BVwG L521 2310652-1

Spruch:

L521 2310652-1/3EL521 2310654-1/3E

IM NAMEN DER REPUBLIK!

Das Bundesverwaltungsgericht erkennt durch den Richter MMag. Mathias KOPF, LL.M. über die Beschwerden (1) des XXXX , und (2) der XXXX , beide vertreten durch Fürlinger Langoth Obermüller Rachbauer Rechtsanwälte GmbH & Co KG, Graben 27, 4020 Linz, gegen (1) den Bescheid der Präsidentin des Landesgerichtes Linz vom 03.03.2025, Zl. 323 Jv 3/25y-33, und (2) den Bescheid der Präsidentin des Landesgerichtes Linz vom 03.03.2025, Zl. 323 Jv 4/25w-33, jeweils betreffend Festsetzung von Gerichtsgebühren, zu Recht:

A)

Die Beschwerden werden als unbegründet abgewiesen.

B)

Die Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig.

Entscheidungsgründe:

I. Verfahrensgang:

1. Die beschwerdeführenden Parteien begehrten mit beim Bezirksgericht Urfahr eingebrachten und zu TZ XXXX protokollierten Grundbuchgesuch vom 04.07.2024 auf Grund des am 22.03.2024 abgeschlossenen Kaufvertrages die Einverleibung des Eigentumsrechtes ob der kaufgegenständlichen 85/5786 Anteiles an der Liegenschaft XXXX der Katastralgemeinde 45212 Urfahr – verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung Top 29 samt Zubehör – für XXXX je zur Hälfte samt Verbindung der Anteile gemäß §§ 5 Abs. 3 und 13 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Der Antrag wurde mit dem Hinweis der Inanspruchnahme der Gebührenbefreiung gemäß § 25a des Gerichtsgebührengesetzes (GGG) eingebracht.

Mit Beschluss des Bezirksgerichtes Urfahr vom 09.07.2024 erfolgte die antragsgemäße Bewilligung.

2. Am 19.08.2024 setzte das Bezirksgericht Urfahr die beschwerdeführenden Parteien darüber in Kenntnis, dass die Inanspruchnahme der Gebührenbefreiung gemäß § 25a Abs. 2 Z. 1 GGG voraussetze, dass das der Eintragung zu Grunde liegende Rechtsgeschäft nach dem 31.03.2024 abgeschlossen worden sein muss. Die treffe zwar auf eine vorgelegte Pfandbestellungsurkunde zu, nicht jedoch auf den am 22.03.2024 abgeschlossenen Kaufvertrag.

Die beschwerdeführende Partei brachte daraufhin am 21.08.2024 eine Stellungnahme ein und verweis auf die vertraglich bedungene aufschiebende Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des Rechtsgeschäftes.

3. Die beschwerdeführenden Parteien wurden sodann nach erfolgloser Vorschreibung mittels Lastschriftanzeige mit Zahlungsaufträgen vom 16.01.2025 zur Zahlung von Eintragungsgebühr gemäß TP 9 lit. b Z. 1 GGG für die am 09.07.2024 bewilligte Einverleibung des Eigentumsrechtes ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von jeweils EUR 122.742,00 im Betrag von EUR 1.351,00 zuzüglich einer Einhebungsgebühr gemäß § 6a Abs. 1 Gerichtliches Einhebungsgesetz (GEG) in Höhe von EUR 8,00 verhalten.

Gegen die Zahlungsaufträge wurde am 28.01.2025 jeweils das Rechtsmittel der Vorstellung eingebracht.

4. Aufgrund der dagegen erhobenen Vorstellung erließ die Präsidentin des Landesgerichtes Linz die hier angefochtenen Bescheide vom 03.03.2025, womit die beschwerdeführenden Parteien neuerlich zur Zahlung von Eintragungsgebühr gemäß TP 9 lit. b Z. 1 GGG für die am 09.07.2024 bewilligte Eintragung des Eigentumsrechtes mit Betrag von jeweils EUR 1.351,00 sowie von Einhebungsgebühr gemäß § 6a Abs. 1 GEG in Höhe von jeweils EUR 8,00 bei sonstiger zwangsweise Einbringung verpflichtet wurden.

Begründend wird in der angefochtenen Entscheidung jeweils angeführt, dass Voraussetzung für die Befreiung der Gerichtsgebühr gemäß § 25a GGG unter anderem die Schließung des Rechtsgeschäftes vor dem 31.03.2024 sei. Es komme dabei auf das Datum der zweiten Unterschrift an. Irrelevant sei, ob der Vertrag zufolge bedungener aufschiebender Bedingungen vorsehe, dass er erst später in Wirksamkeit trete. Der Kaufvertrag sei von den beschwerdeführenden Parteien am 11.03.2024 und von der Verkäuferseite am 22.03.2024 unterfertigt worden, sodass als Ausstellungsdatum der Urkunde der 22.03.2024 maßgeblich sei. Da das Rechtsgeschäft somit vor dem 31.03.2024 geschlossen wurde, lägen die Voraussetzungen des § 25a Abs. 1 GGG nicht vor und es sei der Zahlungsauftrag über den gesamten Betrag zu erlassen gewesen.

5. Gegen die der rechtsfreundlichen Vertretung der beschwerdeführenden Parteien am 07.03.2025 zugestellten Bescheide der Präsidentin des Landesgerichtes Linz richten sich die fristgerecht eingebrachten und inhaltlich weitestgehend übereinstimmenden Beschwerden an das Bundesverwaltungsgericht.

In ihrem Rechtsmittel halten die beschwerdeführenden Parteien der Begründung des angefochtenen Bescheides entgegen, dass für den Abschluss eines entgeltlichen Rechtsgeschäftes nicht ausschließlich auf die beidseitige Unterfertigung des Kaufvertrages abzustellen sei. Da der Vertrag unter der aufschiebenden Bedingung der erst einzuholenden grundverkehrsbehördlichen Genehmigung stehen würde, sei das Rechtgeschäft erst mit Eintritt der aufschiebenden Bedingung abgeschlossen. Die aufschiebende Bedingung sei mit 13.05.2024 eingetreten, sodass erst mit diesem Datum das Rechtsgeschäft abgeschlossen worden sei.

Zudem würde eine Gebühr eine Gegenleistung bedingen, sohin die Vornahme der Eintragung im Grundbuch. Sofern keine eintragungsfähige Urkunde vorliege, sei es nicht möglich, dass eine Gebühr entstehe. Da das Gesetz ein nach dem 31.03.2024 abgeschlossenes Rechtsgeschäft als Voraussetzung für die Anwendung des § 25a Abs. 2 Z. 1 GGG festlege, sei die Gebührenbefreiung jedenfalls einschlägig.

Ebenso könne man aus den Materialien zu § 25a GGG ableiten, dass der Gesetzgeber mit der Regelung des § 25 a Abs. 2 Z. 1 GGG auf den rechtsgeschäftlichen Erwerb des Eigentums abstelle. Der maßgebliche Zeitpunkt sei somit der rechtsgeschäftliche Eigentumserwerb. Ein entgeltlicher Erwerb des Eigentums liege auf Grund der aufschiebenden Bedingung erst mit 13.05.2024 vor, sodass die Gebührenbefreiung gemäß § 25a Abs. 2 Z. 1 GGG sehr wohl zum Tragen komme.

Zudem werde in den Materialien erläutert, dass durch die Gebührenbefreiung verhindert werden solle, dass Eintragungsgebühren, welche im Wege der Selbstberechnung entrichtet wurden, wieder zurückgezahlt werden müssen. Die Selbstberechnung würde nur dann stattfinden, wenn bereits alle Voraussetzungen für die Eintragung vorliegen. Im Falle der aufschiebenden Bedingung im Zuge der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung würde die Selbstberechnung erst nach erfolgter Genehmigung stattfinden. Daraus könne man schließen, dass der maßgebliche Zeitpunkt der Gebührenbefreiung jener der erfolgten gerichtlichen Genehmigung sei. Schließlich sehe § 8 Abs. 2 GrEStG ausdrücklich vor, dass bei einem von einer aufschiebenden Bedingung abhängigen dem Grunderwerbsteuergesetz unterliegender Rechtsvorgang die Steuerschuld erst mit dem Eintritt der Bedingung entstehe.

II. Das Bundesverwaltungsgericht hat über die gemäß § 39 Abs. 2 AVG zur gemeinsamen Entscheidung verbundenen Beschwerden erwogen:

1. Feststellungen:

1.1. Die beschwerdeführenden Parteien erwarben von der XXXX 85/5786 Anteile an der Liegenschaft XXXX der Katastralgemeinde 45212 Urfahr, womit Wohnungseigentum an das Wohnung Top 29 samt Zubehör (Kellerabteil KA 5) untrennbar verbunden ist, zum Preis von EUR 242.000,00.

Der Kaufvertrag wurde von den beschwerdeführenden Parteien als Käufer am 11.03.2024 und von den zur Vertretung der Verkäuferin befugten Organen am 22.03.2024 notariell beglaubigt unterfertigt.

1.2. Der Kaufvertrag sieht unter dessen Punkt 9.1. eine aufschiebende Bedingung vor. Demnach bedarf das Rechtsgeschäft hinsichtlich der beschwerdeführenden Partei und Käuferin XXXX der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung und wurde vereinbart, dass das Rechtsgeschäft bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen genehmigenden Bescheides der Grundverkehrskommission aufschiebend bedingt ist. Die Nichterteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung berechtigt die Verkäuferseite zum Rücktritt vom Vertrag ohne Setzung einer Nachfrist.

Hinsichtlich der beschwerdeführenden Partei und des Käufers XXXX wird im Kaufvertrag ausgeführt, dass eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht erforderlich sei.

1.3. Die erforderliche grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages „vom 11./22. März 2024“ wurde mit in Rechtskraft erwachsenem Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Linz vom 11.04.2024 erteilt.

1.4. Mit am 04.07.2024 im Wege des elektronischen Rechtsverkehrs beim Bezirksgericht Urfahr eingebrachtem und zu TZ XXXX protokolliertem Antrag begehrten die beschwerdeführenden Parteien als Antragsteller die grundbücherliche Durchführung des Rechtsgeschäftes, nämlich die Einverleibung des Eigentumsrechtes ob der kaufgegenständlichen 85/5786 Anteile an der Liegenschaft XXXX der Katastralgemeinde 45212 Urfahr samt Verbindung der Anteile gemäß §§ 5 Abs. 3 und 13 Abs. 3 WEG sowie die Einverleibung eines Pfandrechtes im Höchstbetrag von EUR 267.500,00 ob des antragsgegenständlichen Liegenschaftsanteiles.

Dem Antrag beigefügt wurden unter anderem der Kaufvertrag vom 22.03.2024, eine Pfandbestellungsurkunde vom 22.04.2024, eine Bestätigung des finanzierenden Kreditinstitutes, wonach der pfandrechtlich gesicherte Kreditbetrag dem Erwerb der antragsgegenständlichen Liegenschaftsanteile diene, Meldebestätigungen der beschwerdeführenden Parteien sowie ein Nachweis betreffend die Aufgabe des früheren Wohnsitzes. Hinsichtlich der Eintragungsgebühr verwiesen die beschwerdeführenden Parteien auf eine erfolgte Selbstberechnung sowie die die Inanspruchnahme der Gebührenbefreiung gemäß §25a GGG hingewiesen.

Das Bezirksgericht Urfahr bewilligte die beantragten Einverleibungen im Grundbuch mit Beschluss vom 09.07.2024 antragsgemäß und führte diese durch.

1.5. Die beschwerdeführenden Parteien erwarben die gegenständlichen Liegenschaftsanteile zu einem Gesamtkaufpreis von EUR 242.000,00. Sie verpflichteten sich außerdem, die im Kaufvertrag mit EUR 3.484,80 bezifferten Vertragserrichtungskosten zu tragen (gesamt daher EUR 245.484,80).

1.6. Die beschwerdeführenden Parteien haben die Eintragungsgebühr gemäß TP 9 lit. b Z. 1 GGG für die Einverleibung des Eigentumsrechtes sowie die Einhebungsgebühren (auch nach Übermittlung von Lastschriftanzeigen) nicht entrichtet.

2. Beweiswürdigung:

2.1. Die vorstehend getroffenen Feststellungen beruhen auf dem Inhalt der vollständig vorgelegten Akten des justizverwaltungsbehördlichen Verfahrens 323 Jv 3/25y-33 und 323 Jv 4/25w-33 der Präsidentin des Landesgerichtes Linz sowie auf dem Grundverfahren TZ 2628/2024.

2.2. Der entscheidungswesentliche Sachverhalt ist im Rechtsmittelverfahren nicht strittig, zumal die beschwerdeführenden Parteien lediglich unrichtige rechtliche Beurteilung monieren.

3. Rechtliche Beurteilung:

Zu A)

3.1 Rechtslage:

3.1.1. Gemäß § 1 Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz (GGG) unterliegt die Inanspruchnahme der Tätigkeit der Gerichte, Staatsanwaltschaften und Justizverwaltungsbehörden einschließlich der an diese gerichteten Eingaben sowie die Führung der öffentlichen Bücher, Urkundensammlungen sowie einsichtsfähigen Register den Gerichts- und Justizverwaltungsgebühren im Sinne dieses Bundesgesetzes nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen und des angeschlossenen, einen Bestandteil dieses Bundesgesetzes bildenden Tarifs.

Der Anspruch des Bundes auf die Gebühr wird § 2 Z. 4 GGG zufolge hinsichtlich der Gebühren für die Eintragung in die öffentlichen Bücher mit der Vornahme der Eintragung begründet. Dabei sind für die Frage der Gebührenpflicht – und auch für die Frage der Höhe der Eintragungsgebühr – grundsätzlich die Verhältnisse des in § 2 Z. 4 GGG genannten Zeitpunkt maßgeblich (statt aller VwGH 05.09.2024, Ra 2023/16/0115 mwN).

3.1.2. Zahlungspflichtig ist in Ansehung der Eintragungsgebühr gemäß § 25 Abs. 1 lit. a GGG derjenige, der den Antrag auf Eintragung (Hinterlegung, pfandweise Beschreibung, Einreihung) stellt bzw. gemäß § 25 Abs. 1 lit. b GGG derjenige, dem die Eintragung zum Vorteil gereicht. Diejenige Person, die im Grundbuchsantrag als Antragsteller aufscheint, demnach zur Zahlung der Eintragungsgebühr nach § 25 Abs. 1 lit. a GGG verpflichtet.

Der Eingabengebühr nach TP 9 lit. b Z. 1 unterliegen alle Eingaben bei Erwerb des Eigentums und des Baurechtes. Bemessungsgrundlage ist gemäß TP 9 lit. b Z. 1 1,1 Prozent vom Wert des Rechtes.

3.1.3. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zum GGG knüpft die Gebührenpflicht an formale äußere Tatbestände an, um eine möglichst einfache Handhabung des Gesetzes zu gewährleisten (VwGH 22.10.2015, Ro 2014/16/0021). Eine ausdehnende oder einschränkende Auslegung des Gesetzes, die sich vom Wortlaut insoweit entfernt, als sie über das Fehlen eines Elementes des im Gesetz umschriebenen formalen Tatbestandes, an den die Gebührenpflicht oder die Ausnahme geknüpft ist, hinwegsieht, würde diesem Grundsatz nicht gerecht werden (VwGH 26.06.2014, Ro 2014/16/0033).

3.1.3. In Ermangelung entgegenstehender Vorschriften über den Wirksamkeitszeitpunkt ist im Abgabenrecht grundsätzlich jene Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Verwirklichung des Abgabentatbestandes maßgebend (VwGH 20.04.1998, Zl. 97/17/0414; zum Grundsatz der Zeitbezogenheit von Abgabenvorschriften allgemein siehe etwa VwGH 31.08.2016, Ro 2014/17/0103 mwN; spezifisch zum GGG siehe VwGH 29.09.2020, Ra 2020/16/0086; 18.01.2018, Ra 2017/16/0183). Die rechtliche Beurteilung des in den Feststellungen dargestellten Sachverhalt hat daher anhand jener Rechtslage zu erfolgen, die zum Zeitpunkt der Verwirklichung des Abgabentatbestandes in Geltung stand.

3.1.4. Gemäß § 25a Abs. 1 GGG besteht unter den Voraussetzungen des § 25a Abs. 2 GGG für die Eintragungsgebühr nach TP 9 lit. b GGG bis zur Grenze des § 25a Abs. 4 GGG eine Gebührenbefreiung.

Die Gebührenbefreiung tritt § 25a Abs. 2 GGG zufolge nur unter folgenden Voraussetzungen ein, die kumulativ vorliegen müssen:

1. der Eintragung liegt ein entgeltliches Rechtsgeschäft zu Grunde, das nach dem 31. März 2024 geschlossen wurde;

2. der Antrag auf Eintragung des jeweiligen Rechts langt nach dem 30. Juni 2024, aber vor dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht ein;

3. im Fall der Tarifpost 9 lit. b Z 1, 2 und 3 soll das auf der Liegenschaft errichtete oder zu errichtende Gebäude oder das Bauwerk der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des einzutragenden Eigentümers dienen (Wohnstätte);

4. im Fall der Tarifpost 9 lit. b Z 4, 5 und 6 wurde der pfandrechtlich gesicherte Betrag ausschließlich oder doch zu mehr als 90 % zum Erwerb dieser Liegenschaft (des Liegenschaftsanteils, des Baurechts) oder Bauwerks oder zur Errichtung oder Sanierung der Wohnstätte auf der erworbenen Liegenschaft (Z 3) aufgenommen;

5. die Gebührenbefreiung wird in der Eingabe, spätestens aber anlässlich der Vorstellung gegen einen Zahlungsauftrag unter Hinweis auf diese Bestimmung in Anspruch genommen.

Die Gebührenbefreiung besteht bis zu einer Bemessungsgrundlage von EUR 500.000. Ab einer Bemessungsgrundalge von EUR 2.000.000 besteht keine Gebührenbefreiung mehr.

Gemäß § 25a Abs. 2 GGG ist Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Gebührenbefreiung im Fall der TP 9 lit. b Z. 1, 2 und 3 ein dringendes Wohnbedürfnis an dem Gebäude, das auf der erworbenen Liegenschaft errichtet ist oder errichtet wird, oder an dem Superädifikat, das derivativ erworben wird („Wohnstätte“). Das dringende Wohnbedürfnis ist durch die Bestätigung der Meldung des Hauptwohnsitzes nachzuweisen, die aber nicht bereits im Zeitpunkt der Fälligkeit der Gebühr vorliegen muss.

3.2. In der Sache:

3.2.1. Die beschwerdeführenden Parteien haben ein entgeltliches Rechtsgeschäft über den Erwerb von 85/5786 Anteile an der Liegenschaft XXXX der Katastralgemeinde 45212 Urfahr abgeschlossen. Die grundbücherliche Durchführung des Rechtsgeschäftes wurde mit am 04.07.2024 beim Bezirksgericht Urfahr eingebrachtem und zu TZ XXXX protokolliertem Grundbuchsantrag begehrt. Die beschwerdeführenden Parteien werden im Grundbuchsantrag als Antragsteller bezeichnet, was im gegenständlichen Verfahren nicht strittig ist.

3.2.2. Mit Beschluss des Bezirksgerichtes Urfahr vom 09.07.2024 wurde die beantragte Einverleibungen des Eigentumsrechts zugunsten der beschwerdeführenden Parteien (nebst weiteren, hier nicht gegenständlichen Einverleibungen) bewilligt und in der Folge am selben Tag im Grundbuch vollzogen, wodurch grundsätzlich der Anspruch des Bundes auf Entrichtung von Eintragungsgebühr gemäß TP 9 lit. b GGG entstand, zumal gemäß § 2 Z. 4 GGG für die Entstehung des Gebührenanspruchs allein die Vornahme der Eintragung maßgeblich ist.

Zahlungspflichtig sind gemäß § 25 Abs. 1 lit. a GGG die beschwerdeführenden Parteien als Antragsteller.

3.2.3. Im gegenständlichen Fall ist die Bemessungsgrundlage nach § 26 Abs. 3 Z. 1 GGG zu ermitteln und dabei vom vereinbarten Gesamtkaufpreis zuzüglich der übernommenen Vertragserrichtungskosten auszugehen. Die Gegenleistung im Sinn des § 26 Abs. 3 GGG umfasst nämlich alles, was der Käufer an wirtschaftlichen Werten zu leisten verspricht, dass er das Grundstück erhält (vgl. VwGH 19.05.2015, Ro 2014/16/0006). Bei einem Kauf (Z. 1) stellt der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen die Bemessungsgrundlage dar (RV 1984 BlgNR 24. GP ). Die beschwerdeführenden Parteien haben sich im Kaufvertrag dazu verpflichtet, zusätzlich zum Kaufpreis die mit EUR 3.484,80 bezifferten Vertragserrichtungskosten zu entrichten. Da aus dem Vertragswerk nicht hervorgeht, dass der Auftrag zu dessen Errichtung von der beschwerdeführenden Partei oder ihrem Ehegatten erteilt worden wäre, sind die übernommenen Vertragserrichtungskosten als eine vom Käufer übernommene sonstige Leistung in die Bemessungsgrundlage einzurechnen. Der tatsächliche Geschehensablauf bei der Durchführung von Wohnungsverkäufen im Rahmen des Geschäftsbetriebes einer gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft stellt sich nämlich im Wirtschaftsleben (nahezu) ausschließlich so dar, dass im Zuge der Projektentwicklung die Veräußererseite an einen Rechtsanwalt oder Notar mit dem Auftrag zur Erstellung eines Mustervertrages herantritt, welcher dann (adaptiert hinsichtlich des jeweiligen Wohnungsverkaufes bzw. Miteigentumsanteiles, Käufer und Kaufpreis sowie allfälliger Sonderwünsche) den einzelnen Kaufinteressenten zur Begutachtung und zur Unterfertigung vorgelegt wird. In einer solchen Konstellation sind käuferseitig übernommene Vertragserrichtungskosten nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes als sonstige Leistung anzusehen (statt aller VwGH 04.12.2019, Ra 2019/16/0190 mwN).

Der Verwaltungsgerichtshof vertritt in seiner Rechtsprechung die Ansicht, dass dann, wenn Interessenten in ein fertiges Vertragsgeflecht eingebunden werden, welches sicherstellt, dass nur solche Interessenten zugelassen werden, die sich an ein im wesentlichen vorgegebenes Konzept binden, auch die das Baukonzept betreffenden Verträge in den Erwerbsvorgang einzubeziehen sind. Das Vorhandensein mehrerer Urkunden und mehrerer Vertragspartner steht dem nicht entgegen (grundlegend VwGH 29.04.1998, Zl. 97/16/0234). Die zitierte zum Grunderwerbsteuergesetz 1987 (GrEStG 1987) ergangene Rechtsprechung ist aus Sicht des Bundesverwaltungsgerichtes ohne weiteres auf das GGG zu übertragen, zumal der Wortlaut von § 26 Abs. 3 Z. 1 GGG mit jenem des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987 ident ist. Die beschwerdeführende Partei ist der Einbeziehung der Vertragserrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage in ihrem Rechtsmittel auch nicht entgegengetreten.

Ausgehend von diesen Überlegungen beträgt die nach § 26 Abs. 3 Z. 1 GGG zu bildende Bemessungsgrundlage EUR 245.484,80. Unter Berücksichtigung von § 26 Abs. 6 GGG sowie der Rundungsvorschrift des § 6 Abs. 2 GGG ergibt sich eine Gebührenschuld der beschwerdeführenden Parteien gemäß TP 9 lit. b GGG für die Einverleibung des Eigentumsrechtes von jeweils EUR 1.351,00.

3.2.4. Die beschwerdeführenden Parteien ziehen dies in ihrem Rechtsmittel nicht in Zweifel, vertreten allerdings die Ansicht, dass die Gebührenbefreiung des § 25a Abs. 1 GGG zum Tragen komme und deshalb keine Eintragungsgebühr geschuldet w

Das Bundesverwaltungsgericht teilt in dieser Hinsicht die in der Beschwerde vorgebrachten Argumente nicht. Im Einzelnen:

Ausweislich des Berichtes des Finanzausschusses vom 14.03.2024, 2497 BlgNR 27. GP , soll mit § 25a GGG eine Begünstigung für die Anschaffung oder Errichtung einer Wohnstätte zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Erwerbers geschaffen werden. Damit soll die Anschaffung von Wohnimmobilien für die eigene Nutzung unterstützt werden. Damit die Gebührenbefreiung „möglichst treffsicher“ sei, unterliege sie Voraussetzungen. Insbesondere solle die die Gebührenbefreiung „nur für Rechtsgeschäfte gelten, die nach dem 31. März 2024 geschlossen wurden. Denn es soll die künftige Anschaffung von Wohnimmobilien gefördert werden, und nicht die Verbücherung solcher, die in der Vergangenheit bereits angeschafft wurden. Außerdem soll damit verhindert werden, dass Eintragungsgebühren, die für ein Rechtsgeschäft, das vor dem 1. April 2024 geschlossen wurde, bereits im Wege der Selbstberechnung entrichtet wurden, wieder zurückgezahlt werden müssen.“

Der gegenständliche Kaufvertrag stellt zunächst zweifelsfrei ein entgeltliches Rechtsgeschäft im Sinn des § 918 ABGB dar. Im vorliegenden Fall ist deshalb von einem entgeltlichen Rechtsgeschäft auszugehen, da sowohl die Leistung – konkret der Erwerb der betreffenden Sache – als auch die Gegenleistung in Form eines konkret bestimmten Kaufpreises zwischen den Parteien vereinbart wurden, sodass das Vorliegen eines Leistungsaustauschs als gegeben anzusehen ist. Kaufgegenstand und Kaufpreis waren zum Zeitpunkt der beiderseitigen Unterfertigung des Kaufvertrages im März 2024 eindeutig bestimmt.

Die beschwerdeführenden Parteien können sich auf die Gebührenbefreiung des § 25a Abs. 1 GGG jedoch nur dann erfolgreich berufen, wenn das entgeltliche Rechtsgeschäft nach dem 31.03.2024 abgeschlossen worden ist (§ 25a Abs. 2 Z. 1 zweiter Halbsatz GGG).

Im gegenständlichen Fall wurde der Kaufvertrag den beschwerdeführenden Parteien als Käufer am 11.03.2024 und von den zur Vertretung der Verkäuferin befugten Organen am 22.03.2024 notariell beglaubigt unterfertigt. Das Rechtsgeschäft kam somit am 22.03.2024 aufgrund der von der Verkäuferseite abgegebenen Willenserklärung zustande, wobei die für die grundbücherliche Durchführung des Rechtsgeschäftes erforderliche grundbuchsfähige Urkunde unter einem errichtet wurde.

Zutreffend ist wohl, dass auf Grund der erforderlichen grundverkehrsbehördlichen Bewilligung zwischen den Parteien unter Punkt 9.1. des Kaufvertrages vereinbart wurde, dass das Rechtsgeschäft unter der aufschiebenden Bedingung der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Bewilligung steht. Schon nach der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes ist Genehmigung eines Vertrages durch die Grundverkehrskommission ist eine Suspensivbedingung für die Wirksamkeit des Vertrages (RIS-Justiz RS0038627). Ein aufschiebend bedingt geschlossener Vertrag wird durch den Bedingungseintritt wirksam. Bis zu diesem Zeitpunkt befindet er sich in einem Schwebezustand. Dieser endet nicht nur durch die Genehmigung des Vertrags, sondern auch durch ihre Versagung oder durch die Feststellung, dass der Vertrag keiner Genehmigung bedarf (OGH 16.02.2022, 7 Ob 114/21x mwN). Ein nach den Grundverkehrsgesetzen genehmigungspflichtiges Geschäft bindet die Parteien so lange, als nicht von der Grundverkehrsbehörde die Genehmigung versagt wird (RIS-Justiz RS0061101). Im gegenständlichen Fall vereinbarten die beschwerdeführenden Parteien mit der Verkäuferseite ergänzend ein Recht der Verkäuferseite auf Rücktritt vom Vertrag ohne Setzung einer Nachfrist für den Fall der Versagung der grundverkehrsbehördlichen Bewilligung.

Die erforderliche grundverkehrsbehördliche Bewilligung wurde mit Bescheid vom 11.04.2024 erteilt. Der Kaufvertrag wurde somit nach Eintritt der Rechtskraft der grundverkehrsbehördlichen Bewilligung vom 11.04.2024 wirksam und es endete der bis dahin bestehende Schwebezustand.

Für die Möglichkeit der Inanspruchnahme der Gebührenbefreiung gemäß § 25a Abs. 1 GGG ist allerdings schon dem eindeutigen Wortlaut von § 25a Abs. 2 Z. 1 zweiter Halbsatz GGG nach nicht auf den Zeitpunkt der Wirksamkeit eines Rechtsgeschäftes abzustellen, sondern auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, in dem übereinstimmende Willenserklärungen der Vertragsparteien über die essentiala negotii vorliegen und somit ein zivilrechtlicher Vertrag zustande gekommen ist. Zwar mag für die Gebührenbefreiung ein entgeltliches Rechtsgeschäft Voraussetzung sein, jedoch geht aus dem Gesetzeswortlaut nicht hervor, dass das Rechtsgeschäft in jeder Hinsicht wirksam und durchsetzbar sein muss. Entscheidend ist dem Gesetzeswortlaut zufolge ausschließlich, dass das Rechtsgeschäft nach dem 31.03.2024 geschlossen wurde. Der Begriff des Abschlusses eines Rechtsgeschäftes ist im juristischen Sprachgebrauch klar als das Zustandekommen eines Vertrages durch übereinstimmende Willenserklärungen zu verstehen, ohne dass bereits sämtliche Wirksamkeitserfordernisse erfüllt sein müssen. Daraus ergibt sich freilich auch, dass eine aufschiebende Bedingung für die Anwendbarkeit der Befreiungsbestimmung nicht maßgeblich ist.

Das hier gegenständliche Rechtsgeschäft kam am 22.03.2024 aufgrund der von der Verkäuferseite abgegebenen Willenserklärung zustande, die das Rechtsgeschäft perfekt machte. Als im Sinn des § 25a Abs. 2 Z. 1 zweiter Halbsatz GGG maßgeblicher Zeitpunkt gilt allgemein (sofern die erforderlichen Willenserklärungen nicht anlässlich eines gemeinsamen Termins abgegeben werden) bei einem zweiseitigen Rechtsgeschäft jener Tag, an dem die zweite Vertragspartei dem Rechtsgeschäft ihre Zustimmung erteilt (in diesem Sinn etwa auch Engelmann/Fuchs, Die neuen Grundbuchsgebührenbefreiungen bei Erwerb von Wohnraum, NZ 2024/53, die überhaupt auf die Formfreiheit des Verpflichtungsgeschäftes hinweisen).

Nicht entscheidend ist hingegen, wann das Rechtsgeschäft oder Teile hievon auf Grund einer etwa erforderlichen behördlichen Genehmigung wirksam wird bzw. werden. Derartige aufschiebende Bedingungen beeinflussen zivilrechtlich die Durchsetzbarkeit oder Wirksamkeit eines Vertrages, haben jedoch keinen relevanten Einfluss auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Der Zeitpunkt der Wirksamkeit des Vertrages spielt somit Rolle in Bezug auf die Gebührenbefreiung gemäß § 25a GGG, maßgeblich ist alleine der Zeitpunkt des Abschlusses des Rechtsgeschäfts. Dafür spricht nicht nur die zitierte Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes, die vom aufschiebend bedingt geschlossenen Vertrag spricht, der die Parteien dennoch bindet, ebenso wie die Vertragsgestaltung im Einzelfall, die ein Rücktrittsrecht beim Nichteintritt der Bedingung einräumt. Wenn die beschwerdeführenden Parteien nunmehr behaupten, der am 11.03.2024 bzw. am 22.03.2024 notariell beglaubigte Kaufvertrag stelle gar kein Rechtsgeschäft dar, verwundert es, dass in eben diesem Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht bei Nichteintritt der Bedingung bedungen wurde. Ein solches Rücktrittsrecht wäre unter Zugrundelegung des Standpunktes der Beschwerde gar nicht erforderlich.

Dem Vorbringen der beschwerdeführenden Parteien, wonach aus den Materialien zu § 25a GGG hervorgehe, dass nur ein entgeltlicher und rechtsgeschäftlicher Eigentumserwerb zur Gebührenbefreiung führen könne und daher auf Grund eines bereits wirksamen Vertrages Eigentum erworben sein muss, kann ebenfalls nicht gefolgt werden. Die Bezugnahme auf den Eigentumserwerb in den Gesetzesmaterialien ist nicht im Sinne einer bereits durchgeführten grundbücherliche Eitragung Erwerbs zu verstehen, sondern dient lediglich der Umschreibung der Art der von der Gebührenbefreiung erfassten Rechtsgeschäfte, dahingehend nämlich solcher, die auf den entgeltlichen Erwerb von Eigentum gerichtet sind. Daraus kann jedenfalls nicht abgeleitet werden, dass der Eigentumserwerb bereits vollzogen sein muss oder dass das Rechtsgeschäft bereits wirksam sein muss. Die Bindungswirkung war nämlich nach der eingangs zitierten Rechtsprechung schon vom 22.03.2024 an gegeben.

Da das hier gegenständliche Rechtsgeschäft ausweislich der vorstehenden Überlegungen am 22.03.2024 abgeschossen wurde, liegt es außerhalb des zeitlichen Geltungsbereichs der Gebührenbefreiung gemäß § 25a GGG. Dass das gegenständliche Rechtsgeschäft erst nach Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Bewilligung vom 11.04.2024 und damit nach dem 31.03.2024 wirksam wurde, ändert daran nichts.

3.2.5. Die in der Beschwerde dagegen vorgetragenen Argumente greifen zu kurz. § 25a Abs. 2 GGG knüpft die Wohltat der Gebührenbefreiung gemäß § 25a Abs. 1 GGG an diverse Voraussetzungen, die kumulativ vorliegen müssen, um Gebührenbefreiung möglichst treffsicher zu gestalten.

Soweit die beschwerdeführenden Parteien auf § 8 Abs. 2 GrEStG verweisen und daraus ableiten, dass auch im Grunderwerbsteuergesetz eine Steuerschuld erst mit Eintritt einer aufschiebenden Bedingung entstehe, ist dem entgegenzuhalten, dass das Grunderwerbsteuergesetz und das Gebührengesetz unterschiedliche Anwendungsbereiche kennen. Die zum Grundwerbsteuergesetz 1987 (GrEStG 1987) ergangene Rechtsprechung ist schon aufgrund des unterschiedlichen Regelungsgegenstandes zufolge der Entkoppelung der Bemessungsgrundlagen mit der Grundbuchsgebührennovelle nicht (mehr) auf das GGG zu übertragen (VwGH 19.05.2015, Ro 2014/16/0006). § 8 Abs. 2 GrEStG regelt die Entstehung der Steuerschuld bei unter aufschiebender Bedingung abgeschlossenen Rechtsgeschäften. Das GGG enthält keine dem § 8 Abs. 2 GrEStG 1987 vergleichbare Bestimmung, zumal gemäß § 2 Z. 4 GGG die Gebührenschuld erst mit Vornahme der Eintragung im Grundbuch entsteht und es daher keiner Regelungen über den Eintritt der Steuerschuld bei Erwerbsvorgängen bedarf, die vom Eintritt einer Bedingung oder von der Genehmigung einer Behörde abhängig sind. In Bezug auf das GGG gilt, dass eine ausdehnende oder einschränkende Auslegung, die sich vom Wortlaut des GGG insoweit entfernt, als sie über das Fehlen eines Elementes des im Gesetz umschriebenen formalen Tatbestandes hinwegsieht, dem Grundsatz der Anknüpfung an formale äußere Tatbestände nicht gerecht wird (VwGH 26.06.2014, Ro 2014/16/0033). Nach der Rechtsprechung ist es insbesondere nicht möglich, im Wege der Analogie einen vom Gesetzgeber nicht vorgesehenen Ausnahmetatbestand zu begründen, da sich eine solche Auslegung von der Anknüpfung an formale äußere Tatbestände entfernen würde (vgl. VwGH 29.01.2015, Zl. 2013/16/0100; 29.04.2013, Zl. 2011/16/0004 mwN). Mit dem Verweis auf günstigere Regelungen des GrEStG 1987, die nicht in das GGG übernommen wurden, ist für die beschwerdeführenden Parteien daher nichts gewonnen.

Das weitere Vorbringen, dass die Eintragungsgebühr eine Gegenleistung – im gegenständlichen Fall die Einverleibung des Eigentumsrechts im Grundbuch – darstelle und daher ohne eintragungsfähige Urkunde keine Gebührenschuld entstehe, trägt ebenfalls nicht. Zutreffend ist, dass gemäß § 2 Z. 4 GGG die Gebührenschuld mit Vornahme der Eintragung entsteht. Gemäß § 26 des Allgemeinen Grundbuchsgesetzes 1955 (GBG 1955) muss für die Eintragung in das Grundbuch eine eintragungsfähige Urkunde vorliegen. Eine solche ist dann gegeben, wenn die Urkunde einen gültigen Rechtsgrund enthält. Im gegenständlichen Fall liegt ein abgeschlossenes Rechtsgeschäft und damit auch ein gültiger Rechtsgrund im Sinn des § 26 Abs. 2 GBG 1955 vor. Die Voraussetzungen zur Vornahme der hier in Rede stehenden Einverleibungen im Grundbuch wurden bereits mit dem am 22.03.2024 beglaubigt unterfertigten Kaufvertrag geschaffen, der eine eintragungsfähigen Urkunde ist. Darüber hinaus geht es hier nicht um die Frage des Entstehens der Gebührenschuld, sondern um den von den beschwerdeführenden Parteien behaupteten Anspruch auf Befreiung von ebendieser Gebührenschuld. Diese tritt allerdings nur unter den im Gesetz angeführten Voraussetzungen ein, die – wie erörtert – fallbezogen aufgrund des Abschlusses des Rechtsgeschäftes vor dem31.03.2024 nicht vorliegen.

Dem Einwand, wonach aus der den Materialen zufolge nicht intendierten Rückzahlung bereits im Rahmen der Selbstberechnung geschlossen werden könne, dass nur wirksame und eintragungsfähige Rechtsgeschäfte § 25a GGG unterliegen würden und es daher auf den „rechtskräftigen … Geschäftsabschluss“ ankomme, kann ebenfalls nicht gefolgt werden. Die Befugnis zur Selbstberechnung nach § 26 Abs. 4a GGG in Verbindung mit § 11 GrEStG 1987 stellt keine materiellrechtliche Voraussetzung für die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts oder den Eintritt der Gebührenpflicht dar. Die in Rede stehenden Vorschriften regeln die Entrichtung der nach dem GGG und dem GrEStG 1987 geschuldeten Abgaben und Gebühren. Die Erwägungen des Finanzausschusses in seinem Bericht vom 14.03.2024, verdeutlichen vielmehr, dass die Schaffung eines in enger zeitlicher Nähe zum Gesetzgebungsverfahren liegenden Stichtages zur Sicherung des Zwecks der Gebührenbefreiung beabsichtigt war. Dem Ausschussbericht sollte alleine die künftige Anschaffung von Wohnimmobilien gefördert werden, und nicht „die Verbücherung solcher, die in der Vergangenheit bereits angeschafft wurden.“ Auch die erklärte Absicht des Gesetzgebers steht dem Standpunkt der beschwerdeführenden Parteien entgegen, zumal die beschwerdeführenden Parteien vorschlagen, dass auch in der Vergangenheit abgeschlossene Rechtsgeschäfte in den Genuss der Gebührenbefreiung kommen sollen, wenn sie – aus welchen Gründen auch immer – noch nicht grundbücherlich durchführbar sind. Eine solche Intention kann dem Gesetzgeber gerade nicht zugesonnen werden. Das Abstellen auf die beiderseitige Abgabe der erforderlichen Willenserklärungen ist entgegen der Argumentation der beschwerdeführenden Parteien auch sachgerecht. Die Unterfertigung der grundbuchsfähigen Urkunde ist ein formaler äußerer Tatbestand, an den leicht angeknüpft werden kann. Die Parteien des Rechtsgeschäftes haben es selbst in der Hand, durch die Wahl eines entsprechenden Datums zur Abgabe der Willenserklärungen die Gebührenbefreiung herbeizuführen. Dieser Umstand bewirkt eine Vorhersehbarkeit der Rechtsfolgen für die Beteiligten. Die von den beschwerdeführenden Parteien vorgeschlagene Auslegung würde demgegenüber zu einem unsachlichen Ergebnis führen, zumal die Wirksamkeit der Gebührenbefreiung von Handlungen dritter Personen (wie etwa der Bearbeitungsdauer bei einer Grundverkehrsbehörde) abhängen würde und demgemäß von den Parteien des Grundgeschäftes weder beeinflusst, noch vorhergesehen werden könnte. Eine solche Auslegung würde zu willkürlichen Ergebnissen führen, sie ist daher nicht sachgerecht.

3.3.3. Die von den beschwerdeführenden Parteien in den Beschwerden vertretene Rechtsansicht erweist sich zusammenfassend als unzutreffend. Das Beschwerdevorbringen zeigt keine Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides auf.

Die Justizverwaltungsbehörde ging zutreffend davon aus, dass das verfahrensgegenständliche Rechtsgeschäft vor dem 31.03.2024 abgeschlossen wurde, was der Inanspruchnahme der Gebührenbefreiung des § 25a Abs. 1 GGG gemäß § 25a Abs. 2 Z. 1 zweiter Halbsatz GGG entgegenstand. Da die demnach geschuldete Eintragungsgebühr seitens der beschwerdeführenden Parteien auch nach Übermittlung einer Lastschriftanzeige nicht beigebracht wurde, musste gemäß § 6a Abs. 1 GEG jeweils ein Zahlungsauftrag erlassen werden. Die beschwerdeführenden Parteien sind daher nach dieser Gesetzesstelle auch zur Zahlung einer Einhebungsgebühr im Betrag von jeweils EUR 8,00 verpflichtet.

3.3.4. Die bescheidmäßige Festsetzung von Eintragungsgebühr gemäß TP 9 lit. b GGG in Höhe von jeweils EUR 1.359,00 für die am 09.07.2024 bewilligte und durchgeführte Einverleibung des Eigentumsrechtes ob der in den Feststellungen dargestellten Liegenschaftsanteile erweist sich – ausgehend von der Bemessungsgrundlage von EUR 122.742,00 sowie der Rundungsvorschrift des § 6 Abs. 2 GGG – als zutreffend. Die Eintragungsgebühr war für jeden Berechtigten gemäß § 26 Abs. 6 GGG nach dem Wert seiner Rechte zu berechnen. zu erlassen. Ebenso stellt sich die Festsetzung der Einhebungsgebühr gemäß § 6a Abs. 1 GEG in Höhe von EUR 8,00 jeweils als rechtmäßig dar.

Den Beschwerden kommt daher keine Berechtigung zu, sie sind gemäß § 28 Abs. 1 und 2 VwGVG in Verbindung mit § 25a Abs 1 und 2 GGG sowie TP 9 lit. b GGG als unbegründet abzuweisen.

Über den Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung war nicht gesondert abzusprechen, weil der Beschwerde schon kraft Gesetzes aufschiebende Wirkung zukam.

3.3. Abstandnahme von einer mündlichen Verhandlung

3.3.1. Im vorliegenden Fall ergibt sich der für die Entscheidung maßgebliche Sachverhalt zweifelsfrei aus den Akten des Verwaltungsverfahrens. Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung wurde nicht beantragt.

3.3.2. Nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes und des Verwaltungsgerichtshofes kann eine mündliche Verhandlung unterbleiben, wenn der Sachverhalt unbestritten und nur eine Rechtsfrage zu entscheiden ist oder wenn die Sache keine besondere Komplexität aufweist (VfSlg. 18.994/2010; VfSlg. 19.632/2012; VwGH 12.12.2017, Ra 2015/05/0043, mit zahlreichen Nachweisen der Rechtsprechung des EGMR). Ein solcher Fall liegt vor, da sich der Sachverhalt unzweifelhaft aus Urkunden ergibt, er im Verfahren unbestritten blieb und lediglich Rechtsfragen zu entscheiden sind, die keine besondere Komplexität aufweisen. Die beschwerdeführenden Parteien haben von ihrem Recht auf Beantragung einer mündlichen Verhaltung keinen Gebrauch gemacht.

Zu B)

Zulässigkeit der Revision:

Die Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig, weil die Entscheidung von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung liegt gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG unter anderem dann vor, wenn Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur zu lösenden Rechtsfrage fehlt.

Zur hier maßgeblichen Rechtsfrage, nämlich ob für das Recht auf Inanspruchnahme der Gebührenbefreiung gemäß § 25a Abs. 2 Z. 1 GGG auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Rechtsgeschäftes oder auf dessen Wirksamwerden infolge einer aufschiebenden Bedingung abzustellen ist, liegt keine einschlägige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vor. Die Revision ist deshalb zur Klarstellung dieser Rechtsfrage zuzulassen.