LVwG Niederösterreich LVwG-AV-952/001-2019

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrs-senat 2 unter dem Vorsitz der Richterin Mag. Clodi im Beisein des Berichterstatters HR Dr. Kindermann-Zeilinger und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Kalkus und Kammerobmann Kaiblinger über die Beschwerde der A, geb. ***, ***, ***, vertreten durch Rechtsanwalt B, ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn vom 22. Juli 2019, ***, mit welchem über Antrag von C, geb. ***, und D, geb. ***, beide ***, ***, beide vertreten durch E, Notar in ***, ***, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 20. November 2018, *** des Notariats E in ***, abgeschlossen zwischen

F, geb. ***, und G, geb. ***, beide wohnhaft in ***, ***, als Verkäufer einerseits und C, geb. ***, und D, geb. ***, als Käufer andererseits, betreffend die Grundstücke Nr. *** und ***, beide KG ***, EZ ***, mit einem Gesamtflächenausmaß von 5,2875 ha, erteilt worden ist, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 28. Juli 2020 und nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichts-gesetz (NÖ LVGG) in der geltenden Fassung

zu Recht erkannt:

I.

Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrens-gesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

II.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn vom 22.07.2019, ***, wurde den Antragstellern C, geb. ***, und D, geb. ***, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 20. November 2018, *** des Notariats E in ***, abgeschlossen zwischen C und D als Käufer einerseits und F, geb. ***, und G, geb. ***, als Verkäufer andererseits, betreffend die Grundstücke Nr. *** und ***, beide KG ***, EZ ***, mit einem Gesamtflächenausmaß von 5,2875 ha und einem Kaufpreis von € 596.000,00, erteilt.

Gestützt ist diese Entscheidung auf die Bestimmungen der §§ 3, 4, 6, 7 Abs. 1 und 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 (NÖ GVG).

Begründet wird dieser Bescheid im Wesentlichen damit, dass die Beschwerde-führerin zum jetzigen Zeitpunkt keine Landwirtin sei, keine Einkommensnachweise aus der Landwirtschaft erbringen haben können und dieser Sachverhalt von ihr so bestätigt worden sei. Die im Verfahren vorgelegten Unterlagen würden keine Landwirteeigenschaft begründen, vielmehr plane die Interessentin bzw. Beschwerdeführerin erst künftighin, eine landwirtschaftliche Tätigkeit ausüben zu wollen. Da ein Interessent gemäß § 3 Z. 4 NÖ GVG jedoch bereits zum Zeitpunkt der Interessentenmeldung Landwirt sein müsse, sei somit der Kaufvertrag grundver-kehrsbehördlich zu genehmigen gewesen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Beschwerde der A vom 19. August 2019, mit welcher beantragt wird, dass das Landesverwaltungs-gericht Niederösterreich eine mündliche Verhandlung anberaumen möge, die beantragten Beweise durchführen und in Stattgebung der Beschwerde den angefochtenen Bescheid ersatzlos beheben möge.

Inhaltlich bzw. begründend bringt die rechtsanwaltlich vertretene Beschwerdeführerin unter Geltendmachung der Beschwerdegründe der Rechtswidrigkeit infolge der Verletzung von Verfahrensvorschriften und der Rechtswidrigkeit des Inhaltes Folgendes vor:

Die Beschwerdeführerin habe bereits in ihrer Stellungnahme vom 18.01.2019 dargelegt, dass sie beabsichtige, die verfahrensgegenständlichen Grundstücke im Rahmen ihres landwirtschaftlichen Betriebes selbst zu bewirtschaften. Ab Herbst 2019 würden rund 26 ha an landwirtschaftlichen Flächen infolge Pensionierung des Pächters an die Familie der Beschwerdeführerin zurückgegeben werden. Durch den Erwerb der im Kaufvertrag genannten Grundstücke würde der landwirtschaftliche Betrieb einkommensmäßig gestärkt. Der Anteil von 25 % des Einkommens aus der Landwirtschaft könne jedenfalls erreicht werden, da die Beschwerdeführerin ihr Einkommen aus anderen Erwerbsarten reduzieren müsse.

Bereits in ihrer Interessentenerklärung vom 04.01.2019 habe die Beschwerdeführerin Zeugnisse und Kursbestätigungen in Kopie ebenso wie den Nachweis, dass sie seit Jahren Betriebsführerin ihres landwirtschaftlichen Betriebes sei, angeschlossen. Diese Unterlagen seien zu Unrecht nicht zur Beurteilung ihrer Landwirteeigenschaft herangezogen worden, sondern lediglich der Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2017.

Die Beschwerdeführerin sei weiters in der Lage, für die verfahrensgegenständlichen Grundstücke den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen und würde bei einer Veräußerung dieser Liegenschaft an sie den Zielen des § 1 NÖ Grundverkehrs-gesetzes entsprochen werden.

Da im Verfahren die geforderten Unterlagen vorgelegt worden seien, wie z.B. der Mehrfachantrag-Flächen 2017, sei die Bescheidbegründung, wonach derzeit kein landwirtschaftlicher Betrieb geführt werde, nicht nachvollziehbar, da aus diesem Antrag sowie dem Mehrfachantrag-Flächen 2018 einschließlich der Feldstückliste hervorgehe, dass die Beschwerdeführerin eine landwirtschaftliche Fläche von 10 ha bewirtschafte und auch AMA-Förderungen für das Jahr 2018 laut dem AMA‑Kontoauszug 2018 bezogen habe. Hinzu komme, dass der Sohn der Beschwerdeführerin, H, welcher derzeit noch an der Universität für Bodenkultur studiere, den Betrieb der Beschwerdeführerin nach deren Pensionierung übernehmen werde. Zum Nachweis des außerlandwirtschaftlichen Einkommens werde auf den Einkommensteuerbescheid der Beschwerdeführerin für das Jahr 2017 verwiesen. Jener für das Jahr 2018 liege noch nicht vor und werde nachgereicht.

Im behördlichen Verfahren sei die Mitarbeit der Beschwerdeführerin im elterlichen landwirtschaftlichen Betrieb unberücksichtigt geblieben. Ihr Vater, I, sei Landwirtschaftsmeister gewesen. Die Beschwerdeführerin sei bereits seit Juli 1979 im Besitz der Lenkberechtigung der nunmehrigen Klasse F für Zugmaschinen, Motorkarren, selbstfahrende Arbeitsmaschinen, landwirtschaftliche selbstfahrende Arbeitsmaschinen, Transportkarren, jeweils mit einer Bauartgeschwindigkeit von nicht mehr als 50 km/h, sowie Einachszugmaschinen, die mit einem anderen Fahrzeug oder Gerät so verbunden sind, dass sie mit diesem ein einziges Kraftfahrzeug bilden, das nach seiner Eigenmasse und seiner Bauartgeschwindigkeit einer Zugmaschine mit einer Bauartgeschwindigkeit von nicht mehr als 25 km/h entspricht, und Sonderkraftfahrzeuge.

Im Schuljahr 1981/1982 habe sie laut dem vorgelegten Zeugnis vom 02.07.1982 den Abiturientenlehrgang an der Handelsakademie der *** Kaufmannschaft absolviert, wodurch sie buchhalterische und betriebswirtschaftliche Kenntnisse erworben habe, die zur Führung eines landwirtschaftlichen Betriebes notwendig seien. Zwischen 1985 und 1989 habe sie – belegt durch die vorgelegte Kopie des Studienbuches – an der Universität für Bodenkultur die Studienrichtung Landwirtschaft studiert. Nach der Pensionierung ihres Vaters habe sie im Mai 1992 dessen landwirtschaftlichen Haupterwerbsbetrieb in ***, ***, inklusive Pachtgrund mit ca. 48 ha übernommen. Zwischen Mai 1991 und September 1991 sei die Beschwerdeführerin als Haupterwerbslandwirtin tätig gewesen und habe in diesem Zeitraum ihr Einkommen ausschließlich aus dem landwirtschaftlichen Betrieb bestritten. Zwischen September 1991 und Juli 1994 sei die Beschwerdeführerin zusätzlich in Teilzeit als AHS‑Professorin beim *** neben ihrer Landwirtschaftstätigkeit tätig gewesen. Während ihres Karenzurlaubes zwischen Juli 1994 und Juli 1997 habe sie kein Karenzgeld wegen ihrer Eigenschaft als Betriebsführerin eines landwirtschaftlichen Haupterwerbs-betriebes bezogen und in diesem Zeitraum ihr Einkommen ausschließlich aus der Landwirtschaft erwirtschaftet. Am 25.06.1997 habe sie die landwirtschaftliche Facharbeiterprüfung abgelegt und im September 1997 habe sie ihre Teilzeittätigkeit als AHS-Professorin beim *** mit ca. 26 Wochenstunden wiederaufgenommen.

Im März 1999 seien der Beschwerdeführerin von ihren Eltern landwirtschaftliche Flächen im Ausmaß von ca. 10 ha in ihr Alleineigentum übertragen worden. Zusätzlich mit dem im Miteigentum stehenden Flächen habe sie daher über 20 ha an landwirtschaftlichen Flächen verfügt.

Im Jahr 2007 und 2008 sei aufgrund der Selbstständigkeit des Ehegatten der Beschwerdeführerin, J, und ihrer damit verbundenen Mithilfe beim Aufbau seines Unternehmens der landwirtschaftliche Betrieb reduziert worden und sei auch eine bis dato aufrechte Karenzierung im Jahr 2010 beim Wiener Stadtschulart erfolgt. Der Großteil des landwirtschaftlichen Betriebes sei verpachtet worden und lediglich ca. 9 Ar bis Herbst 2015 zurückbehalten worden. Die seit Mai 1991 bestehende Betriebsnummer *** sei jedoch weitergeführt und nicht gelöscht bzw. zurückgelegt worden, da eine Wiederaufnahme des landwirtschaft-lichen Betriebes stets geplant gewesen sei.

Die Beschwerdeführerin verfüge derzeit über ca. 20 ha Eigengrund und sei eine Wiederbewirtschaftung des Betriebes der Eltern nach Auflösung der Pachtverhältnisse geplant; somit würden insgesamt wieder etwa 46 ha an landwirtschaftlichen Flächen bearbeitet werden können, sodass sie als Landwirtin tätig sein könne und der Lebensunterhalt zu einem erheblichen Teil aus der Landwirtschaft bestritten werden könne.

„Bei Genehmigung des verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäftes“ würden durch die Beschwerdeführerin sodann rund 51 ha, bestehend aus Eigengrund bzw. aus Familie zugepachteten Flächen bewirtschaftet und der Betrieb würde aus betriebswirtschaftlicher Sicht gestärkt werden. Diesfalls würde die Beschwerdeführerin nicht mehr als AHS-Professorin tätig sein und auch ihre Prokura-Tätigkeit im Betrieb ihres Ehegatten bis zur Pensionierung an ihren Sohn übertragen.

Die Beschwerdeführerin sei Inhaberin eines gültigen Pflanzenschutz-Sachkunde-Ausweises, habe den Kurs „Grundlagen des biologischen Ackerbaus“ und den Kurs „Klimawandel in der Landwirtschaft“, jeweils in der landwirtschaftlichen Fachschule *** besucht.

Der Fuhr- und Maschinenpark bestehe derzeit z.B. aus drei Traktoren, vier Anhängern, einer Sämaschine, einer Feldspritze, einer Strohpresse, einem Sonnenrad, einem Pflug, einer Egge, einer Cambridge Walze, einem Schärgerät, einem Technos Mulcher, einem Grubber, zwei Feldbrunnen und zwei Feldpumpen.

„Nach dem Erwerb der landwirtschaftlichen Grundstücke“ würde die Beschwerde-führerin nicht nur einen landwirtschaftlichen Betrieb als selbstständige Wirtschafts-einheit alleine bzw. im Team mit anderen Landwirten bewirtschaften und daraus ihren eigenen Lebensunterhalt zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten, sondern sie verfüge auch aufgrund ihrer fachlichen Ausbildung und ihrer praktischen Erfahrungen aus landwirtschaftlicher Tätigkeit in der Vergangenheit über die erforderlichen Fähigkeiten, einen Betrieb von mehr als 50 ha zu bewirtschaften. Insbesondere aufgrund der Tatsache, dass das im Jahre 2007 durch den Ehegatten der Beschwerdeführerin gegründete Unternehmen nunmehr auf einem soliden finanziellen Boden stehe, ihre Mitwirkung bzw. Mitarbeit in diesem Unternehmen nicht mehr unbedingt erforderlich sei und auch ihre Kinder am Ende ihrer Ausbildungslaufbahn stehen würden, sei es für sie möglich, ihren Traumberuf als Landwirtin wiederaufzunehmen bzw. auszubauen. Dazu sei auch der Umstieg auf eine biologische Bewirtschaftung angestrebt und liege ein Betriebskonzept dergestalt vor, dass zunächst Getreide, Mais, Leguminosen und Raps angebaut würden. In dem in Kopie vorgelegten agrartechnischen Gutachten von K vom 20.07.2016 sei der Grüne Bericht als Kalkulationsbasis herangezogen worden und ein durchschnittliches landwirtschaftliches Einkommen je ha RLN von € 673,00 gerundet als erwirtschaftbar erachtet worden. Schon im kommenden Wirtschaftsjahr würden etwa 35 ha bewirtschaftet, wodurch sich für diese Fläche € 23.555,00 als landwirtschaftliches noch zu versteuerndes Einkommen ergäbe.

Zum außerlandwirtschaftlichen Einkommen der Beschwerdeführerin, das im Jahr 2017 und 2018 ca. € 75.000,00 betragen habe und sich zu 60 % aus ihrer Prokura-Tätigkeit und zu 40 % aus Vermietung und Verpachtung zusammensetze, sei Folgendes auszuführen:

Die Beschwerdeführerin habe bereits im Jahr 2017 die Landwirtschaft erweitern wollen und sich aus dem Unternehmen des Ehegatten, mit dem sie seit 1991 aufrecht verheiratet sei, großteils zurückziehen wollen, was durch eine im Sommer 2017 beim Gatten festgestellte schwere Herzerkrankung nicht möglich gewesen sei, da seine gesundheitliche und berufliche Existenz zu sichern gewesen sei. Aufgrund einer schweren und mehrstündigen Herzoperation im Dezember 2017, anschließender Rehabilitation, Schonung und ambulanter Nachbehandlung hätten die Beschwerdeführerin und ihr Sohn zwischen Sommer 2017 und Sommer 2019 nach Einschulung bzw. Einarbeitung dessen Aufgaben übernehmen und das Unternehmen weiterführen müssen, um dessen unvorhersehbaren längeren Ausfall einigermaßen auszugleichen. Hierdurch sei die Beschwerdeführerin veranlasst gewesen, die Wiederaufnahme ihrer landwirtschaftlichen Tätigkeit zu verschieben und seien deshalb für die Jahre 2017 und 2018 die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung überdurchschnittlich hoch gewesen, da keine Renovierungstätigkeiten für die Bestandsobjekte durchgeführt hätten werden können.

Im kommenden Wirtschaftsjahr 2019/2020 würden 25 ha Pachtflächen zusätzlich bewirtschaftet werden, die durch die Pensionierung von L, ***, ***, an den Betrieb der Beschwerdeführerin zurückgefallen seien. Die Gesamtfläche ab dem kommenden Wirtschaftsjahr betrage daher etwa 35 ha. Weitere Pachtflächen würden hinzukommen, sobald die rechtlichen Voraussetzungen dafür vorliegen würden. Im Wirtschaftsjahr 2019/2020 würden somit etwa 35 ha bewirtschaftet, die zum Lebensunterhalt der Beschwerdeführerin wesentlich beitragen würden. Ihr außerlandwirtschaftliches Einkommen würde sich auf etwa € 30.000,00 pro Jahr einpendeln, was erstmals im Steuerbescheid für das Jahr 2020 ersichtlich sein werde.

Seitens der Agrarsachverständigen M sei bestätigt worden, dass das steuerliche Einkommen und das erwirtschaftete Einkommen differieren können und es zahlreiche Landwirte gebe, die keine Einkommensteuer entrichten würden, da sie kein steuerliches Einkommen hätten.

Der Beschwerdeführerin sei vor Bescheiderlassung keine Gelegenheit gegeben worden, von den durchgeführten Beweisen, somit vom Ergebnis der Beweisaufnahme Kenntnis zu nehmen und sich hierzu zu äußern. Die Verletzung des Parteiengehörs begründe die Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides infolge der Verletzung von Verfahrensvorschriften. Zudem sei die Begründung im angefochtenen Bescheid unzulänglich, da sie sich darauf beschränke, nur auf den reinen Gesetzeswortlaut zu verweisen und sich somit nicht entnehmen lasse, aufgrund welcher Sachverhaltsannahmen die Behörde zum angefochtenen Ergebnis gekommen sei. Der Grundsatz der freien Beweiswürdigung enthebe die Behörde nicht von der Verpflichtung, ihre Überlegungen entsprechend zu begründen, wozu es im vorliegenden Fall jedenfalls nicht gekommen sei.

Weiters sei der gegenständliche Bescheid auch rechtswidrig, weil entgegen § 18 Abs. 2 AVG die Genehmigung der Erledigung nicht durch die Unterschrift des Genehmigenden erfolgt sei. Fehle ein eigenhändig genehmigtes Geschäftsstück, so liege ein Bescheid auch im Falle einer beglaubigten Ausfertigung nicht vor. Die im Verwaltungsakt der Behörde aufliegende Urschrift der Erledigung sei nicht mit einer Amtssignatur versehen und die an die Beschwerdeführerin übermittelte Ausfertigung dieser Erledigung enthalte weder einen Hinweis darauf, dass das elektronische Original des Dokuments amtssigniert worden sei, noch eine Bildmarke. Bei der gegenständlichen Ausfertigung handle es sich somit um eine „sonstige Ausfertigung“ i.S.d. § 18 Abs. 4 dritter Satz AVG, die dementsprechend zu unterschreiben oder zu beglaubigen sei. Da die Ausfertigung von der Urschrift abweiche, der Fehler einer Berichtigung nicht zugänglich sei und einen wesentlichen inhaltlichen oder formellen Mangel darstelle, sei der gegenständliche Bescheid absolut nichtig. Es werde daher zu prüfen sein, ob der angefochtene Bescheid selbst überhaupt wirksam geworden sei. Sei im Sinne des § 18 Abs. 3 AVG eine dokumentierte Genehmigung nicht erfolgt, sei der Bescheid nichtig. Überdies entspreche die jeweilige Ausfertigung nicht den in § 18 Abs. 4 AVG festgelegten Fertigungserfordernissen.

Der angefochtene Bescheid missachte das in § 1 NÖ Grundverkehrsgesetz festgelegte Ziel, da es sich bei einem Kauf der landwirtschaftlichen Flächen durch D und C um Personen handle, welche nicht Landwirte seien. Somit seien die Rechtserwerber keine Landwirte und sei zumindest eine Interessentin vorhanden.

Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn hat das Landesverwaltungsgericht am 28. Juli 2020 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der Beweis erhoben worden ist durch Verlesung

- des Verwaltungsaktes der belangten Behörde zur GZ. ***,

- der Einkommensteuererklärung 2019 der Beschwerdeführerin (Beilage ./A der Verhandlungsschrift)

- des Schreibens der Käufer C und D vom 08.01.2019 unter Anschluss einer schriftlichen Beantwortung der mit der Ladung bekanntgegebenen Themen vom 23.07.2020 (Beilage ./B der Verhandlungsschrift)

- der Lohn-Gehaltsabrechnung für Mai 2020 der N GmbH für die Beschwerdeführerin (Beilage ./C der Verhandlungsschrift)

- des Konvoluts an Wiegescheinen, die die Beschwerdeführerin vorgelegt hat (Beilage ./D der Verhandlungsschrift).

Weiters wurde Beweis erhoben durch Einvernahme der Beschwerdeführerin und durch Befragung der Käuferin D sowie durch Einvernahme des Zeugen O und durch Erstattung von Befund und Gutachten durch die beigezogene agrartechnische Amtssachverständige M zu den nachstehenden Beweisthemen:

1. Bewirtschaftet die Interessentin A aus agrartechnischer Sicht einen landwirtschaftlichen Betrieb?

2. Wie hoch ist das landwirtschaftliche Einkommen der Interessentin, wenn man davon ausgeht, dass sie, wie in der Feldstückliste bekanntgegeben, 34,75 ha bewirtschaftet?

Beweis wurde auch erhoben durch Einsichtnahme in die mit Schreiben vom 15.07.2020 erfolgte Urkundenvorlage der Beschwerdeführerin, die insgesamt 34 Beilagen zu ihrer Person enthält, nämlich

- Heiratsurkunde

- Kopie des Führerscheins

- Jahres- und Abschlusszeugnis des Abiturientenlehrganges an Handelsakademien

- Ausweis für Studierende an der Universität für Bodenkultur mit den entsprechenden Eintragungen betreffend die Gültigkeit des Ausweises

- Zeugnis über die Absolvierung der landwirtschaftlichen Facharbeiterprüfung mit gutem Erfolg vom 25.06.1997

- Teilnahmebestätigung am Kurs „Grundlagen des biologischen Ackerbaus“

- Bestätigung der Teilnahme am Kurs „Klimawandel in der Landwirtschaft“ vom 15.05.2019

- Lohn-Gehaltsabrechnung für Mai 2020, ausgestellt von der N GmbH für die Beschwerdeführerin

- Ansuchen um einvernehmliche Auflösung des Dienstverhältnisses an den *** vom 28.05.2020

- Feldstückliste HA 2017

- Angaben MFA 2018

- Feldstückliste MFA 2018

- MFA 2020 – Feldstückliste

- agrartechnisches Gutachten von K vom 20.07.2016

- Getreidesammelkaufschein 2019

- AMA ‑ aktueller Kontostandstand 12.07.2020

- Umsatzübersicht betreffend Beiträge zur Sozialversicherungsanstalt der Selbstständigen mit Kontostand per 04.05.2020

- Umsatzübersicht der Beiträge zur Sozialversicherungsanstalt der Bauern mit Kontostand per 04.11.2019

- Umsatzübersicht der Beiträge an die Sozialversicherungsanstalt der Bauern mit Kontostand per 02.11.2018

- Umsatzübersicht der Beiträge zur Sozialversicherungsanstalt der Bauern mit Kontostand per 02.11.2017

- Kontomitteilung vom 14.04.2020 der Sozialversicherungsanstalt der Selbstständigen

- Detaildaten zu einer Buchung über € 1.155,00 an Pachtentgelt

- Einkommensteuerbescheid 2017 der Beschwerdeführerin

- Einkommensteuerbescheid 2018 der Beschwerdeführerin

- Einheitswertbescheid zum 01.01.2018

- Einheitswertbescheide zum 01.01.2014 für P

- Einheitswertbescheid zum 01.01.2019 für die Beschwerdeführerin

- gemäß § 293 BAO berichtigter Feststellungsbescheid zum 01.01.2011 vom 21.06.2011 vom Finanzamt für Gebühren, Verkehrssteuern und Glücksspiel für die Beschwerdeführerin

- Grundstücksverzeichnis „Q – J – P – R“

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Die verfahrensgegenständliche Liegenschaft, bestehend aus den Grundstücken *** und *** der KG *** mit einer Gesamtfläche von 5,2875 ha, steht im Eigentum der Ehegattin F und G. Im örtlichen Flächenwidmungsplan sind die Grundstücke mit der Widmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ ausgewiesen. Im Grundbuch weisen sie die Nutzung „Landwirtschaft“ auf.

Am 20.11.2018 wurde hinsichtlich dieser genannten Grundstücke zwischen den Liegenschaftseigentümern F und G als Verkäufer einerseits und C, geb. ***, und D, geb. ***, als Käufer andererseits ein Kaufvertrag abgeschlossen. Als Kaufpreis wurde der Betrag von € 596.000,00 vereinbart. Mit Eingabe vom 20.11.2018 haben die Käufer C und D, vertreten durch den öffentlichen Notar E, bei der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordrucks die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des Rechtsgeschäftes gemäß § 6 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 beantragt.

Im Zuge des von der Grundverkehrsbehörde Hollabrunn durchgeführten Kundmachungsverfahrens ist mit A eine Interessentin aufgetreten, die mit ihrer Interessentenerklärung vom 03.12.2018 ein rechtsverbindliches Anbot hinsichtlich der in Rede stehenden Grundstücke gelegt hat, wobei sie ihre Bereitschaft, die beiden Grundstücke um den Kaufpreis von „Euro 600.000,-“ erwerben zu wollen erklärt hat und zum Nachweis ihrer Zahlungsfähigkeit eine Bestätigung der S, Zweigstelle ***, vom 30.11.2018 vorgelegt hat.

Zusätzlich ist in der Interessentenerklärung auch ausgeführt, dass sich die kaufgegenständlichen Liegenschaften in unmittelbarer Nähe zu ihrem Grundstück Nr. ***, KG ***, befinden. Weiters ist in der Interessentenerklärung wörtlich ausgeführt:

„Ich bin Landwirtin im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 20017 in ***, ***. Ich habe die Landwirtschaftliche Facharbeiterinnenprüfung 1997 in *** abgelegt und möchte meinen landwirtschaftlichen Betrieb wieder aufbauen. 2019 erhalte ich etwa 30 ha Pachtgründe von Herrn L, ***, zurück und der Pachtvertrag für das oben genannte Grundstück ***, KG ***, läuft 2019 aus. Zusätzliche Ackerflächen würden meinen Betrieb im Sinne der Rentabilität positiv unterstützen.“

Diese Interessentenerklärung ist bei der örtlich zuständigen Bezirksbauernkammer *** fristgerecht am 06.12.2018 eingebracht worden. Seitens der Bezirksbauernkammer *** ist zur eingebrachten Interessentenerklärung dergestalt Stellung genommen worden, dass die Interessentin nach den aufliegenden Unterlagen in *** einen landwirtschaftlichen Betrieb mit 9,37 ha Ackerflächen bewirtschaftet und hinsichtlich des außerlandwirtschaftlichen Einkommens der Interessentin keine Unterlagen zur Verfügung stehen, sodass eine eindeutige Stellungnahme bzw. Aussage zur „Landwirteeigenschaft“ i.S.d. NÖ Grundverkehrsgesetzes wohl erst nach Prüfung der Einkommenssituation der Interessentin möglich ist.

Hinsichtlich der Käufer C und D ist in der Stellungnahme ausgeführt, dass der Bezirksbauernkammer keine Unterlagen vorliegen und auch im Grundverkehrsantrag keinerlei Angaben zu deren Landwirteeigenschaft sowie zu ihren Eigentums- und Bewirtschaftungsverhältnissen gemacht wurden. Weiters ist ausgeführt, dass durch die Bezirksbauernkammer überprüft wurde, ob die Interessentin in der Lage ist, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen und ist diesbezüglich als Nachweis auf die Finanzierungszusage der S verwiesen.

Hinsichtlich der Person der Interessentin und Beschwerdeführerin A, geb. ***, ist von folgender verfahrensrelevanter Situation auszugehen:

Die Beschwerdeführerin ist in ***, ***, wohnhaft. In ihrer Jugend hat sie im elterlichen landwirtschaftlichen Betrieb mitgearbeitet und 1979 die Lenkberechtigung für die Klasse F erworben. Nach der Pensionierung ihres Vaters hat sie im Mai 1992 dessen landwirtschaftlichen Haupterwerbsbetrieb in ***, ***, inklusive Pachtgrund mit ca. 48 ha übernommen. Zwischen Mai 1991 und September 1991 hat sie ihr Einkommen ausschließlich aus dem landwirtschaftlichen Betrieb erwirtschaftet. In der Zeit von September 1991 bis Juli 1994 war sie zusätzlich in Teilzeit als AHS-Professorin beim *** beschäftigt. Im Jahr 1997 hat sie die landwirtschaftliche Facharbeiterprüfung abgelegt und nach einer Karenz im September 1997 die Teilzeittätigkeit als AHS‑Professorin beim *** mit ca. 26 Wochenstunden wiederaufgenommen.

Aufgrund der Mitarbeit im Unternehmen des Ehegatten erfolgte eine Karenzierung als AHS‑Professorin, die in eine Auflösung des Dienstverhältnisses im Jahr 2020 übergegangen ist.

Derzeit bewirtschaftet die Interessentin 34,75 ha landwirtschaftliche Flächen, auf denen Winterweizen, Sommergerste, Körnermais, Sojabohne und Winterraps angebaut werden. Von diesen 34,75 ha sind 19 ha Eigengrund.

Die Roheinnahmen aus dieser Bewirtschaftung betragen unter Berücksichtigung eines Bonitätszuschlages in Summe € 33.301,00. An Förderungen bzw. öffentlichen Geldern bezieht die Interessentin € 15.255,00 im Jahr. Der Pachtaufwand der von der Interessentin zu tragen ist beträgt € 2.000,00 und der Aufwand für die Sozialversicherung beträgt aktuell € 6.684,00.

Das jährliche landwirtschaftliche Einkommen vor Steuern beträgt sohin

€ 16.561,00.

Das außerlandwirtschaftliche Einkommen der Beschwerdeführerin rührt zum Teil aus ihrer Beschäftigung im Unternehmen des Ehegatten, der N GmbH, und zum Teil aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Ausgehend von den für das Jahr 2019 vollständig vorliegenden Daten hat das zu versteuernde Einkommen aus der Beschäftigung im Unternehmen des Gatten € 34.500,00 betragen. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung betragen für das Jahr 2019 € 20.792,08.

In Summe lukriert die Interessentin somit ein außerlandwirtschaftliches Einkommen in Höhe von € 55.292,08 vor Steuern.

Hinsichtlich der Käufer C und D ist festzustellen, dass diese derzeit kein Einkommen aus der Land- und Forstwirtschaft erwirtschaften und auch keinen landwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaften.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Nieder-österreich aufgrund nachstehender Beweiswürdigung:

Die Feststellungen hinsichtlich des grundverkehrsbehördlichen Genehmigungs-verfahrens vor der belangten Behörde stützen sich auf den Verwaltungsakt und insbesondere auf den einleitenden Antrag vom 20.11.2018, die Interessenten-erklärung der Beschwerdeführerin vom 03.12.2018 sowie auf die dem erkennenden Gericht seitens der Beschwerdeführerin vorgelegten Unterlagen und die in der öffentlichen mündlichen Verhandlung gemachten Angaben. Die Feststellungen hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft, insbesondere die Grundstücksnummern, deren Widmung und Nutzung, ergeben sich aus dem Grundbuch, dem Antrag um grundverkehrsbehördliche Genehmigung und dem Kaufvertrag vom 20.11.2018, in welchem auch der vereinbarte Kaufpreis ersichtlich ist.

Bezüglich der aktuellen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung der Grundstücke kann sich das Gericht auf die Angaben im verfahrenseinleitenden Antrag stützen sowie auf die Ausführungen der beigezogenen Amtssachverständigen für Agrartechnik.

Die Ermittlung des landwirtschaftlichen Einkommens der Interessentin stützt sich auf das Gutachten der vom erkennenden Gericht beigezogenen agrartechnischen Amtssachverständigen, die zugunsten der Beschwerdeführerin von einer aktuellen Bewirtschaftung von 34,75 ha gemäß den für das Jahr 2020 vorliegenden AMA-Unterlagen ausgegangen ist und ihre Berechnungen dazu wie folgt offengelegt hat:

„Da für das Jahr 2020 die Ernte noch nicht abgeschlossen ist, können zur Ertragsermittlung nur statistische Werte herangezogen werden und zwar wird ausgegangen von den erzielbaren Roheinnahmen aus den Deckungsbeitrags-kalkulationen des AWI, das ist die Bundesanstalt für Agrarwirtschaft und Bergbauernfragen, und zwar wird dabei ausgegangen von den Daten für Niederösterreich.

Ausgehend von diesen Daten und den vorliegenden AMA-Unterlagen ergeben sich für

- Winterweizen Einnahmen von € 12.488,00,

- Sommergerste € 2.700,00,

- Körnermais € 3.335,00,

- Sojabohne € 3.622,00,

- und Winterraps € 8.129,00,

das ergibt in Summe € 30.274,00. Zusätzlich zu den Einnahmen aus der Bewirtschaftung kommen die Einnahmen aus den öffentlichen Geldern. Auch dafür gibt es noch keine tatsächlichen Zahlen für 2020, daher wurden die Förderungen aus dem Jahr 2019 hochgerechnet und diese belaufen sich auf € 439,00/ha und dieser Betrag multipliziert mit der Hektarzahl von 34,75 ergibt € 15.255,00, sodass sich als Summe der Einnahmen ein Betrag von € 45.529,00 ergibt. Bei diesem Betrag handelt es sich aber natürlich um Roheinnahmen, d.h. es müssen davon Ausgaben abgezogen werden und da es sich ja um einen steuerlich pauschalierten Betrieb handelt, gibt es keine Aufzeichnungspflicht und keine Buchführungspflicht, d.h. es wird analog zur Pauschalierungsverordnung ein Betrag für die Ausgaben von 70 % abgezogen, das sind € 21.192,00. Zusätzlich muss der Pachtaufwand, der bei Frau A nach ihren eigenen Angaben € 2.000,00 beträgt, abgezogen werden sowie der Aufwand für die Sozialversicherung, wo auch Unterlagen vorgelegt wurden und der im Jahr 2020 € 6.684,00 betragen hat.

Letztendlich kommt man bei der Subtraktion der Ausgaben zu einem Einkommen von € 15.653,00, das wären ca. € 450,00/ha. Es ist aber dann so, dass sich dieses Einkommen dadurch errechnet, wenn man von den Durchschnittserträgen für Niederösterreich in den Jahren 2015 – 2018 ausgeht, jüngere Daten gibt es noch nicht. Betrachtet man aber die derzeit im Ausmaß von 34,75 ha bewirtschafteten Grundstücke hinsichtlich ihrer Ertragsfähigkeit, so kann nach Einsichtnahme in das Grundbuch und in die elektronische Bodenkarte der Finanzbodenschätzung festgestellt werden, dass es sich dabei überwiegend um hochwertiges Ackerland mit Bodenklimazahlen fast ausschließlich über 50 Punkten, teilweise über 70 Punkten handelt, d.h. es kann von überdurchschnittlichen Erträgen ausgegangen werden. Das kann man auch dadurch untermauern, dass die tatsächlich vorliegenden und durch die Lieferscheine nachweisbaren Erträge über dem statistischen Durchschnitt bisher gelegen sind, somit kann man von einem um 10 % erhöhten Ertragsniveau ausgehen, d.h. es wäre ein Ertrag von € 33.301,00 im Jahr 2020 zu erwarten, zusätzlich zu den öffentlichen Geldern kommt man auf € 48.556,00. Davon werden wieder wie vorher die 70 % analog Pauschalierungsverordnung, Pachtaufwand und Sozialversicherungsaufwand abgezogen und ergibt sich ein Einkommen von

€ 16.561,00.“

Angemerkt wird zu diesem Gutachten, dass der 70%ige Abzug nach der Pauschalierungsverordnung lediglich von der Summe der Roheinnahmen ohne öffentliche Gelder (€ 33.301,00), nicht aber von den bezogenen öffentlichen Geldern vorgenommen wurde.

Bezüglich des außerlandwirtschaftlichen Einkommens stützt sich das erkennende Gericht hinsichtlich der von der Beschwerdeführerin lukrierten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf die von ihr vorgelegte Einkommensteuererklärung 2019 und ihre damit übereinstimmenden Angaben vor dem erkennenden Gericht. Demnach machen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach Abzug von Kosten und Absetzungsbeträgen € 20.792,08 aus.

Bezüglich der Einkünfte aus der N GmbH bezieht sich das erkennende Gericht für das abgeschlossene Jahr 2019 auf die Angaben der Beschwerdeführerin, die diese Einkünfte mit € 34.500,00 beziffert hat. Dass diese Angaben wie auch die Angaben in der Einkommenssteuererklärung 2019 hinsichtlich Vermietung und Verpachtung als zutreffend angesehen werden können, wird auch durch den nach Schluss der Verhandlung dem erkennenden Gericht übermittelten Einkommensteuerbescheid 2019 bestätigt, in welchem die Einkünfte aus der Beschäftigung in der N GmbH mit € 34.728,59 beziffert sind und die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit € 20.792,08 ausgewiesen sind.

Bezüglich der Käufer steht nach deren eigenen Angaben fest, dass sie aktuell aus einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb kein landwirtschaftliches Einkommen lukrieren und zugestandenermaßen aktuell auch kein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb geführt wird.

In rechtlicher Hinsicht war dazu Folgendes zu erwägen:

Folgende gesetzliche Bestimmungen gelangen im gegenständlichen Fall zur Anwendung, wobei gemäß § 39 Abs. 1 NÖ GVG in der Fassung LGBl. Nr. 38/2019 das vorliegende Verfahren als ein im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Novelle LGBl. Nr. 38/2019 bereits anhängig gewesenes Verfahren nach der bisherigen Rechtslage fortzuführen ist:

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen

bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und

strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden

land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische

Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und

forstwirtschaftliche Grundstücke:

Grundstücke, die

a) im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als

Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als

Grünland/Freihalteflächen oder

b) im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind,

wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder

land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art

ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und

forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes

beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder

Nebenerwerb):

a) wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit

Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder

Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt

der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land-

und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder

zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern

oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den

Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

* diese Absicht durch ausreichende Gründe und

* aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen

Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft

die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung,

Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht.

Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch

dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung,

Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und

forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist

insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine

Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher

Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages

überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des

land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses

ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung

erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer

Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in

deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3

Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung

auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauern-

kammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine

Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende

Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z 1 - 4;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5

genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3

Z.1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit

dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer

Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der

Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren,

jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass

innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse

am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf

hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer

Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die

Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben

darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder

Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die

Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger

Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat

nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei

gemäß § 8 AVG.

Gemäß § 11 Abs. 7 Z 2 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a) alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b) eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen

Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine

Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine

Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der

Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Dass es sich bei den in Rede stehenden Grundstücken um eine landwirtschaftliche Liegenschaft i.S.d. NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 handelt, ist im gesamten Verfahren unbestritten geblieben. Das Grundbuch weist die Nutzung der Grundstücke als „Landwirtschaft“ aus. Die Grundstücke werden auch tatsächlich landwirtschaftlich genutzt. Das gegenständliche Kaufgeschäft bedarf somit – auch von der Flächenwidmung der Grundstücke her – einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

Vor dem Hintergrund, dass im gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Verfahren mit A eine Interessentin aufgetreten ist, war nach den o.a. Bestimmungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 (§ 6 Abs. 2 Z. 1 NÖ GVG) einerseits deren Landwirteeigenschaft sowie im bejahenden Fall auch das Vorliegen der Landwirteeigenschaft der Antragsteller zu prüfen.

Diesbezüglich hat das Beweisverfahren hinsichtlich der Beschwerdeführerin und Interessentin A Folgendes ergeben:

Die Beschwerdeführerin bewirtschaftet aktuell einen landwirtschaftlichen Betrieb mit einer Fläche von 34,75 ha und lukriert daraus ein landwirtschaftliches Einkommen in der Höhe von € 16.561,00 vor Steuern. Zu diesem Ergebnis kommt man, wenn man zugunsten der Beschwerdeführerin nicht bloß die aktuell tatsächlich bewirtschafteten Flächen heranzieht, sondern jene in den AMA‑Unterlagen zur Bewirtschaftung für das Jahr 2020 angegebenen Flächen.

Bezüglich des außerlandwirtschaftlichen Einkommens der Beschwerdeführerin liegen hinsichtlich des laufenden Jahres 2020 verschiedene Angaben vor bzw. ist aus dem Grunde, dass gesicherte Angaben zum zuletzt bezogenen Jahreseinkommen lediglich für das abgelaufene Jahr 2019 gegeben sind, von den Daten für das Jahr 2019 auszugehen; dies nicht zuletzt auch aufgrund der Überlegung, dass zumindest die für das außerlandwirtschaftliche Einkommen maßgebliche Bezugsquelle der Beschäftigung im Unternehmen des Ehegatten der Beschwerdeführerin einen Gestaltungsspielraum zur vorübergehenden Minimierung dieses Einkommens möglich machen würde.

Die Beschwerdeführerin hat aus dem Titel „Vermietung und Verpachtung“ im Jahr 2019 Einkünfte in Höhe von € 20.792,08 vor Steuern bezogen. Weiters hat sie im Jahr 2019 aus der Beschäftigung in der N GmbH steuerpflichtige Einkünfte in der Höhe von € 34.500,00 lukriert, wobei in diesem Zusammenhang zugunsten der Beschwerdeführerin von ihren Angaben in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht ausgegangen wurde und nicht von dem im nachträglich vorgelegten Einkommenssteuerbescheid 2019 angeführten höheren Betrag.

In Summe liegen daher steuerpflichtige außerlandwirtschaftlichen Einkünfte in der Höhe von € 55.292,08 vor.

Vom Gesamteinkommen der Beschwerdeführerin in Höhe von € 71.853,08 macht das landwirtschaftliche Einkommen von € 16.561,00 einen Anteil

von 23,04 % aus. Damit liegt sie unter dem nach dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 als maßgeblich für die Landwirtestellung angesehenen Wert von 25 %.

Anzumerken ist dazu ergänzend, dass es die Beschwerdeführerin durch die Beschäftigung im Betrieb des Ehegatten (N GmbH) in der Hand hat, das Ausmaß ihrer Beschäftigung bzw. der zu leistenden Wochenstunden zur kurzfristigen Reduzierung der diesbezüglichen Einkünfte selbst zu gestalten; so hat sie ihren Angaben zufolge ihr Beschäftigungsausmaß im Frühjahr 2019 auf 25 Stunden und später (2020) auf 20 Stunden reduziert. Aktuell (seit 08.07.2020) hat sie unter Hinweis auf familiäre Gründe (Sturz der Mutter) das Ausmaß der Wochenstunden sogar auf 8 Stunden verringert. Vor diesem Hintergrund erweist sich die Situation in dem zur Beurteilung herangezogenen gesamten Jahr 2019 als durchaus realitätsnah und stellt der ermittelte Anteil des landwirtschaftlichen Einkommens am Gesamteinkommen von 23,04 % ohnedies einen Wert dar, der zu Gunsten der Beschwerdeführerin die auch bereits im laufenden Verfahren vorgenommene Reduzierung der Wochenstunden im Betrieb des Gatten abbildet.

Auch wenn dieser Wert von 23 % nur knapp unter dem im Motivenbericht geforderten 25 % zu liegen scheint, ist gerade im vorliegenden Fall zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführerin die Höhe ihres außerlandwirtschaftlichen Einkommens frei gestalten kann, sodass die Höhe des landwirtschaftlichen Anteiles am Gesamteinkommen allein von ihren, wie oben dargestellt - mitunter nur vorübergehenden – Veränderungen des Umfanges ihrer Tätigkeiten, insbesondere im Hinblick auf die Mitarbeit im Betrieb des Gatten, abhängt.

Soweit die Beschwerdeführerin in ihrem Rechtsmittel ihre Landwirteeigenschaft mit Argumenten, wie etwa der kurzfristigen Führung eines landwirtschaftlichen Betriebes zwischen Mai 1991 und September 1991, dem Erwerb der Lenkberechtigung der Klasse F, dem Besuch von diversen Kursen und der vorhandenen Maschinenaus-stattung zu belegen versucht, ist ihr entgegenzuhalten, dass für die Qualifizierung als Landwirtin im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 die Legaldefinition in der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG maßgeblich ist und in dieser Bestimmung als wesentliches Kriterium festgelegt ist, dass aus der Bewirtschaftung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes der eigene und der Lebensunterhalt der Familie „zumindest zu einem erheblichen Teil“ bestritten werden muss, wobei eben nach den Materialien des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 ein Anteil von 25% am Gesamteinkommen maßgeblich ist.

Im Übrigen ist zum Beschwerdevorbringen auszuführen, dass ein Interessent anders als ein Käufer, der seine Landwirteeigenschaft auch auf die Bestimmung des § 3 Z. 2 lit. b NÖ GVG stützen kann und somit aufgrund eines entsprechenden Betriebskonzeptes erst nach dem Erwerb der kaufgegenständlichen Flächen die Landwirtestellung erlangt, seine Landwirteeigenschaft spätestens im grundverkehrs-behördliche Verfahren nachweisen muss, nachdem er sie mit seiner Interessenten-erklärung zunächst nur glaubhaft zu machen hat. Dies ergibt sich schon daraus, dass der Käufer aufgrund des Kaufvertrages und der damit eingegangenen Verpflichtung gegenüber dem Verkäufer bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen mit dem tatsächlichen Erwerb der kaufgegenständlichen Liegenschaft fix rechnen kann, während sich die Rolle des Interessenten im grundverkehrsbehördlichen Verfahren ausschließlich darauf beschränkt, das gegenständliche Kaufgeschäft zu verhindern.

Insoweit geht auch das Vorbringen in der Beschwerde, wonach bei „Genehmigung des verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäftes“ durch die Beschwerdeführerin sodann rund 51 ha bewirtschaftet würden und ihr Betrieb aus betriebswirtschaftlicher Sicht gestärkt würde, ins Leere.

Einem Interessenten können daher allfällige Erträge in der Zukunft aus der Bewirtschaftung der kaufgegenständlichen Liegenschaft nicht zugerechnet werden, da er keinen Rechtsanspruch auf den Erwerb derselben – auch nicht durch die abgegebene Interessentenerklärung – hat. Daraus folgt, dass bei der Ermittlung des landwirtschaftlichen Einkommens des Interessenten allfällige Überlegungen und Berechnungen in einem unter Einbeziehung der kaufgegenständlichen Fläche erstellten Betriebskonzept unberücksichtigt zu bleiben haben. Vielmehr ist im grundverkehrsbehördlichen Verfahren lediglich zu beurteilen, ob der Interessent ohne Berücksichtigung des allfälligen Erwerbes der kaufgegenständlichen Flächen bereits im Zeitpunkt der Entscheidung im grundverkehrsbehördlichen Verfahren als Landwirt i.S.d. NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zu qualifizieren ist.

In diesem Zusammenhang hat das durchgeführte Beweisverfahren vor dem erkennenden Gericht ergeben, dass die Beschwerdeführerin aufgrund der Höhe ihres außerlandwirtschaftlichen Einkommens nicht als Land- bzw. Forstwirtin i.S.d. NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 zu qualifizieren ist, weshalb auch der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z. 1 NÖ GVG nicht zum Tragen kommt.

Folgerichtig war demnach auch die Landwirteeigenschaft der Käufer keiner weiteren Prüfung mehr zu unterziehen, da der genannte Versagungsgrund nur gegeben ist, wenn zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist, dem oder der die Landwirteeigenschaft nach § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG zukommt.

Im Übrigen entfällt eine weitere Prüfung von allfälligen Versagungsgründen für das Kaufgeschäft, da nach der ständigen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes die Abwehrrechtsposition eines Interessenten nur so weit reicht, dass er seine prozessuale Stellung verteidigen kann und nur, wenn er selbst Landwirt ist, verhindern kann, dass ein Rechtserwerb durch einen Nicht-Landwirt grundverkehrs-behördlich genehmigt wird.

Weitergehende Rechte kommen dem Interessenten nicht zu.

Abgesehen von dem hier nicht zum Tragen kommenden Versagungsgrund nach

§ 6 Abs. 2 Z. 1 NÖ GVG räumt das Gesetz einem Interessenten auch keine subjektiv-öffentlichen Rechte in Bezug auf die Versagungsgründe nach § 6 Abs. 2 Z. 2 - 4 NÖ GVG ein. Die Wahrnehmung der diesbezüglichen Interessen ist ausschließlich der Grundverkehrsbehörde überantwortet (vgl. VwGH vom 08.04.2019, Zl. Ra 2018/11/0095).

Im Übrigen liegen aufgrund des durchgeführten Verfahrens auch keine Hinweise dafür vor, dass die kaufgegenständlichen Grundstücke einer ordnungsgemäßen landwirtschaftlichen Bewirtschaftung entzogen würden (§ 6 Abs. 2 Z. 3 NÖ GVG). Auch die Voraussetzungen oder Anhaltspunkte für die Heranziehung des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z. 4 NÖ GVG sind nicht gegeben.

Soweit in der Beschwerde vorgetragen wird, dass der angefochtene Bescheid rechtswidrig sei, weil entgegen § 18 Abs. 2 AVG die Genehmigung der Erledigung nicht durch die Unterschrift des Genehmigenden erfolgt sei und die im Verwaltungsakt der Behörde aufliegende Urschrift der Erledigung nicht mit einer Amtssignatur versehen sei, ist dem entgegenzuhalten, dass der behördliche Verwaltungsakt elektronisch geführt wurde; dies bewirkt, dass sämtliche Verfahrensschritte unveränderbar dokumentiert sind und auch in ihrer zeitlichen Abfolge nachvollziehbar gestaltet sind. Entgegen den Ausführungen in der Beschwerde ergibt sich aus dem elektronischen Akt, dass der angefochtene Bescheid vom 22.07.2019 amtssigniert ist und auch eine Bildmarke trägt.

Aufgrund der dargestellten Ergebnisse des durchgeführten Ermittlungsverfahrens und der daran anknüpfenden Erörterung der Rechtsfragen war sohin der Beschwerde kein Erfolg zu bescheiden und diese abzuweisen.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, da keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung zu lösen gewesen ist und das vorliegende Erkenntnis

auch nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht.