VwGH 2002/06/0202

Spruch:

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Die Beschwerdeführer haben der Landeshauptstadt Graz Aufwendungen in der Höhe von EUR 381,90 je zu einem Zehntel binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Begründung

Die Beschwerdeführer sind Miteigentümer des - neunstöckigen - Hauses in G, Gstraße 10.

Die Baubewilligung für dieses Wohnhaus mit insgesamt 45 Wohnungen wurde (laut Gutachten des Amtssachverständigen vom 20. April 2000) mit Bescheid vom 3. Mai 1966, die Benützungsbewilligung mit Bescheid vom 7. Dezember 1971 erteilt.

Anlässlich einer Feuerbeschau am 11. Dezember 1997, zu welcher sämtliche Miteigentümer des Wohnhauses Gstraße 10 geladen worden waren, wurden diverse feuerpolizeilich relevante Mängel festgestellt, wie sie im schriftlichen Befund vom 7. Januar 1998 festgehalten wurden.

Mit Bescheid des Stadtsenates der Landeshauptstadt Graz vom 17. Mai 1999 wurde den Miteigentümern des Hauses Gstraße 10 gemäß § 7 Abs. 3, § 11 Abs. 3 und § 26 Abs. 1 des Steiermärkischen Feuerpolizeigesetzes 1985, LGBl. Nr. 45/1985, der Auftrag erteilt, nachstehende Mängel zu beheben, Brandmelde- und Alarmeinrichtungen sowie Löschanlagen zu errichten, Löschmittel und Löschwasserbezugsstellen bereitzustellen und Gegenstände zu entfernen:

"1.) Folgender Anschlag ist in jedem Geschoss neben der Fahrschachttüre gut sichtbar und dauerhaft, ausgeführt gemäß ÖNORM F 2030, anzubringen: 'Aufzug im Brandfall wegen Lebensgefahr nicht benützen!'

FRIST: 10 WOCHEN.

2.) Der Liftmaschinenraum ist als solcher an der Zugangstüre gemäß ÖNORM F 2030 zu kennzeichnen.

FRIST: 10 WOCHEN

3.) Die Steuerung der Liftanlage ist an die Brandmeldeanlage anzuschließen und so einzurichten, dass bei Brandfallbetrieb die Kabine auf der Evakuierungsebene (Erdgeschoss) zu stehen kommt und keine Außenkommandos mehr angenommen werden können. Eine Weiterfahrt darf nur mittels Feuerwehrzylinderschlüssel ermöglicht werden. Für diesen Fall ist der Lichtschranken bzw. Lichtvorhang außer Betrieb zu setzen. Für die Aufzugskabine, den Liftmaschinenraum, und der im Objekt befindlichen Brandmelderzentrale ist eine Sprechverbindung herzustellen. Überdies ist über potentialfreie Kontakte eine Umschaltmöglichkeit von Netz auf Notstrombetrieb vorzusehen.

Die Verkabelung für die Notstromversorgung ist für 90 Minuten

funktionserhaltend (E90) herzustellen.

FRIST: 10 MONATE

4.) Brandschutztüren zu Gemeinschaftsräumen im Kellergeschoss (Parteienkeller, Zugangstüren zu Abstellräumen, welche direkt ins Stiegenhaus münden etc.) sind mit Feststelleinrichtungen auszustatten und über die Brandmeldeanlage entsprechend der ÖNORM F 3001 brandfallzusteuern. Für die händische Auslösung ist im Nahbereich der Türen je ein Handauslösetaster gemäß ÖNORM F 2030 gekennzeichnet, vorzusehen.

FRIST: 30 MONATE

5.) Das Stiegenhaus ist von Lagerungen jeder Art ständig freizuhalten, sämtliche Gegenstände sind zu entfernen.

FRIST: 10 WOCHEN

6.) Zur Durchführung der 'Ersten und Erweiterten Löschhilfe' sind Wandhydranten der Ausführungsart 2 in jedem Geschoss gemäß der Technischen Richtlinie TRVB F 128 zu errichten. Die vorhandene Trockensteigleitung kann für diesen Zweck verwendet werden. Die Wandhydranten sind gemäß der zitierten Richtlinie zu warten bzw. periodisch (mindestens einmal jährlich) von einem Fachkundigen überprüfen zu lassen. Das Wartungsbuch ist auf Verlangen der Feuerpolizei vorzulegen. Der Nachweis der TRVB-gemäßen Ausführung der Wandhydranten (Wasserleistung und Fließdruck) ist der Feuerpolizei von einer Fachfirma zu erbringen.

FRIST: 30 MONATE

7.) Für das gegenständliche Objekt ist eine Brandmeldeanlage gemäß TRVB S 123, im Schutzumfang 'Teilschutz' (Kellergeschoss, Stiegenhaus, Aufschließungsgänge, Gemeinschaftsräume, technische Nebenräume) zu errichten und an das Brandmeldenetz der Feuerwehr der Stadt anzuschließen. Nach Fertigstellung der Anlage ist der Feuerpolizei ein mangelfreier Abnahmebefund, ausgestellt von einem Sachverständigen, einem befugten Unternehmen oder von einer staatlich autorisierten Prüfanstalt, vorzulegen. Die Anlage ist alle 2 Jahre einer Revisionsüberprüfung, durchgeführt von einem Sachverständigen, einem befugten Unternehmen oder von einer staatlich autorisierten Prüfanstalt, zu unterziehen. Der jeweils letztgültige Überprüfungsbefund ist auf Verlangen der Feuerpolizei vorzulegen.

FRIST: 10 MONATE

8.) Für die Alarmierung der Bewohner im Brandfall ist für das gesamte Objekt eine interne Alarmeinrichtung (z.B. Alarmsirene) zu installieren. Diese Anlage muss auch netzunabhängig betrieben werden können.

FRIST: 10 MONATE

9.) Hauptverkehrs- und Fluchtwege (einschließlich der Stiegenhäuser) müssen über eine Fluchtweg-Orientierungsbeleuchtung verfügen, die sich bei Ausfall der allgemeinen Stromversorgung selbsttätig einschaltet. Die Betriebsdauer dieser Notbeleuchtung muss mindestens 60 Minuten betragen. Die Anordnung und Ausführung der Leuchten hat gemäß TRVB E 102 zu erfolgen und sind diese nach ÖNORM F 2030 zu kennzeichnen.

FRIST: 10 MONATE

10.) Ausgänge und Notausgänge sind augenfällig als solche zu kennzeichnen (Schilder gemäß ÖNORM F 2030). An, in und vor den Ausgängen bzw. Notausgängen dürfen Gegenstände, die die freie Durchgangsbreite beeinträchtigen nicht aufgestellt oder gelagert werden.

FRIST: 10 WOCHEN

11.) Die Hauptverkehrs- und Fluchtwege im Kellergeschoss sind ständig in der bestehenden baulichen Breite, mindestens jedoch 1,20 m freizuhalten.

FRIST: 10 WOCHEN

12.) Etwaige direkt im Keller mündenden Nasszellenentlüftungen bzw. Installationsschächte sind mit Brandschutzklappender Type K 90 zu versehen. Diese Brandschutzklappen sind mit der Brandmeldeanlage gemäß ÖNORM F 3001 brandfallzusteuern.

FRIST: 10 MONATE

13.) Für die vorhandene Blitzschutzanlage ist der Feuerpolizei von einer konzessionierten Firma ein aktuelles Blitzschutzattest gemäß ÖVE E 49 vorzulegen.

FRIST: 10 WOCHEN

14.) Für die Organisation der erforderlichen Brandschutzmaßnahmen ist ein Brandschutzbeauftragter (BSB) zu bestellen. Dieser soll entsprechend technisch vorgebildet sein, eine maßgebliche Stellung im Objekt einnehmen und mit den Eigenheiten des Hauses vertraut sein. Der Brandschutzbeauftragte ist beim Bezirksfeuerwehrverband Graz, Keplerstraße 23, 8020 Graz, Tel. 71 92 11 oder von einer gleichwertigen, zu dieser Ausbildung befugten Stelle nachweislich schulen zu lassen.

FRIST: 10 MONATE

15.) Es ist eine Brandschutzordnung gemäß TRVB 0 119 zu erstellen und an Stellen, an denen Personen häufig vorbeigehen oder sogar verweilen, auszuhängen. Die Brandschutzordnung ist alljährlich auf ihre Richtigkeit und Vollständigkeit zu überprüfen und allen Parteien nachweislich zur Kenntnis zu bringen.

FRIST: 10 MONATE

16.) Für das Objekt ist ein Brandschutzplan gemäß TRVB 0 121 zu erstellen. Dieser Plan ist für die Feuerwehr jederzeit zugänglich bereitzuhalten (z.B. Brandmelderzentrale):

FRIST: 10 MONATE

17.) Bei allen Wandhydranten sind Alarmordnungen (Verhalten im Brandfall), erstellt gemäß TVB O 119, auszuhängen.

FRIST: 30 MONATE

18.) An der Westseite des Objektes ist eine Feuerwehrzufahrt bzw. Aufstellfläche gemäß TRVB F 134 zu dimensionieren entsprechend dem Merkblatt des Magistrates Graz, Feuerpolizei zu kennzeichnen und zu erhalten. Die Zufahrt von Einsatzfahrzeugen zu diesen Flächen ist jederzeit zu gewährleisten.

FRIST: 10 MONATE

19.) Die Feuerwehrzufahrt bzw. Aufstellfläche an der Ostseite ist entsprechend dem Merkblatt des Magistrates Graz, Feuerpolizei zu kennzeichnen und zu erhalten.

FRIST: 10 WOCHEN

20.) Die vorhandenen Pulverlöscher der Type P 6 sind gegen Handfeuerlöscher der Type G 6 auszutauschen, sodass in jedem Geschoss ein Handfeuerlöscher der Type G 6 vorhanden ist.

FRIST: 10 WOCHEN

Sämtliche oben angeführten Erfüllungsfristen gelten ab Rechtskraft des Bescheides.

Die Behebung der im Spruch aufgelisteten Mängel ist der Feuerpolizei fristgerecht und unaufgefordert mitzuteilen"(Spruchpunkt I).

Ferner sind gemäß § 103 des Steiermärkischen Baugesetzes 1995 nachstehende Mängel zu beheben:

"1.) Der Zugang zum Liftmaschinenraum ist mindestens brandhemmend (T30) und in Fluchtrichtung aufschlagend auszubilden.

FRIST: 30 MONATE

2.) Der Dachbodeneinstieg ist mindestens brandhemmend (T30) auszubilden.

FRIST: 30 MONATE

3.) Das Hauptstiegenhaus ist als eigener Brandabschnitt auszubilden. Allfällige ins Stiegenhaus mündende Türen anderer Räume (Wohnungen, Betriebsanlagen etc.) sind in der Brandwiderstandsklasse 'T30' gemäß ÖNORM B 3850 auszubilden.

FRIST: 30 MONATE

Als Alternative können die Wohnungszugangstüren brandschutztechnisch aufgerüstet werden, so dass sie einem Brand mindestens 30 min. entgegenstehen können (Feuer und Rauch). Allerdings ist durch eine staatlich akkreditierte Prüfstelle für Brandschutztechnik der Nachweis über die Tauglichkeit bzw. die Ausführung zu erbringen.

FRIST: 30 MONATE

Die für die Brandschutztüren erforderlichen Türschließer sind

jedenfalls stiegenhausseitig anzubringen.

FRIST: 30 MONATE

4.) Die Kellergeschosse sind vom Stiegenhaus bzw. restlichen Objekt brandbeständig (F90, K90, T90) abzutrennen.

FRIST: 30 MONATE

5.) Im obersten Punkt des Stiegenhauses ist eine Entlüftungsöffnung vorzusehen. Diese ist vom jeweils untersten Geschoss (bzw. Angriffsebene der Feuerwehr) und vom vorletzten Stiegenabsatz aus in einfacher Weise jederzeit (auch bei Stromausfall) öffenbar einzurichten. Der wirksame Rauchabzugsquerschnitt hat 5 % der Grundfläche des Stiegenhauses, mindestens aber 1 m2 zu betragen. Die Auslösevorrichtung der Stiegenhausentlüftung ist deutlich sichtbar nach ÖNORM F 2030, Teil 1 zu kennzeichnen; es muss, die Stellung 'offen' oder 'geschlossen' leicht erkennbar sein. Die Stiegenhausentlüftung ist mindestens einmal jährlich auf ihre Funktionstüchtigkeit zu überprüfen, worüber ein Wartungsbuch zu führen ist, welches der Feuerpolizei auf Verlangen vorzulegen ist.

FRIST: 30 MONATE

6.) Das Stiegenhaus ist mit einer Überdruckbelüftungsanlage mit einem 30-fachen stündlichen Luftwechsel, jedoch mindestens

15. OOOm3/h und einem Überdruck von mind. 40 Pa auszustatten. Ein Überdruck von 50 Pa darf dabei nicht überschritten werden. Öffenbare Konstruktionen des Stiegenhauses müssen bei Ansprechen der Überdruckbelüftung automatisch - auch bei Stromausfall - geschlossen werden. Die gesamte Anlage ist gemäß ÖNORM F 3001 brandfallgesteuert und notstromversorgt auszuführen. Über die Ausführung der gesamten Überdruckbelüftungsanlage ist der Feuerpolizei ein mangelfreier Prüfbericht, ausgestellt von einer staatlich autorisierten Prüfstelle, vorzulegen.

FRIST: 30 MONATE

7.) Glastüren im Hauptverkehrs- und Fluchtwegbereich sowie Verglasungen, die unter 1,10 m, gemessen von der Fußbodenoberkante, reichen, sind mit einer Sicherheitsverglasung auszustatten oder auf eine andere Weise gegen Eindrücken zu sichern.

FRIST: 30 MONATE

8.) Die Zugänge und Öffnungen zu den Elektroinstallations- und Energieschächten sind mit Brandschutzplatten derart aufzurüsten, dass sie einer Branddauer von 30 Minuten entgegenstehen. Weiters sind diese Öffnungen kalt- und heißrauchdicht herzustellen. Der Nachweis über die Ausführungen ('brandhemmend' und 'rauchdicht') ist der Feuerpolizei von einem hierzu befugten Brandschutzsachverständigen vorzulegen.

FRIST: 30 MONATE

9.) Für die Elektroinstallation (ausgenommen Wohnungen) ist der Feuerpolizei ein aktuelles, ÖVE-gemäßes Elektro-Attest einer konzessionierten Firma vorzulegen.

FRIST: 10 WOCHEN

10.) Bei folgenden Ausgängen sind Panikverschlüsse anzubringen:

a.) beim feststehenden Flügel der Hauptein- und -ausgangstüre

FRIST: 6 WOCHEN

Sämtliche oben angeführten Erfüllungsfristen gelten ab Rechtskraft des Bescheides.

Die Behebung der im Spruch aufgelisteten Mängel ist der Feuerpolizei fristgerecht und unaufgefordert mitzuteilen.

Zur Durchführung von Bauarbeiten ist hiezu ein gesetzlich berechtigter Bauführer (konzessionierter Baugewerbetreibender oder Zivilingenieur für das Bauwesen) zu beauftragen.

Der Baubeginn ist vom Bauführer dem Baupolizeiamt schriftlich anzuzeigen. Der vom Baupolizeiamt dem Bauführer über Antrag auszufolgende Baustellenausweis ist auf der Baustelle jederzeit gut sichtbar anzubringen. Der Abschluss der Arbeiten ist dem Baupolizeiamt anzuzeigen" (Spruchpunkt II).

Zu beiden Spruchpunkten erfolgte eine nähere Erläuterung und Begründung.

Gegen diesen Bescheid erhoben (u.a.) die Beschwerdeführer Berufung, in welcher sie die Verletzung ihres Rechtes auf Parteiengehör und die mangelnde Einholung des gesetzlich gebotenen Sachverständigengutachtens sowohl zur Frage der Erforderlichkeit der aufgetragenen Maßnahmen als auch zur Frage deren wirtschaftlicher Zumutbarkeit geltend machten.

Die belangte Behörde ergänzte das erstinstanzliche Ermittlungsverfahren durch Einholung eines Gutachtens des Amtssachverständigen der Magistratsabteilung A 21 - techn. wirtsch. Prüfstelle vom 20. April 2000, in welchem der Sachverständige zum Ergebnis kam, für die im erstinstanzlichen Bescheid aufgetragenen Maßnahmen zur Behebung von Mängeln seien inklusive Bauverwaltung und Bauüberwachung ohne MWst folgende Beträge erforderlich:

Spruchpunkt I .........................ATS 1,017,660,--

Spruchpunkt II........................ATS 1.368.150,--, insgesamt daher .....................ATS 2.385.810,--.

Der zu II genannte Betrag entspreche 3,26 % des Gebäudewertes, der zu Punkt I genannte Betrag erfordere ATS 4,81/m2 monatlich und sei auch - unter Berücksichtigung einer Rücklagenbildung und gewährbarer Förderungen nach dem Wohnbauförderungsgesetz - wirtschaftlich zumutbar (mit näheren Ausführungen zur Berechnung).

Dieses Gutachten wurde den Beschwerdeführern mit Schreiben der belangten Behörde vom 9. August 2000 gemäß § 45 Abs. 3 AVG zur Kenntnis gebracht.

In ihrer Äußerung vom 5. September 2000 legten die Beschwerdeführer ein Bewertungsgutachten des Dipl. Ing. E vor, welcher zu einem Gesamtkostenaufwand der aufgetragenen Leistungen in der Höhe von ATS 2.812.797,-- kam, auf in der Zukunft anfallende Wartungskosten verwies, jedoch keine Wirtschaftlichkeitserwägungen anstellte.

Der dazu gehörte Amtssachverständige ergänzte sein Gutachten daraufhin auftragsgemäß durch eine neue Kalkulation vom 20. April 2001, durch welche er zu nachstehenden Gesamtaufwendungen gelangte:

Spruchpunkt I...........................ATS 1.317.685,-- Spruchpunkt II..........................ATS 1.454.925,--, Summe ......................................ATS 2.772.610,--.

Der zu II genannte Betrag entspreche 4,51 % des Gebäudewertes, der zu Punkt I genannte Betrag erfordere ATS 6,37/m2 monatlich, und sei noch immer - unter Berücksichtigung einer Rücklagenbildung und gewährbarer Förderungen nach dem Wohnbauförderungsgesetz - wirtschaftlich zumutbar (mit näheren Ausführungen zur Berechnung).

Auch dieses Ergänzungsgutachten wurde den Beschwerdeführern gemäß § 45 Abs. 3 AVG zugestellt.

Mit Äußerung vom 16. Oktober 2001 rügten sie den sich angeblich binnen einem Jahr ergebenden Wertverlust des Gebäudes (als Berechnungskomponente) und die mangelnde Berücksichtigung anfallender Wartungs- und Reparaturkosten.

In einer zweiten Ergänzung seines Gutachtens vom 30. April 2002 ging der Amtssachverständige auch hierauf im Einzelnen ein.

In ihrer Stellungnahme vom 6. Juni 2001 bestritten die Beschwerdeführer lediglich die Richtigkeit dieser Ausführungen.

Mit dem nunmehr vor dem Verwaltungsgerichtshof angefochtenen Bescheid gab die belangte Behörde der Berufung der Beschwerdeführer teilweise Folge und änderte den erstinstanzlichen Bescheid insofern ab, als in den Aufträgen zu Spruchpunkt I Nr. 18. und 19. die Wortfolge: "entsprechend dem Merkblatt des Magistrates Graz-Feuerpolizei", sowie Nr. 20, im Spruchpunkt II Nr. 3. dritter Absatz und Nr. 10 zu entfallen hätten und die Punkte 3., 4., 12. und 14. bis. 18. auf die Rechtsgrundlage des § 103 Stmk. BauG gestützt würden, sodass sie aus Spruchpunkt I in den Spruchpunkt II verschoben wurden.

Im Übrigen gab sie der Berufung keine Folge.

Nach wörtlicher Wiedergabe der Berufungsausführungen und der Rechtslage führte die belangte Behörde - soweit im verwaltungsgerichtlichen Verfahren noch von Relevanz - begründend aus, Mängel im Sinne des § 11 Abs. 3 Stmk. Feuerpolizeigesetz 1985 lägen dann vor, wenn der festgestellte Zustand des Bauobjektes entweder feuerpolizeilichen Rechtsvorschriften oder den allgemein anerkannten Regeln der Brandverhütung widerspreche. Die von der Berufungsbehörde zu lösende Frage sei also die gewesen, ob § 9 des Steiermärkischen Feuerpolizeigesetzes (FPG) die Überprüfung umfasse, ob eine Baulichkeit dem jeweiligen feuerpolizeilichen Standard für Neubauten entspreche und ob eine Anpassung an diesen Standard daher über § 11 Abs. 3 leg. cit. vorgeschrieben werden könne bzw., ob die feuerpolizeilichen Vorschriften, unabhängig davon, wann die Errichtung eines Gebäudes baubehördlich bewilligt worden sei, zur Anwendung zu gelangen hätten. Das FPG enthalte keine Übergangsbestimmung, aus der sich ableiten lasse, dass die hier maßgebenden Bestimmungen ihrer Tatbestandswirkung nach sowohl auf alte als auch auf neue Gebäude anwendbar seien. So ordne der Gesetzgeber im § 7 Abs. 3 FPG ausdrücklich an, dass die Behörde bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen auch bei bestehenden baulichen Anlagen geeignete Brandmelde- und Alarmeinrichtungen, Löschanlagen und Ähnliches auftragen könne. Nach § 9 Abs. 2 FPG sei bei der Feuerbeschau insbesondere festzustellen, ob die im Hinblick auf die Brandsicherheit erlassenen Auflagen eingehalten würden (lit. a). Auch aus dieser Bestimmung sei ersichtlich, dass auf der Grundlage des Feuerpolizeigesetzes kein Eingriff in den Konsens erfolgen könne, da anlässlich der Feuerbeschau die Einhaltung der im Hinblick auf die Brandsicherheit (in einem Bewilligungsbescheid) erlassenen Auflagen überprüft werden sollte.

Im Gegensatz zur Bauordnung bestehe nach dem FPG für die Behörde die Möglichkeit, schon bei Vorliegen eines Bauschadens, der eine Brandgefahr verursachen könne, einen Auftrag zur Mängelbehebung zu erteilen (§ 9 Abs. 2 lit. b iVm § 11 Abs. 3 FPG) und nicht erst bei Vorliegen eines Baugebrechens. Der Verwaltungsgerichtshof habe zur Abgrenzung der Feuerbeschau gegen die baubehördliche Instandhaltungspflicht wiederholt ausgeführt, dass ein Auftrag zur Änderung des baulichen Zustandes eines Gebäudes, welches auf Grund eines behördlichen Konsenses zu Recht bestehe, falls nicht die Voraussetzungen des § 68 Abs. 3 AVG gegeben seien, auf Grund eines Feuerpolizeigesetzes nicht erteilt werden könne. Das Steiermärkische Feuerpolizeigesetz 1985 kenne nur eine einzige Bestimmung, die einen nachträglichen Eingriff in einen baulichen Konsens erlaube. Dies sei die Bestimmung des § 7 Abs. 3 FPG, wonach bei bestehenden baulichen Anlagen die Behörde dem Eigentümer bzw. Verfügungsberechtigten die Bereitstellung oder Errichtung von geeigneten Brandmelde- und Alarmeinrichtungen, Löschanlagen, Löschmitteln und Löschwasserbezugsstellen mit schriftlichem Bescheid aufzutragen habe, wenn dies offenkundig wegen der besonderen Beschaffenheit oder wegen des besonderen Verwendungszweckes der baulichen Anlage unter Bedachtnahme auf die baulichen Gegebenheiten im Interesse der Brandsicherheit erforderlich und wirtschaftlich zumutbar sei.

Beim gegenständlichen Gebäude handle es sich um ein unterkellertes, neungeschossiges Hochhaus mit Wohnnutzung, also um ein Hochhaus im Sinne der Bestimmung des § 98 ff des Steiermärkischen Baugesetzes 1995. Solche Hochhäuser seien nach der Bestimmung des § 9 Abs. 6 lit. f FPG als besonders brandgefährdete bauliche Anlagen anzusehen. Aus dem Bescheid der Behörde erster Instanz sei ersichtlich, dass beim gegenständlichen Hochhaus eine Reihe von brandschutztechnischen Mängeln bestünde, deren Beseitigung im Interesse der Brandsicherheit erforderlich sei.

Die Vorschreibung der im Spruch I enthaltenen Aufträge 6., 7. und 8. hätten als Rechtsgrundlage die Bestimmung des § 7 Abs. 3 FPG. Das gegenständliche Hochhaus sei als besonders brandgefährdete bauliche Anlage im Sinne des § 9 Abs. 5 FPG anzusehen, es sei daher die Vorschreibung der genannten Aufträge auf Grund der fehlenden brandschutztechnischen Einrichtungen im Interesse der Brandsicherheit zweifellos erforderlich gewesen. Aus dem Gutachten des Amtssachverständigen des Amtes für Wohnungsangelegenheiten - technisch wirtschaftliche Prüfstelle - ergebe sich auch nachvollziehbar, dass die Erfüllung dieser Aufträge für die Wohnungseigentümer wirtschaftlich zumutbar sei, da auf den Quadratmeter Nutzfläche Kosten in der Höhe von EUR 0,46/m2 monatlich entfielen.

Bei der Vorschreibung der Aufträge I 1.), 2.), 9.), 10. und

13.) handle es sich um Maßnahmen feuerpolizeilicher Natur. Diese Maßnahmen hätten zum Ziel, Zustände, welche die Durchführung von Rettungsmaßnahmen erschweren, zu beseitigen. Insbesondere müssten nämlich im Brandfalle die Wege für die im Gebäude befindlichen Personen sowie für die Löschtrupps einwandfrei erkennbar sein. Rechtsgrundlage für die Vorschreibung dieser Maßnahmen sei die Bestimmung des § 9 FPG, wonach die Feuerbeschau bei baulichen Anlagen zur Feststellung von Zuständen diene, die eine Brandgefahr verursachten oder begünstigten, sowie die Brandbekämpfung, sowie die Durchführung von Rettungsmaßnahmen erschwerten oder verhindern könnten. Gemäß dieser Bestimmung sei bei einer Feuerbeschau insbesondere festzustellen, ob die brandschutztechnischen Einrichtungen ordnungsgemäß gekennzeichnet und die vorgeschriebenen Blitzschutzanlagen vorhanden und in einem ordnungsgemäßen Zustand seien. Die genannte Bestimmung sei auch die Rechtsgrundlage für die Vorschreibung der Aufträge I. 5.) und 10).

Die Aufträge II 1.) bis 9.) würden, gestützt auf die Bestimmung des § 103 des Steiermärkischen Baugesetzes 1995, vorgeschrieben: Ausführlich sei bereits im Bescheid der Behörde erster Instanz ausgeführt worden, dass die Ausbildung des Stiegenhauses als eigener Brandabschnitt insofern die wichtigste brandschutztechnische Maßnahme darstelle, als das Stiegenhaus als Fluchtweg für die Bewohner des Gebäudes sowie als Rettungs- und Angriffsweg für die Feuerwehr die entscheidende Rolle spiele. § 99 des Steiermärkischen Baugesetzes 1995 sehe die Schaffung von Brandabschnitten bei Überschreitung einer bestimmten Objektfläche vor. Die Alternativvorschreibung, die Wohnungszugangstüren in der Brandwiderstandsklasse "T 30" auszubilden oder die bestehenden Wohnungszugangstüren brandschutztechnisch so aufzurüsten, dass sie einem Brand mindestens 30 Minuten entgegenstehen könnten, solle den Eigentümern eine Kostenersparnis gegenüber einer Neuanschaffung von ÖNORM geprüften Brandschutztüren anbieten. Voraussetzung sei allerdings die Vorlage eines Nachweises eines befugten Sachverständigen. Ein Türschließer sei ein integraler Bestandteil einer Brandschutztüre, da im Brandfall bei Nichtvorhandensein eines Türschließers durch die Flucht des Wohnungseigentümers eine offenstehende Brandschutztüre das gesamte Brandschutzkonzept lahmlegen könne. Die Vorschreibung, dass der Türschließer jedenfalls stiegenhausseitig anzubringen sei, entbehre allerdings einer rechtlichen Grundlage; auch die Anbringung eines innenliegenden Türschließers sei zulässig.

Die Vorschreibung der Maßnahme "Im obersten Punkt des Stiegenhauses ist eine Entlüftungsöffnung, die jeweils vom untersten Geschoss und vom vorletzten Stiegenabsatz aus öffenbar sein muss, einzurichten", habe ihre Rechtsgrundlage in der Bestimmung des § 99 Abs. 6 des Steiermärkischen Baugesetzes 1995. Aus der Begründung des Bescheides der Behörde erster Instanz könne schlüssig nachvollzogen werden, dass eine Öffnung am höchsten Punkt des Stiegenhauses dazu diene, den Rauch ins Freie abziehen zu lassen und somit die Forderung nach Rauchfreihaltung des Rettungsweges erfüllt werde.

Die Maßnahme "im Stiegenhaus eine Überdruckbelüftungsanlage mit einem 30-fachen stündlichen Luftwechsel, jedoch mit mindestens 15.000 m3/pro Stunde zu errichten", habe ihre Grundlage darin, dass auf Grund der gesetzlichen Bestimmungen in einem Hochhaus ein Sicherheitsstiegenhaus vorhanden sein müsse und die Ausstattung des Stiegenhauses mit einer Überdruckbelüftungsanlage eine ersatzweise Maßnahme sei, um die Rauchfreihaltung des Stiegenhauses zu erreichen, wenn im Brandfalle auf Grund der Flucht der Wohnungseigentümer eine Wohnungseingangstüre offen bleibe und das Stiegenhaus verqualmt werde. Unrichtig sei allerdings, wie im Bescheid der Behörde erster Instanz in der Begründung angeführt, dass im gegenständlichen Objekt mindestens 2 Sicherheitsstiegenhäuser erforderlich wären; dies sei nicht der Fall, da der Fußboden von Aufenthaltsräumen nicht mehr als 30 m über dem tiefsten Geländepunkt liege. Nur in diesem Falle wären mindestens zwei Sicherheitsstiegenhäuser erforderlich gewesen. Gemäß § 99 Abs. 2 des Stmk. BauG 1995 seit jeder Brandabschnitt in Hochhäusern mit mindestens einem Sicherheitsstiegenhaus auszustatten. Nach der Begriffsbestimmung des § 4 Z. 53 BauG seien Sicherheitsstiegenhäuser brandbeständig ausgeführte, in sich abgeschlossene Stiegenhäuser, die von den Gängen oder Aufenthaltsräumen nur über offene, ständig und unmittelbar ins Freie entlüftete Verbindungen erreichbar seien; sie endeten im Erdgeschoss, hätten keine Verbindung mit Kellergeschossen und führten bei Vorhandensein eines begehbaren Flachdaches bis zu diesem.

Die Maßnahme "Sicherheitsverglasung für Glastüren im Hauptverkehrs- und Fluchtwegbereich" habe als Rechtsgrundlage die Bestimmung des § 43 Abs. 1 des Stmk. BauG 1995, wonach jedes Bauwerk in all seinen Teilen nach den Regeln der Technik und den bautechnischen Vorschriften so geplant und ausgeführt werden müsse, dass es nach seinem Verwendungszweck und den örtlichen Verhältnissen unter anderem der Nutzungssicherheit entspreche. Auf die besonderen Bedürfnisse Behinderter und alter Menschen sowie Kleinkinder sei im Rahmen des vorgesehenen Verwendungszweckes in ausreichender Weise Bedacht zu nehmen. Gemäß § 56 Abs. 1 BauG seien nämlich Ganzglastüren oder Türen mit Glasfüllungen mit einer Fläche von mehr als 0,5 m2 aus Sicherheitsglas auszuführen.

Der Auftrag "Die Öffnungen zu den Elektroinstallations- und Energieschächten mit Brandschutzplatten aufzurüsten", habe seine Rechtsgrundlage in der Bestimmung des § 98 Abs. 8 BauG, wonach alle Schächte, Kabelkanäle udgl., somit auch Elektroinstallationsschächte, brandbeständig hergestellt werden müssten. Auch hier werde im Bescheid der Behörde erster Instanz nachvollziehbar dargelegt, dass Öffnungen der Energieschächte auch bei einem bauordnungsgemäß ausgebildeten Stiegenhaus Schwachstellen bildeten und eine brandschutztechnische Aufrüstung dieser Öffnungen der Energieschächte Schutz vor dieser Gefahrenquelle biete.

Die Vorschreibung der Maßnahme "Anschluss der Steuerung der Liftanlage an die Brandmeldeanlage derart, dass bei Brandfallbetrieb die Kabine auf der Evakuierungsebene (Erdgeschoss) zu stehen kommt", stütze sich auf die Bestimmung des § 102 Abs. 5 BauG in Verbindung mit § 43 Abs. 1 BauG. Durch die frühzeitige Ansteuerung des Liftes über die Brandmeldeanlage sei gewährleistet, dass der Lift in der Evakuierungsebene zum Stehen komme und eine gefahrbringende Benützung des Liftes von Personen ausgeschlossen sei.

Bezüglich des Auftrages "Errichtung einer brandfallgesteuerten Feststelleinrichtung für betriebsbedingt offenstehende Brandschutztüren" sei festzustellen, dass die Rechtsgrundlage für die Vorschreibung dieser Maßnahme wiederum § 43 BauG in Verbindung mit der ÖNORM B 3850 sei, wonach brandfallgesteuerte Feststelleinrichtungen als Stand der Technik anzusehen seien.

Die Aufträge "Für die Organisation der erforderlichen Brandschutzmaßnahmen ist ein Brandschutzbeauftragter zu bestellen", "Erstellung eines Brandschutzplanes gemäß TRVB O 121", "Aushang von Alarmordnungen bei allen Wandhydranten und Feuerlöschern" hätten ihre Rechtsgrundlage in den Bestimmungen der §§ 103 und 43 BauG. Nach § 43 Abs 1 BauG müsse nämlich jedes Bauwerk in all seinen Teilen nach den Regeln der Technik und den bautechnischen Vorschriften so geplant und ausgeführt werden, dass es nach seinem Verwendungszweck und den örtlichen Verhältnissen unter anderem den Anforderungen des Brandschutzes entspreche. Auf die besonderen Bedürfnisse Behinderter und alter Menschen sowie Kleinkinder sei im Rahmen des vorgesehenen Verwendungszweckes in ausreichender Weise Bedacht zu nehmen. Als Regeln der Technik seien bezüglich des Brandschutzes die technischen Richtlinien vorbeugender Brandschutz (TRVB) des Österreichischen Bundesfeuerwehrverbandes anzusehen; es sei in der TRVB 129 die Bestellung eines Brandschutzbeauftragten für ein Hochhaus enthalten und somit als Regel der Technik anzusehen. Die Erstellung eines Brandschutzplanes und von Alarmordnungen habe ihre Rechtsgrundlage in der Bestimmung des § 101 Abs. 5 BauG, wonach durch die Hauseigentümer im Einvernehmen mit der örtlich zuständigen Feuerwehr eine Brandschutzordnung aufzustellen ist, sowie Vorschriften über das Verhalten im Brandfalle (Alarmordnungen) auszuhängen sind.

Die Bezugnahme bei den Aufträgen I 18.) und 19.) auf ein Merkblatt des Magistrates Graz, Feuerpolizei, entbehre einer Rechtsgrundlage, da die Bezugnahme auf ein Merkblatt keine Verbindlichkeit eines Auftrages bewirken könne. Die Herstellung und die Kennzeichnung der Feuerwehrzufahrt und einer Feuerwehraufstellfläche selbst entspreche allerdings den Technischen Richtlinien betreffend den vorbeugenden Brandschutz TRVB 129 und sei somit als Regel der Technik anzusehen.

Die Vorschreibung einer Feuerwehraufstellfläche sei auch im § 9 Abs. 2 BauG enthalten, wonach bei Hochhäusern an zwei Längsseiten des Gebäudes Plätze in einer Mindestbreite von 4,0 m vorzusehen seien, die das Aufstellen von Feuerwehr- und Rettungsfahrzeugen in einem Abstand von mindestens 3,0 m und höchstens 10,0 m von den äußersten Außenwänden ermögliche. Diese Flächen und ihre Zufahrten seien, soweit es sich dabei nicht um öffentliche Verkehrsflächen handle, für Zwecke der Feuerwehr und des Rettungsdienstes freizuhalten und als solche in dauerhafter Art zu kennzeichnen. Bereits im Bescheid der Behörde erster Instanz sei ausführlich begründet worden, dass die Errichtung einer Feuerwehrzufahrt bzw einer Feuerwehraufstellfläche für die Rettung von Personen und zur Durchführung von Brandbekämpfungsmaßnahmen wesentlich sei.

Zu der von den Beschwerdeführern angezweifelten Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der vorgeschriebenen Maßnahmen für die Wohnungseigentümer sei von der belangten Behörde ein Gutachten des Amtssachverständigen des Amtes für Wohnungsangelegenheiten - technisch wirtschaftliche Prüfstelle eingeholt worden, aus dem schlüssig hervorgehe, dass die Kosten der vorgeschriebenen Maßnahmen, ebenso wie die auf § 7 Abs. 3 des Steiermärkischen Feuerpolizeigesetzes 1985 gestützten Maßnahmen - für die Eigentümer des Objektes wirtschaftlich zumutbar seien, da auf den Quadratmeter Nutzfläche EUR 0,45 pro m2 monatlich entfielen und auch die Kosten in einem im Verhältnis zum Wert des Hochhauses zumutbaren Umfang stünden, da das maximale Verhältnis zwischen den Kosten der vorgeschriebenen Maßnahmen sowie dem Wert des Hochhauses 4,51 % betrage.

Durch die unterschiedlichen Längen der Erfüllungsfristen für die einzelnen Aufträge sei auch sichergestellt, dass die Anpassung der im gegenständlichen Gebäude notwendigen Sicherheitseinrichtungen an die für Hochhäuser geltenden Bestimmungen schrittweise erfolge. Die Länge der einzelnen Erfüllungsfristen sei als angemessen anzusehen, da die Durchführung der aufgetragenen Maßnahmen den Bescheidadressaten in diesen Zeiträumen zugemutet werden könne.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde, in welcher die inhaltliche Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides sowie die Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend gemacht werden. Die Beschwerdeführer erachten sich in ihrem Recht auf "Unterbleiben unnötiger und existenzgefährdender Brandschutzauflagen" verletzt.

Die belangte Behörde erstattete eine Gegenschrift, in welcher die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde beantragt wird, und legte die Verwaltungsakten vor.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Im Beschwerdefall ist das Steiermärkische Feuerpolizeigesetz 1985, LGBl. 49, in der Fassung LGBl. Nr. 63/2001 (in der Folge kurz: FPG), anzuwenden, sowie das Steiermärkische Baugesetz - Stmk. BauG, LGBl. Nr. 59/1995, in der Fassung LGBl. Nr. 33/2002, mit der für die Stadt Graz geltenden Regelung, dass gemäß § 2 Abs. 2 Stmk. BauG in erster Instanz der Stadtsenat, in zweiter Instanz die Berufungskommission entscheidet.

Gemäß § 7 Abs. 3 FPG hat die Behörde bei bestehenden baulichen Anlagen dem Eigentümer bzw. Verfügungsberechtigten die Bereitstellung oder Errichtung von geeigneten Brandmelde- und Alarmeinrichtungen, Löschanlagen, Löschmittel und Löschwasserbezugsstellen mit schriftlichem Bescheid aufzutragen, wenn dies offenkundig wegen der besonderen Beschaffenheit oder des besonderen Verwendungszweckes der baulichen Anlage, unter Bedachtnahme auf die baulichen Gegebenheiten, im Interesse der Brandsicherheit erforderlich und wirtschaftlich zumutbar ist.

§ 9 FPG trifft nähere Bestimmungen zum Umfang der Feuerbeschau; nach Abs. 5 ist bei "besonders brandgefährdeten baulichen Anlagen" die regelmäßige Feuerbeschau alle zwei Jahre vorzunehmen.

Nach Abs. 6 sind als besonders brandgefährdete bauliche Anlagen im Sinne des Abs. 5 unter anderem Hochhäuser anzusehen (Hinweis auf § 4 Z. 33 Stmk. BauG, richtig wohl: § 4 Z. 36).

Gemäß § 11 Abs. 3 FPG sind, wenn bei der Feuerbeschau Mängel festgestellt werden, die die Brandsicherheit gefährden, die erforderlichen Maßnahmen unter gleichzeitiger Festsetzung einer angemessenen Erfüllungsfrist durch schriftlichen Bescheid anzuordnen.

Gemäß § 28 Abs. 2 FPG ist in Städten mit eigenem Statut der Stadtsenat Behörde I. Instanz, die Berufungskommission Behörde II. Instanz.

Nach der Begriffsbestimmung des § 4 Z. 36 leg. cit. ist ein Gebäude, bei dem der Fußboden von Aufenthaltsräumen mehr als 22,0 m über dem tiefsten Punkt des an das Gebäude anschließenden Geländes liegt, ein Hochhaus. Nach den insoweit unbekämpften Feststellungen der Behörden ist das gegenständliche (neunstöckige) Wohnhaus ein Hochhaus im Sinne des § 4 Z. 36 Stmk. BauG.

Gemäß § 103 BauG kann die Baubehörde dem Eigentümer dann, wenn bei bestehenden Hochhäusern die für die Sicherheit oder Gesundheit der Bewohner getroffenen Vorkehrungen unzulänglich sind oder sie im Hinblick auf die Regeln der Technik und die technische Entwicklung nicht mehr ausreichen, auftragen, dass bestehende, begonnene oder bewilligte bauliche Anlagen in einem im Verhältnis zum Wert des Hochhauses zumutbaren Umfang und gegebenenfalls den für Hochhäuser geltenden Bestimmungen dieses Gesetzes angepasst werden.

In der Ausführung ihrer Beschwerde erheben die Beschwerdeführer gegen die Notwendigkeit der aufgetragenen Maßnahmen keine konkreten inhaltlichen Bedenken, sie machen unter dem Gesichtspunkt einer Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften lediglich geltend, die Behörden hätten es unterlassen, ein ausreichend begründetes Gutachten einzuholen, welches die Erteilung der auferlegten Auflagen rechtfertige. Dieser Vorwurf trifft jedoch nicht zu, da die Feuerbeschau, zu welcher auch die Beschwerdeführer geladen und anwesend waren, durch einen hierzu befugten Amtssachverständigen durchgeführt wurde, und deren schriftliches Ergebnis sowohl einen Befund und als auch ein Gutachten im engeren Sinn enthält, so dass auch die Kriterien eines Sachverständigengutachtens im Sinne der verwaltungsgerichtlichen Judikatur (vgl. dazu etwa das hg. Erkenntnis vom 18. September 1997, Zl. 95/20/0490, und das hg. Erkenntnis vom 12. Dezember 1995, Zl. 94/08/0015) vorliegen. Dass Mängel im Sinne des § 11 Abs. 3 FPG vorlagen und somit die aufgetragenen feuerpolizeilichen Maßnahmen nach dem Ergebnis der Feuerbeschau inhaltlich gerechtfertigt erscheinen, wurde von den Beschwerdeführern nicht substantiiert bestritten und von der belangten Behörde zutreffend festgestellt (siehe auch den vergleichbaren Fall, welcher dem hg. Erkenntnis vom 22. Januar 1998, Zl. 97 /06/0177, zugrunde lag). Damit war die im Interesse der Brandsicherheit gelegene Erforderlichkeit der aufgetragenen Maßnahmen im Sinne des § 11 Abs. 3 FPG gegeben.

Die Beschwerdeführer machen aber sowohl unter dem Gesichtspunkt einer inhaltlichen Rechtswidrigkeit als auch unter dem Gesichtspunkt einer Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften lediglich deren wirtschaftliche Unzumutbarkeit geltend. Diese ergibt sich aus § 7 Abs. 3 FPG, der neben der im Interesse der Brandsicherheit gelegenen Erforderlichkeit der aufgetragenen Maßnahmen auch deren wirtschaftliche Zumutbarkeit fordert, was für die nach § 11 Abs. 3 FPG aufgetragenen Maßnahmen nicht gilt.

Auch die in Anwendung des § 103 BauG aufgetragenen Maßnahmen müssen "in einem im Verhältnis zum Wert des Hochhauses zumutbaren Umfang" stehen.

Jene auf § 7 Abs. 3 bzw. § 11 Abs. 3 FPG gestützten (feuerpolizeilichen) Maßnahmen, die im Spruchpunkt I aufgelistet sind, erfordern nach dem Ergebnis des (ergänzten) Bewertungsgutachtens, dem die Beschwerdeführer nicht mehr detailliert entgegengetreten sind, einen Betrag von ATS 6,37/m2 monatlich, was bei durchschnittlichen Mieten von ATS 68,-- bis 75,50/m2 (je nach Wohnungsgröße) auch im Falle der mangelnden Förderbarkeit nach Auffassung des Sachverständigen als wirtschaftlich zumutbar anzusehen sei. Diese Beurteilung kann der Verwaltungsgerichtshof nicht als unschlüssig erkennen.

Zusätzliche Wartungskosten, wie sie die Beschwerdeführer geltend machen, die im Übrigen auch lediglich die Pkt. 3, 6 bis 8 dieses Spruchpunktes betreffen können und nach dem von den Beschwerdeführern vorgelegten Gutachten des DI E jährlich ATS 50.000,- netto ausmachen würden, können dabei bezogen auf die angegebene Gesamtnutzfläche des Hauses mit 2.461,50 m2 nicht derart ins Gewicht fallen, dass dies zu einem anderen Ergebnis führen könnte, zumal die Frage der "Zumutbarkeit" ohne Zugrundelegung eines starren Prozentsatzes anhand der Umstände des Einzelfalles zu beurteilen ist (vgl. dazu die hg. Erkenntnisse vom 27. Februar 1998, Zl. 97/06/0195, und vom 22. Januar 1998, Zl. 97/06/0177).

Vom Sachverständigen wurden in schlüssiger und nachvollziehbarer Weise alle aufgetragenen Maßnahmen - unabhängig davon, dass in Hinblick auf jene nach § 11 Abs. 3 FPG aufgetragenen Maßnahmen Wirtschaftlichkeitserwägungen nicht anzustellen gewesen wären - als wirtschaftlich zumutbar angesehen. Es bedarf daher keiner weiteren Differenzierung zwischen jenen auf der Rechtsgrundlage des § 7 Abs. 3 FPG und jenen nach § 11 Abs. 3 FPG aufgetragenen Maßnahmen mehr. Diesen - unter Bezugnahme auf das von den Beschwerdeführern vorgelegte Privatgutachten - ergänzten gutachterlichen Darlegungen des Sachverständigen sind die Beschwerdeführer nicht mehr begründet entgegengetreten.

Diesen Berechnungen kann auch gedanklich gefolgt werden, so dass keine Rechtswidrigkeit darin erblickt werden kann, wenn die belangte Behörde auch diesen Teil des Gutachtens zur Begründung ihrer Entscheidung herangezogen hat.

Die Beschwerde erwies sich somit als unbegründet, weshalb sie gemäß § 42 Abs. 1 VwGG abzuweisen war.

Der Ausspruch über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG in Verbindung mit der VwGH-Aufwandersatzverordnung BGBl. II Nr. 333/2003, insbesondere deren § 3 Abs. 2.

Wien, am 20. April 2004