LVwG Niederösterreich LVwG-AV-1202/001-2023

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrs-senat 2 unter dem Vorsitz der Richterin HR Mag. Clodi im Beisein des Richters Mag. Wimmer als Berichterstatter und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Kalkus und H. Stich über die Beschwerde der A GmbH in ***, hat gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 24. Jänner 2023, Zl. ***, mit welchem aufgrund des Antrages der B GmbH in ***, vertreten durch Herrn C, Notar in ***, vom 14. Dezember 2022 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 07. September 2022 des Notariats C in ***, abgeschlossen zwischen Herrn E, geb. ***, vertreten durch Herrn C, Notar in ***, als Verkäufer einerseits und der B GmbH in ***, vertreten durch Herrn C, Notar in ***, als Käuferin andererseits, betreffend das Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einem Flächenausmaß von 38.519 m², erteilt worden ist, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung und nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (LVGG) in der geltenden Fassung den

BESCHLUSS​

gefasst:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 iVm § 31 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – (VwGVG) als unzulässig zurückgewiesen.

2. Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Melk vom 24. Jänner 2023, Zl. ***, wurde aufgrund des Antrages der B GmbH in ***, vertreten durch Herrn C, Notar in ***, vom 14. Dezember 2022 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 07. September 2022 des Notariats C in ***, abgeschlossen zwischen Herrn E, geb. ***, vertreten durch Herrn C, Notar in ***, als Verkäufer einerseits und der B GmbH in ***, vertreten durch Herrn C, Notar in ***, als Käuferin andererseits, betreffend das Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einem Flächenausmaß von 38.519 m², erteilt.

Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 4, 6, 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800 (NÖ GVG).

Begründet wird die Entscheidung im Wesentlichen damit, dass eine der für die Erlangung der Parteistellung eines Interessenten notwendige Voraussetzung die Glaubhaftmachung deren Landwirteeigenschaft sei. Diese setze gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 (unter anderem) voraus, dass mit dem Ertrag aus einer bestehenden Land- und Forstwirtschaft der eigene und der Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestritten werde.

Die Bestreitung des Lebensunterhaltes aus landwirtschaftlicher Tätigkeit im Rahmen eines bäuerlichen Familienbetriebs sei somit weiterhin ein wesentliches Merkmal der Landwirteeigenschaft. Auf Grund dieser Definition würden juristische Personen (wie die gegenständliche A GmbH) als Landwirte ausscheiden, auch wenn sie entsprechend ihrem Unternehmensgegenstand land- oder forstwirtschaftliche Tätigkeiten entfalten (siehe Motivenbericht zu § 3 des NÖ GVG 2007 vom 20.Juni 2006, Zl. Ltg. - 685/G-15-2006; E VwGH Ro 2016/11/0025).

Für die A GmbH stehe die Erhaltung des Stammkapitals im Vordergrund, mit dem sie ihren Gläubigern gegenüber hafte, und nicht die Führung eines bäuerlichen Familienbetriebs zur Bestreitung des Lebensunterhalts unter Einsatz der eigenen Arbeitskraft und der Betriebsmittel.

Die A GmbH habe daher nicht Parteistellung im gegenständlichen Verfahren erlangt.

Es sei daher der B GmbH die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen gewesen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Beschwerde der A GmbH, die sich durch den angefochtenen Bescheid in ihren subjektiven Rechten verletzt erachtet. Der angefochtene Bescheid werde in seinem gesamten Umfang sowohl wegen Rechtswidrigkeit seines Inhalts als auch wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften angefochten.

Die belangte Behörde verweise in ihrer Bescheidbegründung lediglich auf die in § 3 des NÖ GVG 2007 enthaltene Legaldefinition der „Landwirteigenschaft" und auf Basis einer nicht einschlägigen Judikatur des VwGH sowie des Motivenberichts zu § 3 des NÖ GVG 2007 vom 20.06.2006 darauf, dass - pauschal betrachtet - aufgrund der in § 3 Z 2 NÖ GVG 2007 enthaltenen Legaldefinition juristische Personen als Landwirte ausscheiden; dies deshalb, da die gesetzliche Bestimmung voraussetze, dass mit dem Ertrag aus einer bestehenden Land- und Forstwirtschaft der eigene und der Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Anteil bestritten werden muss. Die Bestreitung des Lebensunterhalts aus landwirtschaftlicher Tätigkeit im Rahmen eines bäuerlichen Familienbetriebs sei ein wesentliches Merkmal der Landwirteigenschaft. Auf Grund dieser Definition würden generell juristische Personen wie die Beschwerdeführerin als Landwirte ausscheiden, auch wenn sie entsprechend ihrem Unternehmensgegenstand land- und forstwirtschaftliche Tätigkeiten entfalten.

