LVwG Niederoesterreich LVwG-AV-521/001-2014

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch Mag. Liebhart-Mutzl als Einzelrichterin

1. über die Beschwerde der Frau ***, ***, ***, der Frau ***, ***, ***, der Frau ***, ***, ***, sowie des Herrn ***, ***, ***, alle vertreten durch Rechtsanwalt ***, ***, ***, sowie

2. über die Beschwerde der Frau ***, ***, ***,

gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom ***, Zl. ***, zu Recht erkannt:

I. Die Beschwerden werden als unbegründet abgewiesen.

II. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§ 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz, BGBl. I Nr. 33/2013 in der Fassung BGBl. I Nr. 122/2013, in der Folge: VwGVG

§ 6 Abs. 1 und 2 Niederösterreichische Bauordnung 1996, LGBl. 8200-23, in der Folge: NÖ BauO 1996

§ 70 Abs. 1 Niederösterreichische Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015 in der Fassung LGBl. Nr. 6/2015, in der Folge: NÖ BO 2014

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985, BGBl. Nr. 10/1985 in der Fassung BGBl. I Nr. 122/2013, in der Folge: VwGG

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. Bauansuchen und Vorverfahren:

Mit Schreiben vom *** beantragte die Firma *** (in der Folge: Bauwerberin) bei der Stadtgemeinde *** die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung zur Errichtung von 3 Doppelhäusern auf dem Grst. Nr. ***, KG ***, gemäß dem Antrag beigelegten Bauplänen und Baubeschreibung. Unter einem wurde der „Antrag auf Baubewilligung vom *** zu o.g. Projekt aufgrund geänderter Planungsvoraussetzungen“ zurückgezogen. Das Grst. Nr. ***, KG ***, ist im rechtskräftigen Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** als „Bauland-Wohngebiet“ gewidmet; im Bebauungsplan ist die offene Bebauungsweise, eine maximale Bebauungsdichte von 30%, sowie Bauklasse II festgelegt.

Im Verwaltungsakt findet sich ein „Aktenvermerk“ des beigezogenen Statikbüros vom ***, welcher wie folgt lautet:

„Aktenvermerk

zu adaptierten Einreichplänen vom *** erstellt von Architekturbüro M[…] in […]

Bezugnehmend auf unsere Statische Vorbemessung mit der GFZ *** vom *** wurde die Anordnung der Reihenhäuser auf dem Grundstück der *** in *** verändert.

Da sich nach Rücksprache mit dem Architekten das Tragsystem der einzelnen Reihenhäuser nicht verändert hat und nur die Anordnung der Reihenhäuser zu einander am Grundstück verändert wurde, hat die oben genannte statische Vorbemessung weiterhin Gültigkeit.“

Einem Aktenvermerk des Planungsbüros vom *** betreffend eine stattgefundene Besprechung am Gebietsbauamt *** ist Folgendes zu entnehmen:

„Aktenvermerk

Besprechung vom *** –Gebietsbauamt ***

 Das Projekt wurde nochmals mit Dr. […] und DI […] durchbesprochen.

 Die Daten aus den sechs Probeschürfen sind in den Einreichplänen (Lageplan und Schnitte) enthalten und verdeutlichen, dass in den Grundwasserkörper nicht eingegriffen wird.

 Die Lehmschicht wird ebenfalls nicht durchbrochen.

 Eine Wasserhaltung und in der Folge eine wasserrechtliche Bewilligung sind deshalb nicht erforderlich. In einem Telefongespräch zwischen Dr. H[…] und Frau H[…] (BH X) während der Besprechung geht eindeutig hervor, dass keine Bewilligung für notwendig erachtet wird.

 Eine wasserrechtliche Bewilligung für die Einleitung der Niederschlagswässer ist laut dem beiliegenden Aktenvermerk von *** vom *** ebenfalls nicht erforderlich.“

Auch einem im Akt befindlichen Schreiben des Gebietsbauamtes *** vom *** an die Baubehörde der Stadtgemeinde *** sind die Ergebnisse der stattgefundenen Besprechung vom *** zu entnehmen.

Aus einem E-Mail der - zum Zweck der Erstellung des Entwässerungsprojektes für Niederschlagswässer beigezogenen - Firma *** Ziviltechniker GmbH vom *** geht zum einen ua. hervor, dass laut Projekt hinsichtlich der Frage der Entwässerung keine Niederschlagswässer in den Untergrund gebracht, sondern gedrosselt und verzögert in den Regenwasserkanal eingeleitet werden sollen; zum anderen sei, um die Grundwasserverhältnisse auch während der Baudauer nicht zu beeinflussen, in Abstimmung mit dem hydrologischen Amtssachverständigen die Höhenlage der Gebäude so hoch gewählt worden, dass auch die Baugrube oberhalb des Grundwassers liege und daher keine Wasserhaltung erforderlich sei. Eine Austrocknung des Untergrundes in einem für Nachbargrundstücke maßgeblichen Ausmaß sei deshalb nicht zu erwarten, da die Niederschlagswässer, welche auf die außerhalb der Gebäude liegenden Grünflächen fielen, wie bisher weiterhin direkt versickerten und die restlichen Flächen in Form von Gebäuden und Asphaltflächen wie versiegelt seien und hier der Untergrund nicht nach oben hin austrocknen könne.

1.2. Bauverhandlung und Einwendungen:

Am *** erging seitens der Baubehörde eine Verständigung der betroffenen Nachbarn gemäß § 22 Abs. 2 NÖ BauO 1996 unter Hinweis auf die Präklusionsfolgen.

Frau ***, Frau ***, Frau ***, sowie Herr *** (in der Folge: Erst- bis Viertbeschwerdeführer) sind jeweils Miteigentümer des westlich an das Baugrundstück unmittelbar angrenzenden Grundstückes Nr. ***, KG ***, mit der Grundstücksadresse ***, ***, sowie Wohnungseigentümer der auf diesem Grundstück befindlichen Wohnhausanlage. Frau *** (in der Folge: Fünftbeschwerdeführerin) ist Eigentümerin des nördlich an das Baugrundstück angrenzenden Grundstückes Nr. ***, KG ***, mit der Grundstücksadresse ***, ***.

Mit Schreiben vom ***, bei der Stadtgemeinde *** eingelangt am ***, erhoben alle Beschwerdeführer durch ihre rechtsfreundliche Vertretung umfangreiche Einwendungen gegen das gegenständliche Bauvorhaben. Zusammengefasst wurden Bedenken hinsichtlich der Standsicherheit der geplanten Gebäude sowie der im Eigentum der Beschwerdeführer stehenden Gebäude im Zusammenhang mit einer - anlässlich der Errichtung des westlich des Beschwerdeführergrundstückes Nr. *** gelegenen Kurzentrums *** stattgefundenen - Grundwasserabsenkung, hinsichtlich der Trockenheit der Wohnhausanlage der Erst- bis Viertbeschwerdeführer und des Wohnhauses der Fünftbeschwerdeführerin, hinsichtlich des Brandschutzes, und hinsichtlich des Schutzes vor Immissionen im Hinblick auf die geplanten PKW-Abstellplätze vorgebracht. Weiters wurden Einwendungen betreffend die Bebauungsweise und die zulässige Höhe der geplanten Bauwerke erhoben. Es würden darüberhinaus die allgemeinen Bebauungsvorschriften für die geltende Schutzzone „Villenviertel“ verletzt, Fassaden und Dächer müssten sich in die charakteristische Struktur des Stadtbildes der Schutzzone harmonisch einfügen, das sei nicht der Fall. Auch würden die erforderlichen Belichtungsflächen für die vorgesehenen Wohnflächen im Dachgeschoss nicht erzielt, die Dachgeschossflächen seien daher für Wohnzwecke nicht geeignet. Der Geländeverlauf nach der beabsichtigten Errichtung der Gebäude bleibe unklar, in der Baubeschreibung finde sich kein Hinweis, dass überhaupt, und wenn ja, in welcher Höhe, eine Geländeveränderung stattfinden solle. Gehe man vom bestehenden Gelände aus, würden die zulässigen Gebäudehöhen überschritten. Das Nachbarrecht auf Belichtung der zulässigen Gebäude auf den Nachbargrundstücken *** und *** werde verletzt, die Bebauung erfolge nicht entsprechend den anzuwendenden gesetzlichen Bestimmungen, die Beschwerdeführer würden daher in ihrem Recht auf Schutz vor unzulässigen Immissionen verletzt. Die Baubehörde habe weiters den Naturdenkmalschutz der beiden auf dem Baugrundstück bestehenden, zum Naturdenkmal erklärten Tannenbaumgruppen zu berücksichtigen; eine Beschädigung, Gefährdung oder Fällung dieser Bäume sei nach den Bestimmungen des NÖ Naturschutzgesetzes unzulässig. Durch die anlässlich der Errichtung des Kurzentrums *** vorgenommene Grundwasserabsenkung seien diese Bäume bereits von einem erheblichen Vitalitätsverlust betroffen; eine Entfernung der Bäume hätte außerdem einen negativen Einfluss auf die Tragfähigkeit des Untergrundes des Nachbargrundstückes und auf die Trockenheit „unseres Wohngebäudes“. Eine Beschädigung oder Vernichtung wild wachsender Pflanzen sowie die Zerstörung oder die Unterlassung der Erhaltung von Naturdenkmälern sei darüberhinaus nach den Bestimmungen des Niederösterreichischen Naturschutzgesetzes strafbar.

Mit Ladung vom *** beraumte die Baubehörde der Stadtgemeinde *** für *** eine mündliche Bauverhandlung zum Gegenstand an, zu welcher die Beschwerdeführer unter Hinweis auf die Präklusionsfolgen nach § 42 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) nachweislich geladen wurden.

Am *** fand die mündliche Bauverhandlung unter Beiziehung von Vertretern der Bauwerberin, der Planverfasser betreffend die Teilgebiete Architektur, Tragwerk und Hydrologie, sowie des Leiters des Gebietsbauamtes *** als bautechnischem Amtssachverständigen statt. Für die Beschwerdeführer des gegenständlichen Verfahrens nahm deren rechtsfreundliche Vertretung an der Bauverhandlung teil.

Der Verhandlungsniederschrift ist bezüglich der Ausführung des geplanten Projektes Folgendes zu entnehmen:

„PROJEKT

[…]

Auf dem Grundstück in ***, *** sollen von der *** drei Doppelhäuser errichtet werden. Das Grundstück ist als Bauland-Wohngebiet gewidmet und kann mit 30% Dichte und 8,00 Meter Höhe bebaut werden. Die Grundstücksgrenzen sind gemäß Plan des Geometers DI F[…] gezeichnet. Auf dem Grundstück befinden sich an der Süd-Ostseite zwei Tannenbaumgruppen, die als Naturdenkmal ausgewiesen sind. Das Grundstück wird im Osten über eine Zufahrt von der *** erschlossen. Die Stellplätze befinden sich entlang der inneren Erschließungsstraße des Grundstückes. Der Eingang des Doppelhauses 1-2 liegt an der Nordseite des Grundstückes. Die Zugänge zu den Doppelhäusern 3-4 und 5-6 sind ostseitig gelegen. Der Müllplatz liegt direkt bei der Zufahrt zum Grundstück.

SACHVERHALT

Allgemeines

Die *** hat um baubehördliche Genehmigung für die Errichtung von 3 Doppelhäusern (6 Wohneinheiten), von 12 PKW-Stellplätzen mit Carport und einem Müllplatz auf der Liegenschaft *** angesucht.

Die gegenständliche Liegenschaft schließt im Osten an die *** (Gemeindestraße) und im Süden an die *** (Gemeindestraße). Die Zu- und Abfahrt erfolgt von der *** aus.

Das Doppelhaus 1-2 ist Nord-Süd orientiert mit südseitigen Gärten. Die Häuser 3-4 und 5-6 sind Ost-West-orientiert mit westseitigen Gärten. Die Ausführung des Müllplatzes erfolgt mit einer 100 cm bzw. 150 cm hohen Betonmauer auf der eine Holzkonstruktion mit Flugdach sitzt. Im Bereich der Zufahrt zwischen den Doppelhäusern 1-2 und 3-4 ist der Platz für einen möglichen Schutzraum vorgesehen.

Die Doppelhäuser bestehen aus Kellergeschoß, Erdgeschoß, Obergeschoß und Dachgeschoß. Im Kellergeschoß befinden sich 2 Kellerräume und 1 Technikraum, im Erdgeschoß Vorraum, Wohnzimmer, Küche und WC, im 1. Obergeschoß 3 Zimmer, Badezimmer und WC. Im Dachgeschoß befinden sich ein Atelier und ein weiteres Bad.

Auf der gegenständlichen Liegenschaft sind 12 PKW-Stellplätze, jeweils mit den Einzelabmessungen von 5,00 m und 2,50 m ausgeführt. Die Stellplätze werden mit einem Carport überdacht.

Bauweise

[…]

Keller: Fundamentplatten aus Dichtbeton, Streifenfundamente, Außenwände Dichtbeton, tragende Wände Beton oder Zwischenwände mit Zwischenwandsteinen gemauert.

[…]

Aussenanlagen

Zufahrt und Stellplätze mit Sickersteinen oder Rasengittersteinen, Wege mit Pflasterung mit Sickerfuge oder Kiesdecke, Vorplätze und Terrassen mit Plattenbelag; gärtnerische Gestaltung.

Stellplätze

Gemäß den Bebauungsbestimmungen der Stadtgemeinde *** werden für die 6 Wohneinheiten 12 PKW-Stellplätze auf Eigengrund errichtet.

Regenwässer

Die anfallenden Dachwässer werden in Regenrinnen gesammelt und mittels Regenabfallrohren abgeleitet und in eine ausreichend dimensionierte Retentionseinrichtung in Form von Kunststoffspeicherkörpern samt Schächten eingeleitet. Über eine Drosseleinrichtung werden die Regenässer zeitverzögert ion den Regenwasserkanal der Stadtgemeinde *** eingeleitet.

[…]“

Nach Durchführung eines Ortsaugenscheines und Erörterung des eingereichten Projektes gab der dem Verfahren beigezogene bautechnische Amtssachverständige folgenden Befund und Gutachten ab:

„[…]

Niveauveränderungen

Die vorgesehenen Niveauveränderungen sind im Einreichplan in Schnitten und Ansichten ausreichend nachvollziehbar dargestellt und sollen dazu führen, dass nach Fertigstellung des Projektes eine annähernd ebene Grundstücksoberfläche gegeben sein wird. Dies führt entlang der nördlichen und westlichen Grundstücksgrenze zu einer Anhebung des Grundstückes von bis zu 60 cm, wobei die Stützmauer zu den Nachbargrundstücken das neue Niveau um ca. 20 cm überragen wird.

§ 14 Z. 8 NÖ Bauordnung 1996 definiert drei Kriterien, die für eine Bewilligungspflicht von Niveauveränderungen im Bauland zutreffen müssen, von denen im vorliegenden Fall jedoch keines erfüllt ist: Weder die Bebaubarkeit der Nachbargrundstücke oder die Standsicherheit der Nachbarbauwerke noch die Belichtung der Hauptfenster der Nachbargebäude kann durch diese Niveauveränderung beeinträchtigt werden. Auch der Abfluss von Niederschlagswässern wird nicht zum Nachteil der angrenzenden Grundstücke beeinflusst.

Obwohl aus bautechnischer Sicht die Kriterien des § 14 nicht erfüllt sind wurde die Veränderung der Höhenlage dennoch im Sinne des § 67 NÖ Bauordnung 1996 geprüft und dabei festgestellt, dass auch die Bemessung der Gebäudehöhe vom ursprünglichen Geländeniveau keine Rechte der Nachbarn verletzt werden können, auch die Standsicherheit des angrenzenden Geländes nicht gefährdet wird und die Niederschlagswässer ohne Beeinträchtigung der Nachbargrundstücke abgeleitet werden können (siehe Projekt Fa. ***).

Bebauungsweise, Bebauungshöhe und Abstände zu den Grundgrenzen

Das gegenständliche Projekt sieht die Errichtung von 3 Doppelhäusern in offner Bauweise in der Bauklasse II und unter Einhaltung der zulässigen Bebauungsdichte vor. Die zugehörigen Bauwiche entsprechen den Anforderungen der NÖ Bauordnung 1996 und zwar auch, wenn hierfür das ursprüngliche Gelände herangezogen wird. Eine gekuppelte Bauweise kann aus bautechnischer Sicht nicht erkannt werden (hier müssten zwei Gebäude auf benachbarten Grundstücken an der gemeinsamen Grundstücksgrenze aneinander gebaut werden).

Zur Frage einer allfälligen Beeinträchtigung der Belichtung von bestehenden und zukünftig zulässigen Hauptfenstern bei Nachbargebäuden wird aus bautechnischer Sicht folgendes festgestellt:

-die Systematik der NÖ Bauordnung sieht im Geltungsbereich einer Bebauungsplanes eine derartige Prüfung generell nicht vor (mit einer einzigen Ausnahme – bei geschlossener Bebauungsweise – die jedoch hier nicht anzuwenden ist). Doch selbst bei Überprüfung dieser Belichtungsthematik ist festzuhalten, dass die Abstände der geplanten Gebäude zu den bestehenden Gebäuden auf den Nachbargrundstücken größer sind als die geplanten Gebäudehöhen und dass auch unter Berücksichtigung den neuen Grundstücksniveaus zukünftig zulässige Hauptfenster der Nachbarobjekte nicht beeinträchtigt sein können.

Brandschutz

Gemäß § 8 NÖ Bautechnikverordnung sind Außenwände, tragende Innenwände und Wohnungstrennwände mindestens brandhemmend auszuführen. Eine brandbeständige Ausführung ist jedoch erforderlich für Außenwände und tragende Innenwände von Kellerräumen. Gemäß § 10 NÖ Bautechnikverordnung sind Aussenwände als Brandwände und öffnungslos zu errichten, wenn an einer Grundstücksgrenze, sofern nicht das angrenzende Grundstück als Verkehrsfläche, Parkanlage oder Grüngürtel gewidmet oder ein Gewässer (mindestens 5 m breit) ist; gegen eine Reiche, bei einem Abstand von weniger als 3 m, gerichtet gegen eine Grundstücksgrenze, wenn es die Sicherheit von Personen und Sachen auftrund der zulässigen Bebauung auf dem Nachbargrundstück erfordert. Im vorliegenden Fall sind sämtliche Außenwände mindestens 3 m von den Grundgrenzen entfernt. Die gesamte Tragkonstruktion wird brandbeständig ausgeführt. Zwischen den einzelnen Wohneinheiten sind jeweils zwei brandbeständige Wände vorgesehen. Die Dachaufbauten erfolgen zumindest in brandhemmender Ausführung.

Emissionen und Immissionen

Das Projekt sieht – wie in den Bebauungsbestimmungen gefordert – die Errichtung von zwei Stellplätzen je Wohneinheit vor. Dies entspricht somit den gesetzlichen Anforderungen.

Das gesamte Projekt entspricht dem örtlichen Flächen[widmungs]- und Bebauungsplan.

Bei der bautechnischen Beurteilung sind folgende Fragen irrelevant und ausgeklammert: Wasserrechtliche Fragen, Fragen zum Naturdenkmalschutz, Fragen zu Fällung von Bäumen und sämtliche zivilrechtliche Fragen.

Die Beurteilung des gegenständlichen Bauvorhabens auf dem Grundstück mit der Gst.Nr. ***, EZ. ***, KG.*** *** erfolgt auf Grund der vorliegenden Projektsunterlagen, unter Berücksichtigung des § 19 NÖ Bauordnung 1996. Dabei wurde festgestellt, dass die Unterlagen die zur bautechnischen Beurteilung erforderlichen Angaben enthalten.

Flächenwidmungs- und Bebauungsplan

Laut rechtskräftigem Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde *** befindet sich das gegenständliche Grundstück im ‚Bauland-Wohngebiet‘. Die Straßenfluchtlinien sind durch den Bestand in der Natur gegeben.

Die Liegenschaft liegt in einem Gebiet mit einem rechtswirksamen Bebauungsplan. Für die gegenständliche Liegenschaft sind folgende Bestimmungen festgelegt:

- Bebauungsweise: offen

- Bebauungshöhe: Bauklasse II (8m)

- Bebauungsdichte: 30 %

Aus den vorliegenden Einreichunterlagen ist ersichtlich, dass diese Bebauungsbestimmungen eingehalten werden.

Das betroffene Grundstück ist unbebaut und demnach im Zuge der Baubewilligung zum Bauplatz im Sinne der NÖ Bauordnung 1996 zu erklären.

Die Versorgung mit Trink- und Nutzwasser erfolgt über die Ortswasserleitung. Die Versorgung mit elektrischer Energie wird durch das Versorgungsnetz der *** Netze gewährleistet. Der gesamte Neubau wird an die örtliche Kanalanlage angeschlossen.

Es liegt keine Bausperre oder Bauverbot vor.

Das verfahrensgegenständliche Grundstück liegt außerhalb eines Hochwasserabflussgebietes und es sind weder Steinschlag oder Hangrutschungen bekannt.

Die lagerichtige Darstellung der Grundgrenzen für das Bauverfahren entspricht den Anforderungen gemäß § 19 NÖ Bauordnung 1996.

Das verfahrensgegenständliche Grundstück grenzt [an] eine öffentliche Verkehrsfläche an; das Grundstück wird von der *** erschlossen. Das Niveau ist durch die Höhenlage des Schwarzbelagtes in der *** bzw. *** gegeben.

Es wurde gemäß § 65 der NÖ Bauordnung 1996 der Bau oder die Einrichtung von Schutzräumen im Lageplan vorgesehen.

Standsicherheit

Auf Grund der gewählten Konstruktion, der Lage der Fundamentplatten über der wasserundurchlässigen Schicht über den Grundwasserkörper und im Zusammenhang mit den Ausführungen des Statikers und den Ausführungen der Fa. *** ist aus bautechnischer Sicht sowohl die Standsicherheit des eingereichten Projektes gewährleistet als auch ein Einfluss auf die Standsicherheit der bestehenden Nachbarobjekte ausgeschlossen.

[…]“

Schließlich wurden vom bautechnischen Amtssachverständigen im Zuge der Gutachtenserstellung mehrere Auflagen für das geplante Bauprojekt vorgeschrieben.

Die für das Gebiet Hydrologie beigezogene Firma *** gab im Zuge der Verhandlung folgende Stellungnahme ab:

„Zu den Einwendungen ist betreffend Wasserrecht anzumerken:

1) Aufgrund der mit dem hydrogeologischen ASV Höhenlage der Gebäude oberhalb der dichten Untergrund-Deckschichte werden die gespannten Grundwasserschichten nicht angeschnitten.

2) Aufgrund der heiklen Situation außer der Grünflächen selbst werden keine Niederschlagswässer in den Untergrund eingebracht, sondern zwischengespeichert und stark gedrosselt sowie verzögert (180 min) in den Regenwasserkanal eingeleitet werden, so dass diese im Regenwasserkanal nicht mit den Abflussspitzen bei Starkregenereignissen zusammenfallen.

3) Um die Grundwasserverhältnisse auch während der Baudauer nicht zu beeinflussen wurde in Abstimmung mit dem hydrogeologischen ASV die Höhenlage der Gebäude wie unter Pkt. 1) genannt so hoch gewählt (nach oben verschoben), dass die Baugrube oberhalb des Grundwassers liegt und daher keine Wasserhaltung erforderlich ist.

4) Eine Austrocknung des Untergrundes in einem für Nachbargrundstücke maßgeblichen Ausmaß ist deshalb nicht zu erwarten, da die Niederschlagswässer, welche auf die außerhalb der Gebäude liegenden Bereiche (Grünflächen) fallen so wie bisher weiterhin direkt versickern und die restlichen Flächen (Gebäude und Asphaltflächen) praktisch versiegelt sind und hier der Untergrund nach oben hin nicht austrocknen kann.

5) Drainagierungen sind mir nicht bekannt.

6) Bei ungünstigen Untergrundverhältnissen (schlechte Versickerungsfähigkeit) besteht bei Bebauung grundsätzlich das Problem, dass Niederschlagswässer von befestigten Flächen nicht direkt versickert werden können sondern konzentriert auf anderen Flächen zur Versickerung gebracht werden müssen und dies hydraulisch zu Problemen führen kann (Rückstau, Vernässungen etc.). Deshalb wurde von einer Versickerung der Niederschlagswässer der befestigten Flächen im ggst. Fall Abstand genommen.

[…]“

Der (ergänzenden) Stellungnahme der für Fragen der Statik herangezogenen Fachfirma ist laut Verhandlungsschrift Folgendes zu entnehmen:

„Als Bestandteil der Einreichung wurde von uns eine Statische Vorbemessung erstellt. Als Fundierung ist eine ‚weiße Wanne‘ mit Fundamentplatte geplant. Grundlage für die statische Berechnung der Fundamentplatte waren die Probeschürfe und die einschlägigen Eurocodes bzw. Önormen.

Die Probeschürfe sind weiterhin aktuell und aussagekräftig – ‚die Schichtaufbauten sind ja unverändert vorhanden.‘ Durch ein eventuelles Austrocknen der Untergrundes entsteht KEIN Verlust der Tragfähigkeit. Es gibt KEINE Vorschrift bezüglich Mindestabstand zum Grundwasserspiegel, d.h. es gibt zahlreiche Bauten direkt in das Grundwasser errichtet. Eine Fundamentplatte bewirkt die geringste Bodenpressung und die kleinsten Setzungen, dadurch entstehen KEINE wie immer gearteten Einflüsse auf Nachbargrundstücke.

BEFUND:

Eine Gefahr von der oben angeführten [zu] bebauenden Liegenschaft auf Anrainergrundstücke kann ausgeschlossen werden. Die Stand- und Tragsicherheit der Häuser auf den Anrainergrundstücken bleiben im jetzigen Ausmaß unverändert bestehen.“

Mit Schreiben vom *** legte der Planverfasser der Baubehörde eine Projektsänderung hinsichtlich der geplanten Oberfläche der projektierten Zufahrtsfläche und der PKW-Stellplätze vor, welche den Beschwerdeführern mit Schreiben der Stadtgemeinde *** vom *** im Rahmen des Parteiengehörs zur Kenntnis gebracht wurde.

Mit Schreiben vom *** und vom *** brachte die Fünftbeschwerdeführerin im Wege der rechtsfreundlichen Vertretung zwei Schreiben bei der Baubehörde der Stadtgemeinde *** ein, in welchen sie sich im Ergebnis gegen die Anhebung des Grundstücksniveaus samt Trennmauer an der ihrem Grundstück zugewandten Seite des Baugrundstückes wendet.

Mit Schreiben vom *** brachten die Beschwerdeführer durch ihre rechtsfreundliche Vertretung eine Stellungnahme zur übermittelten Projektsänderung hinsichtlich der Oberfläche der Fahrbahn und der PKW-Stellplätze ein, in welcher sie sich hierzu ablehnend äußerten. Weiters verwiesen sie auf ein näher genanntes, im wasserrechtlichen Verfahren betreffend die Errichtung des Kurzentrums *** ergangenes Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes und wendeten außerdem Bedenken betreffend eine behauptete Befangenheit des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** als Baubehörde erster Instanz ein.

Mit Schreiben vom *** gab der rechtsfreundliche Vertreter der nunmehrigen Erst- bis Viertbeschwerdeführer der Baubehörde der Stadtgemeinde *** die Auflösung des Vollmachtsverhältnisses mit der nunmehrigen Fünftbeschwerdeführerin bekannt.

1.3. Baubewilligungsbescheid und Berufungsentscheidung:

Mit Bescheid vom *** erklärte der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** das Grundstück Nr. ***, KG ***, unter Spruchpunkt 1.1. gemäß § 11 Abs. 2 NÖ BauO 1996 zum Bauplatz; in Spruchpunkt 1.2. erteilte er die beantragte Baubewilligung zur Errichtung von 3 Doppelhäusern, einem Carport für 12 Stellplätze sowie einem Müllplatz auf dem Grundstück Nr. ***, KG ***, unter gleichzeitiger Vorschreibung mehrerer, in Spruchpunkt 1.3. näher genannter Auflagen. In Spruchpunkt 1.4. des genannten Bescheides wies die Baubehörde I. Instanz jeweils mit näherer Begründung die Einwendungen der Erst- bis Viertbeschwerdeführer „hinsichtlich Standsicherheit, Trockenheit, Brandschutz, Immissionen und Belichtung von Hauptfenstern“ sowie deren Antrag auf Abweisung des Bauansuchens als unbegründet ab; die Einwendungen der Erst- bis Viertbeschwerdeführer „hinsichtlich Bebauungsweise, Ortsbild, Schutzzone, Naturdenkmal und Wasserrecht“ wurden als unzulässig zurückgewiesen. Die Einwendungen der Fünftbeschwerdeführerin hinsichtlich „Bebauungsweise, Ortsbild und Schutzzone“, hinsichtlich „Naturdenkmal und Wasserrecht“ und hinsichtlich „ob das Bauvorhaben den gesetzlichen Vorgaben entspricht“ wurden ebenfalls als unzulässig zurückgewiesen; deren Einwendungen hinsichtlich „Standsicherheit, Trockenheit, Brandschutz, Immissionen und Belichtung von Hauptfenstern“, den Antrag auf Abweisung des Bauansuchens sowie die Einwendung hinsichtlich Durchnässung meines Grundes und die damit verbundene Schädigung meines Hauses“ und „dass eine wetterbedingte Beeinträchtigung ohne jede Auswirkung bleibt, so als wäre eine Bodenanhebung nicht erfolgt“, wies die Baubehörde I. Instanz mit näherer Begründung als unbegründet ab.

Die mit Schreiben der Erst- bis Viertbeschwerdeführer vom *** durch ihre rechtsfreundliche Vertretung erhobene Berufung wurde mit Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom *** teils als unbegründet abgewiesen, teils als unzulässig zurückgewiesen.

Die Fünftbeschwerdeführerin erhob mit Schreiben vom *** einen nicht näher begründeten handschriftlichen „Einspruch“ gegen den erstinstanzlichen Baubewilligungsbescheid, welcher mit handschriftlichem Schreiben vom *** wie folgt ergänzt wurde:

„[…] Begründung meines Einspruches vom *** aus Deutschland

Hier nehme ich Bezug auf das nur teilweise zitierte Schreiben v. *** unter Auslassung des Absatzes, der sich mit der Anhebung des Baugrundstückes um 60 cm befasst, was m.E. nur dem Zweck dient, die Bauten über dem Grundwasser zu halten, was eine einseitige Bevorzugung des Bauherrn und eine starke Benachteiligung der Anrainer bedeuten würde. Ich bitte Sie daher um eine horizontale Darstellung der Oberflächen der Gründe sowohl des Bauherren u. meines. Was die Möglichkeit des noch Vorhandenseins von Fliegerbomben aus dem 2. Weltkrieg angeht, verweise ich auf den Baudirektor a.D. Herrn […], der meinen Mann u. mich seinerzeit davon in Kenntnis setzte. Vom *** standen leider nur 5 Arbeitstage zur Verfügung, um sich mit dem Inhalt des Bescheides zu befassen. Daher bitte ich die äußere Form des Schreibens zu entschuldigen.“

Die Berufung der Fünftbeschwerdeführerin wurde mit dem nunmehr bekämpften Bescheid der belangten Behörde Stadtrat der Stadtgemeinde *** vom *** ebenfalls als unbegründet abgewiesen.

Zur Begründung dieses Bescheides wurden von der Baubehörde II. Instanz nach ausführlicher Darstellung des Verwaltungsgeschehens zusammengefasst im Wesentlichen jeweils die bereits im Bescheid erster Instanz herangezogenen Erwägungen dargelegt.

2. Beschwerdevorbringen:

2.1. Beschwerde der Erst- bis Viertbeschwerdeführer:

In der nunmehr vorliegenden, gegen diesen Bescheid erhobenen Bescheidbeschwerde an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich wiederholen die weiterhin rechtsfreundlich vertretenen Erst- bis Viertbeschwerdeführer zum einen ihre bereits bisher vorgetragenen Bedenken hinsichtlich Standsicherheit, Statik und Tragfähigkeit des Untergrundes im Zusammenhang mit den vorliegenden Grundwasser- und Bodenverhältnissen, Trockenheit, Brandschutz, Bebauungsweise, Bebauungshöhe und Bebauungsdichte. Weiters wird die behauptete Befangenheit des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** als Baubehörde erster Instanz, geltend gemacht, „vorsichtshalber eine gesetzmäßige Beschlussfassung des Stadtrates, insbesondere im Sinne des § 50 der NÖ Gemeindeordnung“ aufgrund „nicht auszuschließender“ verwandtschaftlicher Beziehungen zwischen der Geschäftsführerin der Bauwerberin und Mitgliedern des Stadtrates bestritten und die Rechtswidrigkeit des bekämpften Berufungsbescheides aufgrund von Begründungsmängeln releviert. Zusammengefasst bringt die weitwendige Beschwerde vor, die Lage des Grundwasserspiegels am Baugrundstück stehe nicht gesichert fest. Dies sei bereits in der Berufung gegen den erstinstanzlichen Baubewilligungsbescheid ausdrücklich gerügt worden. Der bestehende Grundwasserspiegel werde sich noch heben, dies im Hinblick auf das Erkenntnis des VwGH vom 24.10.2013, Zl. 2013/07/0058, betreffend einen wasserpolizeilichen Auftrag im Zusammenhang mit der Errichtung des Kurzentrums ***. Die Berufungsbehörde habe sich mit diesen Argumenten nicht in gesetzmäßiger Weise auseinandergesetzt, es sei kein Spezialsachverständigengutachten von Sachverständigen des Fachbereiches Hydrologie und Wasserbautechnik, Geologie und Geotechnik eingeholt worden. Die Besonderheit im vorliegenden Fall liege in den amtsbekannten Grundwasser- und Bodenverhältnissen auf dem beabsichtigten Baugrundstück, dies sei im Zusammenhang mit Fragen der Statik und Tragfähigkeit des Untergrundes und mit der Frage der Standsicherheit des Gebäudes der Beschwerdeführer beachtlich. Der Bausachverständige habe sich im Zuge seiner Beurteilung in der Bauverhandlung mit den sich aus dem genannten VwGH-Erkenntnis betreffend ein wasserrechtliches Verfahren des Kurzentrums *** ergebenden Konsequenzen nicht auseinandersetzen können, da dieses Erkenntnis zum Zeitpunkt der Verhandlung weder der Behörde, noch den Beschwerdeführern bekannt gewesen sei. Den von der Bauwerberin in den Planunterlagen vermerkten Probeschürfen komme jedenfalls keine Aussagekraft zu; weiters werde das Baugrundstück „großflächig“ um bis zu 60 cm angehoben, auch durch diese Maßnahmen würden die Bodenverhältnisse verändert und die Tragfähigkeit des Untergrundes des Beschwerdeführergrundstückes beeinträchtigt. Es sei auch nicht ausreichend berücksichtigt worden, dass es durch die Ableitung der Niederschlagswässer in den öffentlichen Kanal zu einer Austrocknung des Baugrundstückes kommen werde und dies erhebliche nachteilige Wirkungen für die Nachbargrundstücke und die darauf bestehenden Gebäude nach sich ziehe. Die Tragfähigkeit des Untergrundes und die Statik des Beschwerdeführergebäudes werde durch diese Maßnahme gefährdet. Die Auswirkungen des „Wechselspiels“ zwischen der behördlich im Wasserrechtsverfahren des Kurzentrums *** angeordneten Anhebung des Grundwasserspiegels und der projektierten Ableitung der Niederschlagswässer sei nicht sachverständig geprüft und begutachtet worden. Im Zusammenhang damit stünde auch der negative Einfluss durch die bei der Durchführung des Bauvorhabens vorzunehmende Entfernung zahlreicher großer und wildgewachsener Bäume. Das Bausachverständigengutachten sei unschlüssig und unvollständig. Die angesprochenen Maßnahmen würden sich weiters negativ auf die Trockenheit des Untergrundes und die Trockenheit des Beschwerdeführergebäudes auswirken; die derzeit bestehenden Verhältnisse würden sich durch die im Bereich des Kurzentrums *** durchzuführenden Maßnahmen noch einmal in einer derzeit nicht abschätzbaren Weise verändern. Es liege kein hydrologisches Sachverständigengutachten zur Klärung dieser Frage vor. Darüberhinaus seien die vorgelegten, das ursprüngliche Projekt ergänzenden Projektsunterlagen nicht aussagekräftig. Aufgrund des projektierten Rohrdurchmessers sei widersprüchlich und nicht nachvollziehbar, dass durch das neue Projekt alle Regenwässer abgeleitet werden könnten. Schließlich sei eine „Baugrundverdichtung“ vorhersehbar, konstruktions- und platzbedingt würden Baufahrzeuge das Baugrundstück befahren und verdichten. Hierbei sei wiederum der negative Einfluss des Bauvorhabens durch die bewirkte Entfernung von Bäumen zu berücksichtigen. Wegen einer gleichheitswidrigen Zulassung von Niederschlagswässern in das öffentliche Kanalsystem bestehe die Gefahr von Überbelastung des Kanalsystems und im Zusammenhang damit die Gefahr von Hochwasserschäden; dies werde in Kenntnis dessen vorgebracht, dass den Beschwerdeführern in diesem Zusammenhang keine subjektiv-öffentlichen Rechte zustünden. Hinsichtlich des Brandschutzes sei auszuführen, dass sich die vorgesehenen Gebäude der geplanten Doppelhäuser im Nahebereich zu der Grenze der Beschwerdeführerliegenschaft befänden. Sollte es zu einem Brand kommen, würden die Flammen durch die Fenster unmittelbar zu den Nachbarliegenschaften und den dort bestehenden Gebäuden kommen können. In Kenntnis der diesbezüglichen VwGH-Judikatur hinsichtlich Nachbarrechten im Bauverfahren betreffe dies auch die Frage der nicht ausreichenden Zufahrtsflächen am Baugrundstück und den Einwand, dass die Beschwerdeführer im Brandschutz deshalb beeinträchtigt und gefährdet seien, da die erforderlichen Flächen für Feuerwehrzufahrt und Aufstellflächen nicht bereit gestellt würden. In Kenntnis der gesetzlichen Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BauO 1996 weiters, welche den Schutz der Nachbarn vor denjenigen Immissionen ausnehme, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Wohnzwecken oder einer Abstellanlage im gesetzlich vorgeschriebenen Ausmaß ergeben, werde die Errichtung von insgesamt 12 Stellplätzen für 6 Wohneinheiten bekämpft. Es entstünde dadurch eine unzumutbare Belästigung der Beschwerdeführer durch Lärm, Geruch, Staub und Abgase; eine Abstellanlage im gesetzlich vorgeschriebenen Ausmaß im Sinne des § 63 NÖ BauO 1996 liege nicht vor, ein Immissionsgutachten sei von der Baubehörde nicht eingeholt worden. Auch zur Bebauungsweise „Bebauungshöhe und Höhe der Bauwerke“ wird zunächst ausgeführt, die Beschränkung dieses subjektiv-öffentlichen Anrainerrechtes durch die Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BauO 1996, „soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung der Hauptfenster der zulässigen (bestehenden bewilligten und zukünftig bewilligungsfähigen) Gebäude der Nachbarn dienen“, sei bekannt. Auch die im Bebauungsplan festgelegte mögliche Bebauung (offene Bebauungsweise) und die Bestimmung des § 49 Abs. 2 leg.cit. sei bekannt. Nichtsdestotrotz werde „vorsichtshalber, um es auch diesbezüglich zu keinen Verschweigungen“ oder „faktischen Anerkenntnissen“ kommen zu lassen, jedoch nochmals darauf verwiesen, dass die Situierung der einzelnen Wohnblöcke nicht der offenen Bebauungsweise und auch nicht „den sonstigen anzuwendenden Bebauungsbestimmungen“ entspreche. Durch die vorgesehene Bebauung würden die subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte der Beschwerdeführer auf „Einhaltung des Lichteinfalles“ unzulässig beeinträchtigt. Für die damit im Zusammenhang stehende Beurteilung komme es nicht nur auf die bestehenden Wohngebäude der Liegenschaft ***, sondern auch auf dort zukünftig bewilligungsfähige Gebäude an. Die vom Bausachverständigen geäußerte Auffassung, dass im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes eine derartige Prüfung nicht vorgesehen sei und die Abstände der geplanten Gebäude zu den bestehenden Gebäuden auf den Nachbargrundstücken größer seien als die geplanten Gebäudehöhen, dies auch unter Berücksichtigung des neuen Grundstücksniveaus, werde ausdrücklich als unrichtig bestritten. Nach den geltenden Bebauungsvorschriften und bei der offenen Bebauungsweise sei eine Beeinträchtigung des Lichteinfalles durch das geplante Bauvorhaben nicht ausgeschlossen; das Bauvorhaben wäre daher wegen unzulässiger Beeinträchtigung des Lichteinfalles abzuweisen gewesen. Weiters sei den Beschwerdeführern auch die höchstgerichtliche Judikatur zur Frage des Mitspracherechtes von Nachbarn im Bauverfahren hinsichtlich des Ortsbildes bekannt, es werde allerdings trotzdem – mit eingehender Begründung - darauf verwiesen, dass durch das Bauvorhaben die Bebauungsvorschriften für die „Schutzzone Villenviertel“ verletzt würden. Auch die bisherigen sämtlichen Einwendungen betreffend „die fehlende Einhaltung der zulässigen Bebauungsdichte und sämtliche gesetzlichen Bestimmungen über die einzuhaltende Bebauungshöhe (Bauklasse II bzw. maximale Höhe des höchsten Punktes des Daches) würden ausdrücklich aufrechterhalten. Hinsichtlich der Bebauungshöhe sei die „Verletzung unseres Nachbarrechtes auf Einhaltung des gesetzlichen Lichteinfalles bei einer Überschreitung der zulässigen Höhe evident“. Die im Projekt vorgesehenen Aufschüttungen seien nicht in nachvollziehbarer Weise ersichtlich, die Höhe der Bauwerke in der Natur bleibe daher unklar. Das Projekt sei auch in dieser Hinsicht unschlüssig, unklar, widersprüchlich und nicht bewilligungsfähig. Die zulässigen Gebäudehöhen würden, gehe man vom bestehenden Gelände aus, überschritten. Hinsichtlich der Bebauungsdichte wird schließlich ausgeführt, es ergeben sich „bei einer Überschreitung derselben aus dem Umstand, dass mehr Reihenhäuser errichtet werden, als bei Einhaltung der Bebauungsdichte zulässig wären“, weitere unzulässige Immissionen. Bei der Berechnung seien die Flächen der überdachten PKW-Stellplätze außer Betracht gelassen worden. „In Kenntnis der Bestimmungen des § 4 Z 7 der NÖ Bauordnung 1996 und des § 4 Z 10 leg.cit.“ werde „vorsichtshalber der Einwand der daraus resultierenden Überschreitung der zulässigen Bebauungsdichte aufrecht erhalten“.

Gestellt werden die Anträge auf Abweisung des Bauansuchens, in eventu auf Aufhebung des bekämpften Berufungsbescheides und Zurückverweisung der Angelegenheit an die Baubehörde II. Instanz zur Erlassung eines neuen Bescheides.

2.2. Beschwerde der Fünftbeschwerdeführerin:

In der ebenfalls gegen den Berufungsbescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom *** an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erhobenen Bescheidbeschwerde bringt die Fünftbeschwerdeführerin vor, es liege eine Begünstigung des Bauherrn durch das Bauamt der Stadtgemeinde *** und den Bürgermeister vor. Die geplante Niveauanhebung um 60 cm stelle eine erhöhte Belästigung durch Schmutz, Lärm, Auspuffgase und Lichteinwirkung dar, welche bereits durch die am Grundstück der Beschwerdeführerin entlang führende Straße mit Benützung von 12 Fahrzeugen gegeben sei. Der diesbezügliche Einspruch der Beschwerdeführerin sei in allen Bescheiden unerwähnt geblieben. Die Niveauanhebung diene nach Angabe der Baubehörde dem Erreichen einer annährend ebenen Grundstücksfläche; demgegenüber stehe eine Minderung der Wohnqualität der Beschwerdeführerin und Entwertung ihres Gebäudes. Dem Ersuchen der Beschwerdeführerin in der mündlichen Verhandlung, statt einer Asphaltierung der Straße eine wasserdurchlässige Variante der Zufahrtsstraße zu wählen, um „möglichst natürliche Wetterverhältnisse“ zu erreichen, sei nicht entsprochen worden. Weiters sei das Angebot der Bauwerberin, zum Schutz ihres an der Grenze stehenden, prächtigen alten Nussbaumes eine Brücke unter der Straße zum Schutz der Wurzeln zu errichten, nicht erneuert worden. Der Verzicht auf die Asphaltierung an der Grenze hätte dem Erhalt der Sträucherhecke dienen und einen Schutz der Beschwerdeführerin vor den genannten Belästigungen bieten können. Nach Vermutung der Beschwerdeführerin solle die Nachbarschaft über Gründe wie eine „zu starke Bebauung des Grundstückes“ oder Grundwasserprobleme im Unklaren gelassen werden. Es werde weiters bezweifelt, dass die Grundstücksgrenze der Beschwerdeführerin um 60 cm höher liegen solle, um eine Anhebung nötig zu machen. Die Zustellung des erstinstanzlichen Bescheides vom *** mit *** habe aufgrund der folgenden Feiertage eine eingeschränkte Einspruchsmöglichkeit verursacht. Eine telefonische Information über Abwesenheiten der Beschwerdeführerin von *** und die Thematik von Fliegerbomben hätten in einer Baubewilligung nichts zu suchen. Die Beschwerdeführerin habe es als ihre Pflicht angesehen, auf das Thema der Fliegerbomben aufmerksam zu machen. Die Gestaltung der Abgrenzung des Baugrundstückes zur *** hin sei außerdem nicht bekanntgegeben worden; es handle sich um eine ca. 100 Jahre alte Mauer mit Pfeilern zwischen alten Holzzäunen und einer dahinterliegenden Eibenhecke. Eine Durchtrennung vor dem Haus der Beschwerdeführerin werde notwendig. Eine Entscheidung betreffend das auf dem Baugrundstück bestehende Naturdenkmal stehe noch aus; nach Ansicht der Beschwerdeführerin füge sich das Bauprojekt entgegen der Aussage der Baubehörde nicht harmonisch in das Stadtbild ein; die Beschwerdeführerin habe auf ihrem Grundstück, von der Stadtgemeinde *** honoriert, versucht, sich dem Stil der Jahrhundertwende anzupassen. Nach dem Bau des Gesundheitszentrums seien am Gebäude der Beschwerdeführerin Risse durch Grundwasserveränderungen aufgetreten; die Beschwerdeführerin sei in diesem Zusammenhang auf den Zivilrechtsweg verwiesen worden. Beim dortigen Bauherren handle es sich um den Ex-Bürgermeister einer Nachbargemeinde und Inhaber einer Baufirma, welche eine Sonderstellung im Ort genieße. Eine „Freunderlwirtschaft“ rund ums Bauen hätte die Volkswirtschaften an den Rand des Ruins geführt; die von der Beschwerdeführerin näher geschilderten „Fehlverhalten“ wolle die Fünftbeschwerdeführerin jedoch nicht auf den Bürgermeister der Stadtgemeinde *** und das Bauamt bezogen wissen, obwohl diese nichts unternommen hätten, einen solchen Verdacht nicht aufkommen zu lassen.

Mit Schreiben vom *** legte der Bürgermeister der Stadtgemeinde *** dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die gegenständlichen Beschwerden mit dem Ersuchen um Entscheidung vor und teilte bezogen auf in der Beschwerde der Erst- bis Viertbeschwerdeführer vorgetragene Befangenheitsbedenken im hier relevanten Zusammenhang mit, dass es sich bei der Geschäftsführerin der bauwerbenden GmbH um die Ex-Ehefrau eines näher genannten Stadtrates der Stadtgemeinde *** handle, welche seit Jahren von diesem geschieden sei und in einer von diesem verschiedenen Ortschaft lebe.

3. Rechtsgrundlagen:

§ 28 Abs. 1 und 2 VwGVG lautet:

„Erkenntnisse

§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

[…]“

§ 6 Abs 1 und 2 NÖ BauO 1996 lautet:

㤠6 Parteien, Nachbarn und Beteiligte

(1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 32, § 33 Abs. 2, § 34 Abs. 4 und § 35 haben Parteistellung:

1. der Bauwerber und/oder der Eigentümer des Bauwerks 2. der Eigentümer des Baugrundstücks 3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z.B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind (Nachbarn), und

4. die Eigentümer eines ober- oder unterirdischen Bauwerks auf den Grundstücken nach Z. 2 und 3, z.B. Superädifikat, Baurechtsobjekt, Keller, Kanalstrang (Nachbarn).

Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch das Bauvorhaben bzw. das Bauwerk und dessen Benützung in den in Abs. 2 erschöpfend festgelegten subjektivöffentlichen Rechten berührt sind.

Beteiligte sind alle sonstigen Personen, die in ihren Privatrechten oder in ihren Interessen betroffen werden.

(2) Subjektiv-öffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 1976, LGBl. 8000, der NÖ Aufzugsordnung, LGBl. 8220, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die

1. die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der Bauwerke der Nachbarn (Abs. 1 Z. 4)sowie

2. den Schutz vor Immissionen (§ 48), ausgenommen jene, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Wohnzwecken oder einer Abstellanlage im gesetzlich vorgeschriebenen Ausmaß (§ 63) ergeben,gewährleisten und über

3. die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung der Hauptfenster (§ 4 Z. 11) der zulässigen (bestehende bewilligte und zukünftig bewilligungsfähige) Gebäude der Nachbarn dienen.[…]“

§ 25a Abs. 1 VwGG lautet:

§ 25a. (1) Das Verwaltungsgericht hat im Spruch seines Erkenntnisses oder Beschlusses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Der Ausspruch ist kurz zu begründen.

[…]“.

4. Rechtlich folgt:

4.1. Zu anzuwendenden Rechtslage:

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. u.a. VwGH vom 21.10.2014, Zl. Ro 2014/03/0076) hat das Verwaltungsgericht seine Entscheidung an der zum Zeitpunkt der Erlassung seiner Entscheidung maßgeblichen Sach- und Rechtslage auszurichten. Gleiches gilt auch für den Fall, dass ein Verwaltungsgericht nicht in der Sache selbst entscheidet, zumal andernfalls die für einen solchen Fall angeordnete Bindung der Verwaltungsbehörde an die Begründung der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung konterkariert würde (vgl. § 28 VwGVG, insbesondere Abs. 3 und 4).

Seit dem 1. Februar 2015 ist gemäß § 72 Abs. 1 der NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 1/2015 idF LGBl. Nr. 6/2015, die NÖ BO 2014 in Kraft, wobei im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren insbesondere die Übergangsbestimmung des § 70 Abs. 1 leg. cit. zu beachten ist. In dieser Übergangsbestimmung wird u.a. bestimmt, dass die am Tage des Inkrafttretens der NÖ BO 2014, das ist der 1. Februar 2015, anhängigen Baubewilligungsverfahren nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen sind.

Diese Übergangsbestimmung bedeutet somit, dass die bei den Baubehörden zu diesem Zeitpunkt anhängigen Baubewilligungsverfahren noch nach der Rechtslage, die am 31. Jänner 2015 bestanden hat, zu Ende zu führen sind, sodass in diesen Verfahren die am 31. Jänner 2015 in Geltung stehenden Gesetze wie u.a. die NÖ BauO 1996 anzuwenden sind.

Maßgebliche Rechtsgrundlagen zur Beurteilung des vorliegenden Falles bilden daher die Bestimmungen der NÖ BauO 1996.

4.2. In der Sache:

Die von den Erst- bis Viertbeschwerdeführern erhobene Berufung gegen den erstinstanzlichen Baubewilligungsbescheid wurde mit dem nunmehr in Beschwerde gezogenen Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom *** teils als unbegründet abgewiesen, teils als unzulässig zurückgewiesen; die Berufung der Fünftbeschwerdeführerin wurde als unbegründet abgewiesen.

Die Erst- bis Viertbeschwerdeführer sind jeweils Miteigentümer des westlich an das Baugrundstück unmittelbar angrenzenden Grundstückes Nr. ***, KG ***, sowie Wohnungseigentümer der auf diesem Grundstück befindlichen Wohnhausanlage; die Fünftbeschwerdeführerin ist grundbücherliche Eigentümerin des nördlich an das Baugrundstück angrenzenden Grundstückes Nr. ***, KG ***.

Im Hinblick auf die behaupteten Rechtsverletzungen ist einleitend zur Klarstellung aus rechtlicher Sicht Folgendes festzuhalten:

Alle Beschwerdeführer sind Nachbarn des in Rede stehenden Bauvorhabens im Sinne des § 6 Abs. 1 Z 3 NÖ BauO 1996.

Aus der Bestimmung des § 6 Abs. 2 leg.cit. ergibt sich der Rahmen der festgelegten Nachbarrechte und somit jener Einwendungen, welche in einem Baubewilligungsverfahren von einem Nachbarn mit Erfolg geltend gemacht werden können. Wie jedenfalls die Erst- bis Viertbeschwerdeführer in ihrem Vorbringen bereits teilweise zutreffend erkennen, ist der Nachbar im Baubewilligungsverfahren nach der NÖ BauO 1996 also keineswegs berechtigt, schlechthin alle tatsächlichen oder vermeintlichen Verstöße gegen die Bauvorschriften geltend zu machen. Nur soweit diese neben dem öffentlichen Interesse auch dem Interesse des Nachbarn dienen, vermögen sie sogenannte subjektiv-öffentliche Rechte zu begründen, gegen deren Verletzung sich der Nachbar im Baubewilligungsverfahren durch die Erhebung von Einwendungen wehren kann. Das Mitspracherecht eines Nachbarn in einem baurechtlichen Bewilligungsverfahren ist nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. VwSlg. 10.317A u.a.) nämlich insofern beschränkt, als dem Nachbarn nur jene subjektiv-öffentlichen Rechte zukommen, die ihm nach den in Betracht kommenden baurechtlichen Vorschriften (§ 6 Abs. 2 NÖ BauO 1996) eingeräumt sind und welche er wirksam geltend gemacht hat. Der Nachbar hat aufgrund seiner beschränkten Mitsprachemöglichkeit also ganz allgemein keinen Rechtsanspruch darauf, dass ein Bauvorhaben sämtlichen gesetzlichen Vorschriften entspricht, sondern besitzt im Zusammenhang mit der obzitierten Bestimmung nur einen Rechtsanspruch darauf, dass ein Bauvorhaben seine rechtzeitig geltend gemachten, durch baurechtliche Vorschriften eingeräumten subjektiv-öffentlichen Rechte nicht verletzt. Hierbei ist auch zu beachten, dass die dem Nachbarn eingeräumte prozessuale Rechte nicht weiter reichen können als die ihm durch das Gesetz gewährleistete Sphäre materieller Rechte (vgl. u.a. VwSlg. 8070 A oder auch VwGH vom 23.8.2012, Zl. 2012/05/0025, mwN). Soweit die Verletzungen eines subjektiv-öffentlichen Nachbarrechtes also gar nicht in Frage kommen, kann die Verletzung der Rechte eines Nachbarn auch nicht aus allfälligen Verletzungen von Verfahrensvorschriften abgeleitet werden. Verfahrensrechte dienen ja stets nur der Durchsetzung bzw. der Verwirklichung behaupteter materieller Rechte und stehen diese daher dem Nachbarn nicht über den Umfang dieser materiellen Rechte hinaus zu. Nicht jede objektive Rechtswidrigkeit des Bescheides einer obersten Gemeindebehörde kann daher aus Anlass einer Nachbarbeschwerde zu dessen Aufhebung führen; vielmehr hat die Aufhebung zur Voraussetzung, dass die vom Nachbarn geltend gemachten subjektiv-öffentlichen Rechte durch das beantragte Bauvorhaben verletzt wurden (vgl. u.a. VwSlg. 7873 A).

Die Beschwerdeführer besitzen also im vorliegenden Baubewilligungsverfahren kein umfassendes Mitspracherecht und können daher im gegenständlichen Baubewilligungsverfahren nur im Umfang ihrer nach der obzitierten Bestimmung des § 6 Abs. 2 leg.cit. geltend gemachten subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte mitwirken und auch nur im Bereich ihres Mitspracherechtes Verfahrensfehler und andere Rechtswidrigkeiten aufzeigen. Darauf hinzuweisen ist weiters, dass die Prüfungsbefugnis der Rechtsmittelbehörde und auch des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich im gegenständlichen Verfahren auf jene Fragen beschränkt ist, hinsichtlich derer der Nachbar ein Mitspracherecht besitzt; diese sind nicht berechtigt, aus Anlass des Rechtsmittels eines Nachbarn andere Fragen als Fragen der Verletzung der subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte aufzugreifen (vgl. u.a. VwGH vom 21. Februar 1984, Zl. 82/05/0158).

Zu den behaupteten Rechtsverletzungen im Einzelnen:

4.2.1: Zum Beschwerdevorbringen der Erst- bis Viertbeschwerdeführer:

Soweit die Beschwerdeführer eine behauptete Befangenheit des Bürgermeisters der Stadtgemeinde *** als Baubehörde erster Instanz in der gegenständlichen Rechtssache vortragen, verweisen sie selbst bereits zutreffend auf die ständige höchstgerichtliche Rechtsprechung, wonach eine - allfällige - Befangenheit des Bürgermeisters zwar eine Mangelhaftigkeit des erstinstanzlichen Verfahrens (des erstinstanzlichen Bescheides) begründen würde, eine von einem befangenen Organwalter getroffene erstinstanzliche Entscheidung aber jedenfalls durch eine von Befangenheit freie Berufungsentscheidung saniert wird (vgl. z.B. VwGH vom 25.2.2010, Zl. 2009/06/0226, mit Verweis auf die in Hauer/Leukauf, Handbuch des österreichischen Verwaltungsverfahrens, in E 10a und b zu § 7 AVG wiedergegebene höchstgerichtliche Judikatur).

Hinsichtlich der Erlassung des bekämpften Berufungsbescheides bestreiten die Beschwerdeführer „vorsichtshalber“ eine gesetzmäßige Beschlussfassung des Stadtrates aufgrund des möglichen Vorliegens einer Befangenheit im Sinne des § 50 NÖ Gemeindeordnung 1973.

Die §§ 50 und 56 des genannten Gesetzes in den hier relevanten Auszügen lauten:

㤠50Befangenheit

(1) Der Bürgermeister und die Mitglieder der Kollegialorgane sind von der Beratung und Beschlußfassung über einen Verhandlungsgegenstand wegen Befangenheit ausgeschlossen:

1. in Sachen, an denen folgende Personen oder deren Ehegattin, Ehegatte oder deren eingetragene Partnerin oder eingetragener Partner beteiligt sind:

- sie selbst,

- ihr Kind, ihr Enkelkind, ihr Urenkel,

- ihr Elternteil, ihr Großelternteil, ihr Urgroßelternteil,

- ihre Schwester, ihr Bruder, ihre Tante, ihr Onkel,

- ihre Nichte, ihr Neffe, ihre Cousine, ihr Cousin, und

eine Person, die mit dem Bürgermeister oder einem Mitglied eines Kollegialorgans in Lebensgemeinschaft lebt, sowie ein Kind, ein Enkelkind und ein Urenkel einer dieser Personen;

2. in Sachen ihrer Wahl- oder Pflegeeltern, Wahl- oder Pflegekinder, ihres Mündels oder Pflegebefohlenen;

3. in Sachen, in denen sie als Bevollmächtigte einer Partei bestellt waren oder noch bestellt sind;

4. im Berufungsverfahren, wenn sie an der Erlassung des angefochtenen Bescheides in unterer Instanz mitgewirkt haben;

5. wenn sonstige wichtige Gründe vorliegen, die geeignet sind, ihre volle Unbefangenheit in Zweifel zu setzen.

[…]“

㤠56

Besondere Bestimmungen für den Gemeindevorstand (Stadtrat)

(1) Der Gemeindevorstand (Stadtrat) ist beschlußfähig, wenn der Vorsitzende und die Hälfte der Mitglieder anwesend sind. Wenn ein Vertreter des Bürgermeisters (§ 27) den Vorsitz führt, genügt insgesamt die Anwesenheit der Hälfte der Mitglieder. Die Sitzungen sind nicht öffentlich. Eine öffentliche Kundmachung der Tagesordnung unterbleibt.

(2) Zu einem gültigen Beschluss ist, wenn gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, die einfache Mehrheit der in beschlussfähiger Anzahl anwesenden Mitglieder des Gemeindevorstandes (Stadtrates) erforderlich. Stimmenthaltung gilt als Ablehnung. Bei Stimmengleichheit gilt jene Anschauung als zum Beschluss erhoben, der der erste Vizebürgermeister beitritt.

[…]“

Laut dem dem Landesverwaltungsgericht vorliegenden Sitzungsprotokoll betreffend die bezughabende Sitzung des Stadtrates vom *** waren bei der Beschlussfassung über den in Rede stehenden Berufungsbescheid der Vizebürgermeister der Stadtgemeinde *** sowie 10 Stadträte bei der Sitzung anwesend. Kein Stadtrat war entschuldigt bzw. unentschuldigt abwesend.

Im vorliegenden Fall kann dahingestellt bleiben, ob die Tatsache, dass es sich bei einem der am Beschluss mitwirkenden Mitglieder des Stadtrates der Stadtgemeinde *** um den Ex-Ehemann der Geschäftsführerin der bauwerbenden GmbH handelt, geeignet war, eine Befangenheit im Sinne des § 50 Abs. 1 Z 5 NÖ Gemeindeordnung 1973 hervorzurufen: Die Mitwirkung eines befangenen Organwalters bei der Sitzung des Stadtrates wäre jedenfalls dann ein wesentlicher Verfahrensmangel, wenn der Stadtrat bei Abwesenheit des befangenen Organes nicht beschlussfähig gewesen wäre oder wenn ohne dessen Stimme die für die Beschlussfassung erforderliche Stimmenmehrheit nicht zustande gekommen wäre (z.B. VwGH vom 19.4.1995, Zl. 94/12/003 oder vom 15.5.2012, Zl. 2009/05/008, mwN.). Auch wenn diese Konsequenzen nicht eingetreten wären, wäre nach der genannten Rechtsprechung die Relevanz des Verfahrensmangels dann gegeben, wenn im zu beurteilenden Fall nicht ausgeschlossen werden könnte, dass die Kollegialbehörde in Abwesenheit des befangenen Organwalters zu einem anderen, wenngleich ebenfalls dem Gesetz entsprechenden Beschluss hätte gelangen können (vgl. dazu Hengstschläger/Leeb, AVG I, S. 57, Rz 24 und die dort zitierte Judikatur), was vor allem bei Ermessensentscheidungen im Allgemeinen zu bejahen sein wird (z.B. VwGH vom 19.4.1995, Zl. 94/12/0033, mwN).

Im vorliegenden Fall waren, wie sich aus dem Sitzungsprotokoll ergibt, bei der Stadtratssitzung am *** der Vizebürgermeister sowie zehn Stadträte, einschließlich des Ex-Ehemannes der Geschäftsführerin der bauwerbenden Firma anwesend. Der Beschluss wurde "gegen eine Stimme" gefasst, zwei Stadträte haben sich der Stimme enthalten.

Ausgehend davon bestehen an der Erfüllung des Präsenzquorums und des Konsensquorums für den gefassten Beschluss im Hinblick auf die obigen Ausführungen zur Befangenheit keine Bedenken. Auch eine Relevanz eines allfälligen Verfahrensmangels in der Hinsicht, dass der Stadtrat in Abwesenheit eines - allfällig - befangenen Organwalters zu einem anderen, ebenfalls dem Gesetz entsprechenden Beschluss hätte gelangen können, ist in Anbetracht der Art der gegenständlichen Entscheidung und nach Sachlage des vorliegenden Falles nicht ersichtlich. Das Beschwerdeführervorbringen hinsichtlich einer „vorsichtshalber“ behaupteten ungesetzmäßigen Beschlussfassung des Stadtrates geht daher ins Leere.

Zu der von den Beschwerdeführern behaupteten Verletzung ihres subjektiv‑öffentlichen Rechtes auf Standsicherheit bzw. Trockenheit ihres Gebäudes aufgrund der am Baugrundstück vorliegenden Grundwasser-und Bodenverhältnisse:

Hierzu ist vorweg festzuhalten, dass aktenkundig im Zuge der Erstellung des Entwässerungskonzeptes der der Planung beigezogenen Firma *** Ziviltechniker GmbH Probeschürfe auf dem Baugrundstück durchgeführt wurden, im Zuge derer die vorliegende Grundwassersituation am Baugrundstück festgestellt wurde. Die nunmehrige Planung des gegenständlichen Bauvorhabens sieht die Höhenlage der geplanten Gebäude derart vor, dass diese oberhalb des Grundwasserspiegels zu liegen kommen und auch die Baugrube im Zuge der Bauausführung oberhalb des Grundwassers liegt, sodass der Grundwasserspiegel nicht angeschnitten wird, und aus diesem Grund keine Wasserhaltung (und damit hierfür auch keine wasserrechtliche Bewilligung) erforderlich ist.

Wenn die Beschwerdeführer dazu vorbringen, die Lage des Grundwasserspiegels am Baugrundstück stehe mangels nicht eingeholter Amtssachverständigengutachten durch befugte Amtssachverständige für Hydrologie/Wasserbautechnik, Geologie bzw. Geotechnik nicht gesichert fest, so ist diese Behauptung angesichts des Gesagten und der vorliegenden Aktenlage für das Verwaltungsgericht nicht nachvollziehbar.

Jedenfalls aber sind die Beschwerdeführer im gegebenen Zusammenhang auf die ständige Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zu verweisen, wonach dem Nachbarn nach der Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z 1 der NÖ BauO 1996 kein Recht darauf zusteht, dass durch das Bauvorhaben der Grundwasserhaushalt (Grundwasserspiegel) nicht beeinträchtigt wird (vgl. z.B. VwGH vom 15.12.2009, Zl. 2008/05/0130 mwN, VwGH vom 20.4.2001, Zl. 98/05/0198 , vom 2.9.1998, Zl. 97/05/0143, vom 20.10.1994, Zl. 93/06/0146).

Die Beschwerdeführer sind daher auch im Unrecht, wenn sie vermeinen, es stünde ihnen als Nachbarn im Zusammenhang mit der Grundwassersituation in dem in Rede stehenden Gebiet im Hinblick auf das Erkenntnis des VwGH vom 24.10.2013, Zl. 2013/07/0058, ein diesbezügliches subjektiv-öffentliches Recht im vorliegenden Bauverfahren zu. Darüber, ob und bejahendenfalls in welchem Ausmaß in weiterer Folge eine Veränderung des Grundwasserhaushaltes im Zusammenhang mit dem wasserrechtlichen Verfahren betreffend das Kurzentrum *** gegenüber den derzeit vorliegenden Verhältnissen eintreten wird, kann im Hinblick auf den in Ansehung der genannten höchstgerichtlichen Entscheidung vom 24.10.2013, Zl. 2013/07/0058, ergangenen Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 23. Mai 2014, Zl. LVwG-AV-52/001-2014 zum derzeitigen Zeitpunkt keine Aussage getroffen werden. Jedenfalls aber ist in Anbetracht der genannten höchstgerichtlichen Rechtsprechung zum Mitspracherecht des Nachbarn im Bauverfahren betreffend Fragen des Grundwasserhaushaltes und damit in Zusammenhang stehender Rechte gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ BauO 1996 die Frage, ob sich der bestehende Grundwasserspiegel im wasserrechtlichen Verfahren betreffend den ins Treffen geführten, an das Kurzentrum *** gerichteten wasserpolizeilichen Auftrag verändern wird, keine, welche von den Beschwerdeführern im Rahmen des gegenständlichen Bauverfahrens als subjektiv‑öffentliches Recht nach den Bestimmungen der NÖ BauO 1996 mit Erfolg vorgebracht werden kann.

Allfällige Fragen eines Schutzes vor Hochwasser bzw. vor einer negativen Beeinflussung von Abflussverhältnissen fallen darüberhinaus in die Kompetenz der Wasserrechtsbehörde, und nicht in jene der Baubehörde (vgl. z.B. VwGH vom 23.1.1996, Zl. 95/05/0012).

Wenn die Beschwerdeführer weiters behaupten, durch eine teilweise Niveauanhebung des Baugrundstückes um bis zu 60 cm zur Angleichung des Geländeniveaus komme es zu einer Veränderung der Bodenverhältnisse des Beschwerdeführergrundstückes, bzw. werde die Tragfähigkeit des Beschwerdeführergrundstückes beeinträchtigt, bleiben die Beschwerdeführer jegliche nachvollziehbare fachliche Begründung für dieses Vorbringen schuldig. Abgesehen davon, dass die Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z 1 der NÖ BauO 1996 dem Schutz der Standsicherheit von Bauwerken der Nachbarn dient und die Beschwerdeführer mit dem genannten Vorbringen eine Beeinträchtigung dieses Nachbarrechtes nicht darlegen, ist für das Verwaltungsgericht in Anbetracht des konkreten Sachverhaltes durch eine teilweise Geländeanhebung auf dem Baugrundstück um bis zu 60 cm zum Zweck der Niveauangleichung weder eine Beeinträchtigung der Tragfähigkeit des Beschwerdeführergrundstückes bzw. noch eine Verletzung der Beschwerdeführer in Rechten im Zusammenhang mit der Bestimmung des § 67 leg.cit. (Veränderung des Geländes im Bauland) ersichtlich.

Im Zusammenhang mit der projektierten Ableitung von Niederschlagswässern in die öffentliche Kanalanlage monieren die Beschwerdeführer weiters, anfallende Regenmengen seien bisher auf dem Baugrundstück problemlos vom Boden aufgenommen worden, ohne dass Vernässungen oder sonstige Beeinträchtigungen festgestellt worden seien. Gemäß § 62 Abs. 6 NÖ BauO 1996 dürfe durch die Versickerung oder oberflächliche Ableitung von Niederschlagswässern weder die Tragfähigkeit des Untergrundes noch die Trockenheit von Bauwerken beeinträchtigt werden. Die Beschwerdeführer übersehen mit diesem Vorbringen, dass die genannten Gesetzesbestimmung in dem von ihnen vorgebrachten Zusammenhang gerade nicht zur Anwendung kommt, da es eben nicht um eine Versickerung oder oberflächliche Ableitung von Niederschlagswässern geht, sondern die Niederschlagswässer der bebauten Flächen laut Projekt in die öffentliche Kanalanlage eingeleitet werden sollen. Wenn die Beschwerdeführer andererseits (entgegen ihren oben dargestellten Befürchtungen betreffend eine Durchnässung ihres Grundstückes im Zusammenhang mit Grundwasserfragen) wiederum vorbringen, die Einleitung der Niederschlagswässer auf dem Baugrundstück in die öffentliche Kanalanlage führe zu einer Austrocknung des Beschwerdeführergrundstückes und einer damit in Zusammenhang stehenden Gefährdung der Tragfähigkeit des Untergrundes und der Statik ihres Gebäudes, so sind sie zunächst auf die Ausführungen der für hydrologische Fragen beigezogenen Fachfirma in der mündlichen Verhandlung zu verweisen, wonach eine Austrocknung des Untergrundes in einem für Nachbargrundstücke maßgeblichen Ausmaß deshalb nicht zu erwarten sei, da die auf dem Baugrundstück auf Grünflächen fallenden Niederschlagswässer weiterhin direkt versickern sollen und der Untergrund der restlichen, unter Gebäuden und Asphaltflächen liegenden Flächen nach oben hin nicht austrocknen könne. Weder diesen – für das Landesverwaltungsgericht schlüssigen und nachvollziehbaren – Ausführungen, noch den Ausführungen des der Verhandlung beigezogenen bautechnischen Amtssachverständigen betreffend die nicht zu befürchtende Gefährdung der Standsicherheit des Gebäudes der Beschwerdeführer sind diese auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten. Gleiches gilt im Übrigen für die Ausführungen zur Standsicherheitsfrage der dem Verfahren beigezogenen Statikfirma im Aktenvermerk vom ***.

Hinsichtlich der behaupteten Verletzung des Rechtes der Beschwerdeführer auf Brandschutz lässt das unsubstantiierte Beschwerdevorbringen im Hinblick auf das konkret geplante Projekt und die bestehende Entfernung des Beschwerdeführergebäudes von den projektierten Doppelhäusern eine diesbezügliche Rechtsverletzungsmöglichkeit der Beschwerdeführer nicht erkennen. Nach ständiger Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes gewährleistet das aus § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ BauO 1996 abzuleitende subjektiv-öffentliche Recht den Brandschutz der Bauwerke des Nachbarn bezüglich tatsächlich bestehender Bauwerke auf diesem Nachbargrundstück; einen allgemeinen Anspruch auf Einhaltung aller denkbaren brandschutztechnischen Vorschriften kann der Nachbar daraus hingegen nicht ableiten. Anhaltspunkte für ein Mitspracherecht des Nachbarn hinsichtlich der den Brandschutz betreffenden Frage von ausreichenden Zufahrtsflächen für die Feuerwehrzufahrt bzw. Aufstellflächen enthält § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ BauO 1996 jedenfalls nicht; ein Nachbarrecht auf eine Zufahrtsmöglichkeit für Einsatzfahrzeuge, insbesondere der Feuerwehr, zum Baugrundstück wird durch die hier anzuwendende Rechtslage nicht eingeräumt (vgl. z.B. VwGH vom 15.5.2014, Zl. 2011/05/0125 mwN).

Zur Gebäudehöhe und behaupteten Beeinträchtigung des Lichteinfalles auf Hauptfenster bestehender und zukünftig bewilligungsfähiger Gebäude auf dem Beschwerderführergrundstück:

Laut geltendem Bebauungsplan der Stadtgemeinde *** ist für das Baugrundstück die Bauklasse II, somit gemäß § 70 Abs. 2 der NÖ BauO 1996 eine Gebäudehöhe von über 5 bis 8 Metern vorgesehen. Diese wird durch das vorgesehene Projekt, wie aus den vorliegenden Einreichplänen hervorgeht, an den im vorliegenden Zusammenhang relevanten, dem Grundstück der Beschwerdeführer zugewandten, Fronten eingehalten. Gemäß den vorliegenden Einreichplänen liegen die bezüglich der Gebäudehöhe und Belichtung überhaupt relevanten geplanten Gebäudeteile auf dem Baugrundstück jeweils mindestens in einem Abstand von 9 Metern oder mehr von der gemeinsamen Grundgrenze mit dem Grundstück der Beschwerdeführer entfernt. Der gesetzlich vorgeschriebene Bauwich (§ 50 NÖ BauO 1996) ist eingehalten, Folgendes ist daher festzuhalten:

Nach der ständigen höchstgerichtlichen Rechtsprechung vermag die Errichtung von nach den Bestimmungen der NÖ BauO 1996 zulässigen Gebäuden (und Nebengebäuden) im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes jedenfalls nicht zu einer Verletzung des Nachbarn in seinem Belichtungsrecht zu führen. Bei Einhaltung des gesetzlich vorgeschriebenen Bauwichs gemäß der genannten Gesetzesbestimmung dürfte ein Gebäude mit der nach den Bauvorschriften zulässigen Gebäudehöhe jedenfalls sogar errichtet werden, wenn dadurch der Lichteinfall zulässiger künftiger Nachbargebäude eingeschränkt würde (vgl. VwGH vom 16. Dezember 2008, 2007/05/0250; vgl. diesbezüglich auch VwGH vom 29. Jänner 2002, 2000/05/0259, wonach, wenn die Gebäudehöhe nach § 53 BO eingehalten wird, im Verfahren über die Bewilligung eines an der durch Bebauungsplan angeordneten Straßenfluchtlinie zu errichtenden Gebäudes in Bezug auf ein der Straße gegenüberliegendes Grundstück der „freie Lichteinfall“ nicht mehr zu prüfen ist, weil diesem Umstand bereits bei Anordnung der Bebauungshöhe im Bebauungsplan und mit der gesetzlichen Anordnung der Gebäudehöhe im § 53 BO Rechnung getragen wurde).

Abgesehen davon also, dass im Hinblick auf die konkrete Planung bei einem Abstand der hier relevanten geplanten Gebäudeteile von über 9 Metern von der gemeinsamen Grundgrenze und einer mittleren Gebäudehöhe der Gebäude von jeweils unter 8 Metern eine Rechtsverletzungsmöglichkeit der Beschwerdeführer im Recht auf freien Lichteinfall schon rein faktisch ausgeschlossen ist (dies gilt im Übrigen entgegen dem Beschwerdevorbringen im konkreten Fall auch unter Einbeziehung der teilweisen projektierten Niveauangleichung des Baugrundstückes), ist daher auch grundsätzlich der „freie Lichteinfall“ im Anwendungsbereich eines geltenden Bebauungsplanes bei Einhaltung dessen Bestimmungen betreffend die Gebäudehöhe sowie bei Einhaltung der einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen über den Bauwich nicht mehr zu prüfen. Dem - den diesbezüglichen Aussagen des Amtssachverständigen für Bautechnik in der mündlichen Verhandlung widersprechenden - Beschwerdevorbringen kommt keine Berechtigung zu.

Zur Frage von Stellplätzen und Immissionen:

Die Beschwerdeführer bringen weiters vor, bei den gegenständlich bewilligten 12 Stellplätzen für insgesamt 6 Wohneinheiten handle es sich nicht um eine Abstellanlage im gesetzlich vorgeschriebenen Ausmaß (§ 6 Abs. 2 Z 2 iVm §§ 63 und 69 Abs. 2 Z 10 NÖ Bauordnung). Aus der dem Bescheid zu Grunde liegenden Verhandlungsschrift vom *** geht hervor, dass nur die nach dem geltenden Bebauungsplan der Stadtgemeinde *** erforderliche Anzahl an Pflichtstellplätzen errichtet wird. Ergänzend ist festzuhalten, dass § 6 Abs. 2 NÖ BauO 1996 den Nachbarn kein subjektiv-öffentliches Recht auf die Vorschreibung einer bestimmten Anzahl von Stellplätzen einräumt (vgl. VwGH vom 15. Dezember 2009, Zl. 2009/05/0108). Die von der Baubewilligung erfasste Anzahl von Abstellplätzen geht zwar über das durch § 63 NÖ BauO 1996 iVm § 155 Abs. 1 NÖ Bautechnikverordnung (NÖ BTV) normierte Mindestmaß hinaus, orientiert sich aber an dem im - aufgrund des Legalitätsprinzips auf den Bestimmungen der NÖ BauO 1996 beruhenden - Bebauungsplan der mitbeteiligten Gemeinde gemäß § 63 und § 69 Abs. 2 Z 10 NÖ BauO 1996 für die Errichtung von Doppelhäusern vorgeschriebenen Ausmaß von 2 Stellplätzen pro Wohneinheit. Dem Vorbringen in der Beschwerde ist entgegen zu halten, dass der Bebauungsplan gemäß § 69 Abs. 1 NÖ BauO 1996 den Flächenwidmungsplan durch Regeln für die Bebauung und die Verkehrserschließung konkretisiert. Aufgabe des Bebauungsplanes ist es somit, Bauvorhaben in die durch die öffentlichen Rücksichten gebotenen Bahnen zu lenken, also die im Interesse der baulichen Ordnung erforderliche räumliche Verteilung der Baulichkeiten sowie das Maß der baulichen Nutzung nach Möglichkeit so festzulegen, dass eine gegenseitige Beeinträchtigung vermieden wird. In Konkretisierung des Flächenwidmungsplanes ordnet der hier zu beachtende Bebauungsplan für das Baugrundstück neben weiteren Festlegungen eine bestimmte Anzahl an Pflichtstellplätzen pro Wohnung an (vgl. VwGH vom 27. Juni 2006, Zl. 2005/05/0321). Immissionen auf Grund der Zu- und Abfahrten durch Kraftfahrzeuge zu bzw. vom genehmigten Gebäude werden damit von dem nach § 6 Abs. 2 NÖ BauO 1996 gewährleisteten Schutz von Immissionen - der ausdrücklich Immissionen aus der Benützung einer Abstellanlage im gesetzlich vorgeschriebenen Ausmaß ausnimmt - nicht erfasst (vgl. VwGH vom 15. Dezember 2009, Zl. 2008/05/0130). Wie dem Motivenbericht zur nunmehr in Geltung stehenden NÖ BauO 2014 zu entnehmen ist, soll durch § 63 Abs. 2 der NÖ Bauordnung 2014 gegenüber der NÖ BauO 1996 präzisierend klargestellt werden, dass der vorgeschriebene Umfang der Stellplätze nicht nur die in der NÖ Bautechnikverordnung 2014 festgelegte Mindestzahl umfasst, sondern auch jene, die z.B. in einer Verordnung des Gemeinderates (z.B. eigene Verordnung nach § 63 Abs. 2 oder im Bebauungsplan) festgelegt wurden. Dass diese Überlegung im Anwendungsbereich der NÖ BauO 1996 nicht gegolten haben soll, ist dem Bauordnungsgesetzgeber der NÖ BauO 1996 aus dem Grund nicht zu unterstellen, da auch im Anwendungsbereich dieses Gesetzes, wie oben dargestellt, das Gesetz in Verbindung mit § 155 NÖ BTV bloß eine erforderliche Mindestanzahl von Stellplätzen anordnet, in dem - auf dem Gesetz beruhenden - Bebauungsplan jedoch eine höhere als die nach § 63 Abs. 1 leg.cit. festgelegte Anzahl von Stellplätzen vorgesehen werden durfte (§ 69 Abs. 2 Z 10 leg.cit). Die im hier anzuwendenden Bebauungsplan der Stadtgemeinde *** vorgeschriebenen zwei Stellplätze pro Wohneinheit bei der Errichtung von Doppelhäusern gelten somit als „Abstellanlage im gesetzlich vorgeschriebenen Ausmaß“ gemäß § 6 Abs. 2 Z 2 der NÖ BauO 1996, sodass das diesbezügliche Beschwerdevorbringen ins Leere geht.

Betreffend das darüberhinausgehende Beschwerdevorbringen hinsichtlich Fragen der Bebauungsdichte, des Ortsbildes, dies auch im Zusammenhang mit der ins Treffen geführten „Schutzzone Villenviertel“, bzw. hinsichtlich Fragen des Naturdenkmalschutzes sind die Beschwerdeführer, wie sie teilweise selbst erkennen, darauf hinzuweisen, dass in Anbetracht der taxativen Aufzählung in § 6 Abs. 2 BauO 1996 einem Nachbarn weder ein subjektiv-öffentliches Recht auf Einhaltung der Bebauungsdichte (z.B. VwGH vom 18.12.2006, Zl. 2004/05/0208, vom 16.3.2012, Zl. 2009/05/0136, vom 16.3.2012, Zl. 2009/05/0136, oder vom 11. 12.2001, Zl. 2001/05/0631) noch ein solches auf Wahrung des Ortsbildes (z.B. VwGH vom 12.6.2012, Zl. 2009/05/0101) oder auf Einhaltung von Bestimmungen über eine „Schutzzone Villenviertel“ zukommt. Auch Fragen der Einhaltung des Naturdenkmalschutzes sind vom Katalog der subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte gemäß § 6 Abs. 2 der NÖ BauO 1996 nicht erfasst.

Nach ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung ist weiters die Bauausführung (zu den behaupteten befürchteten Verdichtungen des Baugrundes durch Baufahrzeuge) nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens (z.B. VwGH vom 20.7.2004, Zl. 2003/05/0249, vom 15.7.2003, Zl. 2002/05/0743 oder vom 12.6.2012, Zl. 2009/05/0101). Siehe dazu auch Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht, 8. Auflage, 2012, S. 190.

Zu den behaupteten Verfahrensmängeln ist schließlich festzuhalten, dass der Nachbar Verfahrensmängel im Bauverfahren nur insoweit geltend machen kann, als er dadurch in der Verfolgung seiner subjektiv-öffentlichen Rechte beeinträchtigt wird, weil die prozessualen Rechte des Nachbarn nicht weiter gehen als seine materiellen Rechte (z.B. VwGH vom 23.8.2012, Zl. 2012/05/0025 oder vom 31.1.1995, Zl. 92/05/0230). Wenn die Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang Begründungsmängel des bekämpften Berufungsbescheides monieren, ist dazu in Anbetracht der Sachlage des vorliegenden Falles zu sagen, dass - allfällige - vorgelegene Verfahrensmängel durch die Möglichkeit, in der gegenständlichen Beschwerde alles Sachdienliche vorzubringen, als saniert anzusehen sind (vgl. z.B. VwGH vom 17.9.2009, Zl. 2008/07/0015 mwN). Die Beschwerdeführer haben von dieser Möglichkeit ausführlich Gebrauch gemacht; mit der vorliegenden Entscheidung wird über die von den Beschwerdeführern vorgetragenen Einwendungen in der Sache abgesprochen. Die behaupteten Verfahrensmängel können insoweit im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht mehr mit Aussicht auf Erfolg vorgebracht werden.

Im Hinblick auf das Beschwerdevorbringen sind die Beschwerdeführer auch grundsätzlich auf die ständige höchstgerichtliche Rechtsprechung zu verweisen, wonach dem Nachbarn ein subjektiv-öffentliches Recht auf „korrekte Anwendung der Bestimmungen innerhalb der NÖ Bauordnung“ nicht zukommt (z.B. VwGH vom 13.12.2011, Zl. 2010/05/0081). Sofern mit einem Beschwerdevorbringen vielmehr lediglich eine objektive Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides behauptet wird, kann diese im Hinblick auf das wie bereits ausgeführt im Baubewilligungsverfahren beschränkte Mitspracherecht des Nachbarn für sich allein noch nicht zu dessen Aufhebung führen (vgl. Pallitsch/Pallitsch/Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht, 8. Auflage, 2012, S. 188).

Da daher insgesamt eine Verletzung der Erst- bis Viertbeschwerdeführer in ihren behaupteten subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten durch die bekämpfte Berufungsentscheidung des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom *** nicht vorliegt, war insofern spruchgemäß zu entscheiden.

4.2.2: Zum Vorbringen der Fünftbeschwerdeführerin:

Auch die Fünftbeschwerdeführerin ist, wie oben unter 4.2. bereits ausführlich dargestellt, an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass das Mitspracherecht eines Nachbarn in einem baurechtlichen Bewilligungsverfahren nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. VwSlg. 10.317A u.a.) insofern beschränkt ist, als dem Nachbarn nur jene subjektiv-öffentlichen Rechte zukommen, die ihm nach den in Betracht kommenden baurechtlichen Vorschriften (§ 6 Abs. 2 NÖ BauO 1996) eingeräumt sind und welche er wirksam geltend gemacht hat. Der Nachbar hat aufgrund seiner beschränkten Mitsprachemöglichkeit also ganz allgemein keinen Rechtsanspruch darauf, dass ein Bauvorhaben sämtlichen gesetzlichen Vorschriften entspricht, sondern besitzt im Zusammenhang mit der obzitierten Bestimmung nur einen Rechtsanspruch darauf, dass ein Bauvorhaben seine rechtzeitig geltend gemachten, durch baurechtliche Vorschriften eingeräumten subjektiv-öffentlichen Rechte nicht verletzt. Hierbei ist auch zu beachten, dass die dem Nachbarn eingeräumte prozessuale Rechte nicht weiter reichen können als die ihm durch das Gesetz gewährleistete Sphäre materieller Rechte (vgl. u.a. VwSlg. 8070 A oder auch VwGH vom 23.8.2012, Zl. 2012/05/0025, mwN).

Im Hinblick auf den Inhalt des Berufungsvorbringens und die daraus resultierende eingeschränkte Zuständigkeit zur Überprüfung durch die Berufungsbehörde im bekämpften Bescheid, sowie weiters im Hinblick auf das nunmehrige Beschwerdevorbringen sieht das Landesverwaltungsgericht jedenfalls zumindest das Vorbringen der Beschwerdeführerin, sie wende sich gegen die entlang der Grenze zu ihrem Grundstück verlaufende teilweise Niveauanhebung um bis zu 60 cm, da sie dadurch eine Immissionsbelastung durch vorbeifahrende Fahrzeuge auf der inneren Zufahrtsstraße befürchte - im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung, wonach an das Vorbringen einer unvertretenen Partei kein strenger Maßstab anzulegen ist, solange aus dem Parteivorbringen zumindest erkennbar ist, auf die Geltendmachung welchen Rechtes dieses abzielt - als die Geltendmachung eines subjektiv-öffentlichen Rechtes im Sinne der NÖ BauO 1996, und zwar des § 6 Abs. 2 Z 2 leg.cit. an.

Wie bereits oben unter 4.2.1. ausführlich dargestellt, werden jedoch Immissionen auf Grund der Zu- und Abfahrten durch Kraftfahrzeuge zu bzw. vom genehmigten Gebäude von dem nach § 6 Abs. 2 NÖ BauO 1996 gewährleisteten Schutz von Immissionen - der ausdrücklich Immissionen aus der Benützung einer Abstellanlage im gesetzlich vorgeschriebenen Ausmaß ausnimmt - nicht erfasst (vgl. VwGH vom 15. Dezember 2009, Zl. 2008/05/0130). Hinsichtlich der Frage der Bewilligung einer Stellplatzanzahl im gesetzlich vorgeschriebenen Ausmaß wird auf das oben unter 4.2.1. Ausgeführte verwiesen. Dass die geplante teilweise Niveauanhebung ein anderes als das genannte Nachbarrecht verletzen könnte, wird weder in der Berufung noch in der Beschwerde vorgebracht und ist dem Landesverwaltungsgericht nach Sachlage des vorliegenden Falles auch nicht ersichtlich.

Sämtliche sonstigen in der Beschwerde aufgeworfenen Fragen (hinsichtlich des Baumwurzelschutzes, von Fliegerbomben, eines Naturdenkmales oder hinsichtlich einer auf dem Baugrundstück bestehenden Einfriedung und Eibenhecke bzw. allgemeine Ausführungen der Beschwerdeführerin hinsichtlich einer in der Bauwirtschaft behaupteten bestehenden „Freunderlwirtschaft“) betreffen jedenfalls keine vom Nachbarn im Bauverfahren mit Erfolg geltend machbare subjektiv‑öffentliche Rechte.

Eine Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtes, den angefochtenen Bescheid auch auf eine Verletzung von nicht geltend gemachten subjektiv-öffentlichen Rechten einer beschwerdeführenden Partei zu überprüfen, besteht nicht; eine diesbezügliche Überprüfung ist dem Verwaltungsgericht im vorliegenden Zusammenhang bereits in formaler Hinsicht verwehrt.

Auch eine Verletzung der Fünftbeschwerdeführerin in ihren geltend gemachten subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten durch die bekämpfte Berufungsentscheidung des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom *** liegt daher nicht vor und war insofern spruchgemäß zu entscheiden.

4.3. Diese Entscheidung war gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG unter Entfall der Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung zu treffen, da im Hinblick auf das im Bauverfahren beschränkte Mitspracherecht des Nachbarn bereits die Akten erkennen haben lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt. Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung wurde von keiner Partei des Verfahrens beantragt; darüberhinaus handelt es sich in den vorliegenden Beschwerdeverfahren im Zusammenhang mit der Parteistellung des Nachbarn im Bauverfahren ausschließlich um Rechtsfragen, zu deren Lösung im Sinne der Judikatur des EGMR eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist (vgl. dazu VwGH vom 17.4.2012, Zl. 2012/05/0029 bzw. auch vom 21.12.2012, Zl. 2012/03/0038).

5. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht abweicht und eine gesicherte und einheitliche Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. dazu die oben unter 4. umfangreich zitierte Judikatur) vorliegt. Auch sonst liegen keine Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfragen vor.