Spruch:
Die Revisionen werden zurückgewiesen.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit 557 EUR (darin 92,83 EUR Umsatzsteuer) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Der Antrag der beklagten Partei, die klagende Partei zum Ersatz der Revisionsbeantwortungskosten zu verpflichten, wird abgewiesen.
Begründung
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung in einem Haus der Beklagten. Im Jahr 2000 ließ sie ihr Badezimmer neu verfliesen und eine Zwischendecke einbauen. Am 11. April 2002 kam es in der darüber liegenden Wohnung zu einem Rohrbruch. Durch das ausgetretene Wasser lösten sich im Badezimmer 25 Fliesen leicht von der Wand ab, ohne herunterzufallen; weiters traten in der Zwischendecke Feuchtigkeitsschäden auf.
Die Hausverwaltung der Beklagten holte Kostenvoranschläge ein und beabsichtigte, Handwerker ihres Vertrauens mit der Sanierung zu beauftragen. Die Kosten hätten 2.347,20 EUR betragen. Der Ehegatte der Klägerin stimmte dem jedoch nicht zu, weil er - anders als die Hausverwaltung - eine Neuverfliesung wollte. Zudem hatte der Fliesenleger in seinem Kostenvoranschlag die Haftung für die Beschädigung von Fliesen ausgeschlossen. Im Handel waren diese Fliesen nicht mehr erhältlich. Die Hausverwaltung gestattete daraufhin der Klägerin, eigene Handwerker zu beauftragen; die Kosten hätten jedoch nicht über den Kostenvoranschlägen der Hausverwaltung liegen dürfen. Die Klägerin lehnte das ab.
Die Kosten für eine fachgerechte Sanierung betragen 4.272 EUR inklusive Umsatzsteuer (Sanierung der Zwischendecke netto 910 EUR, Abnehmen, Reinigen und Wiederverlegen der abgelösten Fliesen netto 2.650 EUR). Eine Neuverfliesung wäre nur erforderlich, wenn eine Fliese beim Abnehmen zu Bruch ginge. Für die Sanierung der Geschoßdecke sind weitere Kosten von 450 EUR zu erwarten.
Die Klägerin begehrt 6.095 EUR sA sowie die Feststellung, dass die Beklagte für alle Schäden hafte, die entstünden, „falls die vom Sachverständigen vorgeschlagene Sanierungsmethode" - dh das Abnehmen, Reinigen und Wiederanbringen der Fliesen - „fehlschlage". Sie habe einen Anspruch auf die komplette Neuverfliesung des Badezimmers. Die Kosten dafür betrügen 5.690 EUR, dazu kämen Kosten für Malerarbeiten von 336 EUR sowie für die Instandsetzung der Zwischendecke von 969,60 EUR. Da die beschädigten Sachen bei Schadenseintritt bereits zwei Jahre alt gewesen seien, ziehe sie davon 20 % ab (1.399,12 EUR). Allerdings hätten sich die Professionistenpreise seit dem Schadenseintritt um 7,8 % erhöht, sodass 436,52 EUR wieder hinzukämen. Zu ersetzen seien weiters die Kosten eines von ihr eingeholten Kostenvoranschlags von 62 EUR. Die Sanierung durch die von der Beklagten vorgeschlagenen Handwerker habe die Klägerin (unter anderem) deswegen nicht dulden müssen, weil diese keine Haftung für beschädigte Fliesen übernommen hätten.
Die Beklagte wendet ein, dass sie der Klägerin ohnehin die Schadensbehebungskosten von 2.500 EUR angeboten habe. Zur Neuverfliesung des Bades sei sie nicht verpflichtet. Die Reparaturkosten seien mit der objektiven Wertminderung begrenzt, wobei die Klägerin eine solche Wertminderung nicht nachgewiesen habe. Weiters habe die Klägerin ihre Schadenminderungspflicht verletzt, weil sie das Behebungsangebot der Beklagten nicht angenommen habe.
Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Die Beklagte sei nach § 3 MRG zur Behebung der Schäden verpflichtet gewesen. Hätte an ihrer Stelle die Klägerin saniert, so wäre ihr nach den Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag ein Aufwandersatzanspruch zugestanden. Dieser Anspruch bestehe allerdings nicht, solange die Sanierung noch nicht durchgeführt worden sei.
Das Berufungsgericht verpflichtete die Beklagte zur Zahlung von 4.272 EUR sA und stellte fest, dass die Beklagte der Klägerin für alle aufgrund des Wasserschadens im Zusammenhang mit der Badezimmerverfliesung zukünftig noch erwachsenden Schäden hafte; das Mehrbegehren von 1.823 EUR sA wies es ab. Weiters sprach es aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands zwar 4.000 EUR, nicht aber 20.000 EUR übersteige und die Revision zulässig sei.
Soweit die Beklagte eine Instandhaltungspflicht nach § 3 MRG treffe, trete der Schaden in ihrem und nicht im Vermögen der Klägerin ein. Ein Ersatzanspruch stünde der Klägerin hier erst dann zu, wenn sie selbst den Schaden behoben und damit einen dem Bestandgeber obliegenden Aufwand getätigt hätte. Soweit die Beklagte nicht zur Instandhaltung verpflichtet sei, sei der Schaden demgegenüber im Vermögen der Klägerin eingetreten. Mangelndes Verschulden habe die Beklagte nicht behauptet (§ 1298 ABGB).
In die Vermögenssphäre des Mieters fielen nicht nur alle von ihm in das Bestandobjekt eingebrachten Sachen, sondern auch reine Oberflächenschäden, wie Maler‑, Tapezierer- und Fußbodenverlegerarbeiten. Die Ausbesserung oder Erneuerung solcher Arbeiten falle nicht in die Erhaltungspflicht des Vermieters, weshalb der Schaden insofern im Vermögen des Mieters eintrete. Daher sei er auch zur Schadensliquidierung berechtigt.
Im vorliegenden Fall hätten die Zwischendecke und die Fliesen nicht zur vermieteten Ausstattung gehört, sondern seien von der Klägerin selbst nach ihrem Geschmack eingebaut bzw verlegt worden. Sie seien daher Bestandteil ihres Vermögens gewesen, weshalb sie schon vor Durchführung der Sanierung einen Schadenersatzanspruch gegen die Beklagte geltend machen könne. Demgegenüber sei die Geschoßdecke der Beklagten zuzuordnen. Insofern bestehe ein Anspruch auf Aufwandersatz erst nach tatsächlicher Behebung des Schadens.
Grundsätzlich könne der Geschädigte statt der Wiederherstellung durch den Schädiger Geldersatz verlangen. Ein erheblich überwiegendes Interesse der Beklagten an einer (von ihr durchzuführenden) Naturalherstellung, das im Ausnahmefall das Wahlrecht ausschließen könne, sei nicht erkennbar. Der Klägerin stünden die Kosten für das Abnehmen, Reinigen und Wiederverlegen der abgelösten Fliesen sowie die Kosten für die Sanierung der Zwischendecke zu. Die auf die Sanierung der Geschoßdecke entfallenden Kosten könne die Klägerin hingegen nicht verlangen, da der Schaden nicht in ihrem Vermögen eingetreten sei. Der Kostenvoranschlag habe sich auf die nicht erforderliche Neuverfliesung bezogen und sei daher nicht zu honorieren. Es sei zwar zu erwarten, dass die Sanierung auf die vom Sachverständigen vorgesehene Art gelinge. Da jedoch ein Restrisiko bestehe, dass eine Fliese zu Bruch gehe, wodurch zumindest eine teilweise Neuverfliesung erforderlich würde, sei auch das Feststellungsbegehren gerechtfertigt.
Die Revision sei zulässig, weil die Frage, wessen Vermögen ein Schaden zuzuordnen sei, wenn „er im Zusammenhang mit einem ernsten Schaden des Hauses stehe, gleichzeitig aber auch eine vom Mieter individuell geschaffenen Ausstattung" betreffe, über den konkreten Rechtsstreit hinaus Bedeutung habe.
Gegen dieses Urteil richten sich die Revisionen beider Parteien.
Die Klägerin strebt den Zuspruch ihres Mehrbegehrens an. Sie habe Anspruch auf eine „tadellose Verfliesung wie vor dem Wasserschaden". Auch seien ihr die Kosten für die Wiederherstellung der Geschoßdecke zuzusprechen.
Die Beklagte beantragt die gänzliche Klageabweisung. Analog zur gewährleistungsrechtlichen Judikatur sei die Klägerin verpflichtet gewesen, der Beklagten eine Reparatur zu ermöglichen. Die Ersatzvornahme wäre nur zulässig gewesen, wenn die Beklagte die Sanierung abgelehnt hätte. Die Schäden an der Zwischendecke und an den Fliesen stünden im Zusammenhang mit ernsten Schäden des Hauses (Rohrbruch, Schaden an der Geschoßdecke) und fielen daher ebenfalls unter die Erhaltungspflicht des § 3 MRG; ein Ersatzanspruch der Klägerin käme daher nur nach Durchführung der Sanierungsarbeiten in Betracht. Die Fliesen fielen nicht in die Vermögenssphäre der Klägerin, weil sie durch die Verbindung mit dem Mauerwerk in das Eigentum des Vermieters übergegangen seien. Weiters habe das Berufungsgericht den Einwand „alt für neu" (sic!) nicht geprüft; zudem sei der Ersatz fiktiver Reparaturkosten mit der objektiven Wertminderung der beschädigten Sache begrenzt.
Rechtliche Beurteilung
Beide Revisionen sind mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage unzulässig.
A. Zur Revision der Beklagten
1. Das Berufungsgericht hat dem Anspruch auf schadenersatzrechtlicher Grundlage stattgegeben. Diese Auffassung ist durch die Rechtsprechung gedeckt: Der Vermieter hat nach § 1298 ABGB zu beweisen, dass er alle ihm zu Gebote gestandenen Möglichkeiten ausgeschöpft hat, um dem Mieter den bedungenen Gebrauch der Bestandsache zu verschaffen (RIS‑Justiz RS0020873, vgl auch RS0021199; speziell zu Rohrbruchfällen 5 Ob 92/05y = EvBl 2006/65). Diesen Beweis hat die Beklagte nicht angetreten; ihre Haftung steht daher dem Grunde nach fest.
2. Schäden an Ausstattungsteilen einer Wohnung, deren Ausbesserung nach der Verkehrssitte dem Bestandnehmer obliegt, wie etwa an Tapeten, Malerei, Fußbodenbelag und dergleichen, treten nach der Rechtsprechung im Vermögen des Bestandnehmers ein, weshalb dieser vom Verursacher Ersatz verlangen kann (6 Ob 88/98d = SZ 71/85 mwN; RIS‑Justiz RS0020909).
2.1. Diese Rechtsprechung stellt - anders als noch 7 Ob 359/62 (= MietSlg 15.125) - nicht auf sachenrechtliche Kriterien, sondern auf die wirtschaftliche Zuordnung ab. Die Auffassung, dass eine vom Mieter eingebaute Zwischendecke und eine von ihm vorgenommene Wandverfliesung in seine Vermögenssphäre gehörten, ist aufgrund des vom Mieter dafür gemachten und durch die Beschädigung teilweise entwerteten Aufwands nicht zu beanstanden. Der Schaden ist daher im Vermögen der Klägerin eingetreten.
2.2. Schwere Feuchtigkeitsschäden als Folge ausgetretenen Leitungswassers sind zwar ernste Schäden des Hauses. Werden bei der Behebung Arbeiten in den einzelnen Wohnungen notwendig, so gehören auch diese Maßnahmen zur Behebung eines ernsten Schadens; die damit verbundenen Kosten sind vom Bestandgeber (bzw der Wohnungseigentümergemeinschaft) zu tragen (5 Ob 65/88 = MietSlg 41.468; 5 Ob 219/98m = wobl 1999/136 [Call]; 5 Ob 289/03s = immolex 2004/160; 5 Ob 83/06a = immolex 2006/106 [Prader]; 5 Ob 19/07s = immolex 2007/131 [Prader] = wobl 2007/113 [Call]).
Daraus folgt aber nicht, dass der Schaden in solchen Fällen nicht mehr im Vermögen des Mieters eingetreten wäre. Vielmehr ist wegen des Zusammenhangs mit einem ernsten Schaden des Hauses ein weiterer Anspruch des Mieters begründet, der neben dem Schadenersatzanspruch besteht und in einem anderen Verfahren geltend zu machen ist (vgl 5 Ob 106/70 = MietSlg 22.127). Es liegen daher - vergleichbar mit Ansprüchen auf Gewährleistung und auf Ersatz des Mangelschadens - konkurrierende Ansprüche vor, die auf unterschiedlichen Grundlagen beruhen und einander nicht ausschließen. Auf die verallgemeinernden Erwägungen der - in 5 Ob 83/06a insofern abgelehnten - Entscheidung 1 Ob 228/00m (= wobl 2001/61 [Prader]), wonach die Behebung von „Oberflächenschäden" von vornherein nicht unter § 3 MRG falle, kommt es bei diesem Verständnis der Rechtsprechung nicht an.
3. Auch sonst zeigt die Beklagte keine erheblichen Rechtsfragen auf.
3.1. Da der Mietvertrag vor dem 1. Jänner 2002 geschlossen wurde, ist der in § 933a ABGB angeordnete Vorrang der Verbesserung durch den Schädiger nach Art IV GewRÄG 2001 noch nicht anzuwenden (2 Ob 184/05f = ecolex 2006, 562). Vielmehr gilt weiterhin die frühere Rechtsprechung, wonach der Geschädigte das Deckungskapital für die Behebung verlangen kann, ohne seinem Vertragspartner vorher Gelegenheit zur Verbesserung geben zu müssen (6 Ob 565/92 = SZ 66/17; RIS‑Justiz RS0021942; zuletzt etwa 2 Ob 184/05f und 2 Ob 260/05g = ZIK 2006, 168 mwN). Auf eine allfällige Verletzung der allgemeinen Schadenminderungspflicht (2 Ob 184/05f mwN) kommt die dafür behauptungs- und beweispflichtige Beklagte (RIS‑Justiz RS0027156) in der Revision nicht zurück. Diese selbständige Einwendung ist daher nicht mehr zu prüfen (RIS‑Justiz RS0043338, insb T13, T15; vgl auch RS0043352 T23, T25, T30, T31, T35; zuletzt etwa 5 Ob 148/07m mwN).
3.2. Die Rechtsprechung, wonach fiktive Reparaturkosten grundsätzlich nur bis zur Höhe der objektiven Wertminderung zugesprochen werden können (RIS‑Justiz RS0022844), ist bei beschädigten Liegenschaften oder Gebäuden nicht uneingeschränkt anwendbar. Hier ist, ähnlich wie bei Sachen ohne Verkehrswert, zu fragen, ob ein verständiger Eigentümer in der Lage des Geschädigten, ob also ein wirtschaftlich vernünftig denkender Mensch, der den Schaden selbst zu tragen hätte, die Aufwendungen ebenfalls machen würde (1 Ob 620/94 = SZ 68/101; 9 Ob 303/99w; RIS‑Justiz RS0053282). Dazu hat die Beklagte nichts vorgebracht.
3.3. Ob ein Abzug „neu für alt" vorzunehmen ist (RIS‑Justiz RS0030246), hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und begründet daher in der Regel keine Rechtsfrage erheblicher Bedeutung (2 Ob 234/05h = ecolex 2007, 364). Jedenfalls trägt der Schädiger die Behauptungs- und Beweislast für eine mit der notwendigen Reparatur verbundenen Werterhöhung der Sache (9 Ob 415/97p). Das Ankleben von einzelnen locker gewordenen Fliesen verlängert die Lebensdauer der Verfliesung als Ganzer nicht; für die Zwischendecke fehlt ein konkretes Vorbringen zu Grund und Umfang der Werterhöhung.
4. Eine erhebliche Rechtsfrage im Sinn von § 502 Abs 1 ZPO liegt daher nicht vor. Aus diesem Grund ist die Revision zurückzuweisen, ohne dass dieser Beschluss einer weiteren Begründung bedarf (§ 510 Abs 3 letzter Satz ZPO).
5. Die Kostenentscheidung gründet sich auf §§ 50 Abs 1, 41 ZPO. Die Klägerin hat auf die Unzulässigkeit der Revision hingewiesen, weswegen ihr die Beklagte die Kosten der Revisionsbeantwortung zu ersetzen hat.
B. Zur Revision der Klägerin
Die Klägerin führt in ihrer Revision zunächst aus, dass die (ihre?) Revision jedenfalls unzulässig sei, weil der vom Berufungsgericht angenommene ernste Schaden des Hauses (Sanierung der Geschoßdecke) allenfalls mit 540 EUR zu beziffern sei. In weiterer Folge zeigt sie keine erhebliche Rechtsfrage auf: Es ist zwar nicht ausgeschlossen, dass die Neuverlegung der vorhandenen Fliesen scheitern könnte. Für diesen Fall ist aber ohnehin durch den Ausspruch über das Feststellungsbegehren vorgesorgt. Ein von vornherein bestehender Anspruch auf Neuverfliesung kann daraus nicht abgeleitet werden. Die Kosten für die Sanierung der Geschoßdecke hat die Klägerin nie begehrt (Klage ON 1 mit Verweis auf die Kostenvoranschläge ./B und ./C). Daher ist sie durch die Auffassung des Berufungsgerichts, dass es sich dabei nicht um ersatzfähige Schäden handle, nicht beschwert.
Auch die Revision der Klägerin ist daher ohne weitere Begründung (§ 510 Abs 3 letzter Satz ZPO) zurückzuweisen. Die Beklagte hat nicht auf die Unzulässigkeit hingewiesen, sondern ganz im Gegenteil die Auffassung der Klägerin, wonach die (deren) Revision unzulässig sei, als unzutreffend bezeichnet. Daher hat sie keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten ihrer Revisionsbeantwortung (RIS‑Justiz RS0035979).