Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Text
Begründung
Die Antragstellerin war ursprünglich Alleineigentümerin der Liegenschaft, auf die sich nun die Wohnungseigentümergemeinschaft bezieht. Sie hat in der Folge die Wohnungen unter anderem an die jetzigen Antragsgegner verkauft, ist aber nach wie vor selbst Wohnungseigentümerin zweier Objekte. Am 10. 6. 1999 fand eine Wohnungseigentümerversammlung statt, bei der 50,48 % der Miteigentümer, gerechnet nach Miteigentumsanteilen, beschlossen, gegen die Antragstellerin wegen der schadhaften Dächer Gewährleistungs- bzw Schadenersatzansprüche geltend zu machen und den Miteigentümer und Rechtsanwalt Dr. W***** mit der Klagsführung zu beauftragen. Weiters wurde beschlossen, die Klage auch auf Mängel an der Blitzschutzanlage und an den Balkonen zu stützen.
Mit ihrem am 5. 7. 1999 beim Erstgericht überreichten Antrag erklärte die Antragstellerin, die gegenständlichen Beschlüsse "zu beeinspruchen"; sie beantragte die Feststellung, dass die Beschlüsse vom 10. 6. 1999 nichtig seien, weil es sich um keine Verwaltungsangelegenheit gehandelt habe.
Das Erstgericht wies den Sachantrag ab. Es ging dabei von folgendem Sachverhalt aus:
Bei der Wohnungseigentümerversammlung vom 10. 6. 1999 waren 67,13 % der Wohnungseigentümer, gerechnet nach Miteigentumsanteilen, anwesend. Mit einer Mehrheit von über 50 % wurde beschlossen, rechtliche Schritte gegen die Antragstellerin wegen geltend zu machender Gewährleistungs- und Schadenersatzforderungen einzuleiten und damit Rechtsanwalt Dr. W***** zu beauftragen. Es ging dabei um schadhafte Dächer, Balkone und Blitzschutzanlagen. Mittlerweile hat die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Hausverwalter, eine Leistungs- und Feststellungsklage beim Landesgericht Salzburg gegen die Antragstellerin eingebracht. Damit wird einerseits ein Sanierungskostenbetrag für die Dachreparatur von S 2,050.487,70, ein Reparaturaufwand für die Blitzschutzanlagen von S 30.000 und ein Reparaturaufwand für die Balkone von S 400.000 geltend gemacht, sowie ein Feststellungsbegehren erhoben, wonach die Antragstellerin für sämtliche zukünftige derzeit nicht bekannten Schäden aus dem Verkauf der Wohnobjekte zu haften habe. Grundbücherliches Wohnungseigentum an der Liegenschaft ist 1997 begründet worden. Alle grundbücherlich intabulierten Wohnungseigentümer (ausgenommen die Antragstellerin) sind zu ihrem Wohnungseigentum durch entsprechende Kaufverträge mit der Antragstellerin als Verkäuferin gekommen.
Rechtlich führte das Erstgericht aus, die Antragstellerin als Wohnungseigentümerin von zwei Einheiten sei berechtigt, einen Wohnungseigentümerversamm- lungsbeschluss anzufechten, sofern die im Gesetz dazu vorgesehenen Gründe vorliegen. Der Antrag sei binnen Monatsfrist eingebracht worden und daher nicht verfristet. Die von den Wohnungseigentümern am 10. 6. 1999 beschlossenen Maßnahmen gehörten der ordentlichen Verwaltung an. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei zur Beschlussfassung über Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche legitimiert. Dabei habe das Erstgericht sich nicht mit der in 5 Ob 147/97x ausgesprochenen Rechtsmeinung auseinandersetzen müssen, weil diese durch die Entscheidung 5 Ob 219/98m überholt erscheine. Außerdem seien von der Beschlussfassung allgemeine Teile des Hauses betroffen. Damit erweise sich die Antragstellung als unberechtigt. Die Wohnungseigentümerversammlung habe am 10. 6. 1999 im Rahmen ihrer Kompetenz, nämlich der ordentlichen Verwaltung, einen Beschluss gefasst.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin nicht Folge, sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 130.000 übersteige und dass der ordentliche Revisionsrekurs - angesichts der Entscheidung 5 Ob 230/99f - nicht zulässig sei, und führte Folgendes aus:
Auf die Entscheidung 5 Ob 219/98m = WoBl 1999/136 werde verwiesen. In
der Zwischenzeit habe der Oberste Gerichtshof zu 5 Ob 230/99 = EvBl
2000/30 ausgesprochen, dass einerseits die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung im Sinne des § 14 Abs 1 Z 1 WEG sei und zur ordentlichen Erhaltung gehöre. Allerdings könne ein an sich zur ordentlichen Verwaltung zählendes Geschäft, das gegen bekannte Interessen eines Minderheitseigentümers verstoße, als außerordentliche Verwaltungsmaßnahme qualifiziert werden, die nur einstimmig oder mit Außerstreitrichterbeschluss wirksam zustande komme. Dies scheide hier schon deswegen aus, weil die Antragstellerin neben ihrer Stellung als Wohnungseigentümerin gleichzeitig Gegnerin des Gewährleistungsanspruches der hiesigen Antragsgegner sei. Bei der gegebenen Interessenkollision komme ihr ohnedies kein Recht auf Beteiligung an der Willensbildung zu. Das Zitat der Rekurswerberin von 5 Ob 147/97x = SZ 70/129 = WoBl 1998/32 vermöge daher in diesem Zusammenhang nicht zu überzeugen.
