Spruch:
gefasst:
Die Akten werden dem Erstgericht mit dem Auftrag zurückgestellt, den zweitinstanzlichen Sachbeschluss vom 18. Oktober 2000 an die allfällig bisher nicht beigezogenen Mieter des Hauses mittels Hausanschlag und an die noch nicht beigezogenen Miteigentümer des Hauses samt Rechtsbelehrung sowie dem weiteren Hinweis zuzustellen, dass die Verletzung ihres rechtlichen Gehörs nicht mehr aufzugreifen ist, wenn sie gegen die Entscheidung der zweiten Instanz kein zulässiges Rechtsmittel erheben. Den bisher dem Verfahren nicht beigezogenen Mietern ist Rechtsbelehrung dahingehend zu erteilen, dass sie die Möglichkeit einer Revisionsrekursbeantwortung haben.
Text
Begründung
Das Erstgericht hat festgestellt, dass die Antragsteller Hauptmieter sind. Nicht fest steht, dass diese die einzigen Hauptmieter sind. Aus dem Schlichtungsstellenakt, Mieterliste S 10 ergibt sich der Hinweis darauf, dass es noch weitere Hauptmieter geben könnte. Im erstinstanzlichen Verfahren wurde nur die Ladung zum Lokalaugenschein in allen drei Stiegen im Haus angeschlagen (ON 12), nicht jedoch der Hausanschlag hinsichtlich der erstinstanzlichen Entscheidung oder der Rekursentscheidung oder der Rechtsmittelschriften angeordnet.
Rechtliche Beurteilung
Solle der Anteil an den Gesamtkosten nach § 17 MRG festgestellt werden, so betrifft dies auch die Rechtssphäre der anderen Mieter (5 Ob 370/97s = MietSlg 49.425, 5 Ob 3/91 mwN). Dem Verfahren müssen daher gemäß § 37 Abs 3 Z 2 MRG auch nicht antragstellende Mieter zugezogen werden, zumal die Feststellung der Prozentanteile alle Mietgegenstände betreffen muss (5 Ob 87/89).
Dieser Zustellfehler hindert die als Parteien zuzuziehenden Hauptmieter, Rechtsmittel zu erheben und zum Rechtsmittelvorbringen Stellung zu nehmen (vgl 5 Ob 3/91). Es wurde das rechtliche Gehör verletzt. Den allfällig nicht beigezogenen Hauptmietern ist daher der Sachbeschluss des Rekursgerichtes, der Revisionsrekurs und die Revisionsrekursbeantwortung (§ 37 Abs 3 lit c MRG) im Sinne des § 37 Abs 3 Z 4 MRG durch Hausanschlag zuzustellen.
Der Antrag kann nur gegen alle Miteigentümer des Hauses als Vermieter gerichtet werden, weil der Antragsinhalt gegen alle diese Personen notwendigerweise ein und derselbe sein muss (5 Ob 296/99m, 5 Ob 321/99p, 5 Ob 2164/96p ua).
Aus dem Schlichtungsstellenantrag, der gegen die Mehrheitsmiteigentümerin, die Rechtsvorgängerin der Erstantragsgegnerin "u.a." gerichtet war, geht bereits hervor, dass sich der Antrag gegen die tatsächlichen Vermieter richten sollte. Im Schlichtungsstellenverfahren präzisierten die Antragsteller auch noch, dass Antragsgegner alle im Grundbuch lt. Auszug vom 9.11.1998 angeführten Miteigentümer sein sollen.
Mittlerweile sind im Grundbuch auch andere Miteigentümer eingetragen (Österreichisches Hilfswerk *****; Dr. Andrea W*****, David P*****). Diese wurden dem Verfahren nicht beigezogen.
Die Bestimmung des § 234 ZPO, wonach die Veräußerung einer streitverfangenen Sache auf den Prozess keinen Einfluss hat, ist im außerstreitigen Verfahren nicht anzuwenden. Bei einem in die Zukunft weisenden Begehren ist im Falle eines Eigentümerwechsels während des Verfahrens von Amts wegen der Rechtsnachfolger beizuziehen (5 Ob 355/97k). Kommt es nach einem Verfahren vor der Schlichtungsstelle zum Eigentümerwechsel erst während des gerichtlichen Verfahrens, so schadet es nicht, dass der Erwerber dem Verfahren vor der Schlichtungsstelle - zwangsläufig - nicht beigezogen war.
Das Erstgericht hätte daher alle Miteigentümer von Amts wegen dem Verfahren beiziehen müssen, um eine Nichtigkeit zu vermeiden (5 Ob 296/99m).
Die Entscheidung des Rekursgerichtes ist daher allen Miteigentümern zuzustellen.
Abschließend ist zu erwähnen, dass Erich L***** nicht als Miteigentümer beizuziehen ist, soweit er nur außerbücherlicher Eigentümer eines Miteigentumsanteils ist. Ein aus einem bislang nicht verbücherten Kaufvertrag von Liegenschaftsanteilen abgeleitetes obligatorisches Nutzungsrecht verschafft keine Parteistellung (MietSlg 46.447 zu § 37 Z 10 MRG).
Die Nichtigkeit der Nichtzuziehung der Parteien kann allerdings im Rechtsmittelverfahren nicht mehr wahrgenommen werden, wenn der übergangenen Partei die Sachentscheidung des Gerichtes zugestellt und dagegen von der Betroffenen kein zulässiges Rechtsmittel erhoben wird. Zumindest im Mehrparteienverfahren nach § 37 MRG bietet sich diese Möglichkeit einer Heilung von Verletzungen des Parteiengehörs an (vgl 5 Ob 1045/94 mwN, Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht20, § 37 MRG, Rz 60 mwN).