Spruch:
Die Beantwortung des Revisionsrekurses wird zurückgewiesen.
Dem Revisionsrekurs wird teilweise Folge gegeben.
Der angefochtene Sachbeschluß wird in seinem Ausspruch über die Abweisung des Begehrens der Antragstellerin, die Unzulässigkeit der mit den Antragsgegnern getroffenen Ablösevereinbarung festzustellen, bestätigt.
Im übrigen (das Leistungsbegehren und die Kostenentscheidung betreffend) werden der angefochtene Sachbeschluß sowie der Sachbeschluß des Erstgerichtes aufgehoben und die Rechtssache in diesem Umfang zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an das Gericht erster Instanz zurückverwiesen.
Das Begehren der Antragstellerin, die Antragsgegner zum Ersatz der im Revisionsrekurs angesprochenen Kosten rechtsfreundlicher Vertretung zu verpflichten, wird abgewiesen; die verzeichneten Barauslagen sind als weitere Kosten des Verfahrens zu behandeln.
Text
Begründung
Die Antragsgegner sind Miteigentümer der Liegenschaft EZ ***** mit dem Haus *****. Die Fünftantragsgegnerin verfügt über die Hälfte der Miteigentumsanteile, die übrigen Antragsgegner über je ein Achtel.
Die Antragstellerin mietete im März 1985 die Wohnung top Nr. 24 des angeführten Hauses. Zu diesem Zeitpunkt gab es in der Wohnung keine Toilette und auch kein Badezimmer; ein Anschluß für kaltes und warmes Wasser war lediglich in der Küche vorhanden.
Die Antragstellerin ließ auf eigene Kosten (finanziert über ein gefördertes Wohnungsverbesserungsdarlehen) ein Badezimmer und eine Gasetagenheizung in der Wohnung installieren (wobei die Therme auch die Warmwasserversorgung für die Wohnung gewährleistet); außerdem wurde ein Gangteil mit der dort gelegenen Toilette in den Wohnungsverband einbezogen. Die zum Teil nur einfachen Fenster der Wohnung wurden durch Kunststoffenster erneuert.
Ende 1990 fragte die Antragstellerin, der im Mietvertrag kein Weitergaberecht eingeräumt worden war, bei der Gebäudeverwaltung des verfahrensgegenständlichen Miethauses an, ob eine Weitergabe der Wohnung möglich sei. Bei dieser Vorsprache teilte ihr der Verwalter mit, daß das für die Gebäudeverwaltung derzeit nicht interessant sei; die Antragstellerin möge sich wieder melden, wenn feststehe, wie die bevorstehende Mietrechtsnovelle ausfallen werde. Auf erneute telefonische Anfrage Ende Jänner 1991 erhielt dann die Antragstellerin die Auskunft, daß die Hausverwaltung selbst an einer Übernahme der Wohnung nicht interessiert sei, sondern es bevorzuge, wenn die Wohnung direkt an einen Nachmieter weitergegeben würde, der auf jeden Fall das Wohnungsverbesserungsdarlehen übernehmen müsse. Dies entsprach den Wünschen der Antragstellerin, da sich ohnehin Bekannte für die Wohnung interessierten. Auf die Frage nach den erforderlichen Unterlagen erhielt die Antragstellerin unter anderem die Auskunft, daß an die Hausverwaltung ein Betrag von S 22.000,-- zu zahlen sei, damit die Antragstellerin die Wohnung an eine Person ihrer Wahl weitergeben könne.
Für 13.5.1991 war bei der Hausverwaltung ein Termin zum Vertragsabschluß vereinbart, zu dem sowohl die Antragstellerin als auch Theresia und Josef H*****, die die Wohnung mieten wollten, kamen. Dabei wurde nun aber für die Zustimmung zum Mieterwechsel ein Betrag von S 44.000,-- verlangt. Die Antragstellerin hatte so viel Geld nicht bei sich, weshalb es an diesem Tag noch nicht zum Mietvertragsabschluß mit dem Ehepaar H***** kam. Die Antragstellerin legte lediglich ihre Hauptmietrechte an der Wohnung unwiderruflich per 31.5.1991 zugunsten von Theresia und Josef H***** zurück und verpflichtete sich, diesen per 1.6.1991 die Schlüssel und die Wohnung direkt zu übergeben. Gleichzeitig erhielt die Antragstellerin einen Zahlschein über S 44.000,-- auf dem als Widmung "Kosten für Weitergabe der Wohnung" stand. Sie zahlte diesen Betrag (in der Widmung gesplittet in S 40.000,-- zuzüglich Mehrwertsteuer S 4.000,--) am 21.5.1991 im Bankweg auf das Konto der Gebäudeverwaltung ein. Die Gebäudeverwaltung vermietete sodann für die Antragsgegner die Wohnung an das Ehepaar H***** zum Hauptmietzins der Kategorie A.
Von den Antragsgegnern erhielt die Antragstellerin keine Ablöse ihrer getätigten Investitionen; da in der Gebäudeverwaltung sofort erklärt worden war, daß die Antragsgegner an einer Rücknahme der Wohnung nicht interessiert seien, sondern eine Weitergabe bevorzugten, war nicht einmal über die Höhe etwaiger Investitionsabgeltungen gesprochen worden.
Vom Ehepaar H***** erhielt die Antragstellerin abgesehen davon, daß diese das Wohnungsverbesserungsdarlehnen zur Rückzahlung übernahmen, keine Ablöse für die von ihr getätigten Investitionen. Sie erhielt jedoch von den Ehegatten H***** S 200.000,-- als Ablöse für überlassene Einrichtungsgegenstände. Dabei handelte es sich um die zu diesem Zeitpunkt etwa 1/2 Jahr alte Kücheneinrichtung (komplette Einbauküche samt allen Geräten wie Geschirrspülmaschine, Waschmaschine und Trockner, Kühlschrank, Gasherd mit Ceran-Kochfeld, wobei der Küchenblock samt Herd und Abwäsche alle schon etwa S 130.000,-- gekostet hatte; die Kosten für die weiteren Küchengeräte sind darin nicht enthalten), die Wohnzimmereinrichtung (bestehend aus einer ca 1 Jahr alten Ledergarnitur, Tisch und Eßgruppe sowie einem über die ganze Wand reichenden Mahagoniwandverbau, den die Antragstellerin bereits mit der Wohnung übernommen hatte), eine Schlafzimmereinrichtung im Alter von ca 5 Jahren (französisches Doppelbett, Schlafzimmerschrank und Nachtkästen), einen eingebauten Schrankraum, Teppiche und Teppichböden, teilweise auch Vorhänge und die vom Preis her kaum ins Gewicht fallende Vorzimmereinrichtung (Kästen, Kleiderablage).
Von den bezahlten S 44.000,-- floß ein Betrag von S 40.000,-- den Antragsgegnern entsprechend ihren Miteigentumsanteilen zu; die Umsatzsteuer im Betrag von S 4.000,-- wurde an das Finanzamt abgeführt.
Die Antragstellerin fordert jetzt den den Antragsgegnern "für die Einräumung des Weitergaberechtes" bezahlten Geldbetrag samt gesetzlichen Zinsen seit 21.5.1991 zurück, weil die Ablöse - mangels Gegenleistung der Antragsgegner - auf Grund einer gemäß § 27 MRG ungültigen und verbotenen Vereinbarung geleistet worden sei (in diesem Sinn wurde mit dem Leistungsbegehren auch ein Feststellungsbegehren verbunden). Dem wiederum hielten die Antragsgegner entgegen, daß § 27 MRG zwar verbiete, vom neuen Mieter einer Wohnung eine Ablöse zu verlangen, nicht jedoch vom alten Mieter. Sie seien mit einer Weitergabe der Wohnung durch die Antragstellerin an einen von ihr namhaft zu machenden Nachmieter ursprünglich nicht einverstanden gewesen. Erst nach langen Diskussionen hätten sie sich bereit erklärt, der Weitergabe der Wohnung an bekannte der Antragstellerin zuzustimmen, obwohl ihnen daraus ein finanzieller Nachteil erwachsen sei. Die Antragsgegner hätten sich nämlich die von der Antragstellerin durchgeführte Anhebung der Wohnungskategorie durch die Ablöse der entsprechenden Investitionen gemäß § 10 MRG zunutze machen und von einem Nachmieter den angemessenen Hauptmietzins im Sinne des § 16 Abs 1 (Z 5) MRG verlangen können. Durch die Weitergabe der Wohnung an die Ehegatten H***** hätten sie sich dagegen mit dem Hauptmietzins der Kategorie A begnügen müssen, wodurch sich ihre Einnahmen um jährlich ca S 25.000,-- verringert hätten. Die Antragsgegner beantragten deshalb die Abweisung des Feststellungs- und Zurückzahlungsbegehrens.
Das Erstgericht das nach einem dem Rückzahlungsbegehren der Antragstellerin stattgebenden Bescheid der Schlichtungsstelle der Stadt Wien gemäß § 40 Abs 1 MRG mit der Sache befaßt wurde, gab dem Sachantrag auf der Basis der eingangs angeführten Feststellungen in vollem Umfang statt. Es sprach aus, daß dem für die Bereitschaft der Antragsgegner, die verfahrensgegenständliche Wohnung an einen von der Antragstellerin nahmhaft gemachten Interessenten zu vermieten, bezahlten Betrag von S 44.000,-- keine geldwerte Geldleistung gegenüberstehe, und trug den Antragsgegnern auf, den Betrag von S 44.000,-- samt 4 % Zinsen seit 21.5.1991 nach Maßgabe ihrer Miteigentumsanteile an die Antragstellerin zurückzuzahlen. Nach § 27 Abs 1 Z 1 MRG seien nämlich Vereinbarungen ungültig und verboten, wonach der neue Mieter dafür, daß der frühere Mieter den Mietgegenstand aufgibt oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung dem Vermieter, dem früheren Mieter oder einem anderen etwas zu leisten hat (ausgenommen die Verpflichtung zum Ersatz der tatsächlichen Übersiedlungskosten oder zum Rückersatz des Aufwandes, den der Vermieter dem bisherigen Mieter nach § 10 MRG zu ersetzen hat). Zweck der Norm sei der Schutz des Mieters, der unter Umständen auf den Abschluß des Mietvertrages angewiesen ist, vor ungerechtfertigten, außerhalb der Mietzinsvereinbarung liegenden Forderungen des Vermieters oder des Vormieters. Im vorliegenden Fall sei die Antragstellerin zwar nicht neue Mieterin oder Mietinteressentin, habe aber dennoch ein ausgeprägtes Interesse daran gehabt, die Wohnung an eine Person ihrer Wahl weiterzugeben, um mit dieser eine Abgeltung für die von ihr zurückgelassenen und für sie (besonders im Fall der offenbar genau auf die Wohnung abgestimmten Kücheneinrichtung) in der neuen Unterkunft nicht brauchbaren Einrichtungsgegenstände aushandeln zu können. Aufgrund des festgestellten Alters und der Art der Ausstattung könne nicht gesagt werden, daß der dafür ausgemachte Betrag von S 200.000,-- über den tatsächlichen Wert der Gegenstände hinausgegangen sei. Umgekehrt seien die Antragsgegner nicht daran interessiert gewesen, die Wohnung zurückzunehmen (womit sie verpflichtet gewesen wären, der Antragstellerin die getätigte Investitionen iSd § 10 MRG unter Bedachtnahme auf die Übergangsbestimmungen des Art V Abs 3 Z 1 des zweiten WÄG abzulösen).
Die Zustimmung zum Mietvertragsabschluß mit einem von der Antragstellerin nahmhaft gemachten Nachmieter stelle keine geldwerte Gegenleistung für den der Antragstellerin abverlangten Betrag dar. Nur teilweise zutreffend sei das Argument der Antragsgegner, daß sie durch ihre Zustimmung zur Weitergabe darauf verzichtet hätten, mit dem neuen Mieter den angemessenen Hauptmietzins iSd § 16 Abs 1 (Z 5) MRG zu vereinbaren. In rechtlicher Hinsicht treffe dieses Argument wohl zu, nicht jedoch in faktischer Hinsicht, da die Antragsgegner gar nicht bereit gewesen seien, der Antragstellerin die getätigten Investitionen abzulösen. Da durch gerade diese Investitionen erst die der Kategorie A entsprechenden Einrichtungen geschaffen worden seien (Einbeziehung der Toilette, Badezimmer, Heizung), hätten die Antragsgegner in diesem Fall nicht einmal den Hauptmietzins der Kategorie A wirksam vereinbaren können, sondern lediglich den der Kategorie D, allenfalls jenen der Kategorie C (unter der Annahme, daß durch die vorhandene Warmwasseraufbereitsungsanlage das Kategoriemerkmal der fehlenden Toilette ersetzt wurde), geschweige denn den angemessenen Hauptmietzins.
Die Antragsgegner seien daher - entsprechend ihren Miteigentumsanteilen - zur Rückzahlung des von der Antragstellerin ohne gleichwertige Gegenleistung eingehobenen Geldbetrages samt der darauf entfallenden Umsatzsteuer verpflichtet.
Das von den Antragsgegnern wegen sekundärer Feststellungsmängel zum Wert der von den Nachmietern übernommen Einrichtungsgegenstände sowie zur Höhe der diesbezüglichen Ablöse und wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung angerufenen Rekursgericht wies den Sachantrag der Antragstellerin ab. Er führte aus:
Eines Eingehens auf die gerügten Feststellungsmängel (die vor allem die Frage betrafen, aus wessen Vermögen - aus dem der Antragstellerin oder aus dem der Ehegatten H***** - die verfahrensgegenständliche Ablösezahlung letztlich geleistet wurde) bedürfe es nicht, weil der strittige Betrag ohnehin für einen erlaubten Zweck vereinbart und gezahlt worden sei. Entgegen der Auffassung des Erstgerichtes sei nämlich nicht davon auszugehen, daß der Zahlung von S 44.000,-- durch die Antragstellerin an die Antragsgegner keine gleichwertige Gegenleistung gegenüberstehe.
Vorauszuschicken sei, daß eine Subsumbtion des festgestellten Sachverhaltes unter § 27 Abs 1 Z 1 MRG schon daran scheitere, daß nach dieser Bestimmung nur Vereinbarungen ungültig und verboten seien, wonach der neue Mieter dafür, daß der frühere Mieter den Mietgegenstand aufgibt, oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung dem Vermieter, dem früheren Mieter oder einem anderen etwas zu leisten hat. Die Antragstellerin sei nicht "neuer Mieter" iSd § 27 Abs 1 Z 1 MRG, weshalb die von ihr geleistete Zahlung nur unter den Voraussetzungen des § 27 Abs 1 Z 5 MRG als unzulässig beurteilt werden könnte. Danach seien Vereinbarungen, wonach der Vermieter oder der frühere Mieter sich oder einem anderen gegen die guten Sitten Leistungen versprechen läßt, die mit dem Mietvertrag in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen, ungültig und verboten. Die ständige Rechtsprechung des OGH unterstelle nun Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem zurücktretenden Mieter, nach denen letzterer für die Zustimmung zum Mieterwechsel ein Entgelt zu leisten hat, dem § 27 Abs 1 Z 5 MRG (WoBl 1993/98 mit Hinweis auf MietSlg 37.384 = RdW 1985, 371; RdW 1986, 77 = MietSlg 37.386/35 = ImmZ 1986,
215; EvBl 1986/29 = RdW 1986, 79 = MietSlg 37.387/17 = ImmZ 1985,
376; MietSlg 38.404; WoBl 1991/42 = MietSlg 42.289). In MietSlg 37.387/17 habe der OGH die Unzulässigkeit einer Ablöse für die Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel damit begründet, daß die Verfügungsmöglichkeit des Vermieters in den Fällen des gesetzlich vorgeschriebenen Mietzinses regelmäßig nur dann einen konkreten Vorteil für den Vermieter bilde, wenn er den Bestandgegenstand gegen eine (verbotene) Ablöse weitervermieten könne. Darin läge aber eine sittenwidrige Vereinbarung iSd § 27 Abs 1 Z 5 MRG.
Diese bereits auf das MG zurückgehende ständige Rechtsprechung des OGH (vgl zB MietSlg 5749, wonach es, solange auf dem Wohnungsmarkt außerordentliche Verhältnisse herrschen, in der Regel den guten Sitten widerstreite, wenn der abtretende Mieter einen Teil dessen, was er vom neuen Mieter für das Aufgeben des Mietgegenstandes erhalten hat, dem Vermieter zugesichert oder gewährt) sei von Würth als zu schematisch und zu wenig auf den Einzelfall abstellend kritisiert worden (Würth in Rummel2, Rz 3 und 5 zu § 27 MRG). Dieser Auffassung schließe sich das Rekursgericht aus folgenden Überlegungen an:
Die entgeltliche Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel bzw die nachträgliche entgeltliche Einräumung eines Weitergaberechtes sei - wie bereits dargetan - nicht schon dann ungültig und verboten, wenn die Einräumung des Rechtes keine gleichwertige Gegenleistung zum Entgelt darstelle (§ 27 Abs 1 Z 1 MRG), sondern erst unter der wohl strengeren Voraussetzung der Sittenwidrigkeit (§ 27 Abs 1 Z 5 MRG). Gerade der konkrete Fall zeige, daß die entgeltliche Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel nicht jedenfalls als sittenwidrig zu betrachten sei. Die Initiative, einen Nachmieter benennen zu können, sei von der Antragstellerin ausgegangen. Der schließlich (nach Zahlung des Betrages von S 44.000,--) erfolgte Mietvertragsabschluß mit den von der Antragstellerin präsentierten Nachmietern sei im Interesse der Antragstellerin gelegen, weil sie erst durch die Zustimmung der Hausverwaltung zur Präsentation der Nachmieter in die Lage versetzt worden sei, für die in der Wohnung verbliebenen Einrichtungsgegenstände (Kücheneinrichtung, Wohnzimmereinrichtung, Schlafzimmereinrichtung, eingebauter Schrankraum. Teppiche, Teppichböden, Vorzimmervorhänge und Vorzimmereinrichtung) von den Nachmietern ein Entgelt zu lukrieren (S 200.000,--) statt diese Einrichtung auch noch entfernen zu müssen.
Die Argumentation des Erstgerichtes, die Vermieter wären an einer Übernahme der Wohnung nicht interessiert und nicht bereit gewesen, der Antragstellerin ihre getätigten Investitionen abzulösen, übersehe zweierlei: Soweit es sich bei den von der Antragstellerin in der Wohnung getätigten Investitionen um solche handle, die iSd § 10 MRG ersatzfähig sind, komme es auf das "Interesse" der Antragsgegner an einer Ablöse dieser Investitionen nicht an, zumal in § 10 MRG zwingend die Verpfichtung des Vermieters geregelt sei, unter den dort genannten Vorausetzungen dem scheidenden Mieter Investitionskostenersatz zu leisten. Soweit es sich aber um nach § 10 MRG nicht ersatzfähige Investitionen handle (konkret die bereits genannten Einrichtungsgegenstände, die die Antragstellerin gegen S 200.000,-- den Nachmietern überließ), komme es auf ein "Interesse" der Antragsgegner an einer Rücknahme dieser Einrichtungsgegenstände schon deshalb nicht an, weil sie keinerlei gesetzliche Verpflichtung zur Abgeltung dieser Einrichtungsgegenstände getroffen habe. Es unterliege daher keinem Zweifel, daß die Nachmieterbenennung durch die Antragstellerin evident in deren eigenem Interesse gelegen sei, habe sie doch nur dadurch die Möglichkeit erhalten, die iSd § 10 MRG nicht ersatzfähigen Aufwendungen den Nachmietern entgeltlich zu überlassen. Richtig sei, daß es der Antragstellerin freigestanden wäre, die abgelösten Einrichtungsgegenstände bei Beendigung des Mietverhältnisses aus der Wohnung zu entfernen. Es entspreche allerdings der Lebenserfahrung und bedürfe keiner näheren Begründung, daß sich die wirtschaftliche Verwertung von konkret für eine Wohnung angeschafften Einrichtungsgegenständen (insbesondere einer Einbauküche) weitaus einfacher darstelle, wenn der Verkauf an den Nachmieter der Wohnung erfolge, als wenn der Versuch unternommen werden müßte, die (gebrauchten) Einrichtungsgegenstände am freien Markt zu veräußern. Oftmals werde eine Verwertung (wie etwa gerade im Fall der für eine konkrete Wohnung errichteten Einbauküche bzw bei Wandverbauten und dergleichen) überhaupt nur gegenüber dem Nachmieter der Wohnung möglich sein.
Hätten sich die Vermieter im konkreten Fall iSd ständigen Rechtsprechung des OGH nicht "sittenwidrig" verhalten, hätten sie also kein Entgelt für das Recht der Antragstellerin zur Nachmieterbenennung entgegengenommen, wäre es ihnen freigestanden, mit einem von ihnen selbst gewählten Interessenten einen Mietvertrag über die Wohnung abzuschließen. In diesem Fall hätte die Antragstellerin die in der Wohnung verbliebenen Einrichtungsgegenstände zwar entfernen können, eine Veräußerung an die Nachmieter um S 200.000,-- wäre jedoch nicht möglich gewesen. Berücksichtige man, daß auch das von den Antragsgegnern begehrte Entgelt von S 40.000,-- netto für die Zustimmung zur Benennung der Nachmieter im konkreten Fall nicht unangemessen erscheine, liege angesichts der von der Antragstellerin lukrierten Ablöse ein Anwendungsfall des § 27 Abs 1 Z 5 MRG nicht vor.
Auch das in MietSlg 37.387/17 verwendete Argument treffe auf den vorliegenden Fall nicht zu. Die Antragsgegner hätten zutreffend darauf hingewiesen, daß sie mit den von der Antragstellerin präsentierten Nachmietern eine Hauptmietzinsvereinbarung zum Satz der Ausstattungskategorie "A" trafen, obwohl die Voraussetzungen für eine angemessene Hauptmietzinsvereinbarung vorgelegen wären.
Somit sei die entgeltliche Benennung eines Nachmieters nicht jedenfalls unter § 27 Abs 1 Z 5 MRG zu subsumieren; es sei vielmehr auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen. Wenn die Initiative zur Ermöglichung der Nachmieterbenennung vom Mieter ausgehe und der Mieter erst dadurch die Chance erhalte, seine nach § 10 MRG nicht ersatzfähigen Aufwendungen vom Nachmieter ersetzt zu erhalten, sei das für die Nachmieterbenennung bezahlte Entgelt, soweit es in seiner Höhe nicht unangemessen sei und aus diesem Grund gegen die guten Sitten verstoße, nicht rückforderbar.
Der festgestellte Sachverhalt führe damit zur Abweisung des Rückzahlungsbegehrens; einer Festellung des tatsächlichen Wertes der von den Nachmietern abgelösten Einrichtungsgegenstände bedürfe es nicht.
Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Begründet wurde dies mit einem Abweichen von der ständigen Rechtsprechung des OGH zur Frage der Ablösbarkeit einer Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel.
Im jetzt vorliegenden Revisionsrekurs wendet die Antragstellerin gegen diese Argumentation ein, daß das Rekursgericht die für das Zustandekommen der verfahrensgegenständlichen Ablösevereinbarung maßgebliche Interessenlage falsch eingeschätzt habe. Nicht ein Entgegenkommen gegenüber der Antragstellerin habe das Handeln der Antragsgegner bestimmt, sondern ausschließlich ihr Wunsch, für die Gewährung eines Präsentationsrechtes einen namhaften Geldbetrag zu lukrieren. Ein Interesse der Antragsgegner, selbst einen Nachmieter für die verfahrensgegenständliche Wohnung zu suchen, sei überhaupt nicht zu erkennen, zumal sie das zwischen der Antragstellerin und ihren Nachmietern getroffene Arrangement selbst von einer Ablöseverpflichtung gegenüber der Antragstellerin (nach Maßgabe des § 10 MRG) befreit habe. Auch der angebliche Verzicht auf den angemessenen Mietzins sei nicht als Entgegenkommen gegenüber der Antragstellerin zu werten, da sie die Ablösung der (kategorieanhebenden) Investitionen abgelehnt und so die Möglichkeit der Einhebung eines den Mietzins der Kategorie A (bei einer möglichen Entfernung der Investitionen durch die Antragstellerin sogar D oder
C) übersteigenden Mietzinses ohnehin vertan hätten. Damit liege kein
Sachverhalt vor, der ein Abgehen von der ständigen Judikatur des OGH (MietSlg 37/17; MietSlg 37/27; MietSlg 38.404 uva) rechtfertige. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, den angefochtenen Sachbeschluß entweder im Sinne einer Stattgebung des Rückzahlungsbegehrens abzuändern oder aber aufzuheben und die Rechtssache zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Beschlußfassung an das Gericht erster Instanz zurückzuverweisen.
Von den Antragsgegnern liegt dazu eine verspätet erstattete und damit nicht zu beachtende Rechtsmittelbeantwortung vor. Die Zustellung des Revisionsrekurses erfolgte nämlich am 26.7.1995; die Beantwortung wurde erst am 22.9.1995 zur Post gegeben. Offensichtlich wurde übersehen, daß die Vorschriften der ZPO über die Gerichtsferien gemäß Art XXXVI EGZPO auf Verfahren in außerstreitigen Mietrechtssachen keine Anwendung finden (5 Ob 1009/93).
Der Revisionsrekurs ist zulässig und im Sinne seines Aufhebungsbegehrens auch berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
Richtig ist, daß die von Würth (ua in Rummel2, Rz 3 zu § 27 MRG) kritisierte schematische Gleichsetzung jedes vom weichenden Mieter dem Vermieter für die Zustimmung zum Mieterwechsel bezahlten Entgelts mit den durch § 27 Abs 1 Z 5 MRG unter dem Gesichtspunkt der Sittenwidrigkeit verbotenen Ablösen dem Regelungszweck der genannten Norm nicht gerecht wird. Der Anknüpfungspunkt für jene Judikatur, die - noch bezogen auf die Vorläuferbestimmungen des § 27 Abs 1 Z 5 MRG (§ 18 Abs 2 lit d MG bzw § 17 Abs 1 lit d MG) - die Sittenwidrigkeit einer derartigen Ablöse zur Regel erklärte, weil auf dem Wohnungsmarkt (aber auch auf dem Markt für Geschäftslokale: MietSlg 11.436; RZ 1933, 25 ua) außerordentliche Verhältnisse herrschen, die es gebieten, jeder Schacher mit Wohnungen (oder Geschäftslokalen) im Keim zu unterbinden (vgl SZ 8/322 = MietSlg 11.427 und die an die zuletzt genannte Fundstelle anschließende Judikatur; MietSlg 3.900; MietSlg 5.749 ua), ist nämlich längst verlorengegangen. Bei neueren Entscheidungen, die diese Judikatur im Geltungsbereich des MRG für mietzinsgebundene Objekte fortschreiben (MietSlg 37/17; MietSlg 38.404; MietSlg 40/20 = WoBl 1988, 141/79 mit Anmerkung von Würth; 7 Ob 547/89 ua) wäre daher jeweils zu hinterfragen, welche zusätzlichen Argumente den Ausschlag für die Erfüllung des Verbotstatbestandes des § 27 Abs 1 Z 5 MRG gegeben haben (vgl etwa die Begründung in MietSlg 37/17, wonach die freie Verfügungsmöglichkeit über den Mietgegenstand bei gesetzlich gebundenem Mietzins dem Vermieter regelmäßig nur dann einen konkreten Vorteil bietet, wenn die Chance auf Erzielung einer verbotenen Ablöse besteht).
Tatsächlich hat die Judikatur von Anfang an den Standpunkt vertreten, daß eine Antwort auf die Frage, ob eine Leistung als sittenwidrig iSd § 17 Abs 1 lit d MG (früher § 18 Abs 2 lit d MG) bzw § 27 Abs 1 Z 5 MRG zu qualifizieren ist, nur von Fall zu Fall gegeben werden kann (SZ 8/322). Dementsprechend wurde etwa in bestimmten Fällen der gewillkürten Mietrechtsnachfolge eines Unternehmenserwerbers die Sittenwidrigkeit eines Entgelts für die Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel verneint (vgl MietSlg 37/27; ImmZ 1986, 267) oder betont, daß der gerade zu beurteilende Sachverhalt keinen Anlaß bietet, von der grundsätzlichen Rückforderbarkeit eines für die Einräumung eines Weitergabe- oder Präsentationsrechts bezahlten Entgelts abzugehen (WoBl 1994, 217/59 mit Anmerkung von Würth). Letzteres trifft auch auf den vorliegenden Fall zu.
Die Verbotsnorm des § 27 Abs 1 Z 5 MRG ist als Generalklausel zu den in Z 1 bis 4 desselben Absatzes erfaßten Sonderfällen gesetzlich verpönter Vereinbarungen konzipiert (vgl Würth in Rummel2, Rz 3 zu § 27 MRG). Ob eine Vereinbarung, in der sich der Vermieter eine mit dem Mietvertrag in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehende Leistung versprechen läßt, im Sinne der genannten Verbotsnorm stittenwidrig ist, kann daher immer nur unter Bedachtnahme auf den mit dem Verbot bestimmter Vereinbarungen insgesamt verfolgten Zweck des § 27 MRG beurteilt werden. Da die Bestimmungen zusammenhängen (vgl MietSlg 40/20), gibt jede explizit verbotene Vereinbarung Hinweise darauf, wie der in § 27 Abs 1 Z 5 MRG verwendete Begriff der Sittenwidrigkeit zu verstehen ist.
Besondere Bedeutung kommt unter diesem Aspekt der Bestimmung des § 27 Abs 1 Z 1 MRG zu, wonach Vereinbarungen ungültig und verboten sind, die beim Leistungsaustausch zwischen Mieter und Vermieter das Äquivalenzprinzip verletzen. Der dem Mieter durch besondere Mietzinsregelungen zugedachte Schutz soll nicht dadurch unterlaufen werden, daß der Mieter dem Vermieter oder einen anderen neben dem Mietzins etwas leisten muß, ohne hiefür eine - nicht schon durch den Mietzins abgegoltene - gleichwerte Gegenleistung zu erhalten.
Nun trifft es zu, daß § 27 Abs 1 Z 1 MRG die an die Verletzung des Äquivalenzprinzips geknüpfte Nichtigkeitssanktion nur für Leistungen des neuen Mieters vorsieht (weshalb das Rekursgericht das Entgelt für die Einwilligung des Vermieters zum Vertragsabschluß mit den von der Antragstellerin präsentierten Nachfolgemietern zu Recht dem universellen Tatbestand des § 27 Abs 1 Z 5 MRG unterstellte), doch ist die Sicherstellung eines gerechten, die Ausnützung schwacher Verhandlungspositionen vermeidenden und durch klare Vorgaben wirksam kontrollierbaren Leistungsaustausches zwischen Mieter und Vermieter ein generelles Anliegen des Gesetzgebers. Das ergibt sich aus den Vorschriften über die Höhe und Zusammensetzung des Mietzinses, vor allem aber auch aus § 25 MRG, der bestimmt, daß für Zusatzleistungen des Vermieters nur ein angemessenes Entgelt vereinbart werden darf. Im hier zu beurteilenden Fall eines dem Vermieter für die Zustimmung zum Mieterwechsel bezahlten Entgelts kommt noch dazu, daß sich die Frage, ob die Ablöse vom früheren oder vom neuen Mieter stammt, gar nicht so leicht beantworten läßt. Es kommt insoweit auf die wirtschaftliche Belastung an (Würth in Rummel2, Rz 9 zu § 27 MRG mwN; WoBl 1993, 135/98), die sich etwa bei einer Ablösungskette danach richtet, ob die vom Altmieter lukrierte Ablöse auch dessen Leistung an den Vermieter deckt (womit letztlich der Neumieter beides geleistet hätte), sodaß eine das Äquivalenzproblem ausklammernde Betrachtung der Sittenwidrigkeit bei der Prüfung eines Rückforderungsanspruches nach § 27 Abs 1 Z 5 MRG dazu führen würde, daß dem Altmieter vorenthalten wird, was dem neuen Mieter bei vergleichbarem Sachverhalt gemäß § 27 Abs 1 Z 1 MRG selbstverständlich zusteht. Eine solche Unterscheidung kann nicht in der Absicht des Gesetzgebers gelegen sein, auch wenn ihm bei der Regelung von Ablöseproblemen zweifellos die typische Zwangslage des Wohnungssuchenden und nicht der drohende Vermögensverlust des Mieters bei Aufgabe einer mit Einbaumöbeln ausgestatteten Wohnung vor Augen stand.
Folgerichtig wurde die Zulässigkeit eines vom Altmieter dem Vermieter für die Zustimmung zum Mieterwechsel bezahlten Entgelts bisher stets davon abhängig gemacht, daß der Vermieter - etwa durch den Verzicht auf eine ihm im Falle der Unternehmensveräußerung mögliche Erhöhung des Hauptmietzinses oder auch nur durch die Ausräumung diesbezüglicher Unklarheiten und Prozeßrisiken - selbst eine geldwerte (im Leistungsaustausch als Entgelt zu veranschlagende) Gegenleistung erbringt (vgl MietSlg 37/27; MietSlg 37/35 mit den diesbezüglichen Anmerkungen bei Iro, Sind Zahlungen des Altmieters für die Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel ["Weitergaberecht"] rückforderbar?, RdW 1986, 66; ImmZ 1986, 267; selbst diese Möglichkeit einer Rechtfertigung des Entgelts für die Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel war von der älteren Judikatur - vgl etwa RZ 1933, 25 - noch abgelehnt worden). Eine nicht durch einen solchen Leistungsaustausch gerechtfertigte Ablöse läßt der Gesetzgeber nur ausnahmsweise, etwa beim Verzicht des Vermieters auf bestimmte Kündigungsgründe (§ 27 Abs 2 lit b MRG), gelten (vgl Würth in Korinek/Krejci, Handbuch zum MRG, Probleme der Mietzinsgestaltung, 386). Auch im gegenständlichen Ablösefall, für den der Gesetzgeber keine Ausnahmeregelung getroffen hat, müßte daher ein Austausch vermögenswerter Leistungen nachgewiesen sein, um dem Mieter die Rückforderung des Geleisteten zu versagen.
Hier fehlt ein derartiger Nachweis. Daß die Antragstellerin ein großes (insbesondere finanzielles) Interesse daran hatte, sich den Nachfolgemieter selbst auszusuchen, um mit ihm die Bedingungen für die Ablöse der Einrichtung aushandeln zu können, rechtfertigt es für sich allein nicht, das diesbezügliche "Entgegenkommen" der Antragsgegner zu honorieren, weil damit keinen (sei es auch nur als möglich einzukalkulierende) Vermögenseinbuße für die Antragsgegner verbunden war. Die bloße Bereitschaft, mit den von der Antragsgegnerin präsentierten Nachmietern einen Mietvertrag abzuschließen, ohne diesen Nachmietern - etwa bei der Höhe des Mietzinses - eine bessere Rechtsposition zu verschaffen als sie jeder beliebige Nachmieter hätte beanspruchen können, stellt keine gleichwertige Gegenleistung iSd § 27 Abs 1 Z 1 MRG dar. Es ist nicht einzusehen, warum der Vermieter ein Entgelt bloß dafür erhalten soll, daß er sich bereit erklärt, die ihm als Nachmieter vorgeschlagene Person zu akzeptieren. Diese Bereitschaft erleichtert es zwar dem weichenden Mieter, seine nicht vom Ersatzanspruch nach § 10 MRG erfaßten Investitionen abgelöst zu erhalten, was für den weichenden Mieter eine durchaus beträchtliche Verminderung des Risikos bedeuten kann, durch die Aufgabe des Mietobjektes einen Vermögensverlust zu erleiden, bewirkt aber andererseits keine spürbare, in Geld zu bemessende Belastung für den Vermieter (vgl ZBl 1936/96). In Wahrheit geht es typischerweise darum, daß der Vermieter die Zwangslage des weichenden Mieters zu seinen Gunsten nutzt, wenn er sich die Zustimmung zum Mieterwechsel "abkaufen läßt". Im Regelfall wird nämlich der weichende Mieter nur unter dem Druck des drohenden Vermögensverlustes und nicht wegen einer ihm belohnungswürdig erscheindenden Leistung des Vermieters bereit sein, für die Zustimmung zum Mieterwechsel zu bezahlen.
Im konkreten Fall kommt dazu, daß die Antragsgegner selbst keinerlei Interesse bekundeten, der Antragstellerin die gemäß § 10 MRG ersatzfähigen Investitionen abzulösen. Die Antragstellerin war also zur Wahrung ihres Ersatzanspruches nach § 10 Abs 1 MRG ohnehin gehalten, sich um einen Nachmieter umzuschauen (§ 10 Abs 5 Z 1 MRG). Auch das mindert den "Wert" der Bereitschaft der Antragsgegner, die ihr von der Antragstellerin präsentierten Nachmieter zu akzeptieren. Die Antragstellerin hat S 44.000,-- dafür bezahlt, daß sie aus einer Zwangslage befreit wurde; daß das dafür notwendige Entgegenkommen der Antragsgegner bei diesen zu irgendeiner Einbuße an vermögenswerten Rechten geführt hätte, ist nicht erwiesen.
Auf die Frage, wie die Rechtssache zu beurteilen wäre, hätten die Antragsgegner der Antragstellerin ein Weitergaberecht mit dem Vorteil eines Eintrittes der Nachmieter in das bestehende Mietverhältnis eingeräumt, ist hier nicht einzugehen, weil der Antragstellerin ohnehin nur ein Präsentationsrecht oder gar nur das Recht auf Nachmieterbenennung ohne jede Festlegung der Vertragsbedingungen zugestanden wurde (zur Unterscheidung der Begriffe siehe MietSlg 42/28 ua). Mit den Nachmietern wurde ein neuer Vertrag auf der Basis des Kategoriezinses für die Wohnungskategorie A (§ 16 Abs 2 Z 1 MRG idF vor dem 3. WÄG) abgeschlossen. Das darauf aufbauende (vom Rekursgericht ohne näherer Prüfung übernommene) Argument der Antragsgegner, sie hätten durch den Verzicht auf den angemessenen Mietzins nach § 16 Abs 1 Z 5 MRG eine iSd § 27 Abs 1 Z 1 MRG gleichwertige Gegenleistung für die von der Antragstellerin anläßlich des Mieterwechsels gezahlte Ablöse erbracht, ist nicht nachzuvollziehen. Es sei dahingestellt, ob die Übernahme der restlichen Darlehensverpflichtungen der Antragstellerin durch die Nachmieter (es handelte sich um ein gefördertes Wohnungsverbesserungsdarlehen) eine vollständige Befriedigung des Ersatzanspruches der Antragstellerin iSd § 10 Abs 6 Z 1 MRG idF vor dem 3. WÄG iVm § 10 Abs 1 Z 2 leg cit darstellt, was zur Folge hätte, daß die Antragsgegner von den jetzigen Mietern nicht einmal den Mietzins für Wohnungen der Ausstattungskategorie A verlangen könnten; keinesfalls wären jedoch die Antragsgegner in der Lage gewesen, sich auf den Belohnungstatbestand des § 16 Abs 1 Z 5 idF vor dem 3. WÄG zu berufen und mit den Nachfolgemietern der Antragstellerin rechtswirksam den angemessenen Hauptmietzins zu vereinbaren. Der genannte Belohnungstatbestand setzt nämlich voraus, daß die Anhebung der Ausstattungskategorie durch den Vermieter erfolgt; die bloße Finanzierung durch ihn reicht nicht aus (Würth in Rummel2, Rz 13 zu § 16 MRG mit dem Hinweis auf MietSlg 39/55; derselbe in WoBl 1993, 58; vgl auch WoBl 1993, 81/60 ua). Auch die Ablöse entsprechender Investitionen des Mieters durch den Vermieter stellt den Belohnungstatbestand nicht her. Die durch das 2. WÄG neu geschaffene Bestimmung des § 10 Abs 6 MRG (hier idF vor dem 3. WÄG), die bei der Behandlung verschiedener Ablösungsvarianten auch deren Einfluß auf die Mietzinsbildung nach § 16 Abs 1 MRG (in der bis zum 3. WÄG geltenden Fassung) regelt, hat daran nichts geändert, weil die speziellen Belohnungstatbestände des § 16 Abs 1 MRG idF vor dem 3. WÄG (darunter der fragliche Tatbestand der Z 5) unverändert blieben (folgerichtig erwähnen Würth/Zingher, Wohnrecht 91, Anm 16 zu § 10 MRG, auch nur den von Direktleistungen des Vermieters zur Standardanhebung unabhängigen Belohnungstatbestand des § 16 Abs 1 Z 4 MRG als Anwendungsfall einer "Wahlmöglichkeit" zwischen angemessenem und Kategoriemietzins). Von einem Verzicht der Antragsgegner auf die Einhebung des angemessenen Mietzinses, der mit der Zustimmung zum Mieterwechsel (gemeint ist hier die Einräumung eines Präsentationsrechtes an die Antragstellerin) verbunden gewesen sei und eine angemessene Gegenleistung für die erhaltene Ablöse dargestellt habe, kann daher keine Rede sein.
Die rekursgerichtlichen Argumente tragen demnach die Abweisung des Rückzahlungsbegehrens der Antragstellerin nicht. Auch für eine Stattgebung des Begehrens reicht allerdings der festgestellte Sachverhalt nicht aus.
Es wurde bereits erwähnt, daß sich die Aktivlegitimation bei Ablösen aus Anlaß eines Mieterwechsels im Verhältnis zwischen Vermieter, früherem und neuem Mieter nach der wirtschaftlichen Belastung bestimmt (Würth in Rummel2, Rz 9 zu § 27 MRG mwN). Nur derjenige ist zur Rückforderung berechtigt, aus dessen Vermögen die Zahlung tatsächlich erbracht wurde. Es soll verhindert werden, daß der alte Mieter vom Vermieter einen Betrag zurückverlangen kann, den er bei der Festsetzung des vom neuen Mieter zu zahlenden Betrages bereits einkalkuliert hat und daher in seinem Vermögen nur eine Durchgangspost bildet.
Eine wirtschaftliche Belastung des weichenden Mieters durch die von ihm für die Zustimmung zum Mieterwechsel an den Hauseigentümer geleistete Ablöse tritt nur dann ein, wenn der Wert jener Investitionen, die vom neuen Mieter übernommen und abgelöst worden sind, im Zeitpunkt der Übernahme des Bestandobjektes den Betrag des vom neuen Mieter an den abtretenden Mieter geleisteten Ablöse erreicht oder sogar überschritten hat, da diesfalls dem abtretenden Mieter weniger zukommt, als er vom neuen Mieter nach dem Gesetz beanspruchen durfte. Diesfalls hätte er die Ablöse an den Hauseigentümer aus dem eigenen Vermögen geleistet. Gleiches gilt, wenn die vom neuen Mieter geleistete Ablöse den Wert der zurückgelassenen Investitionen übersteigt, der Altmieter aber an den Hauseigentümer noch mehr gezahlt hat. Eine Überwälzung dieser Kosten auf den neuen Mieter ist hingegen anzunehmen, wenn der vom abtretenden Mieter dem Hauseigentümer geleistete Betrag in der den Wert der zurückgelassenen Investitionen übersteigenden Ablöse Deckung findet (WoBl 1993, 135/98 mwN).
Folgerichtig kann die Aktivlegitimation der Antragstellerin erst beurteilt werden, wenn der Wert der in der Wohnung zurückgelassenen Investitionen und die dafür von den Nachmietern insgesamt bezahlte Ablöse feststeht. Daß insoweit Feststellungsmängel vorhanden sind, hat das Rekursgericht - wenngleich es ansonsten ein Eingehen auf die Mängelrüge der Antragsgegner aus rechtlichen Erwägungen für entbehrlich hielt - bereits zum Ausdruck gebracht. Dessen Überzeugung, daß der in der rechtlichen Beurteilung des Erstgerichtes enthaltene Satz, es könne nach Alter und Art der von den Nachmietern übernommenen Einrichtungsgegenstände nicht gesagt werden, daß ihr Wert hinter der gezahlten Ablöse von S 200.000,-- zurückblieb, keine (auf Beweisaufnahmen gegründete) Feststellung sei (S 3 der Rekursentscheidung), bindet als die Tatsachengrundlage betreffend auch den OGH. Zur Behebung des aufgezeigten Feststellungsmangels war daher sogleich die Verfahrensergänzung durch das Erstgericht anzuordnen.
Von der Aufhebung unberührt zu bleiben hatte lediglich die Abweisung des Feststellungsbegehrens der Antragstellerin. Die nach § 37 Abs 1 Z 14 MRG ins außerstreitige Verfahren verwiesene Angelegenheit betrifft nämlich einen reinen Leistungsanspruch; für die Feststellung der Unzulässigkeit der Ablösevereinbarung fehlt es an einem Rechtsschutzinteresse, was zur Abweisung des betreffenden Begehrens zu führen hat (vgl WoBl 1994, 217/59).
Aus allen diesen Gründen war wie im Spruch zu entscheiden.
Die Kostenentscheidung stützt sich, soweit von ihr die Kosten der rechtsfreundlichen Vertretung der Antragstellerin betroffen sind, auf
§ 37 Abs 2 Z 19 erster Halbsatz MRG, hinsichtlich der Barauslagen auf