen stehen muss, wenn diese Ziele nicht durch weniger restriktive Maßnahmen, namentlich durch ein Meldesystem erreicht werden können. Dies ist dann der Fall, wenn sich die nationalen Stellen bemühen, die Entwicklung der landwirtschaftlichen Bodenstrukturen zu beherrschen, indem sie sich Ziele wie die des Vorarlberger Grundverkehrsgesetzes setzen (Rz 42).

Nach Ansicht des europäischen Gerichtshofs ist für das Ziel der Unterstützung und Entwicklung einer lebensfähigen Landwirtschaft im Hinblick auf Erwägungen sozialer Art und der Raumordnung die Beibehaltung der landwirtschaftlichen Bestimmungen der zu diesem Gebrauch verwendeten Flächen und die Fortführung ihrer Bewirtschaftung unter zufriedenstellenden Bedingungen impliziert.

In diesem Rahmen dient die von den zuständigen Stellen im Voraus ausgeübte Kontrolle nicht nur einem Informationsbedürfnis, sondern soll gewährleisten, dass die Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke nicht die Einstellung ihrer Bewirtschaftung oder eine Nutzung, die ihre dauerhafte Verwendung für die Bedürfnisse der Landwirtschaft gefährden könne, zufolge hat (Rz 43). Nach Ansicht des Gerichtshofs würde eine Kontrolle nach der Veräußerung nicht die entsprechende Sicherheit bieten, sodass ein Genehmigungsmodell für den Verkehr mit landwirtschaftlichen Grundstücken grundsätzlich zulässig erscheint.

Die Entscheidung des europäischen Gerichtshofs geht aber über die bloße Feststellung der Zulässigkeit eines Genehmigungsverfahrens hinaus und setzt sich in weiterer Folge mit der Art des Genehmigungsverfahrens auseinander. So darf dieses Verfahren in seinen Modalitäten und inhaltlichen Voraussetzungen nicht über das hinausgehen, was zur Erreichung des verfolgten Zieles erforderlich ist. Der dem europäischen Gerichtshof zur Beurteilung vorgelegene Fall ist mit dem gegenständlichen Verfahren entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin durchwegs vergleichbar. Die Eigentümerin von landwirtschaftlichen Flächen brachte diese in eine Stiftung ein. Die Stiftung war keine Landwirtin im Sinne des geltenden Grundverkehrsgesetzes und führte keinen landwirtschaftlichen Betrieb. Sie verfolgte auch nicht die Absicht, die Bewirtschaftung der Grundstücke selbst in Zukunft durchzuführen, sondern die Grundstücke sollten erneut an Landwirte verpachtet werden.

Der europäische Gerichtshof kommt unter Randziffer 51 schließlich zur Conclusio, dass für den Fall, dass die Grundstücke zum Zeitpunkt des Verkaufs oder der Übertragung nicht vom Eigentümer selbst, sondern von einem Landwirt als Pächter bewirtschaftet werden, dass eine Versagung der grundverkehrsrechtlichen Genehmigung einer Transaktion in Form der Veräußerung an einen neuen Eigentümer, der den Betrieb ebenfalls nicht bewirtschaften und nicht auf dem Grundstück wohnen wird, sich aber verpflichtet hat, die Bedingung der Bewirtschaftung des Grundstücks durch denselben Pächter beizubehalten, dem freien Kapitalverkehr widersprechen würde. Solange eine Bewirtschaftung der Flächen garantiert ist, kann eine Genehmigung in dieser Fallkonstellation nicht versagt werden.

Sobald landwirtschaftliche Flächen vorliegen, die zuvor vom Eigentümer nicht selbst im Rahmen seines landwirtschaftlichen Betriebes bewirtschaftet worden sind, sondern verpachtet waren, ist eine Übertragung in eine Kapitalgesellschaft, bei Sicherstellung der zukünftigen Bewirtschaftung zulässig.

Nach Ansicht des erkennenden Landesverwaltungsgerichts ist somit bei der Heranziehung des § 7a Abs 8 lit e TGVG 1996 die Genehmigung nach § 6 Abs 1 TGVG nur dann zu erteilen, wenn den Grundsätzen gemäß § 1 Abs 1 lit a TGVG nicht widersprochen wird. Auf den gegenständlichen Fall angewendet bedeutet dies, dass bei der Einbringung von landwirtschaftlichen Flächen in eine Gesellschaft jedenfalls auch zu prüfen ist, dass eine ordnungsgemäße und nachhaltige Bewirtschaftung der Flächen nach diesem Erwerb gewährleistet ist.

Als Gegenstand der Aktiengesellschaft bzw als Geschäftszweig ist der Betrieb einer Land- und Forstwirtschaft angegeben. Im Verfahren vor der belangten Behörde wurde darüber hinaus die momentane Bewirtschaftung nicht näher geprüft. Vielmehr wurde lediglich von Seiten der rechtlichen Vertretung die Information gegeben, dass ein Teil der Flächen vom bisherigen Eigentümer weiter bewirtschaftet werden soll und ein Teil einer Verpachtung zugeführt.

Der beschwerdeführenden Gemeinde ist zuzustimmen, dass diese Angaben nicht ausreichend sind, um zu gewährleisten, dass die land- und forstwirtschaftlichen Flächen auch in Zukunft nachhaltig und ordnungsgemäß bewirtschaftet werden.

Im landesverwaltungsgerichtlichen Verfahren wurde die CC deshalb aufgefordert, entsprechende Angaben zu machen. In diesem Rahmen wurde dem erkennenden Landesverwaltungsgericht Tirol ein Pachtvertrag über alle landwirtschaftlichen Grundstücke, mit Ausnahme des Grst **7, KG Z, vorgelegt. Dieser Pachtvertrag wurde auf 10 Jahre abgeschlossen.

Der Pächter wurde in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 07.07.2023 zu diesem Vertrag ausführlich befragt. Er gab sehr glaubwürdig an, dass er die Flächen mündlich nur für ein Jahr gepachtet hat und der unterfertigte Pachtvertrag nur „pro forma“ ist. Durch sein Alter (geb: 1955), seinen Gesundheitszustand (Hüftoperation) und die offene Frage, ob sein Hof von den Kindern weitergeführt wird, ist er nicht in der Lage auf 10 Jahre den Pachtvertrag abzuschließen. Zusätzlich liegt ein weiterer Pachtvertrag für das Grst **5, KG Z, mit einem anderen Pächter vor, sodass sogar eine Doppelverpachtung gegeben ist.

Für das erkennende Landesverwaltungsgericht resultiert daraus eindeutig, dass der gegenständliche Sacheinlagevertrag tatsächlich nur zu Zwecken der Umgehung geschlossen wurde. Es ist nicht geplant, eine ordnungsgemäße landwirtschaftliche Bewirtschaftung sicherzustellen. Vielmehr indizieren die Schein-Pachtverträge, dass die AG an der langfristigen landwirtschaftlichen Bewirtschaftung kein Interesse hat. Dafür spricht auch, dass für das Grst **7, KG Z, das in unmittelbarer Nähe des Hotels des Einbringers liegt, kein Pachtvertrag vorgelegt werden konnte.

Aus der Judikatur des Europäischen Gerichtshofes in der Angelegenheit Ospelt, ist ableitbar, dass die Sicherstellung der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung durchwegs mit der Kapitalverkehrsfreiheit in Einklang zu bringen ist. Diese ist aber im gegenständlichen Fall nicht gewährleistet.

Aus all diesen Erwägungen kam somit der Beschwerde somit Berechtigung zu, der Genehmigungsbescheid der belangten Behörde war zu beheben und die grundverkehrsrechtliche Genehmigung zu versagen.

VI. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.^a M. Lechner

(Richterin)