OGH 5Ob156/08i

Spruch:

Der Revisionsrekurs des Antragsgegners wird zurückgewiesen.

Der Antragsgegner ist schuldig, der Antragstellerin binnen 14 Tagen die mit 3 EUR bestimmten Barauslagen der Revisionsrekursbeantwortung zu ersetzen.

Begründung

Das Rekursgericht hat den Revisionsrekurs gegen seine Entscheidung für zulässig erklärt, weil gefestigte höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage fehle, ob die Bekämpfung eines vom vereinbarten Mietzins abweichend vorgeschriebenen Mietzinses bzw die Vorschreibung eines gar nicht vereinbarten Mietzinses bereits dann im außerstreitigen Verfahren erfolgen könne, wenn der Antragsteller sich im verfahrenseinleitenden Antrag darauf stützt, dass die Vorschreibung nicht dem Gesetz entspreche.

Rechtliche Beurteilung​

An diesen Ausspruch nach § 59 Abs 1 Z 2 AußStrG ist der Oberste Gerichtshof nicht gebunden (§ 71 Abs 1 AußStrG).

Die Unzulässigkeit des Revisionsrekurses ist wie folgt kurz zu begründen (§ 71 Abs 3 AußStrG):

Mit dem verfahrenseinleitenden, auf § 37 Abs 1 Z 8 MRG gestützten Antrag begehrt die Antragstellerin, festzustellen, „in welchem Ausmaß die Nettomietzinsvorschreibungen für den Keller in der Zeit von ... bis ... [insgesamt für 18 Monate] das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten haben und damit im Sinn des § 16 Abs 8 MRG unwirksam sind". Als anspruchsbegründend wird vorgebracht, dass der Vermieter nach Auslaufen einer Mietzinserhöhung nach § 18a MRG weiterhin gesonderten Mietzins für das Kellerlokal vorgeschrieben habe. Die Vorschreibung sei unzulässig. Für die Benützung des Kellerlokals sei nie eine eigenständige Mietzinsvereinbarung geschlossen worden.

Beide Vorinstanzen unterstellten diesen Antrag § 37 Abs 1 Z 8 MRG und bejahten damit die Zulässigkeit des Außerstreitverfahrens nach § 37 Abs 3 MRG.

Im Revisionsrekursverfahren ist nur die Frage strittig, ob die Sachbeschlüsse und das über die Sache geführte Verfahren nichtig seien, weil der Anspruch nicht im außerstreitigen Rechtsweg zu verfolgen gewesen wäre.

Das Rekursgericht hat zur Bejahung der Zulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs ausgeführt, die Feststellung, dass eine bestimmte Mietzinsvorschreibung nicht dem Gesetz entspreche, sei dem außerstreitigen Verfahren vorbehalten, auch wenn als Vorfrage das wirksame Zustandekommen oder Außerkrafttreten oder der Inhalt einer Mietzinsvereinbarung geprüft werden müsse. So sei etwa im Verfahren 5 Ob 157/92 die Zulässigkeit des Außerstreitverfahrens bejaht worden, wobei ein Mieter die Überprüfung der ihm seit 1982 vorgeschriebenen Hauptmietzinse mit der Behauptung begehrt habe, im Jahr 1946 einen Friedenskronenmietzins vereinbart zu haben. Dem Antrag sei zu entnehmen gewesen, dass der Mieter die Vorschreibung eines davon abweichenden Hauptmietzinses für ungesetzlich halte. Gleichermaßen mache auch hier die Antragstellerin die gesetzliche Unzulässigkeit des ihr seit 1. 4. 2004 vorgeschriebenen Mietzinses mit der Begründung geltend, für den Keller sei nie eine eigenständige Mietzinsvereinbarung geschlossen worden.

Es trifft zu, dass die Frage, welcher Hauptmietzins vereinbarungsgemäß zu bezahlen ist, im streitigen Rechtsweg zu entscheiden ist, hingegen die Feststellung, ob der vereinbarte oder begehrte Hauptmietzins den gesetzlichen Zinsbildungsvorschriften entspricht und insoweit zulässig ist, dem außerstreitigen Verfahren vorbehalten ist (vgl RIS‑Justiz RS0069523; RS0070552; RS0069523 ua).

Für die Beurteilung der zulässigen Verfahrensart sind der Wortlaut des Entscheidungsbegehrens und die zu seiner Begründung vorgebrachten Sachverhaltsbehauptungen maßgebend (vgl RIS‑Justiz RS0013639 ua).

Vor allem bei Anträgen auf Überprüfung der Zulässigkeit eines Hauptmietzinses kommt es entscheidend auf das konkret gestellte Begehren an. So kann bei gleichem Sachverhalt je nach dem Wortlaut des Begehrens die Sache dem streitigen Rechtsweg oder dem außerstreitigen Verfahren zuzuordnen sein (vgl die von Würth in Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht21 in Rz 19 zu § 37 MRG dargestellte Rechtsprechung).

Somit ist letztlich immer der konkrete Wortlaut eines verfahrenseinleitenden Schriftsatzes maßgeblich, sodass sich die vom Rekursgericht für erforderlich erachtete verallgemeinerungsfähige Auslegungsregel nicht herstellen lässt.

Im konkreten Fall zielt der Wortlaut des Antragsbegehrens nicht auf die selbständige Feststellung, dass jegliche Mietzinseinhebung aufgrund der getroffenen Pauschalvereinbarung für den Keller unzulässig sei, sondern es werden konkrete Mietzinsvorschreibungen zu konkreten Zinsterminen bekämpft. Die Gesetzwidrigkeit, die die Antragstellerin ausdrücklich, wenn auch unrichtig aus § 16 Abs 8 MRG abgeleitet, geltend macht, kann auch darin gesehen werden, dass der (wohl nach Maßgabe des § 43 Abs 2 MRG) vereinbarte Pauschalmietzins unzulässigerweise überschritten wurde und die Berechtigung zur Mietzinsvorschreibung seit Auslaufen des § 18a MRG‑Erhöhungszeitraums nicht mehr besteht. Die Behauptung, dass eine gesonderte Mietzinsvereinbarung für den Keller nicht vorliege, dient dann nur zur Darlegung der Eigenschaft des Kellers als eine mit den 1948 gemieteten Objekten (Geschäftslokalen) mitgemietete Fläche (vgl auch 5 Ob 157/92).

Somit hat das Rekursgericht wesentliche Interpretationsgrundsätze in der Frage der Auslegung des Antragsinhalts und Vorbringens nicht verletzt, weshalb eine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung im Einzelfall nicht vorliegt (3 Ob 583/91 = SZ 64/188; 8 Ob 653/93 = MietSlg 45.720; 5 Ob 2272/96w = MietSlg 48.660 ua).

Das hatte zur Zurückweisung des Revisionsrekurses des Antragsgegners zu führen.

Die Kostenentscheidung stützt sich auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG.