Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Der Antragsgegner hat die Kosten des Revisionsrekurses selbst zu tragen.
Text
Begründung
Der Antragsgegner ist Eigentümer der Liegenschaft EZ ***** GB ***** mit der Grundstücksadresse S*****.
Das Haus wurde ca 1887 errichtet und weist vier Geschoße über Straßenniveau auf.
Am 28. 3. 2008 schloss die antragstellende KEG, deren Geschäftszweig laut Firmenbuch die Vermietung und Verwertung von Liegenschaften ist, als Mieterin mit der damaligen Liegenschaftseigentümerin eine Rahmenvereinbarung zur Begründung von Mietverhältnissen im Haus betreffend die Objekte Top Nr 6, 8, 29, 31 bis 32 und 33.
Gemäß § 2 der Rahmenvereinbarung sollten die einzelnen Mietverhältnisse jeweils laut gesonderter rechtsgeschäftlicher Erklärung beginnen und auf fünf Jahre befristet geschlossen werden.
§ 5 Abs 1 der Rahmenvereinbarung lautet:
„Der Mieter ist berechtigt, den Mietgegenstand dem Vertrag gemäß, ausschließlich für Wohnzwecke zu gebrauchen und zu benützen. Der Mieter hat die Benützung des Mietgegenstandes darüber hinaus unter Einhaltung aller behördlichen und sonstigen einschlägigen gesetzlichen Vorschriften vorzunehmen.“
§ 5 letzter Absatz hält fest:
„Dem Mieter ist es - bis auf Widerruf der Vermieterin - gestattet, den Mietgegenstand oder Teile desselben in Unterbestand zu geben bzw entgeltlich oder unentgeltlich Dritten zur Verfügung zu stellen oder zur Benützung zu überlassen. Demgegenüber wird zwischen den Vertragsparteien jegliches Weitergaberecht hinsichtlich dieses Mietgegenstandes einvernehmlich ausgeschlossen.“
Die frühere Liegenschaftseigentümerin bestätigte mit Schreiben vom 31. 3. 2008 die Begründung eines Mietverhältnisses mit der Antragstellerin über die Wohnung Top Nr 6 ab 1. 4. 2008 befristet auf fünf Jahre. Als Mietzins wurde ein Gesamtbetrag von 360 EUR monatlich inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer vereinbart.
Die Wohnung Top 6, die sich im Hochparterre des Hauses befindet und 42,39 m² groß ist, befand sich bei Anmietung in einem desolaten Zustand. In dem für die Unterbringung des WC's vorgesehenen Raum war lediglich ein Abfluss vorhanden. Die Antragstellerin montierte selbst ein WC samt Spülkasten. Ein Baderaum mit Badewanne war in der Wohnung vorhanden. Die Wohnung war nicht mit einer Heizung ausgestattet. Die Wohnungen (gemeint: alle Wohnungen, die die Antragstellerin aufgrund der Rahmenvereinbarung mietete) werden zu Wohnzwecken untervermietet.
Mit ihrem verfahrenseinleitenden Antrag an die Schlichtungsstelle beantragt die Antragstellerin die „Feststellung der mietrechtskonformen Kategoriemietzinshöhe“. Sie stützte sich sowohl vor der Schlichtungsstelle als auch im nachfolgenden Gerichtsverfahren zusammengefasst darauf, dass sie aufgrund des Vertrags berechtigt sei, die Wohnungen an Privatpersonen zu Wohnzwecken unterzuvermieten. Die Mietzinse seien hinsichtlich aller Wohnungen, somit auch hinsichtlich der Wohnung Top Nr 6, überhöht.
Der Antragsgegner wiederholte auch nach Anrufung des Gerichts (§ 40 Abs 2 MRG) sein bereits vor der Schlichtungsstelle erstattetes Vorbringen, wonach es sich bei sämtlichen von der Antragstellerin gemieteten Objekten um Geschäftsraummieten handle: Die Objekte würden von der Antragstellerin zu Geschäftszwecken genützt; sie betreibe dort einen Beherbergungsbetrieb, teilweise würden die Benutzer der Wohnung wöchentlich bzw täglich wechseln. Es sei daher eine angemessene Hauptmietzinsvereinbarung zulässig gewesen.
Das Erstgericht stellte fest, dass der gesetzlich zulässige Hauptmietzins für die Wohnung Top Nr 6 im Haus zum Stichtag 1. 4. 2008 (Mietvertragsbeginn) 46,42 EUR netto beträgt.
Neben den eingangs wiedergegebenen Sachverhaltsfeststellungen traf es die Negativfeststellung, dass nicht festgestellt werden könne, dass die Antragstellerin die von ihr im Haus angemieteten Wohnungen tage- oder wochenweise vermietet.
Rechtlich ging das Erstgericht davon aus, dass die Rahmenvereinbarung von der Antragstellerin zum Zweck der Untervermietung der Objekte an Dritte geschlossen worden sei. Aus der Rahmenvereinbarung sei ersichtlich, dass sämtliche Objekte, so auch die Wohnung Top Nr 6, ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet worden seien. Ein Objekt sei dann Wohnung, wenn es nach der Parteienabsicht bei Abschluss des Mietvertrags zu Wohnzwecken in Bestand gegeben bzw genommen worden sei. Nicht maßgeblich sei, ob der Mieter den Mietgegenstand zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses oder des Wohnbedürfnisses eintrittsberechtigter Personen oder zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses anderer Personen miete.
Zum Anmietungszeitpunkt habe die Wohnung Ausstattungskategorie D aufgewiesen. Daraus resultiere ein zulässiger Nettohauptmietzins von 61,89 EUR bezogen auf den Stichtag 1. 4. 2008. Vermindert um den Befristungsabschlag (§ 16 Abs 7 MRG) ergebe sich der somit als zulässig festgestellte monatliche Hauptmietzins von 46,42 EUR.
Das Rekursgericht gab dem dagegen vom Antragsgegner erhobenen Rekurs nicht Folge, sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000 EUR übersteigt und erklärte den ordentlichen Revisionsrekurs für zulässig, weil Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs fehle, wie die Anmietung von Wohnungen zur gewerblichen Untervermietung zu beurteilen sei (gemeint: im Hinblick auf die Qualifikation des Bestandgegenstands als Wohn- oder Geschäftsraum).
Das Rekursgericht erledigte die Tatsachenrüge im Rekurs, die sich gegen die Negativfeststellung des Erstgerichts richtete, dass nicht festgestellt werden kann, dass die Antragstellerin die von ihr gemieteten Wohnungen tage- oder wochenweise vermietet, und übernahm diese Negativfeststellung ausdrücklich als nicht entscheidungserheblich.
Rechtlich billigte das Rekursgericht die Rechtsauffassung des Erstgerichts. Den Ausführungen des Erstgerichts fügte das Rekursgericht hinzu, dass die Argumentation des Antragsgegners dazu führen würde, dass im Anwendungsbereich des MRG der zulässige Untermietzins des Bewohners 150 % des jeweils für die Geschäftsraummiete zulässigen Hauptmietzinses betragen würde. Das stelle eine klare Umgehung der Schutzbestimmungen für einen wohnraumsuchenden (Unter-)Mieter dar.
Gegen diesen Sachbeschluss wendet sich der Revisionsrekurs des Antragsgegners mit dem Antrag auf Abänderung dahin, dass der Sachantrag der Antragstellerin als unzulässig zurückgewiesen werde; hilfsweise, dass der Sachantrag der Antragstellerin abgewiesen werde. Mit weiterem Eventualantrag beantragt der Antragsgegner die Aufhebung des angefochtenen Sachbeschlusses.
Die Antragstellerin beteiligte sich am Revisionsrekursverfahren nicht.
Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht genannten Grund zulässig; er ist jedoch nicht berechtigt.
Auch im Revisionsrekurs hält der Antragsgegner seinen Standpunkt aufrecht, dass der Umstand, dass die Antragstellerin die Wohnungen zum Zweck der gewerblichen Untervermietung gemietet habe, zur Beurteilung zu führen habe, dass der von der Antragstellerin geschlossene Hauptmietvertrag als Geschäftsraummietvertrag zu qualifizieren sei. Es liege ein Feststellungsmangel vor, weil - nach Entfernung der vom Erstgericht getroffenen und im Rekurs vom Antragsgegner bekämpften Negativfeststellung - das Vorbringen des Antragsgegners nicht geprüft worden sei, wonach die Antragstellerin die im Haus gemieteten Wohnungen jeweils wochen- bzw tageweise überlasse. Daraus ergebe sich, dass die von der Antragstellerin geschlossenen (Unter-)Mietverträge gemäß § 1 Abs 2 Z 1 MRG nicht dem MRG unterlägen.
Rechtliche Beurteilung
Dazu wurde erwogen:
1. Eine primäre Mangelhaftigkeit des Rekursverfahrens zeigt der Revisionsrekurs nicht auf: Der Vorwurf, das Rekursgericht habe die Tatsachenrüge des Antragsgegners zu der vom Erstgericht getroffenen Negativfeststellung nicht erledigt, betrifft inhaltlich einen der Rechtsrüge zuzuordnenden behaupteten Feststellungsmangel.
2. Verfahrensentscheidend ist, ob das Objekt Top Nr 6 als Wohnung oder iSd § 16 Abs 1 Z 1 MRG als Geschäftsraum zu qualifizieren ist.
2.1 Dass es sich bei dem zwischen der Antragstellerin und der Rechtsvorgängerin des Antragsgegners begründeten Mietverhältnis um ein Hauptmietverhältnis handelt, das dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegt, ist unstrittig.
2.2 Es entspricht der ständigen, vom Schrifttum gebilligten Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs, dass es für die Beurteilung, ob ein angemessener Mietzins iSd § 16 Abs 1 Z 1 MRG zulässig vereinbart werden kann, darauf ankommt, ob der Mietgegenstand nach der Parteienabsicht bei Abschluss des Hauptmietvertrags zu Wohn- oder zu Geschäftszwecken in Bestand gegeben bzw genommen worden ist (RIS-Justiz RS0070039; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht²² § 16 MRG Rz 13; Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, § 16 MRG Rz 21; Schuster in Schwimann, ABGB² IV § 16 MRG Rz 13; Reiber, Die Abgrenzung zwischen Wohnung und Geschäftsräumlichkeit im Mietrecht, immolex 2000, 170). Entgegen dem Gesetzeswortlaut ist somit nicht entscheidend, wie der Bestandgegenstand nach Abschluss des Mietvertrags verwendet wird, sondern nur, zu welchem Zweck er nach der Parteienabsicht in Bestand genommen wurde (RIS-Justiz RS0066884).
2.3 Die Rahmenvereinbarung vom 28. 3. 2008 legt als Verwendungszweck der dort aufgelisteten Objekte, darunter auch die Wohnung Top 6, unmissverständlich Wohnzwecke fest („... ausschließlich für Wohnzwecke zu gebrauchen und zu benützen“). Dass in der aufgrund der Rahmenvereinbarung getroffenen Einzelvereinbarung hinsichtlich der Wohnung Top 6 - deren Inhalt mit Schreiben der Rechtsvorgängerin des Antragsgegners vom 31. 3. 2008 bestätigt wurde - ein von der Rahmenvereinbarung abweichender Verwendungszweck der Wohnung Top 6 vereinbart wurde, behauptet auch der Antragsgegner nicht.
2.4 Der Antragsgegner führt vielmehr ins Treffen, dass bereits bei Abschluss der Rahmenvereinbarung Übereinstimmung dahin erzielt worden sei, dass die Antragstellerin die von ihr gemieteten Wohnungen im Haus im Rahmen ihres Geschäftsbetriebs gewerblich untervermieten würde. Das wird von der Antragstellerin gar nicht in Abrede gestellt. Daraus lässt sich allerdings für den Standpunkt des Antragsgegners nichts gewinnen: Dass die gewerbliche Weitervermietung eine geschäftliche Betätigung der Antragstellerin darstellt, trifft zu, ist aber für die Frage, zu welchem Verwendungszweck die Objekte angemietet wurden, ohne Bedeutung. Maßgeblich ist vielmehr ausschließlich, zu welchem konkreten Verwendungszweck ein Objekt vermietet wird. Nicht entscheidend ist es hingegen, ob der Mietgegenstand zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses des Hauptmieters oder eintrittsberechtigter Personen oder zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses anderer Personen in Bestand genommen wurde (5 Ob 19/84 EvBl 1985/28; 7 Ob 342/97p MietSlg 50.322; RIS-Justiz RS0069605).
2.5 Für die Qualifikation eines Mietgegenstands als Geschäftsräumlichkeit iSd § 16 Abs 1 Z 1 MRG oder als Wohnung kommt es somit gerade nicht darauf an, ob der Hauptmietvertrag selbst von der Mieterin im Rahmen ihres Geschäftsbetriebs geschlossen wurde, sondern nur darauf, wie das Mietobjekt nach der Parteienvereinbarung verwendet werden soll. So hat etwa der Oberste Gerichtshof bereits ausgesprochen (5 Ob 154/00h), dass selbst dann, wenn eine GmbH ihren Firmensitz erlaubterweise in eine von ihr auch für Wohnzwecke gemietete Wohnung (oder in eine von mehreren angemieteten Wohnung eines Hauses) verlegt, das Objekt noch nicht als „gleichsam automatisch“ für überwiegende Geschäftszwecke iSd § 16 Abs 1 Z 1 MRG vermietet anzusehen sei.
Das hat umso eher für den vorliegenden Fall zu gelten: Hier nämlich war und ist immer noch die Vereinbarung der Verwendung der Wohnung Top 6 ausschließlich für Wohnzwecke, wenn auch naturgemäß nicht für eigene Wohnzwecke der antragstellenden KEG selbst, aufrecht.
2.6 Auch der von der Antragstellerin gerügte Feststellungsmangel liegt nicht vor: Selbst wenn nämlich die Antragstellerin die von ihr im Haus gemieteten Wohnungen tatsächlich nur „wochen- bzw tageweise“ im Rahmen ihres Beherbergungsbetriebs vermieten sollte, lässt sich daraus für den Standpunkt des Antragsgegners nichts gewinnen: Für die Beurteilung, ob im Verhältnis zwischen den Parteien des Hauptmietvertrags eine Wohn- oder Geschäftsräumlichkeit vermietet wurde, kommt es nicht darauf an, wie das Rechtsverhältnis des Hauptmieters zu jener Person beschaffen ist, der er die Wohnung zur Benützung überlässt.
Es bedarf daher, wie das Rekursgericht richtig erkannte, auch keiner Feststellungen über die Ausgestaltung der von der Antragstellerin eingegangenen Unterbestandverhältnisse - § 2 Abs 1 Satz 1 MRG ist nicht anwendbar, weil die Antragstellerin nicht Mieterin des ganzen Hauses ist - mit ihren Unterbestandnehmern.
3. Zutreffend sind die Vorinstanzen somit davon ausgegangen, dass sich der Antragsgegner für die Zulässigkeit der Hauptmietzinsvereinbarung nicht auf § 16 Abs 1 Z 1 MRG berufen kann.
3.1 In seinem Rekurs gegen den erstgerichtlichen Sachbeschluss bekämpfte der Antragsgegner die Feststellungen des Erstgerichts über den Zustand der Wohnung Top 6 zum Anmietungszeitpunkt nicht, sondern verwies lediglich darauf, dass die MA 25 die Wohnung in Ausstattungskategorie C eingestuft habe. Dieses Vorbringen wiederholt der Antragsgegner im Revisionsrekurs.
3.2 Dabei lässt er allerdings außer Acht, dass aus der Stellungnahme der MA 25 im Schlichtungsstellenakt hervorgeht, dass die MA 25 nur deshalb von einer Kategorie C-Einstufung ausgegangen ist, weil sie das Vorhandensein eines WC's in der Wohnung Top Nr 6 zugrunde legte. Dieses WC war jedoch nach den Feststellungen tatsächlich bei Anmietung in der Wohnung Top 6 nicht vorhanden. Das nach den Feststellungen des Erstgerichts bei Anmietung vorhandene Badezimmer der Wohnung entsprach laut der Stellungnahme der MA 25, auf die sich der Antragsgegner in seinem Revisionsrekurs ausdrücklich beruft, mangels Entlüftungsmöglichkeit nicht dem zeitgemäßen Standard. Ein Kategorieausgleich iSd § 15a Abs 2 zweiter Satz MRG und damit eine Einstufung der Wohnung in Ausstattungskategorie C kommt somit nicht in Betracht.
3.3 Zutreffend haben daher die Vorinstanzen der von der Antragstellerin erkennbar begehrten Feststellung, welcher zulässige Hauptmietzins für die Wohnung zum Anmietungszeitpunkt vereinbart werden durfte (zur Zulässigkeit eines solchen Antrags vgl Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht²² § 37 MRG Rz 20), die Ausstattungskategorie D (abzüglich eines vom Antragsgegner nicht bestrittenen Befristungsabschlags gemäß § 16 Abs 7 MRG) zugrunde gelegt.
4. Dem unberechtigten Revisionsrekurs war daher ein Erfolg zu versagen.
Es entspricht der Billigkeit, dass der Antragsgegner die Kosten seines erfolglosen Rechtsmittels selbst zu tragen hat.