Woraus die belangte Behörde in weiterer Folge - ohne Beiziehung der Beschwerdeführerin und ohne Durchführung eines Ermittlungs- und Beweisverfahrens - den Schluss ziehe, dass für die Beschwerdeführerin die Erhaltung des Stammkapitals im Vordergrund stehen würde, mit dem sie ihren Gläubigern gegenüber hafte, und nicht die Führung eines bäuerlichen Familienbetriebs zur Bestreitung des Lebensunterhalts unter Einsatz eigener Arbeitskraft und Betriebsmittel, sei nicht nachvollziehbar.

Aus diesen unrichtigen Annahmen schlussfolgere die belangte Behörde in weiterer Folge unrichtig, dass die Beschwerdeführerin keine Parteistellung erlangt hätte, ohne jedoch sich eingehend mit der einschlägigen Judikatur der Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts zur „Landwirteigenschaft" juristischer Personen des Zivilrechts auseinander gesetzt zu haben; aus diesem Grund irre daher die belangte Behörde in ihrer rechtlichen Beurteilung.

So habe der Verfassungsgerichtshof (VfGH) bereits in seinem Erkenntnis vom 15.06.1977, B170/76 (VfSIg 8069/1977) zum Tiroler GrundverkehrsG 1970 ausgesprochen, dass, hätte der Gesetzgeber den Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke durch inländische juristische Personen absolut unterbinden wollen, er dies explizit zum Ausdruck gebracht hätte. Unter Verweis auf diese Rechtsprechung habe der VfGH im (Folge-)Erkenntnis vom 04.03.1980, B 159/78 (VfSIg 8768/1980) zum Tiroler GrundverkehrsG 1970 darüber hinaus festgehalten, dass eine juristische Person voraussetzungsgemäß niemals unter persönlichem Arbeitseinsatz ein Grundstück bewirtschaften könne. Es komme in einem solchen Fall nur darauf an, ob jene Menschen, die die Gesellschaft wirtschaftlich dominieren, zur Selbstbewirtschaftung der Liegenschaft willens und fähig seien (VfSIg 8768/1980 iVm VwSlg 19438 A/2016). Der VfGH habe somit in ständiger Rechtsprechung und unter Verweis auf die vorgenannten Ausführungen ausgesprochen, dass die „Landwirteigenschaft" auch juristischen Personen zukommen könne. Juristische Personen seien nach dem GVG in Ansehung des Inländergrundverkehrs somit natürlichen Personen gleichgestellt; sie seien ihnen gegenüber weder benachteiligt noch bevorzugt (VfSIg 8768/1980). Diese Rechtsprechung habe der VfGH in seinem jüngst erlassenen Erkenntnis vom 10.03.2021, E3351/2020 unter Verweis auf VwSlg 19438 A/2016 (= VwGH vom 08.09.2016, Ra 2016/11/0081) wiederholt bestätigt. Diese Interpretation sei gerade im heutigen Wirtschaftsleben sachgemäß, da immer mehr landwirtschaftliche Betriebe in der Form einer juristischen Person betrieben werden.

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) habe sich dieser oa Judikatur des VfGH zum Tiroler GrundverkehrsG in weiterer Folge angeschlossen und diese Rechtsauffassung auch seinen Überlegungen zum Vorarlberger GrundverkehrsG 2004 zugrunde gelegt; im Erkenntnis VwSIg 19438 A/2016 habe der VwGH zum Vorarlberger GrundverkehrsG 2004 insbesondere ausgeführt, dass einer juristischen Person die „Landwirteigenschaft" zukommt, wenn sie von einem Landwirt wirtschaftlich dominiert werde. Den Erkenntnissen seien jeweils juristische Personen des Zivilrechts, konkret eine GmbH bzw. eine Offene Gesellschaft (vgl VfGH vom 10.03.2021, E3351/2020 iVm VwSIg19438 A/2016) zugrunde gelegen.

Konkret habe der VwGH in seinem Erkenntnis vom 08.09.2016, Ra 2016/11/0081 (VwSIg 19438 A/2016) ausgeführt, dass der VfGH bereits zum Tiroler GVG 1970 ausgesprochen habe, dass es der Gesetzgeber explizit zum Ausdruck gebracht hätte, wenn er den Erwerb land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke durch inländische juristische Personen absolut hätte unterbinden wollen. Die Annahme, das Gesetz drücke ein solches Verbot implizit aus, sei denkunmöglich. Insbesondere sei es auch ausgeschlossen, der relevanten Bestimmung (des Tiroler GVG 1970) ein derartiges absolutes Verbot für inländische juristische Personen, land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke zu erwerben, zu unterstellen (vgl das Erkenntnis VfSlg. 8069/1977). Der VwGH habe diese Rechtsauffassung auch seinen weiteren Überlegungen zum Vlbg GVG 2004 in seinem Erkenntnis Ra 2016/11/0081 zugrunde gelegt.

Des Weiteren habe der VwGH (VwSIg 19438 A/2016) wie folgt ausgeführt:

„Vor dem Hintergrund der früheren Rechtslage (Vlbg GVG 1993 und Vlbg GVG 2000), aus der die Zulässigkeit des Erwerbs von landwirtschaftlichen Grundstücken durch juristische Personen abzuleiten war, und dem Umstand, dass statt der früher gebotenen Selbstbewirtschaftung (die für juristische Personen grundsätzlich in Betracht kam) gemäß § 6 Abs. 2 lit. d Vlbg GVG 2004 nunmehr eine Pflicht zur Bewirtschaftung durch einen Landwirt besteht, muss angenommen werden, dass der Landesgesetzgeber es nicht ausschließen wollte, dass auch juristische Personen grundsätzlich als Landwirte in Betracht kommen; andernfalls wäre, da der Wortlaut des § 2 Abs. 3 Vlbg GVG 2004 dem nicht zwingend entgegensteht, zu erwarten gewesen, dass zumindest eine Klarstellung in den Materialien erfolgt wäre.“

Dass die einschlägige Judikatur der Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts auch in Landesgesetzen Berücksichtigung gefunden habe, zeige beispielsweise das Oö. Grundverkehrsgesetz 1994; demnach laute § 4 Abs. 4a leg cit. wie folgt:

„Erfolgt der Rechtserwerb durch juristische Personen des Privatrechts, eingetragene Personengesellschaften oder andere rechtsfähige Personengemeinschaften, hat die persönlichen Voraussetzungen der Abs. 2 bis 4 jene natürliche Person zu erfüllen, die diese wirtschaftlich dominiert; ist eine solche nicht vorhanden oder nicht geschäftsfähig, ein Mitglied des Leitungsorgans.“

Genau diese oa Judikatur des VfGH und VwGH zur „Landwirteigenschaft" juristischer Personen des Zivilrechts sei gegenständlich - analog - auch auf das NÖ GVG 2007 anzuwenden und habe sich der VwGH - soweit überblickbar - iZm der „Landwirteigenschaft" juristischer Personen des Zivilrechts iVm NÖ GVG 2007 damit noch nicht auseinandergesetzt. Aufgrund der oa einschlägigen Judikatur sei gegenständlich von der „Landwirteigenschaft" der Beschwerdeführerin (als juristische Person des Zivilrechts) und somit von einer Parteistellung der Beschwerdeführerin auszugehen.

Die belangte Behörde verweise in ihrer Bescheidbegründung zur „Landwirteigenschaft" iSd NÖ GVG 2007 vorrangig auf den Motivenbericht vom 20. Juni 2006 sowie auf das Erkenntnis des VwGH Ro 2016/11/0025; beide herangezogenen Rechtsgrundlagen seien aus Sicht der Beschwerdeführerin unrichtig; dies aus folgenden Gründen: Das NÖ GVG 2007 selbst enthalte keinen expliziten Ausschluss inländischer juristischer Personen vom Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke wegen einer mangelnden „Landwirteigenschaft".

Die belangte Behörde beziehe sich in der Begründung des angefochtenen Bescheides aber auf ein (nicht einschlägiges) Erkenntnis des VwGH vom 22.02.2018, Ro 2016/11/0025 zum NÖ GVG 2007 und führe - mit Textunterstreichungen - aus, dass die Bestreitung des Lebensunterhaltes aus landwirtschaftlicher Tätigkeit im Rahmen eines bäuerlichen Familienbetriebs ein wesentliches Merkmal der „Landwirteigenschaft" wäre und aufgrund dieser Definition juristische Personen (wie etwa die Beschwerdeführerin) als Landwirte ausscheiden würden, auch wenn sie entsprechend ihrem Unternehmensgegenstand land- oder forstwirtschaftliche Tätigkeiten entfalten. Die belangte Behörde übersehe bei dieser oa Judikatur des VwGH jedoch, dass es sich im Sachverhalt zum Erkenntnis vom 22.02.2018 Ro 2016/11/0025 um eine Körperschaft des öffentlichen Rechts (bischöfliche Stiftung nach kirchlichem Recht) gehandelt habe. Dies werde insbesondere durch den Rechtssatz infolge des VwGH - Erkenntnisses vom 15.10.2019, Ro 2017/11/0004 bestätigt und laute dieser:

„Dass eine Gebietskörperschaft und somit juristische Person keine Landwirtin iSd NÖ GVG 2007 sein kann, ergibt sich bereits aus der Rechtsprechung des VwGH (vgl VwGH 22.02.2018, Ro 2016/11/0025, Rz 26-35).“

Im Erkenntnis Ro 2017/11/0004 habe sich der Verweis iZm „Gebietskörperschaft und somit juristische Person" auf die Landeshauptstadt St. Pölten / Landesregierung (als erstmitbeteiligte Partei) bezogen. Dies erhelle sich erst durch eine genaue Durchsicht dieser oa beiden Erkenntnisse des VwGH und seien die dazu ergangenen Rechtssätze insofern irreführend, als in den Rechtssätzen nicht darauf hingewiesen werde, dass es sich bei einer Verneinung der „Landwirteigenschaft" iZm juristischen Personen gemäß der Judikatur des VwGH einzig um eine juristische Person des öffentlichen Rechts (Gebietskörperschaft) handle, nicht aber um juristische Personen des Zivilrechts, andererseits diese Judikatur des VwGH zur in dieser Bescheidbeschwerde angeführten Judikatur widersprüchlich wäre. Dass eine Gebietskörperschaft bzw. juristische Person des öffentlichen Rechts aus der Bewirtschaftung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes den eigenen „Lebensunterhalt" (und jenen ihrer Familie) nicht bestreiten könne und somit kein „Landwirt" iSd NÖ GVG 2007 sein könne, bedürfe keiner weiteren Auseinandersetzung. Insofern seien auch die Ausführungen im Motivenbericht vom 20. Juni 2006 zu § 3 unklar, zum Teil unrichtig und somit widersprüchlich formuliert und missverständlich, da diese Ausführungen andernfalls der oa ständigen Rechtsprechung des VfGH und dem VwGH zur „Landwirteigenschaft" juristischer Personen des Zivilrechts widersprechen würden.

Im Motivenbericht vom 20. Juni 2006 werde jedoch zu § 3, Definition des Begriffs „Landwirt" iZm juristische Personen insbesondere ausgeführt wie folgt:

„Die (teilweise) Bestreitung des Lebensunterhaltes aus landwirtschaftlicher Tätigkeit ist somit weiterhin ein wesentliches Merkmal der Landwirteigenschaft. Auf Grund dieser Definition scheiden juristische Personen aus, selbst für den Fall, dass sie entsprechend ihrem Unternehmensgegenstand land- oder forstwirtschaftliche Tätigkeiten entfalten.“ Sowie „Der Begriff „land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb" ist ein Tatbestandsmerkmal der Landwirtdefinition und wird durch die Begriffsbestimmung in § 3 Z.3 nun sprachlich verdeutlicht. Er ersetzt den eher abstrakteren Begriff „selbständige Wirtschaftseinheit". „Landwirt" im Sinne des Grundverkehrsgesetzes 2007 kann daher nur sein, wer entsprechend der bestehenden Agrarstruktur ein land- oder forstwirtschaftliches Unternehmen führt oder nach dem Erwerb führen wird. Die Landwirtschaft ist diesbezüglich der Forstwirtschaft gleichgestellt. Auch juristische Personen können einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb führen, weil es bei dieser Begriffsbestimmung nicht auf die tatsächliche Bestreitung, sondern auf die Eignung zur Bestreitung des Lebensunterhaltes ankommt."

Gemäß den obigen Ausführungen würden unter Anwendung der einschlägigen Judikatur der Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts somit auch juristische Personen einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb führen können, zumal es bei dieser Begriffsbestimmung nicht auf die tatsächliche Bestreitung, sondern lediglich auf die Eignung zur Bestreitung des Lebensunterhaltes ankomme. Das NÖ GVG 2007 verbiete es juristischen Personen des Zivilrechts somit nicht pauschal, land- und forstwirtschaftliche Grundstücke zu erwerben, vielmehr seien juristische Personen des Zivilrechts iZm der „Landwirteigenschaft" insoweit natürlichen Personen gleichgestellt.

Des Weiteren irre die belangte Behörde, wenn sie in der Bescheidbegründung zur Erfüllung der Landwirteigenschaft auf das Vorliegen eines „bäuerlichen Familienbetriebes" verweise und daraus die mangelnde Parteistellung der Beschwerdeführerin ableiten wolle; dies entspreche nicht der Judikatur des VwGH zum NÖ GVG 2007. Die Voraussetzung eines "bäuerlichen Betriebes" (und ein damit verbundener Kriterienkatalog) sei für die Definition des Landwirtes bzw. die Erfüllung der Landwirteigenschaft nach dem Gesetzeswortlaut nicht relevant, sondern finde sich lediglich in § 6 Abs 2 Z 2 NÖ GVG 2007, wonach die Genehmigung insbesondere nicht zu erteilen sei, wenn das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiege (vgl. VwGH vom 11.10.2016, Ro 2016/11/0018).

Aufgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung zur Parteistellung der Beschwerdeführerin habe die belangte Behörde insbesondere auch gar nicht die wahren Absichten der Beschwerdeführerin, nämlich iSd § 3 Z 2 lit b NÖ GVG 2007, eruieren können, und habe aus diesem Grund die belangte Behörde fallbezogen somit auch eine unrichtige Bestimmung leg. cit. nämlich (unrichtig) lit a, angewendet.

§ 3 Z 2 lit b NÖ GVG 2007 laute wie folgt:

„2. Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

b) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

- diese Absicht durch ausreichende Gründe und

- aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu

erforderlichen Fähigkeiten belegt.“

Dass der Beschwerdeführerin als juristischen Person des Zivilrechts die Landwirteigenschaft und Parteistellung in gegenständlichem Verfahren zukomme, sei obenstehend bereits aufgezeigt worden; dennoch habe es die belangte Behörde unterlassen, der Beschwerdeführerin die Möglichkeit einzuräumen, die Absicht iSd oben angeführten Bestimmung auch näher zu belegen.

Die belangte Behörde habe überdies die Beschwerdeführerin gegenständlich ua im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz verletzt: Eine Verletzung des verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechtes auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz, auf das sich nach der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes auch die Beschwerdeführerin mit Sitz in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union berufen könne (zB VfSIg 19.077/2010, 19.118/2010, 19.156/2010, 19.568/2011), liege unter anderem dann vor, wenn die belangte Behörde der angewendeten Rechtsvorschrift fälschlicherweise einen gleichheitswidrigen Inhalt unterstelle oder wenn es bei Erlassung der Entscheidung Willkür geübt habe.

Ein willkürliches Verhalten der belangten Behörde, das in die Verfassungssphäre eingreife, liege unter anderem in einer gehäuften Verkennung der Rechtslage, aber auch im Unterlassen jeglicher Ermittlungstätigkeit in einem entscheidenden Punkt oder dem Unterlassen eines ordnungsgemäßen Ermittlungsverfahrens überhaupt, insbesondere in Verbindung mit dem Außerachtlassen des konkreten Sachverhaltes (zB VfSIg 8808/1980 mwN, 14.848/1997, 15.241/1998 mwN, 16.287/2001, 16.640/2002); genau dies sei gegenständlich der Fall.

§ 11 Abs 5 NÖ GVG 2007 laute wie folgt:

„Die Kundmachung ist von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann."

Ein Hinweis gemäß § 3 Z 4 lit a und b NÖ GVG 2007, dass ein rechtsverbindliches Anbot eines gleichartigen Rechtsgeschäftes sowie gemäß §11 Abs. 6 NÖ GVG 2007, dass gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen sei und insbesondere Angaben darüber zu machen seien, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet sei, sei in der Kundmachung nicht erfolgt.

Die Beschwerdeführerin habe entsprechend dem Hinweis in der oa Kundmachung gehandelt und wie gefordert via Email am 09.01.2023 ihr Interesse am Erwerb der gegenständlichen Liegenschaft unter Vorlage eines aktuellen Firmenbuchauszuges angemeldet bzw. kundgetan. Weitere Unterlagen habe die Beschwerdeführerin der Interessentenanmeldung nicht vorgelegt bzw. vorlegen müssen, zumal die Vorlage weiterer Unterlagen in der Kundmachung auch nicht angeführt sei und auch kein entsprechender Hinweis erfolgt sei. Die Beschwerdeführerin habe somit darauf vertrauen dürfen, dass – wie in der Kundmachung angeführt - die schriftliche Anmeldung via Email und die Vorlage des Firmenbuchauszuges ausreichend sei.

Für den Fall, dass der Beschwerdeführerin vorgeworfen werde, sie hätte weitere Unterlagen iSd NÖ GVG 2007 im Rahmen der Anmeldung vorlegen und/oder Angaben machen müssen, werde bereits jetzt darauf hingewiesen, dass Kundmachungen iSd Judikatur des VfGH (zB B1131/2010 ua) normativen Charakter haben und potentielle Interessenten auf die Richtigkeit des Inhalts der Kundmachung vertrauen dürften, andernfalls die Beschwerdeführerin insbesondere in ihrem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf ein faires Verfahren verletzt sei.

Dass in anderen Grundverkehrsgesetzen zusätzliche Hinweise in Kundmachungen verpflichtend zu erfolgen hätten, zeige beispielsweise das Oö. Grundverkehrsgesetz 1994; demnach laute § 5 Abs 1 leg cit (auszugsweise) wie folgt:

„Rechtserwerbe nach § 4 Abs 1 an Flächen mit einem Gesamtausmaß von mehr als 5.000 m² durch einen Rechtserwerber (eine Rechtserwerberin), der (die) nicht glaubhaft macht, dass er (sie) diese selbst ordnungsgemäß bewirtschaften wird, sind vom (von der) Vorsitzenden der Behörde unverzüglich dem Landwirtschaftlichen Siedlungsfonds für Oberösterreich und der örtlich zuständigen Bezirksbauernkammer mitzuteilen sowie durch Anschlag an der Amtstafel bei der Geschäftsstelle und Veröffentlichung im Internet bekannt zu machen. In der Mitteilung bzw. Bekanntmachung sind der Name des Eigentümers (der Eigentümerin) sowie die Grundstücksdaten (Fläche, Grundstücksnummer(n), Katastralgemeinde(n)) anzuführen; auf die Möglichkeit ein verbindliches Kaufanbot gemäß Abs. 3 zu legen, ist hinzuweisen. Die Bekanntmachungsfrist beträgt einen Monat.“

Ohne entsprechenden konkreten Hinweis in der Kundmachung könne von einem unvertretenen potentiellen Interessenten („bäuerlicher Landwirt") nicht gefordert werden, zusätzlich - zur Anmeldung gleichzeitig - Unterlagen vorzulegen oder Angaben zu machen, insbesondere wenn die allenfalls geforderte Vorlage von Unterlagen in unterschiedlichen Rechtsvorschriften des NÖ GVG 2007, wie in § 3 Z 4 lit a und b sowie § 11 Abs 6 leg cit, „versteckt" enthalten und somit nur äußerst schwierig zu finden seien, zumal potentielle Interessenten - wie die Beschwerdeführerin - in der Regel juristische Laien seien. Es könne nicht sein, dass für eine Interessentenanmeldung von einem juristischen Laien („bäuerlicher Landwirt" als Voraussetzung der Interessenteneigenschaft) - ohne entsprechende konkrete Hinweise in der Kundmachung - die vorherige Durchsicht des gesamten NÖ GVG 2007 gefordert werde, um die in verschiedenen Rechtsbestimmungen einzeln versteckten Anmeldungsunterlagen und -angaben zu eruieren und gleichzeitig bereits bei der Anmeldung vorzulegen, andernfalls keine Interessenteneigenschaft erlangt werden würde; dies sei im Übrigen auch ein Widerspruch, wenn doch die Nachweise über die Interessenteneigenschaft gemäß §11 Abs 6 NÖ GVG 2007 bis zum Abschluss des Verfahrens erbracht werden könnten. Nur dann, wenn derartige konkrete Hinweise, welche Unterlagen konkret gleichzeