LVwG Niederösterreich LVwG-AV-1572/001-2023

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrssenat 1 unter dem Vorsitz des Richters Mag. Wimmer im Beisein der Richterin HR Mag. Clodi als Berichterstatterin und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Dr. Jilch und Kammerobmann-Stellvertreter Schlegel über die Beschwerde der A GmbH, ***, ***, nunmehr vertreten durch B, ***, ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 24.1.2023, ***, mit welchem ihr Antrag vom 19.9.2022 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 14.9.2022, Beurkundungsregisterzahl *** der öffentlichen Notarin C in ***, abgeschlossen zwischen D, ***, ***, E, D-***, ***, F, D-***, ***, G, D-***, ***, und H, D-***, ***, alle vertreten durch die I Rechtsanwälte in ***, ***, als Verkäufer einerseits und der A GmbH, ***, ***, als Käuferin andererseits, betreffend die Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, und die Grundstücke Nr. ***, *** und ***, alle KG ***, mit einem gesamten Flächenausmaß von 345,5106 ha, abgewiesen worden ist, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 28. September 2023 und Beschlussfassung in nichtöffentlicher Sitzung

zu Recht erkannt:

I.

Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrens-gesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

II.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 24.1.2023, ***, wurde der Antrag der A GmbH, ***, ***, nunmehr vertreten durch B, ***, ***, ***, vom 19.9.2022 um Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den Kaufvertrag vom 14.09.2022, Beurkundungsregisterzahl *** der öffentlichen Notarin C in ***, abgeschlossen zwischen D, ***, ***, E, D-***, ***, F, D-***, ***, G, D-***, ***, und H, D-***, ***, alle vertreten durch die I Rechtsanwälte in ***, ***, als Verkäufer einerseits und der A GmbH als Käuferin andererseits, betreffend die Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, und die Grundstücke Nr. ***, *** und ***, alle KG ***, mit einem gesamten Flächenausmaß von 345,5106 ha und einem Kaufpreis von € ***, abgewiesen.

Gestützt ist diese Entscheidung in der Sache auf die §§ 3, 4, 6 Abs. 2 Z 1 iVm § 1 Z 1 und 2, § 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800, (NÖ GVG 2007).

Begründet wird die Entscheidung im Wesentlichen damit, dass die A GmbH als juristische Person die seitens der Behörde zum Nachweis der Landwirteeigenschaft geforderten Unterlagen nicht vorlegen habe können, da sie nach eigener Aussage noch keinen landwirtschaftlichen Betrieb betreibe. Es sei ein Betriebsführer und Geschäftsführer mit fachlicher Ausbildung zur Bewirtschaftung der kaufgegenständlichen Grundstücke bekannt gegeben worden, ohne jedoch ein Betriebskonzept vorzulegen, aus welchem ausreichende Gründe ableitbar wären, wonach durch den Erwerb der gegenständlichen Grundstücke ein qualifizierter Beitrag zum Lebensunterhalt bestritten werden könne.

Nach dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 sei die (teilweise) Bestreitung des Lebensunterhaltes aus landwirtschaftlicher Tätigkeit ein wesentliches Merkmal der Landwirteeigenschaft. Aufgrund dieser Definition würden juristische Personen ausscheiden, selbst im Falle der Entfaltung von land- oder forstwirtschaftlicher Tätigkeiten entsprechend ihrem Unternehmensgegenstand.

Es sei nicht verfassungswidrig, dass das Rechtsgeschäft mit Nichtlandwirten abgewiesen werde, wenn ein Interessent auftrete, der als Landwirt gelte. Dies treffe auf die im Verfahren aufgetretene P (P) zu, die eine gültige Interessentenmeldung abgegeben habe.

Da somit eine gültige Interessentenmeldung vorliege und die Antragstellerin keine Landwirtin sei, sei das Rechtsgeschäft gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 zu versagen gewesen.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die fristgerecht erhobene Beschwerde der A GmbH, mit welcher die Durchführung einer mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht und die Erteilung der beantragten grundverkehrsbehördlichen Genehmigung beantragt wurde; in eventu wurde beantragt, das Gericht möge den bekämpften Bescheid aufheben und die Sache zur neuerlichen Entscheidung an die belangte Behörde zurückverweisen.

Begründend wurde ausgeführt, dass der bekämpfte Bescheid rechtswidrig sei, weil die belangte Behörde durch die Verneinung der Landwirteeigenschaft der Beschwerdeführerin dem NÖ GVG 2007 einen verfassungswidrigen Inhalt unterstellt habe und entgegen der Annahme der belangten Behörde bei verfassungskonformer Interpretation des Gesetzes im Verfahren kein Interessent rechtswirksam aufgetreten sei.

Soweit sich die belangte Behörde bei der Verneinung der Landwirteeigenschaft der Beschwerdeführerin auf den Motivenbericht zum NÖ GVG 2007 berufe, demzufolge juristische Personen nie als Landwirte in Betracht kommen würden, weil das in § 3 Ziffer 2 NÖ GVG 2007 enthaltene Kriterium der Selbstbewirtschaftung und des Beitrags zum Lebensunterhalt nicht erfüllt werden könne, sei auf das Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes VfSlg 8069/1977 zu verweisen; danach erfordere es der Gleichheitssatz, auch juristischen Personen die Landwirteeigenschaft ungeachtet dessen zuzuerkennen, dass diese ein Grundstück niemals unter persönlichem Arbeitseinsatz bewirtschaften können würden. Diese Aussage habe der VfGH in seinem Erkenntnis vom 10.3.2021, E 3351/2020, wiederholt.

Daran ändere auch der Umstand nichts, dass die zitierten Entscheidungen zum Tiroler Grundverkehrsgesetz ergangen seien, sei doch für die verfassungsrechtliche Frage der Zulässigkeit des Ausschlusses juristischer Personen vom Landwirtebegriff völlig irrelevant, um welches Bundesland es sich handle.

Der Vollständigkeit halber sei zudem darauf hingewiesen, dass nach § 3 Ziffer 2 lit. b NÖ GVG 2007 auch Personen, welche die Ausübung der Landwirtschaft bloß vorhätten, als Landwirte gelten würden, wenn sie diese Absicht durch ausreichende Gründe und die dazu erforderlichen Fähigkeiten aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit belegen könnten.

Genau dies habe die Beschwerdeführerin im vorliegenden Fall getan:

Zu diesem Zweck werde J ab dem Zeitpunkt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung die Funktion als Betriebsführer sowie als Geschäftsführer übernehmen. Geboren *** habe er an der Universität für Bodenkultur mehrere Semester Forst- und Holzwirtschaft studiert und im Jahr 2015 an derselben Universität den Lehrgang als akademischer Liegenschaftsmanager erfolgreich absolviert. Zudem sei er ab 2001 als Betriebsleiter und später von 2013 bis 2021 als geschäftsführender Gesellschafter der K, einem Forstbetrieb mit einer Flächenausstattung von bis zu 385 ha, tätig. J verfüge somit über jene erforderliche fachliche Ausbildung bzw. praktische Erfahrung, welche ihn befähige, um den infolge des Kaufes der verfahrensgegenständlichen Liegenschaften in Aussicht genommenen Forstbetrieb zu bewirtschaften. Diesbezüglich werde auf die im Verfahren bereits vorgelegten Bestätigungen und Zeugnisse verwiesen.

Soweit die belangte Behörde das Fehlen eines Betriebskonzeptes moniert habe, sei darauf zu verweisen, dass ein derartiges Betriebskonzept vom NÖ GVG 2007 nicht gefordert sei und die belangte Behörde dieses auch nicht von der Beschwerdeführerin eingefordert habe.

Unabhängig davon habe die belangte Behörde die Interessentenstellung des L verneint und jene des M dahingestellt lassen, jedoch gleichzeitig angenommen, dass mit der P ein Interessent vorhanden sei.

Damit habe die belangte Behörde dem NÖ GVG 2007 - aus folgendem Grund - einen verfassungswidrigen Inhalt unterstellt:

Für die Auslegung der hier maßgeblichen Bestimmung des § 3 Ziffer 4 lit. c NÖ GVG 2007 sei die Judikatur des VfGH (VfSlg 5375/1966) wesentlich, wonach zum Grundverkehrsrecht nur Maßnahmen gehören würden, welche im Einzelfall verhindern, dass der Verkehr dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes bzw. an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes widerspricht. Es sei daher nach diesem Erkenntnis ausgeschlossen, die nach dem Gesetz erforderliche Zustimmung zu versagen, wenn der Erwerber kein Landwirt ist, aber die O Ges.m.b.H. bereit sei, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen. Es stelle sich die Frage, wie eine Maßnahme, die verhindere, dass der Betrieb von einem Interessenten erworben werde, der kein Landwirt sei, dem oben umschriebenen allgemeinen Interesse dienen solle, wenn gleichzeitig die Erwerbung des Betriebes durch einen anderen Interessenten, nämlich die O Ges.m.b.H. gefördert werde, die ebenfalls weder Landwirt sei noch nach dem Gesetz über eine ähnliche Qualifikation verfügen müsse. Eine solche Regelung würde laut VfGH auch dem Gleichheitsgebot widersprechen, das dem Gesetzgeber verbiete, sachlich nicht begründbare Differenzierungen zu schaffen.

Dieselben verfassungsrechtlichen Bedenken würden auch gegen die (aktuell) geltende Regelung des § 3 Ziffer 4 lit. c NÖ GVG 2007 - aus folgendem Grund –

obwalten:

Nach dem Erkenntnis des VfGH vom 6.6.2014, B 773/2012, zu § 3 Ziffer 4 lit. b NÖ GVG 2007 in der Stammfassung des Gesetzes, LGBl. 6800-0, sei die P dann als Interessent anzusehen gewesen, wenn durch Vorverträge oder verbindliche Angebote nachgewiesen gewesen sei, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft an Landwirte weitergegeben werde und die sonstigen Bedingungen für die Interessenteneigenschaft nach § 3 Ziffer 4 lit. a NÖ GVG 2000 erfüllt seien. Diese Regelung sei von der seinerzeitigen Grundverkehrslandeskommission in einem Bescheid teleologisch dahingehend reduziert worden, dass es für die Erfüllung der Voraussetzungen des damaligen § 3 Ziffer 4 lit. b NÖ GVG 2007 genügt hätte, wenn die P ein zweckbestimmtes zivilrechtliches Angebot zugunsten von Landwirten und bäuerlichen Betrieben im Sinne des NÖ GVG 2007 abgebe. Auf den Nachweis von Vorverträgen oder verbindlichen Angeboten betreffend die Weitergabe der Liegenschaft an Landwirte wäre es nicht angekommen.

Der VfGH habe jedoch diese Auslegung durch die Grundverkehrslandeskommission als denkunmögliche Gesetzesanwendung qualifiziert, weil diese dadurch der Bestimmung des § 3 Ziffer 4 lit. b NÖ GVG 2007 durch die damit verbundene Privilegierung der P gegenüber anderen Personen, die ein Erwerbsinteresse anmelden, ohne Landwirte zu sein, einen gleichheitswidrigen Inhalt unterstellt habe.

Durch die geltende Fassung des § 3 Ziffer 4 lit. c NÖ GVG 2007, die auf die Novelle LGBl 2019/38, zurückgehe, werde genau jene denkunmögliche Gesetzesanwendung, die der VfGH im vorzitierten Erkenntnis als gleichheitswidrig qualifiziert habe, nämlich dass die bloße Zweckbestimmung der Weitergabe an Landwirte für die Interessenteneigenschaft der P ausreiche, im Gesetz festgeschrieben.

Daraus folge, dass § 3 Ziffer 4 lit. c NÖ GVG 2007 betreffend die Interessentenstellung der P verfassungswidrig sei.

Zu einem anderen Ergebnis käme man nur bei einer gebotenen verfassungskonformen Interpretation, wonach der P eben doch Vorverträge oder verbindliche Angebote betreffend die Weitergabe an Landwirte vorliegen müssten. Genau solche Vorverträge oder verbindliche Angebote seien von der P jedoch nicht glaubhaft gemacht, geschweige denn nachgewiesen worden, sodass der P bei verfassungskonformer Interpretation des § 3 Ziffer 4 lit. c NÖ GVG 2007 keine Interessentenstellung zukomme.

Der Vollständigkeit halber werde darauf verwiesen, dass auch die im Verfahren mit Interessentenerklärungen aufgetretenen L und M nicht die Eigenschaft als Interessent im Sinne des § 3 Ziffer 4 NÖ GVG 2007 erfüllen würden:

Für L ergebe sich die fehlende Stellung als Interessent - wie von der belangten Behörde zutreffend erkannt - aus seiner mangelnden Fähigkeit zur Bezahlung des Kaufpreises. Soweit jedoch die belangte Behörde vermeine, dass L als bäuerlicher Landwirt anzusehen sei, sei dem entgegenzuhalten, dass das NÖ GVG 2007 zwischen dem Begriff „Landwirt“ in § 3 Ziffer 2 und jenem des bäuerlichen Landwirts in § 3 Ziffer 4 unterscheide, woraus sich klar ergebe, dass bäuerliche Landwirte nicht mit Landwirten deckungsgleich seien. Der Begriff des bäuerlichen Landwirts könne dabei sinnvollerweise nur so zu verstehen sein, dass dieser größere Betriebe gerade nicht mitumfasse.

Zur mangelnden Interessentenstellung des M werde - wie schon im Verfahren (Stellungnahme vom 14.12.2022) - darauf verwiesen, dass er nicht zur Zahlung des ortsüblichen Verkehrswertes bereit sei sowie seine bisherigen landwirtschaftlichen Grundstücke ca. 260 km vom Kaufgegenstand entfernt seien.

Der Grundverkehrssenat 1 des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich hat zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes am 28. September 2023 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt.

In dieser Verhandlung wurde Beweis erhoben durch Einbeziehung des behördlichen Verwaltungsaktes zur Zl. *** und des Gerichtsaktes zur GZ LVwG-AV-1572/001-2023 nach ausdrücklichem Verzicht der anwesenden Parteien auf eine wörtliche Verlesung dieser Akten sowie durch Befragung des als Interessent aufgetretenen L und Erörterung seiner Angaben mit den anwesenden Parteien.

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens ist von folgendem entscheidungsrelevanten Sachverhalt auszugehen:

Die Grundstücke Nr. ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, alle KG ***, und die Grundstücke Nr. ***, *** und ***, alle KG ***, weisen eine Gesamtfläche von 345,5106 ha auf und stehen im Eigentum von D, ***, ***, E, D-***, ***, F, D-***, ***, G, D-***, ***, und H, D-***, ***. Laut dem Flächenwidmungsplan der Gemeinde *** weisen sie die Widmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ auf.

Mit Kaufvertrag vom 14.9.2022, BRZ *** der öffentlichen Notarin C in ***, wurde hinsichtlich dieser Grundstücke zwischen den oben angeführten Eigentümern als Verkäufer einerseits und der Antragstellerin A GmbH als Käuferin andererseits ein Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung abgeschlossen. Als Kaufpreis wurde der Betrag von € *** vereinbart.

Mit Antrag vom 19.09.2022 haben die Käuferin A GmbH und die Verkäufer, damals alle vertreten durch die I Rechtsanwälte GmbH, ***, ***, unter Vorlage des Kaufvertrages bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 beantragt und dabei angegeben, dass die aktuelle forstwirtschaftliche Nutzung auch künftig beibehalten werden soll.

Aufgrund dieses Antrages hat die Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha ein Kundmachungsverfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer *** gemäß § 11 Abs. 2 und 5 NÖ GVG 2007 veranlasst.

Innerhalb der Anmeldefrist haben L, M und die P (P) ihr Interesse am Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke schriftlich angemeldet (Interessentenerklärung) und verbindlich die Bereitschaft erklärt, anstelle der Käuferin ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die verfahrensgegenständlichen Grundstücke abzuschließen. Gleichzeitig haben die beiden Erstgenannten darauf hingewiesen, jeweils selbst Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zu sein.

In seiner Interessentenerklärung hat M allerdings nur eine Zahlungsbereitschaft für den von ihm angegebenen ortsüblichen Preis von € *** pro Quadratmeter, sohin für einen Kaufpreis von EUR *** bekundet und zur Glaubhaftmachung seiner Zahlungsfähigkeit eine Finanzierungsbestätigung der N vom 11.10.2022 über den Betrag von € *** vorgelegt sowie angeführt, dass der beantragte Erwerb nicht den Vorgaben des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 entspreche.

L hat zum Nachweis seiner Fähigkeit den im Kaufvertrag angeführten Kaufpreis bezahlen zu können die Kopie eines Sparbuches der Q mit einer Einlagenhöhe von € *** sowie eine Promesse der Q über € *** und ein Kaufanbot von Betriebsbaugründen in der KG *** über € *** sowie eine Promesse der R GmbH über € *** (in Summe somit € ***) seiner Interessentenerklärung beigeschlossen. Angemerkt hat er neben der fehlenden Landwirteeigenschaft der Käuferin zudem, dass der Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert ohne Begründung deutlich überschreite.

Sein landwirtschaftlicher Betrieb mit der Betriebsanschrift ***, ***, umfasst ca. 780 ha Eigengrund und ca. 30 ha Pachtgrund.

In ihrer Interessentenerklärung hat die P rechtsverbindlich erklärt, anstelle der Rechtserwerberin ein gleichartiges Rechtsgeschäft zum ortsüblichen Preis über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke (Kaufvertrag vom 14.9.2022), abschließen zu wollen und auch in der Lage zu sein, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer lebensnotwendigen Vertragsbedingungen zu erfüllen. Vermerkt wurde zudem, dass die Erwerberin keine Landwirtin im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 sei.

Zum Nachweis der Zahlungsfähigkeit wurde eine Finanzierungsbestätigung der NÖ Landes-Landwirtschaftskammer vom 10.10.2022 über den Betrag von € *** vorgelegt.

Zudem enthält die Interessentenerklärung entsprechend § 3 Ziffer 4 lit. c NÖ GVG 2007 die Erklärung, sich zu verpflichten, alle land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke innerhalb von fünf Jahren an bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen weiterzugeben.

Der ortsübliche Verkehrswert der verfahrensgegenständlichen Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 3.455.106 m² beträgt laut vorgelegtem Gutachten € *** (€ *** pro Quadratmeter) bis maximal € *** (€ *** pro Quadratmeter).

Bei der Antragstellerin handelt es sich um eine juristische Person. Die seitens der Behörde zum Nachweis der Landwirteeigenschaft geforderten Unterlagen konnten von ihr nicht vorgelegt werden, da sie nach eigenen Angaben noch keinen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb führt. Allerdings plant die Antragstellerin ihren Angaben zufolge, die Kaufliegenschaft selbst zu bewirtschaften und nicht etwa an andere Land- bzw. Forstwirte zu verpachten. Zu diesem Zweck ist beabsichtigt, ab dem Zeitpunkt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung J als Betriebsführer und Geschäftsführer mit entsprechender fachlicher Ausbildung zur Bewirtschaftung der kaufgegenständlichen Grundstücke einzusetzen. In diesem Zusammenhang wurde auf die gleichzeitig vorgelegten Bestätigungen der Betriebsleitung der K in ***, ***, vom 9.1.2021 und vom 17.1.2023 verwiesen, wonach J im Zeitraum von 2001 bis 2013 die Position des ‚Betriebsleiters‘ und von 2013 bis 2021 die Position des ‚Betriebsführers‘ des Land- und Forstbetriebes der K GbR innegehabt hat. Ebenso wurde auf die vorgelegte Urkunde der Universität für Bodenkultur ***, mit welcher ihm die Bezeichnung „akademischer Liegenschaftsmanager“ verliehen wurde, verwiesen.

Ein Betriebskonzept, wonach durch den Erwerb der gegenständlichen Grundstücke ein qualifizierter Beitrag zum Lebensunterhalt bestritten werden kann bzw. wonach ausreichende Gründe für die Absicht gegeben sind, die kaufgegenständliche Liegenschaft mit nachhaltiger Gewinnerzielung zu bewirtschaften, wurde nicht vorgelegt.

Im Beschwerdeverfahren vor dem erkennenden Gericht hat die P mit Schreiben vom 1.8.2023 unter dem Betreff „Rückziehung der Interessentenerklärung“ folgendes erklärt:

„Die fertigende Genossenschaft hat eine Interessentenerklärung eingebracht, um örtlichen aufstockungsbedürftigen Land- und Forstwirten eine Möglichkeit zu schaffen, Aufstockungen vorzunehmen und damit ihre Betriebe nachhaltig weiter zu entwickeln. Entgegen ursprünglich getätigten Ankündigungen zeigte sich jedoch in weiterer Folge, dass das Interesse an den gegenständlichen Waldflächen sehr gering bis nicht vorhanden ist, weshalb bei einer Weiterverfolgung eines Ankaufes durch die Genossenschaft der Auftrag zur Förderung der regionalen bäuerlichen Familienbetriebe nicht erfolgen kann und somit ein weiteres Aufrechterhalten der Interessentenerklärung nicht sinnstiftend ist.

Diesem Sachverhalt folgend gab es weiterführende Gespräche mit dem bevollmächtigten Eigentümervertreter und man verständigte sich einvernehmlich darauf, dass es im beiderseitigen Interesse liegend ist, wenn eine Rückziehung der Interessentenerklärung durch die Genossenschaft erfolgt. Diese Vorgangsweise wird vom bevollmächtigten Eigentümervertreter ausdrücklich unterstützt und für zielführend erachtet. Eine diesbezügliche schriftliche Stellungnahme des Eigentümervertreters könnte bei Bedarf eingeholt werden.

Die P zieht daher die per 10. Oktober 2022 eingebrachte Interessentenerklärung zurück und steht für weiterführende Auskünfte gerne zur Verfügung.“

In der Folge hat der Eigentümervertreter unter Vollmachtsbekanntgabe in der schriftlichen Stellungnahme vom 21.8.2023 namens der Eigentümer ausdrücklich dem Rückziehungsantrag der P zugestimmt.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des Verfahrens vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist.

Die Feststellungen zu den verfahrensgegenständlichen Grundstücken, insbesondere was die Grundstücksnummern und die Flächenausmaße betrifft, ergeben sich aus den im behördlichen Verwaltungsakt erliegenden Grundbuchsauszügen in Verbindung mit dem verfahrenseinleitenden Antrag und der Kaufvertragsurkunde, aus der auch der vereinbarte Kaufpreis hervorgeht.

Aus dem verfahrenseinleitenden Antrag ergeben sich - unbestritten – die aktuelle Nutzung der Liegenschaft wie auch die Flächenwidmung der in Rede stehenden Grundstücke und die von der Käuferin geplante zukünftige Nutzung nach dem Erwerb.

Der ortsübliche Verkehrswert der Liegenschaft wurde seitens der im Verfahren aufgetretenen Interessentin P nicht bestritten.

Die Feststellungen zu den im Verfahren erstatteten Interessentenerklärungen stützen sich auf den Wortlaut derselben und sind ebenso wie die Angaben und Unterlagen zur Glaubhaftmachung der Fähigkeit zur Bezahlung des Kaufpreises unbestritten.

Die Angaben der Antragstellerin zu der beabsichtigten Bewirtschaftung der Kaufliegenschaft ergeben sich aus dem Vorbringen im Schriftsatz vom 19.1.2023 an die belangte Behörde.

Die gegenüber dem erkennenden Gericht erklärte „Rückziehung der Interessentenerklärung“ durch die P stützt sich ebenso wie die seitens der Eigentümer geäußerte Zustimmung auf die diesbezüglichen und oben angeführten schriftlichen Eingaben vom 1.8.2023 und vom 21.8.2023.

In rechtlicher Hinsicht gelangen folgende Bestimmungen zur Anwendung:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 1 NÖ GVG 2007 ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG 2007 gilt im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstück ein Grundstück, das im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstelle oder als Grünland/Freihaltefläche gewidmet ist, wenn es gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört oder land- und forstwirtschaftlich genutzt ist.

Dabei sind die Beschaffenheit und die Art seiner tatsächlichen Verwendung maßgebend.

Eine Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

a) wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

- diese Absicht durch ausreichende Gründe und

- aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG 2007 gilt als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden.

Gemäß § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 ist bzw. sind Interessent oder Interessentin,

a) wer als bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen im Sinne des § 3 Z 2 bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen (§ 1 Z 1);

b) mehrere bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen im Sinne des § 3 Z 2, die gemeinsam bereit sind (Interessentengemeinschaft) anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage sind, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen (§ 1 Z 1);

c) der NÖ landwirtschaftliche Förderungsfonds und die die land- und forstwirtschaftliche Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich reg.Gen.m.b.H., wenn sie bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen und sich verpflichtet, alle land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke innerhalb von fünf Jahren an bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen weiterzugeben (§ 1 Z 1). 

Gemäß § 4 Abs. 1 NÖ GVG 2007 bedürfen unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie die Übertragung des Eigentumsrechtes oder die Überlassung zur Nutzung zum Gegenstand haben.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG 2007 hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin bzw. des Nutzungsüberlassers oder der Nutzungsüberlasserin;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z 1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG 2007 beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG 2007 haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG 2007 ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG. Die Interessenteneigenschaft nach § 3 Z 4 lit. a und b ist bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.

Gemäß § 11 Abs. 7 NÖ GVG 2007 hat die Bezirksbauernkammer

1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs. 1 eine fachlich begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;

2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a. alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b. eine fachlich begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG 2007 hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Interessentenanmeldung oder eine fachlich begründete Stellungnahme

einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Gemäß § 2 Abs. 5 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TirGVG) gilt als Landwirt

a) wer einen landwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen oder mit den darüber hinaus allenfalls erforderlichen landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet oder

b) wer nach dem Erwerb eines landwirtschaftlichen Betriebes oder eines landwirtschaftlichen Grundstückes eine Tätigkeit im Sinn der lit. a ausüben will und die dazu erforderlichen Fähigkeiten aufgrund seiner zumindest fünfjährigen praktischen Tätigkeit oder seiner fachlichen Ausbildung nachweisen kann und erklärt, dass er den landwirtschaftlichen Betrieb bzw. das landwirtschaftliche Grundstück entsprechend einem vorzulegenden, fachkundig erstellten Betriebskonzept nachhaltig und ordnungsgemäß bewirtschaften wird; der Nachweis der fachlichen Ausbildung wird erbracht durch:

1. die erfolgreiche Ablegung der Facharbeiterprüfung nach § 7 des Tiroler Land- und forstwirtschaftlichen Berufsausbildungsgesetzes 2000, LGBl. Nr. 32/2000, in der jeweils geltenden Fassung oder einer gleichwertigen Prüfung nach dem betreffenden Gesetz eines anderen Bundeslandes;

2. die erfolgreiche Absolvierung der Ausbildung an einer höheren land- und forstwirtschaftlichen Lehranstalt;

3. die erfolgreiche Absolvierung der Ausbildung an einer landwirtschaftlichen Fachhochschule;

4. die erfolgreiche Absolvierung eines landwirtschaftlichen Studiums an der Universität für Bodenkultur;

5. die erfolgreiche Absolvierung einer Ausbildung an der Hochschule für Agrar- und Umweltpädagogik.

Die erforderlichen Fähigkeiten können auch durch gleichwertige Prüfungen bzw. Ausbildungen in einem anderen EU-Mitgliedstaat oder einem anderen Vertragsstaat des EWR-Abkommens oder in sonstigen Staaten, soweit unionsrechtliche oder staatsvertragliche Verpflichtungen bestehen, nachgewiesen werden.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in rechtlicher Hinsicht Folgendes erwogen:

Nach dem durchgeführten Beweisverfahren steht fest, dass der Käuferin A GmbH als juristischer Person die Landwirteeigenschaft nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 nicht zukommt, da nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 und dem Motivenbericht vom 20. Juni 2006 zur Stammfassung des NÖ GVG 2007 die "Bestreitung des Lebensunterhaltes aus landwirtschaftlicher Tätigkeit" ein wesentliches Merkmal der Landwirteeigenschaft ist; dies scheidet bei einer juristischen Person von vorneherein aus, was zur Folge hat, dass bei Vorliegen der weiteren in § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 angeführten Voraussetzungen der diesbezügliche Versagungsgrund greift (vgl. VwGH vom 22.02.2018, Ro 2016/11/0025 sowie VwGH vom 15.10.2019, Ro 2017/11/0004).

Daran ändern auch die in der Beschwerde zitierten Entscheidungen des Verfassungsgerichtshofes zum Tiroler Grundverkehrsgesetz nichts, ist doch in den diesbezüglichen Bestimmungen abweichend zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 der Umstand, dass aus der Bewirtschaftung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes der eigene und der Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestritten wird, nicht als Kriterium für die Landwirteeigenschaft normiert.

Die in der Beschwerde zitierten Erkenntnisse des VfGH sind daher auf das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 nicht anwendbar, zumal die für den Grundverkehr zuständige Gesetzgebung der Länder jeweils auf die natürlichen und strukturellen Gegebenheiten im eigenen Bundesland abstellt und demnach nicht eine für das gesamte Bundesgebiet einheitliche Gesetzeslage gegeben ist bzw. die Rechtslage in jedem Bundesland gesondert zu betrachten ist.

Soweit in der Beschwerde darüber hinaus auf die Bestimmung des § 3 Ziffer 2 lit. b NÖ GVG 2007 abgestellt und vorgebracht wird, dass mit J ab dem Zeitpunkt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung ein Betriebs- und Geschäftsführer zur Verfügung stünde, der die fachliche Ausbildung und praktische Erfahrung haben würde, ist für die Beschwerdeführerin nichts zu gewinnen, da auch in diesem Fall (nämlich im Fall des „werdenden Landwirts“) die Bestreitung des eigenen und des Lebensunterhaltes der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil Voraussetzung für die Landwirteeigenschaft ist. Zudem hat es die Beschwerdeführerin verabsäumt, im Verfahren – etwa durch ein Betriebskonzept - diese Absicht durch ausreichende Gründe, wonach durch den Erwerb der gegenständlichen Grundstücke ein qualifizierter Beitrag zum Lebensunterhalt bestritten werden kann bzw. wonach die kaufgegenständliche Liegenschaft mit nachhaltiger Gewinnerzielung (vgl. § 3 Z 3 NÖ GVG 2007) bewirtschaftet werden kann, darzulegen. Dazu bedarf es im Übrigen keiner gesonderten Aufforderung durch die Behörde, ergibt sich dies doch bereits aus der Bestimmung des § 3 Ziffer 2 lit. b NÖ GVG 2007.

Es war daher im vorliegenden Fall zu prüfen, ob zumindest einem der drei im Verfahren aufgetretenen Interessenten (L, ***, ***, M, ***, ***, P, ***, ***) die Landwirteeigenschaft zukommt.

Nach dem Ergebnis dieser Prüfung scheidet M aufgrund des in seiner Interessentenerklärung gemachten Anbots eines nicht gleichartigen Rechtsgeschäftes infolge Fehlens der Bereitschaft, den ortsüblichen Verkehrswert als Kaufpreis zu bezahlen, als Interessent im Sinne des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG 2007 aus.

Aber auch L, dem es innerhalb der Anmeldefrist nicht gelungen ist, seine Fähigkeit zur Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes glaubhaft zu machen, ist nicht als Interessent zu qualifizieren, beruft er sich doch unter anderem auf ein an ihn gerichtetes und bis 31.3.2024 befristetes privates Kaufanbot einer T GmbH über € *** für Grundstücke in der KG ***; damit ist allerdings die nach ständiger Rechtsprechung geforderte prompte Bezahlung des Kaufpreises bei einer Inanspruchnahme durch die Verkäuferseite nicht als gesichert anzusehen, hängt die Zahlungsfähigkeit des Interessenten L demnach doch von einem erst abzuschließenden Verkauf eigener Grundstücke ab.

Der Verwaltungsgerichtshof hat zu den Voraussetzungen der notwendigen Glaubhaftmachung im Rahmen einer Interessentenanmeldung im grundverkehrsbehördlichen Verfahren zu den insofern gleichlautenden Bestimmungen des Steiermärkischen Grundverkehrsgesetzes ausgeführt, dass Ziel der Regelung über den Nachweis der Schutz des Vertragspartners des Erwerbers ist (VwGH 23. April 2021, Ra 2019/11/0172). Diesem soll die behördliche Genehmigung eines Rechtsgeschäftes mit einem von ihm frei gewählten Vertragspartner nur dann versagt werden, wenn ihm eine rechtsverbindliche Erklärung eines Landwirtes iSd. § 8a Abs. 4 Stmk. GVG zum Abschluss eines gleichartigen Rechtsgeschäftes über das gegenständliche Grundstück zum ortsüblichen Preis (Pachtzins) vorliegt und sichergestellt ist, dass dieser in der Lage ist, die sich aus dem von ihm angebotenen Rechtsgeschäft ergebenden Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.

Zu einer vergleichbaren älteren grundverkehrsrechtlichen Vorschrift hat der Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, dass die Fähigkeit des Kaufinteressenten, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen, verlangt, dass dem Verkäufer dieser Preis prompt geleistet werden konnte (vgl. zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz, LGBl. Nr. 79/1956, VwGH 10.11.1960, 763/60 [Slg. Nr. 5412/A.]; 14.3.1963, 513/62). Zu einer Regelung, nach welcher für die Eigenschaft als Interessent glaubhaft gemacht werden musste, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes gewährleistet sei, hat der Verwaltungsgerichtshof ausgeführt, dass damit eine Gewähr für die Möglichkeit der Leistung, also entsprechende Beweismittel für die Fähigkeit des Interessenten, im Fall eines Vertragsabschlusses prompt bezahlen zu können, gefordert war (vgl. zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz 1964, LGBl. Nr. 42, VwGH 25.2.1965, 1275/64). In vergleichbarer Weise kommt als Nachweis iSd. § 8a Abs. 3 Stmk. GVG neben einer in den Gesetzesmaterialien angeführten Bankgarantie oder sonstigen Mitteilung einer Bank (vgl. VwGH 22.2.2018, Ro 2016/11/0025: Zahlungszusage einer Sparkasse) über die Zahlungsfähigkeit (vgl. XVI. GPStLT IA EZ 420/1, 3) alles in Betracht, was üblicherweise in vergleichbaren Fällen von Vertragsparteien zur Sicherstellung von (Kauf-)Preisforderungen beigebracht werden kann (zB. ein Treuhanderlag).

Die vom Interessenten L vorgelegten Unterlagen reichen daher vor dem Hintergrund der oben zitierten Judikatur insgesamt zur Glaubhaftmachung der Fähigkeit zur erforderlichen prompten Kaufpreiszahlung nicht aus.

Demgegenüber entspricht die Interessentenerklärung der P sämtlichen Anforderungen nach § 3 Z 4 lit. c NÖ GVG 2007. So wurde die Bereitschaft erklärt, anstelle der Rechtserwerberin durch das abgegebene rechtsverbindliche Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes durch Vorlage einer Finanzierungsbestätigung der NÖ Landes- Landwirtschaftskammer glaubhaft gemacht; zudem enthält die Interessentenerklärung auch die ausdrückliche Verpflichtung, „die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen“.

Nach dem Motivenbericht der NÖ Landesregierung zu den Bestimmungen des § 3 Z 4 Iit. a und b des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 (4. Novelle zum NÖ GVG) vom 24.09.2013, ***, erklärt die P (Siedlungsträger) als Interessent zwecks Erfüllung ihrer gesetzlichen Aufgabe eine verbindliche Kaufbereitschaft im eigenen Namen.

Mit der Einfügung der Wortfolge „durch ein rechtsverbindliches Anbot“ soll klargestellt werden, dass die im Zuge des grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahrens abgegebene Interessentenerklärung nicht bloß dazu dient, dass der Interessent im Genehmigungsverfahren Parteistellung erlangt, sondern mit seiner Erklärung ein an den Veräußerer gerichtetes rechtlich verbindliches, nicht ohne Grund widerrufbares Anbot im Sinne des § 861 ABGB abgibt, die Vertragsliegenschaft erwerben zu wollen, wenn dem Vertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt wird.

An dieser Qualifikation der Interessentenerklärung ändert auch die im Beschwerdeverfahren mit Schriftsatz vom 1.8.2023 dem erkennenden Gericht mitgeteilte „Rückziehung der Interessentenerklärung“ ebenso wenig wie auch die mit Schreiben vom 21.8.2023 dem erkennenden Gericht dazu übermittelte Zustimmungserklärung der Verkäuferseite, wird mit dieser Zustimmungserklärung doch lediglich eine zivilrechtliche Vereinbarung getroffen, die im Rahmen des hier anzuwendenden öffentlichen Rechts schon deshalb keine Wirkung entfalten kann, weil ansonsten der Zweck des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens durch allfällige Parteienvereinbarungen umgangen werden könnte (vgl. auch LVwG Tirol vom 06.05.2015, GZ LVwG-2015/38/0943-1).

Der im Schriftsatz vom 1.8.2023 angegebene Grund für die Rückziehung der Interessentenerklärung, wonach „entgegen ursprünglich getätigten Ankündigungen sich gezeigt habe, dass das Interesse an den gegenständlichen Waldflächen sehr gering bis nicht vorhanden sei, weshalb bei einer Weiterverfolgung eines Ankaufes durch die Genossenschaft der Auftrag zur Förderung der regionalen bäuerlichen Familienbetriebe nicht erfolgen könne und deswegen ein weiteres Aufrechterhalten der Interessentenerklärung nicht sinnstiftend sei“, ist schon deshalb nicht von Relevanz bzw. nicht nachvollziehbar, weil das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 nicht die Verpflichtung zur sofortigen Weitergabe an bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen normiert, sondern dafür eine Frist von fünf Jahren einräumt. Somit kann in dieser Argumentation kein relevanter Grund für den Widerruf des abgegebenen rechtlich verbindlichen Anbots erblickt werden.

Daher ist im gegenständlichen Fall bei der gegebenen Sach- und Rechtslage im Hinblick auf das Auftreten der P als Interessentin, der bei einer ordnungsgemäßen Anmeldung ihres Kaufinteresses innerhalb der Anmeldefrist kraft Gesetzes (§ 3 Z 4 lit.c NÖ GVG) die Landwirteeigenschaft zukommt, der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Ziffer 1 NÖ GVG 2007 gegeben, woran auch – wie gezeigt - die mitgeteilte „Rückziehung der Interessentenerklärung“ und das diesbezügliche Herstellen des Einvernehmens mit der Verkäuferseite nichts zu ändern vermag.

Aus diesem Grund war die Beschwerde abzuweisen und der angefochtene Bescheid zu bestätigen.

Da jedoch zur Rechtsfrage, ob in einem laufenden grundverkehrsbehördlichen Verfahren eine rechtmäßig erstattete Interessentenerklärung rechtswirksam vor Erlassung der Beschwerdeentscheidung zurückgezogen werden kann, eine höchstgerichtliche Judikatur fehlt, und es sich dabei um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung handelt, war im gegenständlichen Fall die ordentliche Revision zuzulassen.