Gegen diese Rekursentscheidung richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerin wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen dahin abzuändern, dass die angefochtenen Beschlüsse der Wohnungseigentümer für nichtig erklärt werden; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Antragsgegner beantragen in der ihnen freigestellten Revisionsrekursbeantwortung, den Rekurs für unzulässig zu erklären, hilfsweise ihm nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil die Rechtslage einer Klarstellung bedarf; er ist im Ergebnis aber nicht berechtigt.
Die Rechtsmittelwerberin macht im Wesentlichen geltend, aktiv klagslegitimiert seien im vorliegenden Fall die jeweiligen Käufer der Eigentumswohnungen, da Anspruchsgrundlage der jeweilige - im Einzelfall möglicherweise unterschiedliche - Kaufvertrag sei; mit ihrer Beschlussfassung, solche Ansprüche im eigenen Namen geltend zu machen, habe die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Zuständigkeit überschritten.
Hiezu wurde erwogen:
Vorauszuschicken ist, dass bei der Bekämpfung von Mehrheitsbeschlüssen Antragsgegner nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft ist; ein solcher Antrag ist gegen die namentlich genannte Mehrheit zu richten, wobei auch den übrigen Miteigentümern, deren Rechte durch die Entscheidung unmittelbar berührt sein können, Beteiligtenstellung einzuräumen ist (5 Ob 268/97s = MietSl 49.507; 5 Ob 71/00b). Dies bedeutet, dass im vorliegenden Fall die Anführung der Wohnungseigentümergemeinschaft als zusätzliche Antragsgegnerin neben den einzelnen Wohnungseigentümern zu entfallen hat.
Der erkennende Senat hat in 5 Ob 147/97x = SZ 70/129 (zustimmend Pfersmann, ÖJZ 2000, 84) = MietSlg 49/25 = WoBl 1998/32 (zweifelnd Hausmann) = JBl 1998, 51 zur Frage der Aktivlegitimation bei Erhebung von Gewährleistungsansprüchen wegen Mängeln allgemeiner Teile des Hauses Folgendes ausgesprochen:
Es ist zu unterscheiden, auf welcher vertraglichen Grundlage Gewährleistung begehrt wird, das heißt wer Vertragspartner jenes Vertrages ist, in dessen Abwicklung eine Störung eingetreten ist. Handelt es sich um einen von der Wohnungseigentümergemeinschaft, etwa anlässlich der Renovierung einer älteren Anlage, abgeschlossenen Vertrag, so hat als Gewährleistungskläger die Wohnungseigentümergemeinschaft, gemäß § 17 Abs 2 WEG vertreten durch einen bestellten gemeinsamen Verwalter, aufzutreten. Rührt der Gewährleistungsanspruch aber aus einem vom Erwerber einer Wohnung mit dem Bauträger abgeschlossenen Vertrag her, so ist nur der Erwerber und nicht die (allenfalls noch gar nicht bestehende) dingliche Rechtsgemeinschaft forderungsberechtigt. Es besteht - auch bei Existenz einer Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 13c WEG - kein überzeugender Grund, dem Erwerber die Sachlegitimation zur Geltendmachung der Rechte aus seinem individuellen Vertrag mit dem Bauträger abzuerkennen, selbst wenn Mängel nicht seine eigenes Wohnungseigentumsobjekt, sondern allgemeine Teile des Hauses betreffen. Damit kann unerörtert bleiben, wie eine Sachlegitimation der (unter Umständen erst nach Übergabe der Anlage entstehenden) Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem auch bei Liegenschaften grundsätzlich an die physische Übergabe anknüpfenden Fristenlaufbeginn zu vereinbaren wäre. Auch die Bedachtnahme auf die Interessen anderer Wohnungseigentümer zwingt nicht schon zur Verneinung der Klagslegitimation des einzelnen Wohnungseigentümers. Allerdings können diese - etwa bei der Wahl zwischen Verbesserung und Preisminderung möglicherweise unterschiedlichen - Interessen nicht unberücksichtigt bleiben, weshalb bei Bestehen einer dinglichen Rechtsgemeinschaft am Erfordernis eines Mehrheitsbeschlusses grundsätzlich festzuhalten ist; allenfalls wäre bei Untätigkeit der Mehrheit die Erwirkung eines Beschlusses des Außerstreitrichters gemäß § 13a Abs 1 Z 1, § 26 Abs 1 Z 3 WEG zu erwägen (vgl zu letzterer Frage jüngst 5 Ob 253/00t).
