OGH 4Ob32/24w

Spruch:

Der Revision wird Folge gegeben.

Die Urteile der Vorinstanzen werden aufgehoben und die Rechtssache wird an das Erstgericht zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung zurückverwiesen.

Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.

Begründung:

[1] Die Beklagte hat von der Klägerin ein Geschäftslokal gemietet, um dort eine Filiale ihrer Bekleidungskette zu betreiben.

[2] Die Klägerin begehrte die Zahlung von Mietzinsrückständen für den Zeitraum Juni 2018 bis März 2021 sowie Räumung. Die Beklagte sei mit diversen Betriebskosten-Nachforderungen in Zahlungsverzug. Außerdem stehe der Beklagten auch während der Lockdowns in der COVID‑19‑Pandemie keine Mietzinsminderung auf Null zu. Sie habe zumindest 20 % der Nettomiete zuzüglich der vollen Betriebskosten zu zahlen, weil sie das Geschäftslokal trotzdem zur Lagerung ihrer Ware und für „Click & Collect“‑Verkäufe sowie die Schaufenster zu Werbezwecken nutzen habe können. Die Beklagte habe für die Zeiträume der Betretungsverbote überdies staatliche bzw öffentliche Unterstützungsmaßnahmen und Beihilfen, insbesondere Fixkostenzuschuss, Zahlungen nach dem Härtefallfonds und Umsatzersatz bzw Ausfallsbonus, in Anspruch genommen. Diese seien auf eine allfällige Reduktion des Hauptmietzinses entsprechend anzurechnen.

[3] Das Erstgericht verneinte einen Mietzinsrückstand bei Schluss der Verhandlung und wies Mietzins- sowie Räumungsklage ab. Während der Betretungsverbote sei das Geschäftslokal für den bedungenen Gebrauch gänzlich unbenutzbar gewesen. Weder das Belassen der Schaufensterdekoration noch der Ware im Geschäftslokal habe ohne Verkaufsmöglichkeit einen wirtschaftlichen Wert für die Beklagte gehabt. Einen Online-Vertrieb für click & collect habe sie während der Pandemie nicht wirtschaftlich aufbauen können. Setze man für die Phasen der Betretungsverbote den Mietzins mit Null an, habe die Beklagte insgesamt so viel bezahlt, dass auch der von der Klägerin behauptete Betriebskostenrückstand abgedeckt sei. Auf die staatlichen Unterstützungsleistungen für die Beklagte sei nicht einzugehen, weil nach höchstgerichtlicher Rechtsprechung ein Fixkostenzuschuss für den Bestandnehmer nicht dem Bestandgeber zu überlassen sei.

[4] Das Berufungsgericht sprach der Klägerin Zinsen für verspätete Mietzinszahlungen zu und bestätigte im Übrigen die Entscheidung des Erstgerichts. Es verneinte den geltend gemachten sekundären Feststellungsmangel zu einer von der Beklagen empfangenen „staatlichen Unterstützungsleistung“, weil dieser Begriff auch einen bloßen Fixkostenzuschuss umfasse. Diesem komme aber nach der Rechtsprechung für die Mietzinszahlungspflicht keine Relevanz zu. Die ordentliche Revision erklärte es für nicht zulässig.

[5] Die außerordentliche Revision der Klägerin strebt eine gänzliche Klagsstattgebung, hilfsweise eine Aufhebung der Entscheidungen und Zurückverweisung der Rechtssache an das Erstgericht an.

[6] Die Beklagte beantragt in der ihr freigestellten Revisionsbeantwortung die Zurück- oder Abweisung der Revision.

Rechtliche Beurteilung​

[7] Die Revision ist zur Klarstellung der Rechtslage zulässig und im Sinn des Aufhebungsantrags berechtigt.

[8] 1. Die Klägerin rügt zu Recht sekundäre Feststellungsmängel zu den von der Beklagten empfangenen staatlichen Unterstützungsleistungen.

[9] 1.1. Nach mittlerweile gefestigter Rechtsprechung können Betretungsverbote aus Anlass der COVID‑19‑Pandemie zur gänzlichen Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts iSd § 1104 ABGB und zum vollständigen Entfall der Zahlungspflicht des Bestandnehmers führen (vgl RS0133812, RS0021054 [T12]), wobei es diesfalls irrelevant ist, ob man das konkrete Bestandverhältnis als Geschäftsraummiete oder als Pacht qualifiziert (vgl 6 Ob 72/23s).

[10] 1.2. Die Beweislast für die mangelnde Brauchbarkeit des Bestandobjekts, die eine Zinsminderung rechtfertigt, trifft grundsätzlich den Bestandnehmer (RS0021416 [T2]).

[11] Die Beklagte bestreitet im vorliegenden Fall auf der Tatsachenebene gar nicht, dass sie die von der Klägerin angeführten Unterstützungsleistungen erhalten habe. Sie vertritt vielmehr die Rechtsansicht, dass diese ihren Mietzinsminderungsanspruch nicht beeinflussen würden. Dies trifft, wie der Oberste Gerichtshof in erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz ergangenen Entscheidungen klargestellt hat, aber nicht für alle Arten von Unterstützung zu:

[12] Richtig verwies das Erstgericht auf die Entscheidungen 3 Ob 184/21m und 5 Ob 192/21b, nach denen ein Fixkostenzuschuss nicht an den Bestandgeber herauszugeben ist (RS0021054 [T13]; so inzwischen auch 3 Ob 36/22y [Rz 27] und 9 Ob 31/22g [Rz 19]).

[13] Wurde dagegen ein Unternehmen in einem Bestandobjekt betrieben und für die Zeit eines die faktische Nutzung ausschließenden pandemiebedingten Betretungsverbots ein Umsatzersatz oder ein Ausfallsbonus bezogen, so ist der Bestandgegenstand für diese Zeit nicht als vollständig unbrauchbar iSv § 1104 ABGB anzusehen (RS0134341 = 1 Ob 181/22g; 5 Ob 124/24g [Pkt 6] mit ausführlicher Auseinandersetzung mit der Entscheidung 3 Ob 36/22y [Rz 28], die die Relevanz von Umsatzersatz für die Beurteilung der Brauchbarkeit des Bestandobjekts verneinte; sowie mit dem Schrifttum).

[14] 1.3. Die Klägerin konkretisierte schon in erster Instanz die staatlichen Unterstützungsmaßnahmen für die Mieterin der Höhe nach und brachte zum Förderungstyp konkret vor, dass „insbesondere […, also auch] Umsatzersatz“ ausbezahlt worden sei. Es fehlen jedoch Feststellungen dazu, ob und welche Unterstützungsmaßnahmen die Beklagte wann und in welcher Höhe erhalten hat.

[15] Nach ständiger Rechtsprechung hätte das Berufungsgericht auf diese – sich aus der jüngsten höchstgerichtlichen Rechtsprechung ergebende – Unvollständigkeit des Sachverhalts sogar von Amts wegen Bedacht nehmen müssen, sofern eine gesetzmäßig ausgeführte Rechtsrüge vorliegt (RS0114379), selbst wenn die Klägerin dies nicht gerügt hätte (RS0043310).

[16] 1.4. Das Erstgericht wird nun zur Vermeidung einer Überraschungsentscheidung die neue Rechtsprechung zu RS0134341 und 5 Ob 124/24g sowie die Beweislast für die Unbrauchbarkeit des Bestandgegenstands mit den Parteien zu erörtern und ihnen Gelegenheit zu ergänzendem Vorbringen zu geben haben. Danach wird allenfalls das Beweisverfahren, jedenfalls aber werden die Feststellungen zu ergänzen sein.

[17] 2. Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 Abs 1 dritter Satz ZPO.