OGH 5Ob188/25w

Spruch:

Der Revisionsrekurs wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller ist schuldig, den Antragsgegnerinnen die mit 498,17 EUR (darin 83,03 EUR USt) bestimmten Kosten der Revisionsrekursbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Begründung:

[1] Die Antragsgegnerinnen sind Wohnungseigentümer (Eigentümerpartner) einer rund 78 m² großen Wohnung, die sie dem Antragsteller beginnend mit 1. April 2021 befristet auf ein Jahr vermieteten.

[2] Im Verfahren zu 5 C 302/22i des Erstgerichts begehrten die Antragsgegnerinnen als dortige Klägerinnen vom Antragsteller die Räumung der Wohnung. Dazu brachten sie zunächst vor, der Mietvertrag sei ausgelaufen und der Beklagte habe seinen fristgerechten Auszug angekündigt, dann aber trotz wiederholter Aufforderung die Wohnung nicht geräumt und zuletzt ein Gespräch darüber verweigert. In der mündlichen Streitverhandlung am 22. Mai 2023 im Räumungsverfahren erklärten die nunmehrigen Antragsgegnerinnen, das Mietverhältnis auch wegen eines Mietzinsrückstands sowie wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs des Mietgegenstands nach § 1118 ABGB aufzulösen. Zuvor hatte der im Räumungsverfahren Beklagte mit Schriftsatz vom 17. Mai 2023 vorgebracht, dass er nach dem Auslaufen des Mietvertrags ab 1. Mai 2022 einen neuen, mit 30. April 2023 befristeten Vertrag hätte unterfertigen sollen; er habe sich bei der AK Tirol erkundigt und die Bestätigung erhalten, dass er diesen Vertrag nicht unterfertigen müsse, da für die Wohnung zumindest der Teilanwendungsbereich des MRG gelte. Die ursprüngliche Befristung von einem Jahr sei daher nicht durchsetzbar und er befinde sich in einem kündigungsgeschützten unbefristeten Mietverhältnis (ON 28 im Akt 5 C 302/22i des Erstgerichts).

[3] Der Antragsteller begehrte mit seinem am 27. September 2024 beim Erstgericht eingebrachten Antrag die Feststellung des gesetzlich zulässigen Mietzinses für die Wohnung, die Feststellung der Überschreitung des gesetzlich zulässigen Zinsausmaßes für den Zeitraum April 2021 bis September 2024 sowie die Verurteilung der Antragsgegnerinnen zur Zahlung der Überschreitungsbeträge samt Zinsen an ihn.

[4] Die Antragsgegnerinnen wendeten zusammengefasst ein, der Antrag sei unzulässig, weil für das Objekt das MRG nicht gelte, aber selbst im Fall einer Anwendbarkeit des MRG sei die Präklusivfrist des § 16 Abs 8 MRG abgelaufen.

[5] Das Erstgericht wies den Antrag ab.

[6] Die dreijährige Frist des § 16 Abs 8 Satz 2 MRG habe am 31. März 2024 geendet. Die sechsmonatige Frist des § 16 Abs 8 Satz 3 MRG sei entweder mit der Kenntnis des Antragstellers von der Räumungsklage (daher spätestens am 19. Jänner 2023), oder aber mit der auf Gründe des § 1118 ABGB gestützten Auflösungserklärung (am 25. Mai 2023) ausgelöst worden. Für eine (weitere) Verlängerung der dreijährigen Präklusivfrist sei damit kein Raum und der Antrag vom 27. September 2024 jedenfalls verspätet.

[7] Das Rekursgericht gab dem Rekurs des Antragstellers nicht Folge.

[8] Nach herrschender Ansicht werde ein Bestandvertrag bereits mit Zustellung der Klage oder Zugang der Auflösungserklärung beendet. Eine auf § 1118 zweiter Fall ABGB gestützte Mietzins- und Räumungsklage des Vermieters beende mit der Zustellung das Mietverhältnis. Dies gelte auch für eine später vorgenommene Klageausdehnung. Allerdings finde sich auch die Aussage, dass diese Grundsätze nur bei Vorliegen eines entsprechenden Auflösungsgrundes gälten. Ein anhängiges Räumungsverfahren nehme dem Antragsteller nicht die Legitimation, seine vermeintlichen Mieterrechte geltend zu machen. Da die Ratio des § 16 Abs 8 MRG darauf abstelle, dass sich der Mieter in einer Drucksituation befinde, könne man hier auf den Zeitpunkt der Auflösungserklärung im Räumungsverfahren abstellen, denn dem Antragsteller sei damit klar gewesen, dass keine Verlängerung des Mietverhältnisses mehr in Betracht komme. Außerdem sei zu beachten, dass sonst – wie auch dieser Fall zeige – die Frage des Beginns der Präklusivfrist von einer Vielzahl von schwer zu klärenden Tat- und Rechtsfragen abhängig sei.

[9] Der Revisionsrekurs sei zuzulassen, weil die Frage, ob die Frist des § 16 Abs 8 Satz 3 MRG auch dann durch den Zugang einer auf § 1118 ABGB gestützten Auflösungserklärung ausgelöst wird, wenn der Mieter dagegen Einwände erhebt, höchstgerichtlich noch nicht entschieden worden sei.

[10] Gegen den Sachbeschluss des Rekursgerichts richtet sich der – von den Antragsgegnerinnen beantwortete – Revisionsrekurs des Antragstellers mit dem Antrag, die Entscheidungen der Vorinstanzen aufzuheben und die Rechtssache zur Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückzuverweisen.

Rechtliche Beurteilung​

[11] Der Revisionsrekurs ist entgegen dem – den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 71 Abs 1 AußStrG) – Ausspruch des Rekursgerichts nicht zulässig.

[12] 1.1 Gemäß § 37 Abs 3 Z 16 MRG gilt abweichend von §§ 63 Abs 2, 65 Abs 1 und 68 Abs 1 AußStrG eine vierwöchige Frist für Revisionsrekurse und Revisionsrekursbeantwortungen, wenn sich das Rechtsmittel gegen einen Sachbeschluss oder gegen einen Beschluss richtet, mit dem ein Sachbeschluss aufgehoben wurde. In allen anderen Fällen kommen die 14‑tägigen Fristen nach dem AußStrG zum Tragen (RS0070443 [T3]).

[13] 1.2 Die Vorinstanzen wiesen den Antrag wegen Ablaufs der Präklusivfrist ab. Dabei handelt es sich – entgegen der Rechtsansicht der Antragsgegnerinnen – um eine Entscheidung in der Sache, weshalb dem Antragsteller die vierwöchige Frist für seinen Revisionsrekurs offen stand und das Rechtsmittel nicht verspätet ist.

[14] 2. Nach ständiger Rechtsprechung liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor, wenn ein Fall trotz neuer Sachverhaltselemente mit Hilfe vorhandener Leitlinien höchstgerichtlicher Rechtsprechung gelöst werden kann (RS0042656 [T48]). Dies trifft hier zu.

[15] 2.1 Nach § 16 Abs 8 Satz 1 MRG sind Mietzinsvereinbarungen unwirksam, soweit sie den nach den Absätzen 1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreiten. Diese Unwirksamkeit muss nach § 16 Abs 8 Satz 2 MRG binnen einer Frist von drei Jahren geltend gemacht werden. Bei befristeten Hauptmietverhältnissen endet diese Präklusivfrist nach § 16 Abs 8 Satz 3 MRG frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis. Diese Verlängerung der Präklusivfrist bei befristeten Mietverhältnissen soll dem Mieter die Möglichkeit bieten, noch nach Mietende einen allfälligen Rückforderungsanspruch wegen Mietzinsüberschreitung gemäß § 37 Abs 1 Z 8 MRG geltend zu machen. Solange ein Mieter durch die Hoffnung auf eine Vertragsverlängerung oder Umwandlung des Vertrags in ein unbefristetes Mietverhältnis in seiner Willensfreiheit beeinträchtigt ist, soll die Präklusivfrist nicht ablaufen. Erst nach endgültiger Beendigung des Mietverhältnisses oder Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag steht er nicht mehr unter dem Druck, bei Geltendmachung dieses Rechts eine Verlängerung des Mietverhältnisses zu gefährden (5 Ob 105/24p mwN; 5 Ob 15/23a [Rz 11]; 5 Ob 211/22y [Rz 14]).

[16] 2.2 In der Entscheidung 5 Ob 211/22y hat der Fachsenat die Frage, wie sich die fehlende Durchsetzbarkeit einer Befristungsvereinbarung auf den Lauf der Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 Satz 3 MRG auswirkt, mit ausführlicher Begründung zusammengefasst dahin beantwortet, dass die Drucksituation für den Mieter (erst) mit dem Abschluss der „Umwandlungsvereinbarung“ wegfalle. Bei einer einseitigen Auflösung des Mietvertrags durch den Vermieter (etwa wegen § 1118 zweiter Fall ABGB) werde das Mietverhältnis hingegen bereits mit dem Zugang der Auflösungserklärung des Vermieters aufgelöst (5 Ob 211/22y [Rz 45]). Analog dazu genüge bei einem am Gesetzeszweck orientierten Verständnis des Begriffs der „Umwandlung“ auch im Fall eines objektiv unwirksam befristeten Mietverhältnisses der Zugang einer einseitigen, auf Anerkenntnis des Bestehens eines unbefristeten Mietverhältnisses gerichteten Erklärung des Vermieters, um die Sechsmonatsfrist des § 16 Abs 8 Satz 3 MRG auszulösen (RS0134477), weil auch damit dem Mieter die Drucksituation genommen werde (näher dazu auch Stabentheiner in GeKo Wohnrecht I² § 16 MRG Rz 115 mwN).

[17] 2.3 Im vorliegenden Fall hat der Antragsteller am 17. Mai 2023 im Verfahren über die gegen ihn gerichtete Räumungsklage vorgebracht, er habe (zu einem nicht genannten Zeitpunkt) erfahren, dass das Mietverhältnis wegen unwirksamer Befristung und Anwendbarkeit des MRG in Wahrheit ein unbefristetes sei und dass er sich daher in einem kündigungsgeschützten unbefristeten Mietverhältnis befinde. Daraufhin erklärten die Vermieterinnen in der mündlichen Streitverhandlung am 22. Mai 2023 die Auflösung des Mietvertrags gestützt auf § 1118 ABGB, woraus sich ergibt, dass sie – für den unterstellten Fall der Anwendbarkeit des MRG – eine sofortige Beendigung des (unterstellt unbefristeten) Mietverhältnisses vornehmen wollten. Damit war der Mieter in Kenntnis von der unwirksamen Befristung und die Vermieterinnen haben ihrerseits mit einseitiger Erklärung für den Fall der Anwendbarkeit des MRG die unwirksame Befristung anerkannt. Die Frage, ob der von den Vermieterinnen (neben dem angeblich erheblich nachteiligen Gebrauch) behauptete Zahlungsrückstand im Sinn des § 1118 zweiter Fall ABGB damals tatsächlich bestand oder ob die vorzeitige Auflösung allenfalls noch ex tunc beseitigt werden konnte (vgl dazu RS0130087), ist daher im vorliegenden Fall aufgrund der konkreten Umstände für die Auslösung der Präklusivfrist des § 16 Abs 8 MRG im Mai 2023 ohne Bedeutung. Damit stellt sich aber auch die in der Zulassungsbegründung aufgeworfene Frage nicht (vgl RS0111271). Die Beurteilung, dass der am 27. September 2024 erhobene Antrag für den (strittigen, nicht geprüften) Fall der Anwendbarkeit des MRG jedenfalls präkludiert ist, bedarf daher keiner Korrektur.

[18] 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG. Die Antragsgegnerinnen haben in ihrer Revisionsrekursbeantwortung auf die Unzulässigkeit des Rechtsmittels hingewiesen. Es entspricht daher der Billigkeit, dass der Antragsteller ihnen die Kosten ihrer Rechtsmittelbeantwortung zu ersetzen hat (RS0035962 [T32]; RS0035979 [T22]).