LVwG Niederösterreich LVwG-AV-574/002-2022

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch MMag. Dr. Michaela Lütte-Mersch als Einzelrichterin über die Beschwerde der A, in ***, ***, nunmehr vertreten durch die Rechtsanwälte B, in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtsenates der Stadt Krems an der Donau vom 04. April 2022, Zl. ***, insbesondere betreffend Baubewilligung für einen Abbruch nach der NÖ Bauordnung 2014, (mitbeteiligte Partei: C GmbH, vertreten durch D Rechtsanwälte GmbH) nach öffentlicher mündlicher Verhandlung zu Recht:

1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 des Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetzes (VwGVG) insoweit stattgegeben, als der angefochtene Bescheid wegen Unzuständigkeit der belangten Behörde ersatzlos behoben wird.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG) in Verbindung mit § 25a des Verwaltungsgerichtshofgesetzes 1985 (VwGG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. Die C GmbH (in der Folge: Bauwerberin) suchte beim Bürgermeister der Stadt Krems an der Donau (in der Folge: Baubehörde erster Instanz) am 03. Dezember 2019 um Erteilung der Baubewilligung für den Abbruch der Objekte bis zum Kellerdeckenniveau am Standort *** und *** (in der Folge: ON *** und ***) in *** auf den Grundstücken Nr. .*** (ON ***) und *** (ON ***), beide KG ***, (in der Folge: Baugrundstücke bzw. Baugrundstück betreffend die ON ***) an. Dem Bauansuchen waren die folgenden Projektunterlagen beigeschossen:

 „Leistungsbeschreibung Abbrucharbeiten“;

 Baubeschreibung Abbruch *** vom 27. November 2019 unter Anschluss eines Google Maps Auszugs;

 Lageplan Abbruch der Bestandsobjekte vom 19. September 2019;

 Stellungnahme der E vom 25. November 2019 betreffend Standfestigkeit der Nachbargebäude bei ordnungsgemäßem Abbruch.

1.2. Mit E-Mail vom 17. Jänner 2020 teilte die Bauwerberin der Baubehörde erster Instanz mit, dass am 16. Jänner 2020 auf dem Baugrundstück „Erkundungen über die Ausführung der bestehenden Feuermauer“ (Anmerkung: zwischen dem Gebäude ON *** und dem Gebäude auf dem im Westen angrenzenden Nachbargrundstück ***) durchgeführt und die Eigentümer per Mail samt Fotos informiert worden seien; für den 21. Jänner 2020 seien weitere Erkundungen in Anwesenheit des Statikers und der Abbruchfirma geplant. Mit E-Mail vom 23. Jänner 2020 teilte die Bauwerberin insbesondere mit, dass die Besichtigung und Begehung einer „Bestandsfeuermauer“ stattgefunden und die Erkundungen abgeschlossen seien; die Berichterstellung durch den Statiker sei in Ausarbeitung.

1.3. Mit E-Mail vom 10. Februar 2020 legte die Bauwerberin der Baubehörde erster Instanz einen „Technischen Bericht“ betreffend „Abbruch der gemeinsamen Feuermauer im Dachgeschoss der Gebäude *** und *** in ***“ datiert mit „Februar 2020“ vor.

1.4. Infolge einer Anrainerverständigung über das Bauvorhaben gemäß § 21 NÖ BO 2014 vom 17. Juli 2020 erhob A (in der Folge: Beschwerdeführerin), damals vertreten durch F, mit einem Schreiben, eingelangt bei der Behörde am 28. Juli 2020, Einwendungen. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des Grundstücks p.A. ***, (in der Folge ON ***), Nr. .***, KG ***, (in der Folge: Nachbargrundstück), das im Osten unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt.

Inhaltlich führt die Beschwerdeführerin aus, dass ihr „Gebäude“ auf dem Nachbargrundstück mit dem abzubrechenden „Gebäude“ auf dem Baugrundstück eine bauliche untrennbare Einheit und somit ein Gebäude bilde, sodass durch den Abbruch des „Gebäudes“ auf dem Baugrundstück in Wahrheit ein Teilabbruch eines Gebäudes erfolgen solle. Beide Gebäudeteile würden an der Grundstücksgrenze keine eigenständige öffnungslose Brandwand aufweisen; es liege gar keine Brandwand vor. Durch den Abbruch des Objektes ON *** auf dem Baugrundstück würde beim Gebäude ON *** auf dem Nachbargrundstück an der Grundstücksgrenze eine Außenmauer entstehen, die den rechtlichen Vorschriften nicht entspreche, zumal diese Außenmauer keine öffnungslose Brandwand darstelle.

Die Herstellung einer solchen öffnungslosen Brandwand auf dem Nachbargrundstück könne auch nicht mittels eines baupolizeilichen Auftrags geschaffen werden; mit einem baupolizeilichen Auftrag dürfe eine neue genehmigungspflichtige Brandwand auf dem Nachbargrundstück nicht aufgetragen werden. Auch sei die Bauwerberin ohne Zustimmung der Beschwerdeführerin nicht berechtigt, auf dem Nachbargrundstück ein Bauvorhaben, zB die Herstellung einer öffnungslosen Brandwand, durchzuführen; eine solche Zustimmung würde die Beschwerdeführerin nicht erteilen.

Selbst wenn die Behörde davon ausgehen würde, dass an der Grundstücksgrenze eine gemeinsame Wand bestünde, müsste diese nach § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 bestehen bleiben und dem Nachbargrundstück zugeschlagen werden.

Abschließend ist ausgeführt, dass durch den beantragten Abbruch die Standsicherheit des Gebäudes ON *** beeinträchtigt werde. Aus den Einreichunterlagen gehe nicht eindeutig hervor, wie der Abbruch erfolgen solle, ohne dass die Standsicherheit und die Trockenheit des Gebäudes beeinträchtigt werde. Dies auch unter dem Aspekt, dass durch den Abbruch eine Außenwand geschaffen werde, die den rechtlichen Vorschriften – auch hinsichtlich der Standsicherheit und der Trockenheit – nicht entspreche. Insoweit werde auch der Brandschutz des Gebäudeteils der Beschwerdeführerin beeinträchtigt.

1.5. Betreffend diese Einwendungen der Beschwerdeführerin führte der von der Baubehörde erster Instanz beigezogene Sachverständige, der Ziviltechniker G, – unter Zugrundelegung der Projektunterlagen einschließlich des Technischen Berichts betreffend Abbruch der gemeinsamen Feuermauer im Dachgeschoss datiert mit Februar 2020 – Folgendes aus:

„Befund:

Die Objekte *** und *** haben eine gemeinsame Feuermauer im Dachraum aus einem 30 cm breiten Ziegelmauerwerk. Vor Beginn der Abbrucharbeiten des Objektes *** ist der Abbruch dieser Feuermauer und die Neuerrichtung (17 cm HLZ-MWK) mit kraftschlüssiger Verbindung zu Kaminmauerwerk und Dachgespärre geplant.

[…]

Einwendungen:

1. Zur Zeit der Errichtung der Objektive in der *** war die Ausführung von nur einer Feuermauer bei benachbarten Objekten gängige Praxis, unabhängig ob sie gleichzeitig oder hintereinander errichtet wurden.

Die Ergänzung der Feuermauer im Dachgeschoß des Objektes *** ist aus statischer Sicht zwingend erforderlich, da andernfalls die Standsicherheit de[s] Dachbodens jenes Objektes im Lastfall „Wind“ nicht gegeben ist. Die Standsicherheit weiterer Gebäudeteile ist vom Abbruch des Objektes *** bis auf Kellerdecke nicht betroffen.

Die Sicherheit der Baugrube bei der Errichtung der Errichtung de[s] Neubaus *** und damit auch die Standsicherheit der Nachbarobjekte ist im Baugrubenkonzept mit geplanter ausgesteifter aufgelöster Pfahlwand nahgewiesen.

Die ergänzte Feuermauer erfüllt somit alle statischen Aufgaben sowie auch alle bauphysikalischen Aufgaben für den Bauendzustand.

2. Vor Beginn der Abbruch- bzw. Bauarbeiten erfolgt eine Beweissicherung der Anrainerobjekte. Für nachweislich verursachte Schäden am Bestand jener Objekte sowie den Gärten haften die ausführenden Firmen. Aus technischer Sich ist ein Abbruch ohne Schäden an den Anrainerobjekten mit herkömmlichen Methoden möglich. Statische Nachweise sind für die Abbrucharbeiten bis Keller nicht erforderlich. Die Errichtung der Baugrube mit ausgesteifter aufgelöster Bohrpfahlwand ist statisch nachgewiesen.“

1.6. Am 09. November 2020 fand „zur Klärung der Sach- und Rechtslage“ eine „Besprechung mit anschließender Niederschrift“ vor der Baubehörde erster Instanz statt, an welcher Vertreter der Bauwerberin und Vertreter der Beschwerdeführerin teilnahmen. Im Nachgang zu dieser Besprechung teilte die Beschwerdeführerin der Baubehörde erster Instanz mit einem am 12. November 2020 eingelangten Schreiben mit, dass die Einwendungen vom 28. Juli 2020 aufrechterhalten werden. In einem wurde auf § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 hingewiesen.

1.7. Am 05. Mai 2021 fand erneut eine Besprechung vor der Baubehörde erster Instanz statt, an welcher Vertreter der Bauwerberin und der Beschwerdeführerin teilnahmen. Über diese Besprechung wurde ein Aktenvermerk angefertigt, aus dem sich ergibt, dass die Baubehörde dargelegt habe, dass und warum aus ihrer Sicht ein Fall von § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 vorliege; weiters sei erklärt worden, dass eine Grenzverlegung auch ohne Zustimmung von Nachbarn verfügt werden könne. Seitens der Baubehörde sei dargelegt worden, dass unter Zugrundelegung der gesetzlichen Prämissen kein Grund für eine Abweisung vorliege, sondern ein Grund für die Grenzverlegung. Die Bauwerberin sei aufgefordert worden, den für die Grenzverlegung notwendigen Teilungsplan vorzulegen. Im Anschluss daran werde ein Abbruchbescheid mit Grenzverlegungsverfügung ergehen.

1.8. Infolge der Vorlage eines Teilungsplans (die im vorgelegten Bauakt nicht dokumentiert ist) wurde mit Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom 09. September 2021, Zl. ***, über den Antrag der Bauwerberin auf Erteilung der Baubewilligung für den Abbruch der Objekte auf den Baugrundtücken bis zum Kellerniveau, „dessen Umfang den Projektunterlagen, die einen wesentlichen Bestandteil des Bescheides bilden und angeschlossen sind“ zu entnehmen sei, wie folgt entschieden:

„I.

Da die C GmbH den Abbruch der auf ihren Liegen-

schaften *** und ***, beide ***, be-

findlichen Objekte plant, und die Objekte

(1.) *** (dzt. Eigentümerin: C GmbH)

auf Grundstück Nr .***, KG ***, einerseits und

(2.) *** (dzt. Eigentümerin A) auf Grundstück Nr .***,

KG ***, andererseits

im Dachgeschoß eine gemeinsame Wand aufweisen, verfügt - mangels Zustimmung

von Frau A zur Grenzverlegung - der Magistrat der Stadt Krems an der Donau

als Baubehörde I. Instanz hiermit gemäß § 10 Abs 8 NÖ Bauordnung die Grenzverle-

gung gemäß dem beiliegenden, einen integrierenden Bestandteil dieses Bescheides

darstellenden Teilungsplan der H GmbH GZ *** vom 27.05.2021.

Die Grenzverlegung führt dazu, dass der im Teilungsplan gekennzeichnete Bereich von

Grundstück Nr .***, KG ***, auf welchem sich die westliche Außenmauer des

Objektes *** befindet, gemeinsam mit dieser ins Eigentum der Eigentümerin von

Grundstück Nr. .***, KG ***, Frau A, übergeht, wodurch auch die ge-

meinsame Mauer zwischen den Objekten *** und *** im Dachge-

schoß iSv § 10 Abs 8 NÖ Bauordnung bestehen bleibt und zur Gänze zum bestehen blei-

benden Gebäude *** gehört.

II.

Der Magistrat der Stadt Krems an der Donau als Baubehörde I. Instanz erteilt der C GmbH die

Baubewilligung

für den Abbruch der oberirdischen Objekte am Standort *** u. *** in ***, auf den Grundstücken Nr. .*** und ***, beide KG ***, bis zur Oberkante des Kellerdeckenniveaus.

Die Einwendungen von Frau A , It. Vollmacht vom 21.07.2020 vertreten durch

F, ohne Datum, eingelangt am 28.07.2020, werden als unbegründet abge-

wiesen.

[…]“

Der in Spruchpunkt I angeführte „Teilungsplan der H GmbH GZ *** vom 27.05.2021“ wurde dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich im verwaltungsgerichtlichen Verfahren – nach hg. Aufforderung (siehe hierzu sodann unten) – vorgelegt.

In der Begründung dieses Bescheides ist nach Darstellung des Inhalts des – mit einer Bezugsklausel auf den Bescheid versehenen – Technischen Berichts betreffend Abbruch der gemeinsamen Feuermauer im Dachgeschoss vom Februar 2020 ausgeführt, dass die „in der Besprechung vom 09.11.2020 angedachte Lösungsvariante (neue Ziegelmauer auf Seiten A und F im Dachgeschoß, siehe soeben oben) [für] die Anrainerin nicht (mehr) in Betracht [kam]“. Zwischen den Parteien sei auch in den Folgemonaten keine Einigung zur Errichtung einer neuen Mauer im Dachgeschoss oder zur Verlegung der Grenze zwischen den beiden Liegenschaften erzielt worden, weshalb die Baubehörde erster Instanz nunmehr einen Fall des § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 (Grenzverlegung) annehme. Dieser setze eine Zustimmung der Beschwerdeführerin möglich sei. Die in Spruchpunkt I des Bescheides angeordnete Grenzverlegung führe dazu, dass der im Teilungsplan gekennzeichnete Bereich vom Baugrundstück, auf welchem sich die westliche Außenmauer des Gebäudes ON *** befinde, gemeinsam mit dieser ins Eigentum der Beschwerdeführerin übergehe, wodurch die gemeinsame Mauer zwischen den Objekten ON *** und ***im Dachgeschoss bestehen bleibe und zur Gänze zum bestehenden Gebäude der Beschwerdeführerin gehöre. Die Standsicherheit der bestehenbleibenden Mauer sei im Verfahren betreffend Grenzverlegung nicht zu prüfen.

Betreffend die Einwendungen der Beschwerdeführerin ist das Gutachten des Sachverständigen G wörtlich wiedergegeben und mit folgenden Anmerkungen der Baubehörde erster Instanz versehen worden (Fettdruck nicht im Original):

„Befund:

Die Objekte *** und *** haben eine gemeinsame Feuermauer im Dachraum aus einem 30 cm breiten Ziegelmauerwerk. Vor Beginn der Abbrucharbeiten des Objektes *** ist der Abbruch dieser Feuermauer und die Neuerrichtung (17 cm) HLZ-MWK) mit kraftschlüssiger Verbindung zu Kaminmauerwerk und Dachgespärre geplant. [ANMERKUNG. Das hier wiedergegebene Gutachten entstand zu einer Zeit als noch von der oben beschriebenen Errichtung einer neuen Feuermauer im Dachgeschoß, auf Seiten von Frau A, ausgegangen wurde.]

[…]

Zu den Einwendungen:

1. Zur Zeit der Errichtung der Objekte *** war die Ausführung von nur einer Feuermauer bei benachbarten Objekten gängige Praxis, unabhängig ob sie gleichzeitig oder hintereinander errichtet wurden.

Die Ergänzung der Feuermauer im Dachgeschoß des Objektes *** ist aus statischer Sicht zwingend erforderlich, da andernfalls die Standsicherheit des Dachbodens jenes Objektes im Lastfall „Wind nicht gegeben ist. [ANMERKUNG: Das hier wiedergegebene Gutachten entstand zu einer Zeit als noch von der oben beschriebenen Errichtung einer neuen Feuermauer im Dachgeschoß, auf Seite von Frau A, ausgegangen wurde. Bei Bestehenlassen der westlichen Außenmauer des Objektes *** sowie der gemeinsamen Wand im Dachgeschoß stellen sich keine neuen statischen Themen]

Die Standsicherheit weiterer Gebäudeteile ist vom Abbruch des Objektes *** bis auf Kellerdecke nicht betroffen.“

Zudem ist ausgeführt, dass die von G angesprochene Ergänzung der Feuermauer im Dachgeschoss des Objektes ON *** aufgrund der in Spruchpunkt I erfolgten Grenzverlegung und des Bestehenbleibens der westlichen Außenmauer des Objektes ON *** sowie der bisherigen Wand im Dachgeschoss unterleiben könne. Die Einwendungen der Beschwerdeführerin seien insgesamt als unbegründet abzuweisen.

1.9. Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 22. September 2021 Berufung, in der vorgebracht wird, dass die gemeinsame Wand zwischen den beiden Gebäuden ON *** und *** nicht in „Teilabschnitte“, wie zB in Geschossabschnitte, trennbar sei, weshalb die Grenzverlegung, die nach dem Spruch des Bescheides lediglich den Teilbereich im Dachgeschoss betreffe, rechtwidrig sei. Betreffend die Standsicherheit wird ausgeführt, dass das von der Baubehörde erster Instanz herangezogene Gutachten von falschen Prämissen ausgehe, da sich dieses Gutachten mit dem nunmehr verbleibenden Teil der Wand im Dachgeschoss nicht auseinandersetze, sondern dem Gutachten eine Neuerrichtung der Wand zugrunde liege.

1.10. Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Stadtsenates der Stadt Krems an der Donau (in der Folge: belangte Behörde) vom 04. April 2022, Zl. ***, wurde der Berufung der Beschwerdeführerin „teilweise Folge“ gegeben, nämlich Spruchpunkt I hinsichtlich der verfügten Grenzverlegung aufgehoben, „ansonsten jedoch“ der bekämpfte Bescheid zur Gänze bestätigt und das Berufungsvorbringen der Beschwerdeführerin (sowie einer weiteren Berufungswerberin) als unzulässig zurückgewiesen bzw. als unbegründet abgewiesen.

Begründend ist zu Spruchpunkt I des Bescheides der Baubehörde erster Instanz ausgeführt, dass die Voraussetzungen für eine Grenzverlegung gemäß § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 nicht erfüllt seien; es könne von „keiner gemeinsamen Wand“ gesprochen werden, da zwischen den Gebäuden ON *** und *** nur im Dachgeschoss eine gemeinsame Wand bestehe, währenddessen im Erdgeschoss bis zum zweiten Obergeschoss sehr wohl trennbare Feuermauern auf Eigengrund der Grundstückseigentümer ausgeführt seien. Die Tatbestandsvoraussetzung des § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014, nämlich dass „2 Gebäude an einer Grundstücksgrenze eine gemeinsame Wand“ aufweisen, sei nicht erfüllt, weil in drei von vier betrachtungsgegenständlichen Geschossen (nämlich vom Erdgeschoss bis zum zweiten Obergeschoss) getrennte Wände bis jeweils zur Grundstücksgrenze ausgeführt seien und lediglich im Dachraum nur eine – den brandschutztechnischen Anforderungen der NÖ BO 2014 nicht entsprechende – Wand bestehe. Aus diesem Grund sei auch nicht von einer Notwendigkeit des Weiterbestandes dieser gemeinsamen Mauer an einer Grundstücksgrenze im Dachgeschoss nach dem Abbruch eines der beiden Gebäude auszugehen, weil es nicht nur möglich sei, die Wand im Dachgeschoss so zu adaptieren, dass die Standsicherheit des Nachbargebäudes nach dem Abbruch unversehrt bleibe, sondern dies auch aufgrund der Gesamtschau der Normen in der Sphäre der Beschwerdeführerin „gelegen geboten“ sei. Die Verfügung einer Enteignung sei daher nicht geboten, zumal der Gesetzgeber aus Sicht der belangten Behörde nur jene Fälle im Blick gehabt habe, „wo eine durchgehend oder größtenteils eine gemeinsame Wand besteht“. Die Baubehörde erster Instanz übersehe, dass die Standsicherheit, Trockenheit und Brandschutzbestimmungen am Eigengrund der Beschwerdeführerin alleine in deren Sphäre gelegen seien. Die Bauwerberin sei beim Abbruch des auf ihrer Liegenschaft bis zur Grundstücksgrenze situierten Gebäudes nicht verhalten, sich um die Liegenschaft der Beschwerdeführerin zu kümmern und dafür Kosten zu übernehmen. Ein Bauwerk müsse für sich allein standsicher ausgeführt sein bzw. erhalten werden, weshalb die statischen Belange hinsichtlich des Dachgeschosses am Nachbargrundstück nicht Sache der Bauwerberin seien. Die Baubehörde könne einen Baugrundstückseigentümer nicht dazu verpflichten, ein Haus allein aus dem Grund stehen zu lassen, damit ein Nachbargebäude gestützt werde; dieser Umstand sei auf die Außenwand des Dachgeschosses auf dem Eigengrund der Beschwerdeführerin umzulegen. Die Frage im gegenständlichen Verfahren zur Erteilung der Abbruchbewilligung sei alleine, ob aus dem Projekt hervorgehe, dass durch das fertiggestellte Bauvorhaben eine Beeinträchtigung der Standsicherheit des Nachbargebäudes stattfinde. Diese Frage sei aus Sicht der belangten Behörde von dem statischen Sachverständigen ausreichend beantwortet worden, „zumindest für die Geschoße EG bis 2. OG“.

Zudem ist wörtlich ausgeführt:

„Wie im Zuge der Bauphase die DG-Wand abgebrochen und rechtskonform bis zur Grundgrenze wieder hergestellt wird, um wiederum den Bestimmungen des Brandschutzes zu entsprechen, kann für die Erteilung der Abbruchbewilligung im gegenständlichen Projektbewilligungsverfahren nicht entscheidungsrelevant sein, sondern beträfe diese Frage nur ein Duldungsverfahren gemäß § 7 NÖ BauO für die Bauphase, das im Rahmen der Abbruchbewilligung nicht mitgedacht werden muss, weil in der Bauausführungsphase alleine keine subjektiv-öffentlichen Rechte verletzt werden können“.

Darüber hinaus ist ausgeführt, dass im vorliegenden Fall § 7 Abs. 4 NÖ BO 2014 (Regelung für den Abbruch eines Gebäudes mit einer gemeinsamen brandabschnittsbildenden Wand an einer Grundstücksgrenze, zB Brandwand) nicht anwendbar sei, weil vom Erdgeschoss bis in das zweite Obergeschoss Brandwände existieren würden und eine Miteigentümerschaft an der Wand im Dachgeschoss mangels derartigem Vorbringen ausgeschlossen sei.

Zum Berufungsvorbringen betreffend die Standsicherheit ist ausgeführt, dass die Standsicherheitsfragen bezüglich der Bauausführungsphase als unzulässig zurückzuweisen seien. Betreffend den Bestand des konsensgemäßen fertiggestellten Bauvorhabens, nämlich das Fehlen des Gebäudes auf dem Baugrundstück bis zur Grundgrenze hin, sei auf das bereits Gesagte zu verweisen. Den von einem Fachkündigen erstellten Projektunterlagen und der Darlegung des statischen Sachverständigen G sei nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten worden. Jedes Bauwerk müsse für sich genommen eine ausreichende mechanische Festigkeit und Standsicherheit aufweisen.

1.11. Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin, eingelangt bei der belangten Behörde am 03. Mai 2022, Beschwerde, verbunden mit dem Antrag, dieser die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.

Begründend ist – auf das Wesentliche zusammengefasst – ausgeführt, dass das Gebäude der Beschwerdeführerin auf dem Nachbargrundstück mit dem abzubrechenden Gebäude auf dem Baugrundstück eine bauliche Einheit darstelle; zwischen den Gebäuden existiere nur eine gemeinsame bautechnisch nicht trennbare und im Miteigentum der Grundstückseigentümer stehende Außenmauer, sodass durch den Abbruch des Gebäudes auf dem Baugrundstück nur ein Teilabbruch eines Gebäudes vorliege. So benötige die Außenmauer im Bereich des Dachgeschosses die zwei Säulen der Wand im Erd-, ersten und zweiten Obergeschoss für deren Standsicherheit. Durch den Abbruch des Gebäudes auf dem Baugrundstück würde beim Gebäude der Beschwerdeführerin eine Außenmauer entstehen, die den rechtlichen Bauvorschriften nicht entspreche, da sie keine öffnungslose Brandwand sei. Für die Herstellung einer derartigen öffnungslosen Brandwand komme ein baupolizeilicher Auftrag nicht in Betracht. Auch sei die Errichtung einer derartigen Brandwand durch die Bauwerberin ohne Zustimmung der Beschwerdeführerin nicht möglich und werde eine solche Zustimmung nicht erteilt werden. Die bestehende gemeinsame Außenwand sei entsprechend § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 zu behandeln; sie müsse bestehen bleiben und sei zur Gänze der Beschwerdeführerin zuzuschlagen. Zudem werde durch den Teilabbruch der gemeinsamen Außenmauer die Standsicherheit und die Trockenheit des Gebäudes der Beschwerdeführerin beeinträchtigt: durch den Abbruch des nicht trennbaren Teils der gemeinsamen Außenwand werde ein Teil des Dachgeschosses des Gebäudes der Beschwerdeführerin zum Einsturz gebracht. Auch sei die Rechtsauffassung der belangten Behörde verfehlt, dass im Erdgeschoss sowie ersten und zweiten Obergeschoss zwei trennbare Feuermauern existieren würden, weil die gemeinsame Außenwand vom Kellergeschoss bis hin zum Dachgeschoss als eine untrennbare Wand anzusehen sei. Es sei daher § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 anzuwenden und müsse die gesamte Mauer zur Gänze dem Grundstück der Beschwerdeführerin zugeschlagen werden. Auch sei die von der Bauwerberin beabsichtigte Verankerung der neu zu errichtenden Feuermauer mit der derzeit bestehenden Außenwand auf dem Nachbargrundstück rechtlich nicht zulässig, da das Grundstück der Beschwerdeführerin durch ein neu zu errichtendes Gebäude nur nach den Bestimmungen des § 7 NÖ BO 2014 in Anspruch genommen werden dürfe. Eine dauernde Verankerung und dauernde Inanspruchnahme des Eigentums der Beschwerdeführerin sei nicht zulässig.

Beantragt wurde die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung sowie die Abänderung des Berufungsbescheides dahingehend, dass das Bauansuchen ab- bzw. zurückgewiesen werden, in eventu bei Erteilung der Baubewilligung die Verfügung der Grundstücksgrenze im Rechtssinne, in eventu die Zurückverweisung der Angelegenheit gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG.

1.12. Die belangte Behörde legte dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerde samt Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung unter Anschluss des Bauaktes mit Schreiben vom 18. Mai 2022, eingelangt am 30. Mai 2022, zur Entscheidung vor.

2. Zum verwaltungsgerichtlichen Verfahren:

2.1. Mit Eingabe vom 01. Juni 2022 gab die Bauwerberin die Bevollmächtigung ihrer Rechtsvertretung bekannt. Mit Schriftsatz vom 27. Juni 2022 erstattete die Bauwerberin durch ihre Rechtsvertretung eine Stellungnahme zur Beschwerde, in der deren Abweisung beantragt wurde.

2.2. Mit Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 05. Juli 2022, Zl. LVwG-AV-574/001-2022, wurde – nach Gewährung von Parteiengehör – dem Antrag der Beschwerdeführerin, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, stattgegeben.

2.3. Mit Schreiben des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 05. Juli 2022 wurde der Bauwerberin gemäß § 13 Abs. 3 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG) der folgende Verbesserungsauftrag betreffend das gegenständliche Bauansuchen erteilt:

- Vorlage eines den Anforderungen gemäß §§ 18 Abs. 1 Z 3 und 19 NÖ BO 2014 entsprechenden Bauplans in dreifacher Ausfertigung, aus dem sich insbesondere die Details, was genau abgebrochen werden soll, unter Darstellung des Grenzverlaufs (gemäß Grenzkataster) zwischen dem Baugrundstück und dem Nachbargrundstück. Dies insbesondere im Hinblick die gemeinsame Wand im Dachgeschoss, welche unmittelbar auf der Grundgrenze zwischen dem Baugrundstück ON *** und dem Nachbargrundstück ON *** errichtet und auf den beiden (am Bau- und Nachbargrundstück jeweils vorhandenen) getrennten Brandwänden im 2. Obergeschoss (bis hin zum Erdgeschoss) aufgesetzt zu sein scheint (wobei klarzustellen ist, ob die am Baugrundstück vorhandenen getrennten Brandwände – im Hinblick auf die darauf aufgesetzte Wand – auch abgebrochen werden sollen).

- Vorlage einer den Anforderungen gemäß §§ 18 Abs. 1 Z 3 und 19 NÖ BO 2014 entsprechenden detaillierten Baubeschreibung (Beschreibung, in welcher Art und Weise der Abbruch erfolgt; Beschreibung der Maßnahmen, welche getroffen werden, um die mechanischen Festigkeit und Standsicherheit, Brandschutz, und dgl. zu gewährleisten) in dreifacher Ausfertigung, die sich auch auf das Baugrundstück p.A. des Gebäudes ON *** bezieht.

- Klarstellung, ob – und wenn ja, in welchem Umfang – der mit der Bezugsklausel auf den Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom 09. September 2021, Zl. ***, versehene „Technische Bericht betreffend Abbruch der gemeinsamen Feuermauer im Dachgeschoss“ der Gebäude ON *** und *** vom Februar 2020 dem gegenständlichen Projektgenehmigungsverfahren zugrunde zu legen ist.

2.4. In Erfüllung dieses Verbesserungsauftrags erstattete die Bauwerberin durch ihre Rechtsvertretung mit Schriftsatz vom 05. August 2022 eine Stellungnahme unter Anschluss einer Urkundenvorlage.

In der Stellungnahme wird zunächst der bisherige Verfahrensgang zusammengefasst und mitgeteilt, dass gemäß dem Bauantrag vom 03. Dezember 2019 das Objekt ON *** einschließlich seiner Feuermauer abgebrochen werden sollte. In Abstimmung mit dem Amtssachverständigen der Baubehörde erster Instanz sei dem Ansuchen zusätzlich zur Baubeschreibung eine statische Stellungnahme und ein technischer Bericht angeschlossen worden. Das Projekt habe danach den vorübergehenden Abbruch der Feuermauer im Dachgeschoss impliziert, zumal sich im Zuge der Erhebungen für den Abbruch herausgestellt habe, dass die Feuermauer offensichtlich bauordnungswidrig nur einfach zwischen den Gebäuden ON *** und *** ausgeführt sei; ohne einen vorübergehenden Abbruch der Feuermauer im Dachgeschoss sei ein Abbruch der darunter ausgeführten Feuermauern des Objektes ON *** nicht möglich. Die Baubehörde erster Instanz habe sodann nach Abschluss sämtlicher technischer Beurteilungen mitgeteilt, dass sie in rechtlicher Sicht einen Fall des § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 annehme; die Bauwerberin sei zur Projektmodifikation aufgefordert worden, weshalb sie einen Teilungsplanentwurf vorgelegt habe. Daraufhin habe die Baubehörde erster Instanz die Grenzverlegung verfügt und den Abbruchbescheid erlassen. Die Bauwerberin habe die Grenzverlegung nicht beantragt, sie sei lediglich dem behördlichen Auftrag zur Vorlage eines Teilungsplanes sowie der Projektmodifikation nachgekommen, um eine Bewilligung für den Abbruch zu erlangen. Die belangte Behörde habe demgegenüber den Bescheid dahingehend abgeändert, dass dem Ansuchen der Bauwerberin auf vorübergehenden Abbruch der Feuermauer stattgegeben worden sei; die Rechtsansicht der Baubehörde erster Instanz, die zur Projektmodifikation geführt habe, sei von der belangten Behörde verworfen worden.

Unter der Überschrift „Zur Klarstellung des Projektes – Variante 1“ führt die Bauwerberin aus, dass die Bauwerberin die Abbruchbewilligung für das in ihrem Alleineigentum stehende Gebäude ON *** begehre und sie im Einklang mit der belangen Behörde davon ausgehe, dass „der gegenständliche beantragte vorübergehende Abbruch der Wand im Dachraum einen möglichen Anwendungsfall von § 7 Abs. 6 NÖ BO 2014“ bilde. Der vorübergehende Abbruch der konsenswidrigen und bautechnisch unzulässigen Wand im Dachraum samt anschließender bautechnisch ordnungsgemäßer „Sanierung“ der Situation sei allen anderen Möglichkeiten zum Abbruch völlig unzweifelhaft für alle Beteiligten vorzuziehen. Konsequenterweise werde dieser daher „implizit mit dem Abbruchansuchen“ beantragt. Ungeachtet dessen habe die Bauwerberin die Beschwerdeführerin zwischenzeitlich auf Zustimmung zum Abbruch der Wand im Dachraum geklagt (Klage vom 03.08.2022 betreffend Duldung beim Landesgericht ***). Für dieses – nunmehr als „Variante 1“ bezeichnete Projekt – die Bauwerberin einen Einreichplan, datiert mit 30. Juli 2022, einschließlich Abbruchbeschreibung sowie einen adaptierten Technischen Bericht von „Februar 2020/Juli 2022“ vor.

