VwGH 86/02/0008

Spruch:

Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufgehoben.

Das Land Salzburg hat den Beschwerdeführern Aufwendungen in der Höhe von S 9.750,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Das Mehrbegehren wird abgewiesen.

Begründung

Mit Kaufvertrag vom 12. Jänner 1983 verkaufte der Zweitbeschwerdeführer (in der Folge als Verkäufer bezeichnet) an den Erstbeschwerdeführer (in der Folge als Käufer bezeichnet) die dem Verkäufer allein gehörende Liegenschaft EZ. 37 der KG. X, bestehend aus drei Bauflächen je Alphütte und sechzehn weiteren Grundstücken je Alpe, Wald und Wiese im Ausmaß von 2,393.703 m2 zum Kaufpreis von S 4,900.000,--, wobei das auf dem Grundstück Nr. 375/3 errichtete Restaurant samt einer Grundfläche von zirka

1.500 bis 2.000 m2 im Eigentum des Verkäufers verbleiben sollte; diese dem Verkäufer verbleibende Fläche sollte nach Punkt VI des Kaufvertrages bücherlich von den verkauften Grundstücken abgeschrieben und damit das Eigentum des Verkäufers gewahrt werden. Laut Punkt VII des Kaufvertrages räumte der Käufer dem Verkäufer in dessen Eigenschaft als Eigentümer des W-gutes EZ. 115 der KG. Y das immerwährende und unentgeltliche Recht ein, auf der verkauften Liegenschaft, und zwar im Talgrund, so hoch das Weidegebiet reicht, das zum W-gut gehörige eigene und Zinsvieh aufzutreiben und weiden zu lassen. Nur zirka 1.000 m2 als Baufläche einzuzäunender Grund sei von diesem Weiderecht ausgenommen. Der Verkäufer dürfe zur Ausübung des Weiderechtes die Grundstücke Nr. 34 und 36 je Alphütte ausschließlich benützen. Das eingeräumte Weiderecht erlösche, wenn das W-gut nicht mehr innerhalb "der Familie übergeben", sondern verkauft werde. Ein "Verkauf" dieses Weiderechtes an Dritte sei nicht möglich; das Weiderecht könne ausschließlich durch den Käufer "abgelöst werden", so daß dieses Weiderecht nur dem jeweiligen Eigentümer der Kaufliegenschaft "zum Kaufe angeboten werden" könne. Das Weiderecht solle grundbücherlich sichergestellt werden in der Form einer Einverleibung der Dienstbarkeit der Weide, dienendes Gut sei die Kaufliegenschaft, herrschendes Gut das W-gut.

Mit Antrag vom 5. August 1983 begehrten Verkäufer und Käufer bei der Grundverkehrskommission für den Bezirk Zell am See die Genehmigung dieses Kaufvertrages. Die Bezirksbauernkammer sowie die gemäß § 7 des Salzburger Grundverkehrsgesetzes 1974, LGBl. Nr. 8 (GVG), angehörte Salzburger Kammer für Land- und Forstwirtschaft sowie die Landarbeiterkammer für Salzburg sprachen sich gegen eine Genehmigung des Vertrages aus.

