LVwG Kärnten KLVwG-125/23/2021

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten erkennt durch seine Richterin xxx über die Beschwerde der beschwerdeführenden xxx GmbH, xxxPlatz xxx, xxx, vertreten durch die xxx Rechtsanwälte, xxx, vom 14.12.2020 gegen den Bescheid der Bauberufungskommission der xxx vom 14.12.2020, xxx.Zl. xxx wegen Abweisung der Berufung gegen den Bescheid der Bürgermeisterin der Landeshauptstadt xxx vom 21.09.2020, xxx.Zl. xxx, betreffend die Erteilung der Baubewilligung für die Errichtung einer Wohnanlage mit zwei Tiefgaragen, Müllhaus, Carport und Einfriedung, auf den Grst. Nr. xxx, xxx, xxx, xxx, xxx und xxx, alle KG xxx, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 16.09.2021, gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) zu Recht:

I. Die Beschwerde wird als unbegründet

a b g e w i e s e n.

II. Eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG ist

u n z u l ä s s i g.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I. Sachverhalt und Verfahrensgang:

Mit Schriftsatz vom 15.07.2019 beantragte die Bauwerberin xxx GmbH (fortan: Beschwerdeführerin) die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für die Errichtung einer Wohnanlage mit 2 Tiefgaragen, Müllhaus, Carport und Einfriedung – xxx – auf den Grundstücken Nr.: xxx, xxx, xxx, xxx, xxx und xxx, alle KG xxx, nach Maßgabe der eingereichten Pläne und Beschreibungen.

Gemäß der Baubeschreibung soll auf den Grundstücken Nr. xxx, xxx, xxx, xxx, xxx und xxx, KG xxx, eine Wohnanlage, bestehend aus dem Haus A mit 8 Wohnungen, dem Haus B mit 10 Wohnungen und dem Haus C mit 11 Wohnungen sowie 2 Tiefgaragen, einem Fahrradraum, Müllhaus, Carportanlage und Einfriedungen, errichtet werden. Die Wohngebäude sollen 3-geschossig inkl. einem zurückversetzten Penthousegeschoß ausgeführt werden. Die jeweils getrennt erschlossenen Häuser A und B sind durch eine gemeinsame Tiefgarage und im darüber befindlichen Gartengeschoß miteinander verbunden. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über einen ca. 110 Meter langen Zufahrtsweg von der xxx Straße aus. Das Haus B reicht direkt an die Grundgrenze der Parzelle Nr. xxx heran, wodurch eine geschlossene Bauweise verwirklicht werden soll.

Im Rahmen des obligatorischen Vorprüfungsverfahrens wurde seitens der Magistratsabteilung Stadtplanung zur Ersteinreichung vom 08.08.2019, nach deren erfolgter Überprüfung, eine am 19.09.2019 bei der Baubehörde eingelangte Stellungnahme verfasst und wurde als Ergebnis der erfolgten Überprüfung festgestellt, dass eine Zumutbarkeit des Gesamtprojektes von der Ortsbildpflegekommission zu überprüfen sei. Der gegenständliche Bauakt wurde dementsprechend der Ortsbildpflegekommission zur Projektbegutachtung übermittelt.

Von der Bauwerberin (einschließlich unter Teilnahme des Architekten) und von der Ortsbildpflegekommission wurde ein Ortsaugenschein vorgenommen, in dem die relevanten Problembereiche aufgezeigt wurden. Von der Bauwerberin wurden Austauschplanunterlagen, welche aufgrund des Ergebnisses des Ortsaugenscheines der Ortsbildpflegekommission am 15.10.2019 überarbeitet worden waren, mit dem Ersuchen um neuerliche Begutachtung an den Leiter der Ortsbildpflegekommission weitergeleitet. Nach zwei jeweils am 29.10.2019 und am 10.12.2019 durchgeführten Sitzungen der Ortsbildpflegekommission bezog diese am 12.12.2019 im Wesentlichen wie folgt Stellung:

„Die Charakteristik der Bauweise im direkten Umfeld des zu beurteilenden Projektes ist die offene Bauweise mit einer maximalen Geschoßflächenzahl von 0,65. Eine geschlossene Bauweise ist nicht präsent und wird von der Kommission für gegenständliches Bauvorhaben als für das Ortsbild störend abgelehnt. Haus B ist deshalb von der ostseitigen Grundstücksgrenze entsprechend abzurücken (offene Bauweise, Geschoßflächenzahl max. 0,65) und die Gebäudebreite dahingehend zu reduzieren. Die ostseitige Anbauwand in der geplanten Form würde künftig auch eine geschlossene Bauweise betreffend Areal xxx (xxx) somit ebenfalls eine Geschoßflächenzahl von max. 0,80 anstelle von 0,65 ermöglichen. Durch die Bestandsbebauung xxxgasse xxx, xxx und xxx und das geplante Vorhaben „xxx“ im Süden ist für das Projekt xxxWeg xxx, im Übergang zur westlichen und nördlichen kleinteiligen Bestandsbebauung, eine Geschoßflächenzahl von 0,80 undenkbar. Um die Durchsichtigkeit zwischen Haus A und B zu erhöhen, und die bestehenden Sichtverbindungen aufrecht zu erhalten, müssen in diesem Bereich Sichtschutzkonstruktionen entfallen. Die Dächer sind als Gründächer auszuführen. Die Reduzierung von Tiefgarage 2 auf eine Ebene wird positiv anerkannt, Lage und Neigung der Spielfläche bedürfen jedoch einer Überarbeitung.“

Mit Schriftsatz der Magistratsabteilung Stadtplanung vom 04.02.2020 wurden die Planungsänderungen (Lageplan, Grundrisse, Ansichten, Geländeschnitte) vom 19.12.2019 und vom 13.01.2020 an die Ortsbildpflegekommission mit dem Ersuchen übermittelt, festzustellen, ob nunmehr eine Übereinstimmung mit dem Resümee der am 29.10.2019 und 10.12.2019 abgehaltenen Sitzungen gegeben sei. Auch eine vom planenden Architekten am 13.02.2020 gefertigte Entgegnung zur Stellungnahme der Ortsbildpflegekommission vom 29.10.2019 und 10.12.2019 wurde in der aktuellen Auseinandersetzung mit den abgeänderten Planunterlagen berücksichtigt.

In ihrem am 21.02.2020 gefertigten schriftlichen Ausführungen führte die Ortsbildpflegekommission aus, dass in der neuerlichen Austauschplanung die für das vorhandene Ortsbild störend abgelehnte geschlossene Bebauungsweise hinsichtlich Haus B keine Berücksichtigung gefunden habe. Zur bauwerberseits hervorgehobenen Reduzierung der Feuermauer im Erscheinungsbild durch Rücksprung des Penthousegeschoßes um 2 Meter und der damit verbundenen Reduktion um eine Wohneinheit sei auszuführen, dass durch diesen teilweisen Rücksprung die Typologie einer geschlossenen Bauweise hin zum neu geschaffenen Grenzverlauf weiterhin nicht aufgegeben werde, wodurch zukünftig auch für die Nachbarliegenschaft (Grst. Nr. xxx) eine geschlossene Bauweise mit einer somit wesentlich höheren Bebauungsdichte (0,8 statt 0,65 bei offener Bebauung) ermöglicht werde. Die vorgeschlagene Änderung stelle somit keine wesentliche Verbesserung zu dem vorangegangenen Planungsstand dar und werde eine geschlossene Bebauung in diesem Umfeld, als für das Ortsbild als störend abgelehnt. Um den für eine offene Bebauung erforderlichen Mindestgrenzabstand gewährleisten zu können, werde daher vorgeschlagen, zusätzliche Flächen des Grundstückes Nr. xxx abzuteilen oder das Haus B entsprechend zu redimensionieren, um die Geschoßflächenzahl von 0,65 einhalten zu können. Bei Beibehaltung des Grenzverlaufs wäre Haus B entsprechend von der neuen Grundstücksgrenze Richtung Westen abzurücken um den Mindestgrenzabstand zu gewährleisten und die für eine offene Bebauungsweise vorgesehene Geschoßflächenzahl von 0,65 einzuhalten.

In einem am 03.04.2020 verfassten Gutachten der Magistratsabteilung Stadtplanung wurde bezüglich des beantragten und eingereichten Projektes u.a. auf die Bestimmung des § 2 Abs. 5 der Klagenfurter Bebauungsplanverordnung 2016 verwiesen, der das vorliegende Projekt in mehrfacher Weise widerspreche und wonach eine bauliche Ausnutzung nur insoweit erfolgen dürfe, als der maßgeblichen Bebauung der Umgebung entsprochen werde und sich die Bebauung nach Grundstücksgröße, Art und Maß der umgebenden baulichen Nutzung und Bauweise einfüge. So würde auch durch die Überdimensionierung des Hauses A (Gebäudelänge) ein Baukörper entstehen, der im direkten Umfeld, den Eindruck eines Fremdkörpers entstehen ließe, welcher in dieser Form, in der näheren Umgebung nicht anzutreffen sei.

Mit Schriftsatz vom 13.02.2020 entgegnete die Planverfasserin Architekt xxx GmbH im Wesentlichen, dass die in der Stellungnahme als ortsbildunverträglich kritisierte Maßnahme der halboffenen Bebauungsweise – weiters und auch weiterhin – durch den Anbau des Hauses B an die östliche Grundgrenze zum bestehenden Wohnhaus xxx konzipiert und seit Projektbeginn Inhalt der Planungen sei.

Im Rahmen des Parteiengehörs wurde mit Schreiben der Baubehörde vom 27.04.2020 das Ortsbildgutachten der Magistratsabteilung Stadtplanung vom 03.04.2020 mit den darin in mehreren Punkten zur maßgeblichen Klagenfurter Bebauungsplanverordnung aufgezeigten Widersprüchlichkeiten hinsichtlich Überschreitung der maximalen Dichte von 0,65 sowie Unterschreitung der Mindestabstände nach Westen bei nicht möglicher (für das vorhandene Ortsbild als störend erachteten) „Nachverdichtung“ an die Beschwerdeführerin mit der Möglichkeit zur Stellungnahme binnen Frist von 2 Monaten zur Kenntnis gebracht.

Dazu langte das Schreiben der Beschwerdeführerin vom 29.06.2020 sowie der befugten Planverfasserin vom 19.06.2020 ein. Inhaltlich wird darin im Wesentlichen zusammengefasst ausgeführt, dass die Entscheidung, ob ein Bauwerber die offene oder geschlossene Bebauung wählt, niemals einer Beurteilung durch die Stadtplanung oder die Ortsbildpflegekommission obliegen könne. In der abschließenden Stellungnahme werde unrichtigerweise ausgeführt, dass eine Geschossflächenanzahl von maximal 0,65 möglich wäre. Vielmehr sei es richtig, dass, wie von der Stadtplanung selbst ausgeführt, bei einer geschlossenen Bauweise auf dem Planungsareal als auch auf den angrenzenden Parzellen bei geschlossener Bebauung selbstverständlich auch eine Geschoßflächenzahl von 0,8 realisierbar sei. Die Planverfasserin merkte in ihrem Schreiben abschließend an, dass der plötzliche Standpunktwechsel der OPK in der 2. OPK-Sitzung auf eine halboffene Verbauung mit verbundener GFZ-Reduktion auf 0,65 grundsätzlich unverständlich und mehr als hinterfragungswürdig sei.

Zu den Eingaben der Beschwerdeführerin bzw. der befugten Planverfasserin nahm die Magistratsabteilung Stadtplanung vom 13.07.2020 wie folgt Stellung:

„Zu folgenden fachlichen Punkten wird Stellung bezogen: Grund der Beiziehung der Ortsbildpflegekommission: Der Grund der Beiziehung der Ortsbildpflegekommission waren Auffassungsunterscheide hinsichtlich der Auswirkungen des Bauvorhabens auf das typisch gewachsene Ortsbild im gegenständlich berührten Siedlungsbereich. Dies nach eindringlicher Prüfung der Einreichunterlagen. Im Vorfeld konnten gar keine, wie von der Bauwerberin formulierte „Freigabe“ im Sinnen einer Zustimmung zum Bauvorhaben abgegeben werden. Ablehnung der geschlossenen Bebauung, Verletzung von Ortsbildinteressen: Die Beurteilung, ob ein Bauwerber die offene oder geschlossene Bebauung ausführen kann, obliegt sehr wohl den Sachverständigen der Abteilung PL bzw. wenn erforderlich jenen der Ortsbildpflegekommission. Die Klagenfurter Bebauungsplanverordnung sieht im § 3 Abs. 1 vor, dass eine geschlossene Bebauung dann zulässig ist, wenn Interessen des Schutzes des Ortsbildes nicht eine offene Bebauung erfordern. Die Beurteilung, inwieweit Interessen des Ortsbildschutzes durch die gegenständlich geplante Bauführung gefährdet sind, erfolgte durch die Abteilung Stadtplanung. Aus diesem Grund wurde die Ortsbildpflegekommission angerufen und ist im Protokoll der Sitzung vom 29.10.2019 ausführlich dazu Stellung genommen worden: „Das für das Ortsbild relevante Siedlungsgebiet wird im Norden durch den xxxWeg, im Süden durch die xxx Straße, im Osten und Westen durch die xxxgasse und den Aufschließungsweg xxx bzw. dem direkten Gegenüber gebildet. Im Osten herrscht Geschoßwohnbau vor, Richtung Norden und Westen wird das Ortsbild durch kleinteilige Bebauung geprägt. Die Geschoßflächenzahl liegt dabei bei offener Bebauungsweise zwischen 0,2 und 0,5, maximal bei 0,6. Sichtbeziehungen und Durchsichtigkeit zwischen den Einzelobjekten vom xxxWeg und xxxstraße, Richtung xxx, xxx und Pfarrkirche xxx bestehen.“ Relevante Sichtbeziehungen: Den Ausführungen der Ortsbildpflegekommission sind eindeutig die relevanten Sichtbeziehungen ablesbar. Zu besseren Erläuterung der Einschätzung der Ortsbildpflegekommission werden folgend die maßgeblichen Ortsbildaspekte der Umgebungsbebauung dargestellt: Lage des Bauvorhabens. In weiterer Folge kommt die Ortsbildpflegekommission nach eingehender Diskussion und Beratung zu folgender abschließender Stellungnahme: „Die Charakteristik der Bauweise im unmittelbaren Umfeld ist die offene Bauweise mit einer maximalen GFZ von 0,65. Eine geschlossene Bauweise ist nicht präsent und wird für gegenständliche Bauvorhaben abgelehnt.“ Rechtlicher Rahmen in der Klagenfurter Bebauungsplanverordnung: § 2 Abs. 5 lit c der Klagenfurter Bebauungsplanverordnung normiert, dass die bauliche Ausnutzung auf Baugrundstücken nur insoweit erfolgen kann, als der maßgeblichen Bebauung der Umgebung entsprochen wird und die Bebauung sich nach Grundstücksgröße, Art und Maß der umgebenden baulichen Nutzung und Bauweise einfügt. Speziell in Kleinsiedlungsgebieten soll die vorgegebene kleinteilige Bebauungsstruktur und deren Dachlandschaft berücksichtigt werden, wobei eine maßvolle Verdichtung erwünscht ist. Zusammenfassend ist daher, die fachliche Einschätzung hinsichtlich der nachteiligen Auswirkungen auf das Ortsbild, aufrecht zu erhalten.“

Gemäß der Stellungnahme der Magistratsabteilung Stadtplanung ergeben sich aus der von der Beschwerdeführerin erfolgten Austauschplanung (Nachreichung) vom 29.06.2020 keine Änderungen im Sinne der vorliegenden Begutachtungen der Ortsbildpflegekommission und der Stadtplanung vom 21.02.2020 bzw. vom 03.04.2020.

Mit Bescheid der Bürgermeisterin der xxx vom 21.09.2020, xxx Zl. xxx, wurde der Bauwerberin xxx GmbH, xxxPlatz xxx, xxx, gemäß § 15 Abs. 1 K-BO 1996 iVm § 13 Abs. 2 K-BO 1996 der Antrag auf Erteilung der Baubewilligung für die Errichtung einer Wohnanlage mit 2 Tiefgaragen, Müllhaus, Carport und Einfriedung – xxx – xxx – auf den Grundstücken Nr. xxx, xxx, xxx, xxx, xxx und xxx, alle KG xxx, wegen Verletzung von Interessen des Schutzes des Ortsbildes (lit c) sowie wegen Widerspruchs zur maßgeblichen Verordnung des Gemeinderates der Landeshauptstadt Klagenfurt am Wörthersee vom 20.09.2016, Mag.Zl. PL-34/594/2016 (Klagenfurter Bebauungsplanverordnung – KBPVO) (lit b) abgewiesen. In der Begründung wurde ausgeführt, dass mit abschließender gutachterlicher Stellungnahme der Ortsbildpflegekommission vom 21.02.2020 sowie dem Ortsbildgutachten der Abteilung Stadtplanung vom 03.04.2020 samt der ergänzenden Stellungnahme vom 13.07.2020, schlüssig und nachvollziehbar dargelegt worden sei, dass das gegenständliche Bauvorhaben aufgrund von Nichteinhaltung der Mindestgrenzabstände zur westlichen Baugrundstücksgrenze sowie Überschreitung der maximal möglichen Geschoßflächenzahl bei gebotener offener Bauweise, im Widerspruch zur Klagenfurter Bebauungsplanverordnung stünde und die geplante geschlossene Bebauung zur Verletzung von Interessen des Schutzes des Ortsbildes im angeführten Planungsbereich führen würde.

Gegen den Bescheid der Bürgermeisterin der Landeshauptstadt xxx vom 21.09.2020, xxx. Zl. xxx, wurde von der Rechtsvertretung der Beschwerdeführerin das Rechtsmittel der Berufung erhoben. In der Berufungsvorlage vom 07.10.2020 wird nach Replizierung des Sachverhaltes wie folgt zu den Berufungsgründen ausgeführt:

„Der Bescheid leidet an einem Verfahrensfehler und ist mit inhaltlicher Rechtswidrigkeit belastet. Der bekämpfte Bescheid ist mit wesentlichen Verfahrensmängeln des erstbehördlichen Verfahrens belastet. Die Behörde hätte im Rahmen des Vorprüfungsverfahrens den Antrag auf Bewilligung der Errichtung der Wohnanlage nicht abweisen dürfen. Die Frage, ob einem Vorhaben Interessen des Ortsbildschutzes entgegenstehen, ist im Baubewilligungsverfahren durch ein in Befund und Gutachten gegliedertes Sachverständigengutachten zu klären, welches die Einflüsse es Gebäudes auf das Ortsbild darlegt und die getroffene Schlussfolgerung ausreichend begründet (VwGH vom 24.3.1987, 87/05/0048). Darüber hinaus wurde das rechtliche Gehör der Berufungs- und Bauwerberin verletzt. Ihr wurde die Stellungnahme des planungstechnischen Amtssachverständigen xxx vom 13.07.2020 nicht zur Stellungnahme übermittelt, sondern wurde ihr diese Stellungnahme erst im Rahmen der Bescheiderlassung zur Kenntnis gebracht. Ihr wurde daher jegliche Möglichkeit genommen zu den Ausführungen des planungstechnischen Amtssachverständigen Stellung zu nehmen. Darüber hinaus hätte die Behörde verpflichtend, nachdem diese laut ihrer eigenen Entscheidung davon ausgeht, dass das Bauprojekt von der örtlichen Bautradition abweicht, ein Gutachten der Ortsbildsonderpflegekommission gemäß § 12a Kärntner Ortsbildpflegegesetz einzuholen gehabt. Infolge der Verfahrensfehler des Bescheides leidet dieser auch an inhaltliche Rechtswidrigkeit. Auf den westlichen Punkt reduziert wurde der vorliegende Antrag auf Baubewilligung im Rahmen des Vorprüfungsverfahrens abgewiesen, da dieser den Interessen des Schutzes des Ortsbildes widerspreche und dadurch auch ein Widerspruch zur Klagenfurter Bebauungsplanverordnung gegeben wäre. In der Begründung stützt sich die Behörde auf die Stellungnahme des planungstechnischen Amtssachverständigen xxx vom 13.7.2020, welche der Bauwerberin jedoch zur Stellungnahme nicht zugestellt wurde. Die Stellungnahme des planungstechnischen Amtssachverständigen stützt sich im Wesentlichen auf die Ausführungen der Ortsbildpflegekommission, welche ganz generell eine geschlossene Bauweise als für das Ortsbild störend ablehnt. Dies im Wesentlichen mit der Begründung, dass die Charakteristik der Bauweise im direkten Umfeld des zu beurteilenden Projektes die offene Bauweise mit einer maximalen Geschossflächenzahl von 0,65 und eine geschlossene Bauweise nicht präsent wäre. Darüber hinaus würde die ostseitige Anbauwand in der geplanten Form künftig auch eine geschlossene Bauweise betreffend Areal xxx (xxx) somit ebenfalls eine Geschossflächenanzahl von maximal 0,80 anstelle von 0,75 ermöglichen. Diese Erwägungen sind absolut unzureichend und darüber hinaus auch unrichtig. Der VwGH hat bereits wiederholt darauf hingewiesen, dass die Frage des Vorliegens bzw. Eingriffes in ein Ortsbild eine Rechtsfrage ist, die von der Behörde selbst zu beantworten ist (VwGH vom 27.5.2009, 2008/05/0007). Die Bewilligungsfähigkeit einer baulichen Anlage ist davon abhängig, dass diese das erhaltenswerte Ortsbild weder stören noch verunstalten noch der Schaffung eines erhaltenswerten Ortsbildes abträglich sind (VwGH vom 22.9.1992, 92/05/0047). Darüber hinaus ist, wie bereits ausgeführt, die Frage, ob ein Vorhaben Interessen des Ortsbildschutzes entgegenstehen, im Baubewilligungsverfahren durch ein Befund und Gutachten gegliedertes Sachverständigengutachten zu klären, welches die Einflüsse des Gebäudes auf das Ortsbild darlegt und die getroffenen Schlussfolgerungen ausreichend begründet (VwGH vom 24.3.1987, 87/05/0048). Abgesehen von der Tatsache, dass ein derartiges Gutachten von der Behörde nicht eingeholt wurde und darüber hinaus auch nicht zur Stellungnahme an die Bauwerberin übermittelt wurde, sind auch die Beurteilungsprämissen für den Eingriff in das Ortsbild seitens der Ortsbildpflegekommission als auch des planungstechnischen Amtssachverständigen nicht nachvollziehbar. Nach dem aktuellen Stadtentwicklungskonzept der xxx ist das relevante Siedlungsgebiet wie folgt beschrieben: „Die Ortsteile xxx und xxx verfügen in ihren historischen Ortskern noch über einen dörflichen Charakter und sind zum Teil gewachsen strukturiert. Weiter östlich geht diese Bebauungsstruktur in planmäßig errichtete Einfamilienhaussiedlungen über. Geschosswohnbau ist nördlich der Südautobahn jedoch nur punktuell vorhanden. Aufgrund der sonnseitigen Hanglagen und des Seeblickzuges bestehen im Norden hin zum angrenzenden Landschaftsschutzgebiet ein hoher Siedlungsdruck.“ xxx gilt dabei als Vorrangstandort für Wohnfunktion. Im direkt angrenzenden Nahbereich des Bauprojektes sind sowohl Einfamilienhäuser als auch Geschosswohnbauten vorhanden. Die sowohl im unmittelbaren Nahbereich als auch im erweiterten Siedlungsgebiet. Dabei sind insbesondere die ebenfalls dreigeschossig ausgeführte Nachbarbebauung an der xxxgasse xxx bis xxx zu erwähnen, aber auch die in der Südansicht fünfgeschossig ausgeführte xxxgasse xxx. Im Bereich des xxxWeges xxx befinden sich mehrgeschossige Wohnanlagen im unmittelbaren Nahbereich der Anlage. Sowohl in der Ausrichtung nördlich, östlich als auch südlich befinden sich sohin diverse mehrgeschossige Wohnbauten mit entsprechend hoher Bebauungsdichte. Soweit die Behörde die Ansicht des projektierten Hauses B vom xxxWeg aus beanstandet, so ist ihr entgegenzuhalten, dass sich auch in diesem Bereich in unmittelbarer Nähe mehrgeschossige Wohnbauten befinden. Die Südansicht des Hauses A und B erscheint dabei im Bezug auf das Anwesen xxx als sich sowohl in den Ausmaßen als auch in der Höhe dem Gelände angepasst. Es gibt daher sowohl aus der Ansicht Süd als auch der Ansicht Nord keine wesentlichen Höhenunterschiede zu den Bestandsgebäuden, die den geplanten Baukörper als in irgendeiner Form störend wirken lassen. Jedenfalls ist bei der Beurteilung ausschließlich das verfahrensgegenständliche Projekt zu beurteilen und nicht allenfalls zukünftig daran anschließende Bauvorhaben. Es ist schlichtweg unrichtig, dass durch die Bewilligung der geschlossenen Bauweise betreffend dem Haus B angrenzend an das Anwesen xxx sich für dieses Nachbargrundstück erweiterte Geschossflächenzahlen automatisch ergeben würden, die behördlich nicht erwünscht wären. Zum einen ist das Nachbargrundstück (Anwesen xxx) bereits bebaut, sodass mit einer unmittelbaren Bebauung ohnehin nicht zu rechnen ist. Zum anderen hat der einem derartigen weiteren Bauverfahren wiederum eine vollkommen losgelöste Beurteilung des Bauvorhabens nach den Interessen des Schutzes des Ortsbildes zu erfolgen und damit auch eine gesonderte Einschätzung der zulässigen Geschossflächenzahl. Gemäß § 2 der Klagenfurter Bebauungsplanverordnung liegt das gegenständliche Bauprojekt in der Zone 2. Diese beschreibt sich als Wohn- und Geschäftsgebiet mit ein- bis dreigeschossiger Bebauung sowie als Bauland gewidmete Bauflächen in Grünland bzw. gemischtes Baugebiet. In der Zone 2 wird als maximal zulässige Geschossanzahl die dreigeschossige Bauweise vorgegeben und eine Geschossflächenzahl von 0,65 bei offener Bebauungsweise und 0,80 bei geschlossener Bebauungsweise. Richtig ist weiters, dass gemäß § 2 Abs. 5 lit c) der Klagenfurter Bebauungsplanverordnung die bauliche Ausnutzung der Baugrundstücke nur insoweit erfolgen darf, als der maßgeblichen Bebauung der Umgebung entsprochen wird und die Bebauung sich nach Grundstücksgröße, -art und –maß der umgebenden baulichen Nutzung und Bauweise einfügt. Speziell in Kleinsiedlungsgebieten soll die vorgegebene kleinteilige Bebauungsstruktur und deren Dachlandschaft berücksichtigt werden, wobei eine maßvolle Verdichtung erwünscht ist. Gemäß § 3 Abs. 1 der Klagenfurter Bebauungsplanverordnung ist, sofern Interessen des Schutzes des Ortsbildes nicht eine offene Bebauung erfordern, eine geschlossene Bebauungsweise an jene Baugrundstücksgrenzen zulässig, an denen bereits ein unmittelbar angebautes Gebäude, das nicht als Nebengebäude anzusehen ist, besteht oder hinsichtlich der die Eigentümer der benachbarten Grundstücke einer geschlossenen Bebauungsweise zustimmen. Es ist daher durch die Klagenfurter Bebauungsplanverordnung klargestellt, dass nur dann die maximal zulässige Geschossflächenzahl behördlich eingeschränkt werden kann, sofern diese nicht der maßgeblichen Bebauung der Umgebung entspricht. Eine geschlossene Bauweise kann nur behördlich untersagt werden, sofern Interessen des Schutzes des Ortsbildes eine offene Bebauung erfordern. Der Ortsbildschutz ist im Kärntner Ortsbildpflegegesetz 1990 (K-OBG 1990) gesetzlich geregelt. Nach § 2 K-OBG „umfasst das Ortsbild im Sinne dieses Gesetzes das Bild eines Ortes oder von Teilen davon, das vorwiegend durch Gebäude, sonstige bauliche Anlagen, Grünanlagen, Gewässer, Schlossberge u.ä. geprägt wird und zwar unabhängig davon, ob die Betrachtung von innen oder von einem Standpunkt außerhalb des Ortes erfolgt. Das Ortsbild umfasst durch den charakteristischen Ausblick auf Ausschnitte der umgebenden Landschaft.“ Die Grundlagen für die Belange des Ortsbildschutzes werden von der Gemeinde unter anderem auch durch die Festlegung im Flächenwidmungsplan geschaffen. Das sich aus dem Flächenwidmungsplan ergebende bzw. zu schaffende Ortsbild entspricht daher den typischen Nutzungen (siehe auch Landesverwaltungsgericht Kärnten KLVwG-1422/4/2014). Eine weitere Einschränkung der im Flächenwidmungsplan vorgesehenen Voraussetzungen für die Bebauung (Anzahl der Geschosse, Geschossflächenzahl, etc.) bedarf daher einer besonderen, im konkreten Projekt gelegenen Begründung, nach der von einer Störung oder Verunstaltung des Ortsbildes durch das Erscheinungsbild des projektierten Bauwerkes auszugehen wäre. Wie den bereits erfolgten Ausführungen entnommen werden kann, ist kein Grund ersichtlich, weshalb im konkreten Fall im Siedlungsgebiet ausschließlich eine offene Bebauungsweise zulässig sein sollte. Interessen des Ortsbildschutzes sind aufgrund des geplanten Projektes im Hinblick auf die doch vermehrten mehrgeschossigen Wohnbauten im unmittelbaren Nahbereich nicht berührt. Eine weitere geschlossene Bauweise direkt angrenzend ist im Hinblick auf die bestehende Bebauung praktisch ausgeschlossen. Eine Beeinträchtigung des Ortsbildes ist insbesondere aufgrund der zuletzt erfolgten Umplanungen (Rücksprung Penthouse um 2 Meter bei Haus B und Reduktion der Balkontrennwände) nicht gegeben. Letztlich ist festzustellen, dass sämtliche im Zuge des Ortsaugenscheines seitens der Ortsbildpflegekommission kritisierten Punkte, wie etwa Geschossigkeit, Tiefgarage 2 und die damit einhergehenden massiven Böschungen bzw. „Kunstbauten“ in bewehrter Erde, etc., durch die am 27.11.2019 eingebrachte Überarbeitung ausgeräumt werden konnten. Die ausgeführte halboffene Bebauungsweise hat keine negativen Auswirkungen auf die Anrainer und das kleinmaßstäbliche zweigeschossige Erscheinungsbild mit Durchblicken vom xxxWeg aus, welches für das Ortsbild als maßgeblich zu bewerten ist. Die seitens der Ortsbildpflegekommission angeführte Kritik an der Ausbildung der Feuermauer wurde seitens der Bauwerberin aufgenommen und führte zu einer Überarbeitung. Um die Feuermauer im Erscheinungsbild zu reduzierten, wurde im Penthousegeschoss ein Rücksprung von 2 Metern vorgenommen sowie die damit verbundene Reduktion um eine Wohneinheit. Die Baukubatur entspricht vollends den auch im direkten Nahbereich erliegenden Geschoßbauten. Interessen des Ortsbildschutzes können nicht schlichtweg dazu führen, dass die grundsätzlich dem Bauwerber zur Verfügung stehende Wahl einer offenen oder geschlossenen Bauweise für ein bestimmtes Siedlungsgebiet genommen wird. Derartige behördliche Einschränkungen, sowohl hinsichtlich der höchstzulässigen Geschoßflächenzahl, als auch der Ausführung der Bauweise bedürfen einer eingehenden Begründung und insbesondere der Einholung eines Sachverständigengutachtens, welches in einen Befund und ein Gutachten gegliedert ist und mit ausreichender Begründung die Schlussfolgerungen der Expertise darlegen. Ein derartiges Gutachten ist im Baubewilligungsverfahren einzuholen, welches einzuleiten gewesen wäre und ist ein derartiges Gutachten jedenfalls der Bauwerberin zur Stellungnahme zur Verfügung zu stellen, um dieser auch die Einholung eines allfälligen Privatgutachtens zu ermöglichen. Beweis: das bisher abgeführte Vorprüfungsverfahren, insbesondere die Stellungnahme der Bauwerberin vom 29.06.2020; Berufungsanträge: Aus den dargelegten Gründen stellt die Berufungswerberin die Anträge: 1. den angefochtenen Bescheid gemäß § 66 Abs. 4 AVG dahingehend abzuändern, dass dem Antrag der Berufungswerberin auf Erteilung der Baubewilligung für die Errichtung einer Wohnanlage mit zwei Tiefgaragen, Müllhaus, Carport und Einfriedung xxx auf den Grundstücken xxx xxx, xxx, xxx, xxx und xxx alle KG xxx stattgegeben wird; in eventu 2. den angefochtenen Bescheid gemäß § 66 Abs. 2 AVG zu beheben und die Angelegenheit zur Einleitung des Baubewilligungsverfahrens und Erlassung eines neuerlichen Bescheides an die Baubehörde erster Instanz, der Bürgermeisterin der xxx zurückzuverweisen.“

Mit Bescheid der Bauberufungskommission der xxx am Wörthersee vom 14.12.2020, xxx.Zl. xxx, wurde die Berufung der „xxx GmbH“ mit Firmensitz in xxx, xxx Platz xxx, vertreten durch Rechtsanwälte xxx, gegen den Bescheid der Bürgermeisterin der xxx vom 21.09.2020, xxx Zl. xxx, als unbegründet abgewiesen. Der Bescheidbegründung ist im Wesentlichen zu entnehmen, dass die Behörde den Antrag auf Erteilung der Baubewilligung gemäß § 15 Abs. 1 K-BO 1996 abzuweisen habe, wenn dem Vorhaben einer der Gründe des § 13 Abs. 2 entgegenstehe. Verfahrensgegenständlich sei in erster Linie die Frage, ob das Vorhaben den Interessen der Erhaltung des Landschaftsbildes oder des Schutzes des Ortsbildes entgegenstehe. Dies sei sowohl laut Protokoll der Ortsbildpflegekommission vom 12.12.2019 zu den Sitzungen vom 29.10.2019 und 10.12.2019, als auch laut Ortsbildgutachten des planungstechnischen Amtssachverständigen xxx vom 03.04.2020, dieses ergänzt am 13.07.2020, der Fall. Verfahrensgegenständlich sei das Sitzungsprotokoll vom 12.12.2019 zu den Sitzungen vom 29.10.2019 und 10.12.2019 sowie das Protokoll vom 21.02.2020 der Sitzung vom 18.02.2020, in dem sich die Ortsbildpflegekommission mit der Entgegnung der Bauwerberin zur Stellungnahme vom 29.10.2019 und 10.12.2019 auseinandersetze, der Bauwerberin ordnungsgemäß zu Parteiengehör gebracht. Zu Folge der bauwerberseits am 13.03.2020 erbrachten Entgegnung der Stellungnahme der Ortsbildpflegekommission, sei über erstbehördlichem Auftrag im fortgesetzten Ermittlungsverfahren der planungstechnische Amtssachverständige mit der Erstellung des Ortsbildgutachtens vom 03.04.2020 beauftragt worden. Zur berufungswerberseits erhobenen Behauptung, dass es die Erstbehörde unterlassen hätte, mittels Sachverständigengutachten, welches die Einflüsse des Gebäudes auf das Ortsbild darlege und die getroffenen Schlussfolgerungen ausreichend begründe, zu klären, sei zu sagen, dass die am 03.04.2020 erstellten Ausführungen des planungstechnischen Amtssachverständigen nach Rechtsansicht der Berufungsbehörde sämtliche Formalvoraussetzungen eines Sachverständigengutachtens erfüllen. Zur fachlichen Qualität des Ortsbildgutachtens des planungstechnischen Amtssachverständigen sei zu sagen, dass bei der Frage, ob ein projektiertes Gebäude mit seiner Bebauungsdichte das Ortsbild beeinträchtigt, nicht vom Ortsbild schlechthin, sondern von der baulichen Maßnahme und der näheren Umgebung auszugehen sei. Das Ortsbild ergebe sich nämlich aus dem Gesamteindruck der verschiedenen Objekte im örtlichen Zusammenhang. Es sei jedenfalls anhand des genehmigten (konsentierten) vorhandenen Bestandes zu beurteilen, insoweit ihm ein Mindestmaß an gemeinsamer Charakteristik (wenn auch nicht vollständiger Einheitlichkeit) eigen sei, welche den Maßstab dafür bildet, ob ein Bauvorhaben dieses Ortsbild erheblich beeinträchtigt. Das der erstbehördlichen Entscheidung zu Grunde liegende Fachgutachten des planungstechnischen Amtssachverständigen aus dem Fachbereich Ortsbildpflege beurteile die bauwerberseits getroffene Annahme, dass in jedem Fall eine bebauungsplankonforme „geschlossene“ Verbauung herangezogen werden könnte, als ein „Außer Acht lassen“ der umliegenden Bebauung, zumal mit den projektierten unzureichenden Gebäudeabständen bzw. des auch seitens der Ortsbildpflegekommission empfohlenen jedoch bauwerberseits abgelehnten Abrückens des Hauses B von der ostseitigen Grundgrenze, eine Bebauungsdichte erreicht werde, die ein massives Abgehen von den örtlich erzielten Geschoßflächenzahlen und somit von der maßgeblichen Bebauung in der Umgebung bedeutet. Dies wäre auch in der Befundaufnahme durch einen direkt getroffenen Vergleich zur Umgebungsbebauung veranschaulicht worden. Dieser überzeugenden Argumentation schließe sich die Berufungsbehörde an. Da dem verfahrensgegenständichen Projekt Interessen des Schutzes des Ortsbildes entgegenstehen, sei das Ansuchen auf Erteilung der Baubewilligung gemäß § 15 K‑BO 1996, auch nach Rechtsansicht der Berufungsbehörde im Vorprüfungsverfahren abzuweisen gewesen.

Gegen diesen Bescheid der Bauberufungskommission der xxx vom 14.12.2020, xxx.Zl. xxx, erhob die Rechtsvertretung der Beschwerdeführerin die Beschwerde vom 12.01.2021 an das Landesverwaltungsgericht Kärnten. In der Beschwerdevorlage werden nach Replizierung des Sachverhaltes als Beschwerdegründe wie folgt ausgeführt:

„1. Verletzung von Verfahrensvorschriften / Befangenheit der Behörde/Abteilung Stadtplanung: Nach § 7 Abs. 1 Z 3 AVG darf ein Verwaltungsorgan sein Amt nicht ausüben, wenn sonstige wichtige Gründe vorliegen, die geeignet sind, seine volle Unbefangenheit in Zweifel zu ziehen. Der VwGH beurteilt dabei eine mögliche Befangenheit danach, ob ein Beteiligter bei vernünftiger Würdigung aller Umstände einen Anlass hat, an der Unvoreingenommenheit des Organwalters zu zweifeln (VwGH 16.07.1992, 92/09/0120); somit wird die Befangenheit bereits durch den objektiven Anschein einer Voreingenommenheit bewirkt (VwGH 30.06.2015, Ro 2015/03/0021). Bis Ende Juni 2019 haben seitens des von der Bauwerberin beauftragten Architekturbüros Architekt xxx GmbH Abstimmungsgespräche mit dem Leiter der Abteilung Stadtplanung und zuständigen Projektbetreuer der xxx stattgefunden. Es wurden sowohl die Geschossigkeit, die notwendige Gebäudelücke von 6 Meter um eine Durchsichtigkeit zu erreichen, als auch die Rücksprünge bei den Penthäusern besprochen und letztlich von Seiten der Stadtplanung mitgeteilt, es könne das Projekt so eingereicht werden. Ein Hinweis, wie in der Stellungnahme der Abteilung Stadtplanung vom 03.04.2020 angeführt, dass eine geschlossene Bauweise nur bei Reihen- und Doppelhäusern in der gegenständlichen Lage möglich sei, erfolgte zu keinem Zeitpunkt. Zum damaligen Zeitpunkt wurde seitens der Behörde, die halb offene bzw. geschlossene Bauweise und die Ausführung mit einer GFZ von 0,8 nicht in Frage gestellt. Auch im Rahmen der weiteren Vorprüfungsbesprechung, nach erfolgter Einreichplanung, wurde seitens der Abteilung Stadtplanung auf einige Punkte hingewiesen, wie beispielsweise die Höhenentwicklung beim Fahrradraum und Ähnliches. Die Ausführung einer geschlossenen Bauweise bzw. die GFZ wurden aber nicht beanstandet. In weiterer Folge wurde seitens der Abteilung Stadtplanung die Einreichplanung der Ortsbildpflegekommission zur weiteren Beurteilung vorgelegt. Ein Ortsaugenschein unter Anwesenheit des Beschwerdeführers sowie des Architekten xxx fand am 29.10.2019 statt. Der Ortsaugenschein wurde vornehmlich von xxx, Sachbearbeiter der Abteilung Stadtplanung geleitet. Eine Besichtigung der Geschosswohnbauten in der xxxgasse erfolgte nur auf Aufforderung der Bauwerberin. xxx hat dazu betont, die Geschosswohnbauten wären nicht ortsbildrelevant. Die Bauwerberin wies ausdrücklich auf die direkt angrenzende Lage und die Relevanz der Bauten hin. Der Amtssachverständige xxx war bei dem Ortsaugenschein nicht anwesend. Von einer generellen Unzulässigkeit der halb offenen Bebauung und der damit verbundenen GFZ von 0,8 war anlässlich des Ortsaugenscheins keine Rede. Festzuhalten ist auch, dass es kein Protokoll zum Ortsaugenschein vom 29.102.2019 gibt. Dem Protokoll kann ausschließlich der Sitzungsbeginn mit 14:00 Uhr der Beginn des Ortsaugenscheins mit 15:15 Uhr sowie das Sitzungsende mit 16:30 Uhr entnommen werden. Erstmalig im Rahmen der Sitzung vom 10.12.2019 wurde dokumentiert, dass nach Meinung der Ortsbildpflegekommission die Ausführung einer geschlossenen Bauweise als für das Ortsbild unverträglich angesehen wird. Dabei wurde im Protokoll ausschließlich auf die Festhaltungen der Abteilung Stadtplanung Bezug genommen (siehe Protokoll der Sitzung vom 10.12.2019, Seite 2 bis 4, zweiter Absatz) und diesem zugestimmt ohne einen eigenen Befund aufzunehmen. Die einzigen den Protokollen vom 29.10. und 10.12.2019 sowie auch dem Nachtragsprotokoll vom 18.02.2020 zu entnehmenden Feststellungen zum vorhandenen Ortsbild der Ortsbildpflegekommission persönlich, können der Seite 5 dritter Absatz entnommen werden wie folgt: „Die Charakteristik der Bauweise im direkten Umfeld des zu beurteilenden Projektes, ist die offene Bauweise mit einer maximalen GFZ von 0,65. Eine geschlossene Bauweise ist nicht präsent und wird von der Kommission für gegenständliches Bauvorhaben als für das Ortsbild störend abgelehnt.“ Dabei handelt es sich jedoch um eine Schlussfolgerung. Ein Befund wurde seitens der Ortsbildpflegekommission überhaupt nicht erhoben, sondern ausschließlich die unzureichenden und falschen Ausführungen zum Ortsbild der Abteilung Stadtplanung entnommen; dies obwohl die Bauwerberin auf die Relevanz der Bebauung in der xxxgasse anlässlich des Ortsaugenscheins eigens hinwies. Im Detail siehe dazu Beschwerdepunkt 2. Anlässlich des Ortsaugenscheins wurde dem Architekten xxx und der Bauwerberin mitgeteilt, es müsse die Ostfassade vom Haus B überarbeitet werden, sowie eine Transparenzerhöhung der Fuge zwischen Haus A und B allenfalls durch eine transparente Gestaltung der Balkontrennwände erreicht werden. Letztlich wurde offensichtlich von Seiten der Abteilung Stadtplanung und xxx vorgegeben, das Bauvorhaben widerspreche dem vorherrschenden Ortsbild. Anders ist der plötzliche Sinneswandel der Ortsbildpflegekommission nicht erklärbar. Die Ortsbildpflegekommission hat jedenfalls keinen eigenen Befund erhoben und kein den Formalerfordernissen des VwGH entsprechendes Sachverständigengutachten erstellt. Die Abteilung Stadtplanung hat in weiterer Folge offenbar versucht diese Unzulänglichkeit der Beurteilung der Ortsbildpflegekommission zu sanieren und wurde daraufhin dem Bauwerber mit Schreiben vom 27.04.2020 die Stellungnahme vom 03.04.2020 übermittelt. Auch dabei handelt es sich jedoch nicht um ein in Befund und Gutachten gegliedertes Sachverständigengutachten. Der in der Stellungnahme enthaltene Befund ist wiederum gekennzeichnet durch einen unvollständig und unrichtig erhobenen Baubestand. Man hat letztlich versucht, das Projekt der Bauwerberin zu vereiteln. Andernfalls ist es für die Bauwerberin unerklärlich, wie ein vorab mit der Stadtplanung abgestimmtes Projekt plötzlich in seinen essentiellen Bestandteilen – geschlossene Bauweise, angeführte GFZ – nicht mehr bewilligungsfähig sein sollte. Das Vorhandensein des Geschosswohnbaus in direkter Nachbarschaft in der xxxgasse xxx und xxx, ausgeführt in geschlossener Bauweise mit einer GFZ von 0,8 wurde dabei vollkommen negiert. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens betreffend den Geschossbau in der xxxgasse xxx und xxx auf den Grundstücken xxx und xxx der KG xxx wurden Einwendungen von Anrainern betreffend eine Verletzung des Ortsbildschutzes erhoben. Von der Behörde, insbesondere aber auch von Seiten des Amtssachverständigen der Magistratsabteilung Stadtplanung Herrn xxx wurde das Projekt dabei als das Ortsbild nicht beeinträchtigend festgehalten, dies trotz Ausführung einer geschlossenen Bauweise und einer GFZ von 0,79. Es wurde beim damaligen Projekt nicht einmal die Ortsbildpflegekommission beigezogen. Im nunmehrigen Verfahren wird nunmehr die Ausführung einer geschlossenen Bauweise mit einer GFZ von 0,8 in gleicher Lage als undenkbar dargestellt. Dies ist nicht nachvollziehbar und erweckt zweifelsfrei den Anschein der Voreingenommenheit gegenüber der Beschwerdeführerin. All diese Umstände, insbesondere die vorab sehr positive Beurteilung des Projektes, die nicht erfolgte Beanstandung der geschlossenen Bauweise sogar noch anlässlich des Ortsaugenscheines der Ortsbildpflegekommission, erwecken zweifelsfrei den Anschein, dass die zuständigen Behörden gegenüber der Bauwerberin voreingenommen sind. Der in der Befangenheit des Entscheidungsorgans gelegene Verfahrensmangel wird insoweit durch die Entscheidung des unbefangenen Verwaltungsgerichtes (VwGH 27.01.2011, 2010/06/0219) saniert. Auch die Bauberufungskommission ist bislang nur den augenscheinlichen und unter Punkt 2. dieser Beschwerde noch näher ausgeführten unrichtigen Ausführungen der Abteilung Stadtplanung gefolgt. Eine Sanierung des Verfahrensmangels im Rahmen des Berufungsverfahrens hat daher nicht stattgefunden. Es wird daher in diesem Zusammenhang dringend angeregt und der Antrag gestellt, einen Ortsaugenschein durchzuführen, damit sich das Verwaltungsgericht einen persönlichen Eindruck über das Ortsbild und die nähere Umgebung verschaffen kann. Weiters wird der Antrag gestellt, einen (nicht amtlichen) Sachverständigen, aus einem anderen Bundesland beizuziehen, um jeglichen Anschein einer Befangenheit bei der Beurteilung des gegenständlichen Projektes zu vermeiden. Im vorliegenden Fall ist die Beiziehung eines nicht amtlichen Sachverständigen mit Rücksicht auf die Besonderheit des Falles geboten und ist auch eine wesentliche Beschleunigung des Verfahrens zu erwarten. Der Bauwerber und Beschwerdeführer erklärt sich bereits jetzt bereit, allfällige für die Einholung eines nicht amtlichen Sachverständigengutachtens entstehende Kosten zu übernehmen und einen erforderlichen Kostenvorschuss zu leisten. Durch die offensichtliche Voreingenommenheit der Abteilung Stadtplanung liegt ein Verfahrensmangel vor, der im Rahmen des Berufungsverfahrens von der Bauberufungskommission der xxx nicht behoben wurde. Um den Verfahrensmangel zu beheben, ist es notwendig, ein Gutachten eines – nach Möglichkeit um jeglichen Anschein einer Voreingenommenheit zu vermeiden – nicht amtlichen Sachverständigen aus einem anderen Bundesland mit einer neuerlichen Befundung und Begutachtung zur Beeinträchtigung des Ortsbildes durch das Bauvorhaben zu beauftragen. Beweis: Ortsaugenschein; Einvernahme des GF der Bauwerberin xxx; pA der Bauwerberin; Einvernahme des Architekten xxx und xxx, pA des Architektenbüros xxx GmbH, xxx; Einvernahme xxx, pA der xxx; Einvernahme Arch. xxx, pA xxx; Einvernahme Arch. xxx, pA xxx; Schreiben der Architekt xxx GmbH an die Firma xxx vom 19.06.2020; SV aus dem Fachgebiet Raumplanung (Ortsbildgutachten); Baubewilligungsbescheid betreffend die xxxgasse xxx und xxx vom 07.10.2010, xxx-Zahl: xxx samt GFZ-Berechnung; Schreiben Arch. xxx an die OBK samt Änderungsplänen vom 21.11.2019; E-Mail Arch. xxx an die OBK vom 13.01.2020 samt überarbeiteter Ostansicht (Brandwand); Schreiben Arch. xxx an die OBK vom 13.02.2020 samt überarbeiteter Pläne. 2. Rechtswidrigkeit des Inhalts aufgrund „sekundärer“ Feststellungs- oder Verfahrensmängeln/Rechtswidrigkeit in Folge Verletzung von Verfahrensvorschriften – Ergänzungsbedürftigkeit des Sachverhalts: Die Bauwerberin hat bereits im Rahmen ihrer Berufung gegen den Erstbescheid beanstandet, dass ihr rechtliches Gehör nicht entsprechend gewahrt wurde, da ihr vorerst die Protokolle der Ortsbildpflegekommission zu den Sitzungen nicht zugestellt wurden, sowie bis dato ihr das „angebliche Gutachten“ des Amtssachverständigen xxx vom 03.04.2020 nur in Auszügen im Rahmen des Schreibens vom 27.04.2020 zur Kenntnis gebracht wurde. Die weitere Stellungnahme des xxx vom 13.07.2020 wurde der Bauwerberin überhaupt nicht mehr zur Stellungnahme übermittelt. Diese beanstandeten Verfahrensmängel hat die Bauberufungskommission nicht aufgegriffen und auch nicht saniert. Diese geht zwar offenbar im Einklang mit der Bauwerberin davon aus, dass aufgrund der Sitzungsprotokolle der Ortsbildpflegekommission von einem Ortsbildgutachten nicht auszugehen sei, beurteilt aber rechtsunrichtig, dass die Stellungnahme des Amtssachverständigen xxx vom 03.04.2020 (als solche gar nicht bezeichnet), welche inhaltlich im Schreiben vom 27.04.2020 wörtlich wiedergegeben sei, sämtliche Formalvoraussetzungen eines Gutachtens enthalten würden, weshalb ein nach der Rechtsordnung gefordertes Sachverständigengutachten zur Beurteilung einer Beeinträchtigung des Ortsbildes vorliege. Sämtlichen inhaltlichen Ausführungen der Bauwerberin werden als laienhaft und nicht auf gleicher fachlicher Ebene befindlich bereits dem Grunde nach zurückgewiesen und inhaltlich nicht weiter behandelt. Bis dato wurde der Bauwerberin die Einholung eines Gegengutachtens nicht freigestellt. Die Behörde darf zur Begründung ihres Bescheides nur solche Tatsachen und Beweismittel heranziehen, welche der Partei zuvor zur Stellungnahme vorgehalten wurden (Überraschungsverbot vgl. VwGH 23.02.1993, 91/08/0142). Die Verletzung des Parteiengehörs bildet einen Verfahrensfehler, der saniert werden kann, sofern die Partei die Möglichkeit hat, im Rechtsmittelverfahren entsprechend Stellung zu nehmen (vgl. VwGH 26.05.1966, 406/66; 30.06.1994, 93/09/0333). Nach § 45 Abs. 3 AVG muss es der Partei des Verfahrens auch möglich sein, innerhalb einer angemessenen Frist einen Sachverständigen beizuziehen (vgl. E 30.09.1955, Slg. 3840 A). Auch ergänzende Gutachten sind der Partei nach § 45 Abs. 3 AVG zur Kenntnis zu bringen, wenn sie in der Begründung des Bescheides verwertet werden (VwGH 27.03.1980, 2020/79). Ein entscheidendes Gutachten erst gleichzeitig mit dem Baubewilligungsbescheid dem Nachbarn zuzustellen, widerspricht den in § 45 Abs. 3 AVG zum Ausdruck gebrachten rechtsstaatlichen Prinzip über das Parteiengehör (VwGH 19.6.1986, 86/06/0015). Der Bauwerber war zweifelsohne durch die Rechtsansicht der Bauberufungskommission, dass ausgehend vom Schreiben der Behörde vom 27.04.2020 und den in diesem Schreiben enthaltenen Ausführungen der Abteilung Stadtplanung vom 03.04.2020, von einem Sachverständigengutachten auszugehen sei, überrascht. Ihr wurde nicht die Möglichkeit gegeben bzw. auch nicht auf das Erfordernis hingewiesen, dass die Ausführungen nur durch ein entsprechendes fachliches Gegengutachten erschüttert werden können. Bis dato wurde der Bauwerberin das „angebliche“ (vollständige) Gutachten des Amtssachverständigen xxx vom 03.04.2020 nicht übermittelt. Dem Schreiben vom 27.04.2020 kann weder entnommen werden, dass es sich um ein Gutachten des Amtssachverständigen xxx handelt (es wird nur eine Stellungnahme der Abteilung Stadtplanung erwähnt) noch, ob dieses vollständig ist. Das Schreiben macht den Anschein als würde ein Auszug aus einer Stellungnahme zitiert werden. Zur Wahrung des rechtlichen Gehörs hat der Bauwerber aber jedenfalls das Recht vor Abgabe einer Stellungnahme ein Gutachten vollständig und unter Angabe eines konkreten Verfassers zugestellt zu erhalten. Dies ist bis dato noch nicht erfolgt, sodass das Verfahren nach wie vor mangelhaft ist. Mit der Rechtsmeinung der Bauberufungskommission, die Bauwerberin könne der Stellungnahme vom 03.04.2020 nur mit einem Gegengutachten entgegentreten, wurde die Bauwerberin im Rahmen der Entscheidung der Bauberufungskommission vom 14.12. überrascht. Die Bauwerberin hat zwischenzeitlich auch die Einholung eines derartigen Gegengutachtens beauftragt. Im Hinblick auf die Weihnachtsfeiertage und Betriebsschließungen sowohl des Unternehmens der Bauwerberin als auch des beauftragten Sachverständigen war es bis zum Ablauf der Frist für die Einbringung der Beschwerde der Bauwerberin jedoch nicht möglich dieses Sachverständigengutachten einzuholen. Es wird daher der Antrag gestellt, im Rahmen des Verwaltungsgerichtsverfahrens der Bauwerberin zur Beibringung eines Ortsbildgutachtens eine Frist von vier Wochen aufzutragen. Aber auch ohne dieses fachlich fundierte Gegengutachten ist evident, dass weder durch die Sitzungsprotokolle der Ortsbildpflegekommission noch durch die Ausführungen der Abteilung Stadtplanung vom 03.04.2020 die Formalvoraussetzungen die ein Sachverständigengutachten zu erfüllen hat vorliegen. Bei der Erstellung des Gutachtens sind jene Grundsätze zu beachten, die in der Rechtsprechung des VwGH hierfür herausgearbeitet worden sind. Ein Gutachten ohne Befund und Begründung genügt demnach nicht als Grundlage für einen dem Gesetz entsprechenden Bescheid. Die Behörde wird ihrer Pflicht zur Erhebung und Feststellung des Sachverhaltes nicht gerecht, wenn sie ihrer Entscheidung ein „Gutachten“ zu Grunde legt, das sich in der Wiedergabe eines Urteils erschöpft, ohne die Tatsachen erkennen zu lassen, auf die sich das Urteil gründet. Die Behörde hat das Gutachten der Ortsbildpflegekommission auf seine Schlüssigkeit zu überprüfen; Fehler, die festgestellt werden, hat die Behörde durch Einholung ergänzender oder neuer gutachterlicher Äußerungen zu beseitigen (W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, Kärntner Baurecht5, Anmerkung 4 zu § 8 K‑BO 1996). Eine Versagung wegen eines Widerspruchs zum Ortsbild ist nach der Rechtsprechung des VwGH nur zulässig, wenn ein für solche Fragen zuständiger Sachverständiger in einem Gutachten – mit ausreichendem Befund – die Störung des Ortsbildes durch dieses Vorhaben dartut (siehe Anmerkung und Entscheidung zu §§ 8 und 13 K-BO 1996). Dabei sind auch die im Entwicklungskonzept festgelegten Ziele durch ein Sachverständigengutachten aktenkundig zu machen (VwGH 28.11.1991, 91/06/0059). Die Beschwerdeführerin hat bereits in ihrer Berufung auf die Unvollständigkeit und Unrichtigkeit des erhobenen Befundes zu den örtlichen Verhältnissen hingewiesen. Mit diesen Einwendungen hätte sich die Bauberufungskommission aber – allenfalls unter Einholung eines Ergänzungsgutachtens – im Detail auseinandersetzen müssen. Es kann nicht nachvollzogen werden, aus welchen Gründen diese Einwände der Beschwerdeführerin VON VORNHEREIN die EIGNUNG abgeben soll, die gutachterlichen Feststellungen (unter Umständen mit Konsequenzen für die gutachterlichen Schlussfolgerungen) zu ergänzen oder auch zu entkräften (vgl. VwGH 24.09.1992, 89/06/0086). Richtig ist, dass § 8 K-BO 1996 das Recht der Behörde vorsieht, unter gleichzeitiger Verständigung des Bewilligungswerbers einen Antrag auf Erstattung eines Gutachtens an die Ortsbildpflegekommission zu stellen, sofern Auffassungsunterschiede bestehen, ob durch das Vorhaben Interessen des Schutzes des Ortsbildes verletzt werden. Dieses Recht hat im vorliegenden Fall die Abteilung Stadtplanung wahrgenommen und das Bauvorhaben der Ortsbildpflegekommission zur Beurteilung vorgelegt. Den Protokollen der Ortsbildpflegekommission vom 29.10.2019, 10.12.2019 sowie 18.02.2020 kann jedoch ein den Formalvoraussetzungen des VwGH entsprechendes Gutachten in keinster Weise entnommen werden. Die gesamten Ausführungen des Sitzungsprotokolls vom 10.12.2019 auf Seite 2 bis 4 erstrecken sich ausschließlich auf eine Wiedergabe der Feststellungen der Abteilung Stadtplanung. xxx hat dabei jedoch gar nicht am Ortsaugenschein der Ortsbildpflegekommission am 29.10.2019 teilgenommen. Auch die für das Ortsbild relevanten Festhaltungen auf Seit 4, zweiter Absatz, werden dabei als Feststellungen der Abteilung Stadtplanung und nicht als eigener Befund der Ortsbildpflegekommission aufgrund des Ortsaugenscheines wiedergegeben. Hier wird lediglich der bisherige Verfahrensgang erläutert. Auf Seite 5 des Protokolls wird dann eine Stellungnahme der Ortsbildpflegekommission wiedergegeben, die jedoch ausschließlich ihr Urteil wiedergibt, dass die Charakteristik der Bauweise im Umfeld des zu beurteilenden Projektes, die offene Bauweise wäre, mit einer maximalen GFZ von 0,65. Ein ausreichender und umfassender Befund um zu dieser Schlussfolgerung zu kommen, kann dem Protokoll nicht entnommen werden und wurde offenbar nicht erhoben. Bereits der Umstand, dass im Rahmen der Stellungnahme der Ortsbildpflegekommission ausgeführt ist, dass eine geschlossene Bauweise nicht präsent wäre, belegt bereits, dass ein Befund nicht erhoben wurde. Der dagegen erhobene Einwand der Bauwerberin wurde als ungerechtfertigt abgelehnt. Geht man davon aus, dass durch die von der Ortsbildpflegekommission übernommenen Feststellungen der Abteilung Stadtplanung auf Seite 4, zweiter Absatz, das für das Ortsbild relevante Siedlungsgebiet im Norden durch den xxxWeg, im Süden durch die xxx Straße, im Osten und Westen durch die xxxgasse und dem Aufschließungsweg xxx bzw. dem direkten Gegenüber gebildet wird, so ist festzuhalten, dass dieses Siedlungsgebiet insgesamt 14 Grundstücke umfasst. Auf drei dieser Grundstücke die aktuell unbebaut sind soll das Projekt verwirklicht werden. Es gibt zwei weitere Grundstücke nämlich das Grundstück xxx und xxx, die aktuell ebenfalls unbebaut sind. Auf den Grundstücken xxx und xxx befindet sich der Wohngeschossbau xxxgasse xxx und xxx, der im Jahr 2010 baubewilligt wurde und in einer geschlossenen Bauweise ausgeführt wird und eine GFZ von 0,79 aufweist. Es ist daher schlichtweg falsch, dass im relevanten Siedlungsgebiet eine geschlossene Bauweise nicht präsent wäre. Es ist daher vom Vorherrschen einer geschlossenen Bauweise sehr wohl auszugehen, dies bis zu einer GFZ von 0,8. Dazu ist anzuführen, dass im Rahmen der Beurteilung des Ortsbildes der aktuelle Istzustand und nicht allfällig geplante oder ursprünglich vorhandene Projekte zu berücksichtigen sind, wie das erwähnte angeblich geplante Projekt „xxx“ auf den südlich angrenzenden Parzellen (xxx, xxx, xxx). Wie die Bauberufungskommission richtig ausführt, ist anhand des genehmigten (konsentierten) vorhandenen Bestandes zu beurteilen, insoweit ihm ein Mindestmaß an gemeinsamer Charakteristik eigen ist, welche den Maßstab dafür bildet, ob ein Bauvorhaben dieses Ortsbild erheblich beeinträchtigt. In diesem Zusammenhang ist es auch vollkommen unerheblich, dass auf dem Grundstück, auf dem der Geschosswohnbau der xxxgasse errichtet ist, ursprünglich ein (markantes) Wirtschaftsgebäude vorhanden war. Auch dem ergänzenden Sitzungsprotokoll der Ortsbildpflegekommission vom 18.12.2020 ist kein Befund, sohin auch kein formal von der Ortsbildpflegekommission erstattetes Gutachten zu entnehmen. Im Rahmen einer ordnungsgemäßen Befundaufnahme für die Erstellung eines Ortsbildgutachtens ist konkret auf die umgebende Bebauungsstruktur, wie zB Bauhöhen, Geschosse, Volumina, Dachformen, Gestaltungsqualitäten, Stützmauern, Geländegegebenheiten/Abtreppungen, Sichtbeziehungen, Erschließungsstrukturen oder Lösungen von Tiefgaragen einzugehen. Hinsichtlich der im Osten angrenzenden Bebauung (xxxgasse xxx, xxx) wird im Rahmen der Befunderhebung der Abteilung Stadtplanung welche im Ortsbild im Rahmen des Sitzungsprotokolls der Ortsbildpflegekommission erwähnt wird, ausschließlich auf das Vorherrschen eines Geschosswohnbaues abgestellt. Dass es sich bei diesen Gebäuden um eine geschlossene Bauweise mit drei Geschossen mit einer GFZ von 0,8 handelt, wird nicht festgestellt. Die Befundaufnahme ist daher als Basis für die Projektbeurteilung als nicht geeignet und unzureichend festzuhalten. Zum „Ortsbildgutachten“ des xxx vom 03.04.2020: Vorab ist festzuhalten, dass dieses angebliche Gutachten des ASV xxx vom 03.04.2020 der Bauwerberin in einer vollständigen Version niemals zugestellt wurde. Ihr wurde lediglich ein Zitatauszug mit Schreiben vom 27.04.2020 übermittelt. In diesem Auszug wird auch in keinster Weise auf ein Gutachten erstellt vom ASV xxx Bezug genommen, welches von der Erstbehörde im Rahmen des Ermittlungsverfahrens beauftragt worden wäre, sondern die unter Anführungsstrichen gesetzten Ausführungen als „Stellungnahme der Abteilung Stadtplanung“ betitelt. Es geht aus dieser Stellungnahme in keinster Weise hervor, dass es sich um Ausführungen des ASV xxx handelt. Es kann den Ausführungen auch nicht entnommen werden, dass es sich dabei um ein von ihm persönlich erstattetes Gutachten handelt. Im Bescheid der Bauberufungskommission vom 14.12.2020 wird wiederholt auf das persönliche Gutachten des ASV xxx vom 03.04.2020 verwiesen, welcher Umstand jedoch aus dem der Bauwerberin übermittelten Schreiben vom 27.04.2020 in keinster Weise hervorgeht. Die Stellungnahme wurde weder gezeichnet vom ASV noch als ein „Gutachten“ bezeichnet. Es wird ausschließlich auf die Stellungnahme der Abteilung Stadtplanung verwiesen. Auch wird im angeblichen Gutachten zu Punkt 4. Begutachtung, zweiter Satz, ausdrücklich ausgeführt: „Die Stadtplanung ist der Ansicht,…“. Auch auf Seite 5, zweiter Absatz, dritter Satz, wird wiederum ausgeführt: „Nach eingehender Prüfung lehnt die Stadtplanung gegenständliche Nachverdichtung, als für das vorhandene Ortsbild störend, ab.“ Es handelt sich daher bei der dem Bauwerber übermittelten Stellungnahme nicht um ein ASV-Gutachten des planungstechnischen ASV xxx sondern ganz offensichtlich um eine kollektive Stellungnahme der Stadtplanung xxx. Darüber hinaus wurde seitens der Abteilung Stadtplanung die Ortsbildpflegekommission angerufen. Diese hat damit die alleinige Kompetenz und Zuständigkeit zur Erstellung des Ortsbildgutachtens als kollektives Sachverständigengremium. Die Ortsbildpflegekommission hat – wie bereits dargestellt – kein den Formalerfordernissen entsprechendes Gutachten erstellt und wäre dazu von der belangten Behörde aufzufordern gewesen. Ein Gutachten eines ASV der Abteilung Stadtplanung kann nach Befassung der Ortsbildpflegekommission ein Gutachten dieser Kommission nicht mehr ersetzen. Die Ortsbildpflegekommission ist als Sachverständigengremium dazu eingesetzt, den Rechtsschutz der Verfahrensparteien sicherzustellen und zu verbessern. Das Urteil eines Kollektives ist als Entscheidungsorgan im Sinne des Gutachtens auf ein faires Verfahren mit höherer Rechtsqualität ausgestattet. Ein Gutachten eines einzelnen Sachverständigen aus der Abteilung Stadtplanung kann daher das Gutachten der Ortsbildpflegekommission nicht ersetzen. Eine Versagung wegen eines Widerspruchs zum Ortsbild ist nach der Rechtsprechung des VwGH nur zulässig, wenn ein für solche Fragen zuständiger Sachverständiger in einem Gutachten mit ausreichendem Befund, die Störung des Ortsbildes durch dieses Vorhaben dartut (W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, Kärntner Baurecht5, Anmerkung 16 zu § 17 K-BO 1996). Nur weil ASV bei der Erstattung ihrer Gutachten ausschließlich der Wahrheit verpflichtet und hinsichtlich des Inhaltes ihrer Gutachten an keine Weisungen gebunden sind, erweist sich dieser Rechtszustand als verfassungskonform (VwGH 07.10.2014, E707/2014). Bei einer Stellungnahme der Abteilung Stadtplanung ist hingegen von einer Behördenmeinung auszugehen, die auch dem Weisungsgefüge der Verwaltungsbehörde unterliegt. Keinesfalls kann in diesem Zusammenhang von einem nicht an Weisungen gebundenen Sachverständigengutachten ausgegangen werden, welches ausschließlich der Wahrheit verpflichtet ist. Ganz klar wurde die Stellungnahme von der Abteilung Stadtplanung abgegeben und stellt daher kein der Wahrheit verpflichtetes weisungsfreies Gutachten eines für solche Fragen zuständigen Sachverständigen, wie die Bauberufungskommission vermeint, dar. Darüber hinaus ist auch im Rahmen dieser Stellungnahme ein ordnungsgemäßer Befund nicht erhoben worden. Wenngleich der Befund zu dem für das Ortsbild relevante Siedlungsgebiet im Rahmen der Stellungnahme der Abteilung Stadtplanung umfassender ist, als die bisherigen Ausführungen in den Sitzungsprotokollen der Ortsbildpflegekommission sind diese dennoch unzureichend. Es werden vereinzelnde Geschosswohnbauten in unmittelbaren Nahbereich zwar beschrieben, jedoch keine näheren Ausführungen zur Gebäudehöhe, GFZ, ausgeführten Bauweise etc. festgehalten. Auch der Umstand, dass der Geschosswohnbau der Wohnhäuser xxxgasse xxx und xxx anstelle eines ehemaligen Gasthofes mit markantem Wirtschaftsgebäude errichtet wurde, spielt für das relevante Siedlungsgebiet keine Rolle. Im Übrigen ist dazu auszuführen, dass das historische Stallgebäude ursprünglich 38 m lang war, sohin eine großvolumige Typologie in keinster Weise historisch gegeben war (siehe historisches Orthofoto). Auch hier wird wieder versucht, argumentativ eine Möglichkeit gegen die geplante Projektausführung zu kreieren. Interessant ist wiederum, dass die ausgeführte GFZ der Häuser in der xxxgasse xxx, xxx und xxx wiederum nicht angeführt wird. Auch die weiteren Geschossbauten in unmittelbarer Umgebung bleiben unerwähnt. xxxWeg xxx befindet sich ein weiteres mehrgeschossiges Wohnhaus, die Gebäudehöhe, Geschossanzahl und GFZ wurden im Befund nicht ermittelt. Auch am xxx Weg xxx ist ein mehrgeschossiges Wohnhaus errichtet, wobei wohl werde von einer offenen Bebauungsweise noch von einer GFZ wie im Befund angeführt von 0,2, 0,5 oder maximal 0,6 auszugehen ist. Auch die Ausführungen in der Stellungnahme zu den städtebaulichen Rahmenbedingungen, dass im Rahmen der Zone 2 der Klagenfurter Bebauungsplanverordnung die maximal zulässige GFZ bei geschlossener Bebauungsweise 0,8 beträgt, dies in der gegenständlichen Lage jedoch nur bei Reihenhäusern oder Doppelhäusern anwendbar wäre, ist schlichtweg falsch. Wäre dies tatsächlich der Fall, müsste das Siedlungsgebiet der Zone 3 der Klagenfurter Bebauungsplanverordnung zugeordnet sein. In dieser Zone wird nämlich klar auf die Errichtung von Ein- oder Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern oder Reihenhaustypen in geschlossener oder offener Bebauungsweise hingewiesen. Das Vorherrschen von Geschossbauten in geschlossener Bauweise mit einer GFZ bis 0,8 in unmittelbarer Umgebung, welche im Übrigen erst in den letzten 10 Jahren errichtet wurden, spricht wohl klar gegen eine derartige Annahme. Der im Rahmen der Stellungnahme erhobene Befund ist daher klar unzureichend und unschlüssig. Es ist Aufgabe der Behörde, ein vorliegendes „Gutachten“ auf dessen Vollständigkeit und Schlüssigkeit zu überprüfen und gegebenenfalls zu ergänzen oder ein weiteres Gutachten einzuholen. Dies hat nicht nur die Behörde erster Instanz, sondern auch die Bauberufungskommission unterlassen. Selbst bei laienhafter Betrachtung ist augenscheinlich, dass weder ein den Formalerfordernissen eines Gutachtens, erstellt durch einen der Wahrheit verpflichteten Sachverständigen, vorliegt, noch die Voraussetzungen eines umfassenden und für die Beurteilung ausreichenden Befundes des für das Ortsbild relevanten Siedlungsgebietes vorliegen. Der Ortsbildschutz ist im Kärntner Ortsbildpflegegesetz 1990 (K-OBG 1990) gesetzlich geregelt. Nach § 2 K-OBG „umfasst das Ortsbild im Sinne dieses Gesetzes das Bild eines Ortes oder von Teilen davon, das vorwiegend durch Gebäude, sonstige bauliche Anlagen, Grünanlagen, Gewässer, Schlossberge u.ä. geprägt wird und zwar unabhängig davon, ob die Betrachtung von innen oder von einem Standpunkt außerhalb des Ortes erfolgt. Das Ortsbild umfasst auch den charakteristischen Ausblick auf Ausschnitte der umgebenden Landschaft.“ Die Grundlagen für die Belange des Ortsbildschutzes werden von der Gemeinde unter anderem auch durch die Festlegung im Flächenwidmungsplan geschaffen. Das sich aus dem Flächenwidmungsplan ergebende bzw. zu schaffende Ortsbild entspricht daher den typischen Nutzungen (siehe auch Landesverwaltungsgericht Kärnten KLVwG‑1422/4/2014). Eine weitere Einschränkung der im Flächenwidmungsplan vorgesehenen Voraussetzungen für die Bebauung (Anzahl der Geschosse, Geschossflächenzahl etc.) bedarf daher einer besonderen im konkreten Projekt gelegenen Begründung, nach der von einer Störung oder Verunstaltung des Ortsbildes durch das Erscheinungsbild des projektierten Bauwerkes auszugehen wäre. Eine Verdichtung ist gemäß § 5 der Klagenfurter Bebauungsplanverordnung durchaus erwünscht. Das gegenständliche Bauvorhaben gliedert sich sehr gut in die Umgebungsbebauung ein. Die ausgeführte Planung ist als optisch harmonisch zu bezeichnen. Die ortsüblichen Blickbeziehungen werden durch das eingereichte Projekt jedenfalls eingehalten. Die Überragung des Niveaus xxxWeg wird um weniger als die vorhandene Umgebungsbebauung ausgeführt und zusätzlich, im Gegensatz zu dieser, keine zusätzliche Dachausbildung, sondern ein Flachdach ausgeführt (siehe planerische Ansicht Süd des Hauses A und B vom xxxWeg ausgesehen, in Relation zu den Höhenausmaßen des angrenzenden Anwesens xxx). Die Ausführung erfolgte durchaus transparent. Durch den Entfall bzw. einer transparenten Gestaltung der Balkontrennwände und der ausgeführten Fuge zwischen Haus A und V. Lediglich der Ordnung halber ist darauf hinzuweisen, dass bei Ausführung von Reihenhäusern in geschlossener Bauweise, welche laut der Stellungnahme der Abteilung Stadtplanung, mit einer GFZ von 0,8 zulässig wären, gerade die nicht erwünschte komplette Abriegelung durch die durchgehende Bebauung verwirklicht werden würde. Die Durchsichtigkeit ist im Übrigen aufgrund der dichten Verbauung im Bereich der xxxstraße ohnehin nicht mehr als charakteristisch anzusehen. Geschossbauten sowie die geschlossene Bauweise sind im Übrigen auch im Westen jenseits der Aufschließungsstraße xxx im Bereich des xxxweges und der xxxstraße vorherrschend und gegeben. Die Bauwerberin wird jedenfalls durch das bereits beauftragte Ortsbildgutachten beweisen, dass das Bauprojekt sich sehr harmonisch in das Ortsbild einfügt und nicht als störend anzusehen ist. Aufgrund dessen, dass bis dato ein Ortsbildgutachten von einem mit entsprechenden Fachkenntnissen ausgestatteten, weisungsgebundenen Sachverständigen nicht vorliegt, ein derartiges den Formalvoraussetzungen eines Sachverständigengutachtens entsprechendes Gutachten der Ortsbildpflegekommission ebenfalls nicht vorliegt, wird das Verwaltungsgericht jedenfalls auch von Amts wegen ein Ortsbildgutachten einzuholen haben, um die entscheidungswesentlichen Sachverhaltsgrundlagen zu schaffen, nämlich einen klar feststellbaren Befund über das für das Ortsbild relevante Siedlungsgebiet und das umgebende Landschaftsbild. Nur auf der Basis eines derart ausreichenden, klaren und detaillierten Befundes wird eine Feststellung bzw. Schlussfolgerung zutreffen sein, ob eine wesentliche Störung des Ortsbildes durch das Projekt bewirkt wird. Es wird daher nochmals abschließend von der Bauwerberin der Antrag gestellt, ihr das vollständige und sofern vorhanden persönliche Gutachten des xxx vom 03.04.2020 samt der vollständigen und persönlichen Stellungnahme vom 13.07.2020 und 16.07.2020 beizuschaffen und dieses dann den bevollmächtigten Vertretern der Beschwerdeführerin gemäß § 45 Abs. 3 AVG zuzustellen und dazu eine Stellungnahmefrist von acht Wochen ab Zustellung einzuräumen. Weiters wird der Antrag gestellt, dass Landesverwaltungsgericht Kärnten möge die der belangten Behörde unterlaufenen Verfahrensfehler dahingehend sanieren, dass dieses ein Ortsbildgutachten eines nicht amtlichen Sachverständigen aus einem anderen Bundesland zur Beurteilung des projektrelevanten Ortsbildes und der Frage, ob durch das Projekt eine erhebliche Störung dieses Ortsbildes verwirklicht wird, einholt. Weiters wird der Antrag gestellt, der Beschwerdeführerin eine Frist von vier Wochen zur Einbringung eines Gegengutachtens zur allfälligen Beeinträchtigung der Interessen des Ortsbildes durch das Bauvorhaben zu gewähren. Die Beschwerdeführerin war durch die rechtliche Beurteilung der Bauberufungskommission, dass durch die erfolgte Stellungnahme der Abteilung Stadtplanung von einem alle Formalvoraussetzungen erfüllenden Sachverständigengutachten auszugehen sei und ihrer Rechtsansicht, dass die darin gemachten Äußerungen ausschließlich mit einem fachlichen Gegengutachten entkräftet werden könenn, überrascht. Ihr ist jedenfalls die Gelegenheit zu geben, ein derartiges Gutachten in Auftrag zu geben und einzubringen. Wie bereits ausgeführt, wurde der Auftrag bereits erteilt. Das Gutachten liegt aber bis dato nicht vor. Es konnte innerhalb der Beschwerdefrist nicht fristgerecht eingeholt werden, dies auch im Hinblick auf die betriebsbedingten Schließungen rund um die Weihnachtsfeiertage. Die Beschwerde ist daher insgesamt begründet. Beweis: Ortsaugenschein; Einvernahme des GF der Bauwerberin xxx; pA der Bauwerberin; Einvernahme des Architekten xxx und xxx, pA des Architekturbüros xxx GmbH, xxxweg xxx, xxx; Einvernahme xxx, pA xxx; Einvernahme Arch. xxx, pA xxxstraße xxx, xxx; Einvernahme Arch. xxx, pA xxxgasse xxx, xxx; Schreiben der Architekt xxx GmbH an die Firma xxx vom 19.06.2020; SV aus dem Fachgebiet Raumplanung (Ortsbildgutachten); von Amts wegen einzuholendes Ortsbildgutachten; Baubewilligungsbescheid betreffend die xxxgasse xxx und xxx vom 07.10.2020, xxx-Zahl: xxx samt GFZ-Berechnung; die der Bauwerberin übermittelten Protokolle der OBK vom 29.10.2019, 10.12.2019 und 18.02.2020; Lichtbilderkonvolut zu den Mehrgeschosswohnbauten xxxgasse xxx, xxxgasse xxx, xxxWeg xxx, xxx und xxx; aktuelles Ortofoto xxxWeg – xxxgasse; historisches Orthofoto xxxWeg – xxxgasse. Beschwerdeanträge: Aufgrund der dargestellten Sach- und Rechtslage richtet die Beschwerdeführerin an das Landesverwaltungsgericht Kärnten die Anträge: 1. Gemäß § 24 VwGVG eine mündliche Verhandlung durchzuführen und 2a. gemäß Art. 130 (4) B-VG und § 28 (2) VwGVG in der Sache selbst zu entscheiden und der Beschwerdeführerin die Baubewilligung für die Errichtung einer Wohnanlage mit zwei Tiefgaragen, Müllhaus, Carport und Einfriedung – xxx – auf den Grundstücken xxx, xxx, xxx, xxx und xxx alle KG xxx zu erteilen in eventu 2b. den angefochtenen Bescheid gemäß § 28 (3) VwGVG mit Beschluss aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Bauberufungskommission der xxx bzw. an die Bürgermeisterin der xxx zurückzuverweisen. Unter einem vorgelegte Beilagen: Baubewilligungsbescheid betreffend die xxxgasse xxx und xxx vom 07.10.2010, xxx-Zahl: xxx samt GFZ-Berechnung Beilage ./1; Schreiben der xxx ZT GmbH an die Firma xxx vom 19.06.2020 Beilage ./2; Schreiben Arch. xxx an die OBK samt Änderungsplänen vom 21.11.2019 Beilage ./3; E-Mail Arch. xxx an die OBK vom 13.01.2020 samt überarbeiteter Ostansicht (Brandwand) Beilage ./4; Schreiebn Arch. xxx an die OBK vom 13.02.2020 samt überarbeiteter Pläne Beilage ./5; die der Bauwerberin übermittelten Protokolle der OBK vom 20.10.2019, 10.12.2019 und 18.02.2020 Beilage ./6; Lichtbilderkonvolut zu den Mehrgeschosswohnbauten xxxgasse xxx, xxxgasse xxx, xxxWeg xxx, xxx und xxx Beilage./7; aktuelles Orthofoto xxxWeg – xxxgasse Beilage./8; historisches Orthofoto xxxWeg – xxxgasse Beilage./9.“

Mit Schriftsatz vom 21.01.2021 hat die belangte Behörde die gegenständliche Beschwerde dem Landesverwaltungsgericht zur Entscheidung vorgelegt.

Verwaltungsgerichtliches Verfahren:

Mit gerichtlichem Schreiben vom 25.01.2021, Zahl: 125/2/2021, erging an die hochbautechnischen Amtssachverständigen (Hochbau und Ortsbild) der Abteilung 2 – Finanzen, Beteiligungen und Immobilienmanagement, UAbt. Hochbau, des Amtes der Kärntner Landesregierung der gerichtliche Auftrag, zu den in der Beschwerdevorlage vorgebrachten Beschwerdegründen eine ergänzende gutachterliche hochbautechnische Stellungnahme abzugeben. Zudem erging an den hochbautechnischen Amtssachverständigen das gerichtliche Ersuchen zu prüfen, ob die verfahrensgegenständliche Bauweise genehmigungsfähig sei.

Mit Schriftsatz der Rechtsvertretung der Beschwerdeführer vom 15.02.2021 erfolgte eine Urkundenvorlage, nämlich die Vorlage eines Ortsbildsachverständigengutachtens, erstellt durch Architekt xxx, xxxstraße xxx, xxx, datiert mit 27.01.2021 samt Beilage (Lageplan vom Büro Arch. xxx GmbH vom 12.01.2021 mit Ergänzung vom Sachverständigen xxx) und wurde darin der Antrag gestellt, dieses Gutachten als Beweis zuzulassen, zum Akt zu nehmen und im Rahmen der Entscheidung entsprechend zu würdigen. Im Übrigen wurde auf die Beschwerdeanträge der Beschwerde vom 12.01.2021 verwiesen und beantragt unter Beiziehung eines nichtamtlichen Sachverständigen im Rahmen der mündlichen Verhandlung einen Ortsaugenschein durchzuführen.

Mit Schriftsatz vom 16.02.2021 wurde o.a. Gutachten an beide Amtssachverständigen des Amtes der Kärntner Landesregierung mit dem gerichtlichen Ersuchen übermittelt, dieses bei der Erstellung der Stellungnahmen mit zu berücksichtigen und zu würdigen.

Mit Schriftsatz vom 09.02.2021, Zahl: xxx, teilte der hochbautechnische Amtssachverständige mit, dass der gegenständliche Beschwerdefall voraussichtlich erst in ca. 5 Monaten bearbeitet werden könne. Dieser Schriftsatz vom 09.02.2021 wurde im Rahmen des Parteiengehörs allen Verfahrensparteien zur Kenntnis gebracht und langte dazu von der Rechtsvertretung des Beschwerdeführers eine Stellungnahme vom 03.03.2021 ein, in welcher der Antrag auf Beiziehung eines nichtamtlichen Sachverständigen wiederholt wurde.

Mit Beschluss vom 05.03.2021, Zahl: KLVwG-125/9/2021, wurde dem Antrag, einen nichtamtlichen Sachverständigen aus einem anderen Bundesland bzw. Landesgerichtssprengel im gerichtlichen Beschwerdeverfahren zu bestellen, nicht stattgegeben. Dazu führte das Gericht aus, dass gerade in ortsspezifischen Belangen wie es v.a. Bauangelegenheiten sind, die Kenntnis der lokalen Verhältnisse eine große Rolle spielt und im gegenständlichen Fall noch ein weiterer „Hemmschuh“ nicht zu vergessen sei, dass sich der extern zu bestellende Sachverständige zusätzlich in die in der Länderkompetenz gelegene Baugesetzgebung samt den gemeindespezifischen Verordnungen erst einmal einzuarbeiten hätte bzw. müsste. In diesem Zusammenhang stellte das Gericht unter Bezugnahme auf § 52 Abs. 2 AVG fest, dass erstens Amtssachverständige des Amtes der Kärntner Landesregierung zur Verfügung stehen und zweitens bzgl. der in der genannten Gesetzesstelle als Voraussetzung angeführten „Besonderheit des Falles“ eine solche weder erblickt werden kann noch behauptet wurde. Mit weiterem Verweis auf § 52 Abs. 3 AVG, da auf diesen im do. Antrag Bezug genommen wurde, stellt sich für das Gericht dar, dass eine „wesentliche Beschleunigung“ des Verfahrens (wegen der obigen Gründe) kaum zu erwarten sei und auch angesichts der vom beauftragten Amtssachverständigen des Amtes der Kärntner Landesregierung in Aussicht gestellten Zeitspanne für die Bearbeitung bzw. bis zur Erledigung der Zeitbedarf für das Ausfindigmachen, die Bestellung, Beauftragung und Erledigung des Beschwerdeaktes durch einen mit der spezifischen Sachlage nicht vertrauten externen Sachverständigen in keiner signifikanten Relation stehe, die es rechtfertigen würde, sie als „wesentlich“ im Sinne der von § 52 Abs. 3 AVG geforderten Voraussetzung zu bezeichnen. In Ermangelung einer behördlichen Bewilligung, aus welcher der von xxx Rechtsanwälte vertretenen Partei eine nunmehr von dritter Seite bekämpfte Berechtigung eingeräumt wäre, ist zu sagen, dass ein allenfalls entstehendes Risiko und sonstige Nachteile die von der xxx Rechtsanwälte vertretene Partei trägt.

Die Rechtsvertretung des Beschwerdeführers brachte mit Schriftsatz vom 01.04.2021 neuerlich den Antrag auf Beiziehung eines nichtamtlichen Sachverständigen ein. Daraufhin teilte das Gericht mit Schreiben vom 14.04.2021, Zahl: KLVwG‑125711/2021, der Rechtsvertretung des Beschwerdeführers mit, dass nach Rücksprache mit den beiden Amtssachverständigen die Erstellung des gegenständlichen ergänzenden Gutachtens bis Ende Juni 2021 erfolgen werde.

Vom hochbautechnischen Amtssachverständigen der Abteilung 2 – Finanzen, Beteiligungen und Immobilienmanagement, UAbt. Hochbau des Amtes der Kärntner Landesregierung wurde die ergänzende gutachterliche Stellungnahme vom 21.06.2021, Zahl: xxx, samt Anlagen zum Fachbereich Ortsbild erstellt und lautet wie folgt:

„Als Anlagen sind angegeben:

Fotomappe mit Fotopositionen in KAGIS-Basismappenauszug im Maßstab 1:1000, Aufnahmen vom 17.03.2021, Beilage 01

KAGIS Basismappe Ortsbildbereich Radius 140 Meter im Maßstab 1:2000, Beilage 02

KAGIS-Franziszeischer Katasterplan im Maßstab 1:2000, Beilage 03

KAGIS-Raumordnung im Maßstab 1:2000, Beilage 04

KAGIS-Luftbildaufnahme Jahr 2000, Maßstab 1:2000, Beilage 05

3 historische Fotos, xxx Wirtschaftsgebäude auf Parz. Nr.: xxx und xxx, Beilage 06

Skizzenhafter Strukturplan 01 mit schematischen Durchgrünungsschneisen M 1:1000, Beilage 07

Skizzenhafter Strukturplan 02 mit schematischen Durchgründungsschneisen M 1:1000, Beilage 08

Grundlagen:

Dem Gutachten liegen folgende Unterlagen zugrunde:

- Einreichplanung und Baubeschreibung mit Datum 15.07.2019, Eingangsdatum xxx 07.08.2019

- Protokoll der Ortsbildpflegekommission zu den Sitzungen vom 29.10.2019 und 10.12.2019.

- Einreichplanung mit Datum 27.11.2019, Eingangsdatum xxx 19.12.2019.

- Protokoll der Ortsbildpflegekommission zur Sitzung vom 18.02.2020

- Überarbeitete Einreichplanung mit Eingangsdatum xxx vom 30.06.2020

- Bauakt des xxx inkl. Visualisierung des Projekts

- Privatgutachten von Arch. xxx, Urkundenvorlage vom 15.02.2021, Eingangsdatum Landesverwaltungsgericht vom 16.02.2021

- Ortsaugenschein am 24.03.2021

Fragestellung des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten:

Im nunmehr anhängigen verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren ergeht höflich der Auftrag, zu den in der Beschwerdevorlage vorgebrachten Beschwerdegründen zum Ortsbild eine ergänzende gutachterliche Stellungnahme abzugeben.

Befund:

Auf den Parzellen Nr. xxx, xxx, xxx, xxx, xxx und xxx KG xxx befinden sich derzeit in Richtung Süden geneigte Wiesenflächen mit teilweisen Baumbestand. Das Urgelände der Parzellen ist teilweise erhalten und zum Teil sind alte Geländekorrekturen in Form von Plateauschaffungen und Hangstützkonstruktionen vorhanden. Im südwestlichen Bereich der mit der Widmungskategorie Bauland-Wohnen ausgewiesenen Baufläche ist der Abbruch eines ehemaligen Wohnhauses noch ablesbar bzw. teile der Einfriedung sind noch vorhanden. Die unmittelbar umgebenden Bebauungen sind im Norden durch kleinstrukturierte Wohnhäuser, im Osten durch sowohl villenartige Gebäude als auch durch einen mehrgeschossigen Wohnbau, im Süden durch eine großflächige Grünzone mit Streuobstwiese eines ehemaligen Gehöfts sowie Einfamilienhäuser, im Westen durch eine hoch bestockte parkähnliche Fläche, geprägt. In den rund 140 Meter festgelegten Umgebungsradius (Beilage 02), welcher sich aus dem maßgebenden Ortsbildteilbereich um die geplante Bebauung ergibt, fallen im südlichen Bereich auch die straßenbegleitende Einfamilienhausbebauung der xxxstraße und im westlichen Bereich hinter der vorhin beschriebenen bewaldeten Fläche eine großvolumigere Hotelanlage. Die Pfarrkirche xxx befindet sich im Osten, in einer Entfernung von rund 200 Meter. Lt. KAGIS Luftaufnahme (Beilage 05) sind bis auf die zwei Bereiche der Objekte xxxgasse xxx sowie Hotelvilla xxx Nord-Süd Durchgrünungen (Beilage 07) gegeben. Die Höhenentwicklung der umliegenden Bebauungen ist von einem eingeschossigen Bungalow bis zu einem 4 geschossigen Wohnbau bzw. Villengebäude ablesbar. Seitens der Dachlandschaft sind vorwiegende geneigte Dachformen aber auch untergeordnete Flachdächer vorliegend. Erschlossen sind die zu bebauenden Bauparzellen über den nördlich gelegenen xxxWeg. Westlich existiert auch ein öffentlicher, schmaler, steil geneigter Erschließungsweg. Auf Basis der Pläne mit dem Eingangsdatum des xxx vom 30.06.2020 ist eine Wohnanlage mit 3 Häusern, Haus A, Haus B und Haus C mit Fachdächern geplant. Die Häuser A und B sind mit einer Tiefgarage ausgestattet, dem Haus C ist nördlich ein eingeschütteter und begrünter Carport mit PKW Stellplätzen zugeordnet. Die Hauptzufahrt zur Anlage erfolgt vom Süden über eine neue Erschließungsstraße. 6 PKW-Stellplätze sind auch im Norden entlang des xxx Weges konzipiert. Der Baukörper A mit den Gesamtaußenabmessungen von rund 18 x 31 Meter und der Baukörper B mit den Gesamtaußenabmessungen von rund 21 x 23 Meter sind im sogenannten Gartengeschoß über ein eingeschüttetes Gelenk gekoppelt. Nordseitig am xxx Weg zeigen sich die Baukörper 2 geschossig, talseitig im Süden mit der aus dem Gelände ragenden Tiefgarage 4 geschossig. Die obersten Geschoße sind zum Teil zurückspringend ausgeführt und mit vorgelagerten Terrassen ausgestattet. Für Belichtungszwecke ist beim Haus B nordseitig ein Innenhof unter Straßenniveau angelegt. Der Baukörper B ist ostseitig direkt an die Grundstücksgrenze herangerückt und in einer geschlossenen Wandscheibe ausgeführt. Der Baukörper C mit den Außengesamtabmessungen von rund 19 x 34 Meter liegt 2 Geschoße tiefer als die Häuser A und B und positioniert sich südöstlich vor den Häusern A und B. Den ersten Einreichunterlagen und der Visualisierung ist zu entnehmen, dass es sich bei diesem Baukörper um eine 3 geschossige Höhenentwicklung mit 3 seitig zurückspringendem 3. Geschoß handelt. Den Ansichten ist zu entnehmen, dass es sich bei den Fassaden überwiegend um Putzflächen handelt, teilweise sind Holzverkleidungen ablesbar. Im Bereich der südlichen aus dem Gelände ragenden Tiefgarage ist in der Ansichtendarstellung Süd eine Fassadenbegünung angedeutet. Die Geländer sind sowohl mit Stabkonstruktion als auch in Form von geschlossenen Brüstungsgeländern mit aufgesetzter Reling dargestellt. Für entsprechende Anschüttungsmaßnahmen und Geländekorrekturen sind westlich des Baukörpers A eine rund 2 Meter hohe Steinschlichtung und südlich des Baukörpers C eine rund 0,85 Meter hohe Stützwand geplant.

Gutachten:

Einen wesentlichen Teil im vorhandenen näheren Ortsbild, der mit einem Radius von rund 140 Metern festgelegt ist (Beilage 02), stellen die Durchgrünungen und Durchblicksqualitäten sowohl in Nord-Süd als auch in Ost-West Richtung dar. Im Bereich des gegenständlichen Bauvorhabens ist besonders Augenmerk auf das erlebte Straßenbild entlang des xxx Weges, aber auch das Erleben des Wohnanlagenkomplexes aus südlicher Perspektive zu legen. Im Franziszeischen Katasterplan (Beilage 03) ist ersichtlich, dass es sich bei den direkt umliegenden Bebauungsstrukturen um keine historischen Baustrukturen handelt. Lediglich das im Südosten, in einem Abstand von rund 100 Metern befindliche Hofensemble war zum Zeitpunkt der Katastererstellung vor rund 200 Jahren existent. Diese ehemalige Landwirtschaft bestand aus einem Wohnhaus, welches in jüngster Zeit zu einem Mehrparteienhaus umgebaut wurde und einem längsgestreckten „Stadl“, welcher vor einigen Jahren abgebrochen und durch eine Wohnanlage ersetzt wurde. In diesen historischen Planaufnahmen kann eine ehemalige „Stadllänge“ von rund 35 Metern abgelesen werden. In der aktuellen KAGIS Luftbildaufnahme beträgt die Wohnanlagengesamtlänge rund 63 Meter. Ein Großteil der näheren, umliegenden Bebauungsstrukturen wurde in den letzten Jahrzehnten errichtet mit den Gemeinsamkeiten der Kleinstrukturiertheit, der Baukörperpunktkörnung, der maximal 3 1/2 –geschossigen Höhenentwicklung und der Dachlandschaft mit geneigten Dächern. Ausnahmen in der Höhenentwicklung bilden dabei die im Jugendstil gehaltene Villa xxx und der den ehemaligen „Stadl“ ersetzende Wohnbau. Dieser Wohnbau in der xxxgasse überschreitet auch deutlich die Ursprungslänge des ehemaligen „Stadls“. Die im Westen sind befindende Hotelvilla xxx stellt sich in der Höhen-und Längenentwicklung auch als eine weitere Ausnahme dar, wobei durch den dazwischenliegenden hohen Baumbestand auf Parz. Nr. xxx KG xxx wenig unmittelbarer Ortsbildbezug vorliegt. Bezugnehmend auf das VwGH-Erkenntnis vom 16. September 2003, GZ 2002/05/0040 (…Das Vorhandensein einzelner störender Objekte kann noch nicht dazu führen, dass auch jeder weitere Eingriff in das Ortsbild als zulässig angesehen werden müsste (vgl. Erkenntnis vom 09. April 1992 Zl. 91/06/0153).“) wird es aus ha. Sicht notwendig werden nicht an den bereits vorhandenen Störungen im Ortsbild weiterzuknüpfen. Das bedeutet, beim gegenständlichen Bauvorhaben ist verstärktes Augenmerk auf die Nord-Süd und Ost-West Durchgrünungen zu legen und in diesem Zusammenhang für entsprechende Durchblicksqualitäten zu sorgen. D.h., bei der vorliegenden Einreichplanung sind zumindest die Zäsur zwischen den Baukörpern A und B deutlich auszubilden und zur östlichen Grundgrenze ist ein angemessener Grünstreifen vorzusehen (mind. Baurechtlich notwendiger Grundgrenzabstand). Damit soll die in der Beilage 07 dargestellte Durchgrünung und räumliche Durchlässigkeit bei einer Ost-West Baukörperlängen- und Breitenentwicklung von 15 bis maximal 18 Metern sichergestellt werden. Diese Baukörperlängenmaximalvorgaben entsprechen in etwa den größeren Gebäudekörnungen im nördlichen Anschluss (siehe Beilagen 7 und 8). Das Haus C, welches in Richtung Osten und Süden versetzt positioniert ist, kann wegen der deutlich absenkten Höhenpositionierung die eingereichte Längenentwicklung beibehalten. Mit einer offenen Bebauungsweise und der Baukörperlängeneinschränkung soll dieser so wesentliche Ortsbildparameter der räumlichen Durchgrünung und den Durchblicksmöglichkeiten gewahrt bleiben. Weitere Faktoren für eine positive Ortsbildeinfügung stellen die Baukörperhöhenentwicklung, die Dachformen sowie auch die Fassadenqualitäten dar. Zu den Baukörperhöhenentwicklungen sei festgehalten, dass mit der talseitigen 4-Geschoßigkeit (inkl. Garage) der Wohnkomplex aus südlicher Perspektive eine überaus dominante Stellung einnimmt. Vorstellbar wäre eine talseitig maximal 3-Geschoßigkeit mit differenzierter Materialität im obersten zurückspringenden Geschoß. In diesem Zusammenhang wird darauf hingewiesen, dass im vorliegenden Einreichprojekt der Höhenübergang zum südlich gelegenen Bungalow auf der Parz. Nr. xxx KG xxx als deutlicher Maßstabsbruch einzuordnen ist. In Zahlen festgehalten, lassen sich aus den Einreichunterlagen ein Traufenabstand von rund 18 Meter (Traufe Bungalow bis Vorderkante Terrassenüberdachung oberstes Geschoß) und eine Höhendifferenz von rund 14,5 Meter herausmessen, was bedeutet, dass es einen unangemessenen Höhensprung von etwa 4 Geschoßen auf den kurzen Gebäudeabstand gibt. Die Flachdächer entsprechen zwar nicht der umliegenden überwiegend geneigten Dachlandschaft, wobei mit entsprechenden Begrünungsmaßnahmen Flachdachlösungen im gegenständlichen Siedlungsgebiet nicht ausgeschlossen sind. Seitens der Fassaden wird auf zurückhaltende Erdfarbtöne zurückzugreifen sein, ausgeschlossen werden jedenfalls ein dominantes Verkehrsweiß oder auffällige und intensive Farbtöne. Bei der bereits erwähnten differenzierten Materialität im 3. Geschoß muss es sich um ein Material wie Holz und Holzplattenwerkstoff handeln, welches sich in einem dunklen Farbton (z.B. Holz vorvergraut) zeigt. Zusammengefasst werden kann, dass es sich um untersuchten Ortsteil um ein durchwegs intaktes Ortsbild handelt, dies insbesondere im Hinblick auf die Durchgrünungssituationen und der Baukörperkörnungen, wohlwissend, dass bereits vereinzelt sowohl im Ortsteileinflussbereich als auch darüber hinaus störende Ortsbildfaktoren vorliegen. Die Problematiken beim eingereichten Wohnbauprojekt und somit Ursachen für eine Ortsbildstörung, liegen in erster Linie in den Punkten der fehlenden Nord-Süd und Ost-West Durchgrünung und Durchblicks-möglichkeiten sowie auch der unangemessenen zum Teil talseitigen 4-Geschoßig-keit. Ein Weiterknüpfen an einem einzelnen vorhandenen ortsbildstörenden Mehrparteienwohnobjekt sowie der Höhenentwicklung der Villa xxx ist aus ha. Sicht nicht legitim. Für die Erzielung einer Ortsbildverträglichkeit wurden vorhin diverse Kriterien ergänzend zu den Protokollen der xxx Ortsbildpflegekommission definiert.“

Vom hochbautechnischen Amtssachverständigen der Abteilung 2 – Finanzen, Beteiligungen und Immobilienmanagement, UAbt. Hochbau des Amtes der Kärntner Landesregierung wurde die ergänzende gutachterliche Stellungnahme vom 21.06.2021, Zahl: xxx, zum Fachbereich Hochbau erstellt. Dieser hochbautechnischen Stellungnahme ist folgendes zu entnehmen:

„Grundlagen:

Dem Gutachten liegen folgende Unterlagen zugrunde:

- Baubewilligungsansuchen vom 15.07.2019, eingelangt bei der Behörde am 07.08.2019, mit Baubeschreibung, Bruttogeschossflächenberechnung, GFZ-Ermittlung, Grünflächennachweis, Einreichpläne vom 15.07.2019, sowie geänderte Einreichpläne vom 05.11.2019 und vom 13.02.2020:

o Lageplan M 1:250, plan-Nr.: xxx, vom 05.11.2019,

o Tiefgarage 2 und GG Haus C M 1:100, Plan-Nr.: xxx, vom 15.07.2019,

o Tiefgarage 1 und EG Haus C M 1:100, Plan-Nr.: xxx, vom 15.07.2019,

o GG Haus A+B und PH Haus C M 1:100, Plan-Nr.: xxx, vom 05.11.2019,

o EG Haus A+B und DD Haus C M 1:100, Plan-Nr.: xxx, vom 15.07.2019,

o PH Haus A+B M 1:100, Plan-Nr.: xxx, vom 13.02.2020,

o Schnitt A-A, Schnitt B-B M 1:100, Plan-Nr.: xxx, vom 05.11.2019,

o Schnitt C-C, Schnitt D-D M 1:100, Plan-Nr.: xxx, vom 15.07.2019,

o Ansichten Haus A+B Süd/Nord M 1:100, Plan-Nr.: xxx, vom 13.02.2020,

o Ansichten Haus A Ost/West M 1:100, Plan-Nr.: xxx, vom 05.11.2019,

o Ansichten Haus B Ost/West M 1:100, Plan-Nr.: xxx, vom 13.02.2020,

o Ansichten Haus C M 1:100, Plan-Nr.: xxx, vom 15.07.2019,

o Bruttogeschoßflächen M 1:250, Plan-Nr.: xxx, vom 15.07.2019,

o Abstandsflächen, Grünflächen M 1:250, Plan-Nr.: xxx, vom 15.07.2019,

o Geländeabschnitte H1-H4 M 1:100, Plan-Nr.: xxx, vom 05.11.2019,

- Protokolle der Ortsbildpflegekommission vom 12.12.2019 zu den Sitzungen vom 29.10.2019 und 10.12.2019, sowie vom 21.02.2020 zur Sitzung vom 18.02.2020,

- Abweisung des Bauantrages, Bescheid vom 21.09.2020, xxx.Zl. xxx,

- Bescheid der Bauberufungskommission vom 14.12.2020, xxx.Zl. xxx,

- Beschwerde der xxx GmbH vom 12.01.2021,

- Urkundenvorlage der xxx GmbH vom 15.02.2021.

Fragestellung des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten:

Im anhängigen verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren ergeht höflich das Ersuchen an den hochbautechnischen Amtssachverständigen zu prüfen, ob die verfahrensgegenständliche Bauweise genehmigungsfähig ist. Des Weiteren wurde mit dem Schreiben des Landesverwaltungsgerichtes vom 16.02.2021 die Urkundenvorlage der Beschwerdeführerin vom 15.02.2021 übermittelt, mit der Bitte diese bei der Erstellung der ergänzenden gutachterlichen Stellungnahme mit zu berücksichtigen bzw. zu würdigen.

Befund:

Beim gegenständlichen Vorhaben handelt es sich laut Bauansuchen und Baubeschreibung um die Errichtung einer Wohnanlage mit insgesamt 29 Wohneinheiten auf den Grundstücken Nrn.: xxx, xxx, xxx, xxx, xx und xxx der KG xxx. Die ursprünglich zwei Tiefgaragen mit getrennten Einfahrten wurden im Laufe des Verfahrens auf eine Garage geändert. In der Beschreibung werden richtigerweise zwei Häuser genannt, auch wenn in Folge für die Häuser A, B und C die Bruttogrundflächenermittlung (Seite 6 der Baubeschreibung) getrennt geführt wird. Das nördliche Gebäude (bestehend aus Haus A und Haus B) mit gemeinsamer Tiefgarage soll in geschlossener Bebauungsweise ausgeführt werden, das Haus C in offener Bebauungsweise. Nördlich vom Haus C sollen Carports und ein Müllraum errichtet werden und im südlichen Bereich des nördlichen Gebäudes – angrenzend an die Tiefgarage – ein Fahrrad- und Kinderwagenabstellraum. Es gilt die Klagenfurter Bebauungsplanverordnung, Verordnung des Gemeinderates der Landeshauptstadt Klagenfurt am Wörthersee vom 20.09.2016 (kurz KBPVO). Das gegenständliche Vorhaben befindet sich in der Zone 2 laut Bauzonenplan. Für 2- bis 3-geschossige Bebauung gilt bei offener Bebauungsweise eine maximal zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,65 und bei geschlossener Bebauungsweise eine GFZ von 0,8.

Gutachten:

Die KBPVO normiert im § 1 Abs. 2 Begriffe, die in der Verordnung hinsichtlich der laut Vorgaben des Kärntner Gemeindeplanungsgesetzes § 25 Abs. 1 zu regelnden Punkten Verwendung finden. Da die Bestimmungen der KBPVO über die Bebauungsweise und die Ausnutzung untrennbar verknüpft sind, ist für die Beantwortung der Frage des Landesverwaltungsgerichtes ebenfalls die Beurteilung des Vorhabens zu beiden Bestimmungen erforderlich.

Die für die Beantwortung der Frage des Landesverwaltungsgerichtes relevanten Begriffsbestimmungen im § 1 Abs. 2 lauten:

lit. a): „Als Baugrundstücke gelten Grundstücke, die im Flächenwidmungsplan als Bauland gewidmet sind, auch wenn sich diese Widmung nur auf einen Teil des Grundstückes bezieht.“

lit. b): „Geschlossene Bebauungsweise bedeutet, dass Gebäude zumindest mit einem Aufenthaltsraum an einer oder mehreren Grenzen des Baugrundstückes unmittelbar angebaut, errichtet werden. Bei vorhandenem Baubestand ist eine geschlossene Bebauung auch dann gegeben, wenn zwei aneinandergrenzende Gebäude nur eine gemeinsame Trennwand aufweisen oder die Lage einer bestehenden Wand nicht exakt dem aktuellen Grenzverlauf entspricht.“

lit. c): „Offene Bebauungsweise bedeutet, dass Gebäude unter Einhaltung eines Abstandes zur Baugrundstücksgrenze errichtet werden.“

lit i): „Die Geschossflächenzahl ist der Quotient, der sich durch Teilung der Summe aller Geschoßflächen durch die Fläche des Baugrundstückes ergibt. Flächenteile, für die eine Sonderwidmung für Zwecke des Gemeinbedarfes festgelegt wurde und solche, die für Zwecke einer öffentlichen Verkehrsfläche abgetreten werden, sind dabei nicht zu berücksichtigen.“

lit. j): „Die Summe der Geschoßflächen ergibt sich aus der Grundfläche aller Geschoße, errechnet nach den äußeren Begrenzungen der Umfassungswände sowie der Grundfläche aller Loggien. Laubengänge, die zumindest an der Längsseite als offene Erschließungsgänge ausgeführt werden, sind nicht in die Geschoßfläche einzurechnen. Die Grundflächen der Keller- und Dachgeschoße sind nur insoweit zu berücksichtigen, als es sich um Flächen von Aufenthaltsräumen (§ 18 Abs. 2 K-BV) handelt, gerechnet nach den äußeren Begrenzungen der Umfassungswände derselben. Nebengebäude und Garagengeschoße, sind nicht zu berücksichtigen.“

Im § 2 im Abs. 5 wird hinsichtlich der Ausnutzung normiert:

„Die bauliche Ausnutzung der Baugrundstücke darf überdies nur insoweit erfolgen, als

a) die nach § 18 Abs. 5 der Kärntner Bauordnung erforderlichen Kinderspielplätze geschaffen werden können. Dies gilt gleichfalls für die Errichtung von Garagen und Stellplätzen entsprechend der Vorschreibung gemäß der geltenden Klagenfurter Stellplatzrichtlinie, sofern hierfür nicht die Entrichtung einer Ausgleichsabgabe nach dem Parkgebühren- und Ausgleichsabgabengesetz 1996 in Betracht kommt. Die erforderlichen Stellplätze können auch außerhalb des Baugrundstückes auf Grundstücken, die von der baulichen Anlage nicht mehr als 250 m – gemessen nach der kürzesten Wegeverbindung – entfernt sind, errichtet werden, sofern deren Errichtung und Benützung rechtlich und tatsächlich gewährleistet ist.

b) Grünflächen im Ausmaß von mindestens 25 % der für Wohnzwecke gewidmeten Geschoßfläche errichtet werden. Hierfür sind auch Grünflächen anrechenbar, die auf Decken von Gebäuden bzw. Gebäudeteilen errichtet werden. Bei einer gewerblichen oder industriellen Bebauung hat der Mindestanteil an Grünflächen 5 % der Grundstücksgröße zu betragen. Kfz Stellplätze auf Rasen sind bei der Ermittlung des Grünflächenausmaßes nicht zu berücksichtigen, von dieser Bestimmung ausgenommen sind Bauten im Gewerbe und Industriegebiet.

c) der maßgeblichen Bebauung der Umgebung entsprochen wird und die Bebauung sich nach Grundstücksgröße, Art und Maß der umgebenden baulichen Nutzung und Bauweise einfügt. Speziell in Kleinsiedlungsgebieten soll die vorgegebene kleinteilige Bebauungsstruktur und deren Dachlandschaft berücksichtigt werden, wobei eine maßvolle Verdichtung erwünscht ist.“

Im § 3 der KBPVO wird hinsichtlich der Bebauungsweise normiert:

Abs. 1: „Geschlossene Bebauungsweise ist, sofern Interessen des Schutzes des Ortsbildes nicht eine offene Bebauung erfordern, an jenen Baugrundstücksgrenzen zulässig, an denen bereits ein unmittelbar angebautes Gebäude, das nicht als Nebengebäude anzusehen ist, besteht, oder hinsichtlich der die Eigentümer der benachbarten Grundstücke einer geschlossenen Bebauungsweise zustimmen.“

Abs. 2: „Bei offener Bebauungsweise hat in den Zonen 1 bis 6, unbeschadet der sich nach Abs. 3 ergebenden Mindestabstände, der Gebäudeabstand zur Baugrundstücksgrenze mindestens 3,00 m zu betragen.“

Abs. 3: „a) In den Zonen 1 bis 6 hat bei drei- und mehrgeschoßiger Bebauung die für den Gebäude- bzw. Gebäudeteilabstand nach Abs. 4 maßgebende Höhenkante zur Baugrundstücksgrenze einen Horizontalabstand im Mindestausmaß ihrer halben Höhe (bei geneigtem Gelände- und/oder Kantenverlauf ist hierfür der gemittelte Höhenwert maßgebend) aufzuweisen.

b) In den Zonen 1 bis 4 ist bei einer Gebäude- bzw. Gebäudeteilfront von mehr als 18,00 m – Nebengebäude, offene Erschließungsflächen, Gebäude gemäß § 3, Abs. 5 b und über 45° horizontal bzw. vertikal rückspringende Gebäudeteile bleiben unberücksichtigt – ein Horizontalabstand der für den Gebäude- bzw. Gebäudeteilabstand nach Abs. 4 maßgebenden Höhenkante zur Baugrundstücksgrenze im Mindestausmaß ihrer Höhe (bei geneigtem Gelände und/oder Kantenverlauf ist hierfür der gemittelte Höhenwert maßgebend) erforderlich.

c) Vor Gebäudeecken hat die maßgebende Höhenkante einen Horizontalabstand in der Winkelsymmetrale, gemessen im Mindestausmaß von 6/10 ihrer Höhe aufzuweisen. Der Übergang zu den übrigen maßgeblichen Horizontalabständen lt. Abs. 3 a und b verläuft linear.“

Abs. 4: „Die für den Gebäude- bzw. Gebäudeteilabstand zur Baugrundstücksgrenze maßgebende Höhenkante ist

1. bei Gebäuden mit einer der Baugrundstücksgrenze zugewandten Dachfläche

a) bis 45°-Neigung die Traufkante;

b) über 45°-Neigung die Firstkante bzw. jene Kante, ab der die Dachneigung wieder maximal 45° beträgt;

2. bei Gebäuden mit einer der Baugrundstücksgrenze zugewandten Giebelmauer, die sich im Mittel zwischen First- und Traufhöhe ergebende gedachte Kante;

3. bei Gebäuden mit Flachdächern jene Kante, die den oberen Abschluss der der Baugrundstücksgrenze zugewandten Außenwand bzw. Gebäudefront bildet. Sind zurückgesetzte Obergeschoße oder sonstige Bauteile (Brüstungen udgl.) vorhanden, die einen von dieser Kante aufsteigenden Winkel von 45° überragen, so ist jene Kante maßgebend, die den oberen Abschluss dieser Bauteile bildet. Untergeordnete Aufbauten (wie Liftkästen, Lüftungsbauten udgl.) bleiben dabei unberücksichtigt.“

Abs. 5: „Die in den Abs. (2) und (3) angegebenen Mindestabstände gelten nicht

a) für Nebengebäude;

b) für Gebäude oder Gebäudeteile, die unter dem Gelände gelegen sind oder das Gelände nicht mehr als 1,00 m überragen;

c) an jenen Grundstücksgrenzen, an denen durch ein bereits bestehendes Gebäude, das nicht als Nebengebäude anzusehen ist, ein geringerer Abstand festgelegt ist und öffentliche Interessen (z.B. Schutz des Ortsbildes, Sicherheit, Gesundheit) eine Unterschreitung der Mindestabstände zulassen;

d) soweit durch auf Nachbargrundstücken bereits bestehende Gebäude, die nicht als Nebengebäude anzusehen sind, eine den Mindestabstand unterschreitende Baulinie vorgegeben ist und öffentliche Interessen (z.B. Schutz des Ortsbildes, Sicherheit, Gesundheit) eine Unterschreitung der Mindestabstände zulassen;

e) …

f) für Vorbauten nach § 4 Abs. 2;

g) für Gebäudeabstände zu öffentlichen Verkehrsflächen sowie zu Grundstücken, die im Kataster als Privatwege ausgewiesen sind;

h) in der Zone 4, für Grundstücke mit der Sonderwidmung Freizeitwohnsitz, wenn und soweit auf Grund einer bestehenden Grundstückskonfiguration die Errichtung eines Gebäudes mit max. 6,00 m Breite unter Einhaltung der Mindestabstände nicht möglich wäre und öffentliche Interessen (z.B. Schutz des Ortsbildes, Sicherheit und Gesundheit) nicht dagegen stehen.“

Abs. 7: „Die Mindestabstände gemäß den Kärntner Bauvorschriften von Gebäuden auf einem Baugrundstück zueinander können reduziert werden, wenn und soweit öffentliche Interessen (z.B. Sicherheit, Gesundheit) nicht dagegen stehen.“

In § 4 der KBPVO wird hinsichtlich der Baulinien verordnet:

Abs. 1: „Die Baulinien verlaufen, sofern nicht eine Regelung nach den Absätzen 3 – 5 zum Tragen kommt, parallel zu den Baugrundstücksgrenzen in einem Abstand von 3,00 m zu diesen. Wenn öffentliche Interessen (z.B. Mindestabstand gemäß § 3, Schutz des Ortsbildes, Gesundheit, Ausbildung einer Lärmschutzzone, Anordnung einer Grünfläche, Verkehrsinteressen) es erfordern, ist das Gebäude von dieser Baulinie entsprechend abzurücken.“

Abs. 2: „Vorbauten von Gebäuden (z.B. Balkone, Loggien, Erker, Windfänge, Dachterrassen, Treppenhäuser, Liftbauten) dürfen die Baulinie um max. 75 cm überragen. Dachvorsprünge dürfen die Baulinie um max. 1,30 m überragen.“

Abs. 3: „Der in Abs. 1 angegebene Baulinienabstand von 3,00 m gilt – unbeschadet der Regelung nach Abs. 4 – nicht für die im § 3 Abs. 5, lit a) bis g) angeführten Ausnahmefälle sowie an jenen Baugrundstücksgrenzen, an denen geschlossene Bebauungsweise festgelegt ist.“

Abs. 4: „Der in Abs. 1 angegebene Baulinienabstand von 3,00 m verringert sich entlang öffentlicher Verkehrsflächen sowie entlang von Grundstücken, die im Kataster als Privatwege ausgewiesen sind, insoweit, als öffentliche Interessen (z.B. Schutz des Ortsbildes, Sicherheit, Gesundheit) dies erforderlich machen oder zulassen.“

In der Begriffsbestimmung § 1 Abs. 2 lit i) zur „Geschossflächenzahl“ wird normiert, dass diese der Quotient ist, der sich durch Teilung der Summe aller Geschossflächen durch die Fläche des Baugrundstückes ergibt. In der Verordnung wird weder in den Begriffsbestimmungen noch an anderer Stelle festgelegt, dass dieses „Baugrundstück“ aus mehreren grundbücherlichen Grundstücken besteht. Dass bedeutet aus ha. Sicht, dass im Fall von mehreren vom Vorhaben betroffenen Baugrundstücken die Ausnutzung ebenfalls für jedes Baugrundstück getrennt zu ermitteln wäre. Gängige Praxis in xxx ist die Vereinigung von betroffenen Grundstücken zu einem Baugrundstück, welche erforderlichenfalls im Bewilligungsbescheid als Auflage vorgeschrieben wird. Grundsätzlich ist festzustellen, dass die Grundstücke Nr. xxx und Nr. xxx nicht von der Bauführung des Vorhabens betroffen sind und daher in Entsprechung des § 1 Abs. 2 lit i) KBPVO, der hinsichtlich der Berechnung der Geschossflächenzahl (GFZ) auf die Fläche eines Baugrundstückes (Einzahl) abstellt, nicht berücksichtigt werden dürfen, außer die genannten Grundstücke werden zu einem „Baugrundstück“ vereinigt. Gleiches gilt für die von Haus A in Richtung Westen generierten Abstände (die KBPVO kennt – mit Ausnahme der Abstände zwischen Gebäuden auf einem Grundstück, § 3 Abs. 7 – keine Abstandsflächen). Die Mindestabstände bzw. Baulinien laut § 4 Abs. 1 gegenüber der Parzelle Nr. xxx dürfen nur unterschritten werden, wenn die Kriterien des § 4 Abs. 4 erfüllt sind, außer die Parzelle Nr. xxx wird durch Vereinigung mit den angrenzenden Parzellen Nr. xxx und Nr. xxx selbst Teil des „Baugrundstücks“.

Zur eigentlichen Beantwortung der Frage des Landesverwaltungsgerichtes:

§ 3 Abs. 1 der KBPVO normiert, dass – sofern Interessen des Schutzes des Ortsbildes nicht eine offene Bebauung erfordern – die geschlossene Bebauung an jenen Baugrundstücksgrenzen zulässig ist, an denen bereits ein unmittelbar angebautes Gebäude, das nicht als Nebengebäude anzusehen ist, besteht, oder hinsichtlich der die Eigentümer der benachbarten Grundstücke einer geschlossenen Bebauung zustimmen. An der (nach der Teilung neuen) Grenze zur Parzelle Nr. xxx besteht kein unmittelbar angebautes Gebäude. Da aber dieses Grundstück demselben Eigentümer gehört wie die vom Vorhaben betroffene Parzelle Nr. xxx (nach der Teilung), ist die Zustimmung des Eigentümers des benachbarten Grundstückes wohl anzunehmen. Die Errichtung eines Gebäudes in geschlossener Bebauung unter Einhaltung der übrigen Bestimmungen der KBPVO (Anzahl der Geschosse, Ausnutzung) wäre demnach aus ha. Sicht genehmigungsfähig. Dies gilt jedoch nur für den Gebäudeteil des Gebäudes, welcher tatsächlich in geschlossener Bebauungsweise errichtet werden soll, nicht jedoch für den mit der zweiten Planänderung vom 13.02.2020 eingeplanten Rücksprung im Obergeschoss (Penthausgeschoß) des Hauses B. Laut Plan soll dieser Rücksprung 2,00 m von der ostseitigen Grundstücksgrenze betragen. Das Ausmaß dieses Rücksprunges steht jedoch nicht zur freien Disposition. In Anwendung des § 3 Abs. 4 Pkt. 3 der KBPVO, wonach eine maßgebliche Höhenkante für die Abstandsermittlung bei Flachdächern auch jene ist, die einen Winkel von 45 Grad aufgehend von einer maßgeblichen Gebäudekante übersteigt, wäre für den Rücksprung, für den die geschlossene Bebauung nicht gilt, der Rücksprung so auszubilden, dass der 45 Grad Winkel, ausgehend von der maßgeblichen Höhenkante des darunterliegenden Geschosses, nicht überschritten wird. Die im § 1 Abs. 2 lit b) und c) definierten Begriffe „offene Bebauungsweise“ und „geschlossene Bebauungsweise“ zielen jeweils auf die Gebäude selbst ab und nicht auf die betroffenen Baugrundstücke. Es ist daraus nicht abzuleiten, dass die Bebauungsweise eines Gebäudes, mit der unmittelbar auch die jeweils höchstzulässige Ausnutzung zusammenhängt, für das gesamte Baugrundstück bzw. für alle darauf zu errichtenden Gebäude anzuwenden ist. Vielmehr ist aus ha. Sicht bei der Ausnutzung für jedes auf einem Baugrundstück zu errichtende Gebäude entsprechend der gewählten Bebauungsweise die damit verbundene maximal zulässige Ausnutzung einzuhalten. Im gegenständlichen Vorhaben wurde für das Gebäude, welches aus den Häusern A und B besteht, die geschlossene Bebauungsweise gewählt, woraus für dieses Gebäude eine maximal zulässige Ausnutzung von 0,8 resultiert. Für das in offener Bebauungsweise geplante Haus C gilt jedoch eine maximal zulässige Ausnutzung von 0,65. Andernfalls wäre es denkbar, dass ein Gebäude, welches kein Nebengebäude darstellt und lediglich einen Aufenthaltsraum aufweist, welcher unmittelbar an die Grenze des Baugrundstückes angebaut wird, eine bauliche Ausnutzung für das gesamte Baugrundstück von 0,8 generiert, sodass auch alle anderen Gebäude – oder auch nur ein einzelnes – auf dem Baugrundstück in offener Bebauungsweise mit einer maximalen Ausnutzung von 0,8 errichtet werden dürfte/n. Es ist nicht nachvollziehbar, warum ein in offener Bebauungsweise geplantes Gebäude (Ausnutzung 0,65) auf einem Baugrundstück gegenüber einem freistehenden Gebäude (Ausnutzung 0,8 auf Grund eines weiteren, kleinen Gebäudes auf demselben Baugrundstück in geschlossener Bebauungsweise) schlechter gestellt sein sollte. Da wie bereits erläutert aus ha. Sicht der Nachweis der Ausnutzung für Gebäude mit unterschiedlicher Bebauungsweise getrennt zu führen ist, eröffnen sich zwei Wege der Nachweisführung:

1. Ausgehend von der geschlossenen Bebauungsweise des Gebäudes, bestehend aus Haus A und B, wäre für die geplante Bruttogeschossfläche und die maximal zulässige Ausnutzung vom 0,8 der dafür mindestens erforderliche Flächenbedarf des Baugrundstücks zu ermitteln und in Folge für die verbleibende Fläche des Baugrundstücks für das Haus C und die maximal zulässige Ausnutzung von 0,65 für die offene Bebauungsweise die maximal zulässige Geschossfläche für dieses Gebäude.

2. Ausgehend von der offenen Bebauungsweise vom Haus C wäre für die geplante Bruttogeschossfläche und die maximal zulässige Ausnutzung von 0,65 der dafür mindestens erforderliche Flächenbedarf des Baugrundstücks zu ermitteln und in Folge für die verbleibende Fläche des Baugrundstücks für das Gebäude, bestehend aus Haus A und Haus B, und die maximal zulässige Ausnutzung von 0,80 für die geschlossene Bebauungsweise die maximal zulässige Geschossfläche für dieses Gebäude.

Die ha. durchgeführte Nachrechnung mit den beiden Rechenwegen auf Basis der in der Baubeschreibung angeführten Flächen ergibt in beiden Fällen eine Überschreitung der maximal zulässigen Bruttogeschossfläche für das jeweils zweite Gebäude, wenn für das erste Gebäude der Flächenbedarf des Baugrundstücks aus der maximal zulässigen Ausnutzung ermittelt wird. Anders ausgedrückt: Wenn über die maximal zulässige Ausnutzung der Flächenbedarf für das eine Gebäude ermittelt wird, resultiert eine Überschreitung der maximal zulässigen Ausnutzung für das jeweils andere Gebäude (Fall 1: Ausnutzung für Haus C 0,668. Fall 2: Ausnutzung für Haus A und B 0,816). Die Einhaltung der maximal zulässigen Ausnutzung ist aber nicht nur für geplante Bauvorhaben nachzuweisen, sondern auch für rechtmäßig bestehende, sofern sich an den Rahmenbedingungen etwas ändert. Eine mögliche Änderung ist die Erweiterung der Bruttogeschossfläche eines bestehenden Gebäudes, die andere die Änderung der Fläche des Baugrundstücks. Im Fall der Parzelle Nr. xxx soll das Grundstück zu Gunsten der angrenzenden Parzelle Nr. xxx des Bauvorhabens verkleinert werden, um für das vom Bauvorhaben betroffene Baugrundstück (derzeit noch mehrere Grundstücke) eine größere Bruttogeschossfläche zu ermöglichen. In den Einreichunterlagen werden zwar die Bruttogeschossflächen für das bestehende Wohnhaus xxx und die daraus resultierende Bebauungsdichte mit 0,5 angeführt, eine nachvollziehbare Ermittlung bzw. eine Quelle für die angeführten Bruttogeschossflächen enthalten die Einreichunterlagen im Gegensatz zur Ermittlung der Bruttogeschossflächen für das gegenständliche Bauvorhaben nicht. Eine weitere zu erfüllende Bestimmung für die Inanspruchnahme der maximal zulässigen Ausnutzung, die untrennbar mit der Bebauungsweise zusammenhängt, ist § 2 Abs. 5 KBPVO, wonach die Ausnutzung nur insofern erfolgen darf, wenn a) die erforderlichen Kinderspielplätze geschaffen werden können, wenn b) Grünflächen im Ausmaß von mindestens 25 % der für Wohnzwecke gewidmeten Geschossfläche errichtet werden und wenn c) der maßgeblichen Bebauung der Umgebung entsprochen wird. Hinsichtlich der lit c) wird auf das Gutachten des ASV für den Ortsbildschutz verwiesen. Zu lit b) liegt dem Bauansuchen ein Nachwies des Grünflächenanteils bei. In der Baubeschreibung ist unter Pkt. 5 – Außen- und Nebenanlagen eine Fläche von 87 m² für einen Kinderspielplatz angeführt und auch eine Ermittlung dieser Fläche (3 m² je Wohnung) liegt dem Ansuchen bei. Im Lageplan vom 15.07.2019 ist diese Fläche (87,28 m²) südlich vom Haus A ausgewiesen. Nach Planänderungen in diesem Bereich ist diese Fläche im Lageplan vom 05.11.2019 zwar mit 90 m2 ausgewiesen, weist jedoch laut Ansicht West für das Haus A vom 05.11.2019 bis auf einen ca. zwei Meter breiten Streifen entlang der südlichen Stützmauer eine Neigung von 33 Grad auf! Aus ha. Sicht kann eine derart steile Böschung nicht als Spielplatz fungieren und ist in Ermangelung einer anderen geeigneten und im Lageplan ausgewiesenen Fläche im erforderlichen Ausmaß der § 2 Abs. 5 lit a) als nicht erfüllt anzusehen. Demzufolge ist auch die gegenwärtige Ausnutzung - § 2 Abs. 5 bezieht sich nicht auf die maximal zulässige Ausnutzung – nicht zulässig und wäre das Vorhaben so weit zu reduzieren, dass ein Spielplatz mit der erforderlichen Fläche auf dem Baugrundstück Platz findet, der die normativen Anforderungen (ÖNORM B 2607, ÖNORM EN 1176 – alle Teile) an einen solchen erfüllt. Zur Urkundenvorlage der Beschwerdeführerin vom 15.02.2021 ist aus hochbautechnischer Sicht festzustellen, dass sich das darin enthaltene Gutachten des Privatsachverständigen ausschließlich mit der Ortsbildfrage auseinandersetzt. Ob es im Umfeld des Bauvorhabens Gebäude gibt, die direkt an die Grundstücksgrenze angebaut sind, nur im Erdgeschoss aneinander gebaut sind oder mit geringen Seitenabständen errichtet worden sind, ist für eine Beurteilung aus hochbautechnischer Sicht nicht von Bedeutung. Das Bauverfahren ist ein Projektgenehmigungsverfahren. Nur das in den Plänen dargestellte Projekt ist zu beurteilen. Gebäudeabstände von bereits rechtmäßig bestehenden Gebäuden auf angrenzenden Grundstücken sind nur insofern relevant, als sie bei der Beurteilung des Vorhabens unter Zugrundelegung der KBPVO bzw. der Kärntner Bauvorschriften zu berücksichtigen sind.“

Im Rahmen des eingeräumten Parteiengehörs wurden diese beiden hochbautechnische Stellungnahme vom 21.06.2021, Zahl: xxx und Zahl: xxx, allen Verfahrensparteien mit der Möglichkeit zur Abgabe einer Stellungnahme zur Kenntnis gebracht.

Mit gerichtlicher Ladung vom 28.06.2021, Zahl: KLVwG-125/15/2021 wurde für Montag, den 2. August 2021 mit dem Beginn um 13:00 Uhr am Sitz des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten eine öffentliche mündliche Beschwerdeverhandlung anberaumt. Mit Schriftsatz vom 12.07.2021 erfolgte seitens der Rechtsvertretung des Beschwerdeführers eine Vertagungsbitte der für den 02.08.2021 anberaumten öffentlichen mündlichen Verhandlung sowie ein Fristerstreckungsantrag zur Abgabe einer Stellungnahme zu den beiden Amtssachverständigengutachten bis 11.08.2021. Mit gerichtlicher Verfügung vom 16.07.2021, Zahl: KLVwG-125/17/2021, wurde die für Montag, den 02.08.2021 anberaumte öffentliche mündliche Beschwerdeverhandlung auf Donnerstag, den 16.09.2021mit dem Beginn um 13:00 Uhr am Sitz des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten verlegt.

Mit Schriftsatz vom 11.08.2021 übermittelte die Rechtsvertretung des Beschwerdeführers eine Stellungnahme zu beiden hochbautechnischen Amtssachverständigengutachten und wurden als Beilagen wie folgt vorgelegt: gutachterliche Stellungnahme Universitätslektor Architekt xxx vom 20.07.2021 Beilage ./11; GFZ-Berechnung + Grundstückserweiterung für gesamte Grundstücksfläche (Beilage ./12); GFZ-Berechnung + Grundstückserweiterung gemäß GA xxx (Beilage ./13); Kaufvertrag vom 25.07.2019 samt Teilungsplan GZ xxx vom 09.10.2019 (Beilage ./14); Gestaltungsvorschlag Spielplatz (Beilage ./15).

Mit gerichtlichen Schreiben vom 12.08.2021, Zahl: KLVwG-125/19/2021 wurde die o.a. und eingebrachte Stellungnahme vom 11.08.2021 allen Verfahrensparteien mit der Möglichkeit dazu eine Stellungnahme abzugeben übermittelt. Dazu langte keine Stellungnahme ein.

Mit Schriftsatz der Rechtsvertretung der Beschwerdeführerin vom 15.09.2021 langte eine Mitteilung ein, in welcher ausgeführt wird, dass der Privatsachverständige xxx an der Verhandlung teilnehmen werde.

Am 16.09.2021 fand am Sitz des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten mit allen Verfahrensparteien eine öffentliche mündliche Beschwerdeverhandlung statt, in deren Zuge die schriftlichen gutachterlichen Stellungnahmen der hochbautechnischen Amtssachverständigen vom 21.06.2021 sowie das Ortsbildgutachten des von der beschwerdeführenden Partei beauftragten Privatsachverständigen xxx vom 27.01.2021 erörtert wurden. Auch wurde die von der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin an das erkennende Gericht übermittelte Stellungnahme vom 11.08.2021, insbesondere die gutachterliche Stellungnahme des Privatsachverständigen xxx vom 20.07.2021 in Verhandlung genommen und wurde dazu von den hochbautechnischen Amtssachverständigen eine abschließende ergänzende Stellungnahme abgegeben. Dazu stellt die Richterin fest, dass es bei Beendigung der mündlichen Beschwerdeverhandlung zu den vorliegenden ergänzenden gutachterlichen Stellungnahmen der Amtssachverständigen von keiner Partei noch Fragen gab.

II. Feststellungen:

Beim gegenständlichen Vorhaben handelt es sich laut Bauansuchen und Baubeschreibung um die Errichtung einer Wohnanlage mit insgesamt 29 Wohneinheiten auf den Grundstücken Nrn.: xxx, xxx, xxx, xxx, xxx und xxx der KG xxx. Die ursprünglich zwei Tiefgaragen mit getrennten Einfahrten wurden im Laufe des Verfahrens auf eine Garage geändert. In der Beschreibung werden richtigerweise zwei Häuser genannt, auch wenn in Folge für die Häuser A, B und C die Bruttogrundflächenermittlung (siehe Seite 6 der Baubeschreibung) getrennt geführt wird. Das nördliche Gebäude (bestehend aus Haus A und Haus B) mit gemeinsamer Tiefgarage soll in geschlossener Bebauungsweise ausgeführt werden, das Haus C in offener Bebauungsweise. Nördlich vom Haus C sollen Carports und ein Müllraum errichtet werden und im südlichen Bereich des nördlichen Gebäudes – angrenzend an die Tiefgarage – ein Fahrrad- und Kinderwagenabstellraum.

Festzustellen ist, dass im gegenständlichen Fall die Klagenfurter Bebauungsplanverordnung (Verordnung des Gemeinderates der Landeshauptstadt Klagenfurt am Wörthersee vom 20.09.2016 – KBPVO 2016) gilt. Im heranzuziehenden und geltenden Flächenwidmungsplan der xxx sind die verfahrensgegenständlichen Baugrundstücke als Bauland-Wohngebiet gewidmet und unterliegen den Bestimmungen der Zone 2 der Klagenfurter Bebauungsplanverordnung 2016 (KBPVO 2016). Die zulässige Geschoßflächenzahl beträgt bei offener 2- bis 3-geschoßiger Bauweise 0,65, bei geschlossener Bauweise maximal 0,80 und maximal 3 Geschoßen.

Im durchgeführten gemeindebehördlichen Verfahren wird mit abschließender gutachterlicher Stellungnahme der Ortsbildpflegekommission vom 21.02.2020 sowie Stellungnahmen der Magistratsabteilung Stadtplanung vom 03.04.2020 sowie vom 13.07.2020 dargelegt, dass das gegenständliche Bauvorhaben aufgrund von Nichteinhaltung der Mindestgrenzabstände zur westlichen Baugrundstücksgrenze sowie Überschreitung der maximal möglichen Geschossflächenzahl bei gebotener offener Bauweise im Widerspruch zur Klagenfurter Bebauungsplanverordnung steht und die geplante geschlossene Bebauung zur Verletzung von Interessen des Schutzes des Ortsbildes im angeführten Planungsbereich führen würde.

Die KBPVO normiert im § 1 Abs. 2 Begriffe, die in der Verordnung hinsichtlich der laut Vorgaben des Kärntner Gemeindeplanungsgesetzes § 25 Abs. 1 zu regelnden Punkte Verwendung finden. Da die Bestimmungen der KBPVO über die Bebauungsweise und die Ausnutzung untrennbar verknüpft sind, ist für die Beantwortung der zu klärenden Frage, ob die verfahrensgegenständliche Bauweise genehmigungsfähig ist, die Beurteilung des Vorhabens zu beiden Bestimmungen erforderlich. Diesbezüglich wird in der ergänzenden gutachterlichen Stellungnahme des vom Verwaltungsgericht beigezogenen hochbautechnischen Amtssachverständigen des Amtes der Kärntner Landesregierung vom 21.06.2021, Zahl: xxx, sowie in der im Rahmen der erfolgten Beschwerdeverhandlung abgegebenen Stellungnahme vom 16.09.2021 ausführlich, schlüssig, nachvollziehbar und abschließend die Beurteilung des Bauvorhabens zu beiden Bestimmungen behandelt. Der hochbautechnische Amtssachverständigen stellt zur Genehmigungsfähigkeit des geplanten Bauvorhabens fest, dass hinsichtlich des ostseitigen Gebäudeabstandes im Bereich des geplanten Rücksprungs sowie hinsichtlich der Ausgestaltung des Spielplatzes laut Planskizze sowohl Abweichungen zu den Bestimmungen der KBPVO als auch zu den Bestimmungen in der ÖNORM B 2607 bestehen bleiben, sodass eine Genehmigungsfähigkeit derzeit nicht bestätigt werden könne.

Zur Urkundenvorlage der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin vom 15.02.2021 stellt das erkennende Gericht fest, dass sich das darin enthaltene Gutachten des Privatsachverständigen vom 27.01.2021 ausschließlich mit der Ortsbildfrage auseinandersetzt. Im gegenständlichen Beschwerdeverfahren wird in der ergänzenden gutachterlichen Stellungnahme des vom Gericht beigezogenen hochbautechnischen Amtssachverständigen vom 21.06.2021, Zahl: xxx, zur Beurteilung der Ortsbildverträglichkeit des Bauvorhabens ausführlich, schlüssig, nachvollziehbar und abschließend auch das Gutachten des Privatsachverständigen vom 27.01.2021 behandelt. In der gutachterlichen Stellungnahme vom 21.06.2021 wird vom Amtssachverständigen attestiert, dass die Problematiken beim eingereichten Wohnbauprojekt und somit die Ursachen für eine Ortsbildstörung in erster Linie in den Punkten der fehlenden Nord-Süd und Ost-West Durchgrünung und Durchblicksmöglichkeiten sowie auch der unangemessenen zum Teil talseitigen 4‑Geschoßigkeit liegen. Für die Erzielung einer Ortsbildverträglichkeit wurden diverse Kriterien ergänzend zu den Protokollen der xxx Ortsbildpflegekommission definiert. Weiters replizierte der Amtssachverständigen in der am 16.09.2021 erfolgten öffentlichen mündlichen Beschwerdeverhandlung auf die Stellungnahme der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin vom 11.08.2021, insbesondere auf die gutachterliche Stellungnahme des Privatgutachters xxx vom 20.07.2021 und beantwortete u.a. die Frage, ob der Gebäudeabstand zwischen dem Haus B und der Villa xxx xxxWeg xxx ausreichend sei, damit, dass es sich beim Haus B um eine Baukörperlänge von rund 21 m handelt und die im gegenständlichen Ortsbild vorhandenen maximalen Baukörperlängen überschritten sind. Der Baukörperabstand zwischen Haus B und der Villa xxx erfüllt zwar die geforderten Durchblicksqualitäten, wobei jedoch die maximale Hauskörperlänge des Hauses B überschritten ist. Auf die weitere Frage, ob die Ausnutzung der GFZ primär das Ortsbild beeinflusse oder ob vielmehr die Konfiguration der Baukörper unabhängig von der tatsächlich ausgenützten GFZ das Ortsbild präge, führte der Amtssachverständige aus, dass die Baumasse d.h. die Baukörperbreiten und die Höhenentwicklung sowie auch die Baukörperkörnung mit den entsprechenden Durchblickqualitäten und Durchgrünungen in einem Ortsbild zu beurteilen sind. Neu hinzu gefügte Baukörper haben sich in die gegebenen Strukturen verträglich einzufügen. Dazu führte der hochbautechnische Amtssachverständige ergänzend aus, dass die Ausnutzung der GFZ jedenfalls das Ortsbild beeinflusst. Aus diesem Grund ist die Ausnutzung neben anderen Bestimmungen eine, die laut Gemeindeplanungsgesetz von der Gemeinde festzulegen ist, um eine geordnete Siedlungsstruktur bzw. -entwicklung sicherzustellen. Dass die Wahl der Bebauungsweise nicht zur freien Disposition stehe, ist auch aus dem § 3 Abs. 1 der KBPVO zu entnehmen, da eine geschlossene Bebauungsweise nur zulässig ist, wenn an einer Baugrundstücksgrenze ein unmittelbar angebautes Gebäude vorhanden ist, das nicht als Nebengebäude anzusehen ist oder die Zustimmung der Eigentümer der benachbarten Grundstücke vorliegt. Beide Kriterien sind aber gemeinsam der Bestimmung des Abs. 1 dahingehend unterworfen, dass in beiden Fällen der Schutz des Ortsbildes eine geschlossene Bebauung verhindern kann.

III. Beweiswürdigung:

Die Feststellungen in Bezug auf die Eigentumsverhältnisse an den verfahrensgegen-ständlichen Grundstücken konnte dem offenen Grundbuch entnommen werden.

Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich aus den vorgelegten Verwaltungsakten der Bürgermeisterin der xxx und der Bauberufungskommission der xxx, der Beschwerdeschrift der Rechtsvertretung der Beschwerdeführerin vom 12.01.2021, der Stellungnahmen der Rechtsvertretung der Beschwerdeführerin vom 15.02.2021 und vom 11.08.2021 sowie den dem erstinstanzlichen Bescheid der Bürgermeisterin der xxx zugrundeliegenden Projektsunterlagen, weiters der vom Landesverwaltungsgericht Kärnten eingeholten gutachterlichen Stellungnahmen aus den Fachbereichen Hochbautechnik und Ortsbild vom 21.06.2021 sowie dem Ergebnis der am 16.09.2021 am Sitz des Landesverwaltungsgerichtes Kärnten durchgeführten öffentlichen mündlichen Beschwerdeverhandlung, in deren Rahmen die ergänzenden gutachterlichen Stellungnahmen der hochbautechnischen Amtssachverständigen vom 21.06.2021 sowie das Privatgutachten des xxx vom 27.01.2021 sowie die gutachterliche Stellungnahme des Privatsachverständigen xxx vom 20.07.2021 ausführlich besprochen und diskutiert wurden. Auch wurden diesbezüglich von allen Parteien Fragen an die hochbautechnischen Amtssachverständigen sowie an den Privatsachverständigen gestellt und haben die Sachverständigen eine abschließende fachliche Beurteilung vorgenommen. Bei Beendigung der mündlichen Verhandlung gab es zu den vorliegenden ergänzenden gutachterlichen Stellungnahmen von keiner Partei noch Fragen.

Im Hinblick auf die monierten Beschwerdegründe der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin stützt sich das Landesverwaltungsgericht Kärnten auf die ergänzenden gutachterlichen Stellungnahmen der hochbautechnischen Amtssachverständigen des Amtes der Kärntner Landesregierung vom 21.06.2021 und vom 16.09.2021 (Beschwerdeverhandlung).

Den Verfahrensparteien ist unter Einräumung einer ausreichenden Frist die Möglichkeit zur Stellungnahme zu Gutachten zu geben, um diese durch Einholung eines Gegengutachtens entkräften zu können (vgl. dazu VwGH vom 22.12.2015, 2013/06/ 0147). Dies war gegenständlich der Fall: mit hg. Schreiben vom 28.06.2021, Zahl: KLVwG-125/14/2021, wurde eine Frist von 3 Wochen eingeräumt, um zu den unter einem übermittelten gutachterlichen Stellungnahmen der Amtssachverständigen aus den Fachbereichen Hochbautechnik und Ortsbild Stellung zu nehmen; dazu wurde von der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin die Stellungnahme vom 11.08.2021 samt Beilagen (gutachterliche Stellungnahme des Privatsachverständigen xxx vom 20.07.2021) erstattet, welche im Rahmen der Beschwerdeverhandlung vom 16.09.2021 von den Amtssachverständigen einer Prüfung unterzogen wurden.

Im gesamten gegenständlichen Beschwerdeverfahren wurden das beantragte Bauvorhaben und die Beschwerdegründe der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin durch die vom Verwaltungsgericht herangezogenen Amtssachverständigen des Amtes der Kärntner Landesregierung aus den Fachbereichen Hochbau und Ortsbild einer fachlichen Prüfung unterzogen und von diesen abschließend – basierend auf dem durch die belangte Behörde dem Gericht vorgelegten Bauakt – schlüssig und nachvollziehbar beurteilt. Sämtliche Beweismittel wurden den Verfahrensparteien nachweislich zur Kenntnis gebracht und wurde ihnen die Möglichkeit zur Abgabe von Stellungnahmen eingeräumt.

Ein mit den Erfahrungen des Lebens und den Denkgesetzen nicht in Widerspruch stehendes Gutachten eines Amtssachverständigen kann in seiner Beweiskraft nur durch ein gleichwertiges Gutachten, somit auf gleicher fachlicher Ebene (durch Einholung eins Gutachtens eines Privatsachverständigen), bekämpft werden (ständige Rechtsprechung, vgl. dazu VwGH vom 14.04.2016, 2013/06/0008). Eine auf einem ausreichenden Befund beruhende schlüssige Begutachtung eines Falles durch einen Amtssachverständigen kann somit nur durch ein Gutachten eines anderen Sachverständigen in tauglicher Weise in Diskussion gezogen und allenfalls erschüttert werden. An sich schlüssigen Ausführungen des Amtssachverständigen kann jedenfalls nicht mit laienhaften Äußerungen in wirksamer Weise entgegnet werden (Hinweis VwGH vom 27.03.1968, 563/66; VwGH vom 10.04.2012, 2011/06/0005). Die beschwerdeführende Partei ist somit mit ihrer erstatteten gutachterlichen Stellungnahme vom 11.08.2021 insbesondere der gutachterlichen Stellungnahme des Privatsachverständigen xxx vom 20.07.2021 auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten.

Es liegen nun gegenständlich zwei vollkommen unterschiedliche Befunde zweier Sachverständige zum Ortsbild vor. Zur fachlichen Qualität der Ortsbildgutachten hält das Gericht fest, dass bei der Frage, ob ein projektiertes Gebäude mit seiner Bebauungsdichte das Ortsbild beeinträchtigt, nicht vom Ortsbild schlechthin, sondern von der baulichen Maßnahme und der näheren Umgebung auszugehen ist. Das Ortsbild ergibt sich aus dem Gesamteindruck der verschiedenen Objekte im örtlichen Zusammenhang. Selbst das Vorhandensein einzelner störender Objekte kann nicht dazu führen, dass ein weiterer Eingriff in das Ortsbild nicht mehr als störend angesehen werden könnte, soweit überhaupt noch ein schutzwürdiges vorhanden ist (vgl. dazu VwGH vom 16.10.1986, 88/06/0167). Es kommt auch für die Schutzwürdigkeit des Ortsbildes auf seine völlige Einheitlichkeit an. Es ist anhand des genehmigten (konsentierten) vorhandenen Bestandes zu beurteilen, insoweit ihm ein Mindestmaß an gemeinsamer Charakteristik eigen ist, welche den Maßstab dafür bildet, ob ein Bauvorhaben dieses Ortsbild erheblich beeinträchtigt. Bei der Erstellung eines Ortsbildgutachtens kommt es in erster Linie auf eine genaue Befundaufnahme an, was verfahrensgegenständlich sehr ausführlich und nachvollziehbar durch die Vornahme auch eines Ortsaugenscheines durch den Amtssachverständigen des Amtes der Kärntner Landesregierung erfolgt ist. Der VwGH hat wiederholt ausgeführt, dass es, damit die Gerichtshöfe des öffentlichen Rechtes entsprechend ihrer Verpflichtung die Schlüsse eines Sachverständigengutachtens nachvollziehen können, der detaillierten Wiedergabe des konkreten Sachverhaltes bedarf, aus dem der Sachverständige sein Gutachten schöpft (Befund).

Die gegenständlich zu klärende Frage, ob eine Beeinträchtigung des Ortsbildes vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die vom Gericht zu treffen ist (vgl. dazu VwGH vom 27.05.2009, 2008/05/0007). Die für die Beurteilung dieser Rechtsfrage erforderlichen Sachgrundlagen bedürfen nach der Judikatur des VwGH eines Sachverständigen.

Dazu stellt das Verwaltungsgericht dezidiert fest, dass von der zuständigen Richterin persönlich ein Ortsaugenschein am 15.09.2021 vorgenommen wurde, weshalb der Antrag der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin auf Durchführung eines Ortsaugenscheines abzuweisen war. Zudem sind der zuständigen Richterin die örtlichen Gegebenheiten bekannt.

Der für das Ortsbild relevante Ortsbildbereich wurde vom Amtssachverständigen des Amtes der Kärntner Landesregierung in seiner ergänzenden gutachterlichen Stellungnahme vom 21.06.2021 für das erkennende Gericht schlüssig und nachvollziehbar festgelegt, indem er feststellt, dass einen wesentlichen Teil im vorhandenen näheren Ortsbild, der mit einem Radius von 140 Meter festgelegt ist, die Durchgrünungen und Durchblicksqualitäten sowohl in Nord-Süd als auch in Ost-West Richtung darstellen. In der am 16.09.2021 stattgefundenen Verhandlung führte er dazu im Detail aus, dass sich der 140 m Ortsbildradius wie folgt begründet: es handelt sich dabei um ein sogenanntes Teilortsbild, das im Süden durch die Bebauung entlang der xxxstraße, im Osten durch die Vorzone und im Straßenzug des historischen Zentrums (Kirche), im Norden im Wesentlichen durch den bewaldeten Berg und im Westen durch die markante hochstämmige Bewaldung begründet wird. Hinzu kommt eine im Südosten leichte Kuppenlage, die als natürliche topografische Grenze zu bewerten ist. In der Beschwerdeverhandlung am 16.09.2021 wurde vom Privatsachverständigen xxx auf die Seite 10 Bild 12 seines Gutachtens vom 27.01.2021 verwiesen, wo aus dem öffentlichen Straßenraum des xxxWeges die Liegenschaft des Hotel xxx bzw. die Bebauung des xxxwegs ersichtlich sind. Die Aufnahmen in seinem Gutachten sind am 05.01.2021, sprich in den Wintermonaten, erstellt worden. Aus dem öffentlichen Straßenraum direkt vor dem geplanten Neubau des Hauses A und B sind diese relevanten Gebäude erkennbar. Somit wurden auch in seiner Befundaufnahme die Gebäude in der xxstraße, dem xxxweg, dem xxxWeg und der xxxgasse aufgenommen. Er kenne keine Judikatur wonach Bepflanzungen, die nicht unter das Baumschutzgesetz fallen, in einem Ortsbildschutzgesetzgutachten zu berücksichtigen seien. Ergänzend sind im Ortsbildpflegegesetz unter § 2 Ortsbild die relevanten Punkte angeführt, die bei einer Beurteilung des Ortsbildes heranzuziehen sind. Neben Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen werden Grünanlagen angeführt. Seiner Ansicht nach bedeute alleine schon der Begriff ‚Anlage‘, dass es sich dabei um gezielt errichtete Grünräume handelt, und nicht um wie in der freien Natur vorkommende Bepflanzungen. Daraus erkläre sich, dass die vorgefundene Baumanlage Richtung Hotelanlage und Hotel xxx und xxxweg für die Erstellung seines Gutachtens nicht berücksichtigt wurde bzw., dass sie auch nicht zu berücksichtigen sei. Ergänzend führte er an, dass sich diese vom Amtssachverständigen angeführte sog. ‚Baumgruppe‘ überdies im Bauland befindet. Vom Amtssachverständigen wurde demgegenüber sehr wohl dem Charakter nach eine Grünanlage in dieser parkähnlichen Situation gesehen, die entsprechend dem § 2 des K‑Ortsbildpflegegesetzes gegeben und demgemäß im Ortsbild zu berücksichtigen ist. Ein Zusammenhang mit der Widmungskategorie ist hierbei nicht relevant. Beurteilt wurde vom Amtssachverständigen die Ist-Situation.

Aus Sicht des Amtssachverständigen ist unter Berücksichtigung der Judikatur des VwGH (vgl. dazu u.a. VwGH 09.04.1992, 91/06/0153) beim gegenständlichen Vorhaben ein verstärktes Augenmerk auf die Nord-Süd und Ost-West Durchgrünungen zu legen und in diesem Zusammenhang für entsprechende Durchblicksqualitäten zu sorgen. Wenn der Privatsachverständige den Ortsbildradius weiter ansetzt, ist dem zu entgegnen, dass er in seinem Gutachten bzw. in seiner gutachterlichen Stellungnahme dazu keine plausible Begründung ausführt, weshalb der von ihm weiter gezogene Ortsbildradius für das erkennende Gericht nicht nachvollziehbar ist.

Für eine ortsbildverträgliche Anpassung der vorliegenden Einreichplanung wären aus Sicht des Amtssachverständigen zumindest die Zäsur zwischen den Baukörpern A und B deutlich auszubilden und zur östlichen Grundgrenze ein angemessener Grünstreifen vorzusehen. Damit könnte die in der Beilage 07 seiner gutachterlichen Stellungnahme vom 21.06.2021 dargestellte Durchgrünung und räumliche Durchlässigkeit bei einer Ost-West Baukörperlängen- und Breitenentwicklung von 15 bis maximal 18 Meter sichergestellt werden. Diese Baukörperlängenmaximalvorgaben entsprechen etwa den größeren Gebäudekörnungen im nördlichen Anschluss. In der Beschwerdeverhandlung am 16.09.2021 führte der Privatsachverständige aus, dass in seinem Untersuchungsbereich Gebäudelängen von weit mehr als 18 m von den Blickbeziehungen des öffentlichen Gutes im Lokalaugenschein vorgefunden worden seien, und sei aus seiner Sicht die Schlussfolgerung des Amtssachverständigen nicht schlüssig auf welches Maß, sprich 18 m, das Ortsbild abgeleitet werde. Die Grundstücke von der xxxstraße Nr. xxx in unmittelbarer Nähe des geplanten Neubaus ergäben wesentlich größere Längen. Auch beim GSt. xxxWeg xxx Villa xxx ergäben sich vom Straßenraum größere Fassadenfronten, unabhängig vom Hauptgebäude und Nebengebäude. Zusätzlich sind in seiner Beilage vom 20.07.2021 die Gebäudefronten vom Süden erkennbar und bemaßt. Das Gebäude C des geplanten Neubaus wird mit 34,06 m ausgewiesen. Die Gebäude xxxgasse xxx und xxx gesamt mit einer Länge von 71 m. Das Hotel xxx von 65 bzw. 38,4 m und die Wohnbauten xxxweg xxx mit 55 m. Dazu wurde vom Amtssachverständigen entgegnet, dass es sich bis auf die Villa xxx und die xxxgasse xxx und 25 um Objekte außerhalb des relevanten und herangezogenen Ortsbildes handelt. Bei der Villa xxx ist ostseitig ein Garagentrakt angeordnet, der untergeordnet in Erscheinung tritt. Bei den Objekten auf Parz. xxx an der xxxstraße handelt es sich um zwei Baukörper die zwar gekoppelt sind, optisch jedoch getrennt in Erscheinung treten. Die Baumasse d.h. die Baukörperbreiten und Höhenentwicklung sowie auch die Baukörperkörnung mit den entsprechenden Durchblickqualitäten und Durchgrünungen sind in einem Ortsbild zu beurteilen. Neu hinzu gefügte Baukörper haben sich in die gegebenen Strukturen verträglich einzufügen.

Vom hochbautechnischen Amtssachverständigen (xxx) wurde ergänzend dazu ausgeführt, dass die Ausnutzung der GFZ jedenfalls das Ortsbild beeinflusst. Aus diesem Grund ist die Ausnutzung neben anderen Bestimmungen eine, die laut Gemeindeplanungsgesetz von der Gemeinde festzulegen ist, um eine geordnete Siedlungsstruktur bzw. -entwicklung sicherzustellen. Dass die Wahl der Bebauungsweise nicht zur freien Disposition steht, ist auch aus dem § 3 Abs. 1 der KBPVO zu entnehmen, da eine geschlossene Bebauungsweise nur zulässig ist, wenn an einer Baugrundstücksgrenze ein unmittelbar angebautes Gebäude vorhanden ist, das nicht als Nebengebäude anzusehen ist oder die Zustimmung der Eigentümer der benachbarten Grundstücke vorliegt. Beide Kriterien sind aber gemeinsam der Bestimmung des Abs. 1 dahingehend unterworfen, dass in beiden Fällen der Schutz des Ortsbildes eine geschlossene Bebauung verhindern könne.

Für eine positive Ortsbildeinfügung stellen für den Amtssachverständigen die Baukörperhöhenentwicklung, die Dachformen und die Fassadenqualitäten weitere Beurteilungsfaktoren dar. Zur Baukörperhöhenentwicklung stellt der Amtssachverständige fest, dass mit der talseitigen 4-Geschoßigkeit (inkl. Garage) das Wohnprojekt aus südlicher Perspektive eine überaus dominante Stellung einnimmt. Aus seiner Sicht wäre eine talseitige maximal 3-Geschoßigkeit mit differenzierter Materialität im obersten zurückspringenden Geschoß vorstellbar. Definitiv ist nach seiner Beurteilung im vorliegenden Einreichprojekt der Höhenübergang zum südlich gelegenen Bungalow auf der Parzelle Nr. xxx, KG xxx als deutlicher Maßstabsbruch einzuordnen, zumal sich aus den Einreichunterlagen ein Traufenabstand von ca. 18 Meter (Traufe Bungalow bis Vorderkante Terrassenüberdachung oberstes Geschoß) und eine Höhendifferenz von ca. 14,5 Meter herausmessen lassen, was bedeutet, dass es einen unangemessenen Höhensprung von ca. 4 Geschoßen auf diesen kurzen Gebäudeabstand gibt. Die Flachdächer sind mit entsprechenden Begrünungsmaßnahmen im gegenständlichen Siedlungsgebiet nicht ausgeschlossen. Bei den Fassaden sind auf zurückhaltende Erdfarbtöne zurückzugreifen. Vom Amtssachverständigen wird schlüssig und nachvollziehbar attestiert, dass die Problematiken beim eingereichten und auch beurteilten Wohnbauprojekt und somit die Ursachen für die Ortsbildstörung in erster Linie in den Punkten der fehlenden Nord-Süd und Ost-West Durchgrünung und Durchblicksmöglichkeiten sowie auch der unangemessenen zum Teil talseitigen 4-Geschoßigkeit liegen. Für die Erzielung der Ortsbildverträglichkeit wurden in seiner gutachterlichen Stellungnahme vom 21.06.2021 Kriterien ergänzend zu den Protokollen der xxx Ortsbildpflegekommission definiert und vorgeschlagen.

Entgegen der Ansicht des Privatsachverständigen xxx ist daher aus Sicht des Amtssachverständigen sehr wohl von einer Beeinträchtigung des Ortsbildes auszugehen. Hierzu stellt das Gericht fest, dass der Amtssachverständige sein Gutachten auf der Basis der gesetzlichen Bestimmungen des Ortsbildpflegegesetzes und unter Beachtung der spezifischen Judikatur des VwGH erstellt hat und mit der begründeten Festlegung des für den gegenständlichen Beurteilungsfall relevanten Betrachtungsradius einen eindeutig definierten Rahmen für die zu beurteilende örtliche Situation bestimmt hat. Eine dieser Vorgangsweise vergleichbare Herangehensweise kann den gutachtlichen Stellungnahmen und entgegnenden Äußerungen des Privatsachverständigen nicht entnommen werden.

Aus Sicht des erkennenden Gerichtes sind die ergänzende gutachterliche Stellungnahme des Amtssachverständigen vom 21.06.2021 – unter Berücksichtigung der im Zuge der mündlichen Verhandlung am 16.09.2021 getroffenen Ergänzungen –vollständig, nachvollziehbar und schlüssig. Diese entsprechen auch den Erfahrungen des täglichen Lebens und den Denkgesetzen. Dies betrifft sowohl die Ausführungen zu den vorgebrachten Beschwerdegründen zum Ortsbild der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin als auch zu den Ausführungen bzw. den Gutachten des Privatsachverständigen xxx.

IV. Gesetzliche Grundlagen:

§ 27 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG), BGBl I Nr. 33/2013, idgF lautet wie folgt:

„Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es „den angefochtenen Bescheid und die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt“ auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3) zu überprüfen.“

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen. Nach § 28 Abs. 2 leg. cit. hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn 1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder 2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 15 Abs. 1 K-BO 1996 hat die Behörde das Bauansuchen abzuweisen, wenn dem Vorhaben einer der Gründe des § 13 Abs. 2 entgegensteht.

Gemäß § 13 Abs. 2 K-BO 1996 hat die Behörde bei der Vorprüfung u.a. festzustellen, ob dem Vorhaben lit b) der Bebauungsplan bzw. lit c) Interessen der Erhaltung des Landschaftsbildes oder des Schutzes des Ortsbildes entgegenstehen.

§ 2 Abs. 5 lit c) Klagenfurter Bebauungsplanverordnung vom 20.09.2016, Mag.Zl.-PL 34/594/2016 lautet wie folgt:

„Die bauliche Ausnutzung der Baugrundstücke kann nur insoweit erfolgen, als der maßgeblichen Bebauung der Umgebung entsprochen wird und die Bebauung sich nach Grundstücksgröße, Art und Maß der umgebenden baulichen Nutzung und Bauweise einfügt. Speziell in Kleinsiedlungsgebieten soll die vorgegebene kleinteilige Bebauungsstruktur und deren Dachlandschaft berücksichtigt werden, wobei eine maßvolle Verdichtung erwünscht ist.“

V. Rechtliche Beurteilung:

Bei einem Baubewilligungsverfahren handelt es sich um ein Projektgenehmigungsverfahren, bei dem die Zulässigkeit eines Bauvorhabens aufgrund der eingereichten Pläne und sonstigen Unterlagen zu beurteilen ist. Gegenstand des Verfahrens ist ausschließlich das in den Einreichplänen und sonstigen Unterlagen dargestellte Projekt. Entscheidend ist nicht der tatsächliche Baubestand, sondern der in den Einreichplänen und in der Baubeschreibung zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers (vgl. VwGH vom 23.11.2009, 2008/05/0111; vgl. die bei W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, Kärntner Baurecht⁵ (2015) Seite 201 wiedergegebene Rechtsprechung des VwGH). Ob die tatsächliche Ausführung eines Bauwerkes der erteilten Bewilligung entspricht, ist im Baubewilligungsverfahren als Projektbewilligungsverfahren nicht maßgeblich (siehe VwGH vom 15.05.2014, 2012/05/0164). Eine Baubewilligung ist ein antragsbedürftiger Verwaltungsakt, weshalb nur das beantragte Bauvorhaben bewilligt oder nicht bewilligt werden kann; unmaßgeblich ist für das Baubewilligungsverfahren, ob der Bauwerber nach Erteilung der Baugenehmigung die Absicht hat, den beantragten Bau auch wie projektiert auszuführen (VwGH vom 15.11.2011, 2008/05/0227).

Gemäß § 13 Abs. 2 lit. c K-BO 1996 hat die Behörde zu prüfen, ob dem Vorhaben Interessen der Erhaltung des Landschaftsbildes oder des Schutzes des Ortsbildes entgegenstehen. Die Frage der Beeinträchtigung von Ortsbild und Landschaftsbild ist eine Rechtsfrage. Die für die Beurteilung dieser Rechtsfrage erforderlichen Sachverständigengutachten bedürfen aber nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes eines Sachverständigen.

Zur Prüfung, ob ein Vorhaben oder eine Ausführung dem Ortsbild entspricht, ist die Bestimmung des § 8 K-BO 1996 heranzuziehen.

Das Antragsrecht besteht gemäß § 8 Abs. 1 K-BO 1996 im Rahmen eines durch dieses Gesetz geregelten Verfahrens. In erster Linie ist damit das antragsbedürftige Baubewilligungsverfahren – inklusive Vorprüfungsverfahren – gemeint. So dürfen einem Vorhaben gemäß § 13 Abs. 2 lit c und § 17 Abs. 1 K-BO 1996 Interessen des Ortsbildschutzes nicht entgegenstehen.

Das Landesverwaltungsgericht stellt dazu fest, dass im gegenständlichen Fall der Beschwerdeführerin kein Baubescheid vorliegt, sondern die Erstbehörde sowie auch die belangte Behörde eine bescheidmäßige Abweisung des beantragten Wohnbauvorhabens im Vorprüfungsverfahren gemäß § 15 Abs. 1 iVm § 13 Abs. 2 lit c) sowie wegen des Widerspruches zur maßgeblichen Verordnung des Gemeinderates der Landeshauptstadt Klagenfurt am Wörthersee vom 20.09.2016, Mag.Zl. PL‑34/594/2016 (Klagenfurter Bebauungsplanverordnung – KBPVO) lit b) vorgenommen hat.

Verfahrensgegenständlich ist in erster Linie die Frage zu prüfen, ob das Vorhaben den Interessen der Erhaltung des Landschaftsbildes oder des Schutzes des Ortsbildes entgegensteht (vgl. dazu § 13 Abs. 2 lit c K-BO 1996). Auch wurde vom erkennenden Gericht die Genehmigungsfähigkeit des eingereichten Bauvorhabens einer Prüfung unterzogen.

Ergeben sich gemäß § 8 K-BO 1996 in einem durch dieses Gesetz geregelten Verfahren Auffassungsunterschiede, ob durch das Vorhaben Interessen des Schutzes des Ortsbildes verletzt werden, so haben sowohl der Bewilligungswerber, als auch die Behörde – unter gleichzeitiger Verständigung des anderen Antragsberechtigten – das Recht, an die Ortsbildpflegekommission (§ 11 des Kärntner Ortsbildpflegegesetzes 1990) mit dem Antrag auf Erstattung eines Gutachtens heranzutreten. Bei der Ortsbildpflegekommission handelt es sich um ein Sachverständigengremium. Im durchgeführten gemeindebehördlichen Verfahren wird mit abschließender gutachterlicher Stellungnahme der Ortsbildpflegekommission vom 21.02.2020 sowie Stellungnahmen der Magistratsabteilung Stadtplanung vom 03.04.2020 sowie vom 13.07.2020 dargelegt, dass das gegenständliche Bauvorhaben aufgrund von Nichteinhaltung der Mindestgrenzabstände zur westlichen Baugrundstücksgrenze sowie Überschreitung der maximal möglichen Geschossflächenzahl bei – dem örtlichen Baubestand entsprechend – gebotener offener Bauweise im Widerspruch zur Klagenfurter Bebauungsplanverordnung steht indem die (auch) geplante geschlossene Bebauung zur Verletzung von Interessen des Schutzes des Ortsbildes im angeführten Planungsbereich führen würde.

Im gegenständlichen Beschwerdeverfahren wird die Frage, ob die verfahrensgegenständliche Bauweise des geplanten Wohnbauvorhabens genehmigungsfähig ist, vom hochbautechnischen Amtssachverständigen des Amtes der Kärntner Landesregierung in seiner ergänzenden gutachterlichen Stellungnahme vom 21.06.2021, Zahl: xxx, sowie in der im Rahmen der erfolgten Beschwerdeverhandlung abgegebenen Stellungnahme vom 16.09.2021 ausführlich, schlüssig und nachvollziehbar behandelt und einer Prüfung unterzogen. Der hochbautechnische Amtssachverständigen stellt zur Genehmigungsfähigkeit des geplanten und verfahrensgegenständlichen Bauvorhabens fest, dass hinsichtlich des ostseitigen Gebäudeabstandes im Bereich des geplanten Rücksprungs sowie hinsichtlich der Ausgestaltung des Spielplatzes laut Planskizze sowohl Abweichungen zu den Bestimmungen der KBPVO als auch zu den Bestimmungen in der ÖNORM B 2607 bestehen bleiben, sodass eine Genehmigungsfähigkeit derzeit nicht bestätigt werden könne.

Bei der Beurteilung der Beschwerdegründe zum Ortsbild wird von dem vom Gericht beigezogenen hochbautechnischen Amtssachverständigen in seiner gutachterlichen Stellungnahme vom 21.06.2021, Zahl: xxx auch die Urkundenvorlage (inkl. das Privatgutachten des Sachverständigen xxx vom 27.01.2021) mitberücksichtigt, welches sich ausschließlich mit der Ortsbildfrage auseinandersetzt. Im gegenständlichen Beschwerdeverfahren wird in der ergänzenden gutachterlichen Stellungnahme des vom Gericht beigezogenen hochbautechnischen Amtssachverständigen vom 21.06.2021, Zahl: xxx, ausführlich, schlüssig, nachvollziehbar und abschließend auch das Gutachten des Privatsachverständigen xxx vom 27.01.2021 behandelt. In der gutachterlichen Stellungnahme vom 21.06.2021 wird vom Amtssachverständigen attestiert, dass die Problematiken beim eingereichten Wohnbauprojekt und somit die Ursachen für eine Ortsbildstörung in erster Linie in den Punkten der fehlenden Nord-Süd und Ost-West Durchgrünung und Durchblicksmöglichkeiten sowie auch der unangemessenen zum Teil talseitigen 4‑Geschoßigkeiten liegen. Für die Erzielung einer Ortsbildverträglichkeit wurden diverse Kriterien ergänzend zu den Protokollen der xxx Ortsbildpflegekommission definiert. Weiters replizierte der Amtssachverständigen in der am 16.09.2021 erfolgten öffentlichen mündlichen Beschwerdeverhandlung auf die Stellungnahme der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin vom 11.08.2021, insbesondere auf die gutachterliche Stellungnahme des Privatgutachters xxx vom 20.07.2021 und beantwortete u.a. die Frage, ob der Gebäudeabstand zwischen dem Haus B und der Villa xxx xxxWeg xxx ausreichend sei, damit, dass es sich beim Haus B um eine Baukörperlänge von rund 21 m handelt und damit die im gegenständlichen Ortsbild vorhandene maximalen Baukörperlängen überschritten wären. Der Baukörperabstand zwischen Haus B und der Villa xxx erfüllt zwar die geforderten Durchblicksqualitäten, wobei jedoch die maximale Hauskörperlänge des Hauses B überschritten ist. Auf die weitere Frage, ob die Ausnutzung der GFZ primär das Ortsbild beeinflusse oder ob vielmehr die Konfiguration der Baukörper unabhängig von der tatsächlich ausgenützten GFZ das Ortsbild präge, führte der Amtssachverständige aus, dass die Baumasse d.h. die Baukörperbreiten und die Höhenentwicklung sowie auch die Baukörperkörnung mit den entsprechenden Durchblickqualitäten und Durchgrünungen in einem Ortsbild zu beurteilen sind. Neu hinzu gefügte Baukörper haben sich in die gegebenen Strukturen verträglich einzufügen. Dazu führte der hochbautechnische Amtssachverständige ergänzend aus, dass die Ausnutzung der GFZ jedenfalls das Ortsbild beeinflusst. Aus diesem Grund ist die Ausnutzung neben anderen Bestimmungen eine, die laut Gemeindeplanungsgesetz von der Gemeinde festzulegen ist, um eine geordnete Siedlungsstruktur bzw. -entwicklung sicherzustellen. Dass die Wahl der Bebauungsweise nicht zur freien Disposition steht, ist auch dem § 3 Abs. 1 der KBPVO zu entnehmen, da eine geschlossene Bebauungsweise nur zulässig ist, wenn an einer Baugrundstücksgrenze ein unmittelbar angebautes Gebäude vorhanden ist, das nicht als Nebengebäude anzusehen ist oder die Zustimmung der Eigentümer der benachbarten Grundstücke vorliegt. Beide Kriterien sind aber gemeinsam der Bestimmung des Abs. 1 dahingehend unterworfen, dass in beiden Fällen der Schutz des Ortsbildes eine geschlossene Bebauung verhindern kann.

Im gesamten gegenständlichen Beschwerdeverfahren wurden das beantragte Bauvorhaben und die Beschwerdegründe der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin durch die vom Verwaltungsgericht herangezogenen Amtssachverständigen des Amtes der Kärntner Landesregierung aus dem Fachbereich Hochbau und Ortsbild einer fachlichen Prüfung unterzogen und von diesen abschließend – basierend auf dem durch die belangte Behörde dem Gericht vorgelegten Bauakt – schlüssig und nachvollziehbar beurteilt. Sämtliche Beweismittel wurden den Verfahrensparteien nachweislich zur Kenntnis gebracht und wurde ihnen die Möglichkeit zur Abgabe von Stellungnahmen eingeräumt.

Ein mit den Erfahrungen des Lebens und den Denkgesetzen nicht in Widerspruch stehendes Gutachten eines Amtssachverständigen kann in seiner Beweiskraft nur durch ein gleichwertiges Gutachten, somit auf gleicher fachlicher Ebene (durch Einholung eins Gutachtens eines Privatsachverständigen), bekämpft werden (ständige Rechtsprechung, vgl. dazu VwGH vom 14.04.2016, 2013/06/0008). Eine auf einem ausreichenden Befund beruhende schlüssige Begutachtung eines Falles durch einen Amtssachverständigen kann somit nur durch ein Gutachten eines anderen Sachverständigen in tauglicher Weise in Diskussion gezogen und allenfalls erschüttert werden. An sich schlüssigen Ausführungen des Amtssachverständigen kann jedenfalls nicht mit laienhaften Äußerungen in wirksamer Weise entgegnet werden (Hinweis VwGH vom 27.03.1968, 563/66; VwGH vom 10.04.2012, 2011/06/0005). Die beschwerdeführende Partei ist somit mit ihrer erstatteten gutachterlichen Stellungnahme vom 11.08.2021 insbesondere der gutachterlichen Stellungnahme des Privatsachverständigen xxx vom 20.07.2021 auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten.

Das Ortsbild im Sinne des § 2 K-OBG umfasst das Bild eines Ortes oder von Teilen davon, das vorwiegend durch Gebäude, sonstige bauliche Anlagen, Grünanlagen, Gewässer, Schlossberge u. ä. geprägt wird, und zwar unabhängig davon, ob die Betrachtung von innen oder von einem Standpunkt außerhalb des Ortes erfolgt. Das Ortsbild umfasst auch den charakteristischen Ausblick auf Ausschnitte der umgebenden Landschaft. Geprägt wird das Ortsbild grundsätzlich von den baulichen Anlagen eines Ortes selbst.

Damit ergibt sich zwangsläufig, dass der Schutz des Ortsbildes mit den baulichen Anlagen eines Ortes untrennbar verbunden ist, wenn auch in diesem Zusammenhang Gesichtspunkte miteinbezogen werden, die über die Wirkung dieser baulichen Anlagen hinausgehen, wie etwa auch die bildliche Wirkung von Grünanlagen, Parklandschaften, Schlossbergen udgl, die neben den baulichen Anlagen dem jeweiligen Orts- und Landschaftsbild das Gepräge geben. Soweit Baulichkeiten in Rede stehen, sind jedoch nicht nur Objekte von besonderem kulturhistorischem Wert in den Ortsbildbegriff einzubeziehen. Wesentlich ist vielmehr, dass das Ortsbild als solches noch schutzwürdig vorhanden ist. Für die Schutzwürdigkeit des Ortsbildes in diesem Sinne kommt es auf seine völlige Einheitlichkeit jedoch nicht an. Es ist jedenfalls anhand des konsentierten vorhandenen Bestandes zu beurteilen, insoweit ihm ein Mindestmaß an gemeinsamer Charakteristik (wenn auch nicht vollständiger Einheitlichkeit) eigen ist, welche den Maßstab dafür bildet, ob ein Bauvorhaben dieses Ortsbild erheblich beeinträchtigt. Ein Ortsbild, dem ein solcher Zusammenhang fehlt, sodass ein Bauvorhaben geradezu beliebig in einem Belang als störend, in anderen jedoch als sich einfügend empfunden werden kann, ist mangels eines geeigneten Beurteilungsmaßstabes kein schützenswertes Ortsbild im Sinne der genannten Bestimmungen. Wenn voneinander abgrenzbare, je eine verschiedene Charakteristik aufweisende Ortsteilbilder festgestellt werden können, muss das Bauvorhaben an dem jeweiligen Ortsteilbild gemessen werden, dem es zuzuordnen ist (VwGH vom 14.09.1995, 94/06/0008). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kann das Vorhandensein einzelner störender Objekte noch nicht dazu führen, dass auch jeder weitere Eingriff in das Ortsbild als zulässig angesehen werden müsste (vgl. VwGH vom 09.04.1992, 91/06/0153).

Die Rechtsvertretung der Beschwerdeführerin vertritt – zusammengefasst – die Auffassung, die von der belangten Behörde eingeholten Gutachten der Ortsbildpflegekommission sowie der Magistratsabteilung Stadtplanung würden, ebenso wie das im Zuge des Beschwerdeverfahrens eingeholte Gutachten des Amtssachverständigen xxx, für eine Abweisung des Vorhabens nicht ausreichen, vielmehr wäre dem Gutachten des Privatsachverständigen der Vorzug zu geben gewesen.

Liegen einander widersprechende Gutachten eines Amtssachverständigen und eines Privatgutachters vor, so hat die Behörde nach den Grundsätzen freier Beweiswürdigung zu prüfen, welchem von ihnen höherer Glaube beizumessen ist (VwGH 15.04.1988, 85/17/0086). Bei einander widersprechenden Gutachten ist es der Behörde daher gestattet, sich dem einen oder anderen Gutachten anzuschließen. Sie hat aber die Gedankengänge aufzuzeigen, die sie veranlasst hat, von den an sich gleichwertigen Beweismitteln dem einen einen höheren Beweiswert zuzubilligen als dem andereren (VwGH vom 13.08.1991, 90/10/0001). Bei Widersprüchen zwischen den Gutachten eines privaten und eines amtlichen Sachverständigen kann nicht schon die amtliche Eigenschaft des einen Sachverständigen, sondern nur der innere Wahrheitswert des Gutachtens den Ausschlag geben. Dies folgt schon aus dem das Verwaltungsverfahren tragenden Grundsatz der materiellen Wahrheit (VwGH vom 10.04.1997, 95/09/0086).

Es liegen nun gegenständlich zwei vollkommen unterschiedliche Befunde und auf diese aufbauende Beurteilungen zweier Sachverständige zum Ortsbild vor. Zur fachlichen Qualität der Ortsbildgutachten hält das Gericht fest, dass bei der Frage, ob ein projektiertes Gebäude mit seiner Bebauungsdichte das Ortsbild beeinträchtigt, nicht vom Ortsbild schlechthin, sondern von der baulichen Maßnahme und der näheren Umgebung auszugehen ist. Das Ortsbild ergibt sich aus dem Gesamteindruck der verschiedenen Objekte im örtlichen Zusammenhang. Selbst das Vorhandensein einzelner störender Objekte kann nicht dazu führen, dass ein weiterer Eingriff in das Ortsbild nicht mehr als störend angesehen werden könnte, soweit überhaupt noch ein schutzwürdiges vorhanden ist (vgl. dazu VwGH vom 16.10.1986, 88/06/0167). Es kommt auch für die Schutzwürdigkeit des Ortsbildes nicht auf seine völlige Einheitlichkeit an. Es ist anhand des genehmigten (konsentierten) vorhandenen Bestandes zu beurteilen, insoweit ihm ein Mindestmaß an gemeinsamer Charakteristik eigen ist, welche den Maßstab dafür bildet, ob ein Bauvorhaben dieses Ortsbild erheblich beeinträchtigt. Bei der Erstellung eines Ortsbildgutachtens kommt es in erster Linie auf eine genaue Befundaufnahme an, was verfahrensgegenständlich sehr ausführlich und nachvollziehbar durch die Vornahme auch eines Ortsaugenscheines durch den Amtssachverständigen des Amtes der Kärntner Landesregierung erfolgt ist. Der VwGH hat wiederholt ausgeführt, dass es, damit die Gerichtshöfe des öffentlichen Rechtes entsprechend ihrer Verpflichtung die Schlüsse eines Sachverständigengutachtens nachvollziehen können, der detaillierten Wiedergabe des konkreten Sachverhaltes bedarf, aus dem der Sachverständige sein Gutachten schöpft (Befund).

Die gegenständlich zu klärende Frage, ob eine Beeinträchtigung des Ortsbildes vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die vom Gericht zu treffen ist (vgl. dazu VwGH vom 27.05.2009, 2008/05/0007). Dazu stellt das Verwaltungsgericht fest, dass von der zuständigen Richterin persönlich ein Ortsaugenschein am 15.09.2021 vorgenommen wurde, weshalb der Antrag der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin auf Durchführung eines Ortsaugenscheines abzuweisen war. Zudem sind der zuständigen Richterin die örtlichen Gegebenheiten bekannt. Die für die Beurteilung dieser Rechtsfrage erforderlichen Sachgrundlagen bedürfen nach der Judikatur des VwGH eines Sachverständigen.

Im vorliegenden Fall hat das im Zuge des Beschwerdeverfahrens durchgeführte Beweisverfahren ergeben, dass dem Gutachten des Amtssachverständigen xxx, welches im Übrigen zum gleichen Ergebnis kommt, wie die dem erstinstanzlichen Verfahren beigezogene Ortsbildpflegekommission bzw. Magistratsabteilung Stadtplanung, ein höherer Beweiswert zuzubilligen ist als dem Gutachten des Privatsachverständigen.

Der für das Ortsbild relevante Ortsbildbereich wurde vom Amtssachverständigen des Amtes der Kärntner Landesregierung in seiner ergänzenden gutachterlichen Stellungnahme vom 21.06.2021 für das erkennende Gericht schlüssig und nachvollziehbar festgelegt, indem er feststellt, dass einen wesentlichen Teil im vorhandenen näheren Ortsbild, der von ihm mit einem Radius von 140 Meter festgelegt wird, die Durchgrünungen und Durchblicksqualitäten sowohl in Nord-Süd als auch in Ost-West Richtung darstellen. In der am 16.09.2021 stattgefundenen Verhandlung führte er dazu im Detail aus, dass sich der 140 m Ortsbildradius wie folgt begründet: es handelt sich dabei um ein sogenanntes Teilortsbild, das im Süden durch die Bebauung entlang der xxxstraße, im Osten durch die Vorzone und im Straßenzug des historischen Zentrums (Kirche), im Norden im Wesentlichen durch den bewaldeten Berg und im Westen durch die markante hochstämmige Bewaldung begründet wird. Hinzu kommt eine im Südosten leichte Kuppenlage, die als natürliche topografische Grenze zu bewerten ist. In der Beschwerdeverhandlung am 16.09.2021 wurde vom Privatsachverständigen xxx auf die Seite 10 Bild 12 seines Gutachtens vom 27.01.2021 verwiesen, wo aus dem öffentlichen Straßenraum des xxxWeges die Liegenschaft des Hotel xxx bzw. die Bebauung des xxxwegs ersichtlich sind. Die Aufnahmen in seinem Gutachten sind am 05.01.2021, sprich in den Wintermonaten, erstellt worden. Aus dem öffentlichen Straßenraum direkt vor dem geplanten Neubau des Hauses A und B sind diese relevanten Gebäude erkennbar. Somit wurden auch in seiner Befundaufnahme die Gebäude in der xxxstraße, dem xxxweg, dem xxxWeg und der xxxgasse aufgenommen. Er kenne keine Judikatur wonach Bepflanzungen, die nicht unter das Baumschutzgesetz fallen, in einem Ortsbildschutzgesetzgutachten zu berücksichtigen seien. Ergänzend sind im Ortsbildpflegegesetz unter § 2 Ortsbild die relevanten Punkte angeführt, die bei einer Beurteilung des Ortsbildes heranzuziehen sind. Neben Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen werden Grünanlagen angeführt. Seiner Ansicht nach bedeute alleine schon der Begriff ‚Anlage‘, dass es sich dabei um gezielt errichtete Grünräume handeln müsse, und nicht um wie in der freien Natur vorkommende Bepflanzungen. Daraus erkläre sich, dass die vorgefundene Baumanlage Richtung Hotelanlage und Hotel xxx und xxxweg für die Erstellung seines Gutachtens nicht berücksichtigt wurde bzw., dass sie auch nicht zu berücksichtigen ist. Ergänzend führte er an, dass sich diese vom ASV angeführte sog. ‚Baumgruppe‘ überdies im Bauland befindet. Vom Amtssachverständigen wurde demgegenüber sehr wohl dem Charakter nach eine Grünanlage in dieser parkähnlichen Situation gesehen, die entsprechend dem § 2 des K-Ortsbildpflegegesetzes gegeben und demgemäß im Ortsbild zu berücksichtigen ist. Ein Zusammenhang mit der Widmungskategorie ist hierbei nicht relevant. Beurteilt wurde vom Amtssachverständigen die Ist-Situation.

Aus Sicht des Amtssachverständigen ist unter Berücksichtigung der Judikatur des VwGH (vgl. dazu u.a. VwGH vom 09.04.1992, 91/06/0153) beim gegenständlichen Vorhaben innerhalb des von ihm eingegrenzten Betrachtungsraumes ein verstärktes Augenmerk auf die Nord-Süd und Ost-West Durchgrünungen zu legen und in diesem Zusammenhang für entsprechende Durchblicksqualitäten zu sorgen. Wenn der Privatsachverständige den Ortsbildradius weiter ansetzt, ist dem zu entgegnen, dass er in seinem Gutachten bzw. in seiner gutachterlichen Stellungnahme dazu keine plausible Begründung ausführt, weshalb der von ihm weiter gezogene Ortsbildradius für das erkennende Gericht nicht nachvollziehbar ist.

Für eine ortsbildverträgliche Anpassung der vorliegenden Einreichplanung wären aus Sicht des Amtssachverständigen des Amtes der Kärntner Landesregierung zumindest die Zäsur zwischen den Baukörpern A und B deutlich auszubilden und zur östlichen Grundgrenze ein angemessener Grünstreifen vorzusehen. Damit könnte die in der Beilage 07 seiner gutachterlichen Stellungnahme vom 21.06.2021 dargestellte Durchgrünung und räumliche Durchlässigkeit bei einer Ost-West Baukörperlängen- und Breitenentwicklung von 15 bis maximal 18 Meter sichergestellt werden. Diese Baukörperlängenmaximalvorgaben entsprechen etwa den größeren Gebäudekörnungen im nördlichen Anschluss. In der Beschwerdeverhandlung am 16.09.2021 führte der Privatsachverständige aus, dass in seinem Untersuchungsbereich Gebäudelängen von weit mehr als 18 m von den Blickbeziehungen des öffentlichen Gutes im Lokalaugenschein vorgefunden wurden, und sei aus seiner Sicht die Schlussfolgerung des Amtssachverständigen nicht schlüssig auf welches Maß, sprich 18 m, das Ortsbild abgeleitet werde. Die Grundstücke von der xxxstraße Nr. xxx in unmittelbarer Nähe des geplanten Neubaus ergäben wesentlich größere Längen. Auch beim Gst. xxxWeg xxx Villa xxx ergäben sich vom Straßenraum größere Fassadenfronten, unabhängig vom Hauptgebäude und Nebengebäude. Zusätzlich sind in seiner Beilage vom 20.07.2021 die Gebäudefronten vom Süden erkennbar und bemaßt. Das Gebäude C des geplanten Neubaus wird mit 34,06 m ausgewiesen. Die Gebäude xxxgasse xxx und xxx gesamt mit einer Länge von 71 m. Das Hotel xxx von 65 bzw. 38,4 m und die Wohnbauten xxxweg xxx mit 55 m. Dazu wurde vom Amtssachverständigen entgegnet, dass es sich bis auf die Villa xxx und die xxxgasse xxx und xxx um Objekte außerhalb des relevanten und herangezogenen Ortsbildes handelt. Bei der Villa xxx ist ostseitig ein Garagentrakt angeordnet, der untergeordnet in Erscheinung tritt. Bei den Objekten auf Parz. xxx an der xxxstraße handelt es sich um zwei Baukörper die zwar gekoppelt sind, optisch jedoch getrennt in Erscheinung treten. Die Baumasse d.h. die Baukörperbreiten und Höhenentwicklung sowie auch die Baukörperkörnung mit den entsprechenden Durchblickqualitäten und Durchgrünungen sind in einem Ortsbild zu beurteilen. Neu hinzu gefügte Baukörper haben sich in die gegebenen Strukturen verträglich einzufügen.

Vom hochbautechnischen Amtssachverständigen (Herrn xxx) wurde ergänzend dazu ausgeführt, dass die Ausnutzung der GFZ jedenfalls das Ortsbild beeinflusst. Aus diesem Grund ist die Ausnutzung neben anderen Bestimmungen eine, die laut Gemeindeplanungsgesetz von der Gemeinde festzulegen ist, um eine geordnete Siedlungsstruktur bzw. -entwicklung sicherzustellen. Dass die Wahl der Bebauungsweise nicht zur freien Disposition steht, ist auch aus dem § 3 Abs. 1 der KBPVO zu entnehmen, da eine geschlossene Bebauungsweise nur zulässig ist, wenn an einer Baugrundstücksgrenze ein unmittelbar angebautes Gebäude vorhanden ist, das nicht als Nebengebäude anzusehen ist oder die Zustimmung der Eigentümer der benachbarten Grundstücke vorliegt. Beide Kriterien sind aber gemeinsam der Bestimmung des Abs. 1 dahingehend unterworfen, dass in beiden Fällen der Schutz des Ortsbildes eine geschlossene Bebauung verhindern könne.

Für eine positive Ortsbildeinfügung stellen für den Amtssachverständigen die Baukörperhöhenentwicklung, die Dachformen und die Fassadenqualitäten weitere Beurteilungsfaktoren dar. Zur Baukörperhöhenentwicklung stellt der Amtssachverständige fest, dass mit der talseitigen 4-Geschoßigkeit (inkl. Garage) das Wohnprojekt aus südlicher Perspektive eine überaus dominante Stellung einnimmt. Aus seiner Sicht wäre eine talseitige maximal 3-Geschoßigkeit mit differenzierter Materialität im obersten zurückspringenden Geschoß vorstellbar. Definitiv ist nach seiner Beurteilung im vorliegenden Einreichprojekt der Höhenübergang zum südlich gelegenen Bungalow auf der Parzelle Nr. xxx, KG xxx als deutlicher Maßstabsbruch einzuordnen, zumal sich aus den Einreichunterlagen ein Traufenabstand von ca. 18 Meter (Traufe Bungalow bis Vorderkante Terrassenüberdachung oberstes Geschoß) und eine Höhendifferenz von ca. 14,5 Meter herausmessen lassen, was bedeutet, dass es einen unangemessenen Höhensprung von ca. 4 Geschoßen auf diesen kurzen Gebäudeabstand gibt. Die Flachdächer sind mit entsprechenden Begrünungsmaßnahmen im gegenständlichen Siedlungsgebiet nicht ausgeschlossen. Bei den Fassaden sind auf zurückhaltende Erdfarbtöne zurückzugreifen.

Vom Amtssachverständigen wird schlüssig und nachvollziehbar attestiert, dass die Problematiken beim eingereichten und auch beurteilten Wohnbauprojekt und somit die Ursachen für die Ortsbildstörung in erster Linie in den Punkten der fehlenden Nord-Süd und Ost-West Durchgrünung und Durchblicksmöglichkeiten sowie auch der unangemessenen zum Teil talseitigen 4-Geschoßigkeit liegen. Für die Erzielung der Ortsbildverträglichkeit wurden in seiner gutachterlichen Stellungnahme vom 21.06.2021 Kriterien ergänzend zu den Protokollen der xxx Ortsbildpflegekommission definiert und vorgeschlagen.

Entgegen der Ansicht des Privatsachverständigen xxx ist daher aus Sicht des Amtssachverständigen sehr wohl von einer Beeinträchtigung des Ortsbildes auszugehen. Hierzu stellt das Gericht fest, dass der Amtssachverständige sein Gutachten auf der Basis der gesetzlichen Bestimmungen des Ortsbildpflegegesetzes und unter Beachtung der spezifischen Judikatur des VwGH erstellt hat und mit der begründeten Festlegung des für den gegenständlichen Beurteilungsfall relevanten Betrachtungsradius einen eindeutig definierten Rahmen für die zu beurteilende örtliche Situation bestimmt hat. Eine dieser Vorgangsweise vergleichbare Herangehensweise kann den gutachtlichen Stellungnahmen und entgegnenden Äußerungen des Privatsachverständigen nicht entnommen werden.

Aus Sicht des erkennenden Gerichtes sind die ergänzende gutachterliche Stellungnahme des Amtssachverständigen vom 21.06.2021 – unter Berücksichtigung der im Zuge der mündlichen Verhandlung am 16.09.2021 getroffenen Ergänzungen –vollständig, nachvollziehbar und schlüssig. Diese entsprechen auch den Erfahrungen des täglichen Lebens und den Denkgesetzen. Dies betrifft sowohl die Ausführungen zu den vorgebrachten Beschwerdegründen zum Ortsbild der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin als auch zu den Ausführungen bzw. Gutachten des Privatsachverständigen xxx.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist bei Vorliegen einander widersprechender Gutachten eines Amtssachverständigen und eines Privatgutachters nach den Grundsätzen freier Beweiswürdigung zu prüfen, welchem von ihnen höhere Glaubwürdigkeit beizumessen ist. Auf Grund der vorstehenden Ausführungen vertritt das Verwaltungsgericht die Auffassung, dass den Ausführungen des dem Beschwerdeverfahren beigezogenen Amtssachverständigen, welcher sich mit den im Privatgutachten getroffenen Feststellungen sowohl in seinem ergänzenden Gutachten als auch in der Beschwerdeverhandlung ausführlich auseinandergesetzt und diese widerlegt hat, eine höhere Glaubwürdigkeit bzw. Relevanz beizumessen ist als dem Privatgutachten. Der Amtssachverständige hat als Grundlage für seine fachliche Beurteilung und Entscheidung, insbesondere zur Berücksichtigung des Ortsbildes, einen Ortsaugenschein durchgeführt und stellt das erkennende Gericht fest, dass auf Grund des durchgeführten Ortsaugenscheines und der erstellten Fotodokumentation sowie auf Grund der eingereichten Pläne und Beschreibungen das gegenständliche Bauvorhaben ausreichend beurteilt werden kann.

Aufgrund der im Beschwerdeverfahren eingeholten schlüssigen und nachvollziehbaren ergänzenden gutachterlichen Stellungnahmen der Amtssachverständigen aus den Fachbereich der Hochbautechnik und Ortsbild gehen alle von der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin eingebrachten Beschwerdevorbringen somit ins Leere. Unter Heranziehung des Ergebnisses des gegenständlichen Beschwerdeverfahrens ergibt sich für das erkennende Gericht, dass der angefochtene Bescheid der Bauberufungskommission der xxx durch die belangte Behörde in der gegebenen Form auszusprechen war.

Ergebnis:

Aufgrund der getroffenen Feststellungen und unter Berücksichtigung der dargelegten Sach- und Rechtslage, insbesondere der ergänzend eingeholten gutachterlichen Stellungnahmen der hochbautechnischen Amtssachverständigen, ist festzustellen, dass einerseits dem verfahrensgegenständlichen Projekt Interessen des Schutzes des Ortsbildes entgegenstehen und andererseits die Genehmigungsfähigkeit in der zuletzt vorliegenden Projektsmodifikation nicht gegeben ist. Somit ist der Beschwerde der Beschwerdeführerin insgesamt der Erfolg zu versagen und ist die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.

Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.

Es war spruchgemäß zu entscheiden.