OGH 5Ob137/08w

Spruch:

Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen (§ 71 Abs 3 AußStrG).

Begründung

Im vorliegenden Verfahren ist nicht mehr das Recht des Antragstellers als Bestandgeber, von der Antragsgegnerin eine Anhebung des Hauptmietzinses nach § 12a Abs 3 MRG zu begehren, strittig, sondern ausschließlich die Frage der Höhe des angemessenen Hauptmietzinses.

Als Mangelhaftigkeit des Rekursverfahrens wird im außerordentlichen Revisionsrekurs geltend gemacht, das Rekursgericht habe sich nicht mit seiner Rüge gegen die unrichtige Ermittlung der Höhe des angemessenen Hauptmietzinses zum Stichtag der Mietzinsanhebung auseinandergesetzt und damit eine Mangelhaftigkeit des Rekursverfahrens bewirkt.

Tatsächlich habe der vom Erstgericht beigezogene Sachverständige unter Anwendung einer unrichtigen Methode unrichtige Ergebnisse erzielt. Er habe nämlich zugrunde gelegt, dass es bei der von ihm vorzunehmenden Ermittlung um die „Auswertung von bestehenden Mietverträgen" gehe und deshalb nicht auf die Preisentwicklung des Immobilienpreisspiegels Bezug genommen, sondern erhobene Mietpreise auf den Bewertungsstichtag nach dem Verbraucherpreisindex hochgerechnet. Damit sei zum Nachteil des Antragstellers ein erheblich unrichtiges Ergebnis erzielt worden.

Höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage der Zulässigkeit der Anwendung des Verbraucherpreisindexes bei Ermittlung des angemessenen Mietzinses bestehe nicht. Darüberhinaus sei klärungsbedürftig, ob ein konkret zum Bewertungsstichtag vorliegendes Mietanbot in die Beurteilung der Höhe des angemessenen Mietzinses einzubeziehen sei und ob Zahlungen des Mieters an einen früheren Mieter einen zur „Marktmiete" gehörenden Bestandteil darstellten und daher bei Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses zu berücksichtigen seien.

Rechtliche Beurteilung​

Dazu ist Folgendes auszuführen:

Eine vom MRG vorgegebene Methode zur Ermittlung der Angemessenheit des Hauptmietzinses im Sinn des § 12a Abs 2 MRG iVm § 16 Abs 1 MRG gibt es nicht, wenn auch grundsätzlich die Vergleichswertmethode jeder anderen Methode vorzuziehen ist (vgl 5 Ob 102/88 = WoBl 1989, 119; RIS‑Justiz RS0070470). Es ist Aufgabe des Sachverständigen, aufgrund der einschlägigen Fachkenntnisse jene Methode auszuwählen, die sich zur Klärung der nach dem Gerichtsauftrag jeweils maßgebenden strittigen Tatfragen am besten eignet (RIS‑Justiz RS0119439).

Als Tatfrage entziehen sich Fragen der Ermittlung des marktüblichen Mietzinses, die die Grundlage für die rechtliche Beurteilung bei der richterlichen Festsetzung des angemessenen Mietzinses bilden, der Überprüfung durch den Obersten Gerichtshof (RIS‑Justiz RS0111105; RS0118604; RS0070382 ua). Das von den Tatsacheninstanzen gebilligte Ergebnis des Gutachtens ist also auch im vorliegenden Fall keiner Nachprüfung durch den Obersten Gerichtshof zugänglich.

Auch im Außerstreitverfahren ist der Oberste Gerichtshof nicht Tatsacheninstanz (vgl RIS‑Justiz RS0007236).

Es triff auch nicht zu, dass sich das Rekursgericht nicht mit den Argumenten des Rechtsmittelwerbers in seiner Mängel- bzw Beweisrüge auseinandergesetzt hätte. Das reicht aus, um das Vorliegen einer Mangelhaftigkeit des Rekursverfahrens zu verneinen (RIS‑Justiz RS0043162).

Feststellungsgrundlagen über Leibrentenzahlungen des Mieters an einen früheren Mieter gibt es nicht, sodass es sich erübrigt, darauf einzugehen. In diesem Zusammenhang sei nur klargestellt, dass es nicht auf frühere Zahlungen, sondern auf den im Erhöhungszeitpunkt höchstzulässigen Hauptmietzins geht.

Ausführungen über das Bestehen eines Mietanbots in mehrfacher Höhe des festgestellten angemessenen Mietzinses gehören ebenfalls dem Tatsachenbereich zu, womit sich ein Eingehen auch darauf erübrigt.

Damit wirft der außerordentliche Revisionsrekurs keine Fragen von der Qualität des § 62 Abs 1 AußStrG auf.

Er war daher zurückzuweisen.