VwGH Ra 2021/11/0067

Spruch:

Das angefochtene Erkenntnis wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.

Das Land Niederösterreich hat der Revisionswerberin Aufwendungen in der Höhe von € 1.346,40 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Begründung

1 Auf Antrag der Erst- und Zweitmitbeteiligten vom 21. November 2018 erteilte die belangte Behörde mit Bescheid vom 22. Juli 2019 dem zwischen den Erst- und Zweitmitbeteiligten als Käufern und den Dritt‑ und Viertmitbeteiligten als Verkäufern am 20. November 2018 abgeschlossenen Kaufvertrag über zwei als „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ gewidmete Grundstücke in G mit einer Gesamtfläche von 5,2875 ha zu einem Kaufpreis von € 596.000,‑‑ die grundverkehrsbehördliche Genehmigung. Begründend führte die belangte Behörde zusammengefasst aus, die als Interessentin aufgetretene Revisionswerberin sei (noch) keine Landwirtin, sondern plane erst künftighin, eine landwirtschaftliche Tätigkeit auszuüben. Da ein Interessent gemäß § 3 Z 4 NÖ Grundverkehrsgesetz (NÖ GVG 2007) jedoch bereits zum Zeitpunkt der Interessentenmeldung Landwirt sein müsse, sei der Kaufvertrag grundverkehrsbehördlich zu genehmigen gewesen.

2 Mit dem angefochtenen Erkenntnis wurde die dagegen erhobene Beschwerde der Revisionswerberin abgewiesen und gleichzeitig gemäß § 25a VwGG ausgesprochen, dass eine ordentliche Revision unzulässig sei.

3 Das Verwaltungsgericht stellte fest, bei den kaufgegenständlichen Grundstücken handle es sich um landwirtschaftliche. Die Erst‑ und Zweitmitbeteiligten (Käufer) erwirtschafteten kein Einkommen aus der Land‑ und Forstwirtschaft und bewirtschafteten auch keinen landwirtschaftlichen Betrieb.

Die Revisionswerberin sei im Kundmachungsverfahren der belangten Behörde als Interessentin aufgetreten und habe mit ihrer Interessentenerklärung vom 3. Dezember 2018 ein rechtsverbindliches Anbot hinsichtlich der in Rede stehenden Grundstücke gelegt. Sie habe ihre Bereitschaft erklärt, die beiden Grundstücke um den Kaufpreis von € 600.000,‑‑ zu erwerben, und zum Nachweis ihrer Zahlungsfähigkeit eine Bestätigung der S‑Bank vom 30. November 2018 vorgelegt. In der Interessentenerklärung werde ausgeführt, dass sich die kaufgegenständlichen Liegenschaften in unmittelbarer Nähe zu einem näher bezeichneten, im Eigentum der Revisionswerberin stehenden Grundstück in G befänden und dass nach dem Auslaufen von Pachtverträgen im Jahr 2019 etwa 30 ha an landwirtschaftlichen Flächen an sie zurückfallen würden.

Die Bezirksbauernkammer habe zu dieser fristgerecht eingebrachten Interessentenerklärung geäußert, dass die Interessentin nach den aufliegenden Unterlagen in G einen landwirtschaftlichen Betrieb mit 9,37 ha Ackerflächen bewirtschafte.

Die Revisionswerberin habe in ihrer Jugend im elterlichen landwirtschaftlichen Betrieb mitgearbeitet und 1979 die Lenkberechtigung für die Klasse F erworben. Nach der Pensionierung ihres Vaters habe sie im Mai 1992 dessen landwirtschaftlichen Haupterwerbsbetrieb inklusive Pachtgrund mit ca. 48 ha übernommen. Zwischen Mai und September 1991 habe sie ihr Einkommen ausschließlich aus dem landwirtschaftlichen Betrieb erwirtschaftet. In der Zeit von September 1991 bis Juli 1994 sei sie zusätzlich in Teilzeit als AHS‑Professorin beschäftigt gewesen. Im Jahr 1997 habe sie die landwirtschaftliche Facharbeiterprüfung abgelegt und nach einer Karenz im September 1997 die Teilzeittätigkeit als AHS‑Professorin mit ca. 26 Wochenstunden wiederaufgenommen. Aufgrund der Mitarbeit im Unternehmen ihres Ehemannes sei sie als AHS‑Professorin zunächst karenziert gewesen und habe das Dienstverhältnis im Jahr 2020 beendet.

Derzeit bewirtschafte die Revisionswerberin 34,75 ha landwirtschaftliche Flächen, auf denen Winterweizen, Sommergerste, Körnermais, Sojabohne und Winterraps angebaut würden. Von diesen 34,75 ha seien 19 ha Eigengrund. Ihr jährliches landwirtschaftliches Einkommen vor Steuern betrage € 16.561,‑‑. Das außerlandwirtschaftliche Einkommen, das die Revisionswerberin zum Teil aus ihrer Beschäftigung im Unternehmen ihres Ehemannes und zum Teil aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beziehe, betrage für das Jahr 2019 € 55.292,08 vor Steuern.

4 Rechtlich führte das Verwaltungsgericht aus, das landwirtschaftliche Einkommen mache einen Anteil von 23,04 % am Gesamteinkommen der Revisionswerberin aus und liege damit unter dem im Motivenbericht zum NÖ GVG 2007 als maßgeblich für die Landwirtestellung angesehenen Wert von 25 %. Auch wenn dieser Wert nur knapp unter dem im Motivenbericht geforderten zu liegen scheine, sei zu berücksichtigen, dass die Revisionswerberin aufgrund der von ihr dem Umfang nach bestimmbaren Tätigkeit im Unternehmen ihres Ehemannes die Höhe ihres außerlandwirtschaftlichen Einkommens und damit auch die Höhe des landwirtschaftlichen Anteiles am Gesamteinkommen frei gestalten könne.

5 Im Übrigen müsse ein Interessent ‑ anders als ein Käufer, der seine Landwirteigenschaft auch auf die Bestimmung des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG 2007 stützen und somit aufgrund eines entsprechenden Betriebskonzepts die Landwirtestellung auch erst nach dem Erwerb der kaufgegenständlichen Flächen erlangen könne ‑ seine Landwirteigenschaft spätestens im grundverkehrsbehördlichen Verfahren nachweisen, nachdem er sie mit seiner Interessentenerklärung zunächst nur glaubhaft zu machen habe. Dies ergebe sich schon daraus, dass der Käufer aufgrund des Kaufvertrages und der damit eingegangenen Verpflichtung gegenüber dem Verkäufer bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen mit dem tatsächlichen Erwerb der kaufgegenständlichen Liegenschaft „fix rechnen“ könne, während sich die Rolle des Interessenten im grundverkehrsbehördlichen Verfahren ausschließlich darauf beschränke, das gegenständliche Kaufgeschäft zu verhindern. Insoweit gehe auch das Vorbringen der Revisionswerberin ins Leere, dass sie bei Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke rund 51 ha bewirtschaften und ihr Betrieb aus betriebswirtschaftlicher Sicht gestärkt würde.

Einem Interessenten könnten allfällige Erträge in der Zukunft aus der Bewirtschaftung der kaufgegenständlichen Liegenschaft nicht zugerechnet werden, da er keinen Rechtsanspruch auf den Erwerb derselben ‑ auch nicht durch die abgegebene Interessentenerklärung ‑ habe. Daraus folge, dass bei der Ermittlung des landwirtschaftlichen Einkommens des Interessenten allfällige Überlegungen und Berechnungen in einem unter Einbeziehung der kaufgegenständlichen Fläche erstellten Betriebskonzept unberücksichtigt zu bleiben hätten. Vielmehr sei im grundverkehrsbehördlichen Verfahren lediglich zu beurteilen, ob der Interessent ohne Berücksichtigung des allfälligen Erwerbes der kaufgegenständlichen Flächen bereits im Zeitpunkt der Entscheidung im grundverkehrsbehördlichen Verfahren als Landwirt iSd. NÖ GVG 2007 zu qualifizieren sei. Da die Revisionswerberin aufgrund der Höhe ihres außerlandwirtschaftlichen Einkommens nicht als Land‑ bzw. Forstwirtin iSd. NÖ GVG 2007 zu qualifizieren sei, komme der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 leg. cit. nicht zum Tragen. Die Landwirteigenschaft der Käufer sei keiner weiteren Prüfung mehr zu unterziehen gewesen, da der genannte Versagungsgrund nur gegeben sei, wenn zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden sei, dem oder der die Landwirteigenschaft nach § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG 2007 zukomme.

6 Gegen dieses Erkenntnis erhob die Revisionswerberin zunächst Beschwerde gemäß Art. 144 Abs. 1 B‑VG vor dem Verfassungsgerichtshof. Dieser lehnte die Behandlung der Beschwerde mit Beschluss vom 9. Dezember 2020, E 3546/2020‑6, ab und trat sie dem Verwaltungsgerichtshof zur Entscheidung ab. Die Revisionswerberin erhob daraufhin die vorliegende Revision, zu der die belangte Behörde und die Erstmitbeteiligten Revisionsbeantwortungen erstattet haben.

7 Der Verwaltungsgerichtshof hat über die Revision in einem gemäß § 12 Abs. 1 Z 2 VwGG gebildeten Senat erwogen:

8 § 39 in der vom Verwaltungsgericht anzuwendenden Fassung des NÖ GVG 2007, LGBl. Nr. 38/2019, lautet auszugsweise:

„§ 39

Übergangsbestimmungen

(1) Die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen Verfahren sind nach der bisherigen Rechtslage fortzuführen.

(2) ...

(3) Auf Rechtsgeschäfte, die vor dem Ablauf des Tages der Kundmachung des Landesgesetzes LGBl. Nr. 38/2019 abgeschlossen wurden, ist das Landesgesetz in der Fassung vor LGBl. Nr. 38/2019 anzuwenden.“

9 Im Revisionsfall war über den Kaufvertrag vom 20. November 2018 seit 21. November 2018 ein grundverkehrsbehördliches Verfahren anhängig. Nach § 39 Abs. 1 und 3 NÖ GVG 2007, LGBl. Nr. 38/2019, war daher das Verfahren nach der Rechtslage vor Kundmachung dieser Novelle am 6. Mai 2019 fortzuführen.

10 In der somit vorliegend maßgebenden Fassung LGBl. Nr. 96/2015 lautete das NÖ GVG 2007 auszugsweise:

„§ 3

Begriffsbestimmungen

Im Sinne dieses Gesetzes gelten als:

...

2. Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll‑, Zu‑ oder Nebenerwerb):

a) wer einen land‑ und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b) wer nach Erwerb eines land‑ und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land‑ und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

‑ diese Absicht durch ausreichende Gründe und

‑ aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

...

4. Interessenten oder Interessentinnen:

a) Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist;

...

§ 4

Genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte

(1) Folgende unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, bedürfen der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie zum Gegenstand haben:

1. Die Übertragung des Eigentumsrechtes;

...

§ 6

Genehmigungsvoraussetzungen

...

(2) Die Grundverkehrsbehörde hat einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land‑ und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

...

§ 11

Verfahren vor der Grundverkehrsbehörde

...

(6) Gleichzeitig mit der Anmeldung ist die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG.

(7) ...

...“

11 § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 idF LGBl. Nr. 38/2019, lautet:

„(6) Gleichzeitig mit der Anmeldung ist die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG. Die Interessenteneigenschaft nach § 3 Z 4 lit. a und b ist bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.“

12 Vorauszuschicken ist, dass im Fall der Beschwerde eines Interessenten, dessen subjektive Rechtssphäre nicht über die Verteidigung seiner Interessentenstellung und die Verhinderung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung eines Rechtserwerbs durch einen Nichtlandwirt hinausreicht, der Prüfungsumfang des Verwaltungsgerichts (bei Vorliegen eines genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfts iSd. § 4 NÖ GVG 2007) auf den Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 beschränkt ist (vgl. dazu ausführlich VwGH 6.10.2023, Ra 2022/11/0129, Rn. 19 ff., mwN).

13 Im Revisionsfall hätte das Verwaltungsgericht, weil es die Interessenteneigenschaft der Revisionswerberin (ebenso wie die belangte Behörde) verneint hatte, die Beschwerde der Revisionswerberin als unzulässig zurück‑ und nicht als unbegründet abzuweisen gehabt (vgl. VwGH 29.5.2019, Ra 2017/11/0314, 0315, Rn. 29).

14 In der Zulässigkeitsbegründung ihrer Revision wendet sich die Revisionswerberin einerseits gegen die Ansicht des Verwaltungsgerichts, ein Interessent könne seine Landwirteigenschaft, anders als ein Käufer, nicht auf § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG 2007 (werdender Landwirt) stützen, und bringt dazu vor, das Verwaltungsgericht habe sich nicht damit auseinandergesetzt, dass sie schon aufgrund des Auslaufens der Pachtverträge an den in ihrem Eigentum stehenden Grundstücken werdende Landwirtin sei. Andererseits wendet sie sich im Hinblick auf das hg. Erkenntnis vom 22. Februar 2018, Ro 2016/11/0025, (in dem die Bestreitung eines erheblichen Teils des Lebensunterhalts iSd. § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 fallbezogen bereits bei einem land‑ und forstwirtschaftlichen Einkommensanteil von 23,25 % am Gesamteinkommen bejaht wurde) gegen die Beurteilung des Verwaltungsgerichts, sie bestreite nicht bereits einen erheblichen Teil ihres Lebensunterhalts aus ihrem landwirtschaftlichen Betrieb.

15 Die Revision ist schon aus dem ersten in ihr ausgeführten Grund zulässig und begründet.

16 Eine der für die Erlangung der Interessentenstellung notwendigen ‑ im Fall der Revisionswerberin strittigen ‑ Voraussetzungen ist die Glaubhaftmachung der Landwirteigenschaft. Letztere setzt gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 voraus, dass mit dem Ertrag aus einer bestehenden Land‑ und Forstwirtschaft der eigene und der Lebensunterhalt der Familie „zumindest zu einem erheblichen Teil“ bestritten wird (lit. a leg. cit.) oder nach Erwerb eines land‑ und forstwirtschaftlichen Grundstücks bestritten werden soll (lit. b leg. cit.). Eine Einschränkung der Interessenteneigenschaft auf bereits bestehende Landwirte iSd. § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG 2007, wie sie das Verwaltungsgericht angenommen hat, ergibt sich weder aus der Definition des Interessenten in § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG 2007 noch aus der hg. Judikatur zur Interessentenstellung. Vielmehr hat der Verwaltungsgerichtshof bereits (zur auch im Revisionsfall maßgeblichen Rechtslage) ausdrücklich festgehalten, dass die Glaubhaftmachung der Landwirteigenschaft entscheidend davon abhängt, ob die als Interessent aufgetretene Person aus der Bewirtschaftung ihres land‑ und forstwirtschaftlichen Betriebes ihren eigenen Lebensunterhalt (sofern der Lebensunterhalt ihrer Familie bereits auf andere Weise bestritten wird; vgl. VwGH 13.4.2021, Ra 2019/11/0048) zu einem erheblichen Teil bereits bestreitet (§ 3 Z 2 lit. a NÖ GVG 2007) bzw. im Fall des Erwerbs landwirtschaftlicher Grundstücke bestreiten will (§ 3 Z 2 lit. b NÖ GVG 2007) und diese Absicht belegt (VwGH 26.4.2021, Ra 2018/11/0176, 0177, Rn. 19 ff.).

17 Soweit das Verwaltungsgericht weiters davon ausgeht, der Interessent müsse seine (bereits bestehende) Landwirteigenschaft spätestens im grundverkehrsbehördlichen Verfahren nachweisen, nachdem er sie in der Interessentenerklärung zunächst nur glaubhaft zu machen hat, entfernt es sich vom Wortlaut des § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007.

18 Aufgrund seiner verfehlten Rechtsansicht hat es das Verwaltungsgericht, das festgestellt hatte, die Revisionswerberin erziele durch die Bewirtschaftung von 34,75 ha an landwirtschaftlichen Flächen ein Einkommen von € 16.561,‑‑, verabsäumt zu prüfen, ob es glaubhaft ist, dass nach einem allfälligen Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke ein erheblicher Teil des Gesamteinkommens der Revisionswerberin auf die Landwirtschaft entfiele. Feststellungen, die als Grundlage für eine derartige Prüfung dienen könnten, fehlen im angefochtenen Erkenntnis gänzlich.

19 Schon deshalb war das angefochtene Erkenntnis ‑ ungeachtet der Frage, ob das Verwaltungsgericht zu Recht davon ausging, dass die Revisionswerberin ihren Lebensunterhalt (noch) nicht zu einem erheblichen Teil aus der Landwirtschaft bestreite ‑ gemäß § 42 Abs. 2 Z 1 VwGG aufzuheben, ohne dass auf das weitere Revisionsvorbringen einzugehen war.

Wien, am 30. November 2023