BVwG L521 2250392-1

Spruch:

L521 2250392-1/3E

IM NAMEN DER REPUBLIK!

Das Bundesverwaltungsgericht erkennt durch den Richter MMag. Mathias Kopf, LL.M. über die Beschwerde XXXX , alle vertreten durch Dr. Gerhard Lebitsch, Rechtsanwalt in XXXX , Rudolfskai 48, gegen den Bescheid des Präsidenten des Landesgerichtes XXXX vom 08.11.2021, Zl. XXXX , betreffend Gerichtsgebühren zu Recht:

A)

Der Beschwerde wird Folge gegeben und der angefochtene Bescheid ersatzlos behoben.

B)

Die Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

I. Verfahrensgang:

1. Die zweit- und die drittbeschwerdeführende Partei (Käufer) erwarben mit Kaufvertrag vom 15.07.2016 von der erstbeschwerdeführenden Partei (Verkäuferin) das neu geschaffene Grundstück GST-Nr. XXXX der Katastralgemeinde XXXX zu gleichen Teilen zu einem Gesamtkaufpreis von EUR 78.250,00.

Mit im Wege des elektronischen Rechtsverkehrs am 08.09.2016 eingebrachtem Antrag beantragten die beschwerdeführenden Parteien die Eröffnung einer neuen Einlage im Grundbuch der Katastralgemeinde XXXX , die Zuschreibung des erworbenen Grundstückes sowie die Einverleibung des Eigentumsrechts ob der neu eröffneten Einlage je zur Hälfte für die zweit- und die drittbeschwerdeführende Partei.

Die Einverleibung des Eigentumsrechts wurde mit Beschluss des Bezirksgerichtes XXXX bei XXXX vom 13.10.2016 bewilligt und am selben Tag grundbücherlich durchgeführt.

Am bereits am 30.08.2016 führte der beauftragte und bevollmächtigte Vertragsverfasser die Selbstberechnung der Grunderwerbssteuer und der Eintragungsgebühr ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 78.250,00 durch. Die zweit- und die drittbeschwerdeführende Partei entrichteten auf diesem Wege Eintragungsgebühr gemäß TP 9 lit. b Z. 1 Gerichtsgebührengesetz (GGG) im Betrag von insgesamt EUR 862,00.

2. Nach einer im Jahr 2021 veranlassten Gebührenrevision wurden die beschwerdeführenden Parteien mittels Lastschriftanzeige vom 24.03.2021 und nach Erstattung von Einwendungen sodann mit Zahlungsaufträgen vom 21.04.2021 zur Zahlung restlicher Eintragungsgebühr gemäß TP 9 lit. b Z. 1 GGG von insgesamt EUR 240,00 sowie einer Einhebungsgebühr gemäß § 6a Abs. 1 Gerichtliches Einhebungsgesetz (GEG) in Höhe von EUR 8,00 verpflichtet.

3. Die beschwerdeführenden Parteien erhoben gegen diesen Zahlungsauftrag im Wege ihrer gewillkürten rechtsfreundlichen Vertretung fristgerecht Vorstellung und brachten im Wesentlichen vor, dass sich aus den „Grundstückspreisquellen der Statistik Austria“ in der Gemeinde XXXX ein Durchschnittspreis für Baugrundstücke von EUR 106,00 je m² ergebe. Der von der Justizverwaltungsbehörde herangezogene Preis von EUR 160,00 je m² sei unrichtig. Der zwischen den Parteien vereinbarte Kaufpreis von EUR 125,00 je m² beruhe auf dem Umstand, dass das gegenständliche Grundstück im Rahmen des Baulandsicherungsmodells der Gemeinde XXXX veräußert worden sei. Zweck eines Baulandsicherungsmodells sei es, zum Wohl der „einheimischen Bevölkerung“ den „Preisdruck auf Immobilien zu reduzieren“. Somit würden – ungeachtet des zu hoch bemessenen Grundstückspreises – auch außergewöhnliche Verhältnisse im Sinne des § 26 Abs. 3 GGG vorliegen.

4. Infolge der erhobenen Vorstellung erließ der Präsident des Landesgerichtes XXXX – ohne vorangehende Gewährung rechtlichen Gehörs – den angefochtenen Bescheid vom 08.11.2021, womit die beschwerdeführenden Parteien ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 97.813,00 zur Zahlung von Eintragungsgebühr gemäß TP 9 lit. b Z. 1 GGG in Höhe von EUR 1.076,00 sowie von Einhebungsgebühr gemäß § 6a Abs. 1 GEG im Betrag von je EUR 8,00 zur ungeteilten Hand binnen 14 Tagen bei sonstiger Einleitung eines Exekutionsverfahrens verpflichtet wurden. Abzüglich der nach Selbstberechnung bereits geleisteten Zahlung von EUR 862,00 verbleibe ein offener Gesamtbetrag in Höhe von EUR 222,00.

Begründend wird nach Wiedergabe des entscheidungswesentlichen Sachverhalts ausgeführt, aus dem Kaufvertrag vom 15.07.2016 ergebe sich die Unzulässigkeit sowohl des Weiterverkaufs als auch der Vermietung der erworbenen Liegenschaft für die Dauer von 20 Jahren ab Vertragsabschluss. In begründeten Fällen könne die Verkäuferin um Zustimmung zum Verkauf oder zur Vermietung ersucht werden. In diesem Fall seien die Käufer verpflichtet, der Verkäuferin den Differenzbetrag zwischen dem im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zum Zeitpunkt des Verkaufs zu bezahlen. Sollte der Verkehrswert den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis unterschreiten, wären die Käufer zur Bezahlung eines Kaufpreises zuzüglich eines Aufschlages in der Höhe von 25% an die Verkäuferin verpflichtet. Die Justizverwaltungsbehörde gehe daher von einem um 25% ermäßigten Kaufpreis aus. Laut „gerichtsinterner Kaufpreisdatenbank“ betrage der Preis für einen Quadratmeter Bauland in der Gemeinde XXXX durchschnittlich EUR 160,00. Weder der im Kaufvertrag vereinbarte Preis von EUR 125,00 je m², noch der Durchschnittspreis für Baugrundstücke in der Gemeinde XXXX laut Grundstückspreisquellen der Statistik Austria in Höhe von EUR 106,00 könne dem Verkehrswert entsprechen. Es sei von einem „Quadratmeterpreis von EUR 156,25“ auszugehen. Dieser Wert ergebe sich aus der Hinzurechnung des geforderten Aufschlages bei einem Verkauf von 25% zum vereinbarten Kaufpreis von EUR 125,00 je m². Die im Kaufvertrag übernommenen Lasten minderten den objektiven Wert des Rechts im Sinne des § 26 Abs. 1 GGG nicht.

5. Gegen den vorstehend angeführten und den beschwerdeführenden Parteien im Weg ihres rechtsfreundlichen Vertreters am 09.11.2021 zugestellten Bescheid des Präsidenten des Landesgerichtes XXXX richtet sich die fristgerecht eingebrachte Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht, in der die ersatzlose Aufhebung des angefochtenen Bescheides beantragt wird.

Zur Begründung wird im Wesentlichen vorgebracht, die Statistik Austria gehe in ihrem Preisspiegel vom 13.06.2017 von einem durchschnittlichen Kaufpreis für Baugrundstücke in der Gemeinde XXXX EUR 106,00 je m² aus. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb die belangte Behörde aufgrund der Vereinbarungen im Kaufvertrag von einem im Vergleich zum Marktniveau um 25% verminderten Kaufpreis ausgehe. Das Baulandsicherungsmodell ermögliche die Vergabe von Grundstücken an Gemeindebürger oder zuziehende Personen aus siedlungspolitischen Gründen, wobei in jedem Einzelfall die beschlossene Vergaberichtlinie einzuhalten sei.

II. Das Bundesverwaltungsgericht hat erwogen:

1. Feststellungen:

1.1. Die zweit- und die drittbeschwerdeführende Partei erwarben als Käufer zu gleichen Teilen von der erstbeschwerdeführenden Partei mit Kaufvertrag vom 15.07.2016 das neu geschaffene Grundstück GST-Nr. XXXX der Katastralgemeinde XXXX im Ausmaß von 626 m² zu einem Gesamtkaufpreis von EUR 78.250,00 (das sind EUR 125,00 je m²).

1.2. Im Kaufvertrag vom 15.07.2016 wurde die von der Gemeindevertretung der Gemeinde XXXX gemäß § 18 XXXX Raumordnungsgesetz 2009, LGBl. Nr. 30/2009, erlassene „Richtlinie für die Vergabe von Grundstücken der Gemeinde XXXX aus dem Baulandsicherungsmodell XXXX “ vom 24.06.2015 zum Vertragsbestandteil erklärt. Die Richtlinie lautet (auszugsweise):

„[...] 2. Als möglicher Antragsteller wird erkannt, wer mindestens einmal durchgehend zumindest fünf Jahre den Hauptwohnsitz in der Gemeinde XXXX hatte, mindestens 18 Jahre alt ist, einen dringenden Wohnbedarf nachweisen kann, und keine andere Liegenschaft (Wohnung, Haus, Baugrund) im Eigentum hält. Ein bisher bewohntes Bestandsobjekt im Eigentum in vereinbarungsgemäß binnen drei Jahren zu veräußern, anderenfalls die Differenz zwischen dem Kaufpreis des in XXXX erworbenen Grundstücks auf den Marktpreis (Zeitwert) an die Gemeinde XXXX zu bezahlen ist.

3. Der Weiterverkauf sowie die Vermietung der Liegenschaft innerhalb von 20 Jahren ab Unterfertigung des Kaufvertrages ist grundsätzlich nicht möglich. Der Antragsteller nimmt aber bereits jetzt zur Kenntnis, dass der abzuschließende Kaufvertrag für begründete Ausnahmefälle entsprechende Bestimmungen enthalten wird, welche ihn verpflichten, die Differenz zwischen tatsächlichem Kaufpreis und dem Marktwert unmittelbar nach Verkauf des Grundstückes vor Ablauf von 20 Jahren ab Kaufvertragsunterfertigung an die Gemeinde XXXX zu erstatten.

4. Der Antragsteller nimmt zur Kenntnis, dass ein Baubewilligungsantrag spätestens fünf Jahre nach rechtswirksamen Vertragsabschluss zu stellen ist, widrigenfalls der Gemeinde XXXX das Rechte eingeräumt wird, das Grundstücken zu den gleichen Bedingungen wie im abzuschließenden Kaufvertrag (zuzüglich Wertsicherung) weiterzuvermitteln. [...] Die Gemeindevertretung behält sich im Übrigen vor, in begründeten Ausnahmefällen abweichend von den vorstehenden Richtlinien zu entscheiden oder die Vergaberichtlinien zu ändern.“

Zur Absicherung der in Punkt 3. der Richtlinie vorgesehenen Verpflichtung räumten die zweit- und die drittbeschwerdeführende Partei als Käufer der erstbeschwerdeführenden Partei ein auf die Dauer von 20 Jahren befristetes Vorkaufsrecht ein. Darüber hinaus verpflichteten sich Käufer, die Liegenschaft innerhalb von fünf Jahren zu bebauen, widrigenfalls eine Weiterveräußerung der Liegenschaft an eine von der drittbeschwerdeführenden Partei namhaft zu machende dritte Person vereinbart wurde. Schließlich verzichteten die zweit- und die drittbeschwerdeführende Partei als Käufer auf die Weiterveräußerung und die Vermietung der Liegenschaft für die Dauer von 20 Jahren. Für den Fall einer Weiterveräußerung oder Vermietung mit Zustimmung der erstbeschwerdeführenden Partei verpflichteten sich die zweit- und die drittbeschwerdeführende Partei zur Zahlung des Differenzbetrages zwischen dem „vereinbarten begünstigten Kaufpreis … und dem im Zeitpunkt des Verkaufes üblichen Verkehrswert[es]“. Sollte der Verkehrswert unter dem vereinbarten Kaufpreis liegen, verpflichteten sich die Käufer, „den Kaufpreis zuzüglich einem [sic] Aufschlag in der Höhe von 25% an die Verkäuferin zu bezahlen“.

1.3. Am 30.08.2016 führte der Vertragsverfasser die Selbstberechnung der Grunderwerbssteuer und der Eintragungsgebühr ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von EUR 78.250,00 durch. Die zweit- und die drittbeschwerdeführende Partei entrichteten auf diesem Wege Eintragungsgebühr gemäß TP 9 lit. b Z. 1 GGG im Betrag von insgesamt EUR 862,00.

1.4. Mit am 08.09.2016 beim Bezirksgericht XXXX bei XXXX eingebrachtem Grundbuchsgesuch beantragten die beschwerdeführenden Parteien die Eröffnung der neuen Einlage EZ XXXX der Katastralgemeinde XXXX , die Zuschreibung des erworbenen Grundstückes GST-Nr. XXXX zu dieser Einlage sowie die Einverleibung des Eigentumsrechts je zur Hälfte für die zweit- und die drittbeschwerdeführende Partei. Ferner wurde die Einverleibung des Vorkaufsrechtes zugunsten der erstbeschwerdeführenden Partei beantragt und auf dem Deckblatt des Antrages ausgeführt: „Der Wert des einzutragenden Rechts in Höhe von EUR 78.250,00 entspricht dem Verkehrswert im Rahmen des Baulandsicherungsmodells der Gemeinde XXXX “.

Mit Beschluss des Bezirksgerichtes XXXX bei XXXX vom 13.10.2016, TZ XXXX , wurden die Einverleibungen im Grundbuch antragsgemäß bewilligt und am selben Tag vollzogen.

1.5. Die durchschnittlichen Baugrundstückspreise in der Gemeinde XXXX im Jahr 2016 betrugen zumindest EUR 106,00.

1.6. Das verfahrensgegenständliche Grundstück – wie auch alle anderen, den Bestimmungen der „Richtlinie für die Vergabe von Grundstücken der Gemeinde XXXX aus dem Baulandsicherungsmodell XXXX “ vom 24.06.2015 unterworfenen Grundstücke – konnte nur zu den unter Punkt 1.2. zitierten Bedingungen erworben werden. Im ersten Bauabschnitt wurden zwölf Parzellen zum Verkauf angeboten und der Kaufpreis von der Gemeindevertretung mit EUR 125,00 festgelegt. Im Zeitraum Juli bis August 2016 wurde in mehreren Kaufverträgen betreffend solche Parzellen (TZ 2086/2016, TZ 2096/16 und TZ 2078/16 des Bezirksgerichtes XXXX bei XXXX ) – jeweils unter Bezugnahme auf die zitierte Richtlinie – derselbe Kaufpreis vereinbart. Es kann nicht festgestellt werden, dass dritte Personen unter den durch die zitierte Richtlinie gegebenen Einschränkungen zum Zeitpunkt des Entstehens des Gebührenanspruchs für die gegenständliche Liegenschaft einen höheren Preis bezahlt hätten.

2. Beweiswürdigung:

2.1. Beweis wurde erhoben durch Einsichtnahme in den seitens der Justizverwaltungsbehörde vollständig vorgelegten Akt des justizverwaltungsbehördlichen Verfahrens XXXX des Präsidenten des Landesgerichtes XXXX , insbesondere den darin erliegenden Grundbuchsakt samt Kaufvertrag vom 15.07.2016 und die als Beilage zur Beschwerde vom 06.12.2021 übermittelten Vergaberichtlinien der Gemeinde XXXX vom 24.06.2015; ferner durch Einsichtnahme in die öffentlich zugänglichen Amtlichen Mitteilungen der Gemeinde XXXX , die Urkundensammlung des Grundbuchs und die öffentlich abrufbare Datenbank der Statistik Austria betreffend Durchschnittspreise für Immobilien sowie die öffentlich abrufbare Datenbank www.bodenpreise.at .

2.2. Der unter 1.1. bis 1.4. festgestellte Sachverhalt ist im Rechtsmittelverfahren nicht strittig und ergibt sich unzweifelhaft aus dem Inhalt der vorgelegten Akten des justizverwaltungsbehördlichen Verfahrens. Strittig ist im Beschwerdeverfahren lediglich die Rechtsfrage, ob der vertraglich vereinbarte Kaufpreis von EUR 78.250,00 die Bemessungsgrundlage für die Eintragungsgebühr gemäß TP 9 lit. b Z. 1 GGG darstellt oder der Wert des einzutragenden Rechts anderweitig zu ermitteln ist.

2.3. Gemäß § 45 Abs. 2 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991, welcher auch für die belangte Behörde maßgeblich ist, hat die Behörde unter sorgfältiger Berücksichtigung der Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens nach freier Überzeugung zu beurteilen, ob eine Tatsache als erwiesen anzunehmen ist oder nicht. Die bei der Beweiswürdigung maßgebenden Erwägungen sind ausweislich des § 60 AVG notweniger Teil der Begründung des Bescheides.

Daraus folgt, dass die Begründung des Bescheides erkennen lassen muss, aus welchen Erwägungen die Behörde zur Ansicht gelangt ist, dass der festgestellte Sachverhalt vorliegt. Dabei muss nachvollziehbar sein, dass die Ausgangsgrundlagen des gedanklichen Verfahrens in einem einwandfreien Verfahren gewonnen wurden sowie welche Schlüsse in welcher Gedankenfolge mit welchem Ergebnis hieraus gezogen wurden (VwGH 03.09.2002, Zl. 2002/09/0055). Zu diesem Zweck ist anzugeben, welche Ermittlungen durchgeführt bzw. welche Beweismittel herangezogen wurden und welche tatsächlichen Feststellungen darauf im Einzelnen gegründet wurden (VwGH 17.08.2000, Zl. 99/12/0254; 28.09.1992, Zl. 92/10/0101).

Die in den Feststellungen des angefochtenen Bescheides angesprochene „gerichtsinterne Kaufpreisdatenbank“ dem Bundesverwaltungsgericht nicht zugänglich ist. Im vorgelegten Verwaltungsakt des Präsidenten des Landesgerichtes XXXX liegt keine Dokumentation von Abfragen aus einer solchen Datenbank auf. In der Beweiswürdigung des angefochtenen Bescheides bezieht sich die Justizverwaltungsbehörde auch lediglich auf den Grundbuchsakt des Bezirksgerichtes XXXX bei XXXX und nicht auf weitere Beweismittel. Die im angefochtenen Bescheid getroffene Feststellung, dass Bauland in der Gemeinde XXXX mit durchschnittlich EUR 160,00 je m² zu bewerten sei, findet demnach im Akteninhalt und den sonst vorliegenden Beweismitteln keine Deckung. Da in der Bescheidbegründung anzugeben ist, welche Ermittlungen durchgeführt bzw. welche Beweismittel herangezogen wurden und im angefochtenen Bescheid lediglich die Einsichtnahme in den Grundbuchsakt angeführt ist, ist auch nicht davon auszugehen, dass seitens der Behörde entsprechende Ermittlungen gepflogen wurden und lediglich die Dokumentation im Akt unterblieben ist. Demgegenüber brachten die beschwerdeführenden Parteien Auszüge aus einem Preisspiegel der Statistik Austria in Vorlage, die vom Bundesverwaltungsgericht auf ihre Richtigkeit überprüft wurden. Die Datenbank www.bodenpreise.at weist darüber hinaus für Bauland in der Gemeinde XXXX einen Quadratmeterpreis von EUR 134,38 (Datenbasis 2009-2020) aus. Ausgehend von den Angaben im vorgelegten Preisspiegel der Statistik Austria – an dessen Richtigkeit nicht zu zweifeln ist und dessen Wert durch die Datenbank www.bodenpreise.at plausibilisiert ist – und mangels entgegenstehender Beweismittel bzw. erkennbarer Ermittlungen der Behörde ist daher von durchschnittlichen Baugrundstückspreisen in der Gemeinde XXXX von EUR 106,00 im Jahr 2016 auszugehen. Die Justizverwaltungsbehörde geht auf das vorgelegte Beweismittel in der Beweiswürdigung des angefochtenen Bescheides gar nicht ein, sodass an dieser Stelle keine Auseinandersetzung mit gegenläufigen beweiswürdigenden Argumenten der Justizverwaltungsbehörde erforderlich ist. Das Bundesverwaltungsgericht ist auch nicht dazu verpflichtet, zum von der Justizverwaltungsbehörde ohne erkennbare eigene Ermittlungen behaupteten Preis von EUR 160,00 je m² Bauland erstmals im Verfahren Ermittlungen anzustellen, zumal es sich dabei um einen unzulässigen Erkundungsbeweis handeln würde. Zur Durchführung von Erkundungsbeweisen verpflichtet auch der Grundsatz der Amtswegigkeit nicht (VwGH 07.06.2005, Zl. 2001/14/0187).

Die von der Gemeindevertretung der Gemeinde XXXX beschlossene „Richtlinie für die Vergabe von Grundstücken der Gemeinde XXXX aus dem Baulandsicherungsmodell XXXX “ vom 24.06.2015 bewirkt eine Selbstbindung der Gemeinde in Bezug auf die von der Richtlinie erfassten Liegenschaftstransaktionen, sodass festzustellen ist, dass die Grundstücke nur mit den in der Richtlinie dargestellten Einschränkungen erworben werden können. Es fehlt abseits davon jeder Hinweis darauf, dass die Gemeinde XXXX nebst der zweit- und der drittbeschwerdeführenden Partei über weitere Interessenten verfügte, die trotz der vorhandenen Einschränkungen zur Zahlung eines höheren Preises für die gegenständliche Liegenschaft bereit gewesen wären, sodass keine dahingehende positive Feststellung getroffen werden kann.

Das Bundesverwaltungsgericht weist schon an dieser Stelle darauf hin, dass nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes die Frage des Vorliegens außergewöhnlicher Verhältnisse im Sinn des § 26 Abs. 3 GGG anhand der Umstände des Einzelfalls (die, sofern sie nicht außer Streit stehen, im Rahmen der Sachverhaltsfeststellungen zu umschreiben sind), zu beurteilen ist (VwGH 30.06.2021, Ra 2018/16/0033). Die Frage konkreter Verhältnisse eines Falles ist ebenso eine Tatsachenfrage wie jene anderer, nach § 26 Abs. 3 GGG zum Vergleich in Betracht zu ziehender Verhältnisse und die Frage, ob oder inwieweit außergewöhnliche Verhältnisse im Sinn des § 26 Abs. 3 GGG im Revisionsfall einen Einfluss auf die Gegenleistung hatten oder nicht (VwGH 09.04.2020, Ra 2020/16/0052). Im gegenständlichen Fall hat die Justizverwaltungsbehörde nicht festgestellt, dass der von der zweit- und der drittbeschwerdeführenden Partei geleistete Kaufpreis den am Markt für die verfahrensgegenständliche (und durch Verkaufsbedingungen in ihrer Verwertbarkeit beschränkte) Liegenschaft erzielbare Kaufpreis unterschritten hat. Schon die Feststellungen des angefochtenen Bescheides lassen demgemäß keine außergewöhnlichen Verhältnisse erkennen, die Einfluss auf die Gegenleistung für die verfahrensgegenständliche Liegenschaft gehabt haben. Im Übrigen wird zu diesem Punkt auf die untenstehende rechtliche Beurteilung verwiesen.

3. Rechtliche Beurteilung:

Zu A)

3.1. Gemäß § 1 Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz (GGG), BGBl. Nr. 501/1984 idF BGBl. I Nr. 61/2022, unterliegt den Gerichts- und Justizverwaltungsgebühren im Sinne dieses Bundesgesetzes die Inanspruchnahme der Tätigkeit der Gerichte, Staatsanwaltschaften und Justizverwaltungsbehörden einschließlich der an diese gerichteten Eingaben sowie die Führung der öffentlichen Bücher, Urkundensammlungen sowie einsichtsfähigen Register nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen und des angeschlossenen Tarifs.

Der Anspruch des Bundes auf die Gebühr wird § 2 Z. 4 GGG zufolge hinsichtlich der Gebühren für die Eintragung in die öffentlichen Bücher mit der Vornahme der Eintragung begründet, in den Fällen der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer (§ 11 Grunderwerbsteuergesetz 1987) kann der Bundesminister für Justiz nach Maßgabe der technischen Möglichkeiten mit Verordnung (§ 26a Abs. 3 GGG) festsetzen, dass auch der Anspruch des Bundes auf die Eintragungsgebühr nach Tarifpost 9 lit. b Z. 1 zu dem für die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer maßgebenden Zeitpunkt begründet wird. Zahlungspflichtig ist gemäß § 25 Abs. 1 lit. a GGG derjenige, der den Antrag auf Eintragung (Hinterlegung, pfandweise Beschreibung, Einreihung) stellt bzw. gemäß § 25 Abs. 1 lit. b GGG derjenige, dem die Eintragung zum Vorteil gereicht.

Die beschwerdeführenden Parteien haben in ihrem Grundbuchsgesuch vom 08.09.2016 die in den Feststellungen dargestellten Eintragungen im Grundbuch beantragt. Die Eintragungen wurden am 13.10.2016 bewilligt. Der Gebührenanspruch des Bundes wurde mit der Vornahme der Eintragungen und damit ebenfalls am 13.10.2016 begründet.

3.2. In Ermangelung entgegenstehender Vorschriften über den Wirksamkeitszeitpunkt ist im Abgabenrecht grundsätzlich jene Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Verwirklichung des Abgabentatbestandes maßgebend (VwGH 20.04.1998, Zl. 97/17/0414; zum Grundsatz der Zeitbezogenheit von Abgabenvorschriften allgemein siehe etwa VwGH 31.08.2016, Ro 2014/17/0103 mwN; spezifisch zum GGG siehe VwGH 29.09.2020, Ra 2020/16/0086; 18.01.2018, Ra 2017/16/0183). Der Anspruch des Bundes auf Eintragungsgebühr entstand am 13.10.2016, sodass auch die an diesem Tag geltende Rechtslage maßgeblich ist.

3.3. Gemäß § 26 Abs. 1 GGG in der anzuwendenden Fassung BGBl. I Nr. 160/2015 ist die Eintragungsgebühr bei der Eintragung des Eigentumsrechts und des Baurechts – ausgenommen in den Fällen der Vormerkung – sowie bei der Anmerkung der Rechtfertigung der Vormerkung zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes entspricht die Regelung des § 26 Abs. 1 letzter Satz GGG idF BGBl. I Nr. 1/2013 jener des § 2 Abs. 2 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes, wonach der Verkehrswert der Preis ist, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Der Verkehrswert kann wegen der auf einer Liegenschaft ruhenden Belastung und der damit erschwerten Veräußerbarkeit unter dem Sachwert liegen (vgl. VwGH 13.10.2021, Ra 2019/16/0122).

3.3. Bei einem Kauf ist – soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben – § 26 Abs. 3 Z. 1 GGG zufolge der Kaufpreis zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Der Gegenleistung sind jeweils die Belastungen hinzuzurechnen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen, ausgenommen dauernde Lasten.

§ 26 Abs. 3 GGG ist lex specialis im Verhältnis zu § 26 Abs. 1 GGG, zumal § 26 Abs. 3 GGG eine von der allgemeinen Regel des § 26 Abs. 1 GGG abweichende Vorgehensweise bei bestimmten Erwerbsvorgängen konstituiert (allgemein dazu VwGH 26.04.2018, Ra 2018/16/0047; 30.03.2017, Ra 2016/16/0037). In § 26 Abs. 3 GGG wird in Bezug auf die darin angeführten Erwerbsvorgänge alleine auf die Gegenleistung für die Übertragung des Eigentumsrechts (und nicht auf den Wert des einzutragenden Rechts) als Bemessungsgrundlage abgestellt. Die Gegenleistung umfasst dabei alles, was der Käufer an wirtschaftlichen Werten zu leisten verspricht, dass er das Grundstück erhält (vgl. VwGH 19.05.2015, Ro 2014/16/0006).

§ 26 Abs. 3 GGG sieht als notwendiges Korrektiv in dieser Konstruktion vor, dass der Wert der Gegenleistung nur dann als Bemessungsgrundlage heranzuziehen ist, wenn keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, sodass diese Gegenleistung offenkundig nicht dem auf dem freien Markt erzielbarem Preis entspricht (Dokalik, Gerichtsgebühren13 § 26 GGG Anm 3). Eine ausführliche Erläuterung, unter welchen Vorzeichen der Gesetzgeber von außergewöhnlichen Verhältnissen ausgeht, kann den Gesetzesmaterialien nicht entnommen werden, zumal als (eindeutiges) Beispiel lediglich eine gemischte Schenkung zwischen nahen Angehörigen genannt wird. Judikatur und Schrifttum verweisen auf weitere Beispiele, wie vorbehaltene Wohnungs(gebrauchs)- und Fruchtgenußrechte (vgl. VwGH 29.09.2020, Ra 2020/16/0086); eventuell auch die Übernahme von Dienstbarkeiten die auf der Liegenschaft lasten (hier also wieder im Sinne einer gemischten Schenkung).

3.4. Der Verwaltungsgerichtshof hat sich bereits mehrfach mit der Ermittlung der Bemessungsgrundlage bei Liegenschaftstransaktionen mit Bezug zum geförderten Wohnbau beschäftigt.

Im Erkenntnis vom 01.03.2018, Ra 2018/16/0012, bejahte der Verwaltungsgerichtshof das Vorliegen außergewöhnlicher Verhältnisse, weil im konkreten Fall die besondere Stellung des Käufers als Mieter einer geförderten Wohnung für die Ermittlung der Gegenleistung mit einem geringen Betrag als jenem, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung der Wohnung üblicherweise zu erzielen gewesen wäre, bestimmend war. Die Entscheidung wurde in der Praxis kritisch aufgenommen und darauf hingewiesen, dass sich die Anwendung der Preisbeschränkungen des WGG unmittelbar aus dem Gesetz ergebe und jede Veräußerung durch den Wohnbauträger – nicht nur jene an den Mieter – vergleichbaren Restriktionen unterliege. Es lägen daher kein – im Wege der Vertragsautonomie geschaffenes und allenfalls außergewöhnliches – Verhältnis zwischen den Vertragsparteien vor, sondern eine zwingende rechtliche Tatsache (Kogler/Zenz in immolex 2018/55).

Im Erkenntnis vom 04.08.2020, Ro 2020/16/0023, bekräftigte der Verwaltungsgerichtshof zunächst die im Erkenntnis vom 01.03.2018, Ra 2018/16/0012, dargelegte Rechtsansicht. Allerdings wies der Verwaltungsgerichtshof darauf hin, dass bei der Ermittlung des Vergleichsmaßstabes vorhandene gesetzliche Preisbeschränkungen (im Anlassfall die § 15a Abs. 1 oder § 15b Abs. 1 iVm § 23 WGG) zu berücksichtigen sind. Im Anlassfall beanstandete der Verwaltungsgerichtshof fehlende Ermittlungen zur Frage, ob Wohnungen auch außenstehenden, bislang nicht nutzungsberechtigten Dritten zu einem nach § 15a Abs. 1 oder § 15b Abs. 1 iVm § 23 WGG bemessenen Fixpreis angeboten wurden, woraus sich abseits einer besonderen Ausgangsposition der Mieterin der Wohnung ein „gewöhnlicher Geschäftsverkehr“ mit solchen Wohnungen, jedoch zu gesetzlich reglementierten Preisen erschlossen haben könnte.

Im Beschluss vom 09.04.2020, Ra 2020/16/0052, legte der Verwaltungsgerichtshof in einem obiter dictum dar, dass die Bedachtnahme auf objektiv-rechtliche Beschränkungen des Eigentums durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz bei der Preisbildung für sich noch nicht ausreiche, um von außergewöhnlichen Verhältnissen im Sinne des § 26 Abs. 3 GGG zu sprechen (VwGH 09.04.2020, Ra 2020/16/0052). Im zuletzt ergangenen Erkenntnis vom 13.10.2021, Ra 2019/16/0122, erweiterte der Verwaltungsgerichtshof diese Aussage auf raumordnungsrechtliche Festlegungen nach § 18 XXXX Raumordnungsgesetz 2009, aus der sich Nutzungsbeschränkungen der Liegenschaft ergeben. Der Entscheidung lag die Veräußerung zweier benachbarter Liegenschaften zugrunde. Eine der Liegenschaften war aufgrund einer zwischen den Verkäufern und der betroffenen Stadtgemeinde abgeschlossenen Vereinbarung gemäß § 18 XXXX Raumordnungsgesetz 2009 – welcher die Käuferin und spätere Revisionswerberin beigetreten war – für die Errichtung geförderter Miet- bzw. Mietkaufwohnungen bestimmt. Die andere Liegenschaft stand für die Errichtung freifinanzierter Eigentumswohnungen zur Verfügung. Der Kaufpreis jener Liegenschaft die für die Errichtung geförderter Miet- bzw. Mietkaufwohnungen bestimmt war, betrug EUR 350,00 je m² und unterlag den Bestimmungen des XXXX Wohnbauförderungsgesetzes 2015. Der Kaufpreis für die unbeschränkt nutzbare Liegenschaft betrug EUR 1.250,00 je m². Im Anlassfall beanstandete der Verwaltungsgerichtshof einerseits die vergleichsweise Heranziehung des Wertes der unbeschränkt nutzbaren Liegenschaft, da diese keinen tauglichen Vergleichsmaßstab für die Beurteilung des Vorliegens außergewöhnlicher Verhältnisse in Bezug auf eine dem geförderten Wohnbau gewidmete Liegenschaft darstelle. Entspreche außerdem der geleistete Kaufpreis jenem, der am Markt für die – durch die raumordnungsrechtliche Festlegung für den geförderten Wohnbau beschränkte – Liegenschaft erzielt werden kann, lägen keine außergewöhnlichen Verhältnisse vor, die Einfluss auf die Gegenleistung hätten. Das Bundesverwaltungsgericht habe auch nicht festgestellt, dass ein fremder Dritter für die verfahrensgegenständliche Liegenschaft mehr bezahlt hätte, als die seinerzeitige Käuferin.

Der Verwaltungsgerichtshof hat seine Rechtsprechung zusammenfassend einerseits dahingehend weiterentwickelt, dass bei Immobilientransaktionen im geförderten Wohnbau als Vergleichsobjekte nicht Objekte ohne vergleichbare Verfügungs- und/oder Preisbildungsbeschränkungen herangezogen werden dürfen. Andererseits betont der Verwaltungsgerichtshof in seiner jüngeren Entscheidungspraxis, dass auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die die Privatautonomie einschränkenden gesetzlichen Rahmenbedingungen zu beachten sind. Im Bereich des gemeinnützigen Wohnbaus hat der Gesetzgeber die Erfüllung von Aufgaben des Wohnungs- und Siedlungswesens als dem Gemeinwohl dienend anerkannt und räumt gemeinnützigen Bauvereinigungen zur Sicherung einer nachhaltigen Wohnversorgung eine besondere Rechtsstellung ein (vgl. § 1 Abs. 2 und 3 WGG) Das WGG sieht – wie im Erkenntnis vom 04.08.2020, Ro 2020/16/0023 erörtert – zwingende Vorschriften betreffend die Kaufpreisbildung vor. Aus den zitierten Entscheidungen des Verwaltungsgerichtshofes ist abzuleiten, dass eine Gleichsetzung von Rechtsgeschäften, die derartigen Restriktionen unterliegen, mit nicht dem WGG unterworfenen Rechtsgeschäften nicht statthaft ist. Im Erkenntnis vom 13.10.2021 dehnte der Verwaltungsgerichtshof diese Rechtsansicht auf raumordnungsrechtliche Festlegungen nach § 18 XXXX Raumordnungsgesetz 2009 aus, was für den gegenständlichen Fall von maßgeblicher Bedeutung ist.

3.5. Im angefochtenen Bescheid und in den Richtlinien zum Gebühren- und Einbringungsrecht, XXXX wird unter Hinweis auf zwei Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichtes aus dem Jahr 2019 vertreten, dass außergewöhnliche Verhältnisse im Sinne des § 26 Abs. 3 GGG vorliegen, wenn eine Gemeinde aus siedlungspolitischen Gründen Gemeindegrund stark vergünstigt anbietet. Der Wert der Gegenleistung könne diesfalls nicht als Bemessungsgrundlage herangezogen werden. Die Bedingungen des Erwerbs (Bebauungs- und Baufertigstellungspflicht bei sonstiger Vertragsauflösung, Wiederkaufsrecht der Gemeinde zum Kaufpreis, solange keine Bebauung erfolgt und Vorkaufsrecht zugunsten der Gemeinde; im Weiterverkaufsfall Nachzahlung eines Aufpreises zum Verkehrswert des Grundstücks) stellten keine spezifischen Lasten dar, die den objektiven Wert des Rechts im Sinn des § 26 Abs. 1 GGG mindern würden. Die zitierten Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichtes betrafen den Erwerb von Bauland in einer Tiroler Gemeinde um EUR 60,00 je m² bei einem Baulandpreis von durchschnittlich EUR 239,40 pro m².

Der hier zu beurteilende Sachverhalt ist damit jedoch nicht vergleichbar, zudem ist das zwischenzeitlich ergangene Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 13.10.2021, Ra 2019/16/0122, zu berücksichtigen.

Die Gemeindevertretung des Gemeinde XXXX hat am 24.06.2015 gemäß § 18 XXXX Raumordnungsgesetz 2009 die in den Feststellungen auszugsweise dargestellte „Richtlinie für die Vergabe von Grundstücken der Gemeinde XXXX aus dem Baulandsicherungsmodell XXXX “ erlassen. Die dermaßen bewirkte Selbstbindung der Gemeindevertretung hatte zur Folge, dass Liegenschaftstransaktionen der Gemeinde nur zu den näheren Bedingungen dieser Richtlinie erfolgen durften. § 18 XXXX Raumordnungsgesetz 2009 bietet den Gemeinden eine Reihe von Möglichkeiten, die Schaffung von Wohnraum – insbesondere im geförderten Mietwohnbau – mit Hilfe bodenpolitischer Maßnahmen zu unterstützen. Dazu zählen unter anderem die Vertragsraumordnung, die Ausweisung von Vorbehaltsflächen für den förderbaren Wohnbau, die Festlegung von Mietwohnungsanteilen in der Bebauungsplanung sowie darüberhinausgehende kommunale Aktivitäten wie die Schaffung von Baulandsicherungsmodellen, die Kooperationen mit (gemeinnützigen) Wohnbauträgern oder der Ankauf von Grundstücken durch die Gemeinden. Dabei ist ein Baulandsicherungsmodell eine Art der aktiven Bodenmobilisierung für den Wohnbau und ein Instrument zur kommunalen Bodenbevorratung. Es zielt auf ursprünglich als Grünland gewidmete Flächen ab, an dem ein öffentliches Interesse zur Umwidmung in Wohnbauland besteht und beinhaltet häufig konditionale Leistungs- und Gegenleistungsverknüpfungen, vor allem ein Bauzwang innerhalb eines bestimmten Zeitraumes, um Spekulationsgeschäften wirkungsvoll vorzubeugen und das Ziel der Schaffung von Wohnraum zu erreichen.

Demensprechend sieht § 18 XXXX Raumordnungsgesetz 2009 auch vor, dass Gemeinden zur Sicherung der Entwicklungsziele Vereinbarungen mit den Grundeigentümern, insbesondere betreffend die Verwendung von Grundstücken, die Überlassung von Grundstücken an Dritte und die Tragung von Infrastrukturkosten, treffen können. In solchen Vereinbarungen können für deren Einhaltung auch Sicherungsmittel wie Konventionalstrafen, Vorkaufsrechte und dergleichen vorgesehen werden. In allfälligen Preisvereinbarungen ist auf die Interessen der Grundeigentümer und der Gemeinde und bei Flächen für den förderbaren Wohnbau auch auf die Wohnbauförderungsbestimmungen Bedacht zu nehmen. Den gesetzlichen Anknüpfungspunkt zur Wohnbauförderung enthält § 4 XXXX Wohnbauförderungsgesetz 2015, LGBl Nr XXXX . Demnach sollen die Gemeinden die Errichtung förderbarer Wohnbauten im Rahmen ihrer Möglichkeiten insbesondere dahingehend unterstützen, dass dafür geeignete Baugrundstücke preisgünstig bereitgestellt werden. Zu diesem Zweck sind die Möglichkeiten des XXXX Raumordnungsgesetzes 2009 (Ausweisung von Vorbehaltsflächen, Abschluss von Raumordnungsverträgen und dergleichen) zu nutzen. Vor diesem gesetzlichen Hintergrund beschloss die Gemeindevertretung der erstbeschwerdeführenden Partei in ihrer öffentlichen Sitzung vom 24.06.2015 die Richtlinie zur Vergabe von Grundstücken der Gemeinde XXXX aus dem Baulandsicherungsmodell XXXX .

Im ersten Bauabschnitt wurden zwölf Parzellen zum Verkauf angeboten und der Kaufpreis in einer weiteren Sitzung der Gemeindevertretung mit EUR 125,00 festgelegt. Der Kaufpreis wurde dabei mit den hohen Erschließungskosten und Bundesgebühren (Immobilienertragssteuer etc.) begründet. Zwar definiert das Baulandsicherungsmodell vom 29.06.2015 auch den Personenkreis bzw. die persönlichen Eigenschaften möglicher Käufer (anhand eines Punktesystems, welches den Bezug zur Gemeinde und den Wohnbedarf berücksichtigt). Im Vordergrund standen aber nicht die persönlichen Eigenschaften der Käufer, sondern die Liegenschaft und die zur Sicherung der Zielsetzung der Maßnahme vorgegebenen Verfügungsbeschränkungen. Der Liegenschaftserwerb war in dieser Hinsicht mehrfach zum Zwecke der Baulandsicherung, sprich der Möglichkeit des Erwerbs von günstigem Bauland für Wohnzwecke beschränkt. So war bzw. ist ein Weiterverkauf oder eine Weitervermietung der Liegenschaft innerhalb von 20 Jahren ab Kaufvertragsunterfertigung nur erschwert und bedingt mit der Leistung eines Differenzbetrages möglich; dazu kommt die Absicherung dieser Regelung durch ein Vorkaufsrecht für die erstbeschwerdeführende Partei; ferner wurde eine Art Wiederverkaufsrecht der erstbeschwerdeführenden Partei bei Nichteinhaltung des geforderten Bauzwangs (wörtlich dem Vorliegen eines Baubewilligungsantrages spätestens fünf Jahr nach rechtswirksamen Vertragsabschluss) festgelegt. Diese Verfügungsbeschränkungen ergeben sich direkt aus der auf Grundlage von § 18 XXXX Raumordnungsgesetz 2009 erlassenen Richtlinie der erstbeschwerdeführenden Partei und kommen unabhängig von der Rechtsstellung oder der Person des Käufers zur Anwendung.

Im Ergebnis entspricht der Sachverhalt damit der dem Erkenntnis vom 13.10.2021, Ra 2019/16/0122, zugrunde liegenden Konstellation – dort schloss die Gemeinde mit den am Grundgeschäft beteiligten Personen ebenfalls eine auf § 18 XXXX Raumordnungsgesetz 2009 gestützte Vereinbarung ab, die sogar weitergehende Nutzungsbeschränkungen (Vorbehalt für den geförderten Mietwohnbau) des Käufers beinhaltete und zu einem maßgeblichen Abschlag gegenüber dem für den Erwerb der uneingeschränkt nutzbaren Nachbarliegenschaft führte. Da solche Nutzungsbeschränkungen zufolge von raumordnungsrechtlichen Festlegungen nach auf § 18 XXXX Raumordnungsgesetz 2009 für sich alleine keine außergewöhnlichen Verhältnisse konstituieren, ist auch im vorliegenden Fall nicht von außergewöhnlichen Verhältnissen auszugehen. Die im vorliegenden Fall getroffenen raumordnungsrechtlichen Festlegungen sind nämlich weit weniger weitgehend als der Vorbehalt einer gesamten Liegenschaft (nur) für den gemeinnützigen Mietwohnbau. Sie führten (was für sich alleine bereits außergewöhnliche Verhältnisse ausschließt, dazu sogleich im Detail) auch zu keiner signifikanten Abweichung vom Marktniveau. Die Justizverwaltungsbehörde hat im angefochtenen Bescheid zudem nicht festgestellt, dass dritte Interessenten und den gegebenen Vorzeichen einen höheren Preis für die gegenständliche Liegenschaft bezahlt hätten, sodass auch ausgeschlossen werden kann, dass ein maßgeblicher Einfluss auf die Gegenleistung im Sinn des § 26 Abs. 3 GGG gegeben war. Schon aufgrund der Bindung an allgemein gültige raumordnungsrechtlichen Festlegungen der Gemeinde kann somit – auch entgegen dem Vorbringen der beschwerdeführenden Parteien selbst – nicht von außergewöhnlichen Verhältnissen gesprochen werden.

Abseits davon müssen die im Einleitungssatz des § 26 Abs. 3 GGG angesprochenen außergewöhnlichen Verhältnisse offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung ausüben, um zur Anwendung des § 26 Abs. 1 GGG anstatt des § 26 Abs. 3 GGG zu führen (VwGH 26.04.2018, Ra 2018/16/0047, zur Höhe eines Bauzinses). Ein offensichtlicher Einfluss auf die Gegenleistung ist im gegenständlichen Fall – losgelöst von den vorstehend erörterten Fragen – zu verneinen. Der vereinbarte Kaufpreis von EUR 125,00 je m² liegt über dem durchschnittlichen Niveau der Baugrundstückspreise in der Gemeinde XXXX im Jahr 2016 und weicht auch nicht signifikant vom durch die Datenbank www.bodenpreise.at anhand aktuellerer Daten (bis einschließlich 2020) ermittelten Preis von EUR 134,38 je m² Bauland ab. Die Gemeinde XXXX begründet das Preisniveau mit hohen Aufschließungskosten und anfallenden Abgaben. Eine derart signifikante Abweichung vom Marktniveau wie in den in den Richtlinien zum Gebühren- und Einbringungsrecht, XXXX , zitieren Anlassfällen (EUR 60,00 Kaufpreis gegenüber einem Baulandpreis von durchschnittlich EUR 239,40 pro m²) liegt vor. Vielmehr ist keine signifikante Abweichung vom Marktniveau ersichtlich. Schon aus diesem Grund besteht kein Anlass für die Annahme außergewöhnlicher Verhältnisse im Sinn des § 26 Abs. 3 GGG.

Dazu tritt, dass die Justizverwaltungsbehörde im angefochtenen Bescheid keinen nachvollziehbaren Vergleich mit dem Marktniveau angestellt hat. Der in den Feststellungen ausgewiesene Baulandpreis von EUR 160,00 pro m² ergibt sich nicht aus dem Akteninhalt und stellt sich demgemäß als bloße Behauptung dar. Die Justizverwaltungsbehörde hat sich in der Beweiswürdigung des angefochtenen Bescheides auch nicht mit dem Vorbringen der beschwerdeführenden Parteien betreffend das im Immobilienpreisspiegel ausgewiesene Preisniveau auseinandersetzt, sondern den eigenen Verfahrensstandpunkt ohne Heranziehung von Beweismitteln und ohne nähere Beweiswürdigung zur Feststellung erhoben. Mit dieser Vorgehensweise wird freilich nicht schlüssig dargelegt, dass der vertraglich vereinbarte Kaufpreis vom allgemeinen Preisniveau in einer außergewöhnliche Verhältnisse indizierenden Weise abweicht.

Darüber hinaus hat die Justizverwaltungsbehörde auch die bereits zitierte Rechtsansicht des Verwaltungsgerichtshofes unberücksichtigt gelassen, dass nur vergleichbare Liegenschaften einen tauglichen Vergleichsmaßstab für die Beurteilung des Vorliegens außergewöhnlicher Verhältnisse darstellen. Bei raumordnungsrechtlichen Festlegungen stellen dem Erkenntnis vom 13.10.2021, Ra 2019/16/0122, zufolge nur Liegenschaften mit vergleichbaren Einschränkungen taugliche Vergleichsobjekte dar. Solche Vergleichsobjekte wurden im gegenständlichen Fall weder erhoben, noch wurden dahingehende Feststellungen getroffen. Da die Gemeindevertretung der erstbeschwerdeführenden Partei den Kaufpreis für alle zwölf Parzellen mit EUR 125,00 festgesetzt hat, ist der Lage des Falles nach auch nicht davon auszugehen, dass taugliche Vergleichsobjekte mit anderen Konditionen als im hier gegenständlichen Fall vorhanden sind. Es liegen insgesamt keine Hinweise darauf vor, dass der in Kenntnis der Aufschließungskosten, der Abgabenlast sowie vereinbarten Nutzungseinschränkungen vereinbarten Kaufpreis nicht dem im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preise entspricht.

Der Vollständigkeit halber ist noch festzuhalten, dass der im angefochtenen Bescheid gewählten Berechnungsmethode – unabhängig von der Anwendbarkeit des § 26 Abs. 3 Z. 1 GGG – aus mehreren Erwägungen nicht gefolgt werden kann. Punkt 2.3 des gegenständlichen Kaufvertrages bestimmt für den Fall einer durch die erstbeschwerdeführende Partei genehmigten Veräußerung vor Ablauf der 20 Jahresfrist entweder die Zahlung eines Differenzbetrages zwischen dem Kaufpreis in Höhe von EUR 125,00 und einem allenfalls höheren Verkehrswert. In diesem Falle scheidet die Liegenschaft aus dem Baulandsicherungsmodell aus und verlieren die Käufer damit die bisherigen Begünstigungen. Sollte der künftige – und im Zeitpunkt nach § 2 Z. 4 GGG noch völlig unbekannte – Kaufpreis unter dem Kaufpreis in Höhe von EUR 125,00 liegen, so verpflichten sich die künftigen Käufer den niedrigeren Kaufpreis zuzüglich eines Aufschlages von 25 % an die erstbeschwerdeführende Partei zu bezahlen. Aus dieser Vertragsklausel (die für sich alleine genommen verunglückt erscheint und Ähnlichkeiten mit einer Konventionalstrafe aufweist) kann jedoch nicht abgeleitet werden, dass die beschwerdeführenden Parteien zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses davon ausgingen, dass der Kaufpreis in Höhe von EUR 125,00 einen Abschlag von 25% gegenüber einem – im Vertrag nicht näher bezeichneten – Marktpreis besteht. Die dahingehenden Ausführungen im angefochtenen Bescheid sind aus Sicht des Bundesverwaltungsgerichtes spekulativ und in Anbetracht der vorliegenden Beweismittel auch nicht schlüssig nachvollziehbar. Die Vertragsklausel veranschaulicht zuletzt auch den maßgeblichen Unterschied zu dem dem Erkenntnis vom 01.03.2018, Ra 2018/16/0012, zugrundeliegenden Sachverhalt – gegenständlich war dort ein Rechtsgeschäft, in welchem der bereits zum Zeitpunkt der Veräußerung der Verkehrswert höher war und dieser höhere Verkehrswert auch festgehalten wurde (vgl. § 15g Abs. 2 Z. 1 WGG). Im Unterschied dazu erfasst die hier gewählte Vertragsklausel allfällige zukünftige Wertveränderungen in jede Richtung. Dass die Vertragsparteien schon beim Verkauf von einem höheren tatsächlichen Verkehrswert ausgingen, ergibt sich aus der Vertragsklausel nicht.

3.6. Im gegenständlichen Fall ist daher die Bemessungsgrundlage nach § 26 Abs. 3 Z. 1 GGG zu ermitteln. Eine Hinzurechnung von Belastungen gemäß § 26 Abs. 3 letzter Satz GGG wurde mit dem angefochtenen Bescheid nicht vorgenommen.

Ausgehend von einem Kaufpreis von insgesamt EUR 78.250,00 erwies sich daher die im Wege der Selbstberechnung vorgenommene Berechnung der Gebühr für die Eintragung in das Grundbuch gemäß TP 9 lit. b Z. 1 GGG in Höhe von EUR 862,00 (gemäß § 6 Abs. 2 GGG gerundet) als richtig. Für die Festsetzung restlicher Eintragungsgebühr besteht dem Vorgesagten nach keine Grundlage, sodass der angefochtene Bescheid gemäß §§ 28 Abs. 2 VwGVG iVm § 2 Z. 4, 26 Abs. 3 sowie Tarifpost 9 lit. b Z. 1 GGG wegen Rechtswidrigkeit ersatzlos aufzuheben ist.

3.7. Im vorliegenden Fall ergibt sich der für die Entscheidung maßgebliche Sachverhalt aus den Akten des Verwaltungsverfahrens. Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung wurde nicht beantragt. Eine mündliche Erörterung lässt eine weitere Klärung der Rechtssache auch nicht erwarten, zumal als Beweismittel lediglich Urkunden in das Verfahren eingeführt wurden, deren Authentizität außer Zweifel steht.

Nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes und des Verwaltungsgerichtshofes kann eine mündliche Verhandlung unterbleiben, wenn der Sachverhalt unbestritten und nur eine Rechtsfrage zu entscheiden ist oder wenn die Sache keine besondere Komplexität aufweist (VfSlg. 18.994/2010; VfSlg. 19.632/2012; VwGH 12.12.2017, Ra 2015/05/0043, mit zahlreichen Nachweisen der Rechtsprechung des EGMR). Ein solcher Fall liegt ausweislich der vorstehenden Erwägungen vor. Die erörterten Rechtsfragen stellen sich nicht als dermaßen komplex dar, dass zu ihrer deren Beurteilung eine mündliche Verhandlung unter dem Aspekt des Art. 6 EMRK geboten wäre, zumal sie durch Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes bereits geklärt sind.

Die Notwendigkeit der Durchführung einer Verhandlung ist auch im Hinblick auf Art. 6 Abs. 1 EMRK und Art. 47 GRC nicht ersichtlich (VwGH 26.06.2003, Zl. 2000/16/0305, wonach die Durchführung einer mündlichen Verhandlung im Verfahren zur Vorschreibung von Gerichtsgebühren nicht erforderlich ist; VwGH 11.01.2016, Ra 2015/16/0132, wonach Angelegenheiten der Gerichtsgebühren nicht in den Anwendungsbereich des Art. 6 EMRK fallen), sodass von der Durchführung einer mündlichen Verhandlung abgesehen werden konnte.

Zu B) Unzulässigkeit der Revision:

Die Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig, weil die Entscheidung nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen und vorstehend zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes – insbesondere dem Erkenntnis vom 13.10.2021, Ra 2019/16/0122, betreffend raumordnungsrechtliche Festlegungen nach § 18 XXXX Raumordnungsgesetz 2009 und dem Erkenntnis vom 04.08.2020, Ro 2020/16/0023, betreffend Vergleichsobjekte – ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung; weiters ist die vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.