OGH 5Ob83/07b

Spruch:

Der Revision wird Folge gegeben.

Die Urteile der Vorinstanzen werden aufgehoben. Die Rechtssache wird zur Ergänzung des Verfahrens und zur neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurückverwiesen.

Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.

Text

Begründung

Der Kläger ist seit 1995 Eigentümer der Liegenschaft EZ 160 GB ***** mit dem Haus *****.

Der Beklagte ist seit 1. 4. 1996 Mieter der im ersten Obergeschoß und im Dachgeschoß des Hauses gelegenen Wohnung, die im ersten Stock Diele, Stube, Küche, Zimmer, Dusche, WC, Gang, Terrasse, Loggia, Wirtschaftsraum und Abstellraum sowie im zweiten Stock Zimmer, Vorraum WC, Bad, Bibliothek, Leseraum sowie zwei Dachräume samt Gang umfasst und eine Wohnnutzfläche von ca 200 m² zuzüglich Abstellräumen aufweist. Derzeit wohnen dort der Beklagte, dessen Gattin, dessen pflegebedürftige Schwiegermutter und zwei Söhne, von denen sich jedoch einer aus beruflichen Gründen den größten Teil des Jahres im Ausland aufhält und nur vorübergehend kürzere Zeiträume in der Mietwohnung lebt.

Bei Beginn des Mietverhältnisses der Streitteile bewohnte der damals alleinstehende Kläger ein Zimmer im Dachgeschoß des Hauses. Im Jahr 2000 heiratete der Kläger und er bewohnt nunmehr mit seiner Gattin und den in den Jahren 2000, 2002 und 2003 geborenen Kindern eine 68 m² große Wohnung im Dachgeschoß seines Hauses. In dem dort als „Gang" bezeichnete Raum sind eine Kochnische und ein WC eingebaut. Der südlich gelegene Dachraum wird als Schlafzimmer verwendet, wobei ein Teil dieses Raumes als Badezimmer mit Toilette und Dusche ausgebaut ist. In diesem Schlafzimmer befinden sich ein Doppelbett und zwei Gitterbetten. Der nördlich gelegene Dachraum wird als Kinderzimmer, zu einem kleinen Teil als Abstellraum und der weiter verbleibende Raum wird als Wohnraum genutzt.

Der Kläger musste sich am 1. 6. 2005 wegen einer koronaren Herzkrankheit einer Vierfach-Bypass-Operation mit Dreigefäßbefall unterziehen. Bei seiner Entlassung aus der stationären Behandlung am 15. 6. 2005 war dem Kläger wegen der beengten häuslichen Verhältnisse und der dadurch bedingten Stresssituation eine Rehabilitation dringend empfohlen worden. Im elterlichen Schlafzimmer schlafen in den Gitterbetten die beiden jüngeren Kinder, die beinahe jede Nacht aufwachen und dadurch den Kläger und dessen Gattin in ihrer Nachtruhe stören, sodass ein Durchschlafen für den Kläger kaum möglich ist. Bei Beginn des Mietverhältnisses mit dem Beklagten waren (weitere) Räumlichkeiten im Obergeschoß in Form von drei abgeschlossenen Kleinwohnungen vermietet. Von diesen drei Kleinwohnungen mit einer Nutzfläche von insgesamt ca 90 m² hat der Kläger nach mehrmaligem Mieterwechsel eine Wohnung im Oktober 2005, eine weitere nach September 2005 und die dritte Kleinwohnung im Jahr 2004 neu vermietet.

Der Kläger begehrte vom Beklagten mit seiner beim Erstgericht am 8. 7. 2005 überreichten Aufkündigung die Räumung des Bestandobjekts - soweit im Revisionsverfahren noch relevant - wegen Eigenbedarfs im Sinn des § 30 Abs 2 Z 8 MRG. Aufgrund seiner erst nach dem Abschluss des Bestandvertrags mit dem Beklagten eingetretenen gesundheitlichen Probleme und seiner familiären Verhältnisse sei er auf die Wohnung des Beklagten angewiesen.

Der Beklagte wendete - soweit im Revisionsverfahren noch relevant - ein, der Kläger hätte längst die im Haus bestehenden weiteren Wohnungen zur Deckung des eigenen Wohnbedarfs adaptieren können. Das Erstgericht erkannte die Aufkündigung für rechtsunwirksam und wies das Räumungsbegehren ab. Die Wohnung des Klägers weise eine Nutzfläche von ca 68 m² auf und werde vom Kläger, seiner Gattin und den drei, zur Zeit der Aufkündigung zwei, drei und fünf Jahre alten Kindern bewohnt. Wenngleich damit ein durchschnittlicher neuzeitlicher Wohnstandard nicht erreicht werde, sei die Wohnung aber noch als „ausreichende" Wohnmöglichkeit zu qualifizieren, die die Kündigung des Bestandverhältnisses mit dem Beklagten nicht als unabweislich notwendig erscheinen lasse. Selbst wenn man aber die Ansicht vertrete, die derzeit vom Kläger und dessen Angehörigen benützte Wohnung decke deren Wohnbedürfnisse nicht menschenwürdig, bestehe ein dringendes Wohnbedürfnis des Klägers, welches die Aufkündigung als unabweislich notwendig erscheinen lasse, nicht, weil weitere drei im Oberschoß gelegene Kleinwohnungen mit einer Gesamtnutzfläche von ca 90 m² vorhanden seien, die dem Kläger und dessen Angehörigen zur Befriedigung ihrer Wohnbedürfnisse zur Verfügung stünden und nach Lage und räumlicher Gestaltung dafür auch durchaus geeignet wären. Der Kläger habe diese drei Kleinwohnungen jedenfalls erst nach der Geburt seines dritten Kindes neu vermietet und dadurch seinen Eigenbedarf selbst herbeigeführt. Selbstverschuldeter Eigenbedarf - hier durch die vom Kläger veranlasste Neuvermietung der Wohnungen - schließe aber eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aus.

Das Berufungsgericht gab der Berufung des Klägers Folge, erkannte die von ihm vorgenommene Aufkündigung für rechtswirksam und verpflichtete den Beklagten zur Räumung des Bestandobjekts.

Bei Prüfung des Eigenbedarfs sei nicht mehr kleinlich der Standard der Nachkriegszeit heranzuziehen und der Eigentümer auf eine nicht in seinem Eigentum stehende Wohnmöglichkeit zu verweisen. Nach dem Grundsatz der freien Verfügbarkeit über das Eigentum und unter Zugrundelegung eines gemäßigteren Verständnisses der Begriffe „Notstand" und „Existenzgefährdung" werde von der Judikatur inzwischen eine Erleichterung der Eigenbedarfskündigung für geboten erachtet. Wenn der bestehende Zustand die Gefahr der Verschlechterung eines schon bedenklichen gesundheitlichen Zustandes eines Menschens mit sich bringe, jedenfalls aber eine Stabilisierung oder Gesundung verhindere, liege dringender Eigenbedarf vor. Es sei auch hier vom gegebenen Eigenbedarf des Klägers auszugehen, weil sich die beengte räumliche Wohnsituation nachteilig auf den Gesundheitszustand des Klägers auswirke. Richtig sei zwar, dass der dringende Eigenbedarf dann fehle, wenn dem Bedarf des Vermieters durch eine entsprechende Neuverteilung der ihm zur Verfügung stehenden Räume abgeholfen werden könne. Abgesehen davon, dass nach dem dem Urteil beigeschlossenen Lageplan die drei Kleinwohnungen nicht ohne entsprechende Baumaßnahmen vereinigt werden könnten, müsste zugewartet werden, bis alle drei Mietverhältnisse ausgelaufen seien, was dem Kläger bei seinem Gesundheitszustand nicht zumutbar sei. Soweit das Erstgericht meine, der Kläger habe durch die Neuvermietung dieser Kleinwohnungen seinen Eigenbedarf selbst verschuldet, übersehe es, dass der Beklagte lediglich behauptet habe, der Kläger hätte die drei Wohnungen adaptieren und nutzen können, nicht aber, dass er durch die Neuvermietung dieser Wohnungen seinen Eigenbedarf verschuldet habe. Dieser Beurteilung des Erstgerichts läge daher kein entsprechendes Vorbringen des dafür behauptungs- und beweispflichtigen Beklagten zugrunde. Es sei daher der dringende Eigenbedarf des Klägers zu bejahen. Auch die Interessenabwägung schlage zu Gunsten des Klägers aus. Zwar sei die 82-jährige Schwiegermutter des Beklagten auf regelmäßige Versorgung und Pflege angewiesen, die beim Kläger gegebene gesundheitliche Beeinträchtigung, die durch die beengte Wohnsituation verschlechtert werde, erfordere jedoch eine rasche Verbesserung der Wohnsituation des Klägers, die sich ansonsten durch das Heranwachsen seiner Kinder noch zusätzlich verschärfen werde. Der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs liege somit vor, weshalb in Stattgebung der Berufung des Klägers auf Räumung zu erkennen gewesen sei.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts enthält den Ausspruch, die ordentliche Revisions sei nicht zulässig, weil die Entscheidung, ob Eigenbedarf vorliege, eine solche des Einzelfalls sei. Gegen diese Entscheidung richtet sich die außerordentliche Revision des Beklagten wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag auf Abänderung im Sinn der Wiederherstellung des Ersturteils. Hilfsweise stellt der Beklagte auch einen Aufhebungsantrag. Der Kläger erstattete eine ihm freigestellte Revisionsbeantwortung mit dem Antrag, die Revision des Beklagten zurückzuweisen, in eventu diese abzuweisen.

Rechtliche Beurteilung​

Die Revision ist zulässig, weil das Berufungsgericht die Grundsätze der Rechtsprechung zum selbstverschuldeten Eigenbedarf unrichtig angewendet hat. Die Revision ist in ihrem Aufhebungsantrag auch berechtigt.

Der Beklagte macht in seiner Revision - zusammengefasst - geltend, das Berufungsgericht habe insbesondere die Relevanz der drei im Obergeschoss befindlichen Kleinwohnungen unrichtig beurteilt. Es sei bereits aus dem dem Urteil angeschlossenen Lage- und Grundrissplan zu ersehen, dass es sich bei den nunmehr abgeschlossenen Kleinwohnungen ursprünglich um eine einzige Wohnung mit ca 90 m² Nutzfläche inkl Balkon und Terrasse gehandelt habe. Dieser ursprüngliche Zustand sei sukzessive geändert und durch geringfügige Adaptierungen seien letztlich Kleinwohnungen und Büros abgetrennt und vermietet worden. Dieser Bereich könne ohne größere bauliche Veränderungen, lediglich durch Setzen von Verbindungstüren zu einer ca 90 m² großen 4-Zimmer-Wohnung adaptiert werden. Der wirtschaftliche Aufwand wäre vertretbar und dem Kläger zumutbar. Dadurch wäre dem Kläger und seiner Familie nicht nur ein menschwürdiges Wohnen möglich, sondern werde jedenfalls auch ein durchschnittlicher neuzeitlicher Wohnungsstandard erreicht. Unrichtig sei auch, dass dem Kläger das Zuwarten, bis alle drei Mietverhältnisse ausgelaufen sind, nicht zumutbar wäre. Das Berufungsgericht verkenne weiters, dass der Kläger die Wohnungen jeweils nach der Geburt seines dritten Kindes und somit in Kenntnis seines Eigenbedarfs neu vermietet habe. Der Kläger habe somit seinen Eigenbedarf selbst verschuldet, was der Beklagte auch behauptet und unter Beweis gestellt habe. Aus diesem Grund müsse die Interessenabwägung zu Lasten des Klägers ausgehen. Hätte der Kläger rechtzeitig mit der Adaptierung des in seinem Eigentum und ihm zur Verfügung stehenden Wohnraums begonnen, wäre die Aufkündigung des Mietvertrags mit dem Beklagten nicht notwendig gewesen. Infolge unrichtiger rechtlicher Beurteilung seien Feststellungen zu den jeweiligen wirtschaftlichen Verhältnissen der Streitteile, über Art, Ausmaß und die Höhe der Kosten notwendiger Adaptierungsarbeiten für die dem Kläger zur Verfügung stehenden Kleinwohnungen sowie zur Dauer der über diese Objekte abgeschlossenen Mietverhältnisse unterblieben. Diese Feststellungen wären jedenfalls zur richtigen rechtlichen Beurteilung erforderlich gewesen.

Diese Ausführungen des Beklagten sind teilweise berechtigt:

1. Nach stRsp wird bei der Prüfung des Eigenbedarfs grundsätzlich ein strenger Maßstab angelegt (vgl RIS-Justiz RS0068227; RS0070482;

RS0070619; RS0067660). Dass aber auch beim gebotenen strengen Maßstab dem Kläger mit einem 5-Personen-Haushalt und angesichts seines wohl eher bedenklichen Gesundheitszustands (Herzkrankheit;

Vierfach-Bypass-Operation) die Weiterbenützung der bisherigen Wohnung mit ca 68 m² nicht mehr abverlangt werden kann, ist eine zutreffende Beurteilung des Berufungsgerichts und davon geht nunmehr offenbar auch der Beklagte aus.

2. Wie schon die Vorinstanzen im Grundsatz zutreffend erkannt haben,

schließt sogenannter schuldhafter Eigenbedarf die Kündigung aus (5 Ob

519/86 mwN = MietSlg 38.476; 6 Ob 55/00g = immolex 2001/29, 46 = wobl

2001/154, 253 = MietSlg 52.426). Selbstverschuldeter Eigenbedarf ist

dann anzunehmen, wenn der Vermieter schuldhaft eine Sachlage

herbeiführt, die ihn zwingt, zur Deckung seines Eigenbedarfs mit

Kündigung vorzugehen, sei es, dass er den Eigenbedarf durch positives

Tun zum Entstehen bringt oder auf eine andere Weise als durch

Kündigung zu befriedigen versäumt (6 Ob 55/00g = immolex 2001/29, 46

= wobl 2001/154, 253 = MietSlg 52.426; 6 Ob 637/93 = MietSlg 45.430 =

wobl 1995/11).

3. Das Berufungsgericht war unter Hinweis auf die Behauptungs- und Beweispflicht des Beklagten (6 Ob 637/93 = MietSlg 45.430 = wobl 1995/11) der Ansicht, dieser habe nicht vorgebracht, dass der Kläger durch die Neuvermietung der drei Kleinwohnungen seinen Eigenbedarf verschuldet habe, sodass dieser Einwand schon deshalb unbeachtlich sei. Dieser Standpunkt des Berufungsgerichts ist unhaltbar, weil der Beklagte - dem dazu wohl nicht ein Wissen um alle Details abverlangt werden kann - in seinen Einwendungen (S. 2 in ON 2) sinngemäß darauf hinwies, dass einzelne der Kleinwohnungen länger leer gestanden, nicht ständig, sondern nur kurzfristig vermietet seien und eine davon „kürzlich wiederum neu vermietet (worden sei)". Die Feststellung des Erstgerichts von der Neuvermietung der Kleinwohnungen nach der Geburt des dritten Kindes des Klägers hält sich daher jedenfalls im Rahmen des Prozessvorbringens des Beklagten und ist daher unter dem Gesichtspunkt eines möglicherweise selbstverschuldeten Eigenbedarfs beachtlich.

4. Dass der Kläger und seine Familie - schon angesichts ihrer Personenanzahl und den naturgemäß alteresbedingt zunehmenden Wohnbedürfnissen der heranwachsenden Kinder - mit der ihnen zur Verfügung stehenden Wohnfläche von 68 m² künftig nicht mehr das Auslangen finden werde, musste dem Kläger spätestens nach der Geburt des dritten Kindes im Jahre 2003 klar sein. Danach hat der Kläger alle drei Kleinwohnungen, die zusammengelegt ihm und seiner Familie eine ausreichende Wohnfläche von 90 m² bieten würden, neu vermietet und sich damit der Nutzungsmöglichkeit dieser Objekte begeben, um daraus Mieteinnahmen zu erzielen. Diese Vorgangsweise könnte dann den Einwand eines unbeachtlichen, weil selbstverschuldeten Eigenbedarfs rechtfertigen, wenn die technische Möglichkeit, die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit und für den Kläger auch die Finanzierbarkeit der Zusammenlegung der drei Kleinwohnungen bestanden hätte (vgl 6 Ob 55/00g = immolex 2001/29, 46 = wobl 2001/154, 253 = MietSlg 52.426); zur Beurteilung dieser Frage fehlt aber bislang eine Sachverhaltsgrundlage, die vom Erstgericht im fortgesetzen Verfahren zu schaffen sein wird.

5. Zusammengefasst ergibt sich:

Der Bedarf des Kläger nach einer größeren Wohnung mit mehr als den bisherigen 68 m² Wohnfläche ist bei seinem 5-Personen-Haushalt grundsätzlich zu bejahen. Dass der Kläger nach der Geburt seines dritten Kindes drei Kleinwohnungen, die zusammengelegt ihm und seiner Familie eine ausreichende Wohnfläche von 90 m² bieten würden, neu vermietete und sich damit der Möglichkeit der Eigennutzung dieser Objekte begab, begründet den Einwand selbstverschuldeten Eigenbedarfs, wenn die Zusammenlegung der Kleinwohnungen technisch möglich, wirtschaftlich sinnvoll und für den Kläger finanzierbar gewesen wäre. Sollte sich daher, was im fortgesetzten Verfahren mit den Parteien zu erörteren und zu klären sein wird, sowohl die technische Möglichkeit als auch die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit und die Finanzierbarkeit der Zusammenlegung der drei Kleinwohnungen ergeben, scheidet eine auf § 30 Abs 2 Z 8 MRG gestützte Kündigung aus. Andernfalls erweisen sich die vom Berufungsgericht zum Eigenbedarf und zur Interessenabwägung angestellten Erwägungen als zutreffend, was die Aufkündigung als berechtigt erweisen würde.

6. Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 Abs 1 ZPO.