An dieser Rechtsprechung hat der erkennende Senat auch in der Folge festgehalten (5 Ob 2148/96k = MietSlg 49/31; 5 Ob 274/97y = MietSlg 49/40; 5 Ob 294/99t; 5 Ob 253/00t). Er ist hievon entgegen in der Lehre geäußerter Spekulationen (Call zu WoBl 1999/136; Hausmann zu WoBl 2000/60) auch in den (dort besprochenen) Entscheidungen 5 Ob 219/98m und 5 Ob 230/99f nicht abgegangen. Zwar wurde darin auch ältere Judikatur zitiert, welche die in 5 Ob 147/97x vorgenommene Differenzierung nach Vertragspartnerschaft noch nicht enthielt, ebenso aber auch - ohne ein Wort der Ablehnung - die letztgenannte Entscheidung selbst. Entgegen der Ansicht Calls (aaO) ist die damalige Erledigungsform der Zurückweisung eines außerordentlichen Revisionsrekurses mangels erheblicher Rechtsfragen nicht ein Indiz für sondern gegen eine Absicht, zu einer früheren Judikaturlinie zurückzukehren: Eine beabsichtigte Judikaturänderung hätte jedenfalls die Bejahung des Vorliegens einer Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung im Sinne des § 528 Abs 1 ZPO und die Zulassung des Rechtsmittels erfordert, was in beiden besprochenen Entscheidungen aber nicht geschehen ist.
Entgegen der in der Revisionsrekursbeantwortung vertretenen Auffassung tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mit ihrem Entstehen in bestehende Rechtsverhältnisse an Stelle der bisher Berechtigten ein; eine entsprechende gesetzliche Rechtsnachfolge ist in § 13c WEG nicht vorgesehen.
Mit der Verneinung der Aktivlegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Geltendmachung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen gegen die Verkäuferin der Eigentumswohnungen ist für die Antragstellerin aber nichts gewonnen:
In 5 Ob 147/97x wurde nämlich trotz Bejahung der Klagslegitimation des einzelnen Wohnungseigentümers bei Bestehen einer dinglichen Rechtsgemeinschaft am Erfordernis eines Mehrheitsbeschlusses grundsätzlich festgehalten, um die möglicherweise unterschiedliche Interessenslage - etwa bei der Wahl zwischen Verbesserung und Preiminderung (oder zwischen Naturalersatz und Geldersatz) - zu berücksichtigen. Im Protokoll über die Versammlung, in der der angefochtene Beschluss gefasst wurde, ist zwar nur von der gerichtlichen Geltendmachung von Gewährleistungs- bzw Schadenersatzansprüchen gegenüber der Antragstellerin und der Beauftragung eines Miteigentümers (Rechtsanwalts) mit der Klagsführung die Rede, ohne dass die Ansprüche konkreter bezeichnet wurden (Blg A). Im Zusammenhalt mit einem von diesem Miteigentümer (Rechtsanwalt) namens der Gemeinschaft zuvor verfassten Anspruchsschreibens (Blg D), in dem von der Antragstellerin Schadenersatz in Höhe der Sanierungskosten begehrt wurde, ist der Beschluss der Wohnungseigentümer aber dahin zu verstehen, dass sie sich (mehrheitlich) für Geldersatz entschieden haben. In diesem Sinne war die Beschlussfassung zulässig. Sie fällt unter den - entgegen Hausmann zu WoBl 1998/32 - zumindest sinngemäß anwendbaren § 14 Abs 1 WEG. Die von der Antragstellerin behauptete Zuständigkeitsüberschreitung liegt bei diesem Verständnis der Beschlussfassung nicht vor.
Dem Revisionsrekurs war somit ein Erfolg zu versagen.
Nur am Rande wird zur bereits eingebrachten Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft (die sich offenbar nicht auf einen rechtsgeschäftlichen Gläubigerwechsel stützt) gegen die Antragstellerin bemerkt, dass insoweit eine Berichtigung der Parteienbezeichnung gemäß § 235 Abs 5 ZPO auf die (klagswilligen) Wohnungseigentümer in Erwägung zu ziehen sein wird, wie sie im Zusammenhang mit § 13c WEG auch in anderen Fällen für zulässig angesehen wurde (vgl RIS-Justiz RS0103216).