OGH 5Ob122/14y

Spruch:

Der Revisionsrekurs wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegner sind schuldig, den Antragstellern die mit 201 EUR (darin 3 EUR Barauslagen) bestimmten Kosten ihrer Revisionsrekursbeantwortung zu ersetzen.

Begründung

Das Rekursgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000 EUR nicht übersteigt und ‑ nach Zulassungsvorstellung ‑ dass der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Zu prüfen sei gewesen, ob für die mitvermietete Kücheneinrichtung ausdrücklich und gesondert ein Entgelt im Sinn des § 25 MRG neben dem Richtwertmietzins vereinbart worden sei. Für eine gesonderte Vereinbarung spreche der Umstand, dass die Parteien einen absoluten Betrag vereinbart hätten und die Kücheneinrichtung nicht bloß als Zuschlag im Richtwertmietzins Berücksichtigung gefunden habe. Aus Anlass dieses sich in der Praxis wiederholenden „Grenzfalls“ sei der Revisionsrekurs zur Wahrung der Rechtseinheit für zulässig zu erklären gewesen.

Der von den Antragsgegnern wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung erhobene Revisionsrekurs ist entgegen dem ‑ den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 71 Abs 1 AußStrG iVm § 37 Abs 3 MRG) ‑ Ausspruch des Rekursgerichts nicht zulässig. Die Zurückweisung des Revisionsrekurses wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (§ 71 Abs 3 AußStrG iVm § 37 Abs 3 MRG):

Rechtliche Beurteilung​

1. Stellt der Vermieter dem Hauptmieter eines Mietgegenstands Einrichtungsgegenstände bei oder verpflichtet er sich auch zu anderen Leistungen, so darf hiefür nach § 25 MRG nur ein angemessenes Entgelt vereinbart werden.

2. Die von den Antragsgegnern als erheblich erachtete Rechtsfrage, ob Vereinbarungen nach § 25 MRG über eine Möbelmiete dem Schriftformgebot unterliegen, stellt sich nicht, weil die Parteien ohnehin einen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen haben und eine über den schriftlichen Inhalt hinausgehende oder diesen abändernde mündliche Vereinbarung der Parteien weder feststeht noch konkret behauptet wurde.

3. In 5 Ob 296/02v (= RZ 2003, 257 = wobl 2004/14, 59 [ Dirnbacher ] = immolex 2004/27, 49 = MietSlg 55/9) wurde unter Hinweis auf den Wortlaut des § 25 MRG verlangt, dass ein Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände „gesondert vereinbart“ werden müsse. Dies ist dahin zu verstehen, dass eine Vereinbarung vorliegen muss, nach welcher für bestimmte, demnach nicht als (bloßes) Zubehör zum Bestandobjekt geltende Einrichtungsgegenstände ‑ neben dem Hauptmietzins ‑ ein zusätzliches Entgelt zu bezahlen ist (5 Ob 129/09w wobl 2010/13 = MietSlg 61.341).

4. Inhaltlich sind vom Anwendungsbereich des § 25 MRG grundsätzlich nur Leistungen des Vermieters erfasst, die ‑ nach dem übereinstimmenden Parteiwillen und der deshalb auch beachtlichen Vertragsgestaltung ‑ über die Zurverfügungstellung des Bestandgegenstands hinausgehen und deren Überlassung nicht schon ohnedies im Rahmen der Mietzinsbildungsvorschriften in spezifischer Form berücksichtigt sind ( Vonkilch in Hausmann/Vonkilch ³ § 25 MRG Rz 4), weshalb kein Entgelt für die Beistellung von Einrichtungsgegenständen gebühren kann, die Kategoriemerkmale darstellen oder für solche erforderlich sind ( Würth in Rummel ³ § 25 MRG Rz 2 und Würth/Zingher/Kovanyi , Miet- und Wohnrecht I ²² § 25 MRG Rz 1 jeweils mN aus der zweitinstanzlichen Rsp; Reßler in Illedits/Reich-Rohrwig , Wohnrecht, § 25 MRG Rz 7).

5. Die Beurteilung, ob die zuvor in Punkt 3. und 4. genannten Voraussetzungen hier vorliegen, ist Vertragsauslegung im Einzelfall und kann daher eine erhebliche Rechtsfrage nicht begründen (RIS‑Justiz RS0042936), solange vom Gericht zweiter Instanz kein geradezu unvertretbares Auslegungsergebnis erzielt wurde (RIS‑Justiz RS0042769). Dies gilt selbst dann, wenn (auch) die vom Rechtsmittelwerber angestrebte Vertragsauslegung vertretbar wäre (8 Ob 19/14y; 6 Ob 213/05x; 4 Ob 134/02p).

6. Hier haben die Mietvertragsparteien vereinbart:

„IV.

Als Hauptmietzins wird der Betrag von € 910,00 monatlich vereinbart. Das Ausmaß des Hauptmietzinses errechnet sich entsprechend dem Richtwertgesetz wie folgt:

Position €/m²/Monat Summen

Mietzins 4,730 470,11

Lagezuschlag lt. Gutachten,

valorisiert 1,410 140,14

Flügeltüren, Raumhöhe 0,237 23,51

Gartenmitbenützung 0,473 47,01

Bestzustand des Hauses 0,946 94,02

sehr guter Zustand der Wohnung

0,473 47,01

Komplettküche 88,00

Fallweise Lärmbelästigung

durch die Bahn -0,142 -14,10

Guter Grundriß 0,142 14,10

Summe gerundet 910,00

Der vereinbarte Hauptmietzins wird entsprechend den Bestimmungen des Richtwertgesetzes jährlich wertgesichert.“

7. Im zuvor wiedergegebenen Vertragspunkt wird auch der für „Komplettküche“ ausgewiesene Betrag zu Beginn und am Ende als Teil des Hauptmietzinses bezeichnet, sodass es zumindest als fraglich bezeichnet werden kann, ob diese Vertragsgestaltung einen ‑ übereinstimmenden ‑ Parteiwillen entsprechend den in Punkt 3. und 4. genannten Anforderungen zu vermitteln vermag. Inhaltlich trägt die getroffene Vereinbarung nicht den in Punkt 4. genannten Anforderungen Rechnung, weil Teile der „Komplettküche“ für die Ausstattungskategorie bestimmend sind. Wenn das Rekursgericht bei dieser Sachlage eine wirksame Vereinbarung nach § 25 MRG verneint hat, handelt es sich jedenfalls um keine als unvertretbare aufzugreifende Einzelfallbeurteilung.

8.1. Mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage im Sinn des § 62 Abs 1 AußStrG ist der Revisionsrekurs unzulässig und zurückzuweisen.

8.2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 37 Abs 3 Z 7 MRG. Die Antragsteller haben auf die Unzulässigkeit des Revisionsrekurses hingewiesen (5 Ob 48/13i; 5 Ob 114/13w; 5 Ob 220/07z).