OGH 2Ob78/23v

Spruch:

Der Revision wird Folge gegeben. Das angefochtene Urteil wird dahin abgeändert, dass das Urteil des Erstgerichts einschließlich seiner Kostenentscheidung wiederhergestellt wird.

Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit 27.453,39 EUR bestimmten Kosten des Rechtsmittelverfahrens (darin enthalten 19.233,80 EUR Barauslagen und 1.369,93 EUR USt) und die mit 299,12 EUR bestimmten Kosten der aufgetragenen Urkundenvorlage (darin enthalten 49,85 EUR USt) binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

[1] Am 22. März 2013 schlossen H* und M* (in der Folge: die Brüder) als Mit‑ bzw Wohnungseigentümer zu jeweils 233/600‑tel Anteilen einerseits und eine Immobilien GmbH als Mit‑ und Wohnungseigentümerin zu 134/600‑tel Anteilen andererseits einen Vertrag über die Begründung von Wohnungseigentum, der der Immobilien GmbH den Ausbau des Dachbodens und den Einbau einer Garage erlaubte. Im Gegenzug verpflichtete sich die Immobilien GmbH zur Durchführung umfassender Arbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft innerhalb von längstens fünf Jahren ab Vertragsunterfertigung sowie zur Beseitigung sämtlicher durch ihre Bauarbeiten verursachten Schäden. Die Beklagte erwarb die Wohnungseigentumsanteile der Immobilien GmbH und übernahm deren vertragliche Verpflichtungen.

[2] In weiterer Folge baute die Beklagte den Dachboden aus und Garagen ein. Im Zuge dieser Bauarbeiten verursachte sie zahlreiche Schäden am Haus. Außerdem setzte sie nur Teile der vertraglich zugesagten Sanierungsmaßnahmen ordnungsgemäß um.

[3] Die Miteigentumsanteile der Brüder sind mit einem Fruchtgenussrecht zu Gunsten von Dr. M* belastet. Am 20. Juni 2016 fasste die klagende Eigentümergemeinschaft unter anderem mit den Stimmen der Brüder, aber ohne Mitwirkung der Fruchtnießerin mehrheitlich folgenden Beschluss:

„Die [...] Hausverwaltung […] wird beauftragt, Regress‑ und Schadenersatzforderung sowie Mängelbehebungsansprüche der WEG [...] gegen Miteigentümer der Liegenschaft [...] aus und im Zusammenhang mit den Bauarbeiten auf der Liegenschaft [...] geltend zu machen und erforderlichenfalls auch gerichtlich zu betreiben [...]“

[4] Die Brüder sowie die Wohnungseigentümer der top 7 und 8 traten im Juli 2016 „Regress‑ und Schadenersatzforderungen sowie Mängelbehebungsansprüche“, die ihnen als Wohnungseigentümer gegen die Beklagte als Bauherrin aus dem Dachbodenausbau und Garageneinbau in diesem Haus zustehen, an die klagende Eigentümergemeinschaft ab. Die klagende Eigentümergemeinschaft fasste im Dezember 2017 mehrheitlichden (Umlauf‑)Beschluss, diese Abtretungen anzunehmen; an dieser Beschlussfassung wirkte die Fruchtnießerin nicht mit.

[5] Die klagende Eigentümergemeinschaft erhebt Schadenersatzansprüche und begehrt die Zahlung von (zuletzt) 456.525,28 EUR sA an Deckungskapital für die beabsichtigte Behebung zahlreicher näher genannter, von der Beklagten beim Ausbau des Dachbodens und der Errichtung einer Garage verursachter und vertragswidrig verschuldeter Mängel sowie von Kosten, die für die ersatzweise Durchführung von Arbeiten erforderlich seien, die die Beklagte vertraglich schulde, aber nicht erbracht habe. Darüber hinaus stellt die Klägerin ein Begehren auf Feststellung der Haftung der Beklagten für künftige Schäden.

[6] Die Klägerin habe durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer am 20. Juni 2016 mit 64,11 % der Anteile ordnungsgemäß beschlossen, die Hausverwaltung mit der Durchsetzung von Regress‑ und Schadenersatzforderungen sowie Mängelbehebungsansprüchen im Zusammenhang mit den Bauarbeiten auf der Liegenschaft zu beauftragen. Parallel dazu hätten Wohnungseigentümer ihre Ansprüche an die Klägerin abgetreten. Die Hausverwaltung habe diese Abtretungen angenommen, worüber die Klägerin einen zustimmenden Umlaufbeschluss mit einer Mehrheit von 71 % der Anteile gefasst habe. Die Beschlussfassung durch die grundbücherlichen Wohnungseigentümer sei jedenfalls ausreichend.

[7] Die Beklagte wendet – soweit für das Revisionsverfahren von Relevanz – die fehlende Aktivlegitimation der Klägerin ein. Die Klägerin sei nicht Partei des „Kauf‑ und Wohnungseigentumsvertrags“ gewesen. Die Wohnungseigentümer könnten der Klägerin nur Ansprüche abtreten, die allgemeine Teile der Liegenschaft beträfen. Die Geltendmachung deliktischer Schadenersatzansprüche falle nicht in die Rechtszuständigkeit der Eigentümergemeinschaft. Außerdem fehle es an der Annahme der Abtretung durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer. Die Beschlussfassung vom 20. Juni 2016 sei vor den behaupteten Abtretungen erfolgt und habe daher keinesfalls zustehende Ansprüche umfasst, was zur Nichtigkeit führe. Die Aktivlegitimation komme den einzelnen Wohnungseigentümern, konkret auch den Brüdern, zu. Die Fruchtgenussberechtigte habe an den Beschlüssen vom 20. Juni 2016 und Dezember 2017 nicht mitgewirkt, womit diese Beschlüsse nichtig und rechtsunwirksam seien.

[8] Die Nebenintervenientinnen auf Seiten der Beklagten schließen sich deren Vorbringen zur fehlenden Aktivlegitimation an.

[9] Das Erstgericht wies das Zahlungsbegehren im Umfang von 20.038,60 EUR sA rechtskräftig wegen Unzulässigkeit des Rechtswegs zurück, gab dem Zahlungsbegehren mit weiteren 339.505,36 EUR sA sowie dem Feststellungsbegehren statt und wies das Zahlungsmehrbegehren (ohne dieses zu beziffern) rechtskräftig ab. Es bejahte die Aktivlegitimation der Klägerin, der die Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer wirksam abgetreten worden seien. Da die geltend gemachten Forderungen allgemeine Teile des Hauses beträfen, sei eine Zustimmung der Fruchtgenussberechtigten nicht erforderlich gewesen.

[10] Das nur von der Beklagten und der Erstnebenintervenientin angerufene Berufungsgericht wies das strittig verbliebene Zahlungsbegehren sowie das Feststellungsbegehren ab. Die Fruchtnießerin wäre in die Beschlussfassung über die Annahme der Abtretungen anstelle der Wohnungseigentümer einzubeziehen gewesen, sodass letztlich keine wirksame Abtretung vorliege und die Klägerin nicht aktiv legitimiert sei.

[11] Die ordentliche Revision sei zulässig, weil Rechtsprechung zur Frage fehle, ob bei Bestehen eines Fruchtgenussrechts an Wohnungseigentumsanteilen der Wohnungseigentümer selbst oder der Fruchtgenussberechtigte zur Geltendmachung bzw Abtretung der Schadenersatz- und Gewährleistungsansprüche aus dem Wohnungseigentumsvertrag berechtigt sei.

[12] Dagegen richtet sich die Revision der Klägerin mit dem Antrag auf Abänderung im Sinn einer Wiederherstellung des Urteils des Erstgerichts; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

[13] Die Beklagten und ihre Nebenintervenientinnen beantragen jeweils, die Revision zurückzuweisen, hilfsweise ihr nicht Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung​

[14] Die Revision ist zulässig, weil das Berufungsgericht von der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs abgewichen ist. Sie ist im Sinn der Wiederherstellung des Urteils des Erstgerichts auch berechtigt.

[15] Die Klägerin argumentiert zusammengefasst, dass eine wirksame Abtretung der Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer an die klagende Eigentümergemeinschaft iSd § 18 Abs 2 WEG vorliege. Die nach den Feststellungen erfolgte Annahme der Abtretung durch den Verwalter sei für die Bejahung der Aktivlegitimation ausreichend. Ob zusätzlich zu dieser Annahme eine interne Willensbildung der Eigentümergemeinschaft über die Annahme der Zessionen erfolgt sei, sei für die Frage der Aktivlegitimation ohne Bedeutung. Im Übrigen sei mangels Anfechtung jedenfalls von der Wirksamkeit des vom Erstgericht festgestellten Umlaufbeschlusses über die Annahme der Abtretungen auszugehen. Der Beschlussfassung seien zutreffend die Wohnungseigentümer und nicht die Fruchtgenussberechtigte beigezogen worden.

Dazu hat der erkennende Senat erwogen:

[16] 1. Der Nichtigkeitsgrund der mangelnden Begründung (§ 503 Z 1 iVm § 477 Abs 1 Z 9 ZPO) ist nur dann gegeben, wenn die Entscheidung gar nicht oder so unzureichend begründet ist, dass sie nicht überprüfbar ist (RS0042133 [T6]). Das ist hier nicht der Fall.

[17] 2. Die behauptete Mangelhaftigkeit und Aktenwidrigkeit des Berufungsurteils wurde vom Obersten Gerichtshof geprüft; sie liegt nicht vor (§ 510 Abs 3 ZPO).

[18] 3. Die Aktivlegitimation der klagenden Eigentümergemeinschaft hängt entscheidend vom Vorliegen einer wirksamen Abtretung nach § 18 Abs 2 WEG ab, weil die klagende Eigentümergemeinschaft im Kern vertragliche Ansprüche geltend macht, die den (einzelnen) Wohnungseigentümern als Vertragspartnern zukommen (5 Ob 16/18s Punkt 4.2. mwN).

[19] 3.1. Nach § 18 Abs 2 WEG können Wohnungseigentümer die Liegenschaft betreffende Gewährleistungs‑ und Schadenersatzansprüche an die Eigentümergemeinschaft abtreten, wodurch die Eigentümergemeinschaft diese Ansprüche erwirbt und in eigenem Namen geltend machen kann. Diese Abtretung kann sowohl Ansprüche bezüglich allgemeiner Teile der Liegenschaft als auch solche bezüglich der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte erfassen (ErläutRV 1183 BlgNR 22. GP  22; 6 Ob 115/18g Punkt 2.2.). Neben den vertraglichen Ansprüchen (vgl dazu etwa Painsi in GeKo Wohnrecht II § 18 WEG Rz 22, der ua auch vertragliche Erfüllungsansprüche erwähnt) können auch deliktische Ansprüche Gegenstand der Abtretung nach § 18 Abs 2 WEG sein (vgl 5 Ob 16/18s Punkt 4.3.; Löcker in Hausmann/Vonkilch, WEG⁴ § 18 Rz 30). Als ausreichender Titel für eine Abtretung nach § 18 Abs 2 WEG genügt das gemeinschaftliche Interesse der Wohnungseigentümer an der Schadensbehebung (6 Ob 115/18g Punkt 3.5. mwN). [20] 3.2. Die Geltendmachung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen durch die Eigentümergemeinschaft iSd § 18 Abs 2 WEG erfordert eine wirksame Abtretung dieser Ansprüche vom Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft. Die – auch schlüssig mögliche – Annahme der Abtretung hat durch den Vertreter der Eigentümergemeinschaft – in der Regel also durch den Verwalter (6 Ob 115/18g Punkte 2.3. und 3.1.; 5 Ob 71/12w Punkte 4.5. und 4.6; vgl 3 Ob 140/11a Punkt 2.3; vgl auch Kothbauer, Gewährleistung und Schadenersatz im Wohnungseigentum, immolex 2019, 40 und Löcker in Hausmann/Vonkilch, WEG⁴ § 18 Rz 25) – zu erfolgen. Die Annahme eines nach § 18 Abs 2 WEG abgetretenen Anspruchs ist insoweit als (zumindest fingierte) Verwaltungsmaßnahme zu qualifizieren (Painsi in GeKo Wohnrecht II § 18 WEG Rz 55 mwN).

[21] 3.3. Die auf diese Weise – also durch Annahme durch den Verwalter – wirksam zustande gekommene Zession bewirkt im Außenverhältnis die Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft, ohne dass das Prozessgericht die über die Geltendmachung der abgetretenen Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche gegebenenfalls erfolgte interne Willensbildung der Eigentümergemeinschaft überprüfen müsste (RS0128567). Die in der Revision angesprochenen Fragen im Zusammenhang mit dem Fruchtgenussrecht können daher dahinstehen.

[22] 3.4. Die Klägerin hat im erstinstanzlichen Verfahren eine Annahme der Abtretungen durch den Verwalter behauptet, die Beklagte ist dieser Prozessbehauptung nicht entgegen getreten, sodass insoweit von einer zugestandenen Tatsache (§ 267 ZPO) auszugehen ist.

[23] 3.5. Somit bewirkt bereits die Annahme der Abtretungserklärungen durch den Verwalter im hier interessierenden Außenverhältnis die Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft.

[24] 3.6. Wenn die Beklagte vermeint, es fehle für die Annahme einer gültigen Abtretung an einem Titel, ist sie darauf zu verweisen, dass als ausreichender Titel für eine Abtretung nach § 18 Abs 2 WEG das gemeinschaftliche Interesse der Wohnungseigentümer an der Schadensbehebung gilt (6 Ob 115/18g Punkt 3.5. mwN).

[25] 3.7. Als Zwischenergebnis ist damit festzuhalten, dass die Aktivlegitimation der klagenden Eigentümergemeinschaft zu bejahen ist.

[26] 4. Die in der Berufung der Beklagten enthaltenen, bloß hilfsweise erhobenen Einwendungen gegen einzelne Positionen des vom Erstgericht zugesprochenen Zahlungsbegehrens überzeugen nicht:

[27] 4.1. Soweit die Beklagte argumentiert, das Erstgericht hätte für die durch die Bauarbeiten verursachten Schäden an den Rauchfängen nur einen Betrag von 6.030 EUR zusprechen dürfen, entfernt sie sich vom festgestellten Sachverhalt, nach dem die von der Beklagten vorgeschlagene kostengünstige Sanierungsvariante als für die Sanierung nicht geeignet anzusehen ist.

[28] 4.2. Im Zusammenhang mit den vom Erstgericht zugesprochenen Kosten für den Fensteranstrich ist der Argumentation der Beklagten, dass eine Feststellung zur Bedeutung des Begriffs „tischlermäßige Vorbereitung“ fehle, Folgendes zu erwidern: Das Erstgericht hat festgestellt, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten den Fensteranstrich aller Außenfenster „inklusive tischlermäßiger Vorbereitung“ zusagte, worunter die Vertragsparteien die Durchführung einer „ordentlichen“ Sanierung verstanden, „wo es erforderlich ist“. Tatsächlich erfolgte (bis zum Stopp der Arbeiten) nur ein (teilweiser) Anstrich der Außenfenster in geschlossenem Zustand ohne Vorbereitungsarbeiten, sodass die Fenstersanierung nicht der Vereinbarung entsprach. Das Erstgericht hat die Beklagte auf Grundlage dieser Feststellungen zutreffend zum Ersatz der mit 53.880 EUR festgestellten angemessenen Kosten der Malerarbeiten an den Fenstern verpflichtet.

[29] 4.3. Wenn sich die Beklagte gegen den Zuspruch der Kosten für das von ihrer Rechtsvorgängerin zugesagte Ausmalen des Stiegenhauses wendet, ist ihr zu erwidern, dass die Beklagte nach den vertraglichen Vereinbarungen das Stiegenhaus nach Fertigstellung der Arbeiten ausmalen sollte. Das festgestellte Ausmalen des Stiegenhauses nach Fertigstellung (nur) des Dachgeschoßausbaus entsprach im Hinblick auf die danach von der Beklagten durchgeführten weiteren Arbeiten und die nach wie vor vorhandenen, zumindest teilweise auf Arbeiten der Beklagten zurückzuführenden Mängel nicht den vertraglichen Verpflichtungen.

[30] 4.4. Schließlich wendet sich die Beklagte gegen den Zuspruch der Kosten für eine Mauertrockenlegungsanlage. Die Feststellung des Erstgerichts, dass die Durchführung der Trockenlegung mittels Injektionstechnik zu einer Ersparnis von 6.500 EUR führe, ist allerdings entgegen der von der Beklagten vertretenen Ansicht nicht dahin zu verstehen, dass dieser Betrag von den für die Mauertrockenlegung als angemessen festgestellten Kosten von 12.300 EUR in Abzug zu bringen wäre. Tatsächlich ist die von der Beklagten angenommene „Ersparnis“ der Klägerin, weil diese anstelle der Verwendung einer Elektro-Osmose-Anlage eine Horizontalabdichtung mittels Injektionstechnik vorzunehmen beabsichtigt, rein fiktiv, kommt doch die Durchführung einer elektrischen Mauerwerkstrocknung nach den Feststellungen gar nicht in Betracht.

[31] 5. Insgesamt war damit der Revision Folge zu geben und das Urteil des Erstgerichts wiederherzustellen.

[32] 6. Der in der Berufung der Beklagten enthaltenen Kostenrüge kommt keine Berechtigung zu, weil das Erstgericht den vorbereitenden Schriftsatz vom 17. Februar 2017 zutreffend als zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung erforderlich angesehen hat.

[33] 7. Der Ausspruch über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens gründet sich auf §§ 41 iVm 50 ZPO. Da die unterlegenen Nebenintervenientinnen nicht zum Kostenersatz herangezogen werden können (RS0035816), ist die Beklagte zum Kostenersatz verpflichtet (vgl RS0036057). Für die Berufungsbeantwortung der Klägerin gebührt nur ein Streitgenossenzuschlag von 10 %, weil der Klägerin bei Verfassung der Berufungsbeantwortung nur die Beklagte und die Erstnebenintervenientin als Gegnerinnen gegenüber standen (vgl 3 Ob 193/22m Rz 6 mwN). Der Zuschlag nach § 23a RATG beträgt für Berufungsbeantwortung und Revision jeweils nur 2,10 EUR (RS0126594).

[34] Darüber hinaus hat die Beklagte der Klägerin die Kosten der aufgetragenen Urkundenvorlage zu ersetzen, wobei bei der Kostenbestimmung ein Rundungsfehler zu korrigieren war.