VfGH G332/2016

Spruch:

Der Antrag wird zurückgewiesen.

Begründung

Begründung

I. Antrag

Mit dem vorliegenden, auf Art140 Abs1 Z1 litd B‑VG gestützten Antrag begehrt der Antragsteller, der Verfassungsgerichtshof möge "§16 Abs2 MRG in der derzeit geltenden Fassung" als verfassungswidrig aufheben.

II. Rechtslage

1. §16 des Bundesgesetzes vom 12. November 1981 über das Mietrecht (Mietrechtsgesetz – MRG), BGBl 520/1981 idF BGBl I 100/2014, lautet (die angefochtenen Gesetzesbestimmungen sind hervorgehoben):

"Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses

§16. (1) Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter über die Höhe des Hauptmietzinses für einen in Hauptmiete gemieteten Mietgegenstand sind ohne die Beschränkungen der Abs2 bis 5 bis zu dem für den Mietgegenstand im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag zulässig, wenn

1. der Mietgegenstand nicht zu Wohnzwecken dient; wird ein Mietgegenstand teils als Wohnung, teils als Geschäftsräumlichkeit verwendet, so darf nur der für Wohnungen zulässige Hauptmietzins angerechnet werden, es sei denn, daß die Verwendung zu Geschäftszwecken die Verwendung zu Wohnzwecken bedeutend überwiegt; ein Unternehmer, der eine Geschäftsräumlichkeit mietet, kann sich auf die Überschreitung des zulässigen Höchstmaßes nach Abs8 erster Satz nur berufen, wenn er die Überschreitung unverzüglich, spätestens jedoch bei Übergabe des Mietgegenstandes, gerügt hat;

2. der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist, oder der Mietgegenstand auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen worden ist;

3. der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, an dessen Erhaltung aus Gründen des Denkmalschutzes öffentliches Interesse besteht, sofern der Vermieter unbeschadet der Gewährung öffentlicher Mittel zu dessen Erhaltung nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat;

4. der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B ist und seine Nutzfläche 130 m² übersteigt, sofern der Vermieter eine solche Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach der Räumung durch den früheren Mieter oder Inhaber an einen nicht zum Eintritt in die Mietrechte des früheren Mieters Berechtigten vermietet; bei Durchführung von Verbesserungsarbeiten verlängert sich diese Frist um ein Jahr;

5. ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt, seit Übergabe des Mietgegenstandes mehr als ein Jahr verstrichen ist und die Vereinbarung über die Höhe des Hauptmietzinses in Schriftform getroffen wird.

(2) Liegen die Voraussetzungen des Abs1 nicht vor, so darf der zwischen dem Vermieter und dem Mieter für eine gemietete Wohnung der Ausstattungskategorien A, B oder C vereinbarte Hauptmietzins je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat den angemessenen Betrag nicht übersteigen, der ausgehend vom Richtwert (§1 RichtWG) unter Berücksichtigung allfälliger Zuschläge und Abstriche zu berechnen ist. Für die Berechnung des demnach höchstzulässigen Hauptmietzinses sind im Vergleich zur mietrechtlichen Normwohnung (§2 Abs1 RichtWG) entsprechende Zuschläge zum oder Abstriche vom Richtwert für werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen vom Standard der mietrechtlichen Normwohnung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens vorzunehmen, wobei die folgenden, für die Bewertung einer Wohnung bedeutsamen Umstände im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zu berücksichtigen sind:

1. die Zweckbestimmung der Wohnung, ihre Stockwerkslage, ihre Lage innerhalb eines Stockwerks, ihre über oder unter dem Durchschnitt liegende Ausstattung mit anderen Teilen der Liegenschaft, beispielsweise mit Balkonen, Terrassen, Keller- oder Dachbodenräumen, Hausgärten oder Abstellplätzen, ihre sonstige Ausstattung oder Grundrißgestaltung, eine gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung bessere Ausstattung oder Grundrißgestaltung jedoch nur, wenn sie nicht allein auf Kosten des Hauptmieters vorgenommen wurde,

2. die Ausstattung der Wohnung (des Gebäudes) mit den in §3 Abs4 RichtWG angeführten Anlagen, Garagen, Flächen und Räumen, wobei die jeweiligen Zuschläge mit den bei der Ermittlung des Richtwerts abgezogenen Baukostenanteilen begrenzt sind,

3. die Lage (Wohnumgebung) des Hauses,

4. der Erhaltungszustand des Hauses,

5. die gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung niedrigere Ausstattungskategorie bei einer Wohnung der Ausstattungskategorie B und bei einer Wohnung der Ausstattungskategorie C durch entsprechende Abstriche.

(3) Für werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen gemäß Abs2 Z3 sind je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat Zuschläge oder Abstriche bis zur Höhe von 0,33 vH der Differenz zwischen dem der Richtwertermittlung zugrunde gelegten Grundkostenanteil (§3 Abs2 und 5 und §6 RichtWG) und den der Lage des Hauses entsprechenden Grundkostenanteilen je Quadratmeter der Nutzfläche zulässig, die unter Berücksichtigung der nach der Bauordnung zulässigen Bebaubarkeit für die Anschaffung von bebauten Liegenschaften, die überwiegend Wohnzwecken dienen, in dieser Lage (Wohnumgebung) üblicherweise aufgewendet werden.

(4) […]"

2. §1 des Bundesgesetzes über die Festsetzung des Richtwertes für die mietrechtliche Normwohnung (Richtwertgesetz – RichtWG), BGBl 800/1993 idF BGBl I 98/2001, lautet:

"I. Abschnitt

Richtwert

§1. (1) Der Richtwert ist jener Betrag, der für die mietrechtliche Normwohnung (§2) festgesetzt ist. Er bildet die Grundlage für die Berechnung des angemessenen Hauptmietzinses nach §16 Abs2 MRG.

(2) Der Bundesminister für Justiz hat für jedes Bundesland einen Richtwert in Eurobeträgen je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat für die mietrechtliche Normwohnung unter Bedachtnahme auf das Gutachten des Beirates (§7) und die in §3 genannten Grundsätze durch Verordnung festzusetzen."

III. Antragsvorbringen

1. Der Antragsteller stellt den vorliegenden, auf Art140 Abs1 Z1 litd B‑VG gestützten Antrag aus Anlass eines Rekurses gegen den Sachbeschluss des Bezirksgerichtes Josefstadt vom 17. August 2016, Z 5 MSch 16/15x-26 (berichtigt mit Beschluss vom 30. August 2016).

2. Zum Sachverhalt bringt der Antragsteller im Wesentlichen vor, dass dieser als Eigentümer ein Mietobjekt an den Antragsteller des Ausgangsverfahrens beginnend mit 1. Jänner 2011 auf 37 Monate befristet vermietet habe. Das Mietverhältnis sei im Rahmen eines Folgemietvertrages befristet bis 31. Jänner 2017 verlängert worden. Nachdem das Schlichtungsstellenverfahren zu Gericht abgezogen und drei Gutachten zur Angemessenheit der Mietzinshöhe eingeholt worden seien, habe das Erstgericht im Ausgangsverfahren unter Anwendung des §16 Abs2 MRG festgestellt, dass der höchstzulässige Mietzins überschritten worden und die Vereinbarung insoweit teilnichtig sei. Zugleich sei der Antragsteller zur Rückzahlung der Überschreitungsbeträge verpflichtet worden.

3. Aus den Feststellungen des Erstgerichtes ergibt sich, dass der Mietzins nach dem VPI 2000 bzw. im Zuge des zweiten Mietvertrages nach dem VPI 2005 wertgesichert wurde, wobei Schwankungen im Ausmaß von unter 5 % unberücksichtigt bleiben sollten. Das Erstgericht folgerte in rechtlicher Hinsicht, dass das verfahrensgegenständliche Mietobjekt der Ausstattungskategorie B entspreche und dem Antragsteller der Nachweis nicht gelungen sei, dass die für die Anrechnung des Lagezuschlages maßgebenden Umstände schriftlich bekanntgegeben worden waren, weshalb der bei der Berechnung des Sachverständigen einbezogene Zuschlag in Abzug zu bringen sei. Der höchstzulässige Mietzins sei durch den vorgeschriebenen Mietzins überschritten worden.

4. Der Antragsteller behauptet die Verletzung des Bestimmtheitsgebotes (Art18 B‑VG), des Rechtes auf Freiheit der Erwerbsbetätigung (Art6 StGG) sowie des Gleichheitssatzes (Art7 Abs1 B‑VG) durch die angefochtene Bestimmung des §16 Abs2 MRG.

5. Auf das Wesentliche zusammengefasst bringt der Antragsteller vor, dass die Bestimmung beim Vermieter Unklarheit darüber schaffe, zu welchem höchstzulässigen Mietzins vermietet werden dürfe. Selbst Experten kämen in ihren Gutachten zu stark variierenden Ergebnissen betreffend den höchstzulässigen Mietzins, weshalb vom Durchschnittsbürger schwerlich verlangt werden könne, das Richtwertsystem korrekt anzuwenden. Schon die Anwendung der Zu- und Abschläge sowie deren Bewertung würden es von Vornherein unmöglich machen, einen gesetzeskonformen Mietvertrag zu gestalten, und das "Verhalten der Behörden" könne auf Grund der Vorschrift nicht vorherbestimmt werden.

IV. Zulässigkeit

1. Gemäß Art140 Abs1 Z1 litd B‑VG erkennt der Verfassungsgerichtshof über die Verfassungswidrigkeit von Gesetzen auf Antrag einer Person, die als Partei einer von einem ordentlichen Gericht in erster Instanz entschiedenen Rechtssache wegen Anwendung eines verfassungswidrigen Gesetzes in ihren Rechten verletzt zu sein behauptet, aus Anlass eines gegen diese Entscheidung erhobenen Rechtsmittels.

Voraussetzung eines Parteiantrages auf Normenkontrolle ist sohin – entsprechend der Formulierung des Art140 Abs1 Z1 litd B‑VG – die Einbringung eines Rechtsmittels in einer "in erster Instanz entschiedenen Rechtssache", also eines Rechtsmittels gegen eine die Rechtssache erledigende Entscheidung erster Instanz. Außerdem muss der Parteiantrag gemäß Art140 Abs1 Z1 litd B‑VG "aus Anlass" der Erhebung eines Rechtsmittels gestellt werden.

1.1. Mit dem Rekurs, aus dessen Anlass der Antrag nach Art140 Abs1 Z1 litd B‑VG erhoben wurde, wendete sich der Antragsteller gegen den Sachbeschluss des Bezirksgerichtes Josefstadt vom 17. August 2016 (berichtigt mit Beschluss vom 30. August 2016), mit welchem festgestellt wurde, dass mit dem durch den Antragsteller als Vermieter vorgeschriebenen Hauptmietzins das höchstzulässige Zinsausmaß für das verfahrensgegenständliche Mietobjekt überschritten worden sei und der Antragsteller zur Rückzahlung der Überschreitungsbeträge verpflichtet wurde.

1.2. Dem Erfordernis der Einbringung aus Anlass eines Rechtsmittels hat der Antragsteller jedenfalls dadurch hinreichend Rechnung getragen, dass er den vorliegenden Parteiantrag und den Rekurs gegen den näher bezeichneten Sachbeschluss am selben Tag erhoben und eingebracht hat (vgl. VfSlg 20.001/2015; VfGH 8.10.2015, G264/2015; 26.11.2015, G197/2015).

Der Verfassungsgerichtshof geht auf Grund einer entsprechenden Mitteilung des Bezirksgerichtes Josefstadt vom 16. November 2016 davon aus, dass das Rechtsmittel des Antragstellers rechtzeitig und zulässig ist.

2. Gemäß §62 Abs1 VfGG muss der Antrag begehren, "dass entweder das Gesetz seinem ganzen Inhalt nach oder dass bestimmte Stellen des Gesetzes als verfassungswidrig aufgehoben werden. Der Antrag hat die gegen die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes sprechenden Bedenken im Einzelnen darzulegen."

2.1. Dieses Erfordernis ist nach der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes nur dann erfüllt, wenn die Gründe der behaupteten Verfassungswidrigkeit – in überprüfbarer Art– präzise ausgebreitet werden, mithin dem Antrag mit hinreichender Deutlichkeit zu entnehmen ist, mit welcher Verfassungsbestimmung die bekämpfte Gesetzesstelle in Widerspruch stehen soll und welche Gründe für diese Annahme sprechen (vgl. im Allgemeinen zB VfSlg 11.150/1986, 11.888/1988, 13.851/1994, 14.802/1997, 17.651/2005; spezifisch zum Parteiantrag auf Normenkontrolle VfGH 2.7.2015, G16/2015; 2.7.2015, G145/2015).

2.2. Die Grenzen der Aufhebung einer auf ihre Verfassungsmäßigkeit zu prüfenden Gesetzesbestimmung sind, wie der Verfassungsgerichtshof sowohl für von Amts wegen als auch für auf Antrag eingeleitete Gesetzesprüfungsverfahren schon wiederholt dargelegt hat (VfSlg 13.965/1994 mwN, 16.542/2002, 16.911/2003), notwendig so zu ziehen, dass einerseits der verbleibende Gesetzesteil nicht einen völlig veränderten Inhalt bekommt und dass andererseits die mit der aufzuhebenden Gesetzesstelle untrennbar zusammenhängenden Bestimmungen auch erfasst werden.

2.3. Dieser Grundposition folgend hat der Gerichtshof die Rechtsauffassung entwickelt, dass im Gesetzesprüfungsverfahren der Anfechtungsumfang der in Prüfung gezogenen Norm bei sonstiger Unzulässigkeit des Prüfungsantrages nicht zu eng gewählt werden darf (vgl. zB VfSlg 8155/1977, 12.235/1989, 13.915/1994, 14.131/1995, 14.498/1996, 14.890/1997, 16.212/2002). Der Antragsteller hat all jene Normen anzufechten, welche für die Beurteilung der allfälligen Verfassungswidrigkeit der Rechtslage eine untrennbare Einheit bilden. Es ist dann Sache des Verfassungsgerichtshofes, darüber zu befinden, auf welche Weise eine solche Verfassungswidrigkeit – sollte der Verfassungsgerichtshof die Auffassung des Antragstellers teilen – beseitigt werden kann (VfSlg 16.756/2002, 19.496/2011 und 19.933/2014).

2.4. Vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung erweist sich der Antrag als zu eng gefasst:

2.4.1. Unter dem Aspekt einer nicht trennbaren Einheit ergibt sich nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes ein Prozesshindernis auch dann, wenn die isolierte Aufhebung einer Bestimmung die Anwendbarkeit der anderen, im Rechtsbestand verbleibenden Bestimmungen unmöglich macht, wenn also etwa der Wegfall bestimmter angefochtener Sätze den verbleibenden Rest der Gesetzesbestimmung unverständlich wie auch unanwendbar werden ließe (vgl. zB VfSlg 15.935/2000, 16.869/2003, 19.496/2011; VfGH 8.10.2014, G123/2014).

2.4.2. Die angefochtene Rechtsvorschrift des §16 Abs2 MRG steht zunächst in untrennbarem Zusammenhang mit §16 Abs3 MRG. Dieser untrennbare Zusammenhang folgt bereits aus der direkten Anknüpfung des dritten Absatzes des §16 MRG an den vorhergehenden zweiten Absatz ("Für werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen gemäß Abs2 Z3 […]"). Im Falle der Aufhebung der angefochtenen Bestimmung im beantragten Umfang verbliebe mit §16 Abs3 MRG ein unanwendbarer Regelungstorso, da die Bestimmung ihres Bedeutungsgehaltes entkleidet wäre.

2.4.3. Überdies steht §16 Abs2 MRG jedenfalls auch in untrennbarem Zusammenhang mit §1 RichtWG. Die untrennbare Einheit beider Bestimmungen ergibt sich nicht alleine aus der expliziten Anknüpfung des §1 Abs1 RichtWG an die angefochtene Bestimmung. Vielmehr bildet der nach Maßgabe des RichtWG bestimmte Richtwert die Grundlage für die Berechnung des angemessenen Hauptmietzinses nach §16 Abs2 MRG (§1 Abs1 RichtWG). Insofern regelt §16 Abs2 MRG in Zusammenschau mit §1 Abs1 RichtWG den sachlichen Anwendungsbereich des Richtwertgesetzes. Im Gefolge einer antragsmäßen Aufhebung des §16 Abs2 MRG liefe das Richtwertgesetz weitgehend leer.

3. Der Antrag erweist sich somit als zu eng gefasst und ist daher schon aus diesen Gründen zurückzuweisen.

V. Ergebnis

1. Der Antrag wird als unzulässig zurückgewiesen.

2. Die konnte gemäß §19 Abs3 Z2 lite VfGG ohne weiteres Verfahren und ohne vorangegangene mündliche Verhandlung in nichtöffentlicher Sitzung beschlossen werden.