LVwG Niederösterreich LVwG-AV-178/001-2019

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrs-senat 2 unter dem Vorsitz der Richterin Mag. Clodi im Beisein des Berichterstatters Hofrat Dr. Kindermann-Zeilinger und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. A. Kalkus und KO A. Kaiblinger über die Beschwerde der A, geb. ***, ***, ***, vertreten durch B, Rechtsanwalt in ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn vom 07. Jänner 2019, ***, mit welchem ihr am 05. Dezember 2018 gestellter Antrag auf Zustellung des grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsbescheides vom 29. November 2018, ***, betreffend den Kaufvertrag vom 18.10.2018, BRZl. *** des Notariats C in ***, abgeschlossen zwischen

D, geb. ***, ***, ***, als Verkäufer einerseits und der E GmbH, ***, ***, nunmehr vertreten durch die F Rechtsanwälte GmbH, ***, ***, als Käuferin andererseits, betreffend das Grundstück Nr. ***, KG ***, EZ ***, mit einem Flächenausmaß von 5,0161 ha, mangels Parteistellung zurückgewiesen worden ist, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 28. Juli 2020 und der nach Beschlussfassung in nichtöffentlicher Sitzung erfolgten Verkündung der Entscheidung

zu Recht erkannt:

I.

Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsver-fahrensgesetz (VwGVG) keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt.

II.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn vom 07.Jänner 2019, ***, wurde der Antrag der A auf Zustellung des grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsbescheides der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn vom 29. November 2018 zu *** mangels Parteistellung auf der Rechtsgrundlage des § 11 Abs. 6 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 (NÖ GVG) und des § 8 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) zurückgewiesen.

In der Begründung ist in diesem Bescheid ausgeführt, die Kundmachung zu diesem Rechtsgeschäft sei richtigerweise an die Bezirksbauernkammer *** und an die Stadtgemeinde *** zum Aushang übermittelt worden. Im Text sei jedoch für die KG *** irrtümlicherweise die Bezirksbauernkammer *** zur Einsichtnahme angeführt worden, obwohl die Bezirksbauernkammer *** zuständig sei. Auf diesen Fehler sei auch von Frau G von der Bezirksbauernkammer *** am 7. November 2018 hingewiesen worden.

Nach Bekanntwerden des Schreibfehlers sei am gleichen Tag die Korrektur durchge-führt worden, sodass eine Fristverlängerung aus Sicht der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn nicht erforderlich gewesen sei, da die Kundmachung an den jeweils richtigen Standorten 3 Wochen ausgehängt worden sei.

Da nach dem Aushang der Kundmachung am 23. Oktober 2018 die Eingabe der nunmehrigen Beschwerdeführerin erst am 03. Dezember 2018 erfolgt sei, sei die

Anmeldefrist, die gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG drei Wochen betrage und mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer beginne, versäumt worden.

Die gesetzliche 3-Wochen-Frist sei im gegenständlichen Fall eingehalten worden, weshalb die Antragstellerin A aufgrund der Auskunft der

Bezirksbauernkammer *** bei der Bezirksbauernkammer *** eine rechtzeitige schriftliche Eingabe, dass ein Interesse an diesem Rechtsgeschäft bestehen würde, erstatten hätte können. Es sei auch anzumerken, dass die Kundmachung bei den jeweils örtlich zuständigen Behörden (Bezirksbauernkammer *** und Stadtgemeinde ***) erfolgt sei und eine unrichtige Anführung in der Kundmachung (im Text sei für die KG *** irrtümlicherweise die Bezirksbauernkammer *** zur Einsichtnahme angeführt gewesen) keine nachteiligen Folgen habe, da eine rechtzeitige Interessentenmeldung jederzeit erfolgen hätte können.

Eine schriftliche Stellungnahme sei jedoch innerhalb der Anmeldefrist von Seiten der Antragstellerin nicht erfolgt, sodass nach Ablauf einer insgesamt fünfwöchigen Frist der Bescheid zu erlassen gewesen sei.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG habe der Interessent oder die Interessentin nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

gemäß § 8 AVG. Anträge von Personen auf Beteiligung als Partei seien bei Nichtvorliegen der Voraussetzungen mittels Bescheid zurückzuweisen. Da somit eine fristgerechte Anmeldung durch die Antragstellerin nicht erfolgt sei und die Verfahrensvorschriften des NÖ Grundverkehrsgesetzes eingehalten worden seien (örtlich richtige Kundmachung), sei der Antrag auf Zustellung des grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsbescheides mangels Parteistellung zurückzuweisen gewesen.

In der dagegen erhobenen Beschwerde wird der Bescheid seinem gesamten Inhalt nach wegen inhaltlicher und formeller Rechtswidrigkeit angefochten. Als Beschwerdegründe werden Rechtswidrigkeit infolge der Verletzung von Verfahrensvorschriften und Rechtswidrigkeit des Inhaltes geltend gemacht.

Zum Nachteil der Beschwerdeführerin sei kein ordnungsgemäßes Kund-machungsverfahren nach § 11 des NÖ Grundverkehrsgesetzes erfolgt. Trotz gesetzwidrigem Kundmachungsverfahren sei zu Unrecht die Parteistellung der Beschwerdeführerin verneint und eine Interessentenerklärung für nicht zulässig erachtet worden, obwohl das verfahrensgegenständliche Grundstück zu einem ortsunüblichen Kaufpreis an einen Rechtserwerber, der kein Landwirt sei, veräußert worden sei.

Die Beschwerdeführerin sei zu Allerheiligen 2018 auf die mittels Aushang zwischen dem 29.10.2018 und dem 14.11.2018 bei der Stadtgemeinde *** erfolgte Kundmachung aufmerksam geworden und habe beabsichtigt, am 06.11.2018 in den Kaufvertrag zwischen D und der E GmbH betreffend das Grundstück Nr. *** mit einem Flächenausmaß von 50.161 m², bei der in der Kundmachung - unrichtigerweise - angeführten Bezirksbauernkammer *** Einsicht zu nehmen, bei der sie informiert worden sei, dass sich dieser Vertrag bei der Bezirksbauernkammer *** befinde.

Am 07.11.2018 habe die Beschwerdeführerin dort bei ihrer Einsicht in den Kaufvertrag festgestellt, dass es sich beim Erwerber um eine juristische Person handle und auch ein unangemessen hoher Kaufpreis vereinbart worden sei. Der zuständige Referent, der Kammersekretär, sei nicht anwesend gewesen und sei der Beschwerdeführerin mitgeteilt worden, dass der Aushang korrigiert werde. Bei ihr sei der Irrtum hervorgerufen worden, dass durch die neuerliche, nunmehr richtige, Kundmachung mit neuem Datum die Anmeldefrist, das Interesse am Erwerb anmelden zu können, neu zu laufen beginne und sie innerhalb dieser ihre schriftliche Anmeldung durchführen könne.

Sie habe daher auf diese Kundmachung gewartet und sich, nachdem sie bis zum 29.11.2018 keinen neuen Aushang bei der Stadtgemeinde *** feststellen habe können, gegen 14.52 Uhr telefonisch bei der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn erkundigt; ihr sei mitgeteilt worden, dass die zuständige Bearbeiterin erst

wieder ab dem 03.12.2018 telefonisch erreichbar sei. Über die Möglichkeit der Anlegung eines Aktenvermerkes sei die Beschwerdeführerin nicht aufgeklärt worden.

Am 03.12.2018 gegen 09.19 Uhr habe die Beschwerdeführerin von der Bearbeiterin erfahren, dass der grundverkehrsbehördliche Genehmigungsbescheid am Morgen dieses Tages abgefertigt worden sei. Dem Hinweis auf den Anruf am 29.11.2018 sei entgegnet worden, dass darüber kein Aktenvermerk angelegt worden sei, da dies von der Anruferin nicht erbeten worden sei. Die Beschwerdeführerin möge ihre Bedenken der Grundverkehrsbehörde schriftlich darlegen.

Mit E-Mail vom 03.12.2018, 10.06 Uhr, an die Grundverkehrsbehörde Hollabrunn habe die Beschwerdeführerin wie bereits am 29.11.2018, 14.52 Uhr, in einem zwölfminütigen Anruf und am 03.12.2018, 09.19 Uhr, in einem neunminütigen Anruf ausgeführt, dass sich in der Kundmachung zu *** ein grober Formalfehler befinde und um Korrektur desselben und erneuten Aushang mit aktualisiertem Datum zwecks Ermöglichung einer „Interessenerklärung“ für Landwirte ersucht und darauf hingewiesen, dass der Kaufpreis von EUR 18,00/m² nicht den ortsüblichen landwirtschaftlichen Preisen entspreche und Gutachten aus den Veräußerungsverfahren *** 2016 etc. der Behörde vorliegen müssten. Abschließend habe die Beschwerdeführerin um strikte Einhaltung der Datenschutzrichtlinien und Wahrung des Amtsgeheimnisses gebeten.

Mit E-Mail vom 05.12.2018, 12.01 Uhr, habe die Beschwerdeführerin den Antrag auf Zustellung des Bescheides der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn vom 03.12.2018 gestellt, „obwohl“ der Behörde bekannt gewesen sei, dass die Kundmachung einen Fehler beinhalte, auch die Korrektur fehlerhaft ausgestellt worden sei und die Beschwerdeführerin bei ordentlich ausgestellter Kundmachung Interessent geworden wäre.

Zum Beweis der Richtigkeit ihres Vorbringens werde von der Beschwerdeführerin ihre Vernehmung sowie die Vernehmung von H, p. A. der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn, beantragt.

Zu Unrecht sei im angefochtenen Bescheid in der Begründung ausgeführt, dass das verfahrensgegenständliche Rechtsgeschäft am 23.10.2018 bei der Stadtgemeinde *** kundgemacht worden sei. Richtig sei vielmehr, dass der Anschlag am 29.10.2018 und die Abnahme am 14.11.2018 erfolgt sei. Die dreiwöchige Anmeldefrist sei daher gesetzwidrig nicht gewahrt worden. Die in der Bescheid-begründung behauptete korrigierte Kundmachung sei nicht erfolgt. Hierdurch sei in die Rechtssphäre der Beschwerdeführerin nachteilig eingegriffen worden. Der - unbehoben gebliebene - Kundmachungsmangel belaste sowohl den angefochtenen Zurückweisungsbescheid vom 07.01.2019 als auch die grundverkehrsbehördliche Genehmigung vom 29.11.2018 mit Gesetzwidrigkeit. Beide Bescheide seien auch verfassungswidrig, da sie auf einer verfassungswidrigen Rechtsgrundlage beruhen würden und die erstinstanzliche Behörde bei Erlassung der Bescheide eine verfassungsrechtlich unbedenkliche Rechtsgrundlage in denkunmöglicher Weise angewendet habe, da durch den Kundmachungsmangel die Behörde einen so schweren Fehler begangen habe, dass dieser mit Gesetzlosigkeit auf eine Stufe zu stellen sei.

Zu Unrecht seien über die Anrufe der Beschwerdeführerin bei der Grundverkehrs-behörde Hollabrunn keine Aktenvermerke nach § 16 AVG angelegt worden, obwohl amtliche Wahrnehmungen, mündliche oder telefonische Anbringen oder sonstige Mitteilungen an die Behörde, mündliche oder telefonische Belehrungen, Aufforderungen, Anordnungen und sonstige Äußerungen, schließlich Umstände, die nur für den inneren Dienst der Behörde in Betracht kommen, wenn nicht anderes bestimmt ist und kein Anlass zur Aufnahme einer Niederschrift besteht, in einem Aktenvermerk kurz festzuhalten und von einem Amtsorgan unter Beisetzung des Datums zu unterschreiben seien. Ein Ersuchen der Partei zur Anlegung eines Aktenvermerkes über ihren Anruf sei im Gesetz nicht vorgesehen, sondern habe dieser von Amts wegen zu erfolgen.

Der Beschwerdeführerin sei vor Bescheiderlassung keine Gelegenheit gegeben worden, von durchgeführten Beweisen und vom Ergebnis der Beweisaufnahme Kenntnis zu nehmen und sich hierzu zu äußern. Die Verletzung des Parteiengehörs begründe die Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides infolge der Verletzung von \/erfahrensvorschriften.

Der Bescheid habe nach § 60 AVG in der Begründung die bei der Beweiswürdigung maßgebenden Erwägungen und die darauf gestützte Beurteilung der Rechtsfrage klar und übersichtlich zusammenzufassen. Eine Begründung, die sich wie im vorliegenden Fall mit einer Verweisung nur auf den reinen Gesetzeswortlaut enthaltenden Spruch beschränke und aus der sich infolgedessen nicht entnehmen lasse, aufgrund welcher Sachverhaltsannahmen die Behörde erster Instanz zum angefochtenen Ergebnis gekommen sei, sei unzulänglich. Der Grundsatz der freien Beweiswürdigung enthebe die Behörde nicht der Verpflichtung, ihre Überlegungen entsprechend zu begründen, wozu es im vorliegenden Fall jedenfalls nicht gekommen sei.

Weiters sei der gegenständliche Zurückweisungsbescheid ebenso wie der Genehmigungsbescheid selbst auch deshalb rechtswidrig, weil entgegen § 18 Abs. 2 AVG die Genehmigung der Erledigung nicht durch die Unterschrift des Genehmigenden erfolgt sei. Der Beschwerdeführerin sei bei ihrer telefonischen Nachfrage am 29.11.2018 mitgeteilt worden, dass die zuständige Sachbearbeiterin einige Tage nicht im Amt sei und erst wieder ab dem 03.12.2018 erreichbar sei. Am 03.12.2018 sei sie telefonisch informiert worden, dass der Genehmigungsbescheid an diesem Tag ergangen sei, während im angefochtenen Bescheid in der Begründung auf Seite 2 ausgeführt werde, dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages am 29.11.2018 um 09.05 Uhr nach fünfwöchiger Frist erfolgt sei. Es würden somit widersprüchliche Angaben zum Genehmigungs-bescheid vorliegen. Fehle ein eigenhändig genehmigtes Geschäftsstück, so liege ein Bescheid auch im Falle einer beglaubigten „Ausfertigung" nicht vor. Die „Urschrift" einer Erledigung müsse also das genehmigende Organ erkennen lassen, was im vorliegenden Fall nicht gegeben sei. Eine Paraphe sei keine Unterschrift. Die im Verwaltungsakt der Behörde aufliegende Urschrift der Erledigung sei nicht mit einer Amtssignatur versehen und die an die Beschwerdeführerin übermittelte Ausfertigung dieser Erledigung enthalte weder einen Hinweis darauf, dass das elektronische Original des Dokuments amtssigniert worden sei noch eine Bildmarke. Bei der gegenständlichen Ausfertigung handle es sich somit um eine „sonstige Ausfertigung“ im Sinne des § 18 Abs. 4 dritter Satz AVG, die dementsprechend zu unterschreiben und zu beglaubigen sei. Da die Ausfertigung von der Urschrift abweiche, der Fehler einer Berichtigung nicht zugänglich sei und einen wesentlichen inhaltlichen oder formellen Mangel darstelle, seien die gegenständlichen Bescheide absolut nichtig. Es werde daher zu prüfen sein, ob der Zurückweisungsbescheid ebenso wie der Genehmigungsbescheid selbst überhaupt wirksam geworden sei. Sei beim Zurückweisungsbescheid und beim Genehmigungsbescheid keine im Sinne des § 18 Abs. 3 AVG dokumentierte Genehmigung der jeweiligen Erledigung erfolgt, seien diese nichtig. Überdies entspreche die jeweilige Ausfertigung nicht den in § 18 Abs. 4 AVG festgelegten Fertigungserfordernissen.

Es sei daher die Parteienstellung der Beschwerdeführerin im angefochtenen Bescheid zu Unrecht verneint und ihre Einwendungen, insbesondere zum ortsunüblich hohen Kaufpreis, ignoriert und ihr eine Interessentenanmeldung versagt worden.

Der grundverkehrsbehördliche Genehmigungsbescheid vom 29.11.2018, ***, missachte das in § 1 des NÖ Grundverkehrsgesetzes festgelegte Ziel, da es sich um einen Kaufvertrag über landwirtschaftliche Grundstücke an eine juristische Person, welche nicht Landwirt sei, zu einem ortsunüblichen Kaufpreis handle, der zu Unrecht grundverkehrsbehördlich genehmigt worden sei. Der Rechtserwerber sei kein Landwirt und zumindest eine Interessentin sei vorhanden.

Die Beschwerdeführerin stelle sohin den Antrag auf Durchführung einer

mündlichen Verhandlung zur Durchführung der beantragten Beweise und in Stattgebung der Beschwerde den angefochtenen Bescheid ersatzlos zu beheben, der Beschwerdeführerin Parteistellung zuzuerkennen sowie ihr den grundverkehrs-behördlichen Genehmigungsbescheid der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn vom 29.11.2018, ***, zuzustellen und diesen ersatzlos zu beheben.

Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn hat das Landesverwaltungsgericht am 28. Juli 2020 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der Beweis erhoben worden ist durch Verlesung

des Verwaltungsaktes der belangten Behörde zur GZ. *** und

der seitens der Bezirksbauernkammer *** über Aufforderung des erkennenden Gerichtes übermittelten Kopie der Kundmachung vom 23.10.2018 (Beilage ./B der Verhandlungsschrift), sowie durch Einsichtnahme in die schriftliche Stellungnahme des Vertreters der E GmbH, datiert mit 28.07.2020, (Beilage ./A der Verhandlungsschrift), die auch in der Verhandlung in mündlicher Form vorgetragen worden ist.

Des Weiteren wurde Beweis erhoben durch Einvernahme der Beschwerdeführerin.

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Aufgrund des am 23.10.2018 bei der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn eingebrachten Antrages der E GmbH wurde mit Bescheid dieser Behörde vom 29.11.2018, ***, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 18. Oktober 2018, BRZl: *** des Notariats C, ***, abgeschlossen zwischen D, geb. ***, ***, ***, als Verkäufer und der E GmbH, ***, ***, als Käuferin betreffend das Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einem Flächenausmaß von 50.161m² und einem Kaufpreis von € 902.898,00, erteilt.

In dem aufgrund des Antrages um grundverkehrsbehördliche Genehmigung durchgeführten Kundmachungsverfahren wurde der örtlich zuständigen Bezirksbauernkammer *** die Kundmachung vom 23.10.2018 mit folgendem Text übermittelt:

„Jede Person kann bis 13. November 2018 bei der Bezirksbauernkammer *** ihr Interesse am Erwerb obiger Liegenschaft(en) schriftlich oder niederschriftlich anmelden. In die Urkunde über das Rechtsgeschäft kann innerhalb der oben genannten Frist bei der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn und bei der zuständigen Bezirksbauernkammer Einsicht genommen werden.“

Am 06.11.2018 wollte die Beschwerdeführerin in den Kaufvertrag zwischen D und der E GmbH bei der in der Kundmachung - unrichtigerweise - angeführten Bezirksbauernkammer *** Einsicht nehmen; dort wurde sie informiert, dass sich dieser Vertrag bei der Bezirksbauernkammer *** befindet.

Am 07.11.2018 wurde seitens der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn der Stadtgemeinde *** mit E-Mail eine auf die Anführung der Bezirksbauernkammer *** (statt ***) berichtigte Kundmachung um 08:21 Uhr übermittelt. Die bereits der Bezirksbauernkammer *** übermittelte Kundmachung wurde handschriftlich korrigiert, indem das Wort „***“ durchgestrichen wurde und stattdessen das Wort „***“ angeführt wurde.

Am 07.11.2018 hat die Beschwerdeführerin bei der Bezirksbauernkammer *** unter Bezugnahme auf die Kundmachung in den Kaufvertrag Einsicht genommen.

Bei der Bezirksbauernkammer *** war diese Kundmachung vom 23.10.2018 bis zum 14.11.2018 zur öffentlichen Einsichtnahme angeschlagen.

Trotzdem die Anmeldefrist ab der Einsichtnahme in den Kaufvertrag am 07.11.2018 noch bis zum 13.11.2018 gelaufen ist, wurde von der Beschwerdeführerin in der Folge eine Interessentenerklärung nicht erstattet.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Nieder-österreich aufgrund nachstehender Beweiswürdigung:

Die Feststellungen zum grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren vor der belangten Behörde stützen sich auf den behördlichen Verwaltungsakt, insbesondere auf den einleitenden Antrag, den Kaufvertrag und die sowohl der Stadtgemeinde *** wie auch der Bezirksbauernkammer *** übermittelte Kundmachung, auf der von der Bezirksbauernkammer *** in unbedenklicher Weise das Anschlags- und Abnahmedatum der Kundmachung vermerkt wurde. Dass die irrtümliche Anführung der Bezirksbauernkammer „***“ als jene Bezirksbauernkammer, in der in die Urkunde über das Rechtsgeschäft Einsicht genommen werden kann und bei der das Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich angemeldet werden kann, während der Kundmachungsfrist korrigiert wurde, ergibt sich einerseits aus der am 07.11.2018 erfolgten Übermittlung einer korrigierten Kundmachung an die Stadtgemeinde *** und andererseits aus der Kopie der bei der Bezirksbauernkammer *** angeschlagen gewesenen Kundmachung, aus der sich nicht nur der Anschlag über die dreiwöchige Anmeldefrist (23.10.2018 bis 14.11.2018) ergibt, sondern auch die handschriftlich erfolgte Korrektur dieser Kundmachung (Beilage ./B der Verhandlungsschrift).

Dass die Beschwerdeführerin innerhalb der Anmeldefrist, nämlich am 07.11.2018, persönlich in der Bezirksbauernkammer *** gewesen ist und unter Bezugnahme auf die – wenngleich fehlerhafte – Kundmachung Einsicht in die Urkunde über das Kaufgeschäft genommen hat, stützt sich auf ihre eigenen Angaben in der Beschwerde und in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht. Unbestritten ist bzw. zugestanden wurde seitens der Beschwerdeführerin zudem, dass sie innerhalb der ihr durch die Kundmachung bekannten Anmeldefrist eine Interessentenerklärung nicht erstattet hat.

In rechtlicher Hinsicht war dazu Folgendes zu erwägen:

Folgende gesetzliche Bestimmungen gelangen im gegenständlichen Fall zur Anwendung, wobei gemäß § 39 Abs. 1 NÖ GVG in der Fassung LGBl. Nr. 38/2019 das vorliegende Verfahren als ein im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Novelle LGBl. Nr. 38/2019 bereits anhängig gewesenes Verfahren nach der bisherigen Rechtslage fortzuführen ist:

Gemäß § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG gelten Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist als Interessenten oder Interessentinnen.

Gemäß § 4 Abs. 1 Z 1 NÖ GVG bedürfen unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen und die auf die Übertragung des Eigentumsrechtes gerichtet sind, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung.

Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauern-kammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z 1 - 4;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5

genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3

Z.1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG.

Gemäß § 11 Abs. 7 Z 2 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a) alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b) eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen

Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Gemäß § 8 AVG sind Personen, die eine Tätigkeit der Behörde in Anspruch nehmen oder auf die sich die Tätigkeit der Behörde bezieht, Beteiligte und, insoweit sie an der Sache vermöge eines Rechtsanspruches oder eines rechtlichen Interesses beteiligt sind, Parteien.

Im gegenständlichen Fall hat die Beschwerdeführerin mit ihrem Antrag auf Zustellung des grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsbescheides ein Recht geltend gemacht, das mangels anderweitiger Rechtsgrundlage nur einer Partei in diesem Verfahren zusteht.

Im Spruch des angefochtenen Bescheides wurde dieser Antrag mangels Parteistellung zurückgewiesen.

Hat die belangte Behörde den Antrag zurückgewiesen, so ist für die Berufungsbehörde Sache im Sinne des § 66 Abs. 4 AVG die Prüfung der Rechtmäßigkeit der Zurückweisung (vgl. VwGH 30. Oktober 1991, 91/09/0069).

Die Berufungsbehörde ist daher lediglich befugt, darüber zu entscheiden, ob die von der erstinstanzlichen Behörde ausgesprochene Zurückweisung als rechtmäßig anzusehen war. Dies allein bildet den Gegenstand des Berufungs- bzw. Rechtsmittelverfahrens. Wenn die Berufungsbehörde den von der erstinstanzlichen Behörde herangezogenen Zurückweisungsgrund als nicht gegeben ansieht und in weiterer Folge eine inhaltliche Entscheidung trifft, überschreitet sie die ihr im Berufungsverfahren gesetzten Grenzen und belastet ihren Bescheid mit Rechtswidrigkeit (vgl. VwGH 29. September 2011, 2010/21/0429; VwGH 9. November 2010, 2007/21/0493; VwGH 18. Dezember 2006, 2005/05/0142; VwGH 22. Dezember 2005, 2004/07/0010; E 19. Oktober 1988, 88/01/0002).

Diese Rechtsprechung lässt sich auch auf die durch das Verwaltungsgerichts-verfahrensgesetz ab 2014 neu geschaffene Rechtslage – insbesondere auf das Verständnis des § 28 Abs. 2 und Abs. 3 VwGVG – übertragen.

Wenngleich § 66 Abs. 4 AVG einerseits und § 28 Abs. 2 und Abs. 3 VwGVG andererseits unter jeweils verschiedenen Tatbestandsvoraussetzungen eine Pflicht zur Entscheidung "in der Sache selbst" normieren, ist das Verständnis dessen, was unter "Sache des Verfahrens" zu verstehen ist, unverändert geblieben.

Hat die Behörde einen Antrag zurückgewiesen, dann ist "Sache" sowohl eines Berufungsverfahrens vor einer im administrativen Instanzenzug übergeordneten Berufungsbehörde als auch eines Beschwerdeverfahrens vor dem Verwaltungsgericht ausschließlich die "Rechtmäßigkeit der Zurückweisung".

Dies ist damit zu begründen, dass der zu § 66 Abs. 4 AVG ergangenen Judikatur folgende Rechtsschutzerwägungen zugrunde liegen, die ihrerseits auch für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht gelten:

Es war und ist der Berufungsbehörde nämlich deshalb verwehrt, über den Rahmen der bloßen Prüfung der Rechtmäßigkeit der Zurückweisungsentscheidung der Vorinstanz hinaus mit einer Entscheidung über den Gegenstand des Verfahrens vorzugehen, weil dadurch der sachlichen Prüfung des gestellten Antrages und damit den Parteien eine Instanz genommen würde (vgl. E 20. März 2012, 2012/11/0013; VwGH 27. April 2004, 2004/21/0014; VwGH 23. Oktober 2002, 2002/12/0232; VwGH 28. April 1995, 94/18/1046). Dieser Gedanke hat auch im Anwendungsbereich des § 28 Abs. 2 und Abs. 3 VwGVG unverändert Gültigkeit. Dem Verwaltungsgericht ist es nicht möglich, eine Entscheidung in der Sache unter Umgehung der zuständigen Behörde zu treffen (vgl. VwGH 18.12.2014, Ra 2014/07/0002).

Im gegenständlichen Fall hat die belangte Behörde keine Sachentscheidung getroffen, sondern den verfahrensrechtlichen Antrag auf Zustellung des grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsbescheides mangels Parteistellung zurückgewiesen. Die dafür herangezogene Begründung, wonach die Beschwerdeführerin mangels fristgerechter Erstattung einer Interessentenerklärung im gegenständlichen Verfahren keine Parteistellung erlangt hat, erweist sich aufgrund der Aktenlage und des Ergebnisses der durchgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung als zutreffend.

Nach der o. a. Bestimmung des § 11 Abs. 6 letzter Satz NÖ GVG hat der Interessent oder die Interessentin nur bzw. erst nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG.

Da die Beschwerdeführerin innerhalb der Anmeldefrist (nämlich vom 23.10.2018 bis 14.11.2018) bei der zuständigen Bezirksbauernkammer am 07.11.2018 in die verlautbarten Urkunden Einsicht genommen, jedoch in der Folge keine fristgerechte Interessentenerklärung abgegeben hat, hat sie im gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren keine Parteistellung erlangt, weshalb ihr auch nicht das Recht auf Zustellung des das Verfahren abschließenden Bescheides, das nur den Parteien des Verfahrens zukommt, zusteht.

Bemerkt wird in diesem Zusammenhang, dass es der Beschwerdeführerin jedenfalls nicht zusteht, „Einwendungen“ zur Höhe des Kaufpreises zu erheben, zumal ihr ein solches Recht auch bei fristgerechter Interessentenanmeldung nicht zukäme, da die Beurteilung, ob der Kaufpreis dem ortsüblichen Verkehrswert entspricht, ausschließlich Sache der Grundverkehrs-behörde ist und diesbezüglich einem Interessenten keine Abwehrrechtsposition eingeräumt ist.

Der Verweis auf einen - innerhalb der Kundmachungsfrist korrigierten - Kundmachungsfehler (unrichtige Bezeichnung der Bezirksbauernkammer) vermag die im Übrigen ordnungsgemäß erfolgte Kundmachung nicht unwirksam zu machen.

Soweit sich die Beschwerdeführerin auf einen Irrtum dahingehend beruft, dass sie aufgrund der ursprünglich unrichtigen Anführung der zuständigen Bezirksbauern-kammer und der Auskunft, der Fehler werde korrigiert, der Meinung gewesen sei, es werde deswegen das Kundmachungsverfahren wiederholt, ist ihr entgegenzuhalten, dass es sich bei der Anmeldefrist nach § 11 Abs. 3 NÖ GVG um eine materiell-rechtliche Frist handelt, somit einer Frist, innerhalb derer ein materiellrechtlicher Anspruch bei sonstigem Anspruchsverlust geltend gemacht werden muss, unabhängig von in der subjektiven Sphäre gelegenen Umständen oder Befindlichkeiten.

Die Zurückweisung des Antrages auf Zustellung des das Verfahren erledigenden Bescheides erfolgte somit zu Recht. Daran ändert auch das weitere Vorbringen, wonach weder der Genehmigungsbescheid noch der Zurückweisungsbescheid nicht die Unterschrift des Genehmigenden trage, nichts, ergibt sich doch aus dem – elektronisch geführten – Verwaltungsakt, dass beide Bescheide amtssigniert sind und jeweils auch eine Bildmarke aufweisen.

Der geltend gemachte Verfahrensmangel der Nichteinräumung des Parteiengehörs vor Bescheiderlassung ist durch die Durchführung der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 28.07.2020 vor dem erkennenden Gericht mit der Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes bzw. dem Verzicht der Beschwerdeführerin auf eine wörtliche Verlesung saniert.

Soweit das fehlende Anlegen eines Aktenvermerkes über Anrufe der Beschwerde-führerin bei der belangten Behörde moniert wird, ist nicht zu erkennen, dass damit ein für den vorliegenden Fall relevanter Verfahrensmangel dargetan wird, zumal die geführten Telefonate, die nach Meinung der Beschwerdeführerin solcherart zu dokumentieren gewesen wären, ohnedies nicht in Frage gestellt werden.

Dem Landesverwaltungsgericht ist es nach dem oben Gesagten verwehrt, über den Rahmen der Prüfung der Rechtmäßigkeit der Zurückweisungsentscheidung hinaus mit einer Entscheidung über den Gegenstand des Verfahrens vorzugehen.

Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt und die Entscheidung auch nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht.