LVwG Niederösterreich LVwG-AV-171/001-2019

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Dr. Köchle als Einzelrichterin über die Beschwerde der A GmbH (früher: B GmbH), vertreten durch C, Rechtsanwalt in ***, ***, gegen den Bescheid des im Beschwerdeverfahren durch die D Rechtsanwälte GmbH, ***, ***, vertretenen Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 19. Dezember 2018, Zl. ***, mit dem die Berufung der beschwerdeführenden Partei gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** vom 06. Juni 2018, Zl. ***, betreffend die Abweisung des Antrags auf Baubewilligung der beschwerdeführenden Partei für die Errichtung von drei Gebäuden mit je zwei Wohneinheiten auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, abgewiesen wurde, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 2 Verwaltungsgerichts-verfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen und der in Beschwerde gezogene Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 19. Dezember 2018, Zl. ***, bestätigt.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Verfahrensgegenstand und Verfahrensgang:

1.1. Allgemeines, Verfahrensgegenstand:

Die beschwerdeführende Partei, die A GmbH (früher: B GmbH), ist Eigentümerin der Liegenschaft mit der Adresse ***, ***, GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***. Mit dem in Beschwerde gezogenen Bescheid wurde der Antrag der beschwerdeführenden Partei auf Erteilung einer Baubewilligung für die Errichtung von drei Wohngebäuden mit je zwei Wohneinheiten (nach Abbruch der Bestandsobjekte) auf dem genannten Grundstück im Instanzenzug – gestützt auf ein durch die Baubehörde in erster Instanz eingeholtes und im Zuge des Berufungsverfahrens ergänztes Gutachten eines Amtssachverständigen für Orts- und Landschaftsbild – mit der Begründung abgewiesen, das eingereichte Bauvorhaben widerspreche § 56 Niederösterreichische Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), da es mit dem Ortsbild nicht vereinbar sei.

Dagegen erhob die beschwerdeführende Partei Beschwerde, in der sie – unter Berufung auf ein durch sie in Auftrag gegebenes und bereits im verwaltungsbehördlichen Verfahren vorgelegtes – Privatgutachten insbesondere vorbrachte, dass aufgrund dessen, dass ein Bebauungsplan in Geltung stehe, vorliegend keine Prüfung am Maßstab von §56 NÖ BO 2014 erfolgen hätte dürfen und dass das Bauvorhaben im Übrigen entgegen der Auffassung der belangten Behörde sehr wohl mit dem Ortsbild und §56 NÖ BO 2014 vereinbar sei.

Die im gegenständlichen Verfahren zu klärende zentrale Frage ist somit die Frage, ob die Behörde das Bauansuchen zu Rechten wegen Ortsbild-Unverträglichkeit und damit Widerspruch zu § 56 NÖ BO 2014 abgewiesen hat, wobei in rechtlicher Hinsicht zwischen den Verfahrensparteien vorliegend insbesondere die Fragen, wie § 56 NÖ BO 2014 in der vorliegend anzuwendenden Fassung LBGl. 50/2017 auszulegen ist und welche Bedeutung einem erlassenen Bebauungsplan bei der Prüfung der Ortsbildverträglichkeit zukommt, strittig sind.

1.2. Erstinstanzliches, verwaltungsbehördliches Verfahren:

1.2.1. Mit Bauansuchen vom 21.12.2017 beantragte die beschwerdeführende Partei die Erteilung einer Baubewilligung für die Errichtung von 3 Wohngebäuden mit je zwei Wohneinheiten auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, EZ *** an der Adresse ***, ***. Diesem Bauansuchen waren insbesondere eine Baubeschreibung und Einreichpläne jeweils in dreifacher Ausfertigung sowie ein Energieausweis und ein Grundbuchsauszug beigeschlossen.

1.2.2. Mit Schreiben vom 26.01.2018 wurde seitens des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** als Baubehörde erster Instanz die Erstellung eines Ortsbildgutachtens durch einen Amtssachverständigen des Gebietsbauamtes *** in Auftrag gegeben.

1.2.3. Mit Schreiben vom 07.03.2018 wurde die beschwerdeführende Partei aufgefordert, bis zum 30.03.2018 näher angeführte Unterlagen nachzureichen bzw. näher angeführte Mängel des Bauansuchens zu beheben.

1.2.4. Mit Verordnung des Gemeinderates der Stadtgemeinde *** wurde für einen im der Verordnung beiliegenden Plan festgelegten, auch das Grundstück, auf dem das eingereichte Bauvorhaben realisiert werden soll, erfassenden Bereich von *** eine am 29.03.2018 an der Amtstafel *** angeschlagene und an diesem Tag in Kraft getretene generelle Bausperre gemäß § 26 Abs. 1 NÖ ROG 2014 erlassen, von der nur Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten je Grundstück nicht erfasst sind.

1.2.5. Am 30.03.2018 wurden seitens der beschwerdeführenden Partei – in Reaktion auf das Aufforderungsschreiben vom 07.03.2018 – die Einreichunterlagen insbesondere um eine Dokumentation der Abbruchobjekte, um eine „Vermessungsurkunde Teilungsplan des E“ und um Zustimmungserklärungen ergänzt und die Einreichpläne in geringfügig modifizierter Form vorgelegt.

1.2.6. Mit Schreiben des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** als Baubehörde erster Instanz vom 16.04.2018 wurde der beschwerdeführenden Partei das durch die Baubehörde erster Instanz in Auftrag gegebene, mit 28.03.2018 datierte Ortsbildgutachten des Amtssachverständigen G zur Kenntnis übermittelt. In diesem Ortsbildgutachten vom 28.03.2018 kommt der Amtssachverständige G zusammengefasst zu dem Ergebnis, dass das drei Wohngebäude umfassende Bauvorhaben deshalb nicht mit dem Ortsbild vereinbar sei, weil das mittig angeordnete Wohngebäude hinsichtlich der bestehenden Bebauung eine wesentliche Beeinträchtigung darstelle.

Im Einzelnen wird im Ortsbildgutachten des Amtssachverständigen G vom 28.03.2018 auszugsweise Folgendes ausgeführt:

„ I. BEFUND

[…]

2. Allgemeines:

Die Bauwerberin plant auf dem oben angeführten Grundstuck in der KG *** die Errichtung von 3 Wohnhäusern mit jeweils 2 Wohneinheiten. Die betroffene Liegenschaft und die mittelbar und unmittelbar angrenzende Nachbarschaft wurden It. rechtskräftigem Flächenwidmungsplan als Bauland-Wohngebiet-a gewidmet; laut rechtskräftigem Bebauungsplan der Stadtgemeinde *** wurde folgendes verordnet: maximale Bebauungsdichte 35 %; offene oder gekuppelte Bauweise; Bauklasse I, II.

Der angesprochene Ortsteil befindet sich im Südosten von *** und liegt im unmittelbaren Nahbereich eines Gewerbegebietes, welches sich noch weiter in Richtung Süden erstreckt. Die betroffene Parzelle weist eine handtuchförmige Konfiguration auf, dessen Hauptachse annähernd nordsüd-gerichtet ist. Entlang der nördlichen Schmalseite verlauft die *** in Form einer Spielstraße als verkehrsmäßige Erschließung. In Richtung Süden wird die Liegenschaft durch die *** begrenzt, welche verkehrstechnisch als Sackgasse fungiert. Unmittelbar danach angrenzend folgen ein Werkskanal und das bereits beschriebene Gewerbegebiet.

In nördlicher, östlicher und westlicher Richtung wird der nahezu eben verlaufende Ortsteil überwiegend durch Wohngebäude und deren Nebenobjekte geprägt.

3. Abgrenzung des Beurteilungsgebietes

Im Sinne des § 56 NO BO 2014 wird der in Betracht zu ziehende Beurteilungsbereich als

‚der von allgemein zugänglichen Orten aus betrachtende Bereich, in dem die für die Beurteilung des geplanten Bauwerks relevanten Kriterien wahrnehmbar sind‘, definiert.

Entlang der ***, die an der nördlichen Schmalseite des zu begutachtenden Grundstückes in diesem Ortsteil vorbeiführt, wird der Beurteilungsbereich in Richtung Westen mit dem auf dem Grundstück .*** befindlichen Objekten eingegrenzt. An der vis­ a-vis-Seite stellt die räumliche Abgrenzung in dieser Himmelsrichtung das Bauwerk auf dem Grundstück *** dar. In der Gegenrichtung folgt die Festlegung der Prüfraumgrenzen entlang dieses Straßenzuges durch die auf dem Gst. Nr. *** befindliche[n] Objekte. Dieses Grundstück liegt südlich der ***. Gegenüber wird das Beurteilungsgebiet mit der Parzelle Nr. *** abgegrenzt.

Entlang der *** wird der Beurteilungsbereich mit dem Grundstück Nr. *** in Richtung Westen und mit dem Grundstück Nr. *** in Richtung Osten definiert. In Richtung Süden erfolgt die Abgrenzung durch das auf dem Grundstück Nr. *** befindliche Betriebsgebäude.

Die entlang der *** und der *** beschriebenen Abgrenzungen des Prüfraumes wurde[n] deswegen festgelegt, da innerhalb dieses Bereiches die im bezugnehmenden Paragraph angeführten Prüfkriterien beurteilbar sind. Darüber hinaus existieren noch einige kleinere und unbedeutende Sichtachsen und Sichtkorridore zu dem zu prüfenden Bauvorhaben; von diesen Blickpunkten aus kann jedoch nur mehr ein geringer Teilausschnitt zu den drei geplanten Wohnhäusern visuell wahrgenommen werden und ist daher als nicht mehr prüfrelevant zu werten.

4. Beschreibung des Baubestandes im Beurteilungsgebiet

Vorhandene Bebauung in der ***:

Bei den bestehenden baulichen Strukturen beiderseits der *** ist auffällig, dass eine nahezu durchgehende vordere Baufluchtlinie eingehalten wurde. Die Abstände zur Straßenfluchtlinie werden mit einem Wert von ca. 5-6 m geschätzt. Die straßenseitigen Fassadenfronten weisen eine markante einheitliche Linie auf. Lediglich im Bereich der T­ förmigen Kreuzung der *** mit der *** befindet sich eine kleine Kapelle, die direkt an die vordere Straßenfluchtlinie positioniert wurde. Dieses Objekt zeichnet sich durch eine eigenwillige Architektursprache, die durch ein extrem steil gedecktes Ziegeldach und eine Natursteinsockelverkleidung bestimmt wird, auf.

Bei den übrigen Gebäuden handelt es sich mehrheitlich um eingeschossige Wohnhäuser mit steil geneigten Satteldächern. Die Anordnung der Firste wurde nicht konsequent innerhalb dieses Prüfbereiches vorgenommen. Zum Großteil wurden die Dachflachen traufenständig ausgeführt. In einigen Fällen wurde der Firstverlauf jedoch um 90° gedreht, sodass dadurch eine giebelständige Anordnung entstanden ist. Bei einigen Objekten wurden offensichtlich auch die Dachgeschosse ausgebaut. Lediglich am westlichen Ende des Prüfraumes sind zwei zweigeschossige Gebäude augenscheinlich neu errichtet oder umgebaut worden, die jeweils eine Flachdachkonstruktion erhielten.

Auf dem Grundstuck .*** wurde ein moderner Baukörper zweigeschossig mit Flachdach realisiert. Das Hauptgebäude wurde etwas weiter von der Straßenfluchtlinie abgesetzt angeordnet. Die ebenfalls im seitlichen Bauwich befindliche flachdachgedeckte Garage wurde um ca. 3 m vor der vorderen Baufluchtlinie des Hauptgebäudes positioniert. Dadurch entstand vor der Garage ein Vorplatz zur Straßenfluchtlinie im Ausmaß von ebenfalls ca. 3 m. In östlicher Richtung direkt anschließend befindet sich ein offensichtlich weiterer moderner (Um-)Bau. Zur östlichen Grundgrenze wurde ein Zu- bzw. Einfahrtstor zum betreffenden Grundstück fluchtend mit der vorderen Baufluchtlinie integriert. Der zweigeschossige Baukörper erstreckt sich auch in Richtung Süden zur Grundstücksmitte hin. Danach schließt die bereits zuvor beschriebene Kapelle, welche als einziges Gebäude direkt an der Straßenfluchtlinie innerhalb des Prüfraumes entlang der *** positioniert wurde, an. In östlicher Richtung folgen zwei direkt an einer gemeinsamen Grundgrenze zusammengekuppelte Wohnhäuser. Hierbei handelt es sich in beiden Fällen jeweils um einen eingeschossigen Baukörper mit steilgeneigtem Dach in traufenständiger Ausführung. Auf den danach folgenden beiden Nachbargrundstücken wurde eine analoge Situation wie unmittelbar zuvor mit einem Doppelwohnhaus vorgefunden. Diese wurden in Massivbauweise eingeschossig realisiert. Die Steildächer wurden ebenfalls traufenständig zur *** angeordnet. Es folgen die Gebäude auf den Parzellen Nr. *** und .***. Hierbei handelt es sich wiederum um einen ‚Gebäudezwilling‘. Die straßenseitig eingeschossigen Baukörper wurden mit einem nach außen hin sichtbaren gemeinsamen giebelständigem Satteldachstuhl versehen. Hinter bzw. südlich des Wohnhauses auf dem Grundstück Nr.. *** sollen die drei zu prüfenden Wohnhäuser errichtet werden. Beim Wohngebäude .***, welches sich auch auf das Grundstück Nr. *** erstreckt, stellt sich gartenseitig die Gebäudesilhouette an der östlichen Brandwand in der Form dar, dass durch eine bauliche Erweiterung in Richtung Soden ein zweigeschossiger Umbau ausgeführt wurde. Dieser Zubau wurde mit einer flachgeneigten Pultdachkonstruktion ausgestattet, wobei die Firsthöhe vom Bestandsobjekt übernommen wurde. Auf dem anschließenden Doppelgrundstock wurden ebenfalls zwei Wohngebäude an der gemeinsamen Grundgrenze in gekuppelter Bauweise aneinander gebaut. In diesem Fall wurden die Firstverlaufe der Satteldächer parallel zur Straßenachse ausgerichtet. Auf der Parzelle Nr. *** wurde gartenseitig ein pultdachgedeckter Zubau angefügt. Das zuletzt beschriebene Objekt bildet den östlichen Endpunkt des Beurteilungsbereiches entlang dieser Straßenseite der ***.

Die nachfolgende Befundaufnahme umfasst die Baulichkeiten entlang der nördlichen Straßenseite dieses Straßenzuges. Auf dem Eckgrundstück Nr. *** befindet sich ein Wohngebäude, welches als einziges Objekt mit der zuvor beschriebenen Kapelle abweichend von der nahezu einheitlich verlaufenden vorderen Baufluchtlinie um ca. 10 m in Richtung Norden von der Straßenfluchtlinie abgerückt wurde. Es wurde in offener Bauweise mit einem ca. 25° geneigten Satteldach ausgeführt, wobei die Dachkonstruktion giebelständig zur *** angeordnet wurde. Dieses Gebäude weist eine Unterkellerung auf, die ca. 1,50 m über dem Gelände ragt. Darüber wurden das Erdgeschoß und das Dachgeschoß aufgesetzt. Im Anschluss daran folgt der Kreuzungsbereich ***/***. Das nächste Grundstück Nr. *** stellt ebenfalls eine Eckparzelle dar. Auf dieser wurde im Bereich des trompetenförmigen Anschlusses zwischen öffentlichem Gut und Privatgrund ein Carport in diagonaler Ausrichtung platziert. Es wurde mit einem flachgeneigten und mit Wellplatten versehenen Witterungsschutz ausgestattet. Das auf dem Grundstück befindliche Hauptgebäude wurde an der östlichen Grundstücksgrenze direkt an das Nachbarobjekt angebaut. Beide Wohnobjekte wurden jeweils mit einem Pultdach und einem Firstverlauf quer zur Straßenachse versehen, das in der Gesamterscheinung ein gemeinsames giebelständiges Satteldach zum öffentlichen Raum ergibt. Der Baukörper des westlichen Gebäudes setzt sich aus dem Erdgeschoß. und dem offensichtlich aufgebauten Dachgeschoß zusammen. Beim östlichen Wohngebäude wurde augenscheinlich zu einem späteren Zeitpunkt im Zuge eines Umbaus in Richtung Osten eine großformatige Gaupe in die Dachlandschaft integriert. In östlicher Richtung folgen auf den beiden Nachbarparzellen zwei weitere in gekuppelter Bauweise zusammengebaute Wohnhäuser mit traufenständigen Satteldachausführungen. Beim westlichen Gebäude wurden straßenseitig Dachgaupen angebracht. Beim östlichen Objekt wurde im Zuge eines Umbaus die Dachlandschaft teilweise verändert, indem die rechte Gebäudehälfte mit einem Krüppelwalmdachstuhl zur *** hin versehen wurde. An der östlichen Grundgrenze wurde eine Kleingarage unter Einhaltung der vorgegebenen vorderen Baufluchtlinie errichtet. Die Satteldachkonstruktion auf dem Nebengebäude wurde giebelständig analog zum Verlauf des Krüppelwalmdachstuhles am Hauptgebäude hergestellt. Auf den letzten zusammengehörenden Grundstücken Nr. .*** und *** entlang der *** innerhalb des Prüfraumes befindet sich die westliche Haushälfte eines Wohngebäudes, welches mit einem Pultdach versehen wurde. Diese Dachkonstruktion wurde giebelständig hergestellt, sodass die Dachflache von Osten nach Westen abfällt. Direkt an das Hauptgebäude anschließend wurden ein neuer Hauseingang und die zugehörige Garage als Zubau angefügt. Beim Hauseingang wurde die Satteldachflache des Hauptgebäudes in Richtung Westen verlängert; auf der Garage wurde ein Flachdach aufgesetzt.

Entlang den beiden Seiten der *** wurden innerhalb des Beurteilungsraumes durchgehende Einfriedungen ausgeführt. Diese wurden in unterschiedlichen Qualitäten und mit unterschiedlichen Materialien realisiert. Die Sockel und Pfeiler wurden sowohl aus Natursteinen, Mauerziegel und Betonsteinen als auch aus Waschbetonsteinen hergestellt. Die Zierfelder wurden größtenteils dabei aus Leichtmetall, Schmiedeeisen, Jägerzaunelementen und Betonornamentsteinen angefertigt.

Vorhandene Bebauung in der ***:

Die südliche Abgrenzung des Prüfraumes bildet die verkehrstechnisch als Sackgasse funktionierende ***. Diese Erschließungsstraße erweckt von der Nutzungsform und vom Charakter her den Eindruck einer ,,Hintausstraße". Nördlich dieser Erschließungsachse in Richtung Wohnbaugebiet sind Wohnhäuser, Nebengebäude, Kleingaragen, Gartengerätehäuser, Schwimmbecken, Einfriedungsmauern und Einfriedungen vorhanden. An der gegenüberliegenden Straßenseite befinden sich ein wasserführender Werkskanal und ein großvolumiges Betriebsgebäude mit einer Schallschutzwand.

lnnerhalb dieses Beurteilungsgebietes ist in der als Bauland-Wohngebiet ausgewiesenen Zone entlang der Zufahrtstraße ein nahezu durchwegs geschlossener Gebäude- bzw. Mauercharakter im mittleren Bereich erkennbar. Dieser geschlossene Eindruck wird lediglich durch eine mit einer Hecke und mit einem Schilfzaun versehenen Einfriedung unterbrochen. Es wurden dabei ca. 2,50 bis 3,00 m hohe in Massivbauweise errichtete Einfriedungsmauern ausgeführt. Zusätzlich befinden sich an der Straßenfluchtlinie mehrere Nebengebäude, die in einem überwiegenden Ausmaß Pultdächer erhielten und deren Dachneigungen ausschließlich von Süden nach Norden verlaufen. lnnerhalb dieses geschlossenen Mauerkontinuums wurden neben einem kleinen Mauerrücksprung auch einige Tür- und Toröffnungen eingebaut, die zur *** führen.

Auf dem Grundstück Nr. *** wurde ein Wohngebäude in einer modernen Architektursprache errichtet. Dieses wurde an die östliche Grundgrenze in gekuppelter Bauweise positioniert. Der Hauptbaukörper wurde zweigeschossig mit einem Flachdach ausgeführt. Das Obergeschoß ist dabei zur Gänze mit einer vertikalen Holzverschalung verkleidet worden; das Erdgeschoß weist eine helle verputzte Wandoberfläche auf. Der zweigeschossige Baukörper wurde um ca. 12 m von der Straßenfluchtlinie nach hinten abgerückt. Davor wurde ebenfalls direkt an der östlichen Grundgrenze ein eingeschossiger Baukörper situiert, der zur Straßenfluchtlinie eine Entfernung von ca. 5 m erhielt.

Daneben wurde ein Carport mit einem kleinen Nebengebäude positioniert. Diese beiden Anlagenteile befinden sich direkt an der Straßenfluchtlinie. Im Anschluss daran wurden in Blickrichtung Westen im Gegensatz zu den bereits zuvor beschriebenen Bestandsstrukturen keine Mauern und keine massiven Nebengebäude mehr angetroffen. In diesem Beurteilungsabschnitt wurden entlang der Straßenfluchtlinie ca. 1,20 m bis ca. 1,40 m hohe Zäune in unterschiedlichen Ausführungsvarianten realisiert. In den weitgehend als Frei- und Spielflächen genutzten Privatgärten wurden relativ unbedeutende Nebenbauwerke wie Gartengerätehütten, Unterstände und Carports errichtet. Diese Zonen wurden in einem überwiegenden Maß mit Sträuchern, Bäumen und Heckenbewuchs bestockt.

Die räumliche Abgrenzung entlang der *** in Richtung Osten wurde mit der Parzelle Nr. *** festgelegt. Auf dieser Parzelle wurde ein freistehendes Einfamilienwohnhaus mit einem steilgeneigten Krüppelwalmdachstuhl realisiert. Dieses Wohngebäude befindet sich ca. 12 m hinter der Straßenfluchtlinie. Das Hauptgebäude setzt sich aus einem teilweise aus dem ebenen Gelände ragenden Kellergeschoß, dem Erdgeschoß und dem offensichtlich ausgebauten Dachgeschoß zusammen. Vor dem Wohngebäude wurden entlang der östlichen Grundgrenze eine Doppelgarage und ein Carport realisiert. Diese wurden mit einer Flachdachkonstruktion versehen. Diese Objekte wurden direkt an die Straßenfluchtlinie platziert.

Die größtenteils unverbauten Mittelzonen innerhalb der privat genutzten Freiflachen wurden – wie bereits erwähnt – nur in einzelnen Fällen mit Kleinbauwerken mit untergeordneten Verwendungszwecken überbaut. Es wurden in diesem Grundstücksabschnitten jedenfalls keine Hauptgebäude vorgefunden.

Das an der vis-a-vis-Seite des Werkkanals befindliche Betriebsgebäude grenzt den Prüfraum in Richtung Süden ab. Entlang der gegenüberliegenden Uferseite des Werkkanales wurde ein großvolumiges Betriebsgebäude mit einer Schallschutzmauer errichtet, dessen Gesamtlange mehr als 150 m betragt. Zu dem vorhandenen Zufahrtsweg weist dieses Betriebsgebäude eine gestaffelte Gebäudehöhe auf. Die Höhenwerte schwanken zwischen ca. 7 bis ca. 11 m. Die Fassade gestaltet sich in den unteren Bereichen als aus Betonelementen bzw. Betonwänden zusammengesetzter Anlagenteil, der einerseits durch Belichtungselemente und andererseits durch Holzlattenkonstruktionen unterteilt wurde. Beim höchsten Anlagenteil, der im westlichen Bereich errichtet wurde, handelt es sich offensichtlich um einen Hochregallagerraum. Sowohl im oberen als auch im unteren Geschoß sind hochgestellte Fenster, welche rhythmisch angeordnet wurden, in den Außenwänden eingebaut worden. Das untere Geschoß weist – wie bereits angeführt – eine betonfarbene Oberfläche aus. Im Bereich des Obergeschoß[es] erfolgte eine Verkleidung mit braun gefärbten Fassadenplatten. In östlicher Richtung wird das Fassadenbild durch eine andere Gestaltungsform gekennzeichnet. Dieser Gebäudeteil besitzt die Hohe im Ausmaß von ca. 11 m. Der Gebäudesockel wurde ebenfalls aus Betonelementen hergestellt. In rhythmischen Abständen wurden dabei Säulen angeordnet, wobei die Felder dazwischen mit Holzrasterelementen ausgefüllt wurden. Darüber verlaufen ein Oberlichtband sowie das mit Trapezblech verkleidete Giebelfeld. Die Anlagenteile in östlicher Richtung wurden höhenmaßig in einer abgetreppten Form realisiert. Die Holzrasterelemente wurden in einer ähnlichen Form wie zuvor beschrieben angeordnet. Der Feldraster wurde jedoch in diesen Fällen verkleinert. Die Rasterfelder wurden bis zur Dachunterkante hochgeführt, sodass in diesem Bereich keine Oberlichtreihe wie beim direkt angrenzenden Baukörper eingebaut werden konnte.

Zusammenfassend wird festgestellt, dass die Bebauungsstruktur entlang der nördlich verlaufenden *** sich durchwegs als gekuppelte Bauweise darstellt, wobei die einzelnen Hauptgebäude entlang einer klar definierten vorderen Baufluchtlinie positioniert wurden. Ein Großteil dieser Objekte wurde bereits während der Errichtung bzw. zu einem späteren Zeitpunkt in Richtung Garten durch einen Zu- und Anbau erweitert, sodass dadurch oftmals eine L-förmige Grundrisskonfiguration entstanden ist. Entlang der südlichen Erschließungsstraße bei der *** befinden sich im Nahbereich des zu prüfenden Objektes mit zwei Ausnahmen durchwegs Nebengebäude.

Diese wurden überwiegend an die dort verlaufende Straßenfluchtlinie platziert. lnnerhalb dieses Beurteilungsbereiches ist in einem Teilabschnitt ein nahezu geschlossener baulicher Charakter erkennbar, da die Baulücken – sofern nicht ohnehin Nebengebäude an diesen Stellen errichtet wurden – zur Gänze mittels Einfriedungsmauern geschlossen wurden. In Richtung Osten befindet sich ein Hauptgebäude erst auf dem Grundstuck. Nr. ***. Hierbei handelt es sich um das zurückversetzte freistehende krüppelwalmgedeckte Einfamilienwohnhaus; die zugehörige Kleingarage wurde direkt an die Straßenfluchtlinie positioniert. Unmittelbar in westlicher Richtung anschließend befindet sich ein Maschendrahtzaun mit einem blickdichten Grünbewuchs, der lediglich beim Einfahrtstor eine Durchsichtmöglichkeit erlaubt. Die entlang dieser Straßenfluchtlinie bestehenden Baulichkeiten setzen sich – wie bereits erwähnt – aus den massiven Einfriedungsmauern bzw. aus den Rückwänden der Nebengebäude zusammen. Dieser geschlossene Charakter endet in Richtung Westen erst am Grundstock Nr. ***. Auf diesem wurde ein L-förmig konfiguriertes modernes Einfamilienwohnhaus errichtet, das im vorderen Bereich eingeschossig und im hinteren Teil zweigeschossig realisiert wurde und mit einem Flachdach ausgestattet ist. Im Anschluss daran in Richtung Ende der Sackgasse existieren ausschließlich „transparente“ Einfriedungen mit max. Höhen von ca. 1,20 m und 1,40 m. Hierbei handelt es sich um Maschendrahtzaune, Gitterzaune und Holzzaune. In diesem Prüfraumabschnitt wurden in den ausschließlich als Garten genutzten Freiflachen Nebengebäude, Gartengerätehütten und Unterstände realisiert. In den ,,Kernzonen" dieser Freiflächen wurden nur sehr untergeordnete Nebenbauwerke errichtet. Ein Hauptgebäude wurde auf diesen Grundstücksteilen nicht vorgefunden.

Die größtenteils geputzten Fassaden wurden farblich unterschiedlich gestaltet. Es wurden auch einige Gebäudeansichten vollflächig mit Asbestzementplatten verkleidet. Als Dacheindeckungen wurden Dachziegel, Betondachsteine, Asbestzement- und Welleternitplatten sowie Verblechungen vorgefunden. Im Allgemeinen wurden im Prüfraum vielfältige Dachformen, unterschiedliche Dachneigungen, abwechslungsreiche Fassadengestaltungen, verschiedene Einfriedungs- und Mauertypen sowie sehr differente Gebäudehöhen vorgefunden.

5. Beschreibung des Bauvorhabens:

Das bestehende Wohngebäude auf dem Grundstück Nr.*** bleibt zur Gänze erhalten. Dieses liegt direkt an der ***. Die Grundstücksteilung für die gegenständliche Wohnhausanlage wurde in der Form festgelegt, dass im Bereich der o. a. Parzelle eine fahnenartige Erschließung geplant ist, welche sich danach über die gesamte im Beurteilungsraum übliche Grundstücksbreite erweitert. Das am heutigen Tag bestehende Nebengebäude im unmittelbaren Anschluss an die südliche Grundgrenze der Parzelle Nr. *** wird zur Gänze abgebrochen.

Das gegenständliche Bauvorhaben setzt sich aus insgesamt drei Hauptgebäuden zusammen, die linear und rhythmisch strukturiert auf dem Baugrundstück positioniert werden. Entlang der westlichen Grundgrenze verläuft die private Erschließungsstraße, welche zum Großteil auch von einem durchgehenden Grünstreifen flankiert wird.

Das nördliche Wohngebäude wird – um die baurechtlich geforderte gekuppelte Bauweise zu erfüllen – direkt an die östliche Grundgrenze situiert. Die beiden übrigen Wohnblöcke werden auf der längsgestreckten nordsüd-orientierten Fahnenparzelle in konstanten Abständen zueinander ebenfalls an die östliche Grundgrenze herangerückt. Die drei Wohnhäuser werden baulich und funktionell völlig gleich ausgeführt. Sie setzen sich aus Erd-, Ober- und ausgebautem Dachgeschoß zusammen. Eine Unterkellerung ist nicht vorgesehen. Als Dachkonstruktion wird im Bereich des obersten Hauptgeschosses in Richtung Osten eine 45 Grad geneigte Abschrägung vorgenommen. Die Hauptdachfläche, die direkt an die 45 Grad geneigte östliche Dachfläche anschließt, wird mit einer Dachneigung von 2 Grad von Westen nach Osten verlaufend ausgeführt. In jedem Wohnblock werden jeweils zwei Wohneinheiten in den drei Geschoßen untergebracht. Das Dachgeschoß wird in Richtung Norden, Westen und Süden um 1,43m zurückversetzt, sodass dadurch auf dieser Ebene eine begehbare Dachterrasse entsteht. Die erforderliche Absturzsicherung wird durch ein vertikal gegliedertes Stabgeländer gewährleistet.

Bei den Baukörpern handelt es sich um eine schlichte kubische Form mit rhythmisch angeordneten Lochfassaden. Lediglich die beschriebene Dachkonstruktion durchbricht die ansonsten ruhige Ausgestaltung des Baukörpers. Die 45 Grad geneigte Dachfläche erhält eine Bahnenblechdeckung; die 2 Grad geneigte Dachfläche wird mit einer Folie abgedichtet. Die Fassadenflachen werden zur Gänze verputzt.

Zwischen den drei Baulichkeiten werden jeweils Gebäudeabstande von 6,50 m eingehalten. In diesen Freibereichen werden die erforderlichen PKW-Abstellplätze und die jeweiligen Zugänge zu den einzelnen Wohneinheiten angeordnet. Beim südlichen Wohngebäude wird die vordere Baufluchtlinie um ca. 7 m von der *** abgerückt; sodass durch dieses Anordnungsmuster drei zusätzliche Stellplatze auf Eigengrund untergebracht werden können.

II. GUTACHTEN:

[…]

Betreffend die Bauform wird angemerkt, dass sich die drei kubischen Baukörper mit den geknickten Dachformen weitgehend in das Ortsbild einfügen. Die architektonische Schlichtheit mit den geplanten Lochfassaden stellt auf Grund der Tatsache, dass sowohl hinsichtlich der zulässigen Bebauungsdichte als auch hinsichtlich der zulässigen Gebäudehöhe nahezu das Maximum ausgeschöpft wurde, eine gestalterische Maßnahme zu einer weitgehend harmonischen Beruhigung an die bestehenden Baustrukturen dar.

Bezüglich des Prüfparameters über die Farbgestaltung wird festgehalten, dass in den Projektsunterlagen keine genauen Angaben über die Fassadengestaltung beinhaltet sind.

Im vorgelegten Einreichplan wurden die Außenwandflächen der Fassaden mit einem dezenten hellen Grünton koloriert. Eine derartige Farbgestaltung stellt eine ansprechende Möglichkeit für das gegenständliche Bauvorhaben dar. Auf Grund der mehreren im Beurteilungsraum vorgefundenen Farben an den nach außen optisch wirksamen Bauteilen kann von keiner für diesen Ortsteil typischen oder festzulegenden Farbe oder Farbeinschränkung ausgegangen werden. Es sollten jedoch keine „lauten“ und „aggressiven“ Farben zur Anwendung gelangen.

Hinsichtlich des Ausmaßes des Bauvolumens wird festgestellt, dass dieses ebenfalls in Relation zu den Bestandsobjekten entspricht. Die geplante „Baumasse“, die sich auf drei Baukörper verteilt, weicht innerhalb des Prüfraumes nicht von den bestehenden vergleichbaren Objekten ab.

In Bezug auf die Anordnung auf dem Grundstück wird angemerkt, dass das nördliche und das südliche Wohngebäude weitgehend den Bestimmungen des § 56 entsprechen. Das mittlere Objekt ist jedoch an einer Stelle projektiert, wo bis dato kein Hauptgebäude im Prüfraum errichtet wurde. Diese ,,Kernzonen" mit Wiesenbewuchs, Sträuchern und Bäumen werden in einem überwiegenden Ausmaß als privat genutzte Gärten verwendet, auf welchen lediglich in Einzelfällen ein untergeordnetes Nebenbauwerk aufgestellt wurde. Gesamtheitlich betrachtet stellen diese größtenteils unverbauten Freiflachen für die lokalen Grundstückseigentümer und Gebäudenutzer eine „Grüne Lunge“ im Freien dar. Die Errichtung eines Hauptgebäudes auf diesem Grundstücksabschnitt führt daher zu einer wesentlichen Beeinträchtigung innerhalb des Beurteilungsbereiches und würde möglicherweise eine Entwicklung einleiten, die dem augenblicklichen Verwendungszweck entgegensteht. Ein derartiges Anordnungsmuster stellt daher für den innerhalb des Beurteilungsgebietes vorhandenen Baubestand ein Novum dar.

Die geplante Privatstraße, die entlang der westlichen Längsseite der zu prüfenden Parzelle für interne Verkehrserschließung und für Einsatzfahrzeuge notwendig ist, generiert naturgemäß auch eine Sichtbeziehung zwischen der an den Schmalseiten verlaufenden *** und der ***. Diese Privatstraße öffnet eine Sichtachse von Norden nach Süden und auch umgekehrt. Dadurch wird die Möglichkeit geschaffen, dass von den allgemein zuganglichen Bereichen aus das mittlere Wohngebäude von beiden Seiten aus bildwirksam wahrgenommen werden kann.

Aus ortsbildnerischer Sicht wird abschließend festgestellt, dass das mittig angeordnete Wohngebäude auf der zu prüfenden Liegenschaft wegen der bestehenden Bauwerke im Umgebungsbereich eine wesentliche Beeinträchtigung darstellt. Die beiden übrigen Wohngebäude entsprechen allen im § 56 aufgelisteten Prüfkriterien.“

1.2.7. Mit dem oben genannten Schreiben der Baubehörde erster Instanz vom 16.04.2018, mit dem der beschwerdeführenden Partei das oben wiedergegeben Ortsbildgutachten übermittelt wurde, wurde die beschwerdeführende Partei auch „ersucht“, das eingereichte Projekt bis zum 15.05.2019 „entsprechend dem Gutachten“ abzuändern, da anderenfalls das Bauansuchen „als mangelhaft belegt zurückgewiesen werden“ müsse. Weiters wurde in diesem Schreiben darauf hingewiesen, dass am 29.03.2018 eine Bausperre in Kraft getreten sei, aufgrund derer nicht mehr als zwei Wohneinheiten pro Grundstück zulässig seien.

1.2.8. Mit Schriftsatz ihres anwaltlichen Vertreters vom 15.05.2018 wurde seitens der beschwerdeführenden Partei zunächst bekannt gegeben, dass die beschwerdeführende Partei das Bauvorhaben nicht dahingehend abändern werde, dass der mittlere (im Ortbildgutachten des Amtssachverständigen G vom 28.03.2018 als wesentliche Beeinträchtigung qualifizierte) Baukörper entfalle.

Weiters vertrat die beschwerdeführende Partei im Schriftsatz vom 15.05.2018 die Auffassung, im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes sei es nicht möglich, ein Bauvorhaben unter Berufung auf § 56 NÖ BO 2014 bzw. unter Berufung auf ein Ortsbildgutachten zu untersagen.

Die Beurteilung eines Bauvorhabens auf seine Ortsbildverträglichkeit müsse sich auf jene Kriterien beschränken, die von den Festlegungen eines Bebauungsplanes nicht betroffen seien. In einem Bebauungsplan getroffene Festlegungen könnten durch eine Anwendung des § 56 NÖ BO 2014 nicht relativiert werden. Wenn ein Bebauungsplan einzelne Gestaltungsprinzipien entweder bewusst von einer Prüfung ausnehme oder diese regle, so seien diese nicht auch noch einer Prüfung anhand des Maßstabes von § 56 NÖ BO 2014 zu unterziehen. Aus der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ergebe sich, dass ein Baubewilligungswerber das Recht habe, ein mit einem Bebauungsplan in Einklang stehendes Bauvorhaben zu verwirklichen, ohne weiteren Einschränkungen durch den Ortsbildschutz zu unterliegen.

Für das Grundstück stehe ein Bebauungsplan in Geltung, der ganz konkrete, ihrer Formulierung nach abschließende Vorgaben für die Ortsbildgestaltung enthalte, unterteilt in allgemeine Vorgaben und besondere Regelungen für die Schutzzone sowie für Altortgebiete. Dem Bebauungsplan könne nicht entnommen werden, dass ein mittig situierter, nicht unmittelbar an einer Straße liegender Baukörper unzulässig wäre. Vielmehr plane die beschwerdeführende Partei bewusst so, dass die architektonischen Möglichkeiten der Flächenwidmung und des Bebauungsplans ausgenützt würden. Die in Frage stehende Liegenschaft zähle nach Auffassung der beschwerdeführenden Partei zu den „Altortgebieten“, hinsichtlich derer der Bebauungsplan im Hinblick auf den Ortsbildschutz nur die Vorgabe enthalte, dass das historische Gesamterscheinungsbild des „Straßen- oder Platzraumes“ nicht durch „wesentliche „Abweichungen“ beeinträchtigt werden dürfe.

Neben den Ausführungen iZm der Bedeutung des Bebauungsplans und der Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit ebendiesem wurde im Schriftsatz vom 15.05.2018 mit ausführlicher Begründung vorgebracht, der mittlere der drei geplanten Baukörper sei nicht ortsbildwirksam. Dies insbesondere deshalb, weil sich dieser mittig gelegene Baukörper sowohl von der *** aus betrachtet als auch von der *** aus betrachtet genau hinter den im Übrigen identischen straßenseitig gelegenen Baukörpern, im Bereich der *** sogar noch zusätzlich hinter einem fremden Bestandsbau befinde. Der Grünstreifen zur westlichen Grundstücksgrenze hin werde mit einem ca. zwei Meter hohen blickdichten Bewuchs bepflanzt werden, wodurch die einzige mögliche Sichtachse auf den mittigen Baukörper von der *** aus nicht mehr gegeben sei. Auch nach der jüngsten Novellierung des § 56 NÖ BO 2014 beschränke der Ortsbildschutz architektonische Gestaltung nur insofern, als diese von öffentlichen Orten aus optisch deutlich wahrnehmbar sei.

Dies gelte auch für die Anordnung von Baukörpern auf einem Grundstück. Mittig angelegte Baukörper, die nicht über die straßenseitigen Baukörper hervorragen oder wesentlich bzw. offensichtlich völlig anders gestaltet seien, seien unbedenklich und genehmigungsfähig. Gerade da selbst nach dem vorliegenden Ortgutachten des Amtssachverständigen G vom 28.03.2018 die beiden straßenseitigen Baukörper völlig unbedenklich seien, sei auch ein mittig dazwischen gelegener, hinsichtlich Gestalt und Größe völlig identischer Baukörper unbedenklich und zulässig bzw. liege jedenfalls zumindest keine wesentliche Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung im Sinne des § 56 NÖ BO 2014 vor.

Überdies gebe es in der näheren Umgebung der *** sehr wohl auch eine Reihe – im Schriftsatz im Einzelnen aufgezählter – mittig angelegter und auch weit in die Mitte der Liegenschaften hineinziehender Baukörper, wobei unter dem Gesichtspunkt des Ortsbildschutzes auch weit in die Mitte von Liegenschaften ziehende Baukörper der bestehenden Bebauung mit zu berücksichtigen seien, da solche bei nicht geschlossener Bebauung viel eher als faktisch geschlossene Bebauung wahrgenommen würden, als mittig angelegte Baukörper, die von privaten Grün-Verkehrsflächen umgeben seien. Vor dem Hintergrund dessen, dass in einer Reihe von im Schriftsatz aufgezählten Fällen weit in die Liegenschaftsmitten ziehende oder mittig angeordnete Baukörper vorlägen, die auch vom öffentlichen Grund aus erkennbar seien, könne bezüglich mittig angeordneter Baukörper kein einheitliches Ortsbild festgestellt werden. Auch bestehe kein nachvollziehbares Interesse der Baubehörde, gewidmetes Bauland brachliegen zu lassen. Eine Verdichtung der Bebauung erscheine auch aus stadtplanerischen, ökonomischen und ökologischen Gesichtspunkten sinnvoll und werde eine solche auch nach den Erläuterungen zum im Jahr 2017 novellierten § 56 NÖ BO 2014 nicht ausgeschlossen. Bildaufnahmen der vergangenen Jahrzehnte zeigten, dass die Verdichtung der Bebauung und Besiedlung im in Frage stehen Ortsbereich in den letzten Jahrzehnten sukzessive zugenommen habe.

Schließlich wird im Schriftsatz vom 15.5.2018 vorgebracht, das vorliegende Ortsbildgutachten des Amtssachverständigen G vom 28.3.2018 weise zahlreiche, im Schriftsatz im Einzelnen angeführte formale und inhaltliche Mängel auf. Insbesondere wird vorgebracht, das Gutachten enthalte für den entscheidenden Punkt, nämlich dafür, warum angenommen werde, dass der mittlere Baukörper eine wesentliche Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung des Bezugsbereiches darstellen, keine nachvollziehbare Begründung. Weder arbeite das Gutachten konkrete Beeinträchtigungen der bestehenden Bebauung heraus, noch nenne es die Grundlagen für deren Beurteilung als „wesentlich“ iSd § 56 NÖ BO 2014. Es fehle eine bildliche Darstellung bzw. Visualisierung der Ortsbildeffekte des Bauvorhabens und werde auch nicht zwischen den Blickrichtungen *** und *** unterschieden.

Überdies werde im Gutachten des Amtssachverständigen der Bezugsbereich nach Auffassung der beschwerdeführenden Partei zu eng abgegrenzt. Bei sachgerechter Abgrenzung des Bezugsbereichs ergebe sich, dass der mittig angeordnete Baukörper keineswegs ein Novum darstelle, da auch in der näheren Umgebung derartige mittig angeordnete Baukörper vorkämen. Darüber hinaus seien aber selbst im Bezugsbereich, wie er im vorliegenden Gutachten abgegrenzt worden sei, mittig angeordnete und doch weit in die Liegenschaftsmitte hineinreichende Objekte von nicht nur untergeordneter Bedeutung vorfindbar und vom öffentlichen Grund aus erkennbar. Die beschwerdeführende Partei ergänze das Bauvorhaben um einen blickdichten 2 m hohen Bewuchs an der westlichen Bauplatzgrenze und halte aber im Übrigen an ihrer Einreichung in der letzten Fassung fest.

1.3. Erstinstanzlicher Bescheid:

Mit Bescheid vom 06.06.2018, AZ: ***, wies der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** das Bauansuchen der beschwerdeführenden Partei gemäß § 23 Abs. 1 zweiter Satz iVm § 20 Abs. 1 Z 7 und § 56 NÖ BO 2014 ab.

Begründend wird im erstinstanzlichen Bescheid ausgeführt, im Zuge der Vorprüfung sei von der Baubehörde erster Instanz ein Gutachten zur Frage der Auswirkungen des Bauvorhabens auf das Ortsbild eingeholt worden. Der Amtssachverständige sei in seinem Gutachten im Wesentlichen zu dem Ergebnis gekommen, dass der mittlere der drei Baukörper innerhalb des „Beurteilungsgebietes“ (gemeint offenbar: Bezugsbereiches) ein Novum und aus ortsbildfachlicher Sicht eine wesentliche Beeinträchtigung darstelle, während die übrigen beiden Wohngebäude den in § 56 NÖ BO 2014 genannten Prüfkriterien entsprächen. Die Möglichkeit zur Abänderung des Projekts sei der beschwerdeführenden Partei eingeräumt, von dieser jedoch abgelehnt worden.

Zu den auf die Frage der Maßgeblichkeit des Bebauungsplanes bezogenen Ausführungen im Schreiben der beschwerdeführenden Partei vom 15.05.2018 wird in der Begründung des erstinstanzlichen Bescheides ausgeführt, die seitens der beschwerdeführenden Partei zitierte Judikatur (VwGH 09.10.2001, 2000/05/0069) sei zwar wohl auch auf die Stammfassung des § 56 NÖ BO 2014 anzuwenden, da diese inhaltlich mit der Vorgängerregelung übereinstimme. Jedoch sei § 56 NÖ BO 2014 durch LGBl. 50/2017 novelliert worden. Aus dem Wortlaut des novellierten § 56 NÖ BO 2014 und aus den Bezug habenden Gesetzesmaterialen ergebe sich, dass der Gesetzgeber ganz bewusst von der durch die seitens der beschwerdeführenden Partei zitierten Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs abgegangen sei. Nach der nunmehr gegebenen Rechtslage sei ein Bauvorhaben auch dann unzulässig, wenn ein Baukörper zwar den Regelungen des Bebauungsplanes entspreche, das Ausmaß des Bauvolumens oder die Anordnung auf dem Grundstück aber dennoch ortsbildschädlich seien.

Das Vorbringen der beschwerdeführenden Partei, der mittlere Baukörper sei nicht ortsbildrelevant, gehe von rechtlich verfehlten Prämissen aus. Zum einen stelle § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 auf den von „allgemein zugänglichen Orten aus betrachteten Bereich“ ab, ohne auf das Ausmaß, in dem diese allgemein zugänglichen Orte tatsächlich frequentiert würden, Bezug zu nehmen. Zum anderen habe die Behörde bei der Beurteilung von der aktuell gegebenen Sachlage und dem baurechtlich relevanten Projekt auszugehen, eine vom Bauwerber abgegebene Absichtserklärung, eine bestimmte Bepflanzung eines Grundstücks vorzunehmen, um bestehende Sichtverbindungen einzuschränken, sei nicht relevant, zumal eine solche Bepflanzung nicht der NÖ BO 2014 unterliege und mit Mitteln des Baurechts nicht erzwungen werden könne.

Zum Vorbringen der Mangelhaftigkeit des Ortsbildgutachtens wird im erstinstanzlichen Bescheid ausgeführt, diese Kritik sei inhaltlicher Natur und übersehe, dass das Gutachten eines tauglichen Amtssachverständigen nur durch ein Gegengutachten erschüttert werden können. Da ein solches Gegengutachten nicht vorliege, gehe die Baubehörde erster Instanz auf Grundlage des Gutachtens des Amtssachverständigen davon aus, dass das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben hinsichtlich des mittleren Baukörpers dem Orts- und Landschaftsbild nicht gerecht werde und dass es die bestehende Bebauung wesentlich beeinträchtige.

Aufgrund der seitens der beschwerdeführenden Partei abgegebenen Stellungnahme vom 15.5.2018 sei davon auszugehen, dass eine Entscheidung über das Bauvorhaben als Ganzes begehrt werde, womit ein Teilabspruch – etwa eine Versagung der Baubewilligung hinsichtlich des mittleren Baukörpers und die Erteilung einer Baubewilligung für die beiden anderen Baukörper – nicht in Betracht komme, da das Bauvorhaben ein unteilbares Ganzes darstelle. Somit sei das Bauansuchen zur Gänze abzuweisen.

1.4. Berufung, zweitinstanzliches Verfahren:

1.4.1. In der gegen den erstinstanzlichen Bescheid erhobenen Berufung wird im Wesentlichen das bereits im Schriftsatz vom 5.5.2018 gemachte Vorbringen wiederholt: So wird erneut insbesondere vorgebracht, dass nach Auffassung der beschwerdeführenden Partei die Versagung einer Baubewilligung unter Berufung auf den Schutz des Ortsbildes gemäß § 56 NÖ BO 2014 nicht zulässig sei, da für das in Frage stehende Grundstück ein Bebauungsplan in Geltung stehe, mit dem das eingereichte Bauvorhaben in Einklang stehe. Weiters wird mit näherer Begründung vorgebracht, der mittlere Baukörper sei nicht ortsbildwirksam und das durch die Baubehörde erster Instanz eingeholte Ortsbildgutachten sei aus näher dargelegten Gründen mangelhaft. Ein sach- und fachgerechtes Ortsbildgutachten wäre – so das Berufungsvorbringen – zum Ergebnis gelangt, dass dem Bauvorhaben unter dem Gesichtspunkt des Ortsbildschutzes keine Bedenken entgegenstünden.

Auch der durch die beschwerdeführende Partei beauftragte private Sachverständige, F, sei in seinem mit der Berufung vorgelegten Gutachten vom 18.06.2016 mit näherer Begründung zu dem Ergebnis gelangt, dass das eingereichte Bauvorhaben sehr wohl ortsbildverträglich sei und dass bei dessen Realisierung aus ortsbildfachlicher Sicht keine nachteilige Beeinträchtigung des bestehenden Ortsbildes eintreten werde, da das Bauvorhaben in einem ausgewogenen Verhältnis zur Struktur und Gestaltungscharakteristik der bestehenden Bauweisen im Bezugsbereich stehe.

1.4.2. In der mit der Berufung vorgelegten, durch den Ziviltechniker F, als allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger (ua) für das Fachgebiet Raumordnung, vorgelegten mit 18.06.2018 erstellten „Gutachterlichen Stellungnahme“ wird auszugsweise Folgendes ausgeführt:

„03. Beschreibung:

[…]

c. Als Grundlage dieses Ortsbildgutachtens wurde nach der Befundaufnahme ein Bezugsbereich lt. 56 NÖ Bauordnung definiert um eine realitätsnahe Beurteilung – betreffend Dichte, Größe, Proportionen Umgestaltung – im Verhältnis mit der Umgebung treffen zu können.

[…]

Der Bezugsbereich spannt sich über das relevante Einzugsgebiet welches sich in Süd-Nord Richtung von der Sackgasse im Süden (***) über die *** bis zur Straße „Neubau“ erstreckt. In West-Ostrichtung wurde der Bereich von der *** bis vor die Grundstücke *** und *** herangezogen. Die maximale Entfernung des Bezugsbereiches von der Bauplatzgrenze beträgt 100 m wodurch eine ordnungsgemäße Beurteilung getroffen werden kann.

04. Bebauungsdichte:

Die bebaute Fläche der neu geplanten Doppelhäuser beträgt 34,76 % des 1.027 m² – lt. Grundbuch – großen Grundstückes. Als Vergleichsobjekt wurde der schräg vis a vis liegende Bauplatzstreifen, bestehend aus den Grundstücken: ***, ***, .*** und. ***, herangezogen. Die rechnerisch und grafisch ermittelte Dichte des grün markierten Bereichs beträgt 34,39 %.

[…]

Da die laut Bebauungsplan maximal verbaubare Fläche (35 %) in der direkten Nachbarschaft ebenfalls ausgereizt wird steht dem Schutz des Ortsbildes aufgrund der Bebauungsdichte nichts im Wege.

05. Bebauungsstruktur:

Weiters lässt das gegenständliche Bauvorhaben mit den geplanten Gebäudeabmessungen und Baukörperlängen keinen Widerspruch des Ortsbildschutzes zu. Wie in der unteren Grafik sichtbar, gibt es im Bezugsbereich eine homogene Durchmischung sämtlicher Gebäudegrößen.

[…]

Ein Baukörper hat eine Grundfläche von 119m² und liegt somit im Mittelfeld. Die Orange markierten Strukturen weisen Grundflächen von minus 10 % bis plus 10% von der geplanten Fläche auf. Die gelben und roten Felder definieren jeweils größere bzw. kleinere Bebauungen.

Die Kleinteiligkeit des Planungsobjektes spiegelt sich sichtbar in der umliegenden Bebauung wieder.

Weiters werden bei einer direkten Gegenüberstellung […] von benachbarten Baukörpern die Größenverhältnisse sichtbar.

[…]

Eine weitere Überprüfung der Bebauungsstruktur betrifft die Bebauungen in der Mitte der einzelnen Grundstücksflächen. Wie anhand des Lageplanes sehr gut zu erkennen ist[,] gibt es etliche Baukörper[,] welche sich weit in die Liegenschaft hineinziehen bzw. Hauptgebäude [die] direkt innerhalb des mittleren Grünstreifens errichtet wurden.

Als Beispiel wurde der mittlere Streifen (grün markiert) zwischen *** und Neubau herangezogen um vergleichbare Ähnlichkeiten der neu geplanten, mit der bereits bestehenden Struktur zu erkennen.

[…]

06. Fassadengliederung / Gebäudehöhe

a. […]

b. Nach der Struktur, Dichte und Optik der geplanten Bebauung ist auch noch die Höhe des Objektes zu bewerten um mit der umliegenden Bebauung zu vergleichen.

[…]

Direkt am östlich gelegenen Nachbargrundstück […] befindet sich ein Bestandsgebäude welches mit dem ersten Doppelhaus Richtung *** gekuppelt verbunden werden soll. Die geschätzte Höhe im Vergleich zu Bebauung am Grundstück *** (.***) beträgt ca. 7,20 m (Gebäudeklasse II). Die östliche Traufenhöhe an der Grundgrenze beträgt laut Einreichplanung +7,44 Meter und befindet sich somit innerhalb derselben Größenordnung wie das Nachbarobjekt.

Nicht nur das direkt an das Doppelhaus angrenzende Gebäude, sondern auch weitere Objekte im unmittelbaren Nahbereich wurden in Bauklasse II errichtet.

[…]

07. Dachformen und Konstruktionen

[…]

08. Schlussfolgerung /Zusammenfassung

Die Baumassen, Bauhöhen und Proportionen entsprechen der im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan enthaltenen Parameter wie Dichte, Bauklasse, Bauweise, Bauplatzausnützung usw.

Aufgrund der zuvor analysierten Punkte wird festgestellt, dass bei der Realisierung des geplanten Bauvorhabens aus ortsbildfachlicher Sicht, keine nachteilige Beeinträchtigung des bestehenden Ortsbildes eintreten wird, da es in einem ausgewogenen Verhältnis mit der Struktur und Gestaltungscharakteristik bestehender Bauweisen im Bezugsbereich steht.“

1.4.3. Im Berufungsverfahren wurde der bereits durch die Baubehörde erster Instanz beigezogene Amtssachverständige, G, um ein ergänzendes Gutachten bzw. eine ergänzende Stellungnahme zu dem seitens der beschwerdeführenden Partei vorgelegten Privatgutachten ersucht.

1.4.4. In seiner gutachterlichen Stellungnahme vom 25.09.2018 führte der Amtssachverständige G aus, die durch F erstellte gutachterliche Stellungnahme vom 18.06.2018 und das durch den Amtssachverständigen erstellte Gutachten seien weitgehend zu übereinstimmenden Ergebnissen gekommen. Dies jedoch mit Ausnahme des in § 56 NÖ BO 2014 genannten Kriteriums der „Anordnung der Gebäude auf dem Grundstück“. Dass diesbezüglich das Privatgutachten vom 18.06.2018 im Gegensatz zum durch den Amtssachverständigen erstellten Gutachten zu dem Ergebnis gekommen sei, dass keine Ortsbildunverträglichkeit vorliege, sei darauf zurückzuführen sei, dass der Bezugsbereich im Privatgutachten anders als durch den Amtssachverständigen abgegrenzt worden sei.

Konkret führte der Amtssachverständige G in seiner fachlichen Stellungnahme vom 25.09.2018 auszugsweise Folgendes aus:

„2. Befund:

[…]

Im Ortsbildgutachten vom 28. März 2018 wurden sämtliche gemäß § 56 zu prüfenden Parameter behandelt und begründet. Ein Aspekt betraf die „Anordnung der Gebäude auf dem Grundstück“. Wegen der vorgefundenen Bebauung wurde dazu aus ortsbildnerischer Sicht angemerkt, dass das mittig von insgesamt drei linear angeordneten Wohngebäuden auf der gegenständlichen Liegenschaft wegen der bestehenden Bauwerke im Umgebungsbereich eine wesentliche Beeinträchtigung darstellt. Für alle übrigen Prüfparameter wie die Bauform, die Farbgebung und das Ausmaß des Bauvolumens ist innerhalb des Bezugsbereiches offenkundig keine Abweichung bzw. keine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 56 NÖ BO 2014 zu konstatieren.

Aus der gutachterlichen Stellungnahme des F ist ersichtlich, dass der Prüfraum in Richtung Norden erweitert wurde. Aus diesem Grund konnten bei der Gutachtenserstellung weitere Gebäude erhoben und zusätzliche Anordnungsmuster vorgefunden werden, welche korrekt beschrieben wurden und letztendlich auch in diese Bewertung eingeflossen sind. Diese flächenmäßige (willkürliche) Vergrößerung des Bezugsbereiches entspricht nicht den Intentionen auf Grundlage der geltenden Regelungen lt. § 56 NÖ BO 2014, da der Bezugsbereich als der von allgemein zugänglichen Orten aus betrachtete Bereich definiert ist, in dem die für die Beurteilung des geplanten bauwerksrelevanten Kriterien wahrnehmbar sind. Durch die in Richtung Norden erfolgte Erweiterung des Beurteilungsraumes sind nach Ansicht des unterfertigten Sachverständigen die für das geplante Bauwerk relevanten Kriterien nicht mehr gegeben, da die neu hinzu genommenen Baulichkeiten in Verbindung mit dem zu prüfenden Objekt visuell nicht wahrnehmbar sind. Im Ortsbildgutachten vom 28 März 2018 wurde genau festgehalten, wie die Abgrenzung des Bezugsbereiches erfolgte und mit welcher Begründung […] Prüfraumabgrenzung definiert wurde. Dabei wurde angemerkt, dass außerhalb des Bezugsgebietes zwar noch einige kleinere und unbedeutende Sichtachsen und Sichtkorridore zu dem zu prüfenden Bauvorhaben existieren; von diesen sich Punkten aus kann jedoch nur ein sehr geringer Teilausschnitt zu den drei geplanten Wohnhäusern visuell wahrgenommen werden und diese sind daher als nicht mehr prüfrelevant zu werten.

Die in der gutachterlichen Stellungnahme von F angeführten und beschriebenen Gebäude in der flächenmäßig in Richtung Norden ausgedehnten Zone sind aufgrund ihrer Entfernungen und der vorgegebenen Sichtverschattungen zu dem zu prüfenden Bauvorhaben als bereits außerhalb des Prüfraumes befindlich zu bewerten und sind daher auch nicht für das Ergebnis der Gutachtenserstellung heranzuziehen.

3. Gutachten:

Durch die beschriebene flächenmäßige Ausdehnung des Prüfraumes in Richtung Norden wurden in der gutachterlichen Stellungnahme des F einige zusätzliche Gebäude und neue Anordnungsmuster in der Befundaufnahme aufgelistet. Dies führte in der Folge dazu, dass in dieser Schlussfolgerung eine weitgehende Übereinstimmung aus ortsbildnerischer Sicht festgestellt wurde.

Die willkürliche und unbegründbare Vergrößerung des Beurteilungsbereiches deckt sich im gegenständlichen Fall nicht mit den rechtlichen Vorgaben über den im § 56 NÖ BO 2014 definierten Bezugsbereich, was zu einem anderen Ergebnis geführt hat.

Zusammenfassend wird daher festgestellt, dass die im Ortsbildgutachten vom 28. März 2018 getätigte Kernaussage inhaltlich vom unterfertigenden Sachverständigen bestätigt wird. Das mittlere der drei Wohnhäuser der geplanten Wohnhausanlage stellt auf dem zu prüfenden Grundstück wegen der Bestandsstrukturen eine wesentliche Beeinträchtigung im Prüfraum dar.“

1.4.5. Mit Stellungnahme ihrer anwaltlichen Vertretung vom 29.10.2018 wurde seitens der beschwerdeführenden Partei – neben der Wiederholung von bereits zuvor gemachtem Vorbringen – zu den Ausführungen des Amtssachverständigen G vom 25.09.2018 Stellung genommen und insbesondere erneut vorgebracht, dass und weshalb die durch den Amtssachverständigen G vertretene Auffassung, dass das Bauvorhaben mit dem Ortsbild nicht vereinbar sei, aus Sicht der beschwerdeführenden Partei nicht zutreffe.

So wird in dieser Stellungnahme zunächst auf die Ausführungen in der Berufung verwiesen, wonach das Erstgutachten des Amtssachverständigen G methodisch und inhaltlich mangelhaft sei und wird weiters ausgeführt, dass die ergänzende Stellungnahme des Amtssachverständigen G im Widerspruch zu dessen Erstgutachten stehe und in sich unschlüssig sei.

Das einzige Argument, das der Amtssachverständige G gegen das durch F erstellte Privatgutachten vom 18.06.2018 vorbringe, bestehe darin, dass der (als „Prüfraum“ bezeichnete) Bezugsbereich im Privatgutachten nach Auffassung des Amtssachverständigen willkürlich nach Norden erweitert worden und so Bestandsbauten in die Beurteilung einbezogen worden seien, die mit der Planung der beschwerdeführenden Partei vergleichbar seien.

Den auf die Wahl des Bezugsbereiches bezogenen Ausführungen des Amtssachverständigen G vom 25.09.2018 wird in der Stellungnahme der anwaltlichen Vertretung der beschwerdeführenden Partei insbesondere wie folgt entgegengetreten:

„F hat aufgezeigt, dass in der näheren Umgebung, die er mit dem 100m-Umkreis in Anlehnung an § 54 NÖ BauO abgrenzt, mittige bzw. tief in die Liegenschaftsmitten (bzw. in den „Grünstreifen“) hineinziehende Bebauungen verwirklicht sind, die wesentlich massiver ausfallen, als die verfahrensgegenständliche Planung.

Der von F gewählte Vergleichsbereich ist dabei keinesfalls „willkürlich“: Einerseits folgt sie dem Leitbild des § 54 NÖ BauO. Andererseits ist der Vergleichsbereich des Behördengutachtens (unrichtig: „Beurteilungsbereich“) nach Westen hin sogar viel weiter (!), weil dieses die *** erklärungsgemäß bis zu den Grundstücken Nrn. .*** (***!) bzw. *** (= *** / Ecke ***) berücksichtigt (vgl. Seite 2 des Erstgutachtens von G).“

In der Folge wird in der Stellungnahme vom 29.10.2018 – untermauert durch Lichtbilder der aus Sicht der beschwerdeführenden Partei relevanten Vergleichsobjekte – ausgeführt, das durch den Amtssachverständigen G erstellte Gutachten sei ua. insofern unzulänglich, als dieses näher genannte aus Sicht der beschwerdeführenden Partei relevante Vergleichsobjekte unerwähnt und unberücksichtigt lasse.

Dem durch den Amtssachverständigen G erstellten Gutachten fehle eine dem Stand von Wissenschaft und Technik entsprechende Darstellung der Ortsbildeffekte des verfahrensgegenständlichen Bauvorhabens und lege dieses auch keinen Maßstab für die Wesentlichkeit der darin angenommenen Ortsbildeffekte dar. Nach Auffassung der beschwerdeführenden Partei sei das geplante Bauvorhaben ortsbildkonform bzw. führe dieses nicht zu irgendeiner nachteiligen Beeinträchtigung des Ortsbildes, zumal im relevanten Vergleichsbereich hinsichtlich Anzahl, Form und Lage der Baukörper kein einheitliches Erscheinungsbild feststellbar sei bzw. sich die Planung im Rahmen des Ortsüblichen halte, zumal der Ortsbildschutz weder die Verdichtung der Bebauung noch die Bebauung mittiger, von der Straße aus nicht einsehbarer Grünstreifen unterbinde.

1.5. In Beschwerde gezogener Berufungsbescheid:

1.5.1. Mit Bescheid vom 19.12.2018, AZ.: ***, wies der Stadtrat der Stadtgemeinde *** (im Folgenden: die belangte Behörde) die Berufung als unbegründet ab.

In der Bescheidbegründung wird nach der zusammenfassenden Darlegung des Verfahrensganges in rechtlicher Hinsicht zunächst ausgeführt, die Berufungsbehörde schließe sich der von der Baubehörde erster Instanz vertretenen Auslegung des § 56 NÖ BO 2014 in der Fassung der Novelle LGBl. Nr. 50/2017 an. Der Gesetzgeber habe mit der Änderung des Wortlautes des § 56 NÖ BO 2014, insbesondere durch die Verwendung der Begriffe „Ausmaß des Bauvolumens“ und „Anordnung auf dem Grundstück“ in § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 klar zum Ausdruck gebracht, dass bei der Beurteilung der Ortsbildverträglichkeit auch jene Charakteristika eines Bauwerkes, die durch den Bebauungsplan determiniert seien, zu prüfen seien, während die frühere Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes, insbesondere die seitens der beschwerdeführenden Partei wiederholt zitierte Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes vom 09.01.2001, 2000/05/0069, nicht mehr anzuwenden sei.

§ 56 NÖ BO 2014 verlange die Betrachtung der bestehenden Bebauung im Bezugsbereich. Dieser Bezugsbereich werde in § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 definiert als „der von allgemein zugänglichen Orten aus betrachtete Bereich, in dem die für die Beurteilung des geplanten Bauwerks relevanten Kriterien wahrnehmbar sind“. Da diese Abgrenzung des Bezugsbereiches auf die Wahrnehmbarkeit bestimmter Kriterien abstelle, sei klar, dass es weiterhin auf das Bestehen von Sichtbeziehungen ankomme, so wie dies auch in der Stammfassung des § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 ausdrücklich normiert gewesen sei.

Demgegenüber gebe es keine Grundlage für das Abstellen auf einen 100 Meter‑Umkreis (wie es im Privatgutachten erfolgte). Ein solches Abstellen auf einen 100 Meter-Umkreis könne auch nicht auf den für den Baulandbereich ohne Bebauungsplan bezogenen, die Ableitung von Anordnungs- und Höhenvorschriften aus dem bewilligten Baubestand in der Umgebung des Baugrundstückes regelnden § 54 Abs. 1 NÖ BO 2014 gestützt werden. § 54 Abs. 1 NÖ BO 2014 sei im vorliegenden Fall gerade nicht anwendbar, da für das Baugrundstück ein Bebauungsplan in Geltung stehe. Überdies seien auch dann, wenn § 54 Abs. 1 NÖ BO 2014 hinsichtlich der Frage der Ermittlung von Anordnungs- und Höhenvorschriften heranzuziehen sei, die Auswirkungen eines Bauvorhabens auf das Ortsbild einer selbständigen Prüfung nach § 56 NÖ BO 2014 zu unterziehen. Bei der Abgrenzung des Bezugsbereiches im Sinne des § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 sei für eine analoge Anwendung der Regelungen des § 54 NÖ BO keinerlei Raum, da es sich um zwei verschiedene Begriffe handle. Im Übrigen sei der Bezugsbereich klar geregelt und weise das Gesetz somit überhaupt keine Lücke auf, womit die Voraussetzungen für eine Analogie nicht gegeben seien.

Auch könnten die Wertungen, die der Gesetzgeber in der einen Bestimmung getroffen habe, nicht auf den Anwendungsbereich der anderen Bestimmung übertragen werden, gehe es doch einerseits um die Ermittlung genereller Leitlinien für die Bebauung von Grundstücken, die nicht in den Geltungsbereich eines Bebauungsplanes fallen, andererseits hingegen um die Detailprüfung der Auswirkungen eines konkreten Bauwerks auf das Ortsbild.

Der im Privatgutachten gewählte Bezugsbereich umfasse eindeutig Flächen, zu denen für einen Betrachter, der sich auf der öffentlichen Verkehrsfläche bewege und den Standort der geplanten Bauwerke wahrnehme, keinerlei Sichtbeziehungen bestehe.

Aus Sicht der Berufungsbehörde sei daher das vorgelegte, durch F erstellte Privatgutachten ungeachtet der zweifellos gegebenen Fachkunde des privaten Sachverständigen nicht beachtlich, da dieses nicht das relevante Beweisthema behandle.

Zum relevanten Beweisthema liege somit ausschließlich das durch den Amtssachverständigen G erstellte Gutachten samt der im Berufungsverfahren erstatteten Ergänzung vor. Da die Ausführungen des Amtssachverständigen nicht als unschlüssig anzusehen seien, würden diese der Entscheidung zugrunde gelegt.

Die rechtlichen Ausführungen in der Stellungnahme der beschwerdeführenden Partei vom 29.10.2018 gingen – so die belangte Behörde in der Bescheidbegründung – aus mehreren Gründen ins Leere. So beruhten diese zum einen hinsichtlich der angenommenen Begrenzung des Bezugsbereiches durch einen 100 m-Radius und hinsichtlich der seitens der beschwerdeführenden Partei angenommenen alleinigen Maßgeblichkeit des Bebauungsplanes bzw. der in diesem nicht geregelten Kriterien auf rechtlich unzutreffenden Prämissen. Zum anderen stünden die Ausführungen zu den Auswirkungen des Bauvorhabens auf das Ortsbild nicht auf gleicher fachlicher Ebene und seien diese daher nicht geeignet, das Gutachten des Amtssachverständigen zu entkräften.

Daher komme auch die Berufungsbehörde auf Grundlage des Gutachtens des Amtssachverständigen G zum Ergebnis, dass es im gegenständlichen Baulandbereich einen von den öffentlichen Verkehrsflächen aus wahrnehmbaren Bereich zusammenhängender, größtenteils unverbauter Freiflächen gebe, der als Grünraum ortsbildprägend wirke. Die Verbauung jenes Teils des Baugrundstückes, der in diesem Bereich liege, weiche offenkundig von der gegebenen Anordnung von Gebäuden ab und verursache eine wesentliche Beeinträchtigung der Ortsbildwirkung der bestehenden Bebauung.

Auch sei die Ansicht der erstinstanzlichen Behörde, wonach sich das Bauvorhaben als unteilbares Ganzes darstelle, sodass das Bauansuchen aufgrund des festgestellten Widerspruchs zu § 56 NÖ BO 2014 zur Gänze abgewiesen werden könne, nicht zu beanstanden.

Daher sei die Berufung abzuweisen.

1.6. Beschwerdevorbringen:

1.6.1. Gegen diesen Bescheid erhob die beschwerdeführende Partei mit Schriftsatz ihrer anwaltlichen Vertretung vom 17.1.2019 fristgerecht Beschwerde.

1.6.2. Begründend wird in der Beschwerde – erneut und im Wesentlichen mit derselben Begründung wie bereits in den im verwaltungsbehördlichen Verfahren erstatteten Stellungnahmen vom 15.05.2018 (vgl. oben Pkt. 1.2.7.) bzw. vom 29.10.2018 (vgl. oben Pkt. 1.4.3.) – vorgebracht, dass nach der durch die beschwerdeführenden Partei weiterhin vertretenen Rechtsansicht im Geltungsbereich eines für den Ort eines Bauvorhabens geltenden Bebauungsplan keine Möglichkeit bestehe, ein Bauvorhaben unter Berufung auf § 56 NÖ BO 2014 bzw. unter Berufung auf ein Ortsbildgutachten zu untersagen. Das Bauvorhaben sei mit dem geltenden Bebauungsplan, dem keiner Stelle entnommen werden könne, dass ein mittig situierter, nicht unmittelbar an einer Straße liegende Baukörper, wie ihn die beschwerdeführenden Partei plane, unzulässig wäre, vereinbar, zumal das gegenständliche Bauvorhaben auch der im Bebauungsplan im Hinblick auf den Ortsbildschutz enthaltenen Vorgabe, dass das historische Gesamtbild des „Straßen- oder Platzraumes“ nicht durch „wesentliche“ Abweichungen beeinträchtigt werden dürfe, entspreche.

1.6.3. Weiters wird in der Beschwerde wie bereits im Berufungsverfahren vorgebracht, der mittlere der drei geplanten Baukörper sei nicht ortsbildwirksam. Überdies liege jedenfalls keine nachteilige Beeinträchtigung des bestehenden Ortsbildes vor, zumal nach Ansicht der beschwerdeführenden Partei bezüglich mittig angeordneter Baukörper gar kein einheitliches Ortsbild festgestellt werden könne, wobei in der Beschwerde in diesem Zusammenhang erneut bestehende Gebäude innerhalb des Bezugsbereiches, wie er nach Auffassung der beschwerdeführenden Partei abzugrenzen wäre, angeführt werden, die sich bis in die Mitte der jeweiligen Liegenschaften erstrecken bzw. die mittig angeordnet seien. Auch das durch die beschwerdeführende Partei in Auftrag gegebene und mit der Beschwerde erneut vorgelegte, durch F erstellte Privatgutachten vom 18.06.2018 komme zu dem Ergebnis und belege, dass bei der Realisierung des geplanten Bauvorhabens aus ortsbildfachlicher Sicht keine Beeinträchtigung des bestehenden Ortsbildes eintreten werde, da das Bauvorhaben in einem ausgewogenen Verhältnis zu Struktur und Gestaltungscharakteristik der bestehenden Bauweise im Bezugsbereich stehe.

1.6.4. In der Begründung der Beschwerde wird des Weiteren – erneut und mit denselben Argumenten wie bereits im verwaltungsbehördlichen Verfahren – vorgebracht, das durch die Baubehörde erster Instanz eingeholte Ortsbildgutachten des Amtssachverständigen G enthalte zahlreiche, im Einzelnen angeführte formale sowie inhaltliche Mängel und begründe der Amtssachverständige nicht nachvollziehbar, weshalb er zum Ergebnis, dass der mittigen Baukörper aufgrund der Bestandsstrukturen eine wesentliche Beeinträchtigung darstelle, komme, weshalb dieses Gutachten des Amtssachverständigen nicht als Grundlage für die Entscheidung der belangten Behörde herangezogen werden hätte dürfen. Es werde daher ein neuerlicher Ortsaugenschein unter Beiziehung der beschwerdeführenden Partei und die Einholung eines neuen Ortsbildgutachtens durch das Landesverwaltungsgericht beantragt. Die gerügten Mängel des Gutachtens des Amtssachverständigen G seien auch durch das durch die Berufungsbehörde eingeholte (ergänzende) Sachverständigengutachten in keiner Weise beseitigt worden.

1.6.5. In der Beschwerde wird weiters ausgeführt, der Bezugsbereich sei im Privatgutachten nicht willkürlich, sondern dem Leitbild des § 54 NÖ BO 2014 folgend abgrenzt worden, wobei der durch den Amtssachverständigen G angenommene Bezugsbereich nach Westen hin sogar weiter reiche, als der durch den Ersteller des Privatgutachten, F, angenommene Bezugsbereich. Darüber hinaus wird in der Beschwerde ebenso wie in der bereits in der Stellungnahme vom 29.10.2018 und auch mit den in dieser Stellungnahme bereits enthaltenen Lichtbildern untermauert, dass es im durch die beschwerdeführende Partei angenommenen Bezugsbereich durch den Amtssachverständigen G nicht berücksichtigte, relevante Vergleichsobjekte gebe, die entweder mittig gelegen seien oder bis in die Liegenschaftsmitte hineinreichten.

1.6.6. Schließlich wird in der Beschwerde vorgebracht, das Bauvorhaben hätte erforderlichenfalls unter Vorschreibung von durch die Behörde zu bestimmenden, angemessenen Auflagen, etwa in Form der Vorschreibung „blickdichte[r] Bepflanzung oder Zäune oder dergleichen“, durch die eine Vermeidung allfälliger Sichtachsen sichergestellt werde, genehmigt werden müssen. Die Möglichkeit Auflagen vorzuschreiben, sei jedoch weder im erstinstanzlichen Bescheid noch im Berufungsbescheid in Betracht gezogen worden.

1.6.7. Aus den in der Beschwerde dargelegten Gründen werde beantragt, das Verwaltungsgericht möge den in Beschwerde gezogenen Bescheid „allenfalls unter Einholung eines neuen, professionellen Ortsbildgutachtens“ und gegebenenfalls unter Vorschreibung ergänzender Auflagen dahingehend abändern, dass die beantragte Baubewilligung erteilt werde.

Für den Fall, dass ohne Aufhebung des § 56 NÖ BO 2014 der Beschwerde nicht stattgegeben werden können, werde angeregt, das Verwaltungsgericht möge einen Antrag auf Aufhebung der genannten Bestimmung an den Verfassungsgerichtshof richten. Die Wortfolgen „nicht offenkundig abweichen“ bzw. „nicht wesentlich abweichen“ in § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014, sowie die Wendung „Bezugsbereich ist der von allgemein zugänglichen Orten aus betrachtete Bereich, in dem die für die Beurteilung des geplanten Bauwerks relevanten Kriterien wahrnehmbar sind“ in § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 seien derart unbestimmt, dass der „dadurch eröffnete behördliche Ermessensspielraum unbegrenzt“ erscheine und Behördenwillkür freien Lauf lasse. Diese „Unsachlichkeit“ mache den gesamten § 56 NÖ BO 2014 „im Hinblick auf das verfassungsgesetzlich gewährleistete Gleichheitsrecht und die verfassungsgesetzlich gewährleistete Eigentumsgarantie“ verfassungswidrig.

1.7. Verwaltungsgerichtliches Verfahren:

1.7.1. Diese Beschwerde samt Beilagen wurde dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich unter Anschluss der Bezug habenden verwaltungsbehördlichen Akten unter Abstandnahme von einer Beschwerdevorentscheidung zur Entscheidung vorgelegt.

1.7.2. Zu dieser Beschwerde wurde dem Verwaltungsgericht eine – im Hinblick auf die zum Zeitpunkt ihrer Übermittlung nicht gegebene Beschlussfassungsfähigkeit des Stadtrates – zunächst im Namen der Stadtgemeinde *** abgegebene, in der Folge mit Schreiben vom 04.06.2019 ausdrücklich zum Vorbringen der belangten Behörde erhobene, mit 15.04.2017 datierte Stellungnahme übermittelt. In dieser wird zunächst auf die Ausführungen im erstinstanzlichen sowie im in Beschwerde gezogenen Berufungsbescheid verwiesen.

Zum Beschwerdevorbringen betreffend die Frage der Relevanz des Bebauungsplanes wird ausgeführt, die seitens der beschwerdeführenden Partei angeführte höchstgerichtliche Rechtsprechung sei nicht mehr anzuwenden, da der ursprünglich § 56 NÖ BO 1996 nachgebildete § 56 NÖ BO 2014 durch NÖ LGBl. 50/2017 novelliert worden sei. Nach der nunmehr geltenden Rechtslage zum Ortsbildschutz seien Bauwerke so zu gestalten, dass sie hinsichtlich ihrer Bauform und Farbgebung, hinsichtlich des Ausmaßes ihres Bauvolumens und hinsichtlich ihrer Anordnung auf dem Grundstück von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs nicht offenkundig abweichen oder diese nicht wesentlich beeinträchtigen. Wie den – in der Stellungnahme zitierten – Gesetzesmaterialien zu entnehmen sei, habe der Gesetzgeber mit der Novelle NÖ LGBl Nr. 50/2017 den Ortsbildschutz bewusst stärken wollen. Daher sei nach der geltenden Rechtslage ein Baukörper, der zwar den Regelungen des Bebauungsplans entspreche, dessen Ausmaß oder Anordnung auf dem Grundstück aber ortsbildschädlich sei, unzulässig.

Zum Beschwerdevorbringen, wonach der mittlere Baukörper nicht ortsbildwirksam sei, wird seitens der belangten Behörde in der Stellungnahme vom 15.04.2019 ausgeführt, durch das Vorbringen, wonach iSd Bebauungsplanes auf ein wesentliches Abweichen vom „Straßen- und Platzraum“ abzustellen sei, unterstelle die beschwerdeführenden Partei § 56 NÖ BO 2014 Prüfkriterien, die in dieser Bestimmung gar nicht genannt seien. Von einem „Straßen- oder Platzraum“ sei in § 56 NÖ BO 2014 nicht die Rede. Auch sei das Vorbringen der beschwerdeführenden Partei widersprüchlich, da diese einerseits ausführe, dass bei Einhaltung des Bebauungsplanes der Ortsbildschutz quasi „automatisch“ eingehalten werde, während sie andererseits behaupte, dass der Ortsbildschutz sehr wohl gesondert zu prüfen sei, allerdings nur anhand der im Bebauungsplan festgelegten Kriterien. Diese Rechtsansicht sei nicht nachvollziehbar und widerspreche im Übrigen dem Stufenbau der Rechtsordnung, da die in § 56 BÖ BO 2014 geregelten Kriterien für die Ortsbildprüfung nicht durch den Bebauungsplan abgeändert werden könnten. In fachlicher Hinsicht wird in der Stellungnahme vom 15.04.2019 zu den Ausführungen der beschwerdeführenden Partei betreffend die Frage der Ortsbildwirksamkeit des mittleren Baukörpers auf das Gutachten des Amtssachverständigen, G, verwiesen.

1.7.3. Seitens des Verwaltungsgerichts wurde im Zuge des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens ein ortbildfachliches Gutachten eingeholt. In dem durch den beim Amt der Niederösterreichischen Landesregierung, Abteilung BD1, tätigen Amtssachverständigen für Ortsbildschutz, H, erstellten Gutachten vom 02.05.2019 kommt dieser zusammengefasst zu dem Ergebnis, dass die Realisierung des in Frage stehenden Bauvorhabens aus ortsbildfachlicher Sicht zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des bestehenden baulichen Erscheinungsbildes innerhalb des Bezugsbereichs führen würde.

Dies zusammengefasst insbesondere deshalb, weil die drei geplanten Baukörper hinsichtlich Höhenentwicklung, Proportion, Baumassengliederung und Anordnungsmuster in einem auffallenden Widerspruch zur Bebauung im Bezugsbereich stünden und das Bauvorhaben durch die optische Überlagerungen bewirkende Addition dreier identer Baukörper bei geringen räumlichen Abständen zueinander eine derzeit im Bezugsbereich nicht vorhandene barriereartige Wirkung erzeugen und den Baubestand im Bezugsbereich in östlich und westlich liegende Bereiche zweiteilen würde.

Im Einzelnen wird im Gutachten des Amtssachverständigen H vom 02.05.2019 auszugsweise Folgendes ausgeführt:

„2. Befund

2.1. Festlegung des Bezugsbereichs

Die Dokumentation und Abgrenzung des relevanten Bezugsbereichs aufgrund der bestehenden Sichtverbindungen von allgemein zugänglichen Orten auf das gegenständliche Grundstück erfolgt gemäß der im Lageplan eingetragenen Standorte 1 bis 15. In diesem Bezugsbereich sind die relevanten Kriterien des geplanten Bauvorhabens wahrnehmbar.

Der allgemein zugängliche Bereich, von dem aus die für die Beurteilung des geplanten Bauwerks relevanten Kriterien wahrnehmbar sind, erstreckt sich entlang der zum gegenständlichen Bauplatz nordseitig gelegenen *** von der Parzelle Nr. *** (Standort ***) bis zur Parzelle Nr. *** (Standort ***). Ergänzt wird dieser Bereich entlang der *** durch den punktuellen Sichtbezug bei der Parzelle Nr. *** (Standort ***). Darüber hinausgehend ist der Sichtbezug auf die geplanten Gebäude aufgrund der sichtabschirmenden Wirkung durch den straßenseitig orientierten Gebäudebestand sowie durch den Baumbewuchs bzw. die Bepflanzungen in den angrenzenden Grundstücken nicht gegeben.

Die Sichtverbindungen auf das geplante Bauvorhaben beginnen entlang der zum gegenständlichen Bauplatz südseitig gelegenen *** bei der Parzelle Nr. *** (Standort ***) und enden beim Grundstück mit der Parzelle Nr. *** (Standort ***).

Südseitig zur *** wird die Fassade eines großvolumigen Betriebsgebäudes samt einer in östlicher Richtung anschließender Schallschutzwand zugleich mit dem geplanten Bauvorhaben wahrgenommen.

[…]“

Im Anschluss an die planliche Darstellung des Bezugsbereichs, wie er durch den Amtssachverständigen H in seinem Gutachten vom 02.05.2019 zugrunde gelegt wurde, enthält das Gutachten auf den Seiten 5 bis 12 Lichtbildaufnahmen von allen 15 in dieser planlichen Darstellung der Abgrenzung des Bezugsbereichs gekennzeichneten „Fotostandorte mit Nummernbezeichnungen“, durch die auch die bestehende Bebauung dokumentiert wurde.

In der Folge wird im Gutachten wie folgt weiter ausgeführt:

„2.2. Beschreibung der bestehenden Baustruktur:

Die Hauptgebäude innerhalb des in Punkt 2.1 abgegrenzten Bezugsbereichs weisen zum überwiegenden Teil eine Wohnnutzung auf.

Das Bebauungsprinzip im nordseitigen Teil des Bezugsbereichs entlang der *** entspricht einer gekuppelten Bebauungsweise. Die zur *** orientierten Hauptgebäudefronten weisen zum überwiegenden Teil einen einheitlichen Abstand von ca. 6 m zur Straßenfluchtlinie auf. Eine Ausnahme von dieser Anordnung entlang der vorderen Baufluchtlinie bildet eine kleine Kapelle im Kreuzungsbereich *** / ***, die auf öffentlichem Gut ca. 6 m vor den Gebäudefronten der Hauptgebäude in der *** situiert ist.

Die Abstandsflächen zwischen den an der vorderen Baufluchtlinie angeordneten Hauptgebäuden erlauben – teils eingeschränkt durch bauliche Anlagen, Nebengebäude oder Bepflanzungen – Einblicke in die hinteren Grundstücksbereiche, die Zubauten bzw. Gebäude erkennen lassen, die sich in die Grundstückstiefe erstrecken bzw. die von der vorderen Baufluchtlinie abgerückt auf den Grundstücken angeordnet sind.

Die Höhenentwicklung der Gebäude, die im Bezugsbereich der *** wahrnehmbar sind, erstreckt sich über zum überwiegenden Teil vorzufindende eingeschoßige Baukörper mit aufgesetztem Steildach bis hin zum vereinzelt ausgeführten zweigeschoßigen Haus mit aufgesetztem flach geneigten Pultdach. Die überwiegend rechteckigen Grundformen der an der vorderen Baufluchtlinie situierten Baukörper weisen zum Teil Erweiterungen auf, die in die längsgestreckten Grundstücke hineinragen. Die bebauten Flächen dieser rechteckigen bzw. L‑förmigen Grundformen betragen zwischen ca. 50 m² und ca. 290 m². In diesem nördlichen Teil des Bezugsbereichs finden sich neben vereinzelt giebelständig überwiegend traufständig zu Straße orientierte Fassaden wieder.

Abgesehen von der Situierung nimmt die auf dem öffentlichen Gut der *** stehende Kapelle hinsichtlich Bauvolumen und Bauform eine Sonderstellung ein. Dem rechteckigen Grundkörper mit einer Abmessung von ca. 3 m x ca. 3 m ist ein steil ansteigendes Dach aufgesetzt, wobei die Höhe des Firstes dieses Baukörpers bei ca. 6 m liegt. Aufgrund seiner Eigenart und Funktion stellt dieser kleinvolumige Baukörper für das geplante Bauvorhaben kein Referenzobjekt innerhalb des Bezugsbereichs dar.

Die äußere Gestaltung der Baukörper entlang der *** ist charakterisiert durch überwiegend vorzufindende verputze Lochfassaden mit kleinflächigen rechteckigen Fensteröffnungen unterschiedlicher Teilung in sowohl stehender als auch liegender Ausformung. Das Erscheinungsbild der Gebäudefronten ist hauptsächlich schlicht und glatt in unterschiedlichen und großteils hellen Farbtönen gehalten. Vereinzelt weisen die Fassaden Fensterläden bzw. Beplankungen in Form von Holzverschalungen oder kleinteiligen Plattenverkleidungen auf. Als obersten Abschluss der Baukörper in diesem Teil des Bezugsbereichs finden sich zum überwiegenden Teil Steildächer in Form von Sattel-, Walm- oder Krüppelwalmdächern unterschiedlicher Dachneigungen, die vereinzelt mit Dachaufbauten in Form von Giebelgaupen bzw. mit Dachflächenfenstern ausgestattet sind. Ergänzt werden die vorzufindenden Dachformen im Bezugsbereich entlang der *** durch zwei flach geneigte Pultdachbaukörper. Die vom Straßenraum aus sichtbaren Dacheindeckung bilden neben großflächigen Wellplatten überwiegend kleinteilige Deckungen.

Die Bebauung im südseitigen Teil des Bezugsbereichs ist neben überwiegend vorzufindenden eingeschoßigen Nebengebäuden, die sowohl entlang der Straßenfluchtlinie als auch von dieser abgerückt in den hinteren Grundstücksbereichen angeordnet sind, gekennzeichnet von vereinzelt ausgeführten Einfamilienhaus-Baukörpern in überwiegend offener Bebauungsweise. Eine einheitliche Anordnung dieser Hauptgebäude auf den Grundstücken ist nicht gegeben. So befinden sich in diesem Teil des Bezugsbereichs Wohngebäude, die in einem Abstand von ca. 5 m bis ca. 15 m von der Straßenfluchtlinie entfernt situiert sind. Die Baukörper dieser Hauptgebäude weisen rechteckige Grundformen mit bebauten Flächen von ca. 90 m² bis ca. 120 m² auf. Ihre Höhenentwicklung erstreckt sich über ein Geschoß mit Schrägdachabschluss, aufgesetzt auf einem ca. zur Hälfte über dem Niveau herausragenden Kellergeschoß bis hin zum Baukörper mit zwei Vollgeschoßen mit Flachdach- bzw. Schrägdachabschluss.

Entlang der Straßenfluchtlinie der *** weist die nordseitig gelegene Bebauung einen geschlossenen Charakter auf, der aus einer Kombination aus Fassaden von eingeschoßigen Nebengebäuden, Einfriedungsmauern, Einfahrts- und Garagentoren, Zäunen und Hecken besteht. Die Höhe der blickdichten Gebäudefronten, Mauern, Zäune und Hecken beträgt ca. 2 m bis ca. 2,5 m. Diese befinden sich im mittleren Teil des Bezugsbereichs und erstrecken sich über eine Länge von ca. 100 m. Die Höhe der im Randbereich dieses Teil des Bezugsbereichs angeordneten blickdurchlässigen Holzlatten-, Metallgitter- und Maschendrahtzäune beträgt ca. 1 m bis ca. 1,5 m. Eine Ausnahme von dieser Anordnung von Bauwerken entlang der Straßenfluchtlinie stellt die Bebauung auf der Parzelle Nr. *** dar, auf der von der Straßenfluchtlinie zurückversetzte Neben- und Hauptgebäudefronten die bauliche Abgrenzung zur *** bilden. Entlang der *** ist der Einblick in den hinteren Grundstücksbereich aufgrund der Bebauung entlang der Straßenfluchtlinie eingeschränkt gegeben. Wahrnehmbar sind dennoch Baukörper von Nebengebäuden bzw. Erweiterungen von an der *** angeordneten Hauptgebäuden, die sich in die Grundstückstiefen erstrecken.

In unterschiedlichen und großteils hellen Farbtönen verputzte Lochfassaden mit rechteckigen Fenster- und Türöffnungen in stehender, liegender oder quadratischer Ausformung charakterisieren die äußere Gestaltung der Baukörper nördlich der ***. Die überwiegend als ebenflächige Fassaden ausgeführten Gebäudefronten weisen in Teilbereichen Holzverschalungen und vereinzelt ausgeführte Balkone auf.

Als Dachformen finden sich bei den Hauptgebäuden Walm-, Krüppelwalm- und Flachdächer wieder. Diese Dachlandschaft wird durch die Ausführung von Pult- und Satteldächern bei den Nebengebäuden erweitert. Die Dacheindeckung bilden neben großflächigen Wellplatten und Blechdeckungen überwiegend kleinteilige Deckungen.

Den südlichen Abschluss des Bezugsbereichs stellen eine entlang der *** verlaufende Fassade eines Betriebsgebäudes und eine in derselben Ebene Richtung Osten fortgesetzte abgetreppte Schallschutzwand dar, die jeweils auf einem Betonsockel aufgesetzt sind und sich über eine Gesamthöhe von ca. 7 bis 12 m erstrecken. Die Gestaltungselemente der Gebäudefront des Betriebsgebäudes bilden neben der Betonoberfläche der Außenwand, Holzlattenbeplankungen, Plattenverkleidungen und Belichtungsöffnungen in Form eines im oberen Gebäudebereich angeordneten schmalen Oberlichtbandes bzw. in Form von senkrecht stehender Fenster. Das Gestaltungsprinzip der sichtbaren Betonoberfläche im unteren Bereich und der Ausführung von großflächigen Holzlattenbeplankungen wird im Bereich der abgetreppten Schallschutzwand weitergeführt. Unter Bedachtnahme auf die andersartige Widmungsart „Bauland-Betriebsgebiet“, auf dem sich dieses Betriebsgebäude befindet, stellt dieses Bauwerk ein Alleinstellungsmerkmal innerhalb des Bezugsbereichs und kein relevantes Vergleichsobjekt für die Gebäude dar, die in der Widmungsart „Bauland-Wohngebiete“ angeordnet sind.

2.3. Geplante bauliche Maßnahmen:

Beim gegenständlichen Bauvorhaben handelt es sich um die geplante Errichtung von drei Wohngebäuden, die baugleich ausgeführt werden sollen. Jeder einzelne dieser Baukörper weist eine bebaute Fläche von ca. 119 m² auf. Die rechteckige Grundform mit einer Abmessung von 12,94 m x 9,20 m erstreckt sich über zwei Geschoße. Auf diesen Grundbaukörper ist ein drittes Geschoß mit vorgelagerten Dachterrassen aufgesetzt, dessen nord-, süd- und westseitig orientierten Außenwände um ca. 1,43 m zu den Gebäudefronten des Hauptbaukörpers zurückversetzt angeordnet sind. Die Ostfassade erstreckt sich in der Ebene der Gebäudefront über eine Gebäudehöhe von ca. 7,9 m. Darauf setzt eine 45° geneigte und im Querschnitt betrachtet ca. 1, m lange Dachfläche auf, die in die mit 2° geneigte Hauptdachfläche übergeht.

Die drei Baukörper sind auf dem längsgestreckten Baugrundstück, das über eine Fahne an die nordseitige *** angeschlossen ist, linear mit gleichen Abständen von jeweils 6,5 m zueinander und ca. 5,2 m von der westseitigen Grundstücksgrenze entfernt direkt an der ostseitigen Grundstücksgrenze angeordnet. Das nördlichste der gegenständlichen Gebäude ist in gekuppelter Bebauungsweise an das ostseitige Nachbargebäude angebaut, ca. 24 m von der Straßenfluchtlinie der *** zurückversetzt und hinter dem an der vorderen Baufluchtlinie angebauten Hauptgebäude der Parzelle *** situiert. Der Abstand des südseitigen Baukörpers zur *** beträgt ca. 7 m.

Die Fassaden der geplanten Baukörper weisen abgesehen vom zurückgesetzten obersten Geschoß ebene Gebäudefronten auf, die in einem hellen Grauton verputzt ausgeführt werden. Die als Lochfassade gestaltete Gebäudehülle zeigt kleinflächige Öffnungen in Form von quadratischen und rechteckig stehenden Fensteröffnungen mit einer Bandbreite der Fenstermaße, die zwischen ca. 60/85 cm bis ca. 120/210 cm liegt. An den Nord-, Süd- und Westfassaden sind im Bereich des obersten Geschoßes Geländer mit vertikalen Stäben angeordnet. Die Dachdeckung der 45-grädigen Dachfläche erfolgt mittels Bahnenblechdeckung; die Eindeckung der flach geneigten Dachfläche, in die zwei Dachkuppeln eingebaut sind, erfolgt mittels Folienabdichtung.

Die geplante straßenseitige Einfriedung entlang der *** bildet eine ca. 1,2 m hohe Lärchen-Rhombusschalung auf Metallrohrkonstruktion, wobei der 6 m breite Einfahrtsbereich offen bleibt.

3. Beurteilung:

[…]

Der gegenständliche Bauplatz befindet sich in einem Bezugsbereich, der eine gekuppelte bzw. offene Bebauung aufweist. Entlang der *** ist eine Anordnung der Hauptgebäude entlang einer vorderen Baufluchtlinie ablesbar. Im Bereich des gegenständlichen Bauplatzes übernimmt das Bestandsgebäude auf der Parzelle Nr. *** das aus ortsbildfachlicher Sicht notwendige Erfordernis, einen Baukörper im Bereich der vorderen Baufluchtlinie anzuordnen. Die geplanten Häuser sind von der *** aus betrachtet linear hinter diesem Bestandsgebäude und annähernd gleichmäßig auf dem längsgestreckten Bauplatz verteilt angeordnet. Sie nehmen die für den gegenständlichen Bauplatz aufgrund der Nachbarbebauung vorgegebene gekuppelte Bebauungsweise auf und erstrecken sich in Summe über die im Bebauungsplan verordnete maximal bebaubare Fläche.

Trotz Sichteinschränkungen durch vorgelagerte Bauwerke und Bepflanzungen ist sowohl von der *** als auch von der *** die Wahrnehmbarkeit der gegenständlichen Baukörper gegeben. Insbesondere über den nordseitigen Fahnengrundstücksteil und über die gesamte südseitige Grundstücksbreite ist die Einsehbarkeit in den längsgestreckten Bauplatz und somit die ortsbildwirksame Wahrnehmung sämtlicher drei geplanter Baukörper gegeben.

Die Gesamtgebäudekubatur teilt sich auf drei idente Gebäude auf, die innerhalb des Bezugsbereichs vergleichbare Baumassen aufweisen[,] jedoch hinsichtlich ihrer Höhenentwicklung in einem auffallenden Widerspruch zur Bebauung im Bezugsbereich stehen. Durch die Verteilung der Baumasse auf hochstrebende Baukörper mit drei oberirdischen Geschoßen, die die im Bezugsbereich vorzufindenden Gebäude um zumindest ein Geschoß überragen, stehen die Baukörper des gegenständlichen Bauvorhabens hinsichtlich ihrer Proportion und Baumassengliederung in einem auffallenden Widerspruch zur umgebenden Baustruktur. Verstärkt wird dieser strukturelle Maßstabsbruch der geplanten Gebäude durch die Addition identer Baukörper bei geringen räumlichen Abständen zueinander, die durch ihre optischen Überlagerungen eine derzeit im Bezugsbereich nicht vorhandene barriereartige Wirkung erzeugen und den Baubestand im Bezugsbereich in östlich und westlich liegende Bereiche zweiteilen.

In Bezug auf die Gestaltungscharakteristik ist bei den gegenständlichen Gebäuden mit ihren einheitlichen und in einem hellen Grauton ausgeführten Lochfassaden aus ortsbild- fachlicher Sicht keine wesentliche Abweichung zur Gestaltung des Baubestandes im Bezugsbereich gegeben.

4. Zusammenfassung:

Es wird somit festgestellt, dass bei Realisierung des geplanten Bauvorhabens aus ortsbild- fachlicher Sicht eine wesentliche Beeinträchtigung des bestehenden baulichen Erscheinungsbildes innerhalb des Bezugsbereichs eintreten wird.“

1.7.4. Dieses durch das Verwaltungsgericht eingeholte Gutachten des Amtssachverständigen H vom 02.05.2019 wurde den Verfahrensparteien zur Kenntnis und der Möglichkeit zur Stellungnahme übermittelt.

1.7.5. Seitens der beschwerdeführenden Partei wurde mit Schriftsatz ihrer anwaltlichen Vertretung vom 28.05.2019 sowohl zur durch die Stadtgemeinde *** abgegebenen Stellungnahme vom 15.04.2019 als auch zum durch das Verwaltungsgericht eingeholten, durch H erstellten Ortsbildgutachten Stellung genommen.

Darüber hinaus wird in dieser Stellungnahme der beschwerdeführenden Partei vom 28.05.2019 vorgebracht, die beschwerdeführende Partei erachte sich in ihrem „Recht auf Verfahrensteilnahme und ein faires Verfahren“ bzw. auf „Wahrung des Parteiengehörs, der Verfahrensteilnahme (faires Verfahren) und der prozessualen Gleichbehandlung („Waffengleichheit“) verletzt, da sie nicht zur Formulierung des gerichtlichen Gutachtensauftrages habe Stellung nehmen können und sie nicht zur Befundaufnahme für das durch das Verwaltungsgericht in Auftrag gegebene Ortsbildgutachten geladen worden sei.

Weiters wird vorgebracht, nach Auffassung der beschwerdeführenden Partei sei der örtliche Bebauungsplan auch nach der geänderten Gesetzeslage nicht etwa bedeutungslos, sondern weiterhin gültig und primär anwendbar. Der Bebauungsplan stehe auch nicht im Widerspruch zu § 56 NÖ BO 2014, sondern ergänze der Bebauungsplan die gesetzliche Bestimmung und führe er diese aus. Der vorliegend anzuwendende Bebauungsplan lasse das Bauvorhaben der beschwerdeführenden Partei sowohl hinsichtlich der Bebauungshöhe als auch hinsichtlich der Konfiguration der Baukörper zu. Selbst wenn man – nach Auffassung der beschwerdeführenden Partei unzutreffend – § 56 NÖ BO 2014 für allein maßgeblich erachten wollte, so enthalte der erster Satz von § 56 NÖ BO 2014, wonach neue Bauwerke dem gegebenen Ortsbild unter Bedachtnahme auf die Widmungsarten, gerecht werden müssen, einen eindeutigen Verweis auf die primäre Maßgeblichkeit des Bebauungsplanes.

Aus dem Wortlaut des § 56 NÖ BO 2014 ergebe sich weiter, dass geringfügige und nicht offenkundige Beeinträchtigungen des Ortsbildes jedenfalls zulässig seien.

Aus § 56 Abs. 1 zweiter Satz NÖ BO 2014 ergebe sich, dass im Rahmen der Ortsbildverträglichkeitsprüfung „(nur?!)“ bau- und kulturhistorisch wertvolle Bauwerke und Ortsbereiche bzw. Welterbestätten zu berücksichtigen seien, wobei bereits in derart sensiblen Bereichen, wo solche bau- und kulturhistorisch wertvolle Bauwerke vorlägen, nur offenkundige Abweichungen bzw. wesentliche Beeinträchtigungen eine Unvereinbarkeit mit § 56 NÖ BO 2014 bewirken würden. Bei einem Fehlen von bau- und kulturhistorisch wertvollen Bauwerken und Ortsbereichen bzw. Welterbestätten sprächen mangels schutzwürdigen Ortsbildes die besseren Argumente für die „uneingeschränkte Maßgeblichkeit“ des Bebauungsplanes. Dem Gesetzgeber gehe es nicht etwa um das Verbot jeglicher ortsbildändernder Bebauung und die Konservierung einer bereits in die Jahre gekommenen, in weiter Entfernung vom Ortskern liegenden Vorstadt mit uneinheitlichem Ortsbild, wie es bei dem Viertel zwischen *** und *** der Fall sei, sondern nur oder jedenfalls primär um den Schutz bau- und kulturhistorisch wertvoller Bauwerke und Ortsbereiche. Solche bau- und kulturhistorisch wertvollen Bauwerke und Ortsbereiche gäbe es aber im gesamten Bereich der *** nicht, sehe man von der (vom in Frage stehenden Baugrundstück) weit entfernten kleinen Kapelle ab, in deren Hintergrund jedoch eine Schallschutzwand und die bis zu 12 m hohen Gebäude der Fabrikanlagen in die Augen fielen.

Nach Auffassung der beschwerdeführenden Partei liege dem durch den Amtssachverständigen, H, erstellten Ortsbildgutachten die unrichtige Rechtsauffassung zugrunde, dass jegliche Abweichung eines Bauvorhabens von der aktuellen örtlichen Bebauung, insbesondere hinsichtlich Bebauungshöhe, den Ortsbildschutz verletze und werde in diesem Gutachten dem Bebauungsplan, der eine gewisse Stadtentwicklung zulassen müsse und auch zulasse, jegliche Relevanz abgesprochen. Das Gutachten berücksichtige in keiner Weise, ob und inwiefern der wie auch immer abzugrenzen Bezugsbereich „bau – und kulturhistorisch wertvolle Bauwerke und Ortsbereiche“ enthalte bzw. ob und inwiefern der fragliche Bereich überhaupt ein schützenswertes Ortsbild besitze, wobei beide Fragen aus Sicht der beschwerdeführenden Partei zu verneinen seien. Für eine Anwendbarkeit des Ortsbildschutzes und für die Beurteilung von „Offenkundigkeit“ und „Wesentlichkeit“ Abweichungen wäre jedenfalls eine vorherige Beurteilung des Ortsbildes im Hinblick auf bau- und kulturhistorisch wertvolle Bauwerke und Baubereiche geboten gewesen, die vorliegend jedoch nicht erfolgt sei.

Es werde darauf hingewiesen, dass die Interpretation des § 56 NÖ BO 2014 und die Abgrenzung des Bezugsbereiches eine durch das Verwaltungsgericht und nicht vom Amtssachverständigen zu klärende Rechtsfrage sei. Wie der relevante Bezugsbereich gemäß § 56 NÖ BO 2014 abzugrenzen sei, sei rechtlich ungeklärt. § 54 NÖ BO 2014 enthalte für den Fall, dass es keinen Bebauungsplan gebe, eine klar praktikable Regelung. Demgegenüber sei die in § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 enthaltene Umschreibung des Bezugsbereichs unklar. Es fehle zum einen eine klare räumliche Abgrenzung, wie es etwa die „100m-Grenze des § 54 NÖ BO“ wäre. Weiters sei auch unklar, wohin der Betrachter bei der Ermittlung des Bezugsbereichs seinen Blick wenden dürfe. Es könne offenbar nicht gemeint sein, dass der Blick nur auf den Ort des geplanten Bauvorhabens gerichtet werden dürfe. Vielmehr müsse der Blick bei der Ermittlung des Bezugsbereichs auch auf die Umgebung gerichtet werden, wobei jedoch nicht klar sei, wie weit die einzubeziehende Umgebung reiche. Die Definition des Bezugsbereichs sei „selbst-referentiell bzw. tautologisch“, da der Bezugsbereich mit einem betrachteten Bereich definiert werde, eine klare Aussage dazu, was überhaupt betrachtet werden soll, jedoch fehle. Die Ergänzung „in dem die für die Beurteilung relevanten Kriterien wahrnehmbar sind“, nehme nur Bezug auf die in § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 gesetzlich festgelegten Beurteilungskriterien, die bei jedem Bauwerk erkennbar seien, sodass diese Gesetzesbestimmung keine klare Abgrenzung des Bezugsbereiches erlaube. Daher ergäben sich verfassungsrechtliche Bedenken ob der Sachlichkeit des nach Auffassung der beschwerdeführenden Partei „inhaltlich sehr unklaren und undifferenzierten § 56, insbes. dessen Abs. 2, NÖ BO“.

Es zeige sich jedoch, dass es einen Ortsbildschutz nur dort geben könne, wo ein charakteristisches, relativ einheitliches, aber auch bau- und kulturhistorisch schützenswertes Ortsbild gegeben sei, da nur dann allfällige Abweichungen überhaupt als „offenkundig“ und „wesentlich“ qualifiziert werden könnten.

Weiters werden in der Stellungnahme der beschwerdeführenden Partei vom 28.05.2019 folgende weitere Kritikpunkte am durch den Amtssachverständigen, H erstellten Ortbildgutachten, vorgebracht:

Die Aussagen des Amtssachverständigen zur Abgrenzung des Bezugsbereichs stellten einen logisch unzulässigen Zirkelschluss dar, zumal dieser den Bezugsbereich danach abgrenze, von wo aus das geplante Bauvorhaben nach Auffassung des Amtssachverständigen gesehen werden könne um dann begründungslos zu behaupten, dass in diesem Bereich „die relevanten Beurteilungskriterien wahrnehmbar“ seien. Ob im so bestimmten Bezugsbereich „bau- und kulturhistorisch wertvolle Bauwerke und Ortsbereiche“ enthalten seien oder ob der fragliche Bereich überhaupt ein schützenswertes Ortsbild besitze, werde nicht thematisiert. Durch seine Vorgangsweise insinuiere der Amtssachverständige, dass sich das Bauvorhaben, das sich gegenüber einer „hässlichen Schallschutzwand“ befinde, hinter sämtlichen Bestandsgebäuden geradezu unsichtbar verstecken müsste, um bewilligungsfähig zu sein.

Die im Gutachten des Amtssachverständigen H enthaltenen Ausführungen zur bestehenden Baustruktur ließen in für das gegenständliche Bauvorhaben relevanten Punkten wie Farbe, Anordnung, Bauform, Bauhöhe, Dachgestaltung etc. kein auch nur einigermaßen einheitliches und jedenfalls kein besonders wertvolles bzw. schützenswertes Ortsbild erkennen. Dementsprechend lasse die gutachterliche Darstellung der geplanten baulichen Maßnahmen keine offensichtliche oder wesentliche Abweichung von einem solchen erkennen und stelle weder die Höhe noch die bauliche Struktur des Bauvorhabens eine offensichtliche oder wesentliche Abweichung von der vorhandenen Bebauung dar.

Den Ausführungen im Gutachten des Amtssachverständigen H, wonach die Höhenentwicklung der geplanten Gebäude in einem auffallenden Widerspruch zur bestehenden Bebauung stünden, sei entgegenzuhalten, dass die Gebäudehöhe keines der expliziten Beurteilungskriterien des § 56 NÖ BO 2014 darstelle.

Die Gebäudehöhe sei nach Auffassung der beschwerdeführenden Partei mit gutem Grund kein in § 56 NÖ BO 2014 genanntes Kriterium, da diese durch den Bebauungsplan in geeigneter Weise genau geregelt und ausdrücklich zugelassen werden könne. Der Bebauungsplan dürfe eine nachträgliche Erhöhung und Verdichtung der vorhandenen Bebauung im Sinne der Stadtentwicklung zulassen, ohne dass dem der Ortsbildschutz entgegenstünde, da es auch nach Erlassung des § 56 NÖ BO 2014 zulässig bleiben müsse, durch eine Novellierung des Bebauungsplanes gegebene bauliche Beschränkungen in einzelnen Planungsgebieten zu lockern und so eine Weiterentwicklung und Verdichtung der örtlichen Bebauung zuzulassen, da ansonsten das Planungsinstrument des Bebauungsplanes für bereits entwickelte Ortsgebiete weitgehend bedeutungslos wäre und jeglicher bauliche Altbestand für alle Zukunft gleichsam konserviert würde.

Die Ausführungen im Ortsbildgutachtens des Amtssachverständigen H, wonach das Bauvorhaben hinsichtlich Proportionen und Baumassengliederung in auffallendem Widerspruch zur umgebenden Baustruktur stünde, was im Gutachten ausschließlich mit der Bauhöhe begründet werde, sei für sich unlogisch. Überdies fehle jegliche Aussage dazu, ob und inwieweit Proportionen und Baumassengliederung des Bauvorhabens von öffentlichen Bereichen aus überhaupt wahrnehmbar sein würden, wobei eine solche Wahrnehmbarkeit seitens der beschwerdeführenden Partei ausdrücklich bestritten werde.

Nach in der Stellungnahme vom 28.05.2019 geäußerter Auffassung der beschwerdeführenden Partei seien in rechtlicher Sicht die Frage nach der Abgrenzung des Bezugsbereichs, „soweit eine solche auf der Grundlage der mangelhaften/verfassungswidrigen Gesetzesbestimmung überhaupt bestimmt werden könne, weiters die Rechtsfragen nach der Maßgeblichkeit des Bebauungsplanes und nach der ‚Abstufung wesentliche-unwesentliche bzw. offensichtliche – nicht offensichtliche Änderung“ offen. An aus Sicht der beschwerdeführenden Partei noch offenen Tatsachenfragen werden in der Stellungnahme vom 28.05.2019 die Frage, „ob der Bezugsbereich bzw. die Umgebung des Bauplatzes ‚bau- und kulturhistorisch wertvolle Bauwerke und Ortsbereiche‘ oder Welterbestätten enthält bzw. ob der fragliche Bereich überhaupt ein schützenswertes Ortsbild besitzt, wenn ja, inwiefern bzw. hinsichtlich welcher Kriterien“, die Frage, ob der mittlere Baukörper des Bauvorhabens von öffentlichen Orten aus überhaupt erkennbar sei und wenn ja, ob er „offensichtlich“ wäre und ob er vom Bebauungsplan nicht dennoch gedeckt wäre, die „Tatsachenfrage: Kriterien für die Abstufung wesentliche-unwesentliche bzw. offensichtliche – nicht offensichtliche Änderung“ sowie die Frage nach möglichen Auflagen zur Herstellung der Rechtskonformität offen.

Neben diesen Ausführungen wurde mit der Eingabe der beschwerdeführenden Partei vom 28.05.2019 die Verlängerung der durch das Verwaltungsgericht für die Möglichkeit einer Stellungnahme eingeräumten Frist beantragt, um ein Gegengutachten vorlegen zu können.

1.7.6. Seitens der belangten Behörde wurde zunächst mit Schriftsatz ihrer anwaltlichen Vertretung vom 04.06.2019 zum Beschwerdevorbringen bzw. zum zunächst mit der Berufung und in der Folge mit der Beschwerde vorgelegten Privatgutachten ausgeführt, dass im Privatgutachten der Bezugsbereich willkürlich in Richtung Norden auf einen 100-Meter-Umkreis erweitert worden sei. Diese Erweiterung widerspreche § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014, da es nach dieser Bestimmung auf eine visuelle Wahrnehmbarkeit ankomme, sodass die Grenze des Bezugsbereichs überschritten sei, wenn eine visuelle Wahrnehmbarkeit nicht mehr gegeben sei.

Zum durch den durch das Verwaltungsgericht beigezogenen Amtssachverständigen H erstellten Ortsbildgutachten wird seitens der belangten Behörde in der Stellungnahme vom 04.06.2019 ausgeführt, dass das durch H erstellte Gutachten die Aussagen des durch die Baubehörden beigezogenen Amtssachverständigen, G, gemachten Aussagen zum Bezugsbereich zur Gänze bestätige, da auch im durch H erstellten Gutachten der relevante Bezugsbereich „mit dem Gebiet ***/*** beschrieben“ werde. Ein darüber hinausgehender Sichtbezug auf die geplanten Gebäude sei aufgrund der sichtabschirmenden Wirkung durch den straßenseitig orientierten Gebäudebestand sowie durch den Baumbewuchs und Bepflanzungen in den angrenzenden Grundstücken nicht mehr gegeben.

Für eine Erweiterung des Bezugsbereichs in Richtung Norden gebe es daher keine fachliche Grundlage. Da das Privatgutachten nicht das maßgebliche Beweisthema – den Vergleich der geplanten Baukörper mit dem Baubestand im den gesetzlichen Vorgaben entsprechend abgegrenzten Bezugsbereich – behandle, sei dieses unbeachtlich.

Darin, dass das durch H erstellte Gutachten zu dem Ergebnis komme, dass nicht nur der mittlere, sondern alle drei geplanten Baukörper eine wesentliche Beeinträchtigung des baulichen Erscheinungsbildes innerhalb des Bezugsbereiches verursache, sei nach Auffassung der belangten Behörde kein Widerspruch zum durch G erstellten Gutachten zu sehen. Vielmehr gehe lediglich das durch H erstellte Gutachten mehr ins Detail als das durch G erstellte Gutachten. Angesichts der Unteilbarkeit des Bauvorhabens sei die Baubewilligung bereits aufgrund des hinsichtlich des mittleren Baukörpers festgestellten Ortsbildwiderspruchs zu versagen gewesen, wobei das nunmehr vorliegende, durch H erstellte Gutachten zeige, dass die negative Entscheidung über das Bauansuchen selbst dann zu treffen wäre, wenn die drei Baukörper gesondert zu betrachten wären.

Mit Schreiben vom 28.06.2019 wurden durch die belangte Behörde auf entsprechendes Ersuchen des Verwaltungsgerichts insbesondere der für das in Frage stehende Grundstück maßgebliche Auszug des bereits bei Antragstellung in Geltung gestanden habenden Bebauungsplanes idF der VO des Gemeinderates der Stadtgemeinde *** vom 27.07.2017 und die Verordnung des Gemeindesrates der Stadtgemeinde *** vom 29.03.2018, mit der eine Bausperre erlassen wurde, sowie ein darauf bezogenes Schreiben der Aufsichtsbehörde vom 02.05.2018 übermittelt.

1.7.7. Mit Eingabe vom 14.07.2019 wurde seitens der beschwerdeführenden Partei bekannt gegeben, dass diese von „B GmbH (FN ***)“ identitätswahrend in „A GmbH“ umbenannt worden sei, was auch entsprechend im Firmenbuch und im Grundbuch nachvollzogen worden sei, wobei die entsprechenden Beschlüsse übermittelt wurden. Abgesehen von dieser Bekanntgabe wurde mit dieser Eingabe vom 14.07.2019 seitens der beschwerdeführenden Partei insbesondere eine als „Gegengutachten“ bezeichnete, durch F erstellte, mit 26.06.2019 datierte „Gutachterliche Stellungnahme“ vorgelegt. In dieser kommt der durch die beschwerdeführende Partei beauftragte Privatsachverständige zusammengefasst zu dem Ergebnis, dass „im Bereich der ***, ***“ weder bau- und kulturhistorisch wertvolle Bauwerke und Ortsbereiche noch eingetragene Welterbestätten vorhanden seien, dass die Baumassen, die Bauhöhe, die Proportionen und die geplante Struktur der Bebauung in Form einer Gliederung in drei Baukörper sowohl dem Flächenwidmungsplan als auch dem Bebauungsplan entsprächen und dass das Bauvorhaben infolge weitgehender Ortsbildunwirksamkeit des mittleren der drei Baukörper ortsbildkonform sei, sodass bei Realisierung des Bauvorhabens aus ortsbildfachlicher Sicht auf Grundlage des § 56 NÖ BO 2014 keine Beeinträchtigung des bestehenden Ortsbildes eintreten werde.

Im Einzelnen wird in der seitens der beschwerdeführenden Partei vorgelegten, durch F erstellten gutachterlichen Stellungnahme vom 26.06.2019 auszugsweise Folgendes ausgeführt:

„03.  Beschreibung

[…]

04.  Bebauungsplan

a.  Der Bebauungsplan regelt die Art und Weise der möglichen Bebauung von parzellierten Grundstücken und die Nutzung der in diesem Zusammenhang stehenden, von einer Bebauung frei zu haltenden Flächen. Es werden die zulässigen Bauweisen, Bauhöhen, Bebauungsdichten und Baulinien festgeschrieben.

Seit längerem gibt es in *** einen Bebauungsplan. Dieser soll laut Stadtentwicklungskonzept die Richtung vorgeben, in die sich ein definiertes Gebiet entwickeln soll. Im Bereich der *** besteht der Wille des Gemeinderates, die Stadt in folgende Richtung zu entwickeln:

 Bebauungsdichte: 35%

 Bauweise: offen, gekuppelt

 Bauklasse: I / II

 Baufluchtlinien: keine hintere Baufluchtlinie bzw.

keine Ausbildung einer freizuhaltenden Gartenzone

b.  […]

c.  Auf dem Grundstück *** (Gst.: ***, EZ ***) wäre es laut aktuellem Bebauungsplan durchaus zulässig, einen zusammenhängenden Wohnblock mit einer Stahl/Glas Fassade, einer baubauten Fläche von 359,45m² und einer maximalen Gibelfronthöhe (mittlere Gebäudehöhe [8 Meter] + 3 Meter) von 11 Metern in die Mitte des Grundstückes zu platzieren (siehe Abbildung 1 und 2).

[…]

Für eine solche Formgebung und Materialauswahl, welche vom Bezugsbereich offenkundig abweicht und dadurch die direkte Umgebung wesentlich beeinträchtigt, wurde der Ortsbildschutz nach § 56 NÖBO eingeführt. Das Bauansuchen aus dem Jahr 2017 (inkl. Planunterlagen) hat daher auf das laut Bebauungsplan zulässige Volumen verzichtet[] um der Kleinteiligkeit der direkten Umgebung zu entsprechen.

[…]

05.  Höhenentwicklung und Anordnung auf dem Grundstück

a.  Beim gegenständlichen Bauvorhaben handelt es sich um 3 Wohngebäude, welche augenscheinlich baugleich hergestellt werden sollen. Die drei Volumen sind linear mit gleichen Abständen zueinander (6,5 Meter) an der ostseitigen Grundstücksgrenze angeordnet (gekuppelte Bauweise). Entlang der gesamten *** – im Nahbereich des behandelten Grundstückes – ist die gekuppelte Bauweise die vorrangige Anordnung auf den Grundstücken und widerspricht somit nicht den bestehenden Strukturen.

b.  Das Gutachten von H vom 2019-05-02 (Punkt 3, Abs. 3), wonach die Sichtbarkeit der neuen Bebauung sowohl von der *** als auch von der *** aus gegeben sei und dieser Umstand als Widerspruch zum Ortsbildschutz beschrieben wird, ist daher nicht nachvollziehbar. Wie bereits unter Punkt 4 dieses Gutachtens beschrieben, ist das Ziel des §56 NÖ BO keinesfalls, dass der aktuelle Baubestand bis in alle Ewigkeit „konserviert“ bleibt und nichts geändert bzw. hinzugefügt werden darf. Es sind Baumaßahmen sehr wohl zulässig, wenn diese im Einklang mit den festgelegten Widmungsarten stehen und vom Bezugsbereich nicht offenkundig abweichen und diese nicht wesentlich beeinträchtigen.

c.  Nach dem Gutachten von H vom 2019-05-02 (Punkt 3, Abs. 4) widerspreche die Sichtbarkeit des Bauvorhabens, insbesondere des mittleren Baukörpers und die angeblich damit verbundene „barriereartige“ Wirkung der Gartenzone dem Ortsbildschutz. Diese Einschätzung ist aber unbegründet restriktiv und daher abzulehnen. Hierzu wird anhand der Standortdokumentation des Gutachtens von H die Sichtbarkeit und die damit verbundene Beeinflussung des mittleren Baukörpers nachfolgend aufgezeigt (siehe Abbildungen 3 bis 18). Die bloße Behauptung ohne weiteren Nachweis, dass Gebäudestruktur und Gebäudevolumen bzw. der mittlere Baukörper eine wesentliche Beeinträchtigung der Umgebung darstellen, ist nicht nachvollziehbar.

Dabei wird in den nachfolgenden Visualisierungen der mittlere Baukörper des Bauvorhabens ersichtlich gemacht."

In der Folge finden sich in der seitens der beschwerdeführenden Partei vorgelegten, durch F erstellten gutachtlichen Stellungnahme vom 26.06.2019 die im durch den Amtssachverständigen H angefertigten und in dessen Gutachten enthaltenen 15 Lichtbilder, wobei in jedem dieser 15 Lichtbilder die Umrisse der aus der jeweiligen Perspektive sichtbare Außenfläche (nur) des mittleren der drei Baukörper eingezeichnet wurden.

Daran anschließend wird in der seitens der beschwerdeführenden Partei vorgelegten, durch F erstellten gutachtlichen Stellungnahme vom 26.05.2019 ausgeführt:

„Anhand der angeführten Bilddokumentationen und Flächenaufstellung […]

ist eine mittlere Sichtbarkeit aufgrund bestehender Vegetation und bestehender Bauvolumen des beschriebenen mittleren Baukörpers von ca. 19,86% vorhanden. Dieser geringe Anteil stellt nach Auffassung des Gutachters keine wesentliche Beeinträchtigung des Bezugsbereiches dar.

[…]

d.  Laut §56 NÖ BO wird der Bezugsbereich folgendermaßen definiert: Der Bezugsbereich ist der von allgemein zugänglichen Orten aus betrachtete Bereich, in dem die für die Beurteilung des geplanten Bauwerks relevanten Kriterien wahrnehmbar sind. Diese Aussage impliziert, dass der wahrnehmbare Bereich von der Straße aus Augenhöhe bestimmt werden muss.

Die im Gutachten von H angedeutete angeblich

„barriereartige“ Wirkung des Bauvorhabens wäre ausschließlich von der Vogelperspektive einschränkend wahrnehmbar (siehe Abbildungen 3 bis 18) und ist sohin kein gültiges Beurteilungskriterium. Aufgrund des Nachweises der nicht wesentlichen Beeinträchtigung des Ortsbildes durch das Bauvorhaben, insb. durch den mittleren Baukörper, ist somit auch die barriereartige Wirkung nicht nachzuvollziehen und folglich aus ortsbildfachlicher Sicht nicht gegeben.

Wäre seitens der Stadtentwicklung eine sogenannte Gartenzone bzw. ein freier Bereich zwischen *** und *** gewünscht, wäre dies mittels hinterer Baufluchtlinien, Widmungsgrenzen oder Freiflächen leicht zu realisieren gewesen, was aber der Bebauungsplan nicht vorsieht.

Ausschließlich aufgrund des Zufalls, dass in den 50er, 60er und 70er Jahren (Baujahre sämtlicher Wohngebäude in direkter Nachbarschaft) in der unmittelbaren Nachbarschaft keine Bauvolumen in den mittleren Grundstücksbereichen hergestellt wurden, ist aufgrund der vorangegangenen Erläuterungen der Wille des Ortsbildschutzes nicht, diese Art der Bebauung generell zu unterbinden.

e. Eine weitere Überprüfung der Bebauungsstruktur betrifft die Bebauungen in der Mitte der einzelnen Grundstücksflächen. Wie anhand des Lageplanes sehr gut zu erkennen ist[,] gibt es in der näheren Umgebung etliche Baukörper[,] welche sich weit in die Liegenschaft hineinziehen bzw. Hauptgebäude[,] welche direkt innerhalb des mittleren Grünstreifens errichtet wurden

[…].

06. Ortsbild und Bezugsbereich

Ob im Bereich der südlich gelegenen ***, welche sich an der linken Flanke mit einem ortsbildunverträglichen Gewerbegebäude und an der rechten Seite mittels Schallschutzwänden, Hecken, Zäunen und Nebengebäuden definiert, überhaupt ein im Sinne des §56 NÖ BO schützenswertes Ortsbild gegeben ist, ist höchst fraglich.

a.  Falls Ja, sind die – entlang der *** – über 200 Meter langen und großvolumigen Hallen ebenfalls für den Bezugsbereich und als Beurteilungskriterium heranzuziehen. Die markant sichtbare Gewerbebebauung ist auch deutlich von der *** sichtbar und beeinflusst sichtlich das hier gegenständliche Grundstück und unterstützt die Meinung, dass das Gewerbegebiet in den Bezugsbereich einbezogen werden sollte.

Das Gutachten von H vom 2019-05-02 (Punkt 3 Abs. 4), indem die Behauptung aufgestellt wird, dass die Höhe der Planung sich nicht mit der Umgebung im Einklang befindet, kann nicht zuletzt auch aufgrund der nachvollziehbaren Erweiterung des Bezugsbereiches widerlegt werden. Aber auch abgesehen vom Fabriksgelände stellt die geplante Gebäudehöhe keine wesentliche/offenkundige Abweichung vom bestehenden Ortsbild dar (siehe dazu Punkt 9. unten), zumal sie ohnehin weit unterhalb der nach Bebauungsplan zulässigen Höhe liegt.

H hat in seinem Gutachten einerseits die gegenüberliegenden Bebauungen (von der ***) als vom gegenständlichen Bauplatz beeinflusste Bereiche definiert, andererseits den Bereich gegenüber der *** ohne Angabe von Gründen ignoriert (siehe Abbildung 19).

b.  Falls Nein, kann eine geplante Bebauung nach den Vorgaben des Baubauungsplanes jedenfalls hergestellt und realisiert werden, da erst der straßenseitig positionierte Baukörper ein allenfalls schützenswertes Ortsbild schafft.

In beiden Fällen ist von einer positiven Beurteilung der Planung auszugehen.

Weiterführend muss festgehalten werden, dass […] in der näheren Umgebung keine nennenswerten bau- und kulturhistorisch wertvollen Bauwerke bzw. keine eingetragenen Welterbestätten vorhanden sind. Die einzige Bebauung die womöglich in eine dieser Kategorien fällt, ist eine kleine Kapelle im Bereich der ***, welche jedoch von der geplanten Bebauung nicht wesentlich beeinträchtigt wird […].

[…]

07. Bebauungsstruktur (Ausmaß des Bauvolumens)

Wie […] dargestellt, existiert im angrenzenden Bezugsbereich eine gesunde Durchmischung sämtlicher Gebäudegrößen. Auf jene bestehende Ortsstruktur wurde in der Planung Rücksicht genommen und drei freistehende Gebäudevolumen (Anpassung an die bestehende Kleinteiligkeit) angedacht.

Die geplanten Baukörper haben eine Grundfläche von jeweils 119m² und befinden sich somit – in Anbetracht der bebauten Fläche – im exakten Durchschnitt der angrenzenden Gebäudevolumen.

08.  Farbgebung und Bauform

[…]

09.  Gebäudehöhe

Nach der Struktur und Optik der geplanten Bebauung ist auch die maximale Höhenentwicklung des Objektes zu bewerten und mit der umliegenden Bebauung in Bezug zu bringen.

[…]

Direkt am östlich gelegenen Nachbargrundstück […] befindet sich ein Bestandsgebäude, welches mit Haus Nr.*** gekuppelt ausgeführt werden soll. Die geschätzte Höhe im Vergleich zur Bebauung am Grundstück *** (.***) beträgt ca. 7,20 Meter (Gebäudeklasse II). Die östliche Traufen-Höhe an der Grundgrenze beträgt laut Einreichplanung +7,44 Meter und befindet sich somit innerhalb derselben Größenordnung wie das Nachbarobjekt. Die maximale Höhenausdehnung des Projektes beläuft sich auf +9,04 Meter. Dieser Wert liegt weit unter den laut Bebauungsplan möglichen +11,00 Meter und ergibt nur einen geringfügen Anstieg von ca.1,84 Meter in Bezug auf das Nachbargebäude. Die sich möglicherweise dadurch ergebene Beeinträchtigung der umliegenden Bebauung ist damit aber keinesfalls wesentlich.

10. Schlussfolgerung

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass nicht mit jeder Änderung einer Bebauung eine wesentliche Beeinträchtigung der Umgebung einhergeht. Aufgrund des §56 NÖ BO sind nicht offenkundige Abweichungen und nicht wesentliche Beeinträchtigungen zulässig.

Weiters ist festzuhalten, dass im Bereich der ***, *** weder bau- und kulturhistorisch wertvollen Bauwerke und Ortsbereiche noch eingetragene Welterbestätten vorhanden sind, die durch die geplante Bebauung beeinträchtigt werden. Deshalb ist die vom Gesetzgeber in §56 NÖ BO nicht genau definierte Toleranz für nicht offenkundige Abweichungen und nicht wesentliche Beeinträchtigungen für das vorliegende Bauvorhaben noch höher anzusetzen.

Die geplanten Baumassen, Bauhöhen und Proportionen entsprechen dem aktuellen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan. Auch die Struktur der geplanten Bebauung (Gliederung in drei Baukörper) entspricht dem Bebauungsplan und ist – infolge weitgehender Ortsbildunwirksamkeit (Nichterkennbarkeit von den Straßen aus) des mittleren der drei Baukörper – ortsbildkonform.

Aufgrund der zuvor analysierten Punkte und Richtigstellungen des Gutachtens von H wird festgehalten, dass bei der Realisierung des geplanten Bauvorhabens aus ortsbildfachlicher Sicht auf der Grundlage des §56 NÖ BO, keine Beeinträchtigung des bestehenden Ortsbildes eintreten wird.“

1.7.8. Mit Schreiben vom 19.08.2019 nahm der Amtssachverständige H zu den Ausführungen in der – diesem ebenso wie der belangten Behörde übermittelten, – als Gegengutachten bezeichneten, durch F erstellten gutachterliche Stellungnahme vom 26.06.2019 Stellung.

Hinsichtlich der in der gutachtlichen Stellungnahme von F enthaltenen Ausführungen zu den „Festlegungen im Bebauungsplan“ wird in der Stellungnahme von H auf den – auszugsweise wörtlich wiedergegebenen und dem Schreiben vom 19.08.2019 beigelegten – Motivenbericht zur Novelle des § 56 NÖ BO 2014 hingewiesen und weiters ausgeführt, dass für das vorliegende Grundstück die Bebauungshöhe mit zwei aufeinanderfolgenden Bauklassen festgelegt sei, wodurch die Bandbreite der möglichen Bebauung noch größer als die im Motivenbericht angeführte Bandbreite von 3 m ausfalle. Bei der Beurteilung der Bebaubarkeit der Liegenschaft seien allenfalls vorhandene Bebauungsbestimmungen immer auch in Verbindung mit den Bestimmungen des „Ortsbild-Paragrafen“ zu sehen.

Zu den in der gutachtlichen Stellungnahme von F enthaltenen Darstellungen zur maximal zulässigen Bebauung eines Grundstücks laut Bebauungsplan hält der Amtssachverständige H in seiner Stellungnahme vom 19.08.2020 fest, der in „Abbildung 1“ in der gutachterlichen Stellungnahme von F skizzierte Baukörper sei durch F als nicht ortsbildverträglich beurteilt worden, weil er die maximale Gebäudehöhe unter Ausnutzung der maximal möglichen Bebauungsdichte ausreize. Das gegenständliche Bauvorhaben orientiere sich – so der Amtssachverständige H in seiner Stellungnahme vom 19.08.2020 – sowohl hinsichtlich seiner bebauten Fläche von 357,14 m², was 34,98 % der 1.021m² großen Grundfläche von 1021 m² entspreche, als auch hinsichtlich seiner Höhenentwicklung, die sich an der maximal zulässigen Gebäudehöhe orientiere und eine darüber hinausgehende Erstreckung innerhalb der darauf aufsetzenden Umhüllenden gem. § 53a Abs. 2 NÖ BO 2014 aufweise und somit insgesamt hinsichtlich des Ausmaßes des Bauvolumens an der (nach dem Bebauungsplan) maximal möglichen Bebaubarkeit des Grundstücks. Im Prinzip werde das in „Abbildung 1“ in der gutachterlichen Stellungnahme von F dargestellte maximal mögliche bebaubare Volumen bei Realisierung des gegenständlichen Bauvorhabens hinsichtlich bebauter Fläche und Höhenentwicklung annähernd ausgenutzt, dies mit dem Unterschied, dass das, was in „Abbildung 1“ in der gutachterlichen Stellungnahme von F als Gesamtkubus dargestellt werde, auf drei in geringem Abstand zueinander angeordnete Baukörper aufgeteilt werde.

In Bezug auf die in der gutachterlichen Stellungnahme von F enthalten Ausführungen, wonach Feststellungen zu bau- und kulturhistorisch wertvollen Bauwerken und Ortsbereichen fehlten, hält der Amtssachverständige H in seiner Stellungnahme vom 19.08.2019 fest, dass solche im Bezugsbereich nicht vorhanden seien, weshalb auch eine tiefergehende Prüfung der Ortsbildfrage nicht erforderlich sei.

Zu den in der gutachtlichen Stellungnahme von F hinsichtlich der Höhenentwicklung und der Anordnung der geplanten drei Baukörper enthaltenen Ausführungen führt der Amtssachverständige H in seiner Stellungnahme vom 19.08.2019 aus, dass nicht die Sichtbarkeit der geplanten Bebauung per se einen Widerspruch zum Ortsbild darstelle, sondern die Einsehbarkeit der Baukörper mit ihrer Höhenentwicklung über drei Geschoße bzw. dass die Baumassengliederung und die Proportionen der hochstrebenden Baukörper in einem auffallenden Widerspruch zur Bebauung im Bezugsbereich stünden, wobei dieser strukturelle Maßstabsbruch durch die Addition identer Baukörper bei geringen räumlichen Abständen zueinander verstärkt werde.

Er habe in seinem Gutachten vom 02.05.2019 den relevanten Bezugsbereich anhand der Fotostandorte 1-15 dokumentiert und abgegrenzt, da in diesem Bezugsbereich die für die Beurteilung des geplanten Bauvorhabens relevanten Kriterien wahrnehmbar seien. Die in seinem Gutachten enthaltenen 15 Lichtbilder dokumentierten die Wahrnehmbarkeit des geplanten Bauvorhabens, das aus drei Gebäuden und nicht nur aus dem mittleren Baukörper bestehe. Entgegen der in der gutachterlichen Stellungnahme von F geäußerten Annahme, die gleichzeitige Wahrnehmbarkeit aller drei geplanten Baukörper und somit die im Gutachten des Amtssachverständigen H vom 02.05.2019 angeführte barriereartige Wirkung dieser drei geplanten Baukörper sei ausschließlich aus der Vogelperspektive wahrnehmbar, sei die gleichzeitige Wahrnehmbarkeit aller drei geplanten Baukörper und somit die im Gutachten des Amtssachverständigen H vom 2.5.2019 angeführte barriereartige Wirkung dieser drei geplanten Baukörper sehr wohl von der *** aus zwischen den Fotostandorten drei und acht und von der *** aus im Bereich des Einfahrtsbereiches zum gegenständlichen Grundstück gegeben.

Hinsichtlich des in § 56 NÖ BO 2014 genannten Kriteriums der Anordnung auf dem Grundstück sei ein Vergleich zur bestehenden Bebauungsstruktur innerhalb des Bezugsbereiches anzustellen. Das in der gutachterlichen Stellungnahme von F unter Punkt 05.e. angeführte Beispiel für ein mittig auf dem Grundstück errichtetes Hauptgebäude liege außerhalb des für das gegenständliche Bauvorhaben relevanten Bezugsbereiches und sei nur von der Vogelperspektive aus gemeinsam mit dem gegenständlichen Bauvorhaben erkennbar.

Zu der in Punkt „06. Ortsbild und Bezugsbereich“ in der gutachterlichen Stellungnahme von F aufgeworfenen Frage, ob im Hinblick auf das Gewerbegebäude überhaupt ein im Sinne des § 56 NÖ BO 2014 schützenswertes Ortsbild gegeben sei, bzw. zu der in der gutachterlichen Stellungnahme von F enthaltenen Aussage, der Amtssachverständige H habe in seinem Gutachten den durch das Fabriksgelände definierten Bereich gegenüber der *** ohne Angaben von Gründen ignoriert, führt der Amtssachverständige H in seiner Stellungnahme vom 19.08.2019 aus, er habe in seinem Gutachten vom 02.05.2019 sehr wohl festgehalten und berücksichtigt, dass südseitig zur *** die Fassade eines großvolumigen Betriebsgebäudes samt einer in östlicher Richtung anschließen Schallschutzwand zugleich mit dem geplanten Bauvorhaben wahrgenommen werden könne und auch Teil des Bezugsbereiches sei. Das Grundstück, auf dem sich dieses Betriebsgebäude befinde, weise aber eine andere Widmungsart („Bauland-Betriebsgebiet“) als das in Frage stehende Grundstück auf und enthalte der Bebauungsplan in Bezug auf dieses Grundstück auch abweichende Bestimmungen hinsichtlich Bebauungshöhe und Bebauungsdichte. Im Hinblick darauf komme diesem Bauwerk ein Alleinstellungsmerkmal innerhalb des Bezugsbereichs zu und handele es sich daher bei diesem um kein relevantes Vergleichsobjekt für Gebäude, die sich auf die Widmungsart „Bauland-Wohngebiet“ aufweisenden Grundstücken im Bezugsbereich befänden.

Zu jenen Ausführungen in der in der gutachterlichen Stellungnahme von F, wonach die geplante Gebäudehöhe keine wesentliche bzw. offenkundige Abweichung vom bestehenden Ortsbild bewirke, zumal die Gebäudehöhe ohnehin weit unterhalb der nach dem Bebauungsplan zu lässigen Höhe liege, merkte der Amtssachverständige H an, dass die geplanten Gebäude jeweils drei oberirdische Geschoße aufweisen, wobei auch die Dachgeschoße der drei Baukörper jeweils zum überwiegenden Teil eine volle Geschoßhöhe aufweisen und somit die im Bezugsbereich vorzufinden Gebäude um zumindest ein Geschoß übertragen würden.

Zu dem in Punkt 07. der gutachterlichen Stellungnahme von F enthaltenen Hinweis auf die Gebäudegrößen bzw. auf die Ausmaße des Bauvolumens von Gebäuden im „angrenzenden Bezugsbereich“, wird durch den Amtssachverständigen H ausgeführt, seiner Auffassung nach sei nicht der „angrenzende Bezugsbereich“, sondern die Bebauung im Bezugsbereich für die Beurteilung am Maßstab des § 56 NÖ BO 2014 relevant. Eine „Vergleichbarkeit der Baumassen der Einzelbaukörper innerhalb des Bezugsbereichs“ sei, wie er bereits in Pkt. 3. seines Gutachtens vom 02.05.2020 festgehalten habe, gegeben. Es stünden jedoch die Höhenentwicklung über drei Geschosse bzw. die Baumassengliederung und die Proportionen der hochstrebenden Baukörper in einem auffallenden Widerspruch zur bestehenden Bebauung im Bezugsbereich, wobei dieser strukturelle Maßstabsbruch durch die Addition identer Baukörper bei geringen räumlichen Abständen zueinander verstärkt werde.

Weiters wird in der Stellungnahme des Amtssachverständigen H vom 19.08.2019 betont, dass nicht die Dach- oder die Bauform an sich, sondern die Höhenentwicklung über drei Geschoße bzw. die Baumassengliederung und die Proportion der hochstrebenden Baukörper in einem auffallenden Widerspruch zu Bebauung im Bezugsbereich stünden. Die Fassadenflächen des Dachgeschoßes der geplanten Baukörper erstreckten sich zum überwiegenden Teil über die volle Geschoßhöhe. Eine vergleichbare Baumassenausformung finde sich im Bezugsbereich nicht wieder, zumal sich das in der gutachterlichen Stellungnahme von F in der Abbildung 23 unter Pkt. 08.a. dargestellte Vergleichsobjekt an der Adresse *** nicht innerhalb des Bezugsbereichs befinde.

Zu den in Pkt. 09. der gutachterlichen Stellungnahme von F hinsichtlich der Gebäudehöhe gemachen Ausführungen hält der Amtssachverständige H in seiner Stellungnahme vom 19.08.2019 fest, dass es sich bei dem unter Pkt. 09 der gutachterlichen Stellungnahme von F als Referenzobjekt herangezogenen Gebäude um ein zweigeschoßiges Bauwerk mit einem Pultdachabschluss handle, dessen oberste Firstlinie im Bereich der ostseitigen Traufenhöhe des geplanten Bauvorhabens liege. Von dieser absoluten Höhe des Nachbargebäudes ausgehend entwickle sich das geplante Bauvorhaben höhenmäßig mittels Steildach- und Pultdachaufbau weiter und bilde ein drittes oberirdisches Geschoß aus, das sich zum überwiegenden Teil über eine volle Gebäudegeschoßhöhe erstrecke. Die höchsten im Bezugsbereich vorzufinden Gebäude wiesen demgegenüber maximal zwei oberirdische Gebäudegeschoße, die obere Abschlüsse in Form flach geneigter Schrägdachabschlüsse aufwiesen, auf.

1.7.9. Seitens der belangten Behörde wurde mit Schreiben ihres anwaltlichen Vertreters vom 23.08.2019 zur seitens der beschwerdeführenden Partei vorgelegten durch F erstellten gutachterlichen Stellungnahme vom 26.06.2019 zusammengefasst wie folgt Stellung genommen:

Die gutachterliche Stellungnahme von F vom 26.06.2019 befasse sich über weite Strecken nicht mit der fachlichen Frage, welche Auswirkungen das Bauvorhaben auf das Ortsbild habe, sondern behandle Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Auslegung von § 56 NÖ BO 2014. Da Stellungnahmen eines Sachverständigen zu Rechtsfragen unbeachtlich seien, sei der Beweiswert der seitens der beschwerdeführenden Partei vorgelegten gutachterlichen Stellungnahme des Privatsachverständigen stark eingeschränkt. Inhaltlich sei die durch die beschwerdeführende Partei vorgelegte gutachterliche Stellungnahme keinesfalls geeignet, die vorliegenden Gutachten der Amtssachverständigen zu entkräften.

Zu den in Pkt 05. der durch F erstellten gutachterlichen Stellungnahme vom 26.06.2019 enthaltenen Ausführungen dazu, wonach der mittlere Baukörper im Schnitt nur zu ca. 19,86 % sichtbar sei, was keine wesentliche Beeinträchtigung des Bezugsbereichs darstelle, wird seitens der belangten Behörde ausgeführt, das Kriterium der Sichtbarkeit sei ausschließlich für die Abgrenzung des Bezugsbereichs relevant. Die visuelle Wahrnehmbarkeit eines Bauwerks sei – so die belangte Behörde – nur für die Frage, wo die Grenze des Bezugsbereichs liege, maßgeblich. Für die Frage, ob ein Bauwerk von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs iSd § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 offenkundig abweiche oder diese wesentlich beeinträchtige, komme dem Ausmaß der Sichtbarkeit eines geplanten Bauwerks hingegen keine Bedeutung zu.

Dass der geplante mittlere Baukörper im Bezugsbereich zu lediglich rund 20% visuell wahrnehmbar sein soll, sei daher per se für die Beurteilung, ob die Anordnung auf dem Grundstück von der bestehenden Bebauung abweiche oder diese wesentlich beeinträchtige, nicht relevant. Grade der in der gutachterlichen Stellungnahme von F enthaltene Verweis auf die die Sichtbarkeit einschränkende Vegetation zeige, dass es nicht sachgerecht wäre, auf dieses Kriterium abzustellen, zumal sich diese Rahmenbedingungen, ohne dass die Baubehörde darauf Einfluss hätte, jederzeit ändern könnten. Wenn ein Baukörper hinsichtlich Bauform, Farbgebung, Ausmaß des Bauvolumens oder Anordnung auf dem Grundstück von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs offenkundig abweiche, könne dies nicht dadurch relativiert werden, dass der Baukörper unter den aktuellen Rahmenbedingungen nur eingeschränkt sichtbar sei.

Entgegen den diesbezüglichen Annahmen in der gutachterlichen Stellungnahme von F werde im Gutachten des Amtssachverständigen H der Widerspruch zum Ortsbild nicht mit der bloßen Sichtbarkeit der geplanten Bebauung begründet, sondern ergebe sich die wesentliche Beeinträchtigung des umgebenden Baubestands vielmehr aus der Höhe der geplanten Bauwerke, die die bestehenden Gebäude des Bezugsbereichs um mindestens ein Geschoß überragen würden, sowie daraus, dass drei idente Baukörper in geringem räumlichen Abstand zueinander errichtet werden sollen, was aufgrund der optischen Überlagerung eine im Bezugsbereich nicht vorhandene barriereartige Wirkung erzeuge und den Baubestand zweiteile.

Diesen Ausführungen habe die gutachterliche Stellungnahme von F inhaltlich nichts entgegengesetzt. Im Übrigen übersehe der Privatgutachter, dass das von H erstellte Gutachten nicht nur im mittleren, sondern in allen drei geplanten Baukörpern eine wesentliche Beeinträchtigung des baulichen Erscheinungsbildes innerhalb des Bezugsbereichs sehe. Selbst wenn also der mittlere Baukörper überhaupt nicht sichtbar wäre – was seitens der belangten Behörde bestritten werde – wäre damit für das Gesamtprojekt nichts gewonnen. Der Einwand, dass der Widerspruch der geplanten Gebäude zur bestehenden Baustruktur nur aus der Vogelperspektive erkennbar sei, sei unschlüssig, zumal insbesondere die Höhendifferenz zweier benachbarter Gebäude von der Straße aus viel deutlicher zu sehen sei, als von oben, sodass diese Behauptung nicht nachvollziehbar sei.

Zu den in Pkt. 06 der gutachterlichen Stellungnahme von F enthaltenen Ausführungen zu Ortsbild und Bezugsbereich wird seitens der belangten Behörde ausgeführt, durch den Privatgutachter sei einmal mehr der Bezugsbereich willkürlich erweitert worden, diesmal nicht in Richtung Norden, sondern auch nach Süden in Richtung des südlich der *** gelegenen Gewerbegebietes. Es sei unzutreffend, dass dieses Gewerbegebiet im Gutachten des Amtssachverständigen H nicht berücksichtigt worden sei. Bei der Abgrenzung des Bezugsbereichs sei auch immer darauf abzustellen, ob dem Baubestand ein Mindestmaß an gemeinsamer Charakteristik eigen sei, wobei es offensichtlich sei, dass ein durch eine Schallschutzwand abgegrenztes Betriebsgelände keinerlei bauliche Gemeinsamkeit mit einer Wohngegend aufweisen könne. Daher sei die Nicht-Einbeziehung des südlich der *** gelegenen Gewerbegebietes nicht zu beanstanden.

Des Weiteren wird seitens der belangten Behörde in der Stellungnahme vom 23.08.2019 ausgeführt, es sei unzutreffend, dass die geplanten Bauwerke nur eine geringfügige Beeinträchtigung des Bezugsbereichs bewirken würden. Die Wesentlichkeit der Ortsbildbeeinträchtigung sei im Gutachten von H schlüssig und ausführlich dargestellt worden, während es den gegenteiligen Behauptungen im Privatgutachten an einer nachvollziehbaren Begründung mangle.

Soweit der Privatgutachter im Übrigen zu Rechtsfragen Stellung nehme, seien dessen Ausführungen unbeachtlich, sie seien darüber hinaus aber auch unrichtig, da § 56 Abs.1 NÖ BO 2014 keinesfalls so zu verstehen sei, dass nur Orte, die über kulturell relevante Objekte verfügen, ein schützenswertes Ortsbild aufweisen und in den Anwendungsbereich des Ortsbildschutzes kommen könnten. Vielmehr werde der Ortsbildschutz unabhängig von der kulturhistorischen Bedeutung eines Ortes schlagend. Mit dem letzten Satz des § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 werde lediglich die Möglichkeit geschaffen, bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen eine tiefergehende Prüfung der Ortsbildfrage durchzuführen. Für die im Privatgutachten vorgenommene einschränkende Auslegung gebe es hingegen keine rechtliche Grundlage.

Zu den Ausführungen in der durch F erstellten gutachterlichen Stellungnahme, wonach das erste der drei geplanten Gebäude das direkt östlich gelegene Nachbargebäude nur um 1,84m übertrage, was keine wesentliche Beeinträchtigung der umliegenden Bebauung darstelle, zumal laut Bebauungsplan eine Höhe von 11m zulässig sei, wird seitens der belangten Behörde ausgeführt, die ortsbildlichen Auswirkungen nur eines der drei geplanten Gebäude auf ein einziges Nachbargebäude seien nicht repräsentativ für die Auswirkungen des Gesamtprojekts auf das Ortsbild im Bezugsbereich.

Dem Einwand der beschwerdeführenden Partei, das Bauvorhaben stehe im Einklang mit dem Bebauungsplan, sei entgegenzuhalten, dass ein Baukörper, der den Regelungen des Bebauungsplan entspreche, dennoch unzulässig sei, wenn sein Ausmaß oder seine Anordnung auf dem Grundstück ortsbildschädlich sei, da die frühere gegenteilige Rechtsprechung, die sich auf eine nicht mehr aktuelle Rechtslage bezogen habe, überholt sei.

Zusammenfassend sei die seitens der beschwerdeführenden Partei im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vorgelegte gutachterliche Stellungnahme rechtlich unbeachtlich. Soweit in dieser zu Fachfragen Stellung genommen werde, sei sie mangels nachvollziehbarer Begründung keinesfalls geeignet, die vorliegenden Gutachten der Amtssachverständigen zu erschüttern.

1.7.10. Mit Schriftsatz ihrer anwaltlichen Vertretung vom 03.09.2019 nahm die beschwerdeführende Partei zum Schriftsatz der belangten Behörde und zu den Ausführungen des Amtssachverständigen H im Schreiben vom 19.08.2019 Stellung.

Dabei wird seitens der beschwerdeführenden Partei gerügt, die gutachtlicher Stellungnahme des Amtssachverständigen H befasse sich praktisch ausschließlich mit Rechtsfragen, insbesondere jener nach der gesetzlich korrekten Abgrenzung des relevanten Bezugsbereichs gemäß § 56 NÖ BO 2014, die jedoch nach Auffassung der beschwerdeführenden Partei nach einer veralteten, nicht mehr aktuellen Rechtslage und somit unrichtig beurteilt worden sei. Dies insbesondere deshalb, weil in der Stellungnahme vom 19.08.2019 davon ausgegangen werde, dass das geplante Bauwerk im Bezugsbereich sichtbar sein müsse. Auf Grundlage dieser nach Auffassung der beschwerdeführenden Partei verfehlten Rechtsauffassung würden einerseits das Betriebsgebiet südlich der *** und andererseits die großvolumigen, mittigen Bebauungen nördlich der *** aus dem Bezugsbereich ausgeschlossen, was jedoch verfehlt sei. Die in § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 idF LGBl. 1/2005 noch enthaltene Wendung „zugleich mit dem geplanten Bauwerk sichtbare Bereich“ sei mit der Novelle LGBl. 50/2017 entfallen. Demnach müsse seit Inkrafttreten dieser Novelle der Bezugsbereich weiter gezogen werden und erfasse dieser nicht mehr nur jenen Bereich, in dem das geplante Bauwerk sichtbar sei, sondern auch dessen nähere Umgebung. Die neue Rechtslage erfordere es, dass ausgehend von den „allgemein zugänglichen Orten“ im Umfeld des geplanten Bauwerks ein Rundumblick getätigt werde. Bei einem solchen müssten jedoch sowohl das Betriebsgebiet südlich der *** als auch die großvolumigen, mittigen Bebauungen nördlich der *** in die Beurteilung mit einbezogen werden.

Der Blick in mittige Grünbereiche, somit in die Hintergärten sei praktisch durchgehend durch randständige Bebauungen und Sichtbeschränkungen verdeckt. Daher sei ein Schutz der mittigen Bereiche durch die Ortsbildregelung nach dem Gesetzeswortlaut gar nicht denkbar, was insbesondere die zu Unrecht erhobenen Bedenken gegen den nur unwesentlich erkennbaren mittleren Baukörper des geplanten Bauvorhabens betreffe.

Ausweislich der – in der Stellungnahme der beschwerdeführenden Partei vom 03.09.2019 auszugsweise zitierten – Gesetzesmaterialen zur Novelle LGBl. 50/2017 sei die mit § 56 NÖ BO 2014 verfolgte Intention nicht darin zu sehen, existierende Bebauungspläne gegenstandslos zu machen oder Freiraum für Behördenwillkür zu schaffen. Die dem Gutachten und der Stellungnahme des Amtssachverständigen H implizit zugrunde liegende Rechtsauffassung, wonach jegliche, auch nur irgendwie sichtbare Veränderung der bestehenden Bebauung vor Ort unzulässig wäre, sei daher unzutreffend, die darauf aufbauenden gutachterlichen Stellungnahmen somit verfehlt und nicht maßgeblich.

Die vorliegenden „Behördengutachten“ und „behördlichen Ansprechpersonen“ hätten nie dargelegt, wie nach deren Ansicht eine zulässige kompakte und nachverdichtende Neubebauung aussehen könnte, was zeige, dass die beschwerdeführende Partei Opfer unsachlicher Behördenwillkür sei. Dass die beschwerdeführende Partei auch eine wirtschaftliche Betrachtungsweise bzw. wirtschaftliche Interessen verfolge, sei nicht per se verwerflich, sondern ein ethisch und rechtlich gewünschtes Gebot der effizienten Nutzung knapper Ressourcen im Interesse der Schaffung leistbaren Wohnraumes. Die beschwerdeführende Partei habe bei der Gestaltung der geplanten Bebauung auch das Ortsbild berücksichtigt, zumal auch andere, weniger ortsbildverträgliche Gestaltungen denkbar gewesen wären, wie das Gutachten von F vom sechsten 20.6.2019 auf den Seiten 3 und 4 aufzeige.

Aus dem Motivenbericht zur Novelle LGBl. 50/2017 ergebe sich nach Auffassung der beschwerdeführenden Partei, dass ein Bauvorhaben nicht in jedem Fall einer Ortsbildprüfung zu unterziehen sei. Wenn ein Bauvorhaben nicht offenkundig deutlich erkennbar abweiche, müsse sich die Behörde nicht gesondert mit dem Ortsbild auseinandersetzen. Wie im seitens der beschwerdeführenden Partei vorgelegten Gutachten von F vom 26.06.2019 insbesondere auf den Seiten 17 und 19 dargestellt, handle es sich beim vorliegenden Bauvorhaben um ein kleinmaßstäbliches, im Bezugsbereich bereits mehrfach ähnlich vorhandenes Bauwerk. Eine tiefergehende Prüfung der Ortsbildfrage sei aber „(nur?)“ bei historisch gewachsenen und noch heute intakten Ortsstrukturen bzw. Ortsbereichen mit bau- und kulturhistorisch wertvollen Bauwerken und Kulturlandschaften mit Welterbestatus möglich und sinnvoll. Das Bestehen eines derartigen sensiblen baulichen Umfeldes, das eine differenzierte Betrachtung erfordern würde, sei vorliegend jedoch zu verneinen. Durch den Amtssachverständigen H werde nicht begründet, warum und wodurch vorliegend das Umfeld des Bauvorhabens sensibel und schützenswert sein soll, handele es sich doch um einen „in der Nachbarschaft eines Industriegeländes befindlichen Schlaf-Vororte-Bereich von ***“.

Zu den in der gutachterlichen Stellungnahme von H enthaltenen Ausführungen betreffend die „Höhenentwicklung über drei Geschoße“, wird seitens der beschwerdeführenden Partei ausgeführt, die Gesamthöhe des Bauvorhabens überrage die Höhe des Nachbargebäudes nicht etwa um ein ganzes Geschoß, sondern nur um ca. 1,84 m, wobei die laut Bebauungsplan zulässige Höhe noch immer weit unterschritten würde. Anzumerken sei in diesem Zusammenhang auch, dass die Höhe der randständigen Baukörper und die Zahl der Geschoße in erster Instanz kein Thema gewesen seien. Es sei nicht zu sehen, wieso gerade die Zahl der Geschoße die Bauhöhe auch nur irgendeinen ortsbildschädlichen Effekt haben solle. Der Bebauungsplan lasse eine Bebauung bis zu einer definierten Höhe zu, wobei es irrelevant sei, wie viele Geschoße sich auf diese Höhe verteilen. Wenn der Bebauungsplan und der Stand der Bautechnik die Bildung dreier Geschoße im Rahmen der zulässigen Gebäudehöhe erlaubten und ein ortsbildschädlicher Effekt eines solchen Flächengewinns nicht ersichtlich sei, so sei dies zuzulassen bzw. im Interesse der Schaffung günstigen Wohnraums unter Nutzung knapper wirtschaftlicher Ressourcen sogar geboten, zumal nur so eine weitere Zersiedelung vermieden und die bestehende Infrastruktur günstiger genutzt werden könne. Dass das konkret geplante Bauvorhaben ein zurückversetztes Dachgeschoß und die Bildung einer Terrassenfläche hinter einem Geländer vorsehe, habe sogar einen gewissen architektonischen Reiz bzw. bedeutet dies eine „Ortsbildverschönerung“, dies jedenfalls im Vergleich zu in der Stellungnahme näher angeführten, „diversen, eher kastenartigen Gebäuden in der Umgebung“. Von einer Beeinträchtigung des Ortsbildes durch das Bauvorhaben könne keine Rede sein, vielmehr werde „das Ortsbild sogar verbessert“.

Soweit die Platzierung eines Baukörpers in der Grundstücksmitte kritisiert werde, obwohl die Sichtbarkeit gerade dieses mittleren Baukörpers vom seitens der beschwerdeführenden Partei beauftragten Sachverständigen F als unwesentlich eingestuft worden sei, sodass keine barriereartige Wirkung bestehe, sei auszuführen, dass ein durchgehender Grünbereich hinter den gassenseitigen Randgebäuden nicht vom Ortsbild geschützt werde. Ein solcher sei vorliegend auch nicht von allgemein zugänglichen Orten aus einsehbar und stehe einem solchen Ortsbildschutz eines durchgehenden Grünbereichs in der Grundstücksmitte vor Ort schon die vorhandene randständige Bebauung und die vorhandenen Zäune und Garagentore entgegen. Die Bildung eines solchen Grünbereich sei auch nicht im Bebauungsplan vorgesehen, obwohl dies möglich gewesen wäre. Der Abstand zwischen den einzelnen drei geplanten Gebäuden sei ausreichend groß und könne daher nicht beanstandet werden.

Insgesamt zeige die ergänzende Stellungnahme des Amtssachverständigen H, dass dessen Auffassungen und Schlüsse weder auf der aktuellen Gesetzeslage beruhten noch tatsächlich zuträfen. Weiters fehle jegliche Objektivierung des Maßstabes der behaupteten Abweichung bzw. Nachteiligkeit des geplanten Bauvorhabens.

Zur Stellungnahme der belangten Behörde 23.08.2019 wird seitens der beschwerdeführenden Partei in deren Stellungnahme vom 03.09.2019 Folgendes ausgeführt:

Es treffe nicht zu, dass die gutachterliche Stellungnahme von F über weite Strecken Rechtsfragen behandle. Seitens der beschwerdeführenden Partei sei bereits ausgeführt worden, dass es mehrere zu unterscheidende relevante Rechts- und Tatsachenfragen gebe und dass die Interpretation von § 56 NÖ BO 2014 Schwierigkeiten aufwerfe.

Das Privatgutachten müsse von einem gewissen Rechtsverständnis der NÖ BO 2014 ausgehen, um zu adäquaten fachlichen Beurteilungen und Aussagen kommen zu können. Dies erfolge im seitens der beschwerdeführenden Partei vorgelegten Privatgutachten jedoch nicht in der Absicht, dem Verwaltungsgericht eine bestimmte Rechtsauffassung oder Lesart des Gesetzes als die einzig richtige vermitteln zu wollen, wie dies die jüngste Stellungnahme des Sachverständigen H vom 19.08.2019 tue. Vielmehr erwäge das Privatgutachten insbesondere auf dessen Seiten 15 und 16 verschiedene Interpretationsmöglichkeiten, bevor es zu seinen differenzierten und daher wohlbegründeten fachlichen Schlussfolgerungen komme, ohne sich aber rechtlich festzulegen. Hinsichtlich der Abgrenzung des Bezugsbereiches berücksichtige der Privatgutachter freilich implizit, dass mit der jüngsten Novellierung von § 56 NÖ BO 2014 die Wortfolge „zugleich mit dem geplanten Bauwerk sichtbar“ entfallen sei.

Das in der Stellungnahme der belangten Behörde vom 23.08.2019 dargelegte Verständnis von § 56 NÖ BO 2014 erscheine aus Sicht der beschwerdeführenden Partei widersinnig, zumal in den Ausführungen der belangten Behörde auch nicht auf die Entwicklung des § 56 NÖ BO 2014 Bezug genommen werde. Entgegen der seitens der belangten Behörde geäußerten Auffassung könne infolge der letzten Gesetzesnovelle nicht mehr gesagt werden, dass die „visuelle Wahrnehmbarkeit“ eines ohnehin noch nicht vorhandenen Bauwerks für die Abgrenzung des Bezugsbereichs relevant wäre. Dass die visuelle Wahrnehmbarkeit für die Beurteilung der Wesentlichkeit bzw. Offenkundigkeit einer Abweichung keine Rolle spielen solle, überzeuge nicht, zumal es um den Schutz eines Ortsbildes, sohin um den Schutz der visuellen Erscheinung eines örtlichen Bereichs von für Menschen öffentlich erreichbaren Stellen aus, gehe.

Die seitens der belangten Behörde kritisierte Erweiterung des Bezugsbereichs in der durch die beschwerdeführende Partei vorgelegten gutachterlichen Stellungnahme von F sei infolge der Novelle zu § 56 NÖ BO 2014 letztlich geboten.

Weiters wird in der Stellungnahme der beschwerdeführenden Partei vom 03.09.2019 ausgeführt, eine „in die Jahre gekommene, kleinteilige und überaus uneinheitliche Bebauung unmittelbar angrenzend an ein großes Industriegebiet, die den Bebauungsplan bei weitem nicht ausgeschöpft“ sei nicht per se unter dem Titel des Ortsbildes schützenswert. Es fehle an einem Mindestmaß einer gemeinsamen Charakteristik der vorhandenen Bebauung, die den fraglichen Bezugsbereich unter dem Aspekt des Ortsbildes schützenswert erscheinen ließe.

Wenn es rechtspolitisch gewünscht gewesen wäre, Gebäude auf eine bestimmte, niedrige Höhe bzw. eine bestimmte Geschoßzahl mit einem bestimmten Flächenanteil zu beschränken, oder einen mittleren Grünstreifen auszubilden, so wäre der Bebauungsplan das einzig adäquate Mittel hierzu gewesen. Die belangte Behörde berufe sich auf eine ungeeignete und wenig determinierte Gesetzesregelung, um die Rechte der beschwerdeführenden Partei willkürlich zu beschneiden.

Aus § 56 NÖ BO 2014 eine im Bebauungsplan nicht vorgesehene Beschränkung auf zwei Geschoße abzuleiten, sei willkürlich. Nach der durch die beschwerdeführende Partei vertreten Rechtsauffassung dürfte selbst eine zweigeschoßige Verbauung der Höhe des geplanten Bauprojekts erreichen. Das Argument der zu hohen bzw. mehrgeschoßigen Bebauung sei im Übrigen in erster Instanz kein Thema gewesen und habe sich die belangte Behörde bislang auch nicht dazu geäußert, wie hoch eine zweigeschoßige Verbauung ihres Erachtens sein dürfte, sodass die beschwerdeführende Partei eine Projektänderung hätte planen können.

1.7.11. Am 10.09.2019 führte das Verwaltungsgericht eine öffentliche mündliche Verhandlung sowie einen Ortsaugenschein durch, woran neben dem beigezogenen Amtssachverständigen H die anwaltliche Vertretung der beschwerdeführenden Partei sowie die anwaltliche Vertretung der belangten Behörde teilnahmen. Im Zuge dieser mündlichen Verhandlung wurde abgesehen von der Erörterung von Rechtsfragen rund um die Auslegung von § 56 NÖ BO 2014, zu denen sich die Verfahrensparteien auch bereits schriftlich geäußert hatten, insbesondere das Gutachten des Amtssachverständigen H erläutert und wurden von diesem ergänzende Fragen beantwortet.

Auf ausdrückliche Frage, ob sich die Ortsbildunverträglichkeit aus Sicht des Amtssachverständigen aus dem Umstand ergebe, dass die Errichtung von drei Baukörpern geplant sei oder ob eine Ortsbildunverträglichkeit auch bei einem Baukörper in der geplanten Ausführung anzunehmen wäre, führte der Amtssachverständige aus:

“Ich habe das schriftlich schon dargelegt. Aus meiner Sicht ergibt sich die Ortsbildunverträglichkeit aus dieser Kombination, dass die geplanten Gebäude die geplante Höhe aufweisen und dass es sich sich dann auch noch um drei gleich hohe Gebäude handelt, dass also die ansonsten im Bezugsbereich gegebene Höhendifferenzierung vorliegend nicht gegeben wäre. Ich kann immer nur ein vorliegendes Projekt beurteilen. Je nach Gestaltung könnte bei entsprechender Höhendifferenzierung und natürlich Erfüllung der sonstigen Kriterien die Frage der Ortsbildverträglichkeit auch bei drei Gebäuden anders zu beurteilen sein. Im vorliegenden Projekt ist es aber jedenfalls so, dass sowohl die vorgesehene Gebäudehöhe offenkundig von der Bebauung im Bezugsbereich abweicht. Die Beeinträchtigung, die nach der offenkundigen Abweichung zu beurteilen ist, ergibt sich dann insbesondere daraus, dass diese abweichende Gebäudehöhe undifferenziert bei gleich drei Baukörpern vorgesehen ist."

Ersucht, zu erläutern, was unter der im Gutachten angesprochenen „barriereartigen Wirkung“ des Bauvorhabens zu verstehen sei, insbesondere ob damit auch im Sinne des im verwaltungsbehördlichen Verfahren eingeholten Gutachten von G gemeint sei, dass man beim eingereichten Bauvorhaben im Unterschied zu der bisher gegebenen Bebauung nicht mehr in die Hinterhöfe bzw. in die hinter den bestehenden Gebäuden bestehenden Gärten sehe, führte der Amtssachverständige in der mündlichen Verhandlung Folgendes aus:

„Im Prinzip ja. Insbesondere wird durch diese Anordnung zwischen den drei Gebäuden, zwischen denen ein relativ geringer Abstand besteht, insofern eine Barriere richtet, als der Bezugsbereich bei einer derartigen Bebauung in einen westlichen und einen westlichen Bereich geteilt wird. Ein solcher Riegel bzw. eine solche Barriere ist derzeit im Bezugsbereich nicht gegeben.

[…]

Im Bezugsbereich ist eine Bebauung entlang des Straßenverlaufs erkennbar, wobei die bestehenden Gebäude durchaus teilweise nicht unmittelbar an der Straße angebaut sind, sondern zum Teil auch innerhalb des jeweiligen Grundstückes liegen. Es ist von den öffentlich zugänglichen Flächen im Bezugsbereich bei der derzeitigen Bebauung nicht erkennbar, dass es auch im mittleren Bereich eine Bebauung gibt, zumindest gibt es keine so hohe Bebauung, dass diese vom öffentlichen Bereich wahrnehmbar wäre, wenngleich es teilweise Nebengebäude oder Kleinbauten von geringerer Höhe geben kann. Es gibt jedoch bislang keine annähernd in Bezug auf die Höhenentwicklung vergleichbare Gebäude im mittigen Bereich der Grundstücke im Bezugsplan.“

Auf die Frage, ob aus Sicht des Amtssachverständigen Auflagen denkbar wären, durch die eine ortsbildkonforme Gestaltung sichergestellt werden könnte, gab dieser an:

„Ich kann nicht beurteilen, welche Maßnahmen eine projektverändernde Änderung des Bauvorhabens im rechtlichen Sinn bewirken würden. Meines Erachtens wären aber durchaus größere Projektänderungen erforderlich. So könnte entweder das mittlere Gebäude entweder ganz weggelassen werden oder in der Höhe erheblich reduziert werden, wobei dann auch bei den Randkörpern die Gebäudehöhe an dem orientiert sein sollte, was die derzeit im Bezugsbereich vorzufinden die höchste Gebäudehöhe ist.“

Im Hinblick darauf, dass seitens der beschwerdeführenden Partei im Rahmen der mündlichen Verhandlung einleitend vorgebracht wurde, sie erachte den durch das Verwaltungsgericht beigezogenen Amtssachverständigen, H, als befangen, was damit begründet wurde, dass sich aus der Stellungnahme vom 19.08.2019, in der der Amtssachverständige primär Rechtsfragen beantwortet habe, ergebe, dass der Amtssachverständige dem Verwaltungsgericht offenbar eine bestimmte Rechtsmeinung aufzwingen wolle, wurde im Zug der mündlichen Verhandlung auch die Frage einer möglichen Befangenheit sowie die Ausbildung, Erfahrung und die Beziehungen des Amtssachverständigen zu den Verfahrensbeteiligten sowie die Frage nach der wissenschaftlichen Beurteilbarkeit der Ortsbildverträglichkeit im Rahmen der mündlichen Verhandlung erörtert.

Im Zuge des Ortsaugenscheines, im Zuge dessen Teile der das verfahrensgegenständliche Baugrundstück im Süden begrenzenden *** und der das Baugrundstück im Norden begrenzenden *** abgegangen wurden, erläuterte der Amtssachverständige H, dass mit der in seinem Gutachten angesprochenen „barriereartiger Wirkung“ nicht wie erklärtermaßen durch den anwaltlichen Vertreter der beschwerdeführenden Partei angenommen die Sichtabschirmung des Grünstreifens gemeint sei, sondern der Umstand, dass durch die riegelartige Gestaltung des aus drei Gebäuden bestehenden Bauvorhabens eine Zweiteilung des Bezugsbereiches in einen westlichen und einen östlichen Bereich entstehe. In dem im Zuge des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens vorgelegten Gegengutachten von F (vom 26.06.2019, auf S. 4) sei – so führte der Amtssachverständige im Zuge des Ortsaugenscheins aus – ein durchgängiges, langgezogenes Gebäude dargestellt worden, durch das die nach dem Bebauungsplan mögliche Gebäudehöhe und bebaubare Fläche ausgenützt würde und das von F als „Negativ-Beispiel“ für eine nach dessen Auffassung nicht ortsbildverträgliche Bebauung des in Frage stehenden Baugrundstücks qualifiziert worden sei. Der Unterschied zwischen diesem durch F angeführten Beispiel und der tatsächlich geplanten Bebauung bestehe im Wesentlichen darin, dass die Baumasse nicht auf einen, sondern auf drei Baukörper verteilt werde, dass sich zwischen den drei Baukörpern Abstände befänden und so der entstehende „Riegel“ in die Länge gezogen werde. Die geplanten Abstände zwischen den drei Gebäuden seien, so der Amtssachverständige H im Zuge des Ortsaugenscheins weiter, jedoch nicht dergestalt, dass die riegelartige Wirkung der geplanten Bebauung verhindert werde.

1.7.12. Im Hinblick darauf, dass es nach den Ausführungen des durch das Verwaltungsgericht beigezogenen Amtssachverständigen H bei der mündlichen Verhandlung zwar unwahrscheinlich, aber nicht ausgeschlossen schien, dass das Bauvorhaben auch auf andere Weise als durch das durch ein – seitens der beschwerdeführenden Partei bereits in erster Instanz abgelehntes – gänzliches Weglassen des im verwaltungsbehördlichen Verfahren primär als ortsbildunverträglich kritisierten mittleren Baukörpers so abgeändert werden könnte, dass kein Widerspruch zu § 56 NÖ BO 2014 mehr vorläge, wurde der beschwerdeführenden Partei mit Schreiben vom 20.01.2020 gemäß § 20 Abs. 3 NÖ BO 2014 mitgeteilt, dass eine Abweisung des Bauvorhabens bzw. der Beschwerde beabsichtigt sei, sofern nicht binnen der in diesem Schreiben mit 28.02.2020 festgesetzten Frist geänderte Antragsunterlagen übermittelt würden. Geänderte Antragsunterlagen sind beim Verwaltungsgericht nicht eingelangt.

2. Feststellungen:

2.1. Neben dem oben dargestellten und aufgrund des insofern unbedenklichen Inhaltes des verwaltungsbehördlichen und verwaltungsgerichtlichen Aktes unbestritten feststehenden Verfahrensgang werden dieser Entscheidung folgende Feststellungen zugrunde gelegt:

2.2. Allgemeines:

2.2.1. Die beschwerdeführende Partei, die A GmbH (früher: B GmbH), beantragte mit Bauansuchen vom 21.12.2017 die Erteilung einer Baubewilligung für die Errichtung von drei Wohngebäuden mit je zwei Wohneinheiten auf dem in ihrem Eigentum stehenden Grundstück mit der Adresse ***, ***, GSt. Nr. ***, EZ ***, KG *** (im Folgenden: das verfahrensgegenständliche Grundstück).

2.2.2. Das verfahrensgegenständliche Grundstück weist eine grundsätzlich handtuchförmige Konfiguration auf und ist über eine von der nördlichen Schmalseite des verfahrensgegenständlichen Grundstücks aus westlich an dem zwischen nördlicher Schmalseite des verfahrensgegenständlichen Grundstücks und *** gelegenen Grundstück Nr. *** vorbeiführende Fahne an die an der nördlichen Schmalseite des Grundstücks entlangführende *** angeschlossen.

Das insgesamt eine Fläche von rund 1.027 m² aufweisende verfahrensgegenständliche Grundstück ist insgesamt rund 82m lang und – abgesehen vom den Anschluss an die *** bildenden schmäleren Fahnenteil – rund 14m breit.

Die Hauptachse des Grundstücks ist annähernd nord-südseitig ausgerichtet, wobei das Grundstück im Süden an die *** und im Norden an die *** angrenzt. An die östlichen und westlichen Längsseiten des Grundstücks grenzen mit Wohngebäuden und Nebengebäuden bebaute, nicht allgemein zugängliche Grundstücke an.

2.2.3. Das verfahrensgegenständliche Grundstück weist ebenso wie die an dieses an dessen östliche und westliche Längsseiten unmittelbar und mittelbar angrenzenden Grundstücke sowie die dem verfahrensgegenständlichen Grundstück im Bereich der nördlich an dem Grundstück entlangführenden *** gegenüberliegenden Grundstücke die Widmung „Bauland-Wohngebiet-a“ auf.

Südlich an die an der südlichen Schmalseite des verfahrensgegenständlichen Grundstückes entlangführende *** grenzt ein Gewerbegebiet an, das als „Bauland-Gewerbegebiet“ gewidmet ist.

2.2.4. Nach dem anzuwendenden Bebauungsplan ist für das verfahrensgegenständliche Grundstück ebenso wie für die nördlich gegenüberliegenden und die östlich und westlich unmittelbar und mittelbar angrenzenden Grundstücke eine maximale Bebauungsdichte von 35% und die Errichtung von Gebäuden der Bauklassen I, II zulässig. Weiters sieht der Bebauungsplan für das verfahrensgegenständliche Grundstück ebenso wie für die nördlich gegenüberliegenden und die östlich und westlich unmittelbar und mittelbar angrenzenden Grundstücke eine vordere Baufluchtlinie zur *** hin vor und verordnet der Bebauungsplan eine offene oder gekuppelte Bauweise. Das verfahrensgegenständliche Grundstück liegt weder in einem Altortgebiet noch zu einer Schutzzone iSd des Bebauungsplanes.

Für das südlich der südlich am verfahrensgegenständlichen Grundstück vorbeiführenden *** gelegene Gewerbegebiet sieht der Bebauungsplan ebenfalls eine offene oder gekuppelte Bauweise vor und lässt die die Errichtung von Gebäuden der Bauklassen I, II sowie eine maximale Bebauungsdichte von 60% zu.

2.3. Feststellungen zum geplanten Bauvorhaben:

Nach den Einreichunterlagen besteht das in Frage stehende Bauvorhaben darin, dass auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück – nach Abbruch der aktuell darauf befindlichen Bestandsobjekte – drei ident geplante, linear in einem Abstand von jeweils rund 6,5m zueinander hintereinander angeordnete, dreigeschoßige Wohnhäuser mit jeweils zwei Wohneinheiten errichtet werden sollen.

Die drei baugleich geplanten Baukörper sollen jeweils eine rechteckige Grundform mit Abmessungen von 12,94, x 9,20m aufweisen, womit durch das aus drei Baukörpern bestehende Bauvorhaben insgesamt 357,14m² und somit 34,98% der 1.021m² großen Grundfläche des Baugrundstücks verbaut werden sollen.

Die drei baugleich geplanten Baukörper weisen jeweils drei Geschoße auf, wobei sich die rechteckige Grundform mit Abmessungen von 12,94, x 9,20m über zwei Geschoße erstreckt, während die nord-, süd- und westseitig orientierten Außenwände zu den Gebäudefronten des jeweiligen Hauptbaukörpers um ca. 1,43m zurückversetzt werden, sodass in diesem Bereich des dritten Geschoßes in dem nicht durch die zurückversetzten Außenmauern begrenzten Bereich eine begehbare Dachterrasse entsteht.

Die Gebäudefront der – nicht zurückversetzten – Ostfassade der Baukörper ist rund 7,9 m hoch. Auf diese 7,9m hohe Gebäudefront setzt im Bereich der Ostfassade eine 45° geneigte, im Querschnitt betrachtet 1,6 m lange Dachfläche auf, die in die mit 2°geneigte Hauptdachfläche übergeht.

Die Gebäudefronten der drei Baukörper sind abgesehen vom dritten Geschoß, in dem durch das Zurückversetzen dreier Außenwände auch eine Dachterrasse entsteht, eben gestaltet und sollen in einem hellen Grauton verputzt werden. Die Gebäudehülle soll als Lochfassade gestaltet werden, wobei im Bereich des dritten Geschoßes Geländer mit vertikalen Stäben vorgesehen sind.

Die drei das gegenständliche Bauvorhaben bildenden Baukörper sollen linear und in gleichmäßigen Abständen von jeweils 6,5m zueinander auf dem im Frage stehenden Baugrundstück errichtet werden. In Richtung Osten sollen die drei Baukörper unmittelbar entlang der östlichen Grundstücksgrenze errichtet werden. Der Abstand zwischen den westlichen Gebäudefronten und der westlichen Grundstücksgrenze, entlang derer die private Erschließungsstraße verläuft, soll jeweils rund 5,2 m betragen.

Der nördlichste der drei Baukörper soll rund 24m von der Straßenfluchtlinie der *** hinter dem auf dem Grundstück Nr. *** bestehenden Hauptgebäude situiert und in gekuppelter Bauweise an das auf dem ostseitigen Nachbargrundstück (Grundstück Nr. ***) bestehende Nachbargebäude angebaut werden.

Die anderen zwei Baukörper sollen auf der längsgestreckten nord-südorientierten Fahnenparzelle in regelmäßigen Abständen von jeweils 6,5m ebenfalls entlang der östlichen Grundstücksgrenze freistehend errichtet werden.

Der Abstand der südlichen Außenfront des südlichsten der drei Baukörper zur südlich an der südlichen Schmalseite des Grundstücks entlangführenden *** soll 7m betragen.

Entlang der *** soll eine 1,2m hohe Lärchen-Rhombusschalung auf Metallrohrkonstruktion eine straßenseitige Einfriedung bilden, wobei ein 6m breiter Einfahrtsbereich offen bleiben soll.

2.4. Feststellungen zu den Sichtachsen/zum Bezugsbereich

2.4.1. Von allgemein zugänglichen Orten aus können bei Realisierung des eingereichten Bauvorhabens zum einen entlang der nördlich am verfahrensgegenständlichen Grundstück vorbeiführenden *** aus und zum anderen entlang der südlich am verfahrensgegenständlichen Grundstück vorbeiführenden *** aus Wahrnehmungen betreffend die Bauform, Farbgebung, Ausmaß des Bauvolumens und Anordnung der geplanten drei Baukörper gemacht werden. An die östliche und an die westliche Längsseite des verfahrensgegenständlichen Grundstücks grenzen keine allgemein zugänglichen Bereiche an, von denen aus Wahrnehmungen betreffend die Bauform, Farbgebung, Ausmaß des Bauvolumens und Anordnung der geplanten drei Baukörper gemacht werden könnten.

2.4.2. Im Einzelnen können bei Realisierung des Bauvorhabens von der *** aus zu den genannten Eigenschaften zum einen von dem im Gutachten des Amtssachverständigen H vom 02.05.2019 als „Standort ***“ bezeichneten (bei der Parzelle Nr. *** bzw. zwischen den Grundstücken mit den GSt.Nr. *** und *** gelegenen) Standort aus und zum anderen von jenem Bereich der *** aus, der von dem im Gutachten des Amtssachverständigen H vom 02.05.2019 als „Standort ***“ bezeichneten (zwischen den Parzellen Nr.*** und ***/Grundstücksnummern *** und *** gelegenen) Standort bis zu dem im Gutachten des Amtssachverständigen H vom 02.05.2019 als „Standort ***“ bezeichneten (bei der Parzelle Nr. ***/GSt.Nr. *** gelegenen) Standort reicht, Wahrnehmungen betreffend die Bauform, Farbgebung, Ausmaß des Bauvolumens und Anordnung der geplanten drei Baukörper gemacht werden gemacht werden.

2.4.3. Von der *** aus können bei Realisierung des Bauvorhabens Wahrnehmungen betreffend die Bauform, Farbgebung, Ausmaß des Bauvolumens und Anordnung von jenem Bereich aus gemacht werden, der sich von der im Gutachten des Amtssachverständigen H vom 02.05.2019 als „Standort ***“ bezeichneten (bei der Parzelle Nr. ***/GSt.Nr. *** gelegenen) Standort bis zum im Gutachten des Amtssachverständigen H vom 02.05.2019 als „Standort ***“ bezeichneten (bei der Parzelle Nr. ***/GSt.Nr. *** gelegenen) Standort erstreckt.

2.4.4. Von dem oben (Pkt. 2.3.2.) festgestellten Bereich der *** aus könnte das gegenständliche Bauvorhaben bzw. Teile davon gleichzeitig mit der bestehenden Bebauung der in der *** (südliche Straßenseite) liegenden Parzellen ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und *** sowie mit der Bebauung der gegenüberliegenden, auf der nördlichen Straßenseite der *** liegenden Parzellen *** und ***, wahrgenommen werden.

2.4.5. Vom oben (Pkt. 2.3.3.) festgestellten Bereich der *** aus könnte das gegenständliche Bauvorhaben bzw. Teile davon gleichzeitig mit der bestehenden Bebauung der Grundstücke GSt.Nr. *** (Parzelle Nr. ***) bis GSt.Nr. *** (Parzelle ***) und somit insbesondere mit den sich auf den in der *** auf der nördliche Straßenseite gelegenen Parzellen ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und *** befindlichen Bestandsgebäuden wahrgenommen werden.

2.4.6. Darüber hinaus wäre bei Realisierung des Bauvorhabens auch die Fassade eines südlich an die *** angrenzenden großvolumigen Betriebsgebäudes samt einer sich in östlicher Richtung anschließenden Schallschutzwand sowohl vom in der *** gelegenen Eingangsbereich zum verfahrensgegenständlichen Grundstück als auch insbesondere von dem oben abgegrenzten Bereich entlang der *** gleichzeitig mit dem Bauvorhaben wahrnehmbar.

2.5. Feststellungen zur aktuellen Bebauung im Bezugsbereich

2.5.1. In den abgrenzten Bereichen der *** und der *** befinden sich keine bau- und kulturhistorisch wertvolle Bauwerke und auch keine Kulturlandschaften mit Welterbestatus.

2.5.2. Die im oben abgegrenzten Bereich der *** bestehende Bebauung weist eine den Eindruck des Bestehens eines zusammenhängenden Ortsteiles bewirkende gemeinsame Charakteristik auf, die sich aus folgenden Umständen ergibt:

So besteht für die im oben abgegrenzten Bereich der (als Spielstraße ausgewiesenen) *** bestehenden und bei Realisierung des Bauvorhabens mit eben diesem gleichzeitig wahrnehmbaren Hauptgebäude zum überwiegenden Teil eine Wohnnutzung, wurden die zur *** hin orientierten Hauptgebäude überwiegend entlang des Straßenverlaufs mit einem Abstand von rund 6m zur Straßenfluchtlinie errichtet und ist die äußere Gestaltung der Baukörper entlang der *** durch überwiegend vorzufindende verputzte Lochfassaden, durch ein hauptsächlich schlichtes und glattes, in unterschiedlichen Farbtönen gehaltenes Erscheinungsbild mit nur vereinzelt vorzufindenden Fensterläden und Beplankungen geprägt.

Die zugleich mit den geplanten Baukörpern wahrnehmbaren Bestandsgebäude weisen insofern eine Höhendifferenzierung auf, als sich die Höhenentwicklung der Bestandsgebäude von hauptsächlich vorzufindenden eingeschoßigen Baukörpern mit aufgesetztem Steildach bis zu vereinzelten zweigeschoßigen Häusern mit flach geneigtem Pultdach erstreckt.

Durch die zwischen den entlang des festgestellten Bereichs der *** an der vorderen Baufluchtlinie angeordneten Hauptgebäuden bestehenden Abstandsflächen sind teilweise Einblicke in die hinteren Grundstücksbereiche möglich. Teilweise sind diese von den Abstandsflächen zwischen den Hauptgebäuden aus möglichen Einblicke in die hinteren Grundstücksbereiche eingeschränkt durch teilweise nicht unmittelbar an die Straße angebaute, teilweise auch innerhalb des jeweiligen Grundstücks liegende bauliche Anlagen, Nebengebäude oder Bepflanzungen.

Bestandsgebäude, die für sich alleine oder in Zusammenschau mit in geringem Abstand zu diesen errichteten, sich optisch überlagernden weiteren Bestandsgebäuden die Sichtbeziehungen zu den hinteren Grundstücksteilen oder zur östlich oder westlich liegenden Bebauung auf eine Weise einschränken würden, dass insofern eine riegel- oder barriereartige Wirkung bewirkt würde, als der Eindruck einer Zweiteilung des Baubestandes bewirkt würde, finden sich unter den Bestandsgebäuden innerhalb des oben abgegrenzten Bereiches nicht.

2.5.3. Eine Sonderstellung unter den im oben abgegrenzten Bereich der *** bestehenden und bei Realisierung des Bauvorhabens mit eben diesem wahrnehmbaren Gebäuden kommt der im Kreuzungsbereich ***/*** befindlichen Kapelle zu: Diese wird im Unterschied zu den sonstigen entlang der *** bestehenden und bei Realisierung zugleich mit dem Bauvorhaben wahrnehmbaren Hauptgebäuden nicht zu Wohnzwecken genutzt, sie befindet sich auf öffentlichem Gut, ist in etwa 6 Meter vor den Gebäudefronten der sonstigen Hauptgebäude in der *** situiert und weist einen rechteckigen Grundkörper mir Abmessungen von lediglich 3mx3x sowie ein steil ansteigendes Dach, dessen First ca. 6m hoch ist, auf.

2.5.4. Auch die im oben abgegrenzten Bereich der südlich am verfahrensgegenständlichen Grundstück entlangführenden, verkehrstechnisch eine Sackgasse darstellenden *** entlang der nördlichen Straßenseite gegebene Bebauung weist eine den Eindruck des Bestehens eines zusammenhängenden Ortsteiles bewirkende gemeinsame Charakteristik auf, die sich aus folgenden Gegebenheiten ergibt:

Durch die im oben abgegrenzten Bereich *** nordseitig bestehende und bei Realisierung des Bauvorhabens mit eben diesem wahrnehmbare Bebauung entsteht der Eindruck einer „Hinterausstraße“, wobei die Bebauung vorwiegend aus eingeschoßigen Nebengebäuden, Kleingaragen, Carports, Gartengerätehäusern, vereinzelten Einfamilienhaus-Baukörpern sowie Einfriedungsmauern und sonstigen Einfriedungen besteht.

Die Wahrnehmbarkeit der nordseitig entlang der *** in den Grundstücksmitten bestehenden Bebauung ist durch die bestehende Bebauung entlang der Straßenfluchtlinie eingeschränkt:

Auf der Parzelle *** (Grundstück Nr. ***) bilden entlang der Straßenfluchtlinie ein ca. 5m von der Straßenfluchtlinie zurückversetztes eingeschoßiges Wohnhaus, sowie die Fronten eines direkt an der Straßenfluchtlinie errichteten Carports mit einem kleinen Nebengebäude die bauliche Abgrenzung zur ***. Dies stellt im abgegrenzten Bereich eine Ausnahme dar: Abgesehen von der Bebauung auf der Parzelle *** weist die entlang der *** nordseitig entlang der Straßenfluchtlinie gegebene Bebauung einheitlich einen geschlossenen Charakter auf, der durch die dort entlang des Straßenverlaufs durchgängig vorhandenen, eine Begrenzung zur Straßenfluchtlinie bewirkenden Fassaden von eingeschoßigen Nebengebäuden, Einfriedungsmauern, Zäunen und Hecken sowie Einfahrts- und Garagentoren bewirkt wird.

Trotz und neben dieser mit Ausnahme der Parzelle *** geschlossenen Bebauung entlang der nordseitigen Straßenfluchtlinie sind vom abgegrenzten Bereich der *** aus hinter der Bebauung entlang der Straßenfluchtlinie befindliche Baukörper von Nebengebäuden und sich in die Grundstückstiefen erstreckende Erweiterungen zu an der *** angeordneten Hauptgebäuden wahrnehmbar.

Die äußere Gestaltung der Baukörper der entlang der *** nordseitig bestehenden, vom abgrenzten Bereich aus bei Realisierung des Bauvorhabens gleichzeitig mit diesem wahrnehmbaren bestehenden Bebauung ist durch in unterschiedlichen, großteils helle Farbtönen verputzte Lochfassaden mit rechteckigen Tür- und Fensteröffnungen charakterisiert. Die Gebäudefronten in diesem Bereich sind überwiegend als ebenflächige Fassaden ausgeführt, die in Teilbereichen Holzverschalungen und vereinzelt Balkone aufweisen

Die Baukörper der im abgegrenzten Bereich der *** bestehenden Wohngebäude sind in einem Abstand von rund 5 bis 10m von der Straßenfluchtlinie entfernt situiert und erstreckt sich deren Höhenentwicklung von einem auf einem ca. zur Hälfte über dem Niveau herausragenden Kellergeschoß aufgesetztem Geschoß mit Schrägdachabschluss bis zu einem aus zwei Vollgeschoßen mit Flach- bzw. Schrägdachabschluss bestehenden Baukörper. Die Höhenentwicklung der entlang der Straßenfluchtlinie gegebenen Bebauung reicht von ca. 1 bis 1,5m hohen blickdurchlässigen Holzlatten-, Metallgitter- und Maschendrahtzäunen bis hin zu 2 bis 2,5 m hohen blickdichten Gebäudefronten und Mauern.

2.5.5. Bestandsgebäude, die für sich alleine oder in Zusammenschau mit in geringem Abstand zu diesen errichteten, sich optisch überlagernden weiteren Bestandsgebäuden die Sichtbeziehungen zu den hinteren Grundstücksteilen oder zur östlich oder westlich gelegenen Bebauung auf eine Weise einschränken würden, dass insofern eine riegel- oder barriereartige Wirkung bewirkt würde, als dass durch das oder die Bestandsgebäude der Eindruck einer Zweiteilung des Baubestandes bewirkt würde, finden sich unter den im oben abgegrenzten Bereich der *** auf der nördlichen Straßenseite bestehenden, bei Realisierung mit dem Bauvorhaben wahrnehmbaren Bestandsgebäuden nicht.

2.5.6. Entlang der südlichen Straßenseite der *** verläuft im abgegrenzten Bereich die Fassade eines Betriebsgebäudes und eine an diese anschließende Schallschutzwand, wobei sich die Höhenentwicklung dieser südseitig entlang der *** gegebenen Bebauung über eine Gesamthöhe von rund 7m bis rund 12m erstreckt. Dem Betriebsgebäude samt anschließender Schallschutzwand kommt eine Sonderstellung der im Bereich der *** zu, da die Liegenschaft, auf der sich dieses befindet ,im Unterschied zu den anderen im Bezugsbereich gelegen Liegenschaften als „Bauland-Betriebsgebiet“ gewidmet ist. Die von den oben genannten Punkten aus gleichzeitig mit dem Bauvorhaben wahrnehmbare Fassade des entlang der südlichen Straßenseite der *** verlaufenden Betriebsgebäudes und die an dieses anschließende Schallschutzwand entfalten keine den übrigen Baubestand im Bezugsbereich in einen östlichen und einen westlichen Teil zweiteilende Wirkung, sondern bilden den südlichen Abschluss des Bezugsbereichs.

2.6. Feststellungen zu Abweichungen des Bauvorhabens vom Baubestand und deren Auswirkungen:

2.6.1. Die drei geplanten, das gegenständliche Bauvorhaben bildenden Gebäude sollen jeweils drei oberirdische Geschosse aufweisen, wobei auch die Dachgeschoßbaukörper zum überwiegenden Teil eine volle Geschoßhöhe aufweisen sollen, womit die geplanten drei Baukörper zumindest ein Geschoß mehr als die im Bezugsbereich vorzufinden Gebäude aufweisen würden.

2.6.2. Die drei das Bauvorhaben bildenden Baukörper sind baugleich und somit auch mit derselben Gebäudehöhe geplant. Eine Höhendifferenzierung wie sie für die bestehende Bebauung auf den anderen, im abgegrenzten Bereich befindlichen Grundstücken charakteristisch ist, ist bei einer Bebauung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks mit den geplanten drei in einer gerade Linie hintereinander angeordneten Baukörpern nicht gegeben.

2.6.3. Die Einsehbarkeit der Baukörper mit ihrer undifferenzierten Höhenentwicklung über drei Geschoße bzw. die Baumassengliederung und die Proportionen der hochstrebenden Baukörper stehen in einem auffallenden Widerspruch zur bestehenden Bebauung im Bezugsbereich. Der dadurch bewirkte Maßstabsbruch wird durch die Addition dreier identer Baukörper und die lineare Anordnung dieser drei identer Baukörper mit geringen räumlichen Abständen zueinander, verstärkt.

2.6.4. Ein Anordnungsmuster, nach dem drei identische Hauptgebäude in relativ geringen, optische Überlagerungen bewirkenden Abständen zueinander linear auf einem Grundstück angeordnet sind, findet sich auf den in den abgegrenzten Bereichen liegenden Grundstücken derzeit nicht. Durch die lineare Anordnung dreier identischer Baukörper mit der geplanten Höhenentwicklung in geringen, zu optischen Überlagerungen führenden geringen Abständen zueinander entfalten die drei das Bauvorhaben bildenden Baukörper in ihrer Gesamtheit eine barriereartige Wirkung, durch die die Bebauung im abgegrenzten Bereich, die ohne das Bauvorhaben das Bild eines zusammengehörenden Ortsteiles vermittelt, optisch in einen westlichen und einen östlichen Teil getrennt würde.

2.6.5. Die Realisierung des Bauvorhabens, das hinsichtlich der Anordnung der das Bauvorhaben bildenden drei Baukörper auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstücks und hinsichtlich der Höhenentwicklung sowie der mangelnden Höhendifferenzierung der drei das Bauvorhaben bildenden Baukörper von der bestehenden Bebauung im Bezugsbereich offenkundig abweicht, würde aus ortsbildfachlicher Sicht eine wesentliche Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung im Bezugsbereich bewirken.

3. Beweiswürdigung:

3.1. Die getroffenen Feststellungen beruhen auf den Ergebnissen der mündlichen Verhandlung samt Ortsaugenschein und dem Inhalt der Akten, insbesondere den darin enthaltenen Einreichuntertalgen und den im Zuge des Verfahrens eingeholten bzw. vorgelegten ortsbildfachlichen Gutachten bzw. fachlichen Stellungnahmen.

Zur entscheidungswesentlichen Frage der Ortsbildverträglichkeit liegen ein Gutachten (vom 28.03.2018) und eine ergänzende fachliche Stellungnahme (vom 25.09.2018) des durch die Baubehörden der Stadtgemeinde *** beigezogenen Amtssachverständigen, G, weiters ein Gutachten (vom 02.05.2019) und eine Stellungnahme (vom 26.06.2019) des durch das Verwaltungsgericht beigezogenen Amtssachverständigen H, sowie zwei gutachtlicher Stellungnahmen des durch die beschwerdeführende Partei beauftragten privaten Sachverständigen F (vom 18.06.2018 bzw. vom 26.06.2019) vor.

Während der durch die beschwerdeführende Partei beauftragte private Sachverständige in seinen gutachterlichen Stellungnahmen zum Ergebnis kommt, das Bauvorhaben sei nicht ortsbildschädlich, kommen sowohl der durch die Baubehörden beigezogene Amtssachverständige G, als auch der durch das Verwaltungsgericht beigezogene Amtssachverständige H zu dem Ergebnis, dass das Bauvorhaben nicht ortsbildverträglich sei bzw. dass dieses die bestehende Bebauung im Bezugsbereich wesentlich beeinträchtigen würde.

Wenngleich grundsätzlich alle drei Sachverständige, die sich im Zuge des vorliegenden Verfahrens zur Frage der Ortsbildverträglichkeit geäußert haben, über die entsprechende fachliche Qualifikation verfügen, sodass deren Ausführungen grundsätzlich auch als auf der gleichen fachlichen Ebene stehend anzusehen sind, legt das erkennende Verwaltungsgericht den zu treffenden Feststellungen – soweit die Ausführungen und Einschätzungen der drei Sachverständige in ihren Gutachten bzw. Stellungnahmen nicht ohnehin übereinstimmen – die Darstellungen und die fachliche Beurteilung des Amtssachverständigen H zugrunde: Dies zum einen deshalb, weil die gutachterlichen Stellungnahmen des Privat‑Sachverständigen zwar jeweils eine Reihe, die dort enthaltenen Ausführungen illustrierenden und nachvollziehbar machende grafische Darstellungen und Lichtbilder enthält, ihr Beweiswert aber schon deshalb nur ein beschränkter ist, weil in diesen gutachtlichen Stellungnahmen von F ein anderer und nach Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht iSd § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 abgegrenzter Bezugsbereich zugrunde gelegt bzw. in diesem mit bestehenden Gebäuden, die sich nicht im Bezugsbereich iSd § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 befinden, argumentiert wird.

Demgegenüber wird im Gutachten des Amtssachverständigen H in Beantwortung der durch das Verwaltungsgericht gestellten diesbezüglichen Fragen der gem. § 56 NÖ BO 2014 heranzuziehende Bezugsbereich schlüssig, nachvollziehbar und detailliert dargestellt und dieser in der Folge der ortsbildfachlichen Beurteilung zugrunde gelegt. Im Vergleich zum Gutachten des durch die Baubehörden herangezogenen Amtssachverständigen G erweist sich das Gutachten des Amtssachverständigen H gerade hinsichtlich der Abgrenzung des Bezugsbereiches als detaillierter und im Hinblick darauf, dass das Gutachten von H im Unterschied zu jenem des Amtssachverständigen G sowohl eine ganze Reihe an Lichtbildaufnahmen, durch die die definierten Standorte und die bestehende Bebauung im durch den Amtssachverständigen H zugrunde gelegten Bezugsbereich dokumentiert werden, als auch eine nachvollziehbare planliche Darstellung des Bezugsbereichs enthält, als nachvollziehbarer als das ausschließlich verbale Beschreibungen und Ausführungen enthaltende Gutachten des durch die Baubehörden beigezogenen Amtssachverständigen G, wenngleich anzumerken ist, dass die Ausführungen und insbesondere die Beschreibung des Bauvorhabens und der bestehenden Bebauung der beiden Amtssachverständigen ohnehin über weite Strecken miteinander in Einklang stehen.

Die Gutachten der Amtssachverständigen G einer- und H kommen jeweils zu dem Ergebnis, dass sich das Bauvorhaben hinsichtlich des Kriteriums der Anordnung offenkundig von der bestehenden Bebauung Bezugsbereich unterscheide. Die Gutachten unterscheiden sich jedoch in ihrer Begründung für die von beiden angenommene Ortsbildunverträglichkeit insofern, als im Gutachten von G die angenommene Ortsbildschädlichkeit damit begründet wird, dass der mittlere der drei Baukörper in der Grundstücksmitte und somit in einem Bereich, in dem die sonstigen Grundstücke im Bezugsbereich einen unverbauten Grünstreifen aufwiesen, errichtet werden solle, während der durch das Verwaltungsgericht beigezogene Amtssachverständige H die auch seiner Beurteilung nach anzunehmende wesentliche Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung durch das Bauvorhaben nicht nur bzw. nicht primär mit der Errichtung auch eines mittleren Baukörpers, sondern damit begründete, dass das Bauvorhaben aufgrund der geplanten linearen Anordnung dreier identischer Baukörper in der geplanten Form und Höhe in kurzen Abständen zueinander eine barriereartige Wirkung entfalten und das Bauvorhaben insgesamt – und nicht etwa der mittlere Baukörper als solcher – zu einer Zweiteilung und wesentlichen Beeinträchtigung des Baubestandes führen würde.

Der Amtssachverständige H führte auf ausdrückliche Nachfrage bei der mündlichen Verhandlung aus, dass sich auch aus seiner fachlichen Sicht die von ihm angenommene wesentliche Beeinträchtigung „im Prinzip“ auch daraus ergebe, dass auch ein mittlerer Baukörper errichtet werde, er betonte aber auch, dass sich seiner Auffassung nach die Ortsbildunverträglichkeit nicht aus der Bebauung des Mittelstreifens als solchem, sondern daraus, dass durch das Bauvorhaben in seiner Gesamtheit die durch ihn angesprochene barriereartige Wirkung entfalte, ergebe.

Wie beim Ortsaugenschein wahrgenommen werden konnte und wie sich auch aus den Ausführungen sowohl des Amtssachverständigen H als auch des Amtssachverständigen G ergibt, ist aufgrund gegebener Sichteinschränkungen durch bestehende Gebäude oder Bewuchs von allgemein zugänglichen Orten aus zwar wahrnehmbar, dass sich hinter den insbesondere entlang der südlich des verfahrensgegenständlichen Grundstücks verlaufenden *** gegebenen Einfriedungen keine hohen und in einer zu optischen Überlagerungen führenden Weise angeordneten, den Baubestand zweiteilenden Bauwerke befindenden. Die zumindest teilweise bestehende Bebauung in den Grundstücksmitten und somit auch ein allfälliger in diesem Bereich überwiegend bestehender Grünstreifen ist zumindest von allgemein zugänglichen Orten aus aber jedenfalls nur einschränkt sichtbar.

Wenngleich zwar grundsätzlich auch Grünanlagen oä bei der Ortsbildprüfung zu berücksichtigen sein können, ist aus den Ausführungen im Gutachten des Amtssachverständigen G vor dem Hintergrund des vorgenommenen Ortsaugenscheins nicht ohne Weiteres nachvollziehbar, dass und inwieweit ein Grünsteifen (nicht nur aus der Vogelperspektive, sondern auch) von allgemein zugänglichen Orten aus wahrnehmbar und somit im Bezugsbereich als bildgebend angesehen werden könnte.

Demgegenüber sind die Ausführungen des Amtssachverständigen H insbesondere auch vor dem Hintergrund der beim mit den Verfahrensparteien gemeinsam vorgenommenen Ortsaugenschein gemachten Wahrnehmungen und der auf den durch diesen angefertigten Lichtbildern dokumentierten bestehenden Bebauung aus Sicht des Verwaltungsgerichts nachvollziehbar und schlüssig.

3.2. Die in Pkt. 2.1 getroffenen allgemeinen Feststellungen zu Lage, Form und Größe des verfahrensgegenständlichen Grundstücks und jene zu den Eigentumsverhältnissen beruhen auf den im Verfahrensakt befindlichen Unterlagen, insbesondere den Einreichplänen und dem Grundbuchsauzug und sind diese Feststellungen auch unstrittig. Dies gilt grundsätzlich auch für die Feststellungen zu den im Flächenwidmungsplan und im Bebauungsplan enthaltenen Widmungen und Vorgaben, die auf dem im Akt befindlichen Auszug aus dem Flächenwidmungsplan und aus dem Bebauungsplan sowie auf den übereinstimmenden Ausführungen aller beteiligter Sachverständiger und des Vertreters der belangten Behörde beruhen. Zwar wurde seitens der beschwerdeführenden Partei zunächst ausgeführt, sie gehe davon aus, das verfahrensgegenständliche Grundstück liege in einem Altortgebiet. In der mündlichen Verhandlung trat diese aber den Ausführungen des Amtssachverständigen H und des Vertreters der belangten Behörde, wonach das verfahrensgegenständliche Grundstück weder in einer Schutzzone, noch in einem Altortgebiet liege, nicht entgegengetreten und ergibt sich auch aus der planlichen Darstellung des Bebauungsplanes, dass im Bereich des verfahrensgegenständlichen Grundstücks weder eine Schutzzone noch ein Altortgebiet festgelegt wurde.

3.3. Die in Pkt. 2.2. getroffenen Feststellungen zur geplanten Gestaltung des eingereichten Bauvorhabens beruhen auf den Einreichunterlagen und den Darstellungen in den – diesbezüglich übereinstimmenden – Darstellungen der Amtssachverständigen G und H bzw. auch des durch die beschwerdeführende Partei beauftragten Privatsachverständigen F.

3.4. Die in Pkt. 2.3. getroffenen Feststellungen dazu, von welchen allgemein zugänglichen Orten aus bei Realisierung des Bauvorhabens Wahrnehmungen zu eben diesem gemacht werden können und welche Bestandsgebäude mit dem Bauvorhaben gleichzeitig wahrnehmbar wären, beruhen vor allem auf den diesbezüglichen Darstellungen des Amtssachverständen H in dessen Gutachten vom 02.05.2019 (vgl. insbes. die S. 3ff) und dessen Erläuterungen im Zuge des gemeinsam mit den Verfahrensparteien vorgenommenen Ortsaugenscheines. Der Amtssachverständige H hat entsprechend dem durch das Verwaltungsgericht formulierten Auftrag nach Durchführung eines Ortsaugenscheins die Standorte, von denen aus bei Realisierung des Bauvorhabens relevante Wahrnehmungen gemacht werden könnten, ermittelt und auf Seite 3 seines Gutachtens vom 02.05.2019 nachvollziehbar planlich dargestellt. Weiters hat er die von ihm definierten und in der planlichen Darstellung eingezeichneten Standorte sowie die von diesen aus wahrnehmbare bestehende Bebauung auch mit auf den Seiten 5 bis 12 seines Gutachtens vom 01.05.2019 enthaltenen Lichtbildaufnahmen dokumentiert. Darüber hinaus hat der Amtssachverständige H auch im Zuge des gemeinsam mit den Verfahrensparteien vorgenommenen Ortsaugenscheines nachvollziehbar erläutert, dass und warum welche Bestandgebäude bei Realisierung des Bauvorhabens (nicht) gleichzeitig mit eben diesem wahrnehmbar wären.

Zwar ist die Frage der richtigen Abgrenzung des Bezugsbereichs einer der zentralen strittigen Punkte. Allerdings ist in diesem Zusammenhang vor allem die Rechtsfrage strittig, wie der Beurteilungsbereich abzugrenzen ist. Den im durch den Amtssachverständigen H getroffenen Aussagen dazu, von welchen allgemein zugänglichen Orten aus Wahrnehmungen zu Bauform, Farbgebung, Ausmaß des Bauvolumens und Anordnung des Bauvorhabens gemacht werden können bzw. dazu, welche Bestandsgebäude bei Realisierung des Bauvorhabens gleichzeitig mit ebendiesem wahrgenommen werden könnten, wurde seitens der beschwerdeführenden Partei nicht, bzw. jedenfalls nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten.

Zwar wurde durch den anwaltlichen Vertreter der beschwerdeführenden Partei im Zuge des mit den Verfahrensparteien durchgeführten Ortsaugenscheines vorgebracht, er sei der Ansicht, dass noch ein weiteres, durch H als nicht zu den gleichzeitig mit dem Bauvorhaben wahrnehmbaren Bestandsgebäuden gezähltes Bestandsgebäude in der *** gleichzeitig mit dem Bauvorhaben wahrnehmbar wäre. Durch dieses Vorbringen des anwaltlichen Vertreters wurde aber den Ausführungen des Amtssachverständigen H, der auch im Zuge des Ortsaugenscheines unter Berücksichtigung des Vorbringens des anwaltlichen Vertreters der beschwerdeführenden Partei ausführte und erläuterte, dass eine gleichzeitige Wahrnehmbarkeit des durch den anwaltlichen Vertreter angesprochenen Bestandgebäudes mit dem Bauvorhaben nicht gegeben wäre, nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten.

Demgegenüber ist hinsichtlich der Ausführungen des durch die beschwerdeführende Partei beauftragten privaten Amtssachverständigen, F, sehr wohl davon auszugehen, dass diese, soweit sie sich auf fachliche Fragen beziehen, als auf gleicher fachlicher Ebene wie jene der Amtssachverständigen anzusehen sind. Jedoch werden insbesondere in der seitens der beschwerdeführenden Partei vorgelegten, durch F vorgelegten gutachterlichen Stellungnahme vom 26.06.2019 die Ausführungen des Amtssachverständigen H dazu, von welchen allgemein zugänglichen Bereichen aus Wahrnehmungen zum Bauvorhaben gemacht werden können bzw. dazu, welche Bestandsgebäude gleichzeitig mit dem Bauvorhaben wahrgenommen werden könnten, als solche nicht in Zweifel gezogen. Vielmehr wird darin – ebenso wie in der mit der Berufung und in der Folge erneut mit der Beschwerde vorgelegten, durch F erstellten gutachterlichen Stellungnahme vom 18.06.2018 – zwar von einem weiteren Bezugsbereich als im Gutachten der Amtssachverständigen ausgegangen. Dass der private Sachverständige einen weiteren Bezugsbereich zugrunde legt, wird aber nicht etwa damit begründet, dass auch von anderen als von den durch den Amtssachverständigen H angenommenen, allgemein zugänglichen Orten aus Wahrnehmungen zu Bauform, Farbgebung, Ausmaß des Bauvolumens und Anordnung der Bauvorhabens gemacht werden könnten oder dass bei Realisierung des Bauvorhabens dieses mit anderen oder weiteren Bestandsgebäuden als den im Gutachten des Amtssachverständigen angeführten wahrnehmbar sein werde.

Vielmehr wird das Zugrundelegen eines weiteren Bezugsbereichs durch den Privat‑Sachverständigen ausschließlich mit der Sache nach rechtlichen Ausführungen dazu, wie der Bezugsbereich bei nach Auffassung der beschwerdeführenden Partei bzw. nach Auffassung des durch diese beauftragten Privatgutachters richtig abgegrenzt werden müsste (nämlich in Anlehnung an § 54 NÖ BO 2014 in Form des Bereichs, der in etwa 100m von der Grundstücksgrenze entfernt liegt oder durch Einbeziehung von nur bei einem Rundumblick gleichzeitig mit dem Bauvorhaben wahrnehmbaren Bestandsgebäuden), begründet. Damit wird aber nicht den durch den Amtssachverständigen in Beantwortung der entsprechenden, im Gutachtensauftrag durch das Verwaltungsgericht gestellten Frage gemachten fachlichen Ausführungen dazu, von welchen allgemein zugänglichen Orten aus bei Realisierung des Bauvorhabens Wahrnehmungen zu Bauform, Farbgebung, Ausmaß des Bauvolumens und Anordnung des Bauvorhabens gemacht werden können oder jenen, dazu, welche Bestandgebäude bei Realisierung des Bauvorhabens gleichzeitig mit diesem wahrgenommen werden können, entgegengetreten.

Auch die Ausführungen in der gutachtlichen Stellungnahme von F vom 26.06.2019 dazu, in welchem Ausmaß (nur) der mittlere der drei geplanten Baukörper von welchem Standpunkt aus sichtbar sei, vermögen die Ausführungen des Amtssachverständigen H dazu, von welchen Bereichen aus welche Bestandsgebäude gleichzeitig mit dem Bauvorhaben wahrnehmbar seien, nicht in Zweifel zu ziehen: Zum einen ergibt sich aus den diesbezüglichen Ausführungen in der gutachtlichen Stellungnahme des F, dass schon der mittlere Baukörper an nahezu allen von H angeführten Standorten, wenn auch in unterschiedlichem Ausmaß wahrnehmbar ist, zum anderen aber besteht das Bauvorhaben nicht nur aus dem mittleren, sondern aus drei Baukörpern, sodass die ausschließlich auf den mittleren Baukörper bezogenen Ausführungen des F die auf das aus drei Baukörpern bestehende gesamte Bauvorhaben bezogenen Ausführungen des Amtssachverständigen nicht in Frage zu stellen vermögen.

Dass auch durch den durch die Baubehörden beigezogenen Amtssachverständigen, G, der Bezugsbereich – wenngleich weniger genau und auch nicht durch Lichtbildaufnahmen dokumentiert – im Wesentlichen gleich wie durch den durch das Verwaltungsgericht beigezogenen Amtssachverständigen H abgegrenzt wurde, ist ein weiteres Argument für die Richtigkeit der aus Sicht des Verwaltungsgerichts nachvollziehbaren, schlüssigen und entsprechend dokumentierten diesbezüglichen Feststellungen von H, sodass diese den hinsichtlich der Abgrenzung des Schutzbereichs zu treffenden Feststellungen zugrunde gelegt werden.

3.5. Hinsichtlich der unter 2.4. getroffenen Feststellungen zur Charakteristik der von allgemein zugänglichen Orten aus gemeinsam mit dem Bauvorhaben wahrnehmbaren bestehenden Bebauung ist auf die Ausführungen des Amtssachverständigen H in seinem Gutachten vom 02.05.2019, insbesondere auf die unter Pkt. 2.2. zu findende „Beschreibung der bestehenden Baustruktur“, die im genannten Gutachten enthaltenen Lichtbildaufnahmen und auch auf die im Ortsbildgutachten des Amtssachverständigen G vom 28.03.2018 in den Abschnitten „2. Allgemeines“ und „4. Beschreibung des Baubestandes im Beurteilungsgebiet“ enthaltene verbale Beschreibung des Baubestandes zu verweisen. Diese Darstellungen bzw. Beschreibungen wurden auch seitens der beschwerdeführenden Partei als solche nicht in Frage gestellt und deckt sich das in den genannten Gutachten Dargestellte auch mit dem, was im Zuge des Ortsaugenscheines wahrgenommen werden konnte.

Dass die Bebauung im Bezugsbereich derzeit durch keine Bestandsgebäude, die für sich oder in Zusammenschau mit anderen eine riegel- oder barriereartigen Wirkung entfalten würden, zweitgeteilt wird, hat der Amtssachverständige H in seinem Gutachten auf Seite 17, wo er ua ausführt, dass die Addition der drei geplanten Baukörper bei geringen Abständen zueinander durch ihre optischer Überlagerung „eine derzeitig im Bezugsbereich nicht vorhandene barriereartige Wirkung“ entfalten würden, zum Ausdruck gebracht. Dies ist auch aus den den in diesem Gutachten enthaltenen Lichtbilder, auf denen keine Gebäude mit einer riegel- oder barriereartigen Wirkung erkennbar sind, ersichtlich und ist darüber hinaus auch aufgrund der beim Ortaugenschein zur bestehenden Bebauung gemachten eigenen Wahrnehmungen für das erkennende Verwaltungsgericht die fachliche Einschätzung des Amtssachverständigen H, aus der sich ergibt, dass sich die bestehende Bebauung aufgrund der untern den bestehenden Bauwerken vorzufindenden Höhenentwicklung und Höhendifferenzierung sowie den Abständen zwischen den Bestandsgebäuden aktuell ein als nicht durch ein oder mehrere Gebäude mit barriereartiger Wirkung zweigeteiltes, sondern eben zusammengehöriges Gebiet präsentiert, nachvollziehbar. Auch in der gutachterlichen Stellungnahme des Privatsachverständigen wird nicht behauptet, dass es nach Auffassung des Privatsachverständigen ein Bestandsgebäude gäbe, das eine solche den Baubestand zweiteilende, barriereartige Wirkung entfalten würde.

3.6. Die getroffenen Feststellungen dazu, hinsichtlich welcher Aspekte das Bauvorhaben von der bestehenden Bebauung im Bezugsbereich abweicht, beruhen auf den Darstellungen und fachlichen Einschätzungen des durch das Verwaltungsgericht beigezogenen Amtssachverständigen H, insbesondere dessen Ausführungen in seinem schriftlichen Gutachten vom 02.05.2019 und den mündlichen Erläuterungen im Zuge der mündlichen Verhandlung. Dieser hat in seinem Gutachten vom 02.05.2019 (insbesondere auf den Seiten 17f) nach einer ausführlichen und schlüssigen Beschreibung der in den Lichtbildern zu den einzelnen definierten Standorten dokumentierten bestehenden Bebauung im Bezugsbereich und des geplanten Bauvorhabens ausgeführt, in Bezug auf welche Kriterien das Bauvorhaben aus seiner fachlichen Sicht von der abgegrenzten Bezugsbereich bestehenden Bebauung abweicht (und hinsichtlich welcher nicht), dass das Bauvorhaben in einem – wie es auf Seite 17 des Gutachtens formuliert wird – „auffallenden Widerspruch“ zur bestehenden Bebauung stehe und dass seiner Beurteilung nach bei Realisierung des Bauvorhabens aus ortsbildfachlicher Sicht eine „wesentliche Beeinträchtigung des bestehenden Erscheinungsbildes innerhalb des Bezugsbereichs eintreten“ werde. Im Zuge der mündlichen Verhandlung erläuterte der Amtssachverständige weiters, dass es durch die geplante Anordnung der drei Baukörper, bei denen die ansonsten im Bezugsbereich gegebene Höhendifferenzierung nicht vorliege, zu einer bislang im Bezugsbereich nicht vorhandene Barriere, die den Baubestand zweiteilen werde, kommen würde.

Die durch den Amtssachverständigen H angenommene barriereartige Wirkung, wird in der gutachterlichen Stellungnahme von F vom 26.06.2019 in Frage gestellt und (auf Seite 5) als „unbegründet restriktiv und daher abzulehnen“ bezeichnet. Nach Auffassung von F sei die barriereartige Wirkung des Bauvorhabens ausschließlich aus der Vogelperspektive wahrnehmbar, wozu auf die in der gutachterlichen Stellungnahme enthaltenen Abbildungen 3 bis 18 verwiesen wird. Dazu ist jedoch festzuhalten, dass sich die Ausführungen des F auch in seiner gutachtlichen Stellungnahme vom 26.2019 über weite Strecken nur auf den mittleren geplanten Baukörper und mit der Frage, wieviel von diesem von welchem Standort aus sichtbar wäre, befasst (vgl. insbesondere S 5 bis 13 der gutachterlichen Stellungnahme vom 26.06.2019). Dies mag vor dem Hintergrund dessen, dass im verwaltungsbehördlichen Verfahren durch den durch die Baubehörden beigezogenen Amtssachverständigen die Ortsbildunverträglichkeit des Bauvorhabens mit der Errichtung auch eines mittleren Baukörpers in der im Bezugsbereich ansonsten als grüne Freifläche genutzten Grundstücksmitte begründet wurde.

Im Gutachten des Amtssachverständigen H wird jedoch die wesentliche Beeinträchtigung nicht per se in der Errichtung eines Baukörpers in der Grundstücksmitte gesehen, sondern darin, dass das aus drei geplanten Baukörpern mit der geplanten, nicht differenzierenden Höhenentwicklung, die in optische Überlagerungen bewirkenden, relativ kurzen Abständen von 6,5m zueinander linear hintereinander angeordnet werden sollen, bestehende Bauvorhaben eine barriereartige, den Baubestand zweiteilende Wirkung entfaltet.

Diese barriereartige Wirkung wird nach den Ausführungen des Amtssachverständigen H aber nicht durch die Positionierung des mittleren Baukörpers in der Grundstücksmitte an sich oder durch die bloße Sichtbarkeit dieses mittleren Baukörpers bewirkt, sondern durch die geplante lineare Anordnung der drei hinsichtlich ihrer Höhe, Proportion und Baumassengliederung mit relativ kurzen, zu optischen Überlagerungen führenden Abständen zueinander.

Vor diesem Hintergrund vermögen aber die auf den mittleren Baukörper bzw. das Ausmaß dessen Sichtbarkeit beschränkten Ausführungen in der gutachterlichen Stellungnahme des F die sich auf die sich aus der in zu optischen Überlagerungen führenden linearen Anordnung in relativ geringen Abständen zueinander ergebende barriereartige Wirkung des aus drei Baukörpern bestehenden Bauvorhabens beziehenden Ausführungen des Amtssachverständigen H nicht zu entkräften. Insbesondere ist für das Verwaltungsgericht nicht nachvollziehbar, wie sich aus den in der gutachterlichen Stellungnahme von F vom 26.06.2019 enthaltenen Abbildungen 3 bis 18, bei denen es sich um die durch den Amtssachverständigen H angefertigten Lichtbildaufnahmen handelt, in die die Umrisse der dem jeweiligen Standort zugewandten Außenwand lediglich des mittleren Baukörpers eingezeichnet wurden, handelt, ergeben soll, dass die durch H angesprochene barriereartige Wirkung nur aus der Vogelperspektive wahrnehmbar sein soll, was der Amtssachverständige H auf ausdrückliche Nachfrage hin auch dezidiert verneinte.

3.7. Auch die fachliche Einschätzung des Amtssachverständigen H, wonach ein Bauvorhaben, das sich wie das vorliegend geplante aufgrund eines Anordnungsmusters, nach dem zwischen drei baugleich geplanten, gleich hohen, ein Geschoß mehr als die im Bezugsbereich bestehende Bebauung aufweisenden Baukörpern, die linear hintereinander in relativ geringen, zu optischen Überlagerungen führenden Abständen zueinander errichtet werden sollen, wodurch eine riegel- bzw. barriereartige Wirkung entsteht, durch die der optische Eindruck einer Zweiteilung der bestehenden Bebauung, die bislang durch kein anders Gebäude, das eine derartige, barriereartige Wirkung entfalten würde, optisch zweigeteilt wird, in Bezug auf die Anordnung der geplanten Baukörper nicht nur geringfügig, sondern offenkundig von der bestehenden Bebauung abweicht, ist aus Sicht des erkennenden Verwaltungsgerichts ebenso nachvollziehbar, wie die fachliche Einschätzung des Amtssachverständigen H, dass die bewirkte optische Zweiteilung eines bislang zusammenhängenden, keine Gebäude mit zweiteilender, barriere- oder riegelartiger Wirkung umfassenden Baubestandes eine nicht nur geringfügige, sondern wesentliche Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung darstellt.

Die nach einer klaren, den gesetzlichen Vorgaben entsprechenden Abgrenzung des Bezugsbereichs, einer ausführlichen Darstellung der bestehenden Bebauung und des Bauvorhabens in einem mit einer planlichen Darstellung des Bezugsbereichs und zahlreichen, die bestehende Bebauung dokumentierenden Lichtbildaufnahmen Gutachten erfolgte fachliche Beurteilung des Amtssachverständigen H, die dieser im Zuge der mündlichen Verhandlung und im Rahmen des gemeinsamen Ortsaugenscheins erläuterte, ist als schlüssig und nachvollziehbar anzusehen. Da diese Schlüssigkeit und Nachvollziehbarkeit der fachlichen Darstellungen und Beurteilung des Amtssachverständigen H und Beurteilung aus Sicht des Verwaltungsgerichts auch durch die insbesondere von der Maßgeblichkeit eines anderen Bezugsbereichs ausgehenden, sich über weite Strecken nur mit der Frage der Sichtbarkeit des mittleren der drei geplanten Baukörper befassenden Ausführungen des Privatsachverständigen nicht widerlegt oder in Zweifel gezogen wurden, kann im Ergebnis auf deren Grundlage wie in Pkt. 2.5.5. erfolgt festgestellt werden, dass die Realisierung des Bauvorhabens aus ortsbildfachlicher Sicht zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der bestehenden Bebauung im Bezugsbereich führen würde.

4. Rechtslage:

Die maßgeblichen Bestimmungen der Niederösterreichischen Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) in der im Hinblick auf die am 22.12.2017 erfolgte Antragstellung maßgeblichen Fassung NÖ LGBl. 50/2017 haben auszugsweise folgenden Wortlaut:

㤠20

Vorprüfung

(1) Die Baubehörde hat bei Anträgen nach § 14 vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben

1. die im Flächenwidmungsplan festgelegte Widmungsart des Baugrundstücks, seine Erklärung zur Vorbehaltsfläche oder Aufschließungszone, sofern das Vorhaben nicht der Erfüllung einer Freigabebedingung dient,

2. der Bebauungsplan,

3. der Zweck einer Bausperre,

4. die Unzulässigkeit der Erklärung des betroffenen Grundstücks im Bauland zum Bauplatz,

5. ein Bauverbot nach § 13 oder nach § 42 Abs. 6 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,

6. bei Hochhäusern, sofern deren Raumverträglichkeit nicht bereits im Widmungsverfahren geprüft wurde, das Unterbleiben der Raumverträglichkeitsprüfung oder deren negatives Ergebnis, oder

7. sonst eine Bestimmung

- dieses Gesetzes, ausgenommen § 18 Abs. 4,

- des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,

- der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017,

- des NÖ Kleingartengesetzes, LGBl. 8210,

- des NÖ Kanalgesetzes, LGBl. 8230, oder

- einer Durchführungsverordnung zu einem dieser Gesetze

entgegensteht.

[…]

(2) Wenn die Baubehörde eines der im Abs. 1 angeführten Hindernisse feststellt, hat sie den Antrag abzuweisen. Hält sie dessen Beseitigung durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich, dann hat sie dies dem Bauwerber mitzuteilen.

Diese Mitteilung hat eine Frist zur Vorlage der geänderten Antragsbeilagen zu enthalten. Wird diese Frist nicht eingehalten, ist der Antrag abzuweisen.

[…]

§ 56

Schutz des Ortsbildes

(1) Bauwerke oder Abänderungen an Bauwerken, die einer Bewilligung nach § 14 oder einer Anzeige nach § 15 bedürfen, sind – unter Bedachtnahme auf die dort festgelegten Widmungsarten – so zu gestalten, dass sie dem gegebenen Orts- und Landschaftsbild gerecht werden und hinsichtlich ihrer Bauform und Farbgebung, Ausmaß ihres Bauvolumens und Anordnung auf dem Grundstück von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs nicht offenkundig abweichen oder diese nicht wesentlich beeinträchtigen.

Dabei sind bau- und kulturhistorisch wertvolle Bauwerke und Ortsbereiche und insbesondere designierte und eingetragene Welterbestätten zu berücksichtigen.

(2) Bezugsbereich ist der von allgemein zugänglichen Orten aus betrachtete Bereich, in dem die für die Beurteilung des geplanten Bauwerks relevanten Kriterien wahrnehmbar sind.“

5. Erwägungen:

5.1. Zur Frage der Zulässigkeit einer Ortsbildprüfung gem. § 56 NÖ BO 2014 bei Vorliegen eines Bebauungsplanes:

5.1.1.Gemäß § 20 Abs. 1 Z 7 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde ein Bauansuchen dann abzuweisen, wenn sie im Rahmen der Vorprüfung zu dem Ergebnis kommt, dass dem Bauvorhaben eine Bestimmung der NÖ BO 2014 (mit Ausnahme des § 18 Abs. 4 NÖ BO 2014) entgegensteht, wobei die Behörde dann, wenn sie die Beseitigung des festgestellten Widerspruchs durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich hält, dies dem Bauwerber unter Setzung einer Frist für die Vorlage geänderter Antragsbeilagen mitzuteilen hat.

Vorliegend hat die Baubehörde das Bauvorhaben in Anwendung von § 20 Abs. 1 Z 7 NÖ BO 2014 mit der Begründung abgewiesen, dieses stehe im Widerspruch zu § 56 NÖ BO 2014.

§ 56 NÖ BO 2014 sieht vor, dass Bauwerke oder Abänderungen von Bauwerken, die einer Bewilligung nach § 14 NÖ BO 2014 oder einer Anzeige nach § 15 NÖ BO 2014 bedürfen, so zu gestalten sind, dass sie dem gegebenen Orts- und Landschaftsbild gerecht werden und hinsichtlich ihrer Bauform und Farbgebung, Ausmaß ihres Bauvolumens und Anordnung auf dem Grundstück von der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs nicht offenkundig abweichen oder diese nicht wesentlich beeinträchtigen.

Bei den drei Wohnhäusern, die nach dem eingereichten Bauvorhaben nach Abbruch der Bestandsobjekte neu errichtet werden sollen, handelt es sich unbestritten und zweifellos um Bauwerke. Auch wurde zu keinem Zeitpunkt in Frage gestellt, dass das verfahrensgegenständliche Bauvorhaben der Bewilligungspflicht nach § 14 NÖ BO 2014 unterliegt.

5.1.2. Strittig ist hingegen, ob und hinsichtlich welcher Kriterien Bauwerke, deren Errichtung iSd § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 bewilligungspflichtig ist, auch dann am Maßstab des § 56 NÖ BO 2014 zu messen sind, wenn für das Grundstück, auf dem das Bauvorhaben verwirklich werden soll, wie vorliegend ein Bebauungsplan in Geltung steht.

Davon, dass im Anwendungsbereich eines Bebauungsplanes generell kein Raum für eine Anwendung von § 56 NÖ BO 2014 wäre, kann nach Auffassung des Verwaltungsgerichts vor dem Hintergrund insbesondere des Gesetzeswortlautes von § 56 NÖ BO 2014 und der Gesetzesmaterialien zur Novelle NÖ LGBl. 50/2017 nicht ausgegangen werden.

So ergibt sich für § 56 NÖ BO 2014 – im Unterschied zu dem schon unter der Überschrift „Bauwerke im Baulandbereich ohne Bebauungsplan“ stehenden § 54 NÖ BO 2014, dessen Regelungen schon nach dessen Wortlaut nur anwendbar sind, wenn für ein Grundstück mit bestimmter Widmung kein Bebauungsplan gilt oder ein solcher keine Vorschriften zu Bebauungsweise und -höhe enthält – weder aus dessen Wortlaut, noch durch eine entsprechende Überschrift, dass sein Anwendungsbereich auf Grundstücke, für die kein oder nur ein hinsichtlich Bebauungsweise und -höhe keine Festlegungen treffender Bebauungsplan vorliegt, beschränkt wäre.

Auch ergibt sich aus den Gesetzesmaterialien zur Novelle LGBl. 50/2017, wo etwa im Ausschussbericht zu § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 festgehalten ist, dass [m]it der Neuformulierung der Ortsbildregelung […] klargestellt werden [soll], dass die bauliche Ausnutzbarkeit einer Liegenschaft der Ortsbildfrage unterworfen ist und dass das aus der Bebauungsdichte und der Bauklasse lukrierbare Gesamtvolumen nur dann hergestellt werden kann, sofern nicht die Belange des Ortsbildschutzes entgegenstehen“, dass nach der Intention des Gesetzgeber bei Vorliegen eines Bebauungsplanes eine Prüfung am Maßstab des § 56 NÖ BO 2014 nicht etwa jedenfalls ausgeschlossen sein soll, sondern dass mit der Neuformulierung von § 56 NÖ BO 2014 vielmehr klargestellt werden sollte, dass auch dann, wenn ein Bebauungsplan besteht, ein mit diesem Bebauungsplan in Einklang stehendes Bauvorhaben nur zulässig sein kann, wenn diesem auch der Ortsbildschutz nicht entgegensteht.

5.1.3. Was die im Rahmen der aus den oben angeführten Gründen auch bei Bestehen eines Bebauungsplanes nicht generell ausgeschlossenen Ortsbildverträglichkeitsprüfung zu berücksichtigenden Kriterien betrifft, so wurde seitens der beschwerdeführenden Partei darauf verwiesen, dass der Verwaltungsgerichtshof – insbesondere in der seitens der beschwerdeführenden Partei wiederholt zitierten Entscheidung VwGH 09.10.2001, 2000/05/0069 – ausgesprochen hat, dass davon auszugehen sei, dass bei der Erlassung eines Bebauungsplanes der Verordnungsgeber bei der Regelung von Baufluchtlinien, der Bebauungsweise, der Bebauungsdichte und der Bebauungshöhe im Rahmen eines Bebauungsplanes auch Gesichtspunkte der Ortsbildgestaltung abschließend geregelt habe, weshalb im Baubewilligungsverfahren davon auszugehen sei, dass sich ein im Rahmen der Festlegungen des Bebauungsplanes geplantes Bauvorhaben harmonisch in seine Umgebung einfüge.

Nach dieser Judikatur ist bei Vorliegen eines Bebauungsplanes von einem insofern eingeschränkten Anwendungsbereich von eine Ortsbildverträglichkeitsprüfung vorsehenden Bestimmungen auszugehen, als eine Ortsbildverträglichkeitsprüfung insoweit nicht stattzufinden hat, als ein vorhandener Bebauungsplan auch Regelungen zur Ortsbildgestaltung enthält.

In diesem Zusammenhang ist jedoch zum einen festzuhalten, dass der Grundsatz, wonach die Ortsbildverträglichkeitsprüfung bei Bestehen eines Bebauungsplanes auf jene Kriterien beschränkt ist, zu denen der Bebauungsplan abschließende Vorgaben enthält, sowohl nach der Judikatur als auch nach dem Wortlaut des § 56 NÖ BO 1996, nicht gilt, soweit es im Bebauungsplan für die in Frage stehende Bauliegenschaft keine abschließenden Festlegungen zu den bei der Ortsbildprüfung zu berücksichtigenden Kriterien gibt (vgl. VwGH 24.01.2017, Ra 2016/05/0123).

Da das verfahrensgegenständliche Baugrundstück weder in einer Schutzzone noch in einem Altortgebiet liegt, finden die für Schutzzonen und Altortgebiete im vorliegend anzuwendenden Bebauungsplan vorgesehenen Vorgaben auf das Baugrundstück keine Anwendung.

Für nicht in Schutzzonen oder Altortgebieten befindliche Grundstücke wie das verfahrensgegenständliche trifft der anzuwendende Bebauungsplan in seinem allgemeinen Teil Festlegungen zu Abteilung und Aufschließung von Grundstücken und zu Abstellplätzen. Weiters enthält er Vorgaben betreffend Werbeeinrichtungen, zur Situierung von Kleingaragen, zu Form und Höhe von Einfriedungen von Vorgärten, verbietet er die „Anordnung und Gestaltung von transportablen Anlagen, deren Verwendung der von Gebäuden gleicht“ und enthält er die Vorgabe, dass Freiflächen gärtnerisch zu gestalten sind.

Abgesehen von diesen im allgemeinen Teil enthaltenen Vorgaben bestehen für das verfahrensgegenständliche Grundstück nur aus der planlichen Darstellung des Bebauungsplanes ersichtliche allgemeine Regelungen insbesondere betreffend die Bebauungshöhe, -dichte und -art. Besondere Vorschriften etwa dazu, um wieviel die Bebauungshöhe von der festgelegten maximalen Bebauungsklasse abweichen darf (wie sie etwa Pkt. III.2. des Bebauungsplanes für Neu-, Zu- und Umbauten von Gebäuden oder Gebäudeteilen in Altortgebieten enthält) oder zur Zahl und Anordnung mehrerer Hauptgebäude oder zur optischen Gestaltung von Hauptgebäuden auf Grundstücken, die wie das vorliegende außerhalb von Schutzzonen und Altortgebieten liegen, bestehen nach dem vorliegend anwendbaren Bebauungsplan nicht.

Davon, dass der Verordnungsgeber mit dem hier anzuwendenden Bebauungsplan im Sinne des Erkenntnisses des Verwaltungsgerichtshofes vom 09.10.2001, 2000/05/0069, hinsichtlich des verfahrensgegenständlichen Grundstücks durch nähere Bestimmungen „die Bebauung eines bestimmten Bauplatzes“ geregelt hätte und er „insoweit“ auch auf die Ortsbildgestaltung und damit auf die zulässige Bauform und Farbgebung, Ausmaß des Bauvolumens und Anordnung als nach § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 in der hier anzuwendenden Fassung LGBl. 50/2017 bei der Ortsbildverträglichkeitsprüfung zu berücksichtigenden Kriterien „auf diesem Bauplatz unter dem Gesichtspunkt der Ortsbildgestaltung abschließend Einfluss genommen“ hätte, kann daher vorliegend nicht ausgegangen werden. Somit wäre selbst unter Zugrundelegung der seitens der beschwerdeführenden Partei angeführten Judikatur zum Verhältnis zwischen Ortsbildprüfung und Bebauungsplan nicht davon auszugehen, dass im vorliegenden Fall aufgrund abschließender diesbezüglicher Regelungen im anzuwendenden Bebauungsplan für das verfahrensgegenständliche Baugrundstück eine Prüfung der drei das Bauvorhaben bildenden Baukörper am Maßstab des § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 ausscheiden würde.

5.1.4. Darüber hinaus ist der seitens der beschwerdeführenden Partei vertretenen Auffassung, eine Ortsbildverträglichkeitsprüfung sei vorliegend aufgrund des anzuwendenden Bebauungsplanes dahingehend eingeschränkt, dass bei dieser nur vom Bebauungsplan nicht erfasste Kriterien beurteilt werden dürften, entgegenzuhalten, dass die seitens der beschwerdeführenden Partei zur Frage der Relevanz des Bebauungsplanes angeführte höchstgerichtliche Judikatur nicht zu § 56 NÖ BO 2014 in der hier anzuwendenden Fassung NÖ LGBl. 50/2017 ergangen ist.

Mit der Novelle NÖ LGBl. 50/2017 entfiel aber der sowohl in § 56 NÖ BO 1996 als auch in § 56 NÖ BO 2014 idF LGBl 1/2015 noch enthaltene Abs. 4, der ausdrücklich vorgesehen hatte, dass sich die (Ortbildverträglichkeits-)Prüfung im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes auf jene Kriterien zu beschränken hat, die von den Festlegungen im Bebauungsplan nicht betroffen sind.

In den Gesetzesmaterialen zur angesprochenen Novelle NÖ LGBl. 50/2017 wird zur mit dieser erfolgten Änderung des § 56 NÖ BO 2014 unter anderem ausdrücklich Folgendes festgehalten:

„Mit der Neuformulierung der Ortsbildregelung soll die Intensität der baulichen Ausnutzbarkeit (mögliches Gesamtvolumen) wieder der Ortsbildfrage unterworfen werden und diese nur dann möglich machen, sofern nicht die Belange des Ortsbildschutzes dem entgegenstehen.“

Wie sich aus den Gesetzesmaterialien und dem Entfall von Abs. 4 ergibt, wollte der Gesetzgeber mit der mit der Novelle NÖ LGBl. 50/2017 erfolgten Neuformulierung des § 56 NÖ BO 2014 den Ortsbildschutz auch bei Bestehen eines Bebauungsplanes im Vergleich zur zuvor gegebenen Rechtslage bewusst stärken. Die zur Rechtslage vor der Novelle LGBl. 50/2017 ergangene Rechtsprechung lässt sich somit nicht ohne Weiteres auf die geltende Rechtslage übertragen.

Angesichts dessen, dass eine mit dem früheren § 56 Abs. 4 NÖ BO 1996 bzw. NÖ BO 2014 vergleichbare Regelung im neu formulierten § 56 NÖ BO 2014 idF LGBl. 50/2017 nicht mehr enthalten ist und sich aus den Gesetzesmaterialien ergibt, dass auch nach der Intention des Gesetzgebers der Umstand, dass ein Bauvorhaben den sich in einem Bebauungsplan enthaltenen Vorgaben entspricht, eine Ortsbildverträglichkeitsprüfung am Maßstab des § 56 NÖ BO 2014 nicht (mehr) ausschließen soll, ist davon auszugehen, dass ein Bauvorhaben, das auf einem Bauplatz, für den eine Bebauungsplan in Geltung steht, errichtet werden soll, sowohl auf seine Vereinbarkeit mit dem Bebauungsplan als auch auf seine Vereinbarkeit mit § 56 NÖ BO 2014 zu prüfen ist, ohne dass diese Ortsbildverträglichkeitsprüfung weiterhin wie nach der alten Rechtslage auf Kriterien beschränkt wäre, die vom Bebauungsplan nicht erfasst sind.

Somit ist es nicht zu beanstanden, dass die belangte Behörde das Bauvorhaben ungeachtet dessen, dass für das in Frage stehende Baugrundstück ein Bebauungsplan vorliegt, hinsichtlich dessen eine Unvereinbarkeit des Bauvorhabens seitens der Baubehörden zu keinem Zeitpunkt behauptet wurde, anhand der in § 56 NÖ BO 2014 genannten Kriterien auf seine Ortsbildverträglichkeit geprüft hat.

5.2. Zur Frage der Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit § 56 NÖ BO 2014:

5.2.1. Unter Zugrundelegung der Ergebnisse des durchgeführten Ermittlungsverfahrens ist aus folgenden Gründen auch davon auszugehen, dass die belangte Behörde das Bauansuchen im Ergebnis zu Recht wegen Unvereinbarkeit mit § 56 NÖ BO 2014 abgewiesen hat:

5.2.2. § 56 NÖ BO 2014 sieht vor, dass bewilligungs- und anzeigepflichtige Bauvorhaben unter dem Gesichtspunkt der Ortsbildgestaltung zu prüfen sind.

Aus der – wenn auch zu unterschiedlich ausgestalteten Ortsbildregelungen ergangenen – Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ergibt sich ganz allgemein, dass eine Abweisung eines Bauvorhabens wegen Ortsbildschädlichkeit zunächst voraussetzt, dass ein im rechtlichen Sinn schützenswertes Ortsbild in einem zu bestimmenden Ort oder Ortsteil vorliegt und dass weiters das Bauvorhaben ein feststellbar vorhandenes schützenswertes Ortsbild wesentlich beeinträchtigt oder stört.

Im Hinblick darauf ist im Rahmen einer Ortsbildverträglichkeitsprüfung im Allgemeinen zunächst klar abzugrenzen, mit Blick auf die Bebauung in welchem Gebiet die Ortsbildverträglichkeitsprüfung eines bestimmten Bauvorhabens zu prüfen ist.

Wenn somit eine Ortsbildverträglichkeitsprüfung anordnende Bestimmung ganz allgemein auf den Schutz des Ortsbildes abstellt, ist zunächst zu prüfen, ob für eine Gemeinde insgesamt ein einheitliches Ortsbild feststellbar ist oder ob innerhalb einer Gemeinde mehrere verschiedene Charakteristika aufweisende Ortsteilbilder festgestellt werden können. Können in einer Gemeinde mehrere voneinander abgrenzbare, je eine verschiedene Charakteristik aufweisende Ortsteilbilder festgestellt werden, ist das zu beurteilende Bauvorhaben an dem jeweiligen Orts(teil)bild, dem es zuzuordnen ist, zu messen (vgl. VwGH 24.10.2017, Ra 2016/06/0012 mwN).

5.2.3. § 56 NÖ BO 2014 in der hier maßgeblichen Fassung NÖ LGBl. 50/2017 enthält für die in dieser Bestimmung vorgesehene Ortsbildprüfung zunächst insofern eine ausdrückliche und im Vergleich zu einer ganz allgemein auf die Ortsbildverträglichkeit abstellenden Bestimmung speziellere Regelung als § 56 NÖ BO 2014 vorsieht, dass bewilligungspflichtige Bauwerke (und Abänderungen von Bauwerken) so zu gestalten sind, dass sie von der bestehenden Bebauung innerhalb des – in § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 definierten – Bezugsbereichs nicht offenkundig abweichen oder diese nicht wesentlich beeinträchtigen, wobei in § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 definiert wird, was unter Bezugsbereich zu verstehen ist.

Durch die Festlegung bzw. Definition des in § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 angesprochenen Bezugsbereichs in § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 hat der Gesetzgeber somit jenen Bereich verbindlich festgelegt, hinsichtlich dessen die am Maßstab von § 56 NÖ BO 2014 vorzunehmende Ortsbildverträglichkeitsprüfung zu erfolgen hat.

Dass der Bezugsbereich, auf den in § 56 Abs.1 NÖ BO 2014 abgestellt wird, mit der in § 54 Abs. 1 Satz 2 NÖ BO 2014 definierten Umgebung gleichzusetzen oder dieser in Anlehnung an die Definition der Umgebung in § 54 NÖ BO 2014 abzugrenzen wäre, wie dies seitens der beschwerdeführenden Partei der Sache nach als „sinnvoll“ vorgeschlagen wurde und wie dies im in erster Instanz vorgelegten Privatgutachten erfolgt ist, ist schon deshalb nicht anzunehmen, weil § 54 NÖ BO 2014 und § 56 NÖ BO 2014 nicht nur unterschiedliche Begriffe verwenden, sondern auch unterschiedliche Anwendungsbereiche haben. Da § 54 NÖ BO 2014 nur dann heranzuziehen ist, wenn für ein Baugrundstück mit bestimmter Widmung kein Bebauungsplan gilt oder ein solcher keine Vorschriften zu Bebauungsweise und ‑höhe enthält, scheidet dessen Anwendung vorliegend aus, da ein auch für das verfahrensgegenständliche Grundstück die Bebauungsweise und die maximal zulässige Bebauungshöhe regelnder Bebauungsplan vorliegt. Für ein analoges Heranziehen der in § 54 Abs. 1 Satz 2 NÖ BO 2014 enthaltenen Definition des Begriffs der „Umgebung“ oder ein sinngemäßes Heranziehen der Definition der in § 54 NÖ BO 2014 angesprochenen „Umgebung“ zur Abgrenzung jenes Bereichs, für den die Ortsbildverträglichkeit des gegenständlichen Bauvorhabens zu prüfen ist, besteht angesichts dessen, dass für die unterschiedlichen, in den genannten Bestimmungen verwendeten Begriffe – Umgebung einer- und Bezugsbereich andererseits – auch jeweils unterschiedliche Legaldefinitionen bestehen, womit auch keine gesetzliche Lücke vorliegt, kein Raum. Vielmehr ist der für die nach § 56 Abs.1 NÖ BO 2014 durchzuführende Ortsbildverträglichkeitsprüfung relevante Bezugsbereich entsprechend der Definition in § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 abzugrenzen.

Dieser für die nach § 56 NÖ BO 2014 vorzunehmende Ortsbildverträglichkeitsprüfung maßgebliche Bezugsbereich wird in § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 definiert als „der von allgemein zugänglichen Orten aus betrachtete Bereich, in dem die für die Beurteilung des geplanten Bauwerks relevanten Kriterien wahrnehmbar sind.“

Unter den in Absatz 2 angesprochenen „relevanten Kriterien“ sind aus systematischen Gründen die in § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 angeführten Kriterien Bauform, Farbgebung, Ausmaß des Bauvolumens und Anordnung auf dem Grundstück zu verstehen, schließlich sieht § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 vor, dass das zu prüfende Bauvorhaben hinsichtlich eben dieser Kriterien nicht offensichtlich von der bestehenden Bebauung abweichen darf, womit es sich den genannten Eigenschaften des Bauvorhabens jedenfalls um für die Beurteilung des Bauvorhabens iSd § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 „relevante“ Kriterien handelt.

Was die bestehende Bebauung betrifft, die für die Beurteilung, ob zum einen ein schützenswertes Ortsbild bzw. eine insoweit einheitliche Bebauung, dass ein offenkundiges Abweichen bzw. eine Beeinträchtigung überhaupt möglich ist, vorliegt und ob zum anderen eine Ortsbildunverträglichkeit bzw. ein offenkundiges Abweichen und eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegt, heranzuziehen ist, so wurde seitens der beschwerdeführenden Partei die Ansicht vertreten, § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 sei so zu verstehen, dass alle Bestandsgebäude zu berücksichtigen seien, die bei einem – gemeint offenbar von den allgemein zugänglichen Orten, von denen aus bei Realisierung des Bauvorhabens Wahrnehmungen zu dessen Bauform, Farbgebung, Ausmaß des Bauvolumens oder Anordnung gemacht werden können, aus gemachtem – „Rundumblick“ wahrnehmbar sind.

Wenngleich – worauf seitens der beschwerdeführenden Partei zutreffend hingewiesen wurde – § 56 NÖ BO 2014 seit der Novelle LGBl. 50/2017 nicht mehr ausdrücklich „auf den zugleich mit dem geplanten Bauwerk sichtbare[n] Bereich“ abstellt, überzeugt eine Interpretation des § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 idF LGBl. 50/2017, wonach alle bei einem von den allgemein zugänglichen Orten, von denen aus Auswahrnehmungen zu den relevanten Eigenschaften des geplanten Bauvorhabens gemacht werden können, aus getätigten „Rundumblick“ wahrnehmbaren Bestandsgebäude und somit auch Bestandsgebäude, die etwa nur wahrnehmbar sind, wenn man das Bauvorhaben im Rücken hat und somit gerade keine Wahrnehmungen zu dessen Bauform, Farbgebung, Ausmaß des Bauvolumens oder Anordnung machen kann, in die Beurteilung miteinbezogen werden müssten, nicht.

Der Wortlaut von § 56 Abs. 2 NÖ BO 20154 stellt ausdrücklich auf die Wahrnehmbarkeit der relevanten Kriterien ab und § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 verlangt, dass die zu beurteilenden Bauvorhaben hinsichtlich dieser Kriterien nicht von der bestehenden Bebauung abweichen und diese nicht wesentlich beeinträchtigen dürfen. Ob ein zu beurteilendes Bauwerk von der sonstigen bestehenden Bebauung abweicht oder diese wesentlich beeinträchtigt, lässt sich nur durch einen – Wahrnehmungen sowohl zum zu beurteilenden Bauwerk als auch zur bestehenden Bebauung voraussetzenden – Vergleich zwischen bestehender Bebauung und dem Bauvorhaben feststellen. Wie auch seitens der beschwerdeführenden Partei in ihrer Stellungnahme vom 03.09.2019 ausgeführt wurde, ist der mit § 56 NÖ BO 2014 verfolgte Zweck im Schutz der visuellen Erscheinung eines bestimmten Bereiches zu sehen. Eine wesentliche Beeinträchtigung der visuellen Erscheinung der bestehenden Bebauung durch ein konkretes Bauvorhaben ist nur dann denkbar, wenn und soweit das Bauvorhaben und die bestehende, durch dieses Bauvorhaben allfällig wesentlich beeinträchtigte bestehende Bebauung gleichzeitig wahrgenommen werden können, zumal das durch eine bestehende Bebauung vermittelte (Orts-)Bild, die visuelle Erscheinung einer in einem bestimmten Bereich bestehenden Bebauung, durch ein Bauvorhaben, das nicht zugleich mit dieser wahrgenommen werden kann, nicht beeinflusst und somit auch nicht wesentlich beeinträchtigt werden kann.

Vor diesem Hintergrund ist angesichts des auf die Wahrnehmbarkeit der relevanten Kriterien abstellenden Wortlautes des § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 davon auszugehen, dass unter der bestehenden Bebauung innerhalb des Bezugsbereichs, von der gem. § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 nicht offenkundig abgewichen und die nicht wesentlich beeinträchtigt werden darf, nur Bestandsgebäude zu verstehen sind, die bei Realisierung des Bauvorhabens von allgemein zugänglichen Orten aus gleichzeitig mit dem in Frage stehenden Bauvorhaben wahrgenommen werden können .

Ausgehend von diesem sich aus Wortlaut und Zweck der gesetzlichen Regelung ergebenden Verständnis der in § 56 Abs. 2 NÖ BO 2014 enthaltenen Definition des Bezugsbereichs wurden durch das Verwaltungsgericht im Gutachtachtensauftrag auch die entsprechenden Fragen formuliert und grenzte der Amtssachverständige H in seinem Gutachten den Bezugsbereich auch entsprechend dieser durch das Verwaltungsgericht zur Abgrenzung des Bezugsbereiches formulierten Fragen ab. Der Einwand der beschwerdeführenden Partei, es handle sich bei der Frage, wie der Bezugsbereich abzugrenzen sei, um eine nicht durch den Amtssachverständigen zu beantwortenden Rechtsfrage, geht somit schon aus diesem Grund ins Leere. Dem sonstigen zur nach Auffassung der beschwerdeführenden Partei richtigen Abgrenzung des Bezugsbereiches gemachten Vorbringen, insbesondere auch jenem, wonach auch noch andere Bestandsgebäude, als die im durch den Amtssachverständigen H abgegrenzten Bezugsbereich bestehenden, zu berücksichtigen wären, wird aus den soeben dargelegten Gründen nicht gefolgt.

5.2.4. Die Versagung einer Baubewilligung für ein Bauvorhaben wegen Ortsbildunverträglichkeit setzt allgemein formuliert das Bestehen eines Ortsbildes mit einem Mindestmaß an gemeinsamer Charakteristik voraus. Dementsprechend kommt auch die Versagung einer Baubewilligung wegen Widerspruchs gegen § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 nur dann in Betracht, wenn die im nach dieser Bestimmung relevanten Bezugsbereich bestehende Bebauung ein Mindestmaß an gemeinsamer Charakteristik aufweist, hinsichtlich derer überhaupt beurteilt werden kann, ob das Bauvorhaben von dieser offenkundig abweicht bzw. die durch ein Bauvorhaben überhaupt wesentlich beeinträchtigt werden kann.

Seitens der beschwerdeführenden Partei wurde bestritten, dass vorliegend überhaupt ein schützenswertes Ortsbild vorläge, was ua. insbesondere damit begründet wurde, dass sich unter der bestehenden Bebauung keine Objekte von besonderem kulturhistorischem Wert befänden.

Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ist unter dem – dem Grundsatz nach auch in anderen Landesgesetzen zur Regelung des Bauwesens, wenn auch durch unterschiedlich formulierte Regelungen geschützten – Ortsbild in erster Linie die bauliche Ansicht eines Ortes oder Ortsteiles maßgeblich. Geprägt wird dieses Ortsbild im Rechtssinn grundsätzlich von den baulichen Anlagen eines Ortes bzw. Ortsteiles, wobei jedoch auch andere Gesichtspunkte miteinzubeziehen sind, die über die Wirkung baulicher Anlagen hinausgehen, wie etwa die bildhafte Wirkung von Grünanlagen, Parklandschaften, Schlossbergen und dergleichen (vgl. VwGH 29.11.2018, Ro 2016/06/0021; VwGH 24.10.2017, Ra 2016/06/0012 mit Verweisen auf VwGH 20.09.2005, 2004/05/0121 zu § 85 Wr. BO, und VwGH 09.04.1992, 91/06/0153, VwSlg. A/13612 zum Vlbg. BauG 1972).

Soweit Baulichkeiten in Rede stehen, sind nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zum Ortsbild im Rechtssinne nicht nur Objekte von besonderem kulturhistorischem Wert in den Ortsbildbegriff einzubeziehen (vgl. VwGH 14.03.1980, Slg. Nr. 10.067/A).

Auch § 56 Abs. 1 letzter Satz NÖ NO 2014 sieht zwar vor, dass bau- und kulturhistorisch wertvolle Bauwerke und Ortsbereiche und insbesondere designierte und eingetragene Welterbestätten zu berücksichtigen sind. Es sind aber schon nach dem Gesetzeswortlaut nicht „nur“ die in § 56 Abs. 1 letzter Satz NÖ NO 2014 angesprochenen bau- und kulturhistorisch wertvollen Bauwerke und Ortsbereiche zu berücksichtigen und ergibt sich auch aus den Gesetzesmaterialien, dass das Ziel dieser gesetzlichen Anordnung des § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 letzter Satz darin zu sehen ist, dass bei Bestehen von bau- und kulturhistorisch wertvollen Bauwerken und Ortsbereichen eine vertiefte Prüfung des Ortsbildes durchzuführen ist, ohne dass aber davon auszugehen wäre, dass bei einer Ortsbildverträglichkeitsprüfung nach § 56 NÖ BO 2014 – in Abweichung von der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zum Ortsbildbegriff im Alleimeinen, nach der nicht nur Objekte von besonderem kulturhistorischem Wert in den Ortsbildbegriff einzubeziehen sind – ausschließlich bau- und kulturhistorisch wertvolle Bauwerken und Ortsbereiche und designierte und eingetragene Welterbestätten zu berücksichtigen wären.

Dass es vorliegend wie festgestellt im Bezugsbereich keine bau- und kulturhistorisch wertvollen Bauwerke gibt, schließt somit bei einem offenkundigen Abweichen von der bestehenden Bebauung und deren wesentlicher Beeinträchtigung eine auf § 56 NÖ BO 2014 gestützte Untersagung nicht aus. Das diesbezügliche Vorbringen der beschwerdeführenden Partei verfängt somit nicht.

Wie sich aus den Beschreibungen der bestehenden Bebauung sowohl im Gutachten des Amtssachverständigen G, als auch im Gutachten H ergibt, weist die bestehende Bebauung sowohl im zum Bezugsbereich zählenden Teil der *** als auch die entlang der nördlichen Straßenseite im zum Bezugsbereich zählenden Teil der *** eine insofern einheitliche Charakteristik auf, als die bestehenden Gebäude aufgrund ihrer Höhendifferenzierung, ihren Proportionen, ihrer Baumassenverteilungen und ihrer, keine eine barriereartigen Wirkung entfaltende, optischen Überlagerungen bewirkenden Anordnung das Bild eines zusammenhängenden, nicht durch Gebäude mit riegel- oder barriereartiger Wirkung optisch zweigeteilten Ortsteiles vermitteln.

Dem südlich an die *** anschließende Gewerbegebiet bzw. das Betriebsgebäude samt daran anschließender Schallschutzwand sowie der im Kreuzungsbereich ***/*** befindlichen Kapelle kommt eine – jedoch nicht in einer riegel- oder barriereartigen, den sonstigen Baubestand im Bezugsbereich optisch zweiteilenden Wirkung bestehenden – Sonderstellung innerhalb der im Bezugsbereich bestehenden Bebauung zu.

Dass diese Kapelle und das Betriebsgebäudes samt Schallschutzwand ebenfalls zumindest ausschnittsweise von allgemeinen Orten aus mit dem Bauvorhaben wahrgenommen werden können, schließt jedoch das Vorliegen einer Bebauung im Bezugsbereich, von der offenkundig abgewichen bzw. die wesentlich beeinträchtigt werden kann, nicht aus. So ist zum einen – wie auch in § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014, der vorsieht, dass auf die Widmungsarten Bedacht zu nehmen ist, angeordnet – zu berücksichtigen, dass sich das Betriebsgebäude samt anschließender Schallschutzmauer im Unterschied zur sonstigen im Bezugsbereich bestehenden Bebauung auf einer als Gewerbegebiet gewidmeten Liegenschaft befindet und nicht davon auszugehen ist, dass ein ansonsten eine einheitliche Charakteristik aufweisender Ortsteil, an den ein Gewerbegebiet anschließt, allein aufgrund dessen, dass auch die geradezu typischerweise eine andere Charakteristik als etwa Wohngebäude aufweisende Betriebsgebäude mit der sonstigen bestehenden Bebauung wahrgenommen werden können, kein schützenswertes Ortsbild bzw. keine bestehende Bebauung, die vor wesentlicher Beeinträchtigung geschützt werden kann, aufweisen würde. Auch setzt ein schützenswertes Ortsbild weder eine vollständige Einheitlichkeit der bestehenden Bebauung voraus, noch führt das Vorliegen einzelner störender Objekte jedenfalls dazu, dass ein durch ein zu prüfendes Bauvorhaben bewirkter Eingriff in ein Ortsbild als nicht störend anzusehen ist. Somit kann auch das Vorliegen einzelner, nicht die ansonsten unter der bestehenden Bebauung gegebene gemeinsame Charakteristik aufweisenden Elemente unter der im Bezugsbereich bestehenden Bebauung nicht dazu führen, dass schon von vorneherein nicht von einem geschützten Ortsbild bzw. vom Vorliegen einer Bebauung, von der iSd § 56 Abs. 1 NÖ BO offensichtlich abgewichen bzw. die wesentlich beeinträchtigt werden kann, auszugehen ist.

Dass neben der Bebauung mit Wohnhäusern und Nebengebäuden auch das südlich der *** gelegene Gewerbegebiet bzw. das dort befindliche Betriebsgebäude und die an dieses anschließende Schallschutzwand sichtbar ist, schließt daher das Vorliegen einer ein Mindestmaß an gemeinsamer Charakteristik aufweisender Bebauung ebensowenig aus, wie der Umstand, dass sich neben den ganz überwiegend vorhandenen Wohn- und Nebengebäuden auch eine Kapelle befindet, der aus ortsbildnerischer Sicht im Bezugsbereich eine Sonderstellung zukommt, zumal diese Bestandsgebäude keine eine riegel- oder barriereartige, den sonstigen Baubestand im Bezugsbereich optisch zweiteilenden Wirkung der sonstigen bestehenden Bebauung bewirken.

5.2.5. Vom Begriff des Ortsbildes bzw. von der Frage nach dem Vorliegen eines solchen ist das Maß der Störung beziehungsweise der Beeinträchtigung zu unterscheiden, welches durch das in Rede stehende Bauvorhaben bewirkt werden und zur Versagung der beantragten Baubewilligung führen könnte (VwGH 24.10.2017, Ra 2016/06/0012).

Bei der Frage, ob ein Bauvorhaben ein Ortsbild bzw. eine bestehende, eine gemeinsame Charakteristik aufweisende Bebauung im Bezugsbereich „beeinträchtigt“, handelt es sich um eine questio mixta, deren Beantwortung eine in den Bereich der Rechtsanwendung fallende Wertung auf Grund eines bestimmt festzustellenden Sachverhaltes erfordert (VwGH 14.03.1980, 1515/78; VwSlg 10067 A/1980). Der durch das Verwaltungsgericht beigezogene Amtssachverständige H hat in seinem Gutachten schlüssig und nachvollziehbar dargestellt, dass und inwiefern sich das Bauvorhaben von der bestehenden Bebauung unterscheidet und dass das Bauvorhaben eine Zweiteilung des Baubestandes bewirkende, barriereartigen Wirkung entfalten würde und qualifizierte er die Auswirkungen des Bauvorhabens auf die bestehende Bebauung – aus ortsbildfachlicher Sicht – als wesentliche Beeinträchtigung.

Daran, dass auch aus rechtlicher Sicht ein Bauvorhaben, das ein unter bestehenden Bebauung nicht vorhandenes Anordnungsmuster, nach dem drei baugleiche, keine Höhendifferenzierung aufweisenden, das Nachbargebäude um 1,8m überragenden und jeweils ein Geschoß mehr als die sonstigen im Bezugsbereich bestehenden Wohngebäude aufweisende Baukörper in relativ kleinen, zu optischen Überlagerungen führenden Abständen linear zueinander angeordnet werden sollen, sodass eine bisher im Bezugsbereich nicht bestehende barriere- bzw. riegelartige Wirkung entsteht, durch die eine Zweiteilung der bestehenden Bebauung im Bezugsbereich bewirkt wird, aufweisen soll, iSd § 56 Abs.1 NÖ BO 2014 offenkundig von der bestehenden Bebauung abweicht, bestehen für das Verwaltungsgericht keine Zweifel. Auch ist bei einer durch eine barrierartige Wirkung eines Bauvorhabens verursachten Zweiteilung eines Baubestandes, der vor Verwirklichung des zu beurteilenden Bauvorhabens den Eindruck des Bestehens eines zusammenhängenden Ortsteils vermittelt, jedenfalls von einer nicht nur geringfügigen und somit auch im Rechtssinn von einer wesentlichen Beeinträchtigung iSd § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 auszugehen.

5.2.6. Somit ist davon auszugehen, dass das Bauvorhaben aufgrund der geplanten lineare Anordnung dreier baugleich geplanter Baukörper mit den projektierten Gebäudehöhen und Baumassen in relativ kurzen, zu optischen Überlagerungen und einer riegel- bzw. barriereartigen Wirkung führenden Abständen zueinander von der im (den gesetzlichen Vorgaben entsprechend abgegrenzten) Bezugsbereich bestehenden Bebauung offenkundig abweicht und dass die im Bezugsbereich bestehenden Bebauung durch die riegel- oder barrierartige Wirkung des Bauvorhabens bewirkte Zweiteilung des Baubestandes wesentlich beeinträchtigt wird. Daher ist die belangte Behörde im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass dem Bauvorhaben § 56 NÖ BO 2014 entgegensteht.

5.3. Zum sonstigen Vorbringen der beschwerdeführenden Partei

5.3.1. Zu den seitens der beschwerdeführenden Partei gerügten Verfahrensfehlern ist Folgendes auszuführen:

5.3.2. Zum Vorbringen der beschwerdeführenden Partei t, das Bauvorhaben hätte unter Vorschreibung von Auflagen genehmigt werden müssen bzw. die Frage nach der Genehmigungsfähigkeit unter Vorschreibung von Auflagen sei nicht thematisiert worden, ist festzuhalten, dass die Frage nach möglichen Auflagen zur Beseitigung des ausgehend vom Gutachtens des Amtssachverständigen H anzunehmenden Widerspruchs des Bauvorhabens zu § 56 Abs. 1 NÖ BO 2014 im Zuge der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht mit dem Amtssachverständigen für Ortsbildschutz erörtert wurde. Aus den Ausführungen des Amtssachverständigen ergibt sich jedoch, dass eine Beseitigung der Ortsbildunverträglichkeit jedenfalls größere Änderungen, wie etwa das Weglassen eines der drei Baukörper bei gleichzeitiger Reduktion auch der Höhe der randständigen Baukörper oder je nach Gestaltung allenfalls auch eine andere Baumassenverteilung auf drei Baukörper mit einer eine barriereartige Wirkung ausschließenden Höhendifferenzierung, erforderlich wären. Derartig weitreichende und de facto eine Neuerstellung der Einreichpläne erfordernde Änderungen eines eingereichten Projektes können nicht im Wege von Auflagen vorgeschrieben werden. Auch ist es nicht Aufgabe der Baubehörden oder in der Folge des Verwaltungsgerichts einem Bauwerber eine konkrete ortsbildverträgliche Ausgestaltung des eingereichten Projekts vorzuschlagen. In Entsprechung von § 20 Abs. 3 NÖ BO 2014 wurde der beschwerdeführenden Partei im verwaltungsgerichtlichen Verfahren die Möglichkeit eingeräumt, binnen einer durch das Verwaltungsgericht gesetzten Frist geänderte Einreichunterlagen vorzulegen, wovon seitens der beschwerdeführenden Partei kein Gebrauch gemacht wurde.

5.3.3. Soweit durch die beschwerdeführende Partei in ihrer Stellungnahme vom 28.05.2019 gerügt wurde, dass sie nicht zu der durch den Amtssachverständigen H vor Erstellung seines Gutachtens vom 02.05.2019 vorgenommenen Befundaufnahme für das durch das Verwaltungsgericht in Auftrag gegebene Ortsbildgutachten geladen worden war, dass sie nicht vor dessen Erstellung zur Formulierung des gerichtlichen Gutachtensauftrag Stellung nehmen habe können und dass dem Amtssachverständigen H die mit umfangreichem Bildmaterial untermauerte Bescheidbeschwerde offenbar unbekannt geblieben sei, ist zunächst festzuhalten, dass mit dem Schreiben des Verwaltungsgerichts vom 20.03.2019, in dem unter Formulierung konkreter Fragen um Erstellung eines Ortsbildgutachtens unter Beantwortung der in diesem Schreiben formulierten Fragen des Verwaltungsgerichts ersucht wurde, der komplette Akteninhalt, somit insbesondere auch die Bescheidbeschwerde sowie die im verwaltungsbehördlichen Verfahren eingeholten bzw. vorgelegten Gutachten des durch die Baubehörden beigezogenen Amtssachverständigen G bzw. des durch die beschwerdeführende Partei beauftragten privaten Sachverständigen, F, mitübermittelt wurde.

Dem Amtssachverständige lagen somit entgegen der Annahme der beschwerdeführenden Partei bereits vor der Erstellung seines Gutachtens sowohl der gesamte Verwaltungsakt sowie die Beschwerde und das durch die beschwerdeführende Partei in Auftrag gegebene, bereits mit der Berufung und in der Folge mit der Beschwerde erneut vorgelegte, durch F erstellte Privatgutachten vor. Auch ist der Amtssachverstände im Zuge des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens sowohl schriftlich als auch im Rahmen der mündlichen Verhandlung auf die seitens der beschwerdeführenden Parteien vorgebrachten Argumente ausführlich eingegangen. Eine Verletzung des Parteiengehörs ist somit nicht zu erkennen.

Auch ist darin, dass die Verfahrensparteien der Befundaufnahme durch den Amtssachverständigen G nicht beigezogen wurden, ist vor dem Hintergrund der Rechtsprechung (vgl. zB. VwGH 23.05. 2007, 2005/03/0094, mwH; VwGH 14.12.2007, 2003/10/0273; VwGH 15.12.2008, 2003/10/0275) nach Auffassung des Verwaltungsgerichts kein Verfahrensfehler zu sehen, zumal den Verfahrensparteien das vom Amtssachverständigen nach einer Besichtigung des in Frage stehenden Baugrundstücks und des bestehenden Baubestandes – an der das erkennende Gericht und die belangte Behörde ebensowenig wie die beschwerdeführende Partei teilgenommen haben, sodass eine Verletzung des Grundsatzes der Waffengleichheit schon aus diesem Grund nicht zu sehen ist – schriftlich erstattete Gutachten zur Wahrung der Parteienrechte übermittelt wurde. Den Verfahrensparteien wurde zunächst schriftlich und in der Folge auch im Rahmen der mündlichen Verhandlung, in der auch ein Ortsaugenschein unter Beteiligung der Verfahrensparteien, des Amtssachverständigen und des erkennenden Gerichts durchgeführt wurde, Gelegenheit gegeben, zu diesem Gutachten, in dem einleitend auch der diesem zugrunde liegende Gutachtensauftrag zusammengefasst wiedergegeben wird, Stellung zu nehmen, wovon sowohl seitens der belangten Behörde als auch seitens der beschwerdeführenden Partei, die den Ausführungen des Amtssachverständigen H unter anderem durch Vorlage einer gutachterlichen Stellungnahme des durch die beschwerdeführende Partei beauftragten privaten Sachverständigen, F, entgegengetreten ist, umfassend Gebrauch gemacht wurde.

Es ist daher nicht davon auszugehen, dass die beschwerdeführende Partei ihre Argumente nicht in wirksamer Weise hätte vorbringen können.

5.3.4. Entgegen dem zu Beginn der mündlichen Verhandlung gemachten Vorbringen der beschwerdeführenden Partei, es sei von einer Befangenheit des durch das Verwaltungsgericht beigezogenen Amtssachverständigen H auszugehen sei, was der Sache nach insbesondere damit begründet wurde, dass der Amtssachverständige in seiner Stellungnahme vom 19.08.2019 rechtliche Ausführungen gemacht habe, haben sich aus Sicht des Verwaltungsgerichts keine Hinweise auf eine Befangenheit des Amtssachverständen H ergeben.

Der Amtssachverständige, der auf ausdrückliche Nachfrage angab, sich nicht als befangen zu erachteten, hat – ohne dass es Hinweise darauf gäbe, dass diese Angaben unrichtig sein könnten – ausgeführt, dass er vor dem gegenständlichen Verfahren mit keiner der Verfahrensparteien Kontakt gehabt habe und dass er auch mit keiner der Verfahrensparteien in irgendeiner Art von Nahebeziehung stehe.

Rechtliche Ausführungen eines Amtssachverständigen sind schlicht unbeachtlich sind, führen jedoch per se nicht zu dessen Befangenheit.

Dass ein Amtssachverständiger in einer Stellungnahme, in der er zu Kritik einer Verfahrenspartei an seinem Gutachten Stellung nimmt, auch rechtliche Ausführungen macht, führt somit ebenso wenig zu einer Befangenheit wie der Umstand, dass die Leiterin der Abteilung der Niederösterreichischen Landesregierung, bei der der Amtssachverständige tätig ist, im Zuge der Novellierung ua des § 56 NÖ BO 2014 in den Gesetzgebungsprozess eingebunden war. Schließlich ist es Aufgabe des Verwaltungsgerichts, den Gutachtensauftrages in einer Weise zu formulieren, dass durch den Amtssachverständigen die für die rechtliche Beurteilung relevanten tatsächlichen und fachlichen Fragen beantwortet werden, wobei die Relevanz der durch den Amtssachverständigen zu beantwortenden fachlichen Fragen durch das Verwaltungsgericht selbst zu beurteilen ist. Der Umstand, dass ein Amtssachverständiger (nur) die Fragen beantwortet, deren Formulierung auf einer bestimmten Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts (dazu, wie der Bezugsbereich abzugrenzen ist) beruhen und bei der Abgrenzung nicht etwa verschiedene mögliche Auslegungsvarianten der gesetzlichen Bestimmung zugrunde legt, begründet ebensowenig eine Befangenheit des Amtssachverständigen, wie der Umstand, dass dieser (auch) rechtliche Ausführungen macht, zumal rechtliche Ausführungen eines Sachverständigen schlicht unbeachtlich sind.

5.3.5. Die seitens der beschwerdeführenden Partei geäußerten Bedenken, wonach § 56 NÖ BO 2014 nicht hinreichend determiniert sei und den Baubehörden einen zu großen Spielraum einräume, werden vom Verwaltungsgericht nicht geteilt. Dies insbesondere deshalb, weil § 56 NÖ BO 2014 in der Fassung der Novelle NÖ LGBl. 50/2017 nicht etwa nur ganz allgemein verlangt, dass ein Bauvorhaben mit dem Ortsbild vereinbar zu sein hat (– wobei wohl selbst eine solche ganz allgemeine Formulierung vor dem Hintergrund der aus der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs ableitbaren, bei einer Ortsbildprüfung anzuwendenden Grundsätze nicht ohne Weiteres als mit Art 18 B-VG anzusehen wäre –), sondern sowohl hinsichtlich des Bezugsbereichs als auch hinsichtlich der zu berücksichtigenden Kriterien ganz konkrete gesetzliche Vorgaben für die nach dieser Bestimmung vorzunehmende Ortsbildprüfung festlegt, wodurch der Spielraum der Behörden bzw. des Verwaltungsgerichts im Vergleich zu einer bloß allgemein eine Ortsbildverträglichkeitsprüfung anordnenden Bestimmung sogar ein geringerer ist. Dass die Frage der „Wesentlichkeit“ einer Beeinträchtigung, auf die in § 56 NÖ BO 2014 abgestellt wird, eine Wertung erfordert, führt ebensowenig wie die Verwendung unbestimmter Gesetzesbegriffe zur Unsachlichkeit iSd Art 7 B-VG oder zu einer mit mit Art 18 B-VG unvereinbaren nicht hinreichenden Determinierung. Der für den Fall, dass der Beschwerde nicht ohnehin Folge gegeben und die begehrte Baubewilligung erteilt werden könne, gemachten Anregung, hinsichtlich § 56 NÖ BO 2014 in der Fassung der Novelle NÖ LGBl. 50/2017 einen Normprüfungsantrag an den Verfassungsgerichtshof zu richten, wird daher nicht gefolgt, zumal beim Verwaltungsgericht vor dem Hintergrund des vorliegenden Falles auch keine sonstigen Bedenken ob der Verfassungsmäßigkeit dieser Bestimmung entstanden sind.

5.4. Ergebnis:

Da das Bauvorhaben in der eingereichten Form aus den oben dargelegten Gründen nicht als mit § 56 NÖ BO 2014 vereinbar angesehen werden kann, steht diesem eine sonstige Bestimmung der NÖ BO 2014 iSd § 20 Abs. 1 7 1. Spiegelstrich entgegen. Somit fällt schon aus diesem Grund fällt die Vorprüfung gemäß § 20 Abs. 1 Z. 7 1. Teilstrich NÖ BO 2014 negativ aus und kann daher die Versagung der Baubewilligung (§ 23 Abs. 1 NÖ BO 2014) durch die belangte Behörde nicht als rechtswidrig erkannt werden, weshalb die Beschwerde im Ergebnis spruchgemäß abzuweisen ist.

6. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, zumal vorliegend primär unter Zugrundelegung der vorliegenden Gutachten beweiswürdigend die Frage der Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit § 56 NÖ BO 2014 zu klären war, (vgl. dazu, dass Fragen der Beweiswürdigung im Allgemeinen nicht revisibel sind z.B. VwGH 26.05.2015, Ra 2014/01/0175, mit Hinweis auf VwGH 24.03.2014, Ro 2014/01/0011; zur Unzulässigkeit einer Revision im Falle der vertretbaren Bewertung eines Gutachtens als schlüssig z.B. VwGH vom 02.07.2018, Ra 2017/12/0132) und den anzustellenden beweiswürdigenden Überlegungen auch keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung zukommt.