Richtlinien zur Liebhabereibeurteilung (LRL 1997)

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15. Tatbestand der Tätigkeit (§ 1 Abs. 2 Z 2)

Unter den Tatbestand der Z 2 fallen Tätigkeiten, die ohne Zusammenhang mit Wirtschaftsgütern in typisierender Betrachtungsweise auf eine in der Lebensführung begründete Neigung zurückzuführen sind (zB Reiseschriftsteller, Sportamateure).

15a. Tatbestand der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten (§ 1 Abs. 2 Z 3)

15a.1 Zu den Wirtschaftsgütern, die unter § 1 Abs. 2 Z 3 fallen, zählen

• Ein- und Zweifamilienhäuser
• Eigentumswohnungen
• Mietwohngrundstücke mit qualifizierten Nutzungsrechten
• einzelne Bungalows
• einzelne Appartements (Mietwohnungen)
• im Wohnverband befindliche Fremdenzimmer (bis zu zehn Betten) uä.

Die gewerbliche Beherbergung fällt nicht darunter. Unter "Bewirtschaftung" sind vor allem die Vermietung und die Untervermietung zu verstehen.

15a.2 Mietwohngrundstücke mit qualifizierten Nutzungsrechten

15a.2.1 Sind die Rechte der Miteigentümer so gestaltet, dass sich daraus eine konkrete wirtschaftliche Zuordnung einzelner Wohneinheiten zu einzelnen Miteigentümern ergibt, so kann dies zur Annahme einer Betätigung im Sinn des § 1 Abs. 2 führen. Dies ist dann der Fall, wenn der Miteigentumsanteil mit einem Nutzungsrecht an einer bestimmten Wohnungseinheit derart verbunden ist, dass dieses Nutzungsrecht eine dem Wohnungseigentum ähnliche Stellung verschafft.

15a.2.2 Eine dem Wohnungseigentum ähnliche Stellung ist dann anzunehmen, insoweit die im folgenden angeführten drei Umstände gemeinsam (neben Z 1 und 2 alternativ Z 3a oder Z 3b) zutreffen:

1. Dem Kaufinteressenten eines Miteigentumsanteils wird eine bestimmte Wohneinheit zugewiesen.

2. Das Ausmaß des Miteigentumsanteils orientiert sich am (Nutzungs-)Wert der zugewiesenen Wohneinheit im Verhältnis zu den (Nutzungs-)Werten der anderen Wohneinheiten.

3. Es liegen Vereinbarungen vor, die a) entweder für eine künftige Begründung von Wohnungseigentum sprechen bzw. die künftige Begründung von Wohnungseigentum vorbereiten (siehe Pkt. 15a.2.3) b) oder eine wirtschaftliche Nutzung des Miteigentumsanteils mit der Nutzung einer bestimmten Wohneinheit unmittelbar verbinden (siehe Pkt. 15a.2.4).

Liegt eine "gemischte" Vermietung der Art vor, dass neben einer dem Miteigentümer wirtschaftlich zugeordneten Wohneinheit auch Geschäftslokale oder nicht zugeordnete Wohneinheiten vermietet werden, so ist eine Überprüfung der Betätigung im Sinne dieses Absatzes (nur) für die wirtschaftlich zugeordneten Wohneinheiten vorzunehmen.

15a.2.3 Für eine künftig - wenn auch nach Ablauf bestimmter Zeiträume (zB zehn Jahren) - erfolgende Begründung bzw. eine Vorbereitung der künftigen Begründung von Wohnungseigentum spricht eine der folgenden Vereinbarungen:

• Der Miteigentümer verpflichtet sich im Miteigentumsvertrag verbindlich, Wohnungseigentum zu begründen. Dem steht gleich, wenn den Miteigentümern ein klagbarer Anspruch (andernfalls Schadenersatz) auf Begründung von Wohnungseigentum eingeräumt und ein Vorwegverzicht auf das Erheben von Einsprüchen vereinbart ist.
• Der Miteigentumsvertrag beinhaltet das aufschiebend befristete Anbot zum Abschluss eines Wohnungseigentumsvertrages durch die Miteigentümer, wobei Wohnungseigentum auch ohne vorangegangenen Mehrheitsbeschluss begründet werden kann.
• Konzeptionsverträge, Prospektmaterial oder andere Unterlagen oder Maßnahmen (zB Vorwegbegleichung der Notariatskosten für den Wohnungseigentumsvertrag, Grundbuchseintragung nach § 24a WEG) ergeben in ihrem Zusammenhang nach dem Gesamtbild eine hohe Wahrscheinlichkeit für eine künftige Begründung von Wohnungseigentum.

15a.2.4 Für eine unmittelbare Verbindung der wirtschaftlichen Nutzung des Miteigentumsanteils und der Nutzung einer bestimmten Wohneinheit spricht eine der folgenden Gestaltungen:

• Der Miteigentümer erhält an der zugewiesenen Wohneinheit ein ausschließliches Nutzungsrecht, wobei es gleichgültig ist, ob dieses Nutzungsrecht eine entgeltliche Überlassung oder eine Eigennutzung umfasst.
• Die Aufteilung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfolgt nicht nach Maßgabe der Miteigentumsquoten (also nicht im Rahmen eines "Mietenpools"), sondern entspricht den für die zugewiesenen Wohneinheiten erzielten Mieteinnahmen. Die Vermietung erfolgt diesfalls zwar im Namen der Miteigentümergemeinschaft, aber auf Rechnung des jeweiligen Miteigentümers.
• Es steht dem Miteigentümer frei, die ihm zugewiesene Wohneinheit auf seine Kosten in jede Richtung umfassend baulich zu verändern, ohne die Zustimmung der übrigen Miteigentümer hiefür einholen zu müssen.

15a.2.5 Werden vertragliche Bestimmungen der Miteigentümer nachträglich verändert, so sind diese Änderungen für vergangene Zeiträume unbeachtlich. Dies gilt im Hinblick auf das steuerliche Rückwirkungsverbot auch dann, wenn die Änderungen von Vertragsbestimmungen rückwirkend vereinbart werden.

15a.3 Die Einordnung unter § 1 Abs. 2 Z 3 erfolgt ausschließlich nach der Art des Wohnraumes. Die Anzahl der bewirtschafteten Objekte ist unmaßgeblich (d.h. die Vermietung von zB 15 Eigentumswohnungen im gleichen Haus ist jedenfalls als Betätigung im Sinne des § 1 Abs. 2 Z 3 anzusehen). Zum Umfang der Beurteilungseinheit siehe Punkt 2.2.3.

Für den Anwendungsbereich der LVO I und II bis 14. 11. 1997 (aus LHE I und II; zum Begriff des "Quasi-Wohnungseigentums" gelten die aus LHE II in den oben angeführten Punkt 15a.2 übernommenen Ausführungen):

Aus LHE I:

14.5 Die Eignung von Wohnungen zur Nutzung im Rahmen der Lebensführung ist in folgenden Bereichen anzunehmen:

- Eigentumswohnungen

- Eigenheime (bis zu zwei Wohnungen)

- einzelne Bungalows

- einzelne Appartements

- im Wohnverband befindliche Fremdenzimmer (bis zu zehn Betten) uä.

Die gewerbliche Beherbergung fällt nicht darunter.

Aus LHE II:

3.1 Allgemeine Einstufung entgeltlicher Gebäudeüberlassung

(1) Die entgeltliche Überlassung von Baulichkeiten, die Wohnzwecken dienen, kann je nach Art des bewirtschafteten Gebäudes als Betätigung gemäß § 1 Abs. 1 oder gemäß § 1 Abs. 2 der L-VO zu werten sein. Dabei ist grundsätzlich jede Baulichkeit für sich zu beurteilen (VwGH 28. 10. 1992, 88/13/0006).

(2) Eine Betätigung im Sinn des § 1 Abs. 1 liegt dann vor, wenn ein Gebäude mehr als zwei Wohneinheiten aufweist und damit eine objektive Eignung zur Befriedigung eigener Wohnbedürfnisse nach objektiven Kriterien nicht vorliegt. Unter § 1 Abs. 1 der L-VO fällt somit insbesondere

- die Bewirtschaftung von Wohnhäusern mit mehr als zwei Wohnungen (vor allem die Bewirtschaftung von "Zinshäusern")

- die Bewirtschaftung von mehr als zwei in ein und demselben Gebäude befindlichen Eigentumswohnungen.

(3) Eine Betätigung im Sinn des § 1 Abs. 2 L-VO ist hingegen dann anzunehmen, wenn nach der Zahl der Wohneinheiten eine Eignung zur Befriedigung persönlicher Wohnbedürfnisse angenommen werden kann. Unter § 1 Abs. 2 L-VO fällt somit insbesondere die Vermietung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen (zu Eigentumswohnungen siehe VwGH 5. 5. 1992, 92/14/0006, 92/14/0027). Es ist allerdings zu beachten, dass in § 1 Abs. 2 L-VO weder von Eigenheimen noch von Eigentumswohnungen die Rede ist, sondern abstrakt die Eignung zur Befriedigung persönlicher Wohnbedürfnisse angesprochen wird.

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