Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben, der angefochtene Beschluss aufgehoben und dem Gericht zweiter Instanz aufgetragen, unter Abstandnahme vom gebrauchten Zurückweisungsgrund über den Rekurs des Erstantragsgegners zu entscheiden.
Die Revisionsrekursbeantwortung wird zurückgewiesen.
Text
Begründung
Am 17. 8. 1999 fasste das Erstgericht zu 6 Msch 50/98k-17 einen Sachbeschluss, in dem für den Zeitraum 1. 9. 1994 bis 30. 6. 1997 Mietzinsüberschreitungen festgestellt und die Antragsgegner verpflichtet wurden, dem Antragsteller S 23.391,46 zu bezahlen und die Kosten von S 2.113 (Barauslagen) zu ersetzen.
Gegen diesen Sachbeschluss erhob neben dem Antragsteller auch der Erstantragsgegner Rekurs an das Gericht zweiter Instanz.
Der Antragsteller ist Mieter der Wohnung top Nr 21 im Haus***** in*****, die Antragsgegner sind je zur Hälfte Eigentümer dieses Hauses und Vermieter der Wohnung des Antragstellers.
Das Gericht zweiter Instanz wies mit dem angefochtenen Beschluss den Rekurs des Erstantragsgegners zurück.
Die Zweitantragsgegnerin hatte sich am Rekursverfahren nicht beteiligt.
Das Gericht zweiter Instanz verneinte die Rekurslegitimation des Erstantragsgegners, weil er als lediglich Hälfteeigentümer der Liegenschaft in einem Verfahren, in dem es um die Interessen der Gemeinschaft gehe, keine Rechtsmittelbefugnis habe.
Rechtliche Beurteilung
Dagegen richtet sich der Revisionsrekurs des Erstantragsgegners, der zufolge analoger Anwendbarkeit des § 519 Abs 1 ZPO iVm § 37 Abs 3 Z 16 MRG zulässig ist. Der Revisionsrekurs ist auch berechtigt.
Nach ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung können dann, wenn kein gemeinsamer Verwalter bestellt ist, Verwaltungshandlungen nur von der Mehrheit der Eigentümer gesetzt werden. Von bloßen Besitz- oder Gebrauchshandlungen der Teilhaber unterscheiden sich Verwaltungshandlungen dadurch, dass sie Maßregeln einer Geschäftsführung im Interesse aller Gemeinschafter sind oder sein sollen. Die Anrufung des Gerichts durch Miteigentümer eines vermieteten Objekts in einem Verfahren zur Überprüfung der Betriebskosten, auch zur Überprüfung der Mietzinshöhe sind Verwaltungshandlungen, die dem Minderheitseigentümer oder bloßen Hälfteeigentümer nicht zustehen (5 Ob 2164/96; 5 Ob 17/96; 5 Ob 40/00v; zuletzt 5 Ob 230/00k; alle RIS-Justiz RS0105778).
Hat also innerhalb der Frist des § 40 MRG lediglich eine Minderheit der vermietenden Miteigentümer den Antrag auf Entscheidung durch das Gericht eingebracht, ist grundsätzlich ein Verbesserungsverfahren einzuleiten (immolex 1999/7; 5 Ob 321/99p; zuletzt 5 Ob 230/00k).
Anderes gilt jedoch im Fall der Rekurserhebung durch einen von mehreren Miteigentümern. Wo, wie hier, eine Feststellung des zu leistenden Hauptmietzinses immer nur allen Vermietern gegenüber einheitlich erfolgen kann (WoBl 1996/55 ua), sind alle Miteigentümer nicht nur einheitliche Streitpartei, sondern auch vom Günstigkeitsprinzip umfasst (vgl Fasching LB**2 Rz 381; Rechberger/Simotta, Grundriss des österreichischen Zivilprozessrechtes4 Rz 205). Die Rekurserhebung durch den einzelnen Miteigentümer erfolgt daher für alle Vermieter, somit für alle Miteigentümer der Liegenschaft (vgl H. Böhm/W. Faber in: Vermietung im Miteigentums- bzw Mischhaus, WoBl 2001, 189 [203]). Das hat der erkennende Senat erst kürzlich ausgesprochen (5 Ob 179/01m).
Die Zurückweisung des Rechtsmittels des Erstantragsgegners mangels Aktivlegitimation erweist sich daher als verfehlt. Sein dagegen erhobener Revisionsrekurs ist berechtigt.
Die Revisionsrekursbeantwortung der Antragstellerin ist unzulässig, weil der Rekurs gegen die Zurückweisung eines Rechtsmittels einseitig ist (§ 521 Abs 1 ZPO; Kodek in Rechberger Rz 3 zu § 519 ZPO).