Mit Bescheid vom 27. März 1984 wies die Grundverkehrskommission für den Bezirk Zell am See den erwähnten Antrag auf Zustimmung zum Kaufvertrag gemäß § 6 Abs. 1 Z. 4 in Verbindung mit § 4 Abs. 1 GVG ab. In der Begründung wurde nach Wiedergabe des gesamten Akteninhaltes, insbesondere des Parteienvorbringens und der Stellungnahmen, ausgeführt, das W-gut bestünde aus 28 ha landwirtschaftlichen Nutzflächen, 5,31 ha Hutweide, 3 ha Wald sowie der Kaufliegenschaft W-alm. Der Rohertrag dieses Bauerngutes setze sich im wesentlichen aus den Einnahmen der Grünlandwirtschaft (Viehstand ca. 15 Kühe und 25 Jungrinder, Milchgeld und Absatz von Nutz- und Schlachtvieh), der Forstwirtschaft (Erlöse aus der Eigenwaldnutzung und aus Servitutsbezügen) sowie aus den Einnahmen der Jagdnutzung zusammen. Zum Betrieb des Bauerngutes sei die Erhaltung und allfällige Verbesserung der Wirtschaftsgebäude, der Einzäunungen sowie die Anschaffung und der Betrieb der erforderlichen Maschinen und Geräte sowie der Aufwand von Betriebsmitteln erforderlich. Diese Aufwendungen seien neben anderen Belastungen, wie Versicherungen und Steuern, vom Rohertrag abzuziehen, so daß sich daraus der Reinertrag ergebe, welcher die angemessene Erhaltung der bäuerlichen Familie sichern solle. Das W-gut könne als Bauerngut im Sinne des § 5 Abs. 2 GVG (Vollerwerbsbetrieb) angesehen werden. Durch den Abverkauf der W-alm (Kaufliegenschaft) werde das an sich leistungsfähige Bauerngut als Vollerwerbsbetrieb wesentlich geschwächt, so daß von einer Erhaltung oder Stärkung (ergänze: eines leistungsfähigen Bauernstandes) keinesfalls gesprochen werden könne. Würden doch im Verkaufsfall die Einnahmen aus der Jagdnutzung wegfallen; ferner wäre die Nutzung der Alm ungünstiger als vor dem Verkauf. Das eingeräumte Weiderecht könne das Eigentumsrecht an der Alm nicht voll ersetzen; durch die Intensität und die Art und Dauer der Weide könnten Kollisionen mit dem Jagdbetrieb auftreten; ein (bloß) Weideberechtigter könne nicht unbedingt frei und betriebswirtschaftlich zielführend handeln. Die Betriebsstruktur des W-gutes würde durch den Entfall der Jagdnutzung und durch die Einschränkung der almwirtschaftlichen Nutzung so verschlechtert, daß aus einem Vollerwerbsbetrieb ein Zuerwerbsbetrieb werden würde. Da auch keine anderen besonderen Zustimmungsgründe, wie etwa Baulandbeschaffung u.dgl., erkennbar seien, sei zu besorgen, daß durch den Kaufvertrag Grundstücke ohne zureichenden Grund dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb entzogen würden (§ 6 Abs. 1 Z. 4 GVG). Durch den allgemeinen Überschuß an Agrarprodukten seien die Produzentenpreise derart niedrig, daß eher immer größere Betriebseinheiten in der Lage seien, zu kostendeckenden Preisen zu produzieren. Weder die allgemeinen noch die besonderen Voraussetzungen für eine Zustimmung zum Kaufvertrag seien gegeben. Aber auch ein Ausnahmefall nach § 7 GVG (Vermeidung des Verfalles des Gutes) liege nicht vor, wie sich aus den Stellungnahmen der Landwirtschaftskammer und der Landarbeiterkammer ergebe. Nicht die Alm, sondern das dem Verkäufer vorbehaltene Restaurant - das den Anlaß zur Verschuldung des Verkäufers gebildet habe - solle verkauft werden. Auch durch den Abverkauf von Teilen der W-wiese (als Gewerbegebiet zu verwenden) könne der Bestand des W-gutes besser gewährleistet werden als durch den Verkauf der Alm. Die Grundverkehrskommission habe sich diesen Erwägungen der beiden genannten Interessenvertretungen angeschlossen.

Gegen diesen Bescheid erhoben beide Beschwerdeführer Berufung.

Die Berufungsbehörde holte "Stellungnahmen" zweier Amtssachverständiger ein, ferner Auskünfte der Gemeinde M, der Salzburger Betriebsansiedlungsgesellschaft m.b.H., der Bezirksbauernkammer Zell am See und der Salzburger Jägerschaft. Parteiengehör wurde gewährt.

Mit Bescheid vom 18. April 1985 gab die Grundverkehrs-Landeskommission der Berufung keine Folge. Gemäß §§ 4 Abs. 1, 5 Abs. 1, 6 Abs. 1 Z. 4 GVG wurde dem Kaufvertrag die Zustimmung versagt. In der Begründung wurde der Gang des Verwaltungsverfahrens wiedergegeben; neben den Gutachten der beiden Amtssachverständigen wurden auch die Stellungnahmen der Salzburger Jägerschaft und der Salzburger Betriebsansiedlungsgesellschaft als "Gutachten" bezeichnet, sodann wurden folgende Sachverhaltsfeststellungen getroffen:

Das W-anwesen besitze eine Eigentumsfläche von 276,37 ha; davon seien 17 ha Wald, 239,37 ha Alm. Der Viehbestand des Bauerngutes betrage 20 Kühe, 20 Jungrinder und 2 Mastschweine. Im Jahre 1970 habe der Verkäufer das Restaurant W-alm auf Kredit gebaut. Der derzeitige Schuldenbestand betrag S 4,500.000,--, die monatliche Rückzahlungsrate S 52.248,--. Der Verkäufer besitze die zirka 6 ha große W-wiese, die in Gewerbegebiet umgewandelt worden sei und zum Verkauf freistünde; 3 ha seien bereits verkauft. Die Erwägungen der Grundverkehrs-Landeskommission seien folgende: Der Kaufvertrag sei gemäß § 2 GVG genehmigungsbedürftig. Nach dem schlüssigen Gutachten der Bezirksbauernkammer Zell am See betrage das landwirtschaftliche Einkommen des genannten Betriebes einschließlich des Waldertrages jährlich S 147.500,--. Zu diesem Einkommen kämen noch Zuschüsse in Form der Alpung- und Bewirtschaftungsprämie von S 15.000,-- und ein Erlös aus der Jagdverpachtung von zirka S 70.000,--. Der Verkäufer könne auf dieser Alm, die sich durch eine besonders gute Bonität und eine lange Weidedauer auszeichne, sein gesamtes Vieh sömmern. Die Alm bilde mit dem W-anwesen eine wirtschaftliche Einheit. Trenne man die W-alpe von diesem Betrieb ab, so werde das landwirtschaftliche Einkommen verringert, auch der Erlös aus der Jagdverpachtung würde wegfallen. Das Einkommen der Landwirtschaft einschließlich der Erträge der W-alm und der Jagd reiche derzeit aus, um eine Familie zu ernähren. Die Alm ermögliche die Ausübung einer Vieh- und Milchwirtschaft und stelle daher einen wesentlichen Bestandteil des Bauerngutes dar. Ohne sie wäre die Lebensfähigkeit des Gutes nicht mehr gewährleistet. Die einzige Möglichkeit, das W-anwesen als lebensfähige Einheit zu erhalten, bestünde darin, die Alm nicht abzutrennen. Eine Veräußerung der Alm würde einen Wegfall von 86 % der Fläche bedeuten. Dadurch sei die Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes in Frage gestellt. Die Abtrennung würde eine dauernde wirtschaftliche Schwächung des Betriebes mit sich bringen; die Möglichkeit einer wirtschaftlichen und strukturellen Weiterentwicklung und somit Stärkung des Betriebes werde unterbunden. Das Grundstück würde dem Bauerngut für immer verlorengehen, der lebensfähige bäuerliche Betrieb würde zu einem Nebenerwerbsbetrieb absinken. Nicht die Abtrennung der Alm vom bisherigen Betrieb stelle den gemäß § 6 Abs. 1 Z. 4 GVG verpönten Entzug dar, sondern die unmittelbar oder in weiterer Folge nach der Veräußerung zu besorgende Entziehung der Fläche aus dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb. Der Käufer wolle die Alm jagdwirtschaftlich nutzen. Dies wäre aber auch durch eine Jagdpacht möglich; das W-gut hätte durch eine solche Verpachtung eine zusätzliche Einkommensquelle. Der Käufer sei nicht Eigentümer oder Pächter einer Landwirtschaft. Der Kaufvertrag stelle daher keinen agrarpolitisch erwünschten Erwerb einer naheliegenden Alm zu einer Heimatgutfläche dar. Der Erwerb der Alm durch den Käufer liege in rein privatem Interesse. Nur ein anerkannter künftiger Verwendungszweck für ein Grundstück könne es rechtfertigen, eine derart große Fläche einem landwirtschaftlichen Betrieb zu entziehen. Die private Verwendung einer Alm als Eigenjagd sei keine solche Rechtfertigung. Daher liege kein zureichender Grund im Sinne des § 6 Abs. 1 Z. 4 GVG vor. Auch der Ausnahmetatbestand nach § 7 GVG liege nicht vor. Zur Abdeckung der Schulden des Verkäufers könne die W-wiese - deren Qualität nicht mit der der Alm zu vergleichen sei - herangezogen werden. Jene sei bereits in Gewerbegebiet umgewandelt. Laut Auskunft der Salzburger Betriebsansiedlungsgesellschaft seien bereits Kaufinteressenten für eine Fläche von 3 ha vorhanden, ein Erlös von zirka 6 Mio Schilling sei vorauszusehen. Der Verfall des Bauerngutes sei daher zunächst durch den Verkauf der W-wiese abzuwenden. Die dort zu erwartenden Einnahmen könnten die Schulden von S 4,500.000,-- decken. Auch wäre der Verkauf des Restaurantes W-alm, der, wenn auch geringere, zusätzliche Barmittel einbringen würde, zu erwägen.

Die Übertragung der Alm dürfe nur in letzter Konsequenz herangezogen werden, um den Verfall des Gutes zu vermeiden. Da dem Verkäufer noch andere Möglichkeiten zur Verfügung stünden, die für die Lebensfähigkeit der Landwirtschaft nicht so bedeutsam seien, sei er auf diese zu verweisen.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende, von beiden Vertragsparteien wegen Rechtswidrigkeit des Inhalts und wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften erhobene Beschwerde.

Die belangte Behörde hat die Akten des Verwaltungsverfahrens vorgelegt und in einer Gegenschrift die Abweisung der Beschwerde beantragt.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Den einzeln ausgeführten Beschwerdegründen ist folgendes zu erwidern:

Es trifft zu, daß der Spruch des angefochtenen Bescheides sich neben anderen Gesetzeszitaten mit dem des § 5 Abs. 1 GVG ohne Nennung einer der drei in Frage kommenden Ziffern begnügt. Nun steht aber die Verletzung des § 59 Abs. 1 AVG 1950 hinsichtlich des Spruchteiles "unter Anführung der angewendeten Gesetzesbestimmungen" nicht schlechthin unter der Sanktion der Rechtswidrigkeit, sondern nur unter der weiteren Voraussetzung, daß auch die Begründung des Bescheides Zweifel über die angewendete Gesetzesbestimmung nicht beseitigt (vgl. Erkenntnisse vom 13. Jänner 1931, Slg. Nr. 16.497/A, vom 10. Jänner 1967 Slg. N. F. Nr. 7051/A). Aus dem Satz der Bescheidbegründung (Seite 14), das Grundstück ginge dem Bauerngut für immer verloren, der lebensfähige bäuerliche Betrieb würde zu einem Nebenerwerbsbetrieb absinken, ergibt sich zweifelsfrei, daß damit das Nichtvorliegen des Tatbestandes nach § 5 Abs. 1 Z. 3 GVG angenommen wird - die Ziffern 1 und 2 dieser Gesetzesstelle können nach dem Sachverhalt nicht gemeint sein.

Welche Bedeutung die - aktenwidrige - Feststellung der belangten Behörde haben soll, das Restaurant sei im Jahre 1970 - und nicht, wie sich aus dem Akteninhalt ergibt, im Jahre 1978 - erbaut worden, vermag die Beschwerde nicht darzutun; gemäß § 42 Abs. 2 Z. 3 lit. a VwGG liegt Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften infolge Aktenwidrigkeit nur dann vor, wenn diese Aktenwidrigkeit einen wesentlichen Punkt des Sachverhaltes betrifft. Daß das Erbauungsjahr des Restaurantes in diesem Sinne wesentlich sei, ergibt sich aus dem Akteninhalt nicht.

Das Vorbringen, die W-wiese stünde laut Schenkungsvertrag vom 2. Februar 1984 im Eigentum der ES, bildet eine im verwaltungsgerichtlichen Verfahren unzulässige Tatsachenneuerung. Die Beschwerdeführer haben diesbezüglich bis zur Entscheidung der belangten Behörde nichts vorgebracht und bewiesen; sie haben es sogar unterlassen, in jenen nach dem angeblichen Schenkungsvertrag erstatteten Schriftsätzen, die sich unter anderem mit dem Schicksal der W-wiese beschäftigen, auf die angebliche Eigentumsveränderung hinzuweisen (Schriftsätze vom 19. März, 13. April und 24. Juli 1984). Zu einem solchen Vorbringen wären die Beschwerdeführer aber zufolge ihrer Mitwirkungspflicht im Verwaltungsverfahren (vgl. Erkenntnis vom 26. Juni 1959, Slg. N. F. Nr. 5007/A) verpflichtet gewesen.

Unter ihren Punkten 2.3. und 3.1. rügt die Beschwerde die Richtigkeit der von der Bezirksbauernkammer Zell am See am 4. Dezember 1984 bekanntgegebenen Ertragszahlen. Dazu ist zu sagen, daß die Beschwerdeführer in ihrem Schriftsatz vom 11. April 1985 - abgesehen von der Frage des Jagdpachtschillings - diese Ertragszahlen nicht bestritten haben. Hinsichtlich der Höhe des erzielten oder erzielbaren Jagdpachtschillings weist die Beschwerde mit Recht einerseits auf die unterschiedliche Meinung der Bezirksbauernkammer (S 300,--/ha) und der Salzburger Jägerschaft (S 100,-- bis S 120,--/ha) hin, wobei die Bezirksbauernkammer von 240 ha bejagbarer Fläche, die Salzburger Jägerschaft aber nur von 139 ha solcher Fläche ausgeht; anderseits weist die Beschwerde mit Recht darauf hin, daß zufolge des bereits abgeschlossenen und sich über neun Jahre erstreckenden Jagdpachtvertrages nicht von einem höchstmöglich erzielbaren Jagdpachtschilling, sondern für die Zeit von 1980 bis 1988 vom vereinbarten und nicht gemäß § 28 Abs. 3 des Salzburger Jagdgesetzes 1977, LGBl. Nr. 24, für unwirksam erklärten Jagdpachtschilling auszugehen sein werde.

Zutreffend rügt die Beschwerde ferner unter ihrem Punkt 2.4., daß der Ertrag aus der Sömmerung fremden Viehs - welche Nutzung dem Verkäufer laut Kaufvertrag auch weiterhin möglich wäre - in der von der Bezirksbauernkammer vorgenommenen Berechnung nicht aufscheine. Diese Berechnung spricht auf ihrer Seite 2 nur vom Viehverkauf, kann also die Sömmerung fremden Viehs nicht darunter verstehen. Auch die als Alpungs- und Bewirtschaftungsprämie erwähnten Zuschüsse haben offenbar mit dieser Frage nichts zu tun.

Die weiteren Beschwerdeausführungen unter Punkt 3.1., daß dem Wegfall der Einkünfte aus der Jagdverpachtung der Wegfall der Zinsenbelastung durch Tilgung der Darlehensschulden gegenüberstünde, vermögen allerdings nicht zu überzeugen, weil die Darlehensschulden nicht dem landwirtschaftlichen Betrieb - das Schutzobjekt unter anderem der §§ 5 Abs. 1 Z. 3 und 6 Z. 4 GVG ist -, sondern dem Gewerbebetrieb des Verkäufers (Restaurant) zuzurechnen sind. Demnach ist die Feststellung des angefochtenen Bescheides (Seite 13), das landwirtschaftliche Einkommen würde durch den Verkauf verringert, durchaus zutreffend.

Die belangte Behörde hat auch (Seite 14 der Bescheidbegründung) zu erkennen gegeben, was sie unter dem "Absinken zu einem Nebenerwerbsbetrieb" versteht, nämlich, daß der bäuerliche Betrieb nicht mehr ausreiche, um "eine Familie" zu ernähren. Die belangte Behörde hat allerdings nicht ausgeführt, von welchen bestimmten örtlichen Verhältnissen im Sinne des § 5 Abs. 2 am Ende GVG sie bei dieser Erwägung ausgeht.

Zur weiteren Rüge, ein Versagungsgrund nach § 6 Abs. 1 Z. 4 GVG sei nicht gegeben, ist zu sagen:

Aus dem Zusammenhalt der Z. 3 und 4 des § 6 Abs. 1 leg. cit. ergibt sich schlüssig, daß unter dem sonstigen Entzug von Grundstück nicht der zwecks Bildung oder Vergrößerung von Eigenjagdgebieten verstanden werden kann, weil dies unter einer weiteren Qualifikation den Versagungsgrund nach § 6 Abs. 1 Z. 3 leg. cit. darstellt. Es ist daher unrichtig, daß die Absicht des Käufers, die Alm jagdwirtschaftlich zu nutzen, den Tatbestand nach § 6 Abs. 1 Z. 4 GVG herstelle. Aber auch ein Tatbestand nach § 6 Abs. 1 Z. 3 GVG ist nach dem derzeitigen Sachstand nicht gegeben, weil Feststellungen dahin fehlen, die verkauften Grundstücke sollten der ihrer Bodenbeschaffenheit entsprechenden landwirtschaftlichen Bestimmung entzogen werden - ist doch der Bestand des Weiderechtes des Verkäufers auf diesen Grundstücken von der Vertragsdurchführung nicht abhängig.

Zu Unrecht wendet sich die Beschwerde ferner (Punkt 3.3.) gegen die Ansicht der belangten Behörde, ein Ausnahmetatbestand nach § 7 GVG sei gegeben. Es ist unrichtig, daß bei der Frage der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung vom Sachstand zur Zeit des Vertragsabschlusses auszugehen sei; richtigerweise ist der Zeitpunkt der Genehmigung oder Versagung durch die berufenen Grundverkehrsbehörden maßgebend. Nach den Feststellungen der belangten Behörde bestand zur Zeit ihrer Entscheidung die bestimmte Möglichkeit, 3 ha der in Gewerbebetrieb umgewidmeten Wwiese um zirka S 200,--/m2 zu verkaufen. Daher ist die Ansicht der belangten Behörde zutreffend, die beabsichtigte Eigentumsübertragung sei nicht zur Vermeidung des Verfalles des Gutes unabwendbar. Daher erübrigen sich auch Erwägungen, ob sich für das Restaurant W-alm Käufer finden würden oder nicht. Als Eigentümer der W-wiese ist aus den vorangeführten Gründen der Verkäufer anzusehen.

Zusammenfassend ist zu sagen, daß, weil die Voraussetzungen des § 7 GVG nicht zutreffen, von den Vorschriften der §§ 4 bis 6 GVG nicht abgesehen werden kann. Die Heranziehung des § 6 Abs. 1 Z. 4 GVG durch die belangte Behörde erwies sich allerdings aus den oben angeführten Gründen als rechtsirrig. Die belangte Behörde hat sich überdies auf § 5 Abs. 1 Z. 3 GVG berufen. Ob die Unterstellung unter diese Gesetzesstelle rechtlich zutreffend ist oder nicht, konnte aber wegen der der belangten Behörde unterlaufenen Verfahrensverletzungen in den oben aufgezeigten Punkten (Erlös aus der Jagdpacht, aus der Sömmerung fremden Viehs, Lebensfähigkeit des Bauerngutes unter Bedachtnahme auf § 5 Abs. 2 am Ende GVG) nicht abschließend beurteilt werden. Daher war der angefochtene Bescheid gemäß § 42 Abs. 2 Z. 3 lit. b und c VwGG wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufzuheben.

Die Entscheidung über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG in Verbindung mit der Verordnung des Bundeskanzlers vom 30. Mai 1985, BGBl. Nr. 243. Das Mehrbegehren an Stempelgebühren war abzuweisen, weil die Beschwerde nur in zweifacher Ausfertigung einzubringen war und weil als Beilage, neben der Vollmachtsurkunde, nur der angefochtene Bescheid vorzulegen war.

Wien, am 23. Oktober 1986