OLG Graz 3R191/24v

Spruch:

Der Berufung wird nicht Folge gegeben.

Die Beklagte ist schuldig, dem Kläger binnen 14 Tagen mit EUR 5.145,12 (darin EUR 857,52 USt) bestimmte Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.

Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt EUR 30.000,00.

Die ordentliche Revision gemäß § 502 Abs 1 ZPO ist nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Der Kläger verkaufte der Beklagten am 27. Juni 2022 seine Liegenschaft EZ ** GB ** mit der Anschrift **. In Punkt V. des Kaufvertrages vereinbarten die Vertragspartner unter der Überschrift „Sonstige Vereinbarungen“:

„1. Der VERKÄUFER ist derzeitiger Nutzer des großen Hofgebäudes in Ziegelbauweise (Orgelfabrik). Die Parteien vereinbaren, dass der VERKÄUFER das große Hofgebäude in Ziegelbauweise (Orgelfabrik) weiterhin bis 31.12.2022 unentgeltlich nutzen darf. Der VERKÄUFER verpflichtet sich mit Unterfertigung des gegenständlichen Kaufvertrages, einen wirksamen und jedenfalls durchsetzbaren gerichtlichen Räumungsvergleich zum 31.12.2022 mit der KÄUFERIN zu schließen. Bis zur tatsächlichen Räumung dieser Räumlichkeiten im obigen Sinne und zur Absicherung derselben wird ein Kaufpreisteil iHv EUR 500.000,00 am Treuhandkonto einbehalten.

2. Die KÄUFERIN verpflichtet sich mit Unterfertigung des gegenständlichen Kaufvertrages, mit dem VERKÄUFER einen Mietvertrag entsprechend der Beilage ./2 zu dem gegenständlichen Kaufvertrag über das auf der Liegenschaft EZ ** KG ** mit der topographischen Liegenschaftsadresse **, errichtete kleine Hofgebäude, bestehend aus Erdgeschoss und Obergeschoss samt den Lagerräumlichkeiten Nr 9 mit einer Gesamt-Nutzfläche von etwa 154 m² (im Folgenden das „MIETOBJEKT“ genannt), beginnend mit 01.07.2022 abzuschließen.

3. Der VERKÄUFER beabsichtigt das MIETOBJEKT entsprechend der Bau- und Ausstattungsbeschreibung (Beilage ./3) und den beiliegenden Plänen (Beilage ./4) auf seine Kosten umzubauen. Der VERKÄUFER selbst hat auf seine Kosten alle etwaig notwendigen (behördlichen) Bewilligungen vor Vornahme der Umbauarbeiten einzuholen und die KÄUFERIN diesbezüglich und im Zusammenhang mit den Umbauarbeiten schadlos zu halten. Erst ab Mietbeginn (01.07.2022) dürfen seitens des Mieters Vorbereitungs-, Vermessungs- und/oder faktische Handlungen auf der Liegenschaft selbst gesetzt werden.“

Punkt IV. 7. des Kaufvertrages lautet:

„Der KÄUFERIN ist der Kaufgegenstand aus eigener Prüfung und Wahrnehmung bekannt. Alle sonstigen, über die obigen Zusagen hinausgehenden Gewährleistungen und Haftungen des VERKÄUFERS sind ausgeschlossen und können aus keinem wie auch immer gearteten Rechtsgrund (insbesondere culpa in contrahendo, laesio enormis, Wegfall der Geschäftsgrundlage) geltend gemacht werden. Der VERKÄUFER haftet somit auch weder für eine - über die obigen Zusagen hinausgehende - bestimmte oder gewöhnlich vorausgesetzte Beschaffenheit oder Eigenschaft, ein bestimmtes Ausmaß, noch für eine bestimmte Verwendbarkeit, eine mögliche Bebauung, einen bestimmten Ertrag oder eine bestimmte Verwertbarkeit des Kaufgegenstandes.“

Die Beklagte vermietete dem Kläger am 27. Juni 2022 mit Beginn des Mietverhältnisses am 1. Juli 2022 das 154 m² große kleine Hofgebäude auf dieser Liegenschaft samt den Lagerräumlichkeiten Nr. 9. Im Mietvertrag vereinbarten die Vertragspartner unter anderem:

„III. ZUSTAND DES VERTRAGSOBJEKTES

2. Der MIETER wird für das/in dem gegenständliche(n) Mietobjekt der beiliegenden Bau- und Ausstattungsbeschreibung (Beilage ./3) und den beiliegenden Plänen (Beilage ./4) entsprechende Investitionen/Umbauten tätigen. [...]

IV. VERTRAGSDAUER

1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.07.2022 und wird auf unbefristete Zeit abgeschlossen. [...]

V. MIETZINS UND NEBENKOSTEN [...]

2. Der zwischen den Parteien vereinbarte (und gemäß Pkt V. 3. wertgesicherte) Hauptmietzins beträgt für die ersten fünf Bestandsjahre (gerechnet ab Beginn des Mietverhältnisses gemäß Pkt IV.) netto EUR 1,00/m² und somit bei einer Fläche von 105 m2 (exklusive Lagerräume) gesamt EUR 105,00, je Monat; dies vor dem Hintergrund, dass der MIETER die bereits genannten Investitionen (gemäß beiliegender Bau-und Ausstattungsbeschreibung vornimmt und diese sodann entschädigungslos in das Eigentum der VERMIETERIN übergehen. […]

XI. SCHLUSSBESTIMMUNGEN

3. Jede Änderung dieses Vertrages bedarf, sofern vorstehend nicht anderes vereinbart wird, der Schriftform. Dies gilt auch für ein Abgehen von diesem Formerfordernis. […]“

Im Mietvertrag findet sich keine „dezidiert vereinbarte“ Frist, wann die Um-/Ausbauten begonnen „bzw“ abgeschlossen werden müssen.

Die Vertragspartner hatten keine von den Vertragstexten abweichenden übereinstimmenden Absichten („bzw keinen diesbezüglich korrespondierenden Parteiwillen“). Der Kläger hatte nicht die Absicht, mit der Beklagten „im Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft eine (fristgebundene) Umbau-/Ausbauverpflichtung zu vereinbaren“, während der Geschäftsführer der Beklagten „sehr wohl eine solche beabsichtigte“.

Nach Bezahlung des gesamten Kaufpreises auf ein Konto der Treuhänderin Hohenberg Rechtsanwälte GmbH erklärte der Kläger dem Geschäftsführer der Beklagten am 6. Dezember 2022, er beabsichtige nicht, das kleine Hofgebäude aus-/umzubauen.

Am 22. Dezember 2022 war die Orgelfabrik und das dazugehörende Kellerabteil zur Gänze geräumt. Da für die Beklagte zum vereinbarten Übergabetermin am 22. Dezember 2022 niemand erschien, übermittelte der Kläger der Beklagten am 30. Dezember 2022 die Schlüssel zur Orgelfabrik und zum Kellerabteil, eine Fotodokumentation der geräumten Räumlichkeiten und der Zählerstände sowie ein Übernahmeprotokoll.

Am 10. Jänner 2023 erlegte die Treuhänderin den restlichen Kaufpreis von EUR 500.000,00 bei Gericht. Das Bezirksgericht Graz-Ost hat mit Beschluss vom 23. Jänner 2023 (**) den hinterlegten Betrag angenommen.

Am 23. Jänner 2023 wurde die Beklagte als Eigentümerin der gekauften Liegenschaft im Grundbuch einverleibt.

Das Hofgebäude wurde bisher nicht aus- oder umgebaut; es steht nicht fest, ob es in Zukunft aus- oder umgebaut wird.

Die Beklagte erklärte am 23. März 2023 (in der Klagebeantwortung) dem Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag und vom Mietvertrag.

Der Kläger begehrt von der Beklagten die Zustimmung zur Ausfolgung des bei Gericht hinterlegten Kaufpreisteils von EUR 500.000,00 mit der für das Berufungsverfahren bedeutsamen Behauptung, die Beklagte sei nach der geräumten Rückstellung der Orgelfabrik durch den Kläger am 22. Dezember 2022 verpflichtet, der Ausfolgung zuzustimmen. Die vertragliche Verpflichtung des Klägers (als Mieter), das gemietete Hofgebäude umzubauen, sei noch nicht fällig.

Die Beklagte beantragt die Abweisung der Klage und - in ihrem Zwischenantrag auf Feststellung (ON 3, Seite 7) - die Feststellung, dass „der Kauf- und Mietvertrag vom 27. Juni 2022 nicht (mehr) besteht“. Sie behauptet - soweit für das Berufungsverfahren von Bedeutung -, der Kläger habe gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zustimmung zur Ausfolgung des gerichtlich hinterlegten Kaufpreisteils, weil er entgegen seiner Verpflichtung im „Kauf- und Mietvertrag vom 27. Juni 2022“ das Hofgebäude nicht bis 31. Dezember 2022 umgebaut habe.

Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht den Zwischenantrag der Beklagten auf Feststellung ab, dass der Kaufvertrag und der Mietvertrag vom 27. Juni 2022 „zufolge des Vertragsrücktritts bzw der Irrtumsanfechtung“ der Beklagten nicht (mehr) bestehe, und es erkannte die Beklagte schuldig, dem Bezirksgericht Graz-Ost (**) ihre Zustimmung zur Ausfolgung von EUR 500.000,00 an den Kläger zu erklären.

Über den eingangs zusammengefassten Sachverhalt hinaus - die kursiv geschriebene Passage kennzeichnet bekämpfte Tatsachenfeststellungen - legte das Erstgericht dieser Entscheidung die auf den Seiten 6 bis 10 des Urteils ersichtlichen Tatsachenfeststellungen zugrunde, auf die das Berufungsgericht verweist.

Aus diesem Sachverhalt zog das Erstgericht den rechtlichen Schluss, die Beklagte müsse der Ausfolgung des erlegten Kaufpreisteils zustimmen, weil der Auszahlung keine Vereinbarung der Streitteile entgegenstünde und daher der Kläger „das bessere Recht an und auf den Erlagsbetrag“ habe:

1. Die Beklage habe am 23. März 2023 nicht mehr vom Kaufvertrag zurücktreten können, weil sie am 23. Jänner 2023 im Grundbuch als Eigentümerin einverleibt wurde.

2. Vom Mietvertrag habe die Beklagte am 23. März 2023 („wegen Verzugs“) nicht mehr zurücktreten können, weil das Mietverhältnis zwischen den Streitteilen am 1. Juli 2022 begonnen hat.

3. Aufgrund der Vereinbarungen in Punkt IV. 7. des Kaufvertrages könne sich die Beklagte auf keine Ansprüche aus Irrtum, Gewährleistung oder Schadenersatz berufen, die einer Auszahlung an den Kläger entgegenstünden.

4. Der Kläger habe sich im Kaufvertrag zu keinem Aus- oder Umbau des kleinen Hofgebäudes verpflichtet. Ein „besseres Recht“ der Beklagten, wonach der Kläger laut dem Mietvertrag den Umbau schulde und die Beklagte (für eine etwaige Ersatzvornahme) den Erlagsbetrag aufzuwenden habe, habe die Beklagte nicht behauptet. Durch den von der Beklagten behaupteten Rücktritt vom Kaufvertrag und vom Mietvertrag wäre die Ausbauverpflichtung laut Mietvertrag beseitigt worden. Außerdem fänden sich im Mietvertrag keine Fristen für den Beginn oder den Abschluss der Investitionen/Umbauten, sodass eine „allenfalls bestehende“ Umbauverpflichtung nicht fällig wäre.

5. Da die im Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen zur Auszahlung des hinterlegten Kaufpreisteils erfüllt seien - der Kläger habe die Orgelfabrik mit dem Kellerabteil am 22. Dezember 2022 geräumt - und keine über Punkt V.1. hinausgehenden, der Auszahlung entgegenstehenden Vereinbarungen vorlägen, sei die Beklagte verpflichtet, der Ausfolgung des umstrittenen Kaufpreisteils an den Kläger zuzustimmen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten aus den Anfechtungsgründen der unrichtigen Tatsachenfeststellung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag, es in Stattgebung des Zwischenantrages auf Feststellung und Abweisung der Klage abzuändern.

Der Kläger beantragt in seine Berufungsbeantwortung, der Berufung nicht Folge zu geben.

Gemäß § 480 Abs 1 ZPO kann über die Berufung in nichtöffentlicher Sitzung entschieden werden.

Rechtliche Beurteilung​

Die Berufung ist nicht berechtigt.

I. Zur Beweisrüge:

1. Anstelle der eingangs kursiv geschriebenen bekämpften Tatsachenfeststellungen begehrt die Beklagte Ersatzfeststellungen, die sich wie folgt zusammenfassen lassen:

Der Kläger sei der mit der Beklagten vereinbarten Verpflichtung, das kleine Hofgebäude bis längstens 31. Dezember 2022 um-/auszubauen und dorthin zu übersiedeln, nicht nachgekommen.

2. Das Berufungsgericht erachtet die erstgerichtliche Beweiswürdigung, der die Beklagte keine stichhältigen Argumente und Beweisergebnisse entgegenhalten kann, für zutreffend, sodass es gemäß § 500a ZPO nur folgender Erwiderung bedarf (RIS-Justiz RS0122301):

Der für den Kläger die Verträge aushandelnde D* B* (Sohn des Klägers) sagte als Zeuge aus, dass eine Umbauverpflichtung des Klägers, ein Umbauzeitraum oder eine „zwingende Verknüpfung zwischen Umbau und Kauf“ bei den Vertragsverhandlungen kein Thema war (ON 17, Seite 5, 6). Der Geschäftsführer der Klägerin Dr. E* gestand in seiner Parteiaussage zu, dass über eine Umbauverpflichtung des Klägers „dezidiert“ (ON 17, Seite 9) nicht gesprochen wurde, dass weder im Kaufvertrag noch im Mietvertrag für den Umbau ein „Fälligkeitstermin“ (ON 17, Seite 14) vereinbart wurde und dass sich die Klausel IV. 7. im Kaufvertrag nicht auf eine „Errichtungspflicht“ (ON 17, Seite 14) des Klägers bezieht. Auch der Makler F* konnte sich als Zeuge an keine Thematisierung einer Ausbaupflicht oder eines Ausbauzeitraums erinnern (ON 71, Seite 22). Der Treuhänder Rechtsanwalt Mag. G* antwortete als Zeuge auf die Frage, ob ihm die Beklagte eine Ausbaupflicht des Klägers „kommuniziert“ habe, „dass tatsächlich das Wort Verpflichtung so nicht gefallen ist“ (ON 17, Seite 26). Selbst wenn den Streitteilen „eindeutig klar“ gewesen wäre, - dieser Teil der Zeugenaussage des Mag. G* ist keine Wahrnehmungsschilderung, sondern offenkundig eine Folgerung aus (nicht offengelegten) Wahrnehmungen -, „dass dieses Hofgebäude errichtet wird und das nicht erst 2090, sondern in akkurater Zeit vor dem Hintergrund des Umzugs aus dem Architekturbüro alt (Orgelfabrik) Ende 2022“ (ON 17, Seite 26), ergäbe sich daraus keine zwischen den Streitteilen vereinbarte Verpflichtung des Klägers, das kleine Hofgebäude bis spätestens 31. Dezember 2022 umzubauen. Gerade dieser Zeuge wollte im Übrigen „eingangs bereits festhalten, dass der Erlag der EUR 500.000,00 in Beilage ./V Punkt 1., nämlich der Einbehalt der EUR 500.000,00 tatsächlich nur zur Absicherung, wie auch dort festgehalten der Räumung der Räumlichkeiten der Orgelfabrik diente“ (ON 17, Seite 24). Es ist daher nicht zu beanstanden, dass das Erstgericht keinen von den Vertragstexten abweichenden übereinstimmenden Vertragswillen - insbesondere keine Verpflichtung des Klägers zum Umbau des Hofgebäudes bis 31. Dezember 2022 - festgestellt hat.

Das Berufungsgericht legt daher die erstgerichtlichen Tatsachenfeststellungen, die zur rechtlichen Beurteilung ausreichen, gemäß § 498 ZPO seiner Entscheidung zugrunde.

II. Zur Rechtsrüge:

1. Der Kläger hat der Beklagten in Erfüllung des Kaufvertrages vom 27. Juni 2022 am 23. Jänner 2023 das Eigentum an der Liegenschaft EZ ** GB ** verschafft; die Beklagte schuldet dem Kläger daher in Erfüllung des Kaufvertrages den Kaufpreis.

2. Den in diesem Zivilprozess umstrittenen Kaufpreisteil von EUR 500.000,00 durfte die Beklagte gemäß Punkt V.1. des Kaufvertrages bis zur Räumung der „Orgelfabrik“ (des großen Hofgebäudes in Ziegelbauweise) am 22. Dezember 2022 zurückbehalten, weil er nur zur Absicherung des Anspruchs auf Räumung der Orgelfabrik am Treuhandkonto verbleiben durfte.

3. Die Streitteile haben nicht vereinbart, dass die Beklagte diesen bei Gericht hinterlegten Kaufpreisteil bis zum Umbau jenes kleinen Holzgebäudes im Hof („Hofgebäude“) zurückbehalten darf, das die Beklagte dem Kläger am 27. Juni 2022 vermietete.

4. Die Beklagte hat daher kein Recht, dem Kläger die Ausfolgung des für ihn bei Gericht hinterlegten Kaufpreisteils von EUR 500.000,00 zu verwehren (2 Ob 16/05z; RIS-Justiz RS0033512).

5. Ob (gegebenenfalls wann) der Kläger das ihm vermietete und übergebene Bestandobjekt (das kleine Holzgebäude im Hof) vereinbarungsgemäß umzubauen hat und wie die Beklagte als Vermieterin eine solche vertragliche Umbauverpflichtung des Klägers (als Mieter) durchsetzen kann, ist nicht Gegenstand dieses Zivilprozesses, weil die Streitteile nicht vereinbart haben, dass die Beklagte den umstrittenen Kaufpreisteil von EUR 500.000,00 bis zu einem solchen Umbau zurückbehalten darf.

6. Mit der erstgerichtlichen Abweisung ihres Zwischenantrages auf Feststellung setzt sich die Beklage in ihrer Rechtsrüge inhaltlich nicht auseinander, sodass das Berufungsgericht insoweit mangels gesetzmäßiger Ausführung dieses Rechtsmittelgrunds an die damit verbundene Anfechtungsbeschränkung gebunden ist (RIS-Justiz RS0043573, RS0043338).

Mit diesen Ergänzungen erachtet das Berufungsgericht die rechtliche Beurteilung des Erstgerichts, der die Berufungswerberin keine stichhältigen Argumente entgegensetzen kann, für zutreffend (§ 500a ZPO).

Die Berufung bleibt daher erfolglos.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 41, 50 Abs 1 ZPO. Der ERV-Zuschlag für die Berufungsbeantwortung beträgt gemäß § 23a RATG EUR 2,60.

Da die Beklagte der Ausfolgung von EUR 500.000,00 an den Kläger zustimmen soll, ist der Entscheidungsgegenstand gemäß § 500 Abs 2 und Abs 3 ZPO mit mehr als EUR 30.000,00 zu bewerten.

Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO sind nicht zu beantworten, sodass kein Anlass besteht, die ordentliche Revision zuzulassen.