OGH 5Ob145/06v

Spruch:

Die außerordentliche Revision der klagenden Parteien wird gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen (§ 510 Abs 3 ZPO).

Text

Begründung

Die Beklagten mieteten 1970 ein aus Räumlichkeiten im Parterre und ersten Stock bestehendes einheitliches Bestandobjekt zu Geschäftszwecken. Der Vermieter gestattete die Weitervermietung sowie die Weiterverpachtung. 1972 wurden Teile des Bestandobjektes zum Betrieb eines Modegeschäftes untervermietet. Im restlichen Bestandobjekt betrieb die Zweitbeklagte einen Frisiersalon, den sie 1974 an die G***** M***** GmbH verpachtete. Am 15. 6. 1983 verkaufte die Zweibeklagte diesen Frisiersalon an die Kläger und trat in einer am selben Tag unterfertigten Vereinbarung unter Hinweis auf ein Weitergaberecht „alle ihr allein zustehenden Hauptmietrechte, soweit sie nicht ohnehin Zubehör des Unternehmens seien", an die Kläger unwiderruflich und unentgeltlich mit sofortiger Wirkung ab. Ungeachtet der Erklärungen der Zweitbeklagten sowohl im Kaufvertrag als auch in der Abtretungsvereinbarung über die ihr auf Grund der alleinigen Zahlung des Hauptmietzinses (konkludent) alleine zustehenden Hauptmietrechte war allen Beteiligten - den Klägern, der Zweitbeklagten und ihren jeweiligen Rechtsfreunden - klar, dass diese Vereinbarungen mangels Zustimmung der jeweils nicht eingebundenen Hauseigentümer und des Erstbeklagten nicht „sicher halten würden" und „es wahrscheinlich Probleme geben werde". Die befürchteten Probleme tauchten in der Folge auch auf, als der Erstbeklagte mangels seiner Zustimmung die Unwirksamkeit der Vereinbarungen behauptete und die Hauseigentümer eine Kündigung unter anderem wegen unzulässiger Weitergabe der Geschäftsräumlichkeiten einbrachten. Auf Grund der Differenzen zur Berechtigung, als Hauptmieter die Untermietzinse zu fordern, erlegte der Untermieter ab 1983 den monatlichen Untermietzins.

Rechtliche Beurteilung​

1. Der gesetzliche Übergang der Hauptmietrechte bei Unternehmensveräußerung im Sinn des durch das 3. WÄG aufgehobenen, mangels gegenteiliger Übergangsvorschrift auf von 1. 1. 1982 bis 28. 2. 1994 stattgefundene Unternehmensveräußerungen weiter anzuwendenden (Würth/Zingher/Kovanyi Miet- und Wohnrecht21 § 12 MRG Rz 11; RIS-Justiz RS0107268; RS0101471) § 12 Abs 3 MRG setzt die Veräußerung und Weiterführung eines vom Hauptmieter in den Geschäftsräumlichkeiten betriebenen Unternehmens voraus. Die Rechtsauffassung der Vorinstanzen, der Verkauf des in nur in einem Teil des Bestandobjektes betriebenen Frisiersalones bewirke nicht den Rechtsübergang, lässt keine Fehlbeurteilung erkennen, lehnen doch Lehre und Judikatur übereinstimmend die Rechtsfolgen des § 12 Abs 3 MRG (bzw § 12a MRG) bei Veräußerung eines von mehreren in einheitlichen Mieträumen geführten selbständigen Betrieben wegen der ohne Zustimmung des Vermieters nicht möglichen Zerlegung der Mietrechte ab (2 Ob 573/95 = SZ 69/222 = MietSlg 48.247 = immolex 1997/22; 2 Ob 2367/96v; Würth/Zingher/Kovanyi aaO § 12a MRG Rz 9; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, § 12a MRG Rz 16). Jedenfalls muss die gesetzliche Vertragsübernahme an der fehlenden Zustimmung des zweiten Hauptmieters scheitern, der das Bestandobjekt der Zweitbeklagten als Mitmieterin nicht zur Gänze zur Führung ihres Unternehmens überlassen und weder der Veräußerung noch dem Übergang seiner Hauptmietrechte auf die Kläger zugestimmt hat (vgl RIS-Justiz RS006998; 3 Ob 120/92).

2. Ebensowenig begründet die Verneinung des Schadenersatzanspruches eine auffallende Fehlbeurteilung. Die Kläger leiten den auf Bezahlung der entgangenen Untermietzinse gerichteten Schadenersatzanspruch gegen die Zweitbeklagte aus dem - eindeutig in Richtung Gewährleistung gehenden - Vorwurf ab, die Vertragspartnerin hätte ihnen nicht die zugesicherte Position als Hauptmieter verschafft. Wenn auch die in der Zessionsvereinbarung festgelegte, der Geltendmachung von Ansprüchen aus Gewährleistungsrecht nach den §§ 1397 Satz 2 und § 922 Abs 1 Satz 1 ABGB entgegenstehende Unentgeltlichkeit der Abtretung auf Grund des engen wirtschaftlichen Zusammenhanges mit der Unternehmensveräußerung zu bezweifeln ist, können die Kläger einen alternativ zu Gewährleistungsbehelfen bestehenden (RIS-Justiz RS0021755) Schadenersatzanspruch nicht auf die schuldhafte Verletzung einer Aufklärungspflicht über den hier aufgetretenen Rechtsmangel (Nichtverschaffung einer zugesicherten rechtlichen Position: P. Bydlinski in KBB § 933 ABGB Rz 3) stützen. Die bei Abschluss der Vereinbarungen anwaltlich vertretenen Kläger wussten ja um die Bedeutung der fehlenden Zustimmung der Hauseigentümer und des Mitmieters. Lässt sich der Erwerber eines Unternehmens trotz dieser ihm bekannten Problematik auf ein derartiges Rechtsgeschäft ein, ist es im Sinne des § 928 ABGB eine vertretbare Lösung, ihm keinen, aus einem verschuldeten Rechtsmangel abgeleiteten Schadenersatzanspruch zuzubilligen (vgl zum Sachmangel RIS-Justiz RS0107681). Das Vorliegen eines echten Garantievertrages, in dem die Zweitbeklagte die Haftung für einen bestimmten Erfolg (hier Rechtsübergang) übernahm (RIS-Justiz RS0016963) und bei dessen Nichteintritt das Erfüllungsinteresse zu gewähren wäre (P. Bydlinski aaO § 880a ABGB Rz 2 und § 933a Rz 3; vgl RIS-Justiz RS0117573), wird von den Klägern gar nicht behauptet.