Unter der Überschrift „Zum Eventualprojekt – Variante 2“ führte die Bauwerberin aus, dass „lediglich aus Vorsichtsgründen“ auch sämtliche Unterlagen für ein gegebenenfalls „amtswegiges Vorgehen nach § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 – wie von der Baubehörde erster Instanz vorgenommen – aufbereitet“ und unter einem betitelt als „Variante 2“ (Grenzverlegung) vorgelegt werden (namentlich: Bauplan; Technischer Bericht betreffend der Erhaltung der Doppelwand zwischen den Gebäuden ON *** und *** vom Dezember 2021/Juli 2022). Der belangten Behörde sei zuzustimmen, dass eine Grenzverlegung von keiner der Parteien angestrebt werde, die Bauwerberin würde eine solche aber in Kauf nehmen, um das anhängige Bewilligungsverfahren abschließen zu können.

„Ausdrücklich und aufforderungsgemäß“ stellte die Bauwerberin klar, dass sie das Abbruchprojekt betitelt mit „Variante 1“ beantrage und der „Technische Bericht betreffend Abbruch der gemeinsamen Feuermauer im Dachgeschoss […]“ vom Februar 2020, nunmehr anlässlich des Verbesserungsauftrags aktualisiert im Juli 2022, der Variante 1, dem Projektgenehmigungsverfahren zugrunde zu legen sei. Nur aus Vorsichts- und verfahrensökonomischen Gründen würden unter einem die Pläne zu „Variante 2“ (Grenzverlegung) vorgelegt werden.

2.5. Zur Vorbereitung auf die öffentliche mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erstatteten die – nunmehr durch einen Rechtsanwalt vertretene – Beschwerdeführerin sowie die Bauwerberin auftragsgemäß eine Stellungnahme zum Stand des von der Bauwerberin anhängig gemachten Zivilverfahrens wegen Duldung vor dem Landesgericht ***: Mit Klage vom 03. August 2022 begehrte die Bauwerberin die Duldung der Beschwerdeführerin des geplanten händischen Abbruchs der „im gemeinsamen Miteigentum stehenden“, zwischen den jeweiligen Dachgeschoßen ON *** und *** befindlichen Feuermauer, sowie in eventualiter die Umsetzung des Abbruchs der gemeinsamen Feuermauer notwendigen baulichen Maßnahmen gemäß dem Einreichplan vom 26.07.2022 auf dem Nachbargrundstück, im Detail die Stützung des nach dem Abbruch verbleibenden Dachgespärres mit Holzsäulen, die Anbringung von Windrispen mit horizontaler Aussteifung an der nördlichen und südlichen Dachfläche sowie die Neuerrichtung einer schmaleren Feuermauer und deren Verbindung mit dem Kaminmauerwerk und dem letzten Dachgespärre des Gebäudes ON ***. Beide Parteien teilten mit, dass am 05. Oktober 2022 die vorbereitende Tagsatzung stattgefunden habe und die nächste Tagsatzung für den 15. Februar 2023 anberaumt sei. Seitens der Beschwerdeführerin sei in einem Zwischenantrag die Feststellung begehrt worden, dass eine Zustimmung der Beschwerdeführerin auch für das gesamte aufgehende Mauerwerk in den Regelgeschossen Erdgeschoss bis zum zweiten Obergeschoss erforderlich sei, weil auch hier eine gemeinschaftliche Mauer vorliege; über diesen Zwischenantrag sei noch nicht entschieden worden.

2.6. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte am 30. November 2022 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, an welcher die Rechtsvertretung der Beschwerdeführerin, die Rechtsvertretung der Bauwerberin (sowie für diese weitere Vertreter) und eine Vertreterin der belangten Behörde teilnahmen. Zur Verhandlung wurde I als Amtssachverständiger für Bautechnik beigezogen. In der Verhandlung wurde Beweis erhoben durch die Verlesung des Verwaltungsaktes der belangten Behörde und des Gerichtsaktes sowie durch die Erstattung einer gutachterlichen Stellungnahme durch den Amtssachverständigen. Darüber hinaus wurden Gegenstand und Inhalte des Bescheides der Baubehörde erster Instanz, des nunmehr angefochtenen Bescheides der belangten Behörde sowie der Urkundenvorlage der Bauwerberin vom 05. August 2022 erörtert.

Seitens der Vertreterin der belangten Behörde wurde vorgebracht, dass aus ihrer Sicht mit dem angefochtenen Bescheid die nunmehr begehrte „Variante 1“ (nur) insoweit bewilligt worden sei, als Projektgegenstand ausschließlich Abbruchmaßnahmen auf dem Baugrundstück gewesen seien. Insbesondere sei die im technischen Bericht ausgewiesene Neuerrichtung einer Ziegelmauer auf dem Nachbargrundstück nicht als Projektgegenstand verstanden worden, sondern alleine als „zivilrechtliches Angebot“ der Bauwerberin an die Beschwerdeführerin; gegebenenfalls sei eine solche Maßnahme im Rahmen eines Duldungsverfahrens gemäß § 7 NÖ BO 2014 – das vom gegenständlichen Baubewilligungsverfahren zu trennen sei – zu klären. Es sei zwar problematisch, dass letztlich mit dem aus Sicht der Behörde genehmigten Projekt ein „Loch“ im Dachgeschoss des Hauses ON *** bestehen bleiben würde, allerdings sei jeder Gebäudeeigentümer dazu verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass ein Gebäude den bauordnungsrechtlichen Vorgaben entspreche.

3. Feststellungen und Beweiswürdigung:

3.1. Die Bauwerberin beantragte am 03. Dezember 2019 die Erteilung der Baubewilligung des vollständigen oberirdischen (= bis zum Niveau Kellerdecke) Abbruchs der Objekte ON *** und *** auf den Baugrundstücken; das Kellergeschoss dieser Objekte ist vom beantragten Abbruch nicht umfasst. Das abzubrechende Gebäude ON *** auf dem Baugrundstück und das Gebäude ON *** auf dem Nachbargrundstück sind in geschlossener Bebauungsweise ausgeführt. Dem Bauansuchen waren zunächst nur die unter Punkt 1.1. bezeichneten Unterlagen angeschlossen (insbesondere Baubeschreibung, Lageplan). Die Bauwerberin beabsichtigt nach Abbruch der Objekte ON *** und *** die Neuerrichtung eines Gebäudes auf dem Baugrundstück; diese Neuerrichtung wird zum Gegenstand eines vom Abbruchverfahren verschiedenen Baubewilligungsverfahrens gemacht werden.

Im Zuge von technischen Erhebungen der Bauwerberin zur Vorbereitung der Abbrucharbeiten kam im Jänner 2020 hervor, dass zwischen dem Gebäude ON *** auf dem Baugrundstück und dem Gebäude ON *** auf dem Nachbargrundstück vom Erdgeschoss, über das erste Obergeschoss bis hin zum zweiten Obergeschoss jeweils zwei nebeneinander liegende Mauerwerke ausgeführt sind, im Dachraum jedoch nur eine Wand besteht (im – nicht projektgegenständlichen – Kellergeschoss ist ebenfalls nur eine Wand ausgeführt, die als Fundament für die aufgehenden Mauerwerke zwischen den beiden Gebäuden ON *** und *** dient). Die Situation ist wie folgt zu skizzieren:

[Abweichend vom Original, Bild nicht wiedergegeben]

„…

…“

Quelle: Darstellung aus Technischem Bericht betreffend Abbruch der gemeinsamen Feuermauer im Dachgeschoss, Stand Februar 2020/Juli 2022.

Die Grundstücksgrenze verläuft zwischen den nebeneinander ausgeführten Feuermauern im Erdgeschoss bis zum zweiten Obergeschoss bzw. durch die einfach ausgeführte Wand im Dachraum.

Vor dem Hintergrund dieser Erhebungen im Jänner 2020 legte die Bauwerberin der Baubehörde erster Instanz am 10. Februar 2020 einen „Technischen Bericht betreffend den Abbruch der gemeinsamen Feuermauer im Dachgeschoss der Gebäude [ON *** und ***]“, datiert mit „Februar 2020“ vor. Dieser behandelt den Abbruch der gemeinsamen Feuermauer und deren Neuherstellung im Dachraum auf dem Nachbargrundstück und stellt die Vorgehensweise hierzu wie folgt dar:

[Abweichend vom Original, Bild nicht wiedergegeben]

„…

…“

Dieses Projekt impliziert den vorübergehenden Abbruch sowie die anschließende Neuerrichtung der einfach ausgeführten Feuermauer im Dachraum auf dem Nachbargrundstück der Beschwerdeführerin, wobei der Abbruch dieser Mauer für den Abbruch der darunter befindlichen – für das Gebäude ON *** getrennt ausgeführten – Feuermauern technisch erforderlich ist. Dies stimmt mit dem (erst) im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vorgelegten Bauplan für diese Projektvariante (nunmehr bezeichnet als „Variante 1“) überein, aus dem sich die folgende Darstellung betreffend den beabsichtigten Abbruch des Objektes ON *** auf dem Baugrundstück sowie die beabsichtigte Neuerrichtung der Feuermauer im Dachraum auf dem Nachbargrundstück ergibt:

[Abweichend vom Original, Bild nicht wiedergegeben]

„…

…“

Die derzeit im Dachraum zwischen den Gebäuden ON *** und *** bestehende, einfach ausgeführte Feuermauer ist eine 30 cm breite Ziegelmauer, die sich auf der Grundstücksgrenze zwischen dem Gebäude ON *** auf dem Baugrundstück und dem Gebäude ON *** auf dem Nachbargrundstück befindet. Die Grundstücksgrenze verläuft in der Mitte dieser Wand, wodurch sie jeweils zur Hälfte (also 15 cm) auf dem Baugrundstück bzw. auf dem Nachbargrundstück zu liegen kommt. Die bestehende Mauer ist auf beiden Seiten mit dem Dachgespärre verbunden. Die projektierte neu zu errichtende Ziegelmauer (gemäß der nunmehrigen „Variante 1“) soll ausschließlich auf dem Nachbargrundstück (bis zur Grundstücksgrenze) ausgeführt werden. Sie ist mit einer Breite von 17 cm projektiert. Die neu zu errichtende Ziegelmauer soll durch eine Verbindung mit dem Kaminmauerwerk des Gebäudes ON *** und „mittels ausreichender Mauerwerksverbinder“ mit dem letzten Dachgespärre verbunden werden.

Beweiswürdigung:

Diese Feststellungen ergeben sich aus den eindeutigen Inhalten des vorgelegten Bauaktes, der insbesondere den Technischen Bericht betreffend den Abbruch der gemeinsamen Feuermauer im Dachgeschoss datiert mit Februar 2020 enthält. Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren wurde damit korrespondierend ein Einreichplan samt Abbruchbeschreibung sowie eine Überarbeitung des technischen Berichtes, nunmehr datiert mit „Februar 2020/Juli 2022“, vorgelegt, die das begehrte Projekt als „Variante 1“ bezeichnen. Der Technische Bericht betreffend Abbruch der gemeinsamen Feuermauer im Dachgeschoss vom Februar 2020/Juli 2020 stellt die Situation im Dachraum zwischen den Gebäuden ON *** (auf dem Baugrundstück) und ON *** (auf dem Nachbargrundstück) auf Grundlage der von der Bauwerberin durchgeführten Erhebungen im Jänner 2020 dar. Dass zwischen den Gebäuden ON *** und *** vom Erdgeschoss bis zum zweiten Obergeschoss jeweils zwei nebeneinander liegende aufgehende Mauerwerke bestehen (und nur im Dachraum sowie im nicht projektgegenständlichen Keller eine einfache Mauer ausgeführt ist) erweist sich zwischen den Parteien des Verfahrens als nicht strittig (die Beschwerdeführerin bestreitet diesbezüglich nur, dass der in der Skizze dargestellte Spalt zwischen den nebeneinander liegenden Mauerwerken vom Erdgeschoss bis zum zweiten Obergeschoss in der Natur nicht wie dargestellt vorhanden sei, sondern die Ziegel dicht aneinandergelegt seien; es war daher für die hier getroffenen Feststellungen nicht erforderlich, dem Beweisantrag der Bauwerberin auf Durchführung eines Ortsaugenscheins zur Entkräftigung dieser Behauptung der Beschwerdeführerin zu folgen). Überdies erweist sich der im Grenzkataster ausgewiesene Grenzverlauf zwischen den Parteien des Verfahrens als nicht strittig. Auch gingen die Beschwerdeführerin und die Bauwerberin (letztere jedenfalls in ihrer Klage vom 03. August 2022 und in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich) übereinstimmend davon aus, dass die Grundstücksgrenze jedenfalls im Bereich des Dachraums durch die einfach ausgeführte Feuermauer zwischen den Gebäuden ON *** und *** verläuft und (jedenfalls) diese Mauer im Dachraum im „gemeinsamen gleichteiligen Miteigentum“ der Grundstückseigentümer steht. In diesem Sinne ist die Grundstücksgrenze im Bereich des Dachraums in den von der Bauwerberin mit Urkundenvorlage vom 05. August 2022 vorgelegten Einreichplänen derart ausgewiesen, dass diese in der Mitte der einfach ausgeführten Mauer im Dachraum verläuft; dem ist auch die Beschwerdeführerin nicht entgegengetreten.

Die Feststellungen zur Ausführung der im Dachraum bestehenden – abzubrechenden – gemeinsamen Feuermauer zwischen den Gebäuden ON *** bis *** gründen insbesondere auf dem Inhalt des Technischen Berichts (Stand: Februar 2020 bzw. Februar 2020/Juli 2022) im Einklang mit den Ausführungen des Amtssachverständigen in der öffentlichen mündlichen Verhandlung, der die Breite der bestehenden Mauer mit 30 cm und eine augenscheinliche Verbindung mit dem Dachgespärre bestätige. Die Feststellungen zur projektierten Neuerrichtung der Ziegelmauer im Dachraum des Gebäudes ON *** auf dem Nachbargrundstück gründen auf den Inhalten der vorliegenden Einreichunterlagen, insbesondere dem im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vorgelegten Bauplan sowie dem Technischen Bericht vom Februar 2020/Juli 2022. Darin ist die Errichtung einer neuen Ziegelmauer ausschließlich auf dem Nachbargrundstück mit einer Breite von 17 cm projektiert. Die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks im Ausmaß von 17 cm ergibt sich aus der Wendung „(z.B.: 17 cm HLZ-Mwk.)“ (= 17 cm Hohllochziegel Mauerwerk). Soweit hierzu die Bauwerberin in der Verhandlung ausführte, dass die angeführte Wendung – hinsichtlich der Breite der Ziegelmauer – lediglich als Beispiel zu verstehen sei (was sich aus der Abkürzung „z.B.“ ergebe), ist ihr entgegenzuhalten, dass im Hinblick auf diese Angabe im Technischen Bericht sowohl der von der Baubehörde erster Instanz beigezogene Sachverständige für Bautechnik G als auch der im verwaltungsgerichtlichen Verfahren beigezogene Amtssachverständige von der Projektierung einer Ziegelmauer mit einer Breite von 17 cm ausgegangen sind (vgl. hierzu das im Bauakt einliegende – undatierte – „Gutachten bautechnisch und statisch ZT G“ sowie die Seite 7 der Verhandlungsschrift). Bei objektivem Verständnis der Einreichunterlagen ist daher von der Projektierung einer 17 cm breiten Mauer auszugehen, zumal eine bloß beispielhafte Anführung der Mauerstärke den Anforderungen des § 19 Abs. 1 Z 3 NÖ BO 2014 nicht genügen würde. Damit übereinstimmend hielt auch der Amtssachverständige in der öffentlichen mündlichen Verhandlung schlüssig fest, dass im Falle der Projektierung einer etwa nur 15 cm breiten Ziegelmauer auch der Nachweis der Standsicherheit einer solchen Mauer erbracht werden müsste; dieser Ausführung ist die Bauwerberin – einschließlich des von ihr zur Verhandlung stellig gemachten Vertreters der Planverfasserin – nicht entgegengetreten. In diesem Sinne ist auch bereits im Gutachten von G ausgeführt, dass „die ergänzte Feuermauer“ – die gemäß diesem Gutachten eine Breite von 17 cm aufweist – „alle statischen Aufgaben …“ erfülle und aus statischer Sicht zwingend erforderlich sei, da andernfalls die Standsicherheit des Dachbodens im Lastfall „Wind“ nicht gegeben sei. Zudem ergibt sich aus den vorgelegten Projektunterlagen betreffend die nunmehrige Variante 1, dass die neu errichtete Mauer dauerhaft (alleine) mit dem Kaminmauerwerk und „mittels ausreichenden Mauerwerksverbindern mit dem letzten Dachgespärre verbunden werden soll.

3.2. Seitens der Baubehörde erster Instanz wurde in weiterer Folge – vor Erlassung des erstinstanzlichen Bescheides – die Rechtsauffassung vertreten, dass vor dem Hintergrund der einfach ausgeführten Feuermauer im Dachraum zwischen dem Objekt ON *** auf dem Baugrundstück und dem Objekt ON *** auf dem Nachbargrundstück ein Fall des § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 (Verfügung der Grenzverlegung bei Abbruch eines von zwei Gebäuden an einer Grundstücksgrenze, die „eine gemeinsame Wand“ aufweisen) vorliege, weshalb die Verlegung der Grundstücksgrenze zwischen den beiden Gebäuden anzuordnen sei. Die Bauwerberin wurde vor dem Hintergrund dieser von der belangten Behörde vertretenen Rechtsauffassung aufgefordert, das Projekt zu modifizieren und einen Teilungsplan zum Zweck der Verlegung der Grundstücksgrenze vorzulegen. Die Bauwerberin kam diesem Auftrag zur Projektmodifikation durch Vorlage eines Teilungsplanes nach; eine abgeänderte Baubeschreibung, ein abgeänderter technischer Bericht oder ein Bauplan wurde für das modifizierte Projekt im verwaltungsbehördlichen Verfahren nicht vorgelegt (auch lag für das ursprünglich eingereichte Projekt ein Bauplan im verwaltungsbehördlichen Verfahren nicht vor); im verwaltungsgerichtlichen Verfahren legte die Bauwerberin schließlich die bezeichneten Projektunterlagen (Bauplan samt Abbruchbeschreibung, technischer Bericht) sowohl für das modifizierte Projekt unter Berücksichtigung einer Grenzverlegung (nunmehr bezeichnet als „Variante 2“) als auch für das ursprünglich eingereichte Projekt ohne Grenzverlegung (nunmehr bezeichnet als „Variante 1“) vor.

Dieses modifizierte Projekt (nunmehr bezeichnet als „Variante 2“) baut auf einer Verlegung der Grundstücksgrenze zwischen den Gebäuden ON *** auf dem Baugrundstück und ON *** auf dem Nachbargrundstück auf. Die Grundstücksgrenzverlegung ist gemäß Teilungsplan derart vorgesehen, dass jener Bereich des Baugrundstücks, auf dem sich die westliche oberirdische Außenmauer des Objektes ON *** befindet, gemeinsam mit dieser in das Eigentum der Beschwerdeführerin als Eigentümerin des Nachbargrundstücks übergeht. Im Teilungsplan ist sohin eine Verlegung der gesamten Grundstücksgrenze derart vorgesehen, dass das Baugrundstück verkleinert und das Nachbargrundstück vergrößert wird; das Beschwerdevorbringen, wonach die Grenzverlegung nur den Bereich der Feuermauer im Dachgeschoss betreffen würde, triff nicht zu. Gegenstand des Abbruchs in der Variante 2 ist ausschließlich jener Teil des Objektes ON *** auf dem Baugrundstück, der nach der Grenzverlegung auf diesem Grundstück verbleibt (Abbruch des oberirdischen Gebäudeteils unter Beibehaltung der – in dieser Variante auf dem Nachbargrundstück stehenden – Außenmauern im Erd-, Ober- und Dachgeschoss):

[Abweichend vom Original, Bild nicht wiedergegeben]

„…

…“

Quelle: Technischer Bericht betreffend Erhaltung der Doppelwand zwischen den Gebäuden ON *** und *** vom Dezember 2021/Juli 2022

Beweiswürdigung:

Die Feststellungen betreffend die von der Baubehörde erster Instanz aufgetragene Modifizierung des Projekts unter Berücksichtigung einer amtswegig zu verfügenden Grenzverlegung gemäß § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 erweist sich zwischen den Parteien des Verfahrens als nicht strittig und ergibt sich eindeutig aus den Inhalten des vorgelegten Bauaktes (vgl. insbesondere die Niederschrift bzw. den Aktenvermerk über die vor der Baubehörde erster Instanz mit den Parteien durchgeführten Besprechungen im November 2020 und Mai 2021). In diesem Sinne führte auch die Bauwerberin im verwaltungsgerichtlichen Verfahren aus, dass sie zum Zweck der Erlangung einer Baubewilligung das Projekt entsprechend der Aufforderung der Baubehörde erster Instanz modifiziert und einen Teilungsplan vorgelegt habe. Dass Gegenstand des Abbruchs in diesem modifizierten Projekt alleine jener Teil des Gebäudes ON *** auf dem Baugrundstück ist, der nach der Grenzverlegung auf diesem Grundstück verbleibt (kein Abbruch der nunmehr auf dem Nachbargrundstück stehenden oberirdischen Außenmauern im Erd-, Ober- und Dachgeschoss) ergibt sich übereinstimmend aus der im Spruch ausgesprochenen Grenzverlegung und den der Bewilligung (nunmehr) zu Grunde liegenden Einreichunterlagen (also jenen in der Variante 2, nämlich Bauplan und Technischer Bericht betreffend Erhaltung der Doppelwand zwischen den Gebäuden ON *** und *** vom Dezember 2021/Juli 2022; vgl. hierzu auch sogleich die rechtlichen Erwägungen unten) im Einklang mit der Begründung dieses Bescheides.

3.3. Die belangte Behörde teilte die Rechtsauffassung der Baubehörde erster Instanz betreffend Annahme eines Falles des § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 nicht. Gemäß dem Spruch des angefochtenen Bescheides wurde die von der Baubehörde erster Instanz verfügte Grenzverlegung (Spruchpunkt I) aufgehoben, „ansonsten jedoch“ der bekämpfte Bescheid zur Gänze bestätigt. Aus der – oben dargestellten – Begründung dieses Bescheides ergibt sich eindeutig, dass die belangte Behörde das Vorliegen der Voraussetzungen für ein Vorgehen gemäß § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 (mangels Erfüllung des Tatbestandes von zwei Gebäuden an einer Grundstücksgrenze mit einer gemeinsamen Wand) verneinte und die Ausführung des Nachbargebäudes nach Durchführung der Abbrucharbeiten auf dem Baugrundstück alleine in der Sphäre der Beschwerdeführerin liegend erachtete. Zudem brachte die Berufungsbehörde in der Begründung des Bescheides zum Ausdruck, dass die Frage, „[w]ie Zuge der Bauphase die DG-Wand abgebrochen und rechtskonform bis zur Grundgrenze wieder hergestellt wird, um wiederum den Bestimmungen des Brandschutzes zu entsprechen, […] für die Erteilung der Abbruchbewilligung im gegenständlichen Projektbewilligungsverfahren nicht entscheidungsrelevant sein [könne], sondern diese Frage nur ein Duldungsverfahren gemäß § 7 NÖ BauO für die Bauphase [beträfe], das im Rahmen der Abbruchbewilligung nicht mitgedacht werden muss, weil in der Bauausführungsphase alleine keine subjektiv-öffentlichen Rechte verletzt werden können“.

Beweiswürdigung:

Diese Feststellungen erweisen sich als unstrittig und ergeben sich aus den eindeutigen Inhalten des angefochtenen Bescheides der belangten Behörde.

4. Rechtslage:

Die hier maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 lauten:

§ 7

Verpflichtungen gegenüber den Nachbarn

(1) Die Eigentümer müssen die vorübergehende Benützung von Grundstücken und Bauwerken sowie des Luftraumes über diesen durch die Eigentümer der bestehenden oder zu errichtenden Bauwerke auf den Nachbargrundstücken und durch die von diesen Beauftragten dulden, wenn diese nur so oder anders nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten

– Baupläne verfassen,

– Bauwerke errichten oder abändern,

– Erhaltungs- oder Abbrucharbeiten oder Sicherungsmaßnahmen durchführen oder

– Baugebrechen feststellen oder beseitigen

können.

Die Eigentümer sind, außer bei Gefahr im Verzug, jeweils mindestens 2 Wochen vor der Inanspruchnahme der Grundstücke oder Bauwerke zu verständigen.

Diese Duldungsverpflichtung gilt auch gegenüber Organen der Baubehörde zur Feststellung von Baugebrechen auf einem benachbarten Grundstück, wobei die Verständigung mindestens eine Woche vor der Inanspruchnahme der Grundstücke oder Bauwerke zu erfolgen hat.

(2) Sind in einem Schornstein ausreichende Zugverhältnisse nur dann herzustellen, wenn der Schornstein am angebauten höheren Gebäude des Nachbarn emporgeführt und verankert wird, dann hat der Eigentümer des höheren Gebäudes diese Maßnahmen zu dulden. Werden die Maßnahmen durch eine Bauführung am höheren Gebäude notwendig, dann sind die notwendigen Kosten vom Eigentümer dieses Gebäudes zu tragen.

(3) Ist das Eindringen von Niederschlagswässern von einem Bauwerk in ein an einer Nachbargrundstücksgrenze stehendes Bauwerk nur durch Abdichtungsmaßnahmen (z. B. Wandanschlussblech, Zwischenrinne) an diesem zu verhindern, dann hat dies der Eigentümer des Bauwerks zu dulden.

(4) Jeder Miteigentümer einer gemeinsamen brandabschnittsbildenden Wand (z. B. Brandwand) an einer Grundstücksgrenze hat den Einbau und die Erhaltung von Leitungen und anderen Anlagen in dieser zu dulden. Die Brand- und Schallschutzwirkung der gemeinsamen brandabschnittsbildenden Wand darf hiedurch aber nicht verringert werden.

Wird ein Gebäude mit einer gemeinsamen brandabschnittsbildenden Wand abgebrochen, muss diese Wand mit den Anlagen des anderen Miteigentümers erhalten bleiben.

(5) Bevor die Arbeiten nach Abs. 1 bis 4 durchgeführt werden, haben der Berechtigte und der Belastete gemeinsam den bestehenden Zustand des betroffenen Grundstücks oder Bauwerks festzustellen (Beweissicherung). Sind die Arbeiten abgeschlossen, ist ein Zustand, der dem bisherigen entspricht, herzustellen.

Ein nicht behebbarer Schaden ist dem Eigentümer des betroffenen Grundstücks oder Bauwerks vom Berechtigten nach Abs. 1 bis 4 zu ersetzen.

(6) Wird die Inanspruchnahme fremden Eigentums (Abs. 1 bis 4) verweigert oder der Verpflichtung nach Abs. 2 zweiter Satz nicht nachgekommen, hat die Baubehörde die Beweissicherung nach Abs. 5 erster Satz durchzuführen und über Notwendigkeit, Umfang und Dauer der Inanspruchnahme oder Verpflichtung zu entscheiden und die Duldung oder Verpflichtung dem belasteten Eigentümer aufzutragen. Dies gilt nicht, wenn die Inanspruchnahme notwendig ist und Gefahr im Verzug vorliegt.

(7) Ein Antrag auf Festsetzung der Entschädigung oder der Kostenersatzleistung nach § 8 steht der Vollstreckung einer Entscheidung nach Abs. 6 nicht entgegen.

§ 10

Änderung von Grundstücksgrenzen im Bauland

[…]

(8) Wenn 2 Gebäude an einer Grundstücksgrenze

- eine gemeinsame Wand aufweisen und

- eines dieser Gebäude abgebrochen wird,

hat die Baubehörde die Verlegung der Grundstücksgrenze zwischen den beiden Gebäuden zu verfügen. Die bisher gemeinsame Wand muss damit zur Gänze zu dem bestehen bleibenden Gebäude gehören. Der Eigentümer des abzubrechenden Gebäudes ist verpflichtet, einen von einem Vermessungsbefugten (§ 1 des Liegenschaftsteilungsgesetzes, BGBl. Nr. 3/1930 in der Fassung BGBl. I Nr. 190/2013) verfassten Teilungsplan vorzulegen. Dieser Teilungsplan ist der Verfügung der Baubehörde zugrunde zu legen.

§ 14

Bewilligungspflichtige Vorhaben

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

[…]

8. der Abbruch von Bauwerken, die an Bauwerke am Nachbargrundstück angebaut sind, wenn Rechte nach § 6 verletzt werden könnten;

[…]

§ 18

Antragsbeilagen

(1) Dem Antrag auf Baubewilligung sind anzuschließen:

[…]

3. Bautechnische Unterlagen:

a) ein Bauplan (§ 19 Abs. 1) und eine Baubeschreibung (§ 19 Abs. 2) jeweils dreifach, in Fällen des § 23 Abs. 8 letzter Satz vierfach;

[…]

5. Erwägungen:

5.1. Die Beschwerde erweist sich im Ergebnis als begründet.

5.2. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist das Baubewilligungsverfahren ein Projektgenehmigungsverfahren. Gegenstand des Verfahrens ist die Beurteilung des in den Einreichplänen und sonstigen Projektunterlagen dargestellten Projektes, für das der in den Einreichplänen und den Baubeschreibungen zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers entscheidend ist. Die Übereinstimmung des Vorhabens mit den gesetzlichen Bestimmungen ist anhand des konkret eingereichten Projektes (Baubeschreibung, Pläne etc.) zu prüfen. Ausschlaggebend im Baubewilligungsverfahren ist der Bauwille des Bauwerbers, der einen anderen Bau als den eingereichten nicht umfasst. Es kann nur das beantragte Bauvorhaben bewilligt oder nicht bewilligt werden (vgl. für viele VwGH 15.03.2021, Ra 2020/05/0011, mwN).

Daraus folgt, dass von der Behörde grundsätzlich nur über etwas abgesprochen werden darf, dass überhaupt beantragt wurde; insofern ist die Behörde an den Inhalt des Antrags des jeweiligen Antragstellers gebunden. Es ist ihr auch verwehrt, einseitig von diesem abzuweichen (vgl. hierzu etwa auch VwGH 19.12.2013, 2011/03/0160).

5.3. Gemäß den oben getroffenen Feststellungen begehrte die Bauwerberin mit ihrem Antrag vom 03. Dezember 2019 – zunächst noch ohne weitere Konkretisierung – den Abbruch des oberirdischen Teils der Objekte ON *** und *** auf den Baugrundstücken. Die projektierten Baumaßnahmen wurden schließlich durch die Vorlage des „Technischen Berichts“ betreffend die gemeinsame Feuermauer im Dachgeschoss vom Februar 2020 konkretisiert, welcher den vorübergehenden Abbruch dieser Mauer und deren Neuerrichtung auf dem Nachbargrundstück zum Gegenstand hat. Aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich bestehen keine Zweifel daran, dass das begehrte Projekt der Bauwerberin – zunächst – einen Abbruch der Objekte ON *** und *** auf den Baugrundstücken unter Einbeziehung der im – der Baubehörde vorgelegten – „Technischen Bericht“ vom Februar 2020 ausgewiesenen Baumaßnahmen betreffend Abbruch und Neuherstellung der Feuermauer im Dachgeschoss auf dem Nachbargrundstück zum Gegenstand hatte (zur Nachreichung von ergänzenden bzw. ändernden von Unterlagen bis zur Erteilung einer Baubewilligung vgl. etwa auch VwGH 15.05.2014, 2012/05/0164). In diesem Sinne wurde auch von der Bauwerberin in ihrer Stellungnahme vom 05. August 2022 ausgeführt, dass das ursprünglich begehrte Projekt (nunmehr bezeichnet als „Variante 1“) den „vorübergehenden Abbruch“ der Feuermauer im Dachraum samt anschließender bautechnisch ordnungsgemäßer „Sanierung“ impliziere, und wurde „ausdrücklich und aufforderungsgemäß klargestellt“, dass das Abbruchprojekt betitelt mit „Variante 1“ beantragt wird und der „Technische Bericht betreffend Abbruch der gemeinsamen Feuermauer im Dachgeschoss der Gebäude [ON *** und ***]“ vom Februar 2020 – nunmehr aktualisiert im Juli 2022 –, der die Variante 1 abbilde, dem Projektgenehmigungsverfahren zugrunde zu legen ist. Dies wurde von der Bauwerberin auch in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich bestätigt.

Zudem ist unstrittig, dass die Bauwerberin von der Baubehörde erster Instanz – im Hinblick auf deren vertretene Rechtsauffassung, dass ein Fall der Grenzverlegung gemäß § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 vorliege – zur Projektmodifikation und zur Vorlage eines Teilungsplanes (zum Zweck der Verlegung der Grundstücksgrenze) aufgefordert wurde. Im Hinblick auf die oben getroffenen Feststellungen ist die Bauwerberin dieser Projektänderung noch im erstinstanzlichen Bewilligungsverfahren durch die Vorlage eines Teilungsplans nachgekommen. Wenngleich die Bauwerberin die Projektmodifikation nicht auch durch die Vorlage eines Bauplans (ein solcher lag auch für das ursprünglich eingereichte Bauvorhaben zunächst nicht vor) bzw. durch die Abänderung der Baubeschreibung oder Adaptierung des „Technischen Berichts“ nachgekommen ist, ist aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich in einer Gesamtbetrachtung eindeutig, dass die Bauwerberin durch die Vorlage des Teilungsplans ihren – modifizierten – Bauwillen zum Ausdruck gebracht hat, dass Baumaßnahmen, nämlich Abbrucharbeiten, alleine auf dem – in seinen Grenzen neu festgelegten – Baugrundstück vorgenommen werden sollen und insbesondere die oberirdischen Außenmauern des abzubrechenden Objektes ON *** auf dem Baugrundstück (die sich nach der Grenzverlegung nunmehr auf dem Nachbargrundstück befinden) nicht Gegenstand der Abbrucharbeiten sind. Dieser durch die Vorlage des Teilungsplans zum Ausdruck gebrachte Bauwille liegt schließlich auch dem Bescheid der Baubehörde erster Instanz betreffend Grenzverlegung und Abbrucharbeiten auf dem Baugrundstück zugrunde, was insbesondere auch in der Begründung dieses Bescheides eindeutig zum Ausdruck kommt. In diesem Sinne ergibt sich aus der Stellungnahme der Bauwerberin vom 05. August 2022 – im Einklang mit ihren Ausführungen in der öffentlichen mündlichen Verhandlung –, dass das nunmehr begehrte „Eventualprojekt – Variante 2“ dem mit Bescheid der Baubehörde erster Instanz bewilligten Projekt entspricht.

Die durch den Spruch des erstinstanzlichen Bescheides entschiedene Sache ist sohin die aufgrund des Abbruchs des Objektes ON *** auf dem Baugrundstück gemäß § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 verfügte Grenzverlegung sowie – darauf aufbauend – der Abbruch der Objekte ON *** und *** auf den Baugrundstücken, wobei (wie dargelegt) die westlichen Außenmauern des abzubrechenden Gebäudes ON *** im Bereich des Erdgeschosses bis hin zum Dachgeschoss, die sich als Folge der Grenzverlegung auf dem Nachbargrundstück befinden, nicht abgebrochen werden sollen. Der „Technische Bericht betreffend Abbruch der gemeinsamen Feuermauer im Dachgeschoss der Gebäude [ON *** und ***]“ vom Februar 2020 wurde mit einer Bezugsklausel auf diesen Bescheid versehen.

5.4. Gemäß § 66 Abs. 4 erster Satz AVG hat die Berufungsbehörde in der Regel in der Sache selbst zu entscheiden. „Sache“ in diesem Sinn ist die Angelegenheit, die den Inhalt des Spruchs des Bescheides der Unterbehörde gebildet hat. Entscheidet eine Behörde zweiter Instanz in einer Angelegenheit, die überhaupt noch nicht oder in der von der Rechtsmittelentscheidung in Aussicht genommenen rechtlichen Art nicht Gegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens gewesen war, in Form eines (im Ergebnis erstmaligen) Sachbescheides, so fällt eine solche Entscheidung nicht in die funktionelle Zuständigkeit der Berufungsbehörde und der Berufungsbescheid ist im diesbezüglichen Umfang mit Rechtswidrigkeit infolge Unzuständigkeit belastet (vgl. hierzu VwGH 24.05.2016, 2013/07/0076, mwN).

5.5. Im vorliegenden Fall hat die belangte Behörde mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid über eine andere „Sache“ entschieden, als sie Gegenstand des Bescheides der Baubehörde erster Instanz gewesen ist.

5.5.1. Gemäß dem Spruch dieses angefochtenen Bescheides wurde die von der Baubehörde erster Instanz verfügte Grenzverlegung (Spruchpunkt I) aufgehoben, „ansonsten jedoch“ der bekämpfte Bescheid zur Gänze bestätigt. Unter Berücksichtigung der – für die Auslegung des Spruches maßgeblichen – Begründung dieses Bescheides sowie unter Bedachtnahme auf die im Projektgenehmigungsverfahren vorgelegten Projektunterlagen – insbesondere des „Technischen Berichts“ vom Februar 2020, der überdies mit einer Bezugsklausel auf den erstinstanzlichen Bescheid versehen ist – ergibt sich aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreichs eindeutig, dass die belangte Behörde die von der Baubehörde erster Instanz im Hinblick auf § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 aufgetragene Projektmodifikation „zurückgenommen“ und aus eigenem das ursprünglich begehrte Abbruchprojekt – nunmehr bezeichnet als „Variante 1“ – genehmigt hat.

Insofern ist dem Vorbringen der Vertreterin der belangten Behörde in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich, wonach aus ihrer Sicht alleine der Abbruch der Objekte auf den Baugrundstücken bewilligt, nicht jedoch auch über Maßnahmen (Abbruch und Wiederrichtung) betreffend die einfach ausgeführte Wand im Dachgeschoss abgesprochen worden sei, nicht zu folgen: Das ursprünglich eingereichte Projekt (für das zunächst alleine ein Lageplan betreffend die abzubrechenden Gebäude und eine nur auf die ON *** bezogene Baubeschreibung vorlagen) wurde seitens der Bauwerberin nach Aufkommen des Umstandes, dass im Dachgeschoss zwischen den Gebäuden ON *** und *** nur eine einfache Wand ausgeführt ist, durch die im „Technischen Bericht“ vom Februar 2020 vorgesehenen Maßnahmen betreffend diese gemeinsame Wand im Dachraum ergänzt. Die Bauwerberin legte diesen Bericht der Baubehörde erster Instanz im Februar 2020 vor und wurde der „Technische Bericht“ – entsprechend seiner Qualifikation als Projektunterlage – mit einer Bezugsklausel auf den Bescheid der Baubehörde erster Instanz versehen (woran auch die belangte Behörde nichts geändert hat). Es trifft daher nicht zu, dass die in diesem Bericht vorgesehenen Baumaßnahmen betreffend die gemeinsame Feuermauer im Dachgeschoss (Abbruch und Neuerrichtung einer Ziegelmauer auf dem Nachbargrundstück) lediglich als „zivilrechtliches Angebot“ zu verstehen gewesen seien und seitens der belangten Behörde der Abbruch der Objekte auf den Baugrundstücken mit der Konsequenz eines „Loches“ im Dachgeschoss des Gebäudes ON *** auf dem Nachbargrundstück bewilligt worden wäre. Einer solchen Abbruchbewilligung (die das Fehlen einer Außenmauer im Dachraum eines Nachbargebäudes zur Folge hätte) stünden auch die Bestimmungen der NÖ BO 2014 (vgl. insbesondere § 7 Abs. 4 leg.cit .) entgegen, wonach beim Abbruch eines Gebäudes mit einer gemeinsamen brandabschnittsbildenden Wand, diese Wand – letztlich auch zum Schutz der Trockenheit von angrenzenden Bauwerken – mit den Anlagen des anderen Miteigentümers erhalten bleiben muss (das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat auch keinen Zweifel daran, die in Rede stehende Feuermauer, die auf einem gemeinsamen Kellersockel sowie nebeneinander aufgehenden Wänden vom Erdgeschoss bis hin zum zweiten Obergeschoss fußt und sohin diese darunter liegenden Wände die Standsicherheit der Wand im Dachraum gewährleisten, als „gemeinsame brandabschnittsbildende Wand“ im Sinne dieser Bestimmung zu qualifizieren, zumal auch die Miteigentümerschaft – jedenfalls betreffend die Feuermauer im Dachraum – zwischen den Parteien des Verfahrens nicht [mehr] strittig ist).

5.5.2. Darüber hinaus kann die im „Technischen Bericht“ vom Februar 2020 ausgewiesene Maßnahme betreffend die Feuermauer im Dachgeschoss – nämlich deren „vorübergehender Abbruch“ und Neuherstellung einer Ziegelmauer auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin – nicht als bloße (in den Einreichunterlagen ausgewiesene) Maßnahme im Rahmen der nachbarlichen Duldungsverpflichtung gemäß § 7 NÖ BO 2014 verstanden werden:

Hierzu ist auf die – zur NÖ BO 1996 jedoch auf § 7 Abs. 4 NÖ BO 2014 übertragbare – Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu verweisen (vgl. VwGH 10.10.2006, Zl. 2005/05/0031), wonach sich aus § 7 Abs. 4 NÖ BO 1996 zwar ergibt, dass eine gemeinsame Feuermauer im Falle des Abrisses einer der beiden angrenzenden Gebäude erhalten bleiben muss, eine Verpflichtung des Eigentümers des verbleibenden Bauwerks zur Duldung von Maßnahmen wie der Verankerung der Feuermauer in seinem Gebäude dem Gesetz jedoch nicht zu entnehmen ist. Da es sich bei einer solchen auf Nachbargrund umzusetzenden Maßnahme auch nicht um eine solche bloß vorübergehenden Charakters handelt, kann sie schon aus diesem Grund nicht der Regelung des § 7 NÖ BO 1996 unterstellt werden. Zudem stellte der Verwaltungsgerichtshof in dieser Entscheidung klar, dass zwar auch der vorübergehende Abbruch einer Mauer die Benützung eines Bauwerks darstellt und eine Maßnahme nach § 7 leg.cit. sein kann, wenn alle dort genannten Voraussetzungen, insbesondere die Wiederherstellung erfüllt sind. Letzteres ist aber nur dann der Fall, wenn die neue Mauer an derselben Stelle errichtet werden soll, an der die alte Mauer gestanden ist. Ein Abbruch und Neuerrichtung einer Mauer – wie in dem dem VwGH-Erkenntnis zugrunde liegenden Sachverhalt – auf dem Baugrundstück (anstelle des Nachbargrundstücks) können nicht die Erfüllung der mit dem bloßen Benützungsrecht nach § 7 leg.cit. verbundenen Wiederherstellungsverpflichtung ersetzen. Der Abbruch der Mauer wäre in einem solche Fall keine bloß vorübergehende, sondern eine endgültige Maßnahme, die von § 7 NÖ BO 1996 nicht gedeckt und die Zustimmung des Nachbarn erforderlich macht.

Im Hinblick auf diese Erwägungen des Verwaltungsgerichtshofes scheidet die Qualifikation der im „Technischen Bericht“ vom Februar 2020 – nunmehr konkretisiert durch die Fassung Juli 2022 und die Darstellung im nunmehr vorgelegten Bauplan zur Variante 1 – vorgesehenen Maßnahmen als solche einer bloßen Duldungsverpflichtung gemäß § 7 NÖ BO 2014 aus. Gemäß den oben getroffenen Feststellungen betrifft der „vorübergehende Abbruch“ der gemeinsamen Feuermauer im Dachgeschoss eine 30 cm breite Ziegelmauer, die sich auf der Grundstücksgrenze zwischen dem Gebäude ON *** auf dem Baugrundstück und dem Gebäude ON *** auf dem Nachbargrundstück befindet, wobei die Grundstücksgrenze in der Mitte dieser Wand verläuft. Die neu zu errichtende Ziegelmauer soll ausschließlich auf dem Nachbargrundstück (bis zur Grundstücksgrenze hin) ausgeführt werden; sie ist mit 17 cm projektiert, wodurch sie das Nachbargrundstück in einem größeren Ausmaß als bisher durch den Teil der bestehenden Ziegelmauer, der auf dem Nachbargrundstück zu liegen kommt, in Anspruch nimmt. Schon aus dieser beabsichtigen Errichtung der neuen Ziegelmauer ausschließlich auf Nachbargrundstück ergibt sich, dass diese neue Mauer nicht an „derselben Stelle“ wie die bisher bestehende Mauer errichtet werden soll und wird überdies das Nachbargrundstück in einem größeren Ausmaß beansprucht. Zudem ist eine dauerhafte Verankerung dieser neuen Ziegelmauer – nunmehr alleine – auf dem Nachbargrundstück durch eine Verbindung mit dem Kaminmauerwerk und „mittels ausreichender Mauerwerksverbinder“ mit dem letzten Dachgespärre des Gebäudes ON *** auf dem Nachbargrundstück projektiert. Auch diese Verankerung, die nunmehr alleine das Nachbargrundstück betrifft und dauerhaft ausgeführt ist, steht der Qualifikation als vorübergehende Maßnahme im Sinne einer Duldungsverpflichtung entgegen.

Vor diesem Hintergrund ist jedenfalls auch für die auf dem Nachbargrundstück projektierten Baumaßnahmen eine Zustimmung der Beschwerdeführerin als Eigentümerin dieses Grundstücks erforderlich.

5.5.3. Diese – zusätzlich zu den Abbrucharbeiten auf den Baugrundstücken – auf dem Nachbargrundstück projektierten und nicht bloß vorübergehenden Baumaßnahmen, die einer Zustimmung der Beschwerdeführerin als Eigentümerin des Nachbargrundstücks bedürfen, führen dazu, dass diese mit Bescheid der belangten Behörde genehmigte „Variante 1“ gegenüber der von der Baubehörde erster Instanz erteilten Baubewilligung ausschließlich für Abbrucharbeiten auf dem Baugrundstück nach verfügter Grenzverlegung (für die eine Zustimmung der Beschwerdeführerin nicht erforderlich ist; nunmehr bezeichnet als „Variante 2“) ein rechtliches aliud darstellt. Zudem unterscheiden sich die Projekte in den Varianten 1 und 2 auch hinsichtlich der Art der Parteistellung der Beschwerdeführerin. Während die Variante 2 („Grenzverlegung“) eine Parteistellung der Beschwerdeführerin (nur) im Hinblick auf die Frage des Vorliegens der Voraussetzungen für die Grenzverlegung und als Nachbarin iSd § 6 Abs. 1 Z 3 NÖ BO 2014 begründet, ist betreffend die Variante 2 jedenfalls auch eine Parteistellung der Beschwerdeführerin als Grundeigentümerin iSd § 6 Abs. 1 Z 2 NÖ BO 2014 gegeben. Die beiden Varianten 1 und 2 – nämlich 1. Abbrucharbeiten auf dem Baugrundstück (einschließlich der Außenmauern des Gebäudes ON *** vom EG bis zum DG) und Neuerrichtung einer Außenwand im Dachraum auf dem Nachbargrundstück; 2. ausschließlich Abbrucharbeiten auf dem Baugrundstück nach verfügter Grenzverlegung (bei Erhaltung der Außenmauern des Gebäudes ON *** vom EG bis DG) – bilden sohin im Sinne des § 13 Abs. 8 AVG verschiedene Projekte, die sich hinsichtlich der projektierten Lage und des Umfangs, hinsichtlich der Erforderlichkeit einer Zustimmung der Beschwerdeführerin als Eigentümerin des Nachbargrundstücks und deren Stellung als Partei unterscheiden. An dieser Beurteilung vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass für die Bauwerberin – nachvollziehbar – der Abbruch der Gebäude ON *** und *** auf den Baugrundstücken im Vordergrund steht und die Varianten 1 und 2 hierzu als verschiedene Wege zur Zielerreichung gesehen werden.

5.6. Da sohin die belangte Behörde über eine andere Sache entschieden hat, die nicht Gegenstand des Spruchs des Bescheides der Baubehörde erster Instanz gewesen ist, hat sie aus eigenem – zumal auch eine neuerliche Projektmodifikation durch die Bauwerberin im Berufungsverfahren gar nicht erfolgt ist – eine ihr nicht zukommende Zuständigkeit in Anspruch genommen und belastet ihren Bescheid mit Rechtswidrigkeit infolge Unzuständigkeit. Dies hat letztlich auch für die ersatzlose Behebung des Spruchpunktes I (Grenzverlegung) des Bescheides der Baubehörde erster Instanz zu gelten, weil diese von den projektierten Abbrucharbeiten nicht iSd § 59 Abs. 1 AVG trennbar ist. Für eine fehlende Trennbarkeit sprechen auch die Erläuterungen zu § 13 NÖ BO 1996 (der § 10 Abs. 8 und 9 NÖ BO 2014 entspricht), worin Folgendes ausgeführt ist: „[…] Dadurch, dass eine gemeinsame Wand zur Gänze zum bestehenbleibenden Gebäude gehören soll, entsteht durch diesen „Überbau“ eine Bauordnungswidrigkeit, für deren Beseitigung die Baubehörde Sorge zu tragen hat, wobei die nicht erforderliche Mitwirkung durch den Gebäudeeigentümer von der Baubehörde nicht bzw. nur schwer erzwingbar ist. Die indirekte Verknüpfung der Vorlage der erforderlichen Teilungsunterlagen mit der Abbruchbewilligung, indem diese Vorlageverpflichtung dem Verursacher dieses Zustandes auferlegt wird, führt zu einer baurechtlich praktikablen Lösung. […]“. Daraus ergibt sich, dass die Erteilung (ausschließlich) einer Abbruchbewilligung von der Vorlage eines Teilungsplanes abhängig gemacht werden kann und insofern eine Verschränkung zwischen dem Bauvorhaben „Abbruch eines Gebäudes“ und einer amtswegig zu verfügenden Grenzverlegung besteht.

An der funktionellen Unzuständigkeit der belangten Behörde ändert auch der Umstand nichts, dass das von ihr mit dem angefochtenen Bescheid in der „Variante 1“ bewilligte Projekt zunächst (wie dargelegt) von der Baubehörde erster Instanz behandelt wurde. Infolge der Überschreitung der Grenzen des § 13 Abs. 8 AVG (wesentliche Projektänderung; siehe oben) ist die „Variante 1“ gegenüber der „Variante 2“ als ein „anderes“ Projekt zu qualifizieren, das durch die (von der Baubehörde erster Instanz aufgetragene) „Projektmodifikation“ implizit zurückgezogen wurde. Diese Variante 1 war sohin nicht Gegenstand jenes Bewilligungsverfahrens, dass schließlich zur Genehmigung der Variante 2 durch die Baubehörde erster Instanz geführt hat.

Diese dargelegte Unzuständigkeit der belangten Behörde ist vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich von Amts wegen auch in einem – grundsätzlich durch subjektiv-öffentliche Rechte bestimmten - Nachbarbeschwerdeverfahren aufzugreifen (zum Gebot der Wahrnehmung einer funktionellen Unzuständigkeit der Unterinstanz in Fällen einer Berufung von Personen mit eingeschränktem Mitspracherecht vgl. bereits VwGH 03.09.1999, 98/05/0071).

5.7. Infolge der (funktionellen) Unzuständigkeit der belangten Behörde zur Entscheidung über das nunmehr als Variante 1 bezeichente Projekt, das noch nicht Gegenstand einer erstinstanzlichen Entscheidung (und Verfahrens; siehe oben) gewesen ist, war daher der angefochtene Bescheid ersatzlos zu beheben.

Am Gebot des Aufgreifens dieser funktionellen Unzuständigkeit der belangten Behörde vermag auch der Umstand, dass die Bauwerbein später – nämlich im verwaltungsgerichtlichen Verfahren in ihrer Stellungnahme vom 05. August 2022 – „ausdrücklich und auftragsgemäß klargestellt“ hat, die Erteilung der Baubewilligung für die Variante 1 zu begehren, nichts zu ändern. Wenngleich es sich bei Betrachtung alleine der Variante 1 – im Sinne der oben stehenden Ausführungen – um eine wesentiche Antragsänderung gemäß § 13 Abs. 8 AVG zu dem von der Baubehörde erster Instanz bewilligten Projekt (nunmehr bezeichnet als Variante 2) handelt (die nach der Judikatur als eine Zurückziehung des dem erstinstanzlichen Bescheides zugrunde liegenden Antrags zu qualifzieren wäre), hat die Bauwerberin ebenfalls zum Ausdruck gebracht, aus „Vorsichts- bzw. verfahrensökonomischen Gründen“ die Variante 2 zu begehren. Wenngleich diese Variante 2 als „Eventualprojekt“ bezeichnet wird, ist zugunsten der Bauwerberin im Hinblick auf ihre Ausführungen von einer auch für dieses Projekt begehrten Baubewilligung auszugehen, sodass der erstinstanzliche Bescheid (mangels Fiktion der Zurückziehung dieses Antrags) nicht ersatzlos zu beheben war.

5.8. Die belangte Behörde wird im Weiteren über die – noch offene – Berufung der Beschwerdeführerin gegen das von der Baubehörde erster Instanz genehmigte Projekt in der „Variante 2“ zu entscheiden haben. Wird von der Bauwerberin – wie im verwaltungsgerichtlichen Verfahren zum Ausdruck gebracht – nunmehr (auch) eine Bewilligung des Projektes in der „Variante 1“ begehrt, wird dieses Projekt (erneut) bei der Baubehörde erster Instanz einzubringen sein.

6. Zur Unzulässigkeit der Revision:

Die Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere, weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Im Besonderen wird auf die zitierte Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes verwiesen und kommt der gegenständlichen Entscheidung keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung zu. Zudem sind im vorliegenden Fall vorwiegend Fragen der Beweiswürdigung betroffen und stellen die vorgenommenen Antrags- und Bescheidauslegungen einzelfallbezogene Beurteilungen dar.