LVwG Niederösterreich LVwG-AV-574/001-2022

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fasst durch MMag. Dr. Michaela Lütte‑Mersch als Einzelrichterin über den Antrag der A, vertreten durch B, in ***, ***, der Beschwerde gegen den Bescheid des Stadtsenates der Stadt Krems an der Donau vom 04. April 2022, Zl. ***, insbesondere betreffend Baubewilligung für einen Abbruch nach der NÖ Bauordnung 2014, die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen den

BESCHLUSS:​

1. Dem Antrag, der Beschwerde betreffend die Erteilung einer Baubewilligung für einen Abbruch die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, wird stattgegeben.

2. Gegen diesen Beschluss ist eine Revision nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§§ 28 und 31 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG

§ 5 Abs. 3 NÖ Bauordnung 2014 – NÖ BO 2014

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

Begründung:

1. Feststellungen und wesentlicher Verfahrensgang:

1.1. Die C GmbH (in der Folge: Bauwerberin) suchte beim Bürgermeister der Stadt Krems an der Donau (in der Folge: Baubehörde erster Instanz) um Erteilung der Baubewilligung für den Abbruch der Objekte am Standort *** und *** in ***, auf den Grundstücken Nr. .*** und ***, beide KG ***, bis zum Kellerniveau unter Anschluss von Projektunterlagen an.

Der dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich vorgelegte Bauakt enthält insbesondere eine „Baubeschreibung Abbruch ***“ vom 26. November 2019, einen „Lageplan Abbruch“ vom 19. September 2019, eine Stellungnahme der D vom 25. November 2019, aus der sich ergibt, dass bei „Abbruch nur bis zur Kellerdecke, also bis Niveau Straße […] für die Nachbargebäude bei ordnungsgemäßen Abbruch keine Gefahr für deren Standfestigkeit [besteht]“ sowie einen „Technische[n] Bericht betreffend Abbruch der gemeinsamen Feuermauer im Dachgeschoss der Gebäude *** und *** in ***“ vom „Februar 2020“ der bezeichneten Ziviltechniker. Diese Projektunterlagen wurden mit einer Bezugsklausel zu der im Weiteren von der Baubehörde erster Instanz erteilten Baubewilligung (siehe sogleich unten) versehen. Ein Bauplan (vgl. § 18 Abs. 1 Z 3 lit. a NÖ Bauordnung 2014 – NÖ BO 2014) – als bautechnische Unterlage, auf die sich die schließlich erteilte Baubewilligung (siehe sodann unten) beziehen könnte – liegt im vorgelegten Bauakt nicht auf.

1.2. Infolge einer Anrainerverständigung über das Bauvorhaben gemäß § 21 NÖ BO 2014 vom 17. Juli 2020 erhob A (in der Folge: Antragstellerin), vertreten durch B, als Eigentümerin des Grundstücks p.A. ***, Nr. .***, KG ***, das unmittelbar an das Baugrundstück Nr. .*** angrenzt, mit einem Schreiben, eingelangt beim Magistrat der Stadt Krems am 28. Juli 2020, Einwendungen.

Inhaltlich ist ausgeführt, dass das „Gebäude“ der Antragstellerin auf dem Nachbargrundstück Nr. *** mit dem abzubrechenden „Gebäude“ auf dem Baugrundstück Nr. .*** eine bauliche untrennbare Einheit und somit ein Gebäude bilde, sodass durch den Abbruch des „Gebäudes“ auf dem Baugrundstück in Wahrheit ein Teilabbruch eines Gebäudes erfolgen solle. Beide Gebäudeteile würden an der Grundstücksgrenze keine eigenständige öffnungslose Brandwand aufweisen; es liege gar keine Brandwand vor. Durch den Abbruch auf dem Baugrundstück Nr. .*** würde auf dem Nachbargrundstück Nr. .*** an der Grundstücksgrenze eine Außenmauer entstehen, die den rechtlichen Vorschriften nicht entspreche, zumal diese Außenmauer keine öffnungslose Brandwand darstelle.

Die Herstellung einer solchen öffnungslosen Brandwand auf dem Nachbargrundstück Nr. .*** könne auch nicht mittels eines baupolizeilichen Auftrags geschaffen werden; mit einem baupolizeilichen Auftrag dürfe nicht eine neue genehmigungspflichtige Brandwand auf dem Nachbargrundstück Nr. *** geschaffen werden. Auch sei die Bauwerberin ohne Zustimmung der Antragstellerin nicht berechtigt, auf dem Nachbargrundstück Nr. *** ein Bauvorhaben, zB die Herstellung einer öffnungslosen Brandwand, durchzuführen; eine solche Zustimmung würde die Antragstellerin nicht erteilen.

Selbst wenn die Behörde davon ausginge, dass an der Grundstücksgrenze eine gemeinsame Wand bestünde, müsste diese nach § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 bestehen bleiben und dem Nachbargrundstück Nr..*** zugeschlagen werden.

Abschließend ist ausgeführt, dass durch den beantragten Abbruch die Standsicherheit des Gebäudes der Antragstellerin beeinträchtigt werde. Aus den Einreichunterlagen gehe nicht eindeutig hervor, wie der Abbruch von statten gehen solle, ohne dass die Standsicherheit und die Trockenheit des Gebäudes der Antragstellerin beeinträchtigt werde. Dies auch unter dem Aspekt, dass durch den Abbruch eine Außenwand geschaffen werde, die den rechtlichen Vorschriften – auch hinsichtlich der Standsicherheit und der Trockenheit – nicht entspreche. Insoweit werde auch der Brandschutz des Gebäudeteils der Antragstellerin beeinträchtigt.

1.3. Betreffend diese Einwendungen der Antragstellerin führte der von der Baubehörde erster Instanz beigezogene Sachverständige, der Ziviltechniker E, Folgendes aus:

„Befund:

Die Objekte *** und *** haben eine gemeinsame Feuermauer im Dachraum aus einem 30 cm breiten Ziegelmauerwerk. Vor Beginn der Abbrucharbeiten des Objektes *** ist der Abbruch dieser Feuermauer und die Neuerrichtung (17 cm HLZ-MWK) mit kraftschlüssiger Verbindung zu Kaminmauerwerk und Dachgespärre geplant.

[…]

Einwendungen:

1. Zur Zeit der Errichtung der Objektive in der *** war die Ausführung von nur einer Feuermauer bei benachbarten Objekten gängige Praxis, unabhängig ob sie gleichzeitig oder hintereinander errichtet wurden.

Die Ergänzung der Feuermauer im Dachgeschoß des Objektes *** ist aus statischer Sicht zwingend erforderlich, da andernfalls die Standsicherheit de[s] Dachbodens jenes Objektes im Lastfall „Wind“ nicht gegeben ist. Die Standsicherheit weiterer Gebäudeteile ist vom Abbruch des Objektes *** bis auf Kellerdecke nicht betroffen.

Die Sicherheit der Baugrube bei der Errichtung der Errichtung de[s] Neubaus *** und damit auch die Standsicherheit der Nachbarobjekte ist im Baugrubenkonzept mit geplanter ausgesteifter aufgelöster Pfahlwand nahgewiesen.

Die ergänzte Feuermauer erfüllt somit alle statischen Aufgaben sowie auch alle bauphysikalischen Aufgaben für den Bauendzustand.

2. Vor Beginn der Abbruch- bzw. Bauarbeiten erfolgt eine Beweissicherung der Anrainerobjekte. Für nachweislich verursachte Schäden am Bestand jener Objekte sowie den Gärten haften die ausführenden Firmen. Aus technischer Sich ist ein Abbruch ohne Schäden an den Anrainerobjekten mit herkömmlichen Methoden möglich. Statische Nachweise sind für die Abbrucharbeiten bis Keller nicht erforderlich. Die Errichtung der Baugrube mit ausgesteifter aufgelöster Bohrpfahlwand ist statisch nachgewiesen.“

1.4. Mit Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom 09. September 2021, Zl. ***, wurde über den Antrag der Bauwerberin auf Erteilung der Baubewilligung für den Abbruch der Objekte auf den Grundstücken Nr. .*** und ***, beide KG ***, bis zum Kellerniveau, „dessen Umfang den Projektunterlagen, die einen wesentlichen Bestandteil des Bescheides bilden und angeschlossen sind“ zu entnehmen sei, wie folgt entschieden:

„I.

Da die C GmbH den Abbruch der auf ihren Liegen-

schaften *** und ***, beide ***, be-

findlichen Objekte plant, und die Objekte

(1.) *** (dzt. Eigentümerin: C GmbH)

auf Grundstück Nr .***, KG ***, einerseits und

(2.) *** (dzt. Eigentümerin A) auf Grundstück Nr .***,

KG ***, andererseits

im Dachgeschoß eine gemeinsame Wand aufweisen, verfügt - mangels Zustimmung

von Frau A zur Grenzverlegung - der Magistrat der Stadt Krems an der Donau

als Baubehörde I. Instanz hiermit gemäß § 10 Abs 8 NÖ Bauordnung die Grenzverle-

gung gemäß dem beiliegenden, einen integrierenden Bestandteil dieses Bescheides

darstellenden Teilungsplan der F GmbH GZ ***

vom 27.05.2021.

Die Grenzverlegung führt dazu, dass der im Teilungsplan gekennzeichnete Bereich von

Grundstück Nr .***, KG ***, auf welchem sich die westliche Außenmauer des

Objektes *** befindet, gemeinsam mit dieser ins Eigentum der Eigentümerin von

Grundstück Nr. .***, KG ***, Frau A, übergeht, wodurch auch die ge-

meinsame Mauer zwischen den Objekten *** und *** im Dachge-

schoß iSv § 10 Abs 8 NÖ Bauordnung bestehen bleibt und zur Gänze zum bestehen blei-

benden Gebäude *** gehört.

II.

Der Magistrat der Stadt Krems an der Donau als Baubehörde I. Instanz erteilt der C GmbH die

Baubewilligung

für den Abbruch der oberirdischen Objekte am Standort *** u. *** in ***, auf den Grundstücken Nr. .*** und ***, beide KG ***, bis zur Oberkante des Kellerdeckenniveaus.

Die Einwendungen von Frau A , It. Vollmacht vom 21.07.2020 vertreten durch

B, ohne Datum, eingelangt am 28.07.2020, werden als unbegründet abge-

wiesen.

Die seitens der H-Aktiengesellschaft („H“) im Interesse der außerbücherlichen Wohnungseigentümer bzw. Wohnungswerber der Wohnhausanlage ***, ***, *** und *** mit Schreiben vom 03.08.2020 vor-

gebrachten Einwendungen bzw. von G für diese formulierten „Informa-

tionen“ werden als unbegründet ab- bzw. unzulässig zurückgewiesen.

Die nachstehend angeführten Bedingungen bzw. Auflagen des Amtssachverständiqen sind

bei der Verwirklichung des Bauvorhabens einzuhalten:

1. Der Beginn der Abbrucharbeiten ist allen Leitungsträgern rechtzeitig mitzuteilen.

2. Sämtliche Abbrucharbeiten sind weitgehend staubfrei, erforderlichenfalls durch Auf-

bringung eines Wassernebels (bei Ausbreitung von Staub über den Grundgrenzen

hinaus) durchzuführen.

3. Über die ordnungsgemäße Verbringung des Schuttmaterials ist die Bestätigung des

Bauführers auf Grundlage von Wiegelisten vorzulegen.

4. Schremm- und Sprengarbeiten im gewachsenen Boden sind nicht zu lässig.

5. Der gesamte vom Abbruch betroffene Grundstücksbereich ist zur *** hin

gegebenenfalls mit einer Absturzsicherung zu versehen und gegen den Zutritt von

Unbefugten abzusichern.

6. Erschütterungen beim Verdichten sind zu vermeiden, ggf. sind Messungen im Sinne

der ÖN S9020 durchzuführen.

7. Im Sinne der EN 1997-1 ist die Bauausführung zu überprüfen durch:

a) Eigenkontrolle der Baufirma und der Spezialtiefbaufirma (betr. Baugrubensiche-

rung),

b) augenscheinliche Überwachung durch den Statiker und die örtliche Bauaufsicht,

sowie,

c) die Durchführung der Bodenbeschau und Kontrolle der vorgefundenen Boden-

materialien sowie der erforderlichen Verdichtungen.

8. Die Baugrube(n)/Abbruchstelle(n) sind bezüglich Niederschlagswasser und deren

Auswirkungen zu beobachten und zu sichern.

Hinweis: Verschmutzungen des öffentlichen Grundes sind unabhängig der Witterung

dauerhaft zu vermeiden. Vergl. § 92 Abs 1 StVO 1960

Sämtliche, in den Auflagenpunkten 1 bis 9 geforderten Atteste und Bestätigungen,

sind vom Bauführer zu überwachen, die Bestätigungen und Atteste sukzessive und

zeitgerecht zu übergeben, vom Bauführer auf deren Vollständigkeit und Richtigkeit zu

überprüfen und dies mit der Bauführerbescheinigung zu bestätigen. Diese Atteste und

Bestätigungen verbleiben bei dem/der Konsenswerber/in.

Die folgenden Verfahrenskosten sind seitens der C GmbH mittels des beiliegenden Zahlscheines oder per Telebanking binnen zwei Wo-

chen anher zur Einzahlung zu bringen:

Gebühren (gilt als Hinweis) EUR 128,70

Verwaltungsabgabe EUR 66,50

Kommissionsgebühren EUR 0,00

Barauslagen EUR 654,00

in Summe EUR 849,20“

Der in Spruchpunkt I angeführte „Teilungsplan der F GmbH GZ *** vom 27.05.2021 liegt in dem dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich vorgelegten Bauakt nicht auf.

1.5. In dem mit Bezugsklausel auf diesen Bescheid versehenen „Technische[n] Bericht betreffend Abbruch der gemeinsamen Feuermauer im Dachgeschoss der Gebäude *** und *** in ***“ vom „Februar 2020“ ist insbesondere Folgendes ausgeführt:

„GEMEINSAME FEUERMAUER IM DACHRAUM:

Vorgehensweise Abbruch + Neubestellung

[Abweichend vom Original – Bild nicht wiedergegeben]

„…

…“

1. Dach auf Seite *** über die gesamte Breite des ersten

Sparrenfeldes öffnen

2. Unterstellen der Mittelpfetten auf Seite *** (auf Querverteilung der

Unterstellung achten!)

3. Abbruch des letzten Dachgespärres auf Seite ***

4. Händischer Abbruch der gemeinsamen Feuermauer und gleichzeitiger

Abtransport des Abbruchmaterials (keine Anhäufungen auf bestehender

Decke!), verbleibendes Dachgespärre mitz.B. Holzsäulen unterstellen

5. Windrispen am Dachstuhl *** anbringen (horizontale Aussteifung

für den Bauzustand - 1 Stk. an südlicher und 1 Stk. an nördlicher Dachfläche)

6. Aufmauerung einer neuen Ziegelmauer (z.B.: 17cm HLZ-Mwk.) auf Seite

***. Diese ist mit dem Kaminmauerwerk und - mittels

ausreichender Mauerwerksverbinder - mit dem letzten Dachgespärre

*** zu verbinden.

7. Das geöffnete Sparrenfeld provisorisch schließen (dichte Dachhaut!) bis mit

dem Abbruch des Gebäudes begonnen wird.“

1.6. In der Begründung des Bescheides der Baubehörde erster Instanz vom 09. September 2021 ist diese (soeben dargestellte) im technischen Bericht enthaltene Abbildung ebenfalls ausgewiesen; hierzu wird jedoch von der Baubehörde erster Instanz ausgeführt, dass die „in der Besprechung vom 09.11.2020 angedachte Lösungsvariante (neue Ziegelmauer auf Seiten A im Dachgeschoß, siehe soeben oben) [für] die Anrainerin nicht (mehr) in Betracht [kam]“.

Zudem wird in der Begründung dieses Bescheides erläutert, dass zwischen den Parteien auch in den Folgemonaten keine Einigung zur Errichtung einer neuen Mauer im Dachgeschoss oder zur Verlegung der Grenze zwischen den beiden Liegenschaften erzielt werden habe können, weshalb die Baubehörde erster Instanz in weiterer Folge einen Fall des § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 (Grenzverlegung) angenommen habe, der ohne Zustimmung der Antragstellerin möglich sei. Die in Spruchpunkt I des Bescheides angeordnete Grenzverlegung führe nunmehr dazu, dass der im Teilungsplan gekennzeichnete Bereich vom Baugrundstück Nr. .***, auf welchem sich die westliche Außenmauer des Grundstücks Nr. .*** befinde, gemeinsam mit dieser ins Eigentum der Antragstellerin übergehe, wodurch die gemeinsame Mauer zwischen den Objekten *** und *** im Dachgeschoß bestehen bleibe und zur Gänze zum bestehenden Gebäude der Antragstellerin gehöre. Die Standsicherheit der bestehenbleibenden Mauer sei im Verfahren betreffend Grenzverlegung nicht zu prüfen.

Betreffend die Einwendungen der Antragstellerin ist das Gutachten des Sachverständigen E wörtlich wiedergegeben und mit Anmerkungen der Baubehörde erster Instanz versehen worden:

„Befund:

Die Objekte *** und *** haben eine gemeinsame Feuermauer im Dachraum aus einem 30 cm breiten Ziegelmauerwerk. Vor Beginn der Abbrucharbeiten des Objektes *** ist der Abbruch dieser Feuermauer und die Neuerrichtung (17 cm) HLZ-MWK) mit kraftschlüssiger Verbindung zu Kaminmauerwerk und Dachgespärre geplant. [ANMERKUNG. Das hier wiedergegebene Gutachten entstand zu einer Zeit als noch von der oben beschriebenen Errichtung einer neuen Feuermauer im Dachgeschoß, auf Seiten von Frau A, ausgegangen wurde.]

[…]

Zu den Einwendungen:

1. Zur Zeit der Errichtung der Objekte *** war die Ausführung von nur einer Feuermauer bei benachbarten Objekten gängige Praxis, unabhängig ob sie gleichzeitig oder hintereinander errichtet wurden.

Die Ergänzung der Feuermauer im Dachgeschoß des Objektes *** ist aus statischer Sicht zwingend erforderlich, da andernfalls die Standsicherheit des Dachbodens jenes Objektes im Lastfall „Wind nicht gegeben ist. [ANMERKUNG: Das hier wiedergegebene Gutachten entstand zu einer Zeit als noch von der oben beschriebenen Errichtung einer neuen Feuermauer im Dachgeschoß, auf Seite von Frau A, ausgegangen wurde. Bei Bestehenlassen der westlichen Außenmauer des Objektes *** sowie der gemeinsamen Wand im Dachgeschoß stellen sich keine neuen statischen Themen]

Die Standsicherheit weiterer Gebäudeteile ist vom Abbruch des Objektes *** bis auf Kellerdecke nicht betroffen.“

Vor dem Hintergrund dieser Ausführungen des Sachverständigen E wurden die Einwendungen der Antragstellerin als unbegründet abgewiesen.

1.7. Gegen diesen Bescheid erhob die Antragstellerin mit Schreiben vom 22. September 2021 Berufung, in der vorgebracht wird, dass die gemeinsame Wand zwischen den beiden Gebäuden nicht in Teilabschnitte, wie zB in Geschossabschnitte, trennbar sei, weshalb die Grenzverlegung, die nach dem Spruch des Bescheides lediglich den Teilbereich im Dachgeschoss betreffe, rechtwidrig sei. Betreffend die Standsicherheit wird ausgeführt, dass das von der Baubehörde erster Instanz herangezogene Gutachten von falschen Prämissen ausgegangen sei, da sich dieses Gutachten mit dem nunmehr verbleibenden Teil der Wand im Dachgeschoss nicht auseinandersetze, sondern dem Gutachten eine Neuerrichtung der Wand zugrunde liege.

1.8. Mit Bescheid des Stadtsenates der Stadt Krems an der Donau (in der Folge: belangte Behörde) vom 04. April 2022, Zl. ***, wurde der Berufung der Antragstellerin „teilweise Folge“ gegeben, nämlich Spruchpunkt I hinsichtlich der verfügten Grenzverlegung aufgehoben, „ansonsten jedoch“ der bekämpfte Bescheid zur Gänze bestätigt und das Berufungsvorbringen ad A) und B) als unzulässig zurückgewiesen bzw. als unbegründet abgewiesen.

Begründend ist zu Spruchpunkt I des Bescheides der Baubehörde erster Instanz ausgeführt, dass die Voraussetzungen für eine Grenzverlegung gemäß § 10 Abs. 8 NÖ BO 2014 nicht erfüllt seien; vorliegend könne von „keiner gemeinsamen Wand“ gesprochen werden, da zwischen den Gebäuden nur im Dachgeschoss eine gemeinsame Wand bestünde, währenddessen im EG und im 1. und 2. OG sehr wohl trennbare Feuermauern auf Eigengrund der Bauwerberin vorhanden seien. Die Baubehörde erster Instanz übersehe, dass die Standsicherheit, Trockenheit und Brandschutzbestimmungen am Eigengrund der Antragstellerin in ihrer Sphäre gelegen seien. Die Bauwerberin sei beim Abbruch des auf ihrer Liegenschaft bis zur Grundstücksgrenze situierten Gebäudes nicht verhalten, sich um die Liegenschaft der Antragstellerin zu kümmern und dafür Kosten zu übernehmen. Ein Bauwerk müsse für sich allein standsicher ausgeführt sein bzw. erhalten werden, weshalb die statischen Belange hinsichtlich des Dachgeschosses am Grundstück der Antragstellerin bis zur Grundgrenze hin auch nicht Sache der Bauwerberin seien. Die Baubehörde könne einen Baugrundstückseigentümer nicht dazu verpflichten, ein Haus allein aus dem Grund stehen zu lassen, damit ein Nachbargebäude gestützt werde; dieser Umstand sei auch auf die Außenwand des Dachgeschosses auf dem Eigengrund der Antragsteller umzulegen. Die Frage im gegenständlichen Verfahren zur Erteilung der Abbruchbewilligung sei alleine, ob aus dem Projekt hervorgehe, dass durch das fertiggestellte Bauvorhaben eine Beeinträchtigung der Standsicherheit des Nachbargebäudes stattfinde. Diese Frage sei aus Sicht der belangten Behörde von dem statischen Sachverständigen ausreichend beantwortet worden, „zumindest für die Geschoße EG bis 2. OG“.

Zudem ist wörtlich ausgeführt:

„Wie im Zuge der Bauphase die DG-Wand abgebrohen und rechtskonform bis zur Grundgrenze wieder hergestellt wird, um wiederum den Bestimmungen des Brandschutzes zu entsprechen, kann für die Erteilung der Abbruchbewilligung im gegenständlichen Projektbewilligungsverfahren nicht entscheidungsrelevant sein, sondern beträfe diese Frage nur ein Duldungsverfahren gemäß § 7 NÖ BauO für die Bauphase, das im Rahmen der Abbruchbewilligung nicht mitgedacht werden muss, weil in der Bauausführungsphase alleine keine subjektiv-öffentlichen Rechte verletzt werden können“.

Darüber hinaus vertritt die belangte Behörde die Auffassung, dass § 7 Abs. 4 NÖ BO 2014, wonach für den Fall des Abbruchs eines Gebäudes mit einer gemeinsamen brandabschnittsbildenden Wand (zB Brandwand) an einer Grundstücksgrenze vorgesehen sei, dass diese Wand mit Anlagen dem anderen Miteigentümer erhalten bleiben müsse, vorliegend nicht anwendbar sei, weil vom EG bis ins 2. OG Brandwände existieren würden und eine Miteigentümerschaft an der Wand im DG mangels eines derartigen Vorbringens ausgeschlossen sei.

Zum Berufungsvorbringen betreffend die Standsicherheit ist ausgeführt, dass die Standsicherheitsfragen bezüglich der Bauausführungsphase als unzulässig zurückzuweisen seien. Betreffend den Bestand des konsensgemäßen fertiggestellten Bauvorhabens, nämlich das Fehlen des Gebäudes auf dem Baugrundstück bis zur Grundgrenze hin, sei auf das bereits Gesagte zu verweisen. Den von einem Fachkündigen erstellten Projektunterlagen und der Darlegung des statischen Sachverständigen E sei nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten worden. Zudem sei darauf zu verweisen, dass jedes Bauwerk für sich genommen eine ausreichende mechanische Festigkeit und Standsicherheit aufweisen müsse.

1.9. Gegen diesen Bescheid erhob die Antragstellerin, eingelangt bei der belangten Behörde am 03. Mai 2022, Beschwerde, verbunden mit dem Antrag, dieser die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.

Zum Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung führt die Antragstellerin aus, dass sowohl die belangte Behörde als auch der Sachverständige davon ausgegangen seien, dass durch den bewilligten Teilabbruch der verfahrensgegenständlichen gemeinsamen Außenwand die Standsicherheit des Teils dieser gemeinsamen Außenwand im Bereich des Dachgeschosses der Antragstellerin beeinträchtigt werde und dieser Teil einzustürzen drohe. Die belangte Behörde sei jedoch der Rechtansicht, dass dieser Teil der gemeinsamen Außenwand im Bereich des Dachgeschosses im Alleineigentum der Antragstellerin stehe und es nicht Aufgabe der Behörde im Abbruchverfahren sei, sich um die Beeinträchtigung dieses Teils der gemeinsamen Außenwand zu kümmern. Da durch den angefochtenen Bescheid der Einsturz des Bereiches der gemeinsamen Außenwand im Bereich des Dachgeschosses des Gebäudes der Antragstellerin drohe, werde die Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung beantragt, zumal nach Abwägung der berührten öffentlichen Interessen und ihrem Interesse die Ausübung der durch den Bescheid eingeräumten Berechtigung des Abbruchs eines Teiles der gemeinsamen Außenwand wegen Gefahr im Verzug dringend geboten sei und für die Antragstellerin durch die sofortige Ausübung des bewilligten Abbruchs durch die Gefahr des Einsturzes ihrer verbleibenden Außenwand ein unverhältnismäßiger Nachteil verbunden sei.

1.10. Die belangte Behörde legte dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerde samt Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung unter Anschluss des Bauaktes mit Schreiben vom 18. Mai 2022, eingelangt am 30. Mai 2022, zur Entscheidung vor.

1.11. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich räumte der Bauwerberin sowie der belangten Behörde mit Schreiben vom 01. Juni 2022 die Möglichkeit ein, zum Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung Stellung zu nehmen. In einem wurde die Bauwerberin aufgefordert, dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich bekanntzugeben, für welchen Zeitraum der Baubeginn (Abbruch gemäß erteilter Baubewilligung) in Aussicht genommen werde.

1.12. Die Bauwerberin, nunmehr rechtsfreundlich vertreten, erstattete zum Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde mit Schriftsatz vom 14. Juni 2022 eine Stellungnahme. Darin ist – zusammengefasst – ausgeführt, dass die Antragstellerin hinsichtlich ihrer Ausführungen zur „durchgängig oder teilweise (?) gemeinsamen Wand“ die Sach- und Rechtslage verkenne. Bei der Bauwerberin handle es sich um eine etablierte Immobilienentwicklerin und Bauträgerin, weshalb ein Abbruch unter Verletzung der Standsicherheit des Gebäudes der Antragstellerin, kurzum ohne technisch erprobte Sicherungen, die übrigens auch im Verfahren in verschiedenen Varianten nachgewiesen worden seien, schlicht ausgeschlossen sei. Die Antragstellerin verkenne den Gegenstand des Abbruchbewilligungsverfahrens, in dem es mitnichten um die Frage der technischen Durchführbarkeit des Abbruchs, die alleine in der Verantwortung der Bauwerberin liege, sondern um die Bewilligungsfähigkeit des geplanten Abbruchs gehe. Auch lege die Antragstellerin nicht dar, warum ein bewilligter Abbruch selbst in ihre Interessen eingreife; bereits vor diesem Hintergrund müsse sich die Bauwerberin gegen die Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung aussprechen. Abschließend gab die Bauwerberin bekannt, dass ein Baubeginn nicht unmittelbar bevorstehe und derzeit auch noch nicht geplant werde.

Seitens der belangten Behörde wurde keine Stellungnahme zum Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung erstattet.

2. Erwägungen:

2.1. Dem Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde betreffend Baubewilligung für den Abbruch wird Folge gegeben.

Einleitend ist darauf hinzuweisen, dass sich dieser Antrag gemäß dessen klaren und unmissverständlichen Inhalt eindeutig nur auf die erteilte Baubewilligung für den Abbruch (Spruchpunkt II des Bescheides der Baubehörde erster Instanz, hinsichtlich dem die Berufung der Antragstellerin abgewiesen wurde) und nicht (auch) auf die Beschwerde gegen die ersatzlose Behebung des Spruchpunktes I des Bescheides der Baubehörde erster Instanz betreffend Grenzverlegung durch die belangte Behörde bezieht (zumal dieser ersatzlos behobene Spruchpunkt I einem Vollzug nicht zugänglich wäre und die Antragstellung gemäß § 5 Abs. 3 NÖ BO 2014 nur Beschwerden in Baubewilligungsverfahren betrifft).

2.2. Gemäß § 5 Abs. 3 NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 1/2015, idF LGBl. Nr. 12/2018, hat in Baubewilligungsverfahren (§ 14 leg.cit .) die Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich keine aufschiebende Wirkung. Die Baubehörde hat jedoch auf Antrag der beschwerdeführenden Partei die aufschiebende Wirkung mit Bescheid zuzuerkennen, wenn

1. dem nicht zwingende öffentliche Interessen entgegenstehen und

2. nach Abwägung der berührten öffentlichen Interessen und Interessen anderer Parteien mit der Ausübung der durch den angefochtenen Bescheid eingeräumten Berechtigung für die beschwerdeführende Partei ein unverhältnismäßiger Nachteil verbunden wäre.

Dasselbe gilt sinngemäß ab Vorlage der Beschwerde für das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich.

2.3. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes geht es im Provisorialverfahren betreffend die Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung (vor dem Verwaltungsgerichtshof) nicht um die Rechtmäßigkeit der angefochtenen Entscheidung, sondern einzig und allein um die Auswirkungen eines (möglichen) sofortigen Vollzugs (vgl. etwa VwGH 15.03.2018, Ra 2018/06/0016, mwN). Dabei kann die bloße Ausübung der mit einer Bewilligung eingeräumten Berechtigung während des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens für sich alleine nicht als unverhältnismäßiger Nachteil angesehen werden (z.B. VwGH 21.08.2014, Ro 2014/06/0003; VwGH 11.04.2017, Ra 2017/05/0033). Darüber hinaus muss der Antragsteller bereits im Antrag den ihn treffenden unverhältnismäßigen Nachteil durch konkrete Angaben erhärten. Die Beurteilung, ob die geltend gemachten Nachteile die Schwelle der Unverhältnismäßigkeit erreichen, hängt von den im Aufschiebungsantrag vorgebrachten konkreten Angaben ab, inwieweit die Folgen des Eingriffes im Fall der Aufhebung des angefochtenen Bescheides beseitigt werden können (vgl. etwa VwGH 19.08.2019, Ra 2019/04/0094, VwGH 21.03.2013, AW 2013/05/0011, jeweils mwN). Ist das Beschwerdevorbringen nach der Aktenlage nicht von vornherein als zutreffend zu erkennen, ist bei der Entscheidung über den Aufschiebungsantrag zunächst von den Annahmen der belangten Behörde auszugehen. Darunter sind die Sachverhaltsfeststellungen im angefochtenen Bescheid zu verstehen, soweit diese nicht von vornherein als unschlüssig bzw. evident mangelhaft zu erkennen sind (vgl. VwGH 02.09.2020, Ra 2020/07/0058). Diese einhellige Judikatur ist zwar jeweils auf die Frage der Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung einer Revision an den Verwaltungsgerichtshof bezogen, ist jedoch aufgrund der mit § 30 Abs. 2 VwGG inhaltlich gleichlautenden Bestimmung des § 5 Abs. 3 NÖ BO 2014 auf diese Bestimmung übertragbar.

2.4. Im Hinblick auf die Tatbestandsvoraussetzungen gemäß § 5 Abs. 3 NÖ BO 2014 ist zunächst auszuführen, dass aufgrund des angefochtenen Bescheides oder der von der Bauwerberin erstatteten Stellungnahme nicht zu erkennen ist, dass der Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung zwingende öffentliche Interessen entgegenstehenden würden. Nach der höchstgerichtlichen Rechtsprechung sind unter zwingenden öffentlichen Interessen besonders qualifizierte öffentliche Interessen zu verstehen, die den sofortigen Vollzug der angefochtenen Entscheidung zwingend gebieten, was insbesondere dann der Fall ist, wenn mit dem Aufschub eine konkrete drohende Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Menschen bzw. deren Eigentum verbunden wäre (vgl. VwGH 02.09.2020, Ra 2020/07/0058). Dies ist betreffend die vorliegende Aktenlage nicht der Fall.

2.5. Zudem hat die Antragstellerin einen unverhältnismäßigen Nachteil durch die Beeinträchtigung der Standsicherheit ihres Gebäudes, namentlich durch die drohenden Gefahr des Einsturzes der verbleibenden Außenwand im Dachgeschoss, vorgebracht; sie verweist darauf, dass durch den „bewilligten Teilabbruch der verfahrensgegenständlichen gemeinsamen Außenwand“ die Standsicherheit des Teiles ihrer gemeinsamen Außenwand im Bereich des Dachgeschosses beeinträchtigt werde und einzustürzen drohe, womit eine Gefährdung bzw. allfällige irreversible Veränderung ihres Gebäudes behauptet wurde.

Zu diesem Vorbringen ist zunächst auf § 68 Abs. 1 NÖ BO 2014 zu verweisen, wonach der Abbruch von Bauwerken so erfolgen muss, dass die Standsicherheit insbesondere eines allenfalls anschließenden Bauwerks nicht gefährdet wird. In diesem Sinne entspricht es auch der – zur NÖ BO 1996 ergangenen, auf die NÖ BO 2014 jedoch übertragbaren und auch von der belangten Behörde zitierten – Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, dass es einer Untersuchung durch einen Sachverständigen bedürfe, ob durch den Abbruch eine Beeinträchtigung der Standsicherheit des Gebäudes des Nachbarn möglich sei; werde dies bejaht, dann sei durch konkrete, die lokalen Verhältnisse berücksichtigende Auflagen die Möglichkeit einer Beeinträchtigung hintanzuhalten. Die Geltendmachung dieses Nachbarrechts werde letztlich – so der Verwaltungsgerichtshof – nicht zu einer Versagung der Baubewilligung führen, weil ein Bauwerber im Allgemeinen nicht gehalten werden kann, sein Bauwerk allein aus dem Grund stehen zu lassen, dass damit das Nachbargebäude gestützt wird. Vielmehr sei den Interessen der Nachbarn am ungestörten Weiterbestand ihrer Bauwerke dann, wenn ein Gefährdungspotenzial tatsächlich wahrgenommen werde, durch entsprechende Auflagen Rechnung zu tragen (vgl. VwGH 10.10.2006, 2006/05/0178).

Vor dem Hintergrund dieser Rechtslage ist im Hinblick auf die (oben dargestellte) Begründung der belangten Behörde im angefochtenen Bescheid auszuführen, dass seitens der belangten Behörde eine Beeinträchtigung der Standsicherheit des Gebäudes der Antragstellerin hinsichtlich des Dachgeschosses durch das fertiggestellte Bauvorhaben ausdrücklich offengelassen wurde. Die belangte Behörde führt wörtlich aus, dass diese Frage vom statischen Sachverständigen ausreichend beurteilt worden sei, „zumindest für die Geschoße EG bis 2. OG“; „wie“ jedoch im Zuge der Bauphase „die DG-Wand abgebrochen und rechtskonform bis zur Grundgrenze wieder hergestellt wird“ betreffe nicht das Projektbewilligungsverfahren, sondern ein Duldungsverfahren gemäß § 7 NÖ BO 2014. Die belangte Behörde vertritt sohin augenscheinlich die Auffassung, dass die von der Antragstellerin aufgeworfene Fragen der Standsicherheit des Dachgeschosses ihres Gebäudes alleine in ihrer rechtlichen Sphäre (und nicht in jener der Bauwerberin) gelegen seien, weshalb Feststellungen zur Standsicherheit des Dachgeschosses der Antragstellerin durch das fertiggestellte Bauvorhaben unterblieben sind. Insbesondere diese Frage wird im verwaltungsgerichtlichen Verfahren zu klären sein.

Insoweit ist auch der Antragstellerin zuzustimmen, dass die von dem beigezogenen Sachverständigen E erstatteten Ausführungen betreffend die Standsicherheit ihres Gebäudes allesamt auf die im „Technischen Bericht“ vom Februar 2020 ausgewiesene Vorgehensweise betreffend die gemeinsame Feuermauer im Dachgeschoss (Abbruch dieser Mauer und Neuerrichtung einer Mauer an anderer Stelle, nämlich auf dem Grundstück der Antragstellerin) bezogen sind. Zum Zeitpunkt der Erlassung dieses Beschlusses erscheint jedoch unklar, inwieweit eine solche Vorgehensweise dem Projekt tatsächlich zugrunde liegt, dies insbesondere im Hinblick auf den Spruch des erstinstanzlichen Bescheides, der nur auf die Baugrundstücke Nr. .*** und Nr. *** Bezug nimmt, die Begründungen beider Baubehörden, wonach diese Vorgehensweise nicht mehr verfolgt werde und die Ausführungen der belangten Behörde, wonach es eine Frage der Bauausführung sei, „wie“ die Mauer abgebrochen und neu errichtet werde. Auch hat sich die Antragstellerin gegen Baumaßnahmen auf ihrem Grundstück ausgesprochen (vgl. aber den „Technischen Bericht“, der die Neuerrichtung der Mauer an einer anderen Stelle als bisher vorsieht, jedoch mit Bezugsklausel auf den Bescheid der Baubehörde erster Instanz versehen ist).

In diesem Sinne steht zum Zeitpunkt der Erlassung dieses Beschlusses aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich im Hinblick auf die im Bauakt aufliegenden Projektunterlagen auch bloß alleine fest, dass sich die erteilte Baubewilligung – entsprechend dem Spruch des erstinstanzlichen Bescheides – auf den Abbruch der oberirdischen Objekte auf den Baugrundstücken bis zur Oberkante des Kellerdeckenniveaus bezieht. Weitere Details, was genau abgebrochen werden soll, sind den Projektunterlagen nicht zu entnehmen, weil sich der angefochtene Bescheid auf keinen Bauplan (vgl. §§ 18 Abs. 1 Z 3 und 19 NÖ BO 2014) bezieht und im vorgelegten Bauakt ein solcher Bauplan auch nicht enthalten ist (dieser enthält nur einen Lageplan, aus dem sich die vom Abbruch betroffenen Teile nicht ergeben). Es bleibt somit völlig offen, wie der Abbruch des Objektes auf dem Baugrundstück Nr. .*** hinsichtlich der gemeinsamen Wand im Dachgeschoss mit dem Gebäude der Antragstellerin erfolgen soll, welche laut „Technischem Bericht“ wohl unmittelbar auf der Grundgrenze liegend ausgeführt ist und darüber hinaus auf den beiden (am Bau- und Nachbargrundstück jeweils vorhandenen) getrennten Brandwänden im 2. Obergeschoss (bis hin zum Erdgeschoss) aufgesetzt zu sein scheint (wobei die am Baugrundstück vorhandenen getrennten Brandwände wohl auch abgebrochen werden sollen). Diesbezüglich erhellen auch nicht die Begründungen der Bescheide der Baubehörden, zumal die belangte Behörde von einem Abbruch auch der Dachgeschosswand auszugehen scheint, währenddessen die Baubehörde erster Instanz einen solchen Abbruch im Hinblick auf die verfügte Grenzverlegung gerade nicht vor Augen hatte. Zudem stimmt, wie dargelegt, auch der „Technische Bericht“ vom Februar 2020 nicht mit der erteilten Baubewilligung für Baumaßnahmen ausschließlich auf dem Baugrundstück Nr. .*** der Bauwerberin überein, weil darin eben auch Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück (Neuerrichtung einer Feuermauer auf dem Grundstück der Antragstellerin an anderer Stelle als bisher) ausgewiesen sind.

Folglich werden auch die Details, was im vorliegenden Projektgenehmigungsverfahren genau abgebrochen werden soll (etwa auch die eigenständigen Brandwände auf dem Baugrundstück Nr. .***, welche die gemeinsame Wand im Dachgeschoss zu tragen scheinen), im verwaltungsgerichtlichen Verfahren (insbesondere durch Vorlage eines Bauplans durch die Bauwerberin) bestimmt werden müssen und bildet dies die Grundlage für eine (sachverständige) Beurteilung der Frage, inwieweit der fertiggestellte Abbruch einen Einfluss auf die Standfestigkeit des Bauwerks der Antragstellerin haben kann.

2.6. Auf die von der Antragstellerin dargelegten, im Rahmen der Abwägung gemäß § 5 Abs. 3 NÖ BO 2014 zu berücksichtigenden Nachteile ist die Bauwerberin in ihrer Stellungnahme vom 14. Juni 2022 nicht substantiiert eingegangen, sondern wurde alleine ausgeführt, dass ein Abbruch unter Verletzung der Standsicherheit des Gebäudes der Antragstellerin aufgrund der Erfahrung der Bauwerberin als Bauträgerin und Projektentwicklerin ausgeschlossen sei. Auch hat die Bauwerberin ihr Interesse an der sofortigen Ausübung der durch den angefochtenen Bescheid eingeräumten Berechtigung nicht konkretisiert, zumal mitgeteilt wurde, dass der Baubeginn derzeit noch nicht geplant werde.

2.7. Da aus all diesen Gründen die behauptete (noch nicht festgestellte) Gefährdung des Gebäudes der Antragstellerin, namentlich die Gefährdung der Standsicherheit ihres Dachgeschosses, höher zu bewerten ist (wobei im Verfahren auch zu klären sein wird, inwieweit die Gewährleistung der Standsicherheit unter den besonderen Umständen des vorliegenden Falles in die Sphäre der Antragstellerin – wie von der belangten Behörde vertreten – fallen könnte) als das (nicht angesprochene) Interesse der Bauwerberin an der umgehenden Ausübung der durch den angefochtenen Bescheid eingeräumten Berechtigung, war dem Aufschiebungsantrag stattzugeben.

2.8. Die Revision ist nicht zulässig, da keine Rechtsfrage zu lösen ist, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die gegenständliche Entscheidung weicht nicht von der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, und die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Zudem stellen die – hier im Einzelfall für die Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung beurteilten – Fragen (insbesondere Bedachtnahme auf die vorliegenden Projektunterlagen) keine „Rechtsfragen von grundsätzlicher, über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung“ (vgl. VwGH 23.09.2014, Ro 2014/01/0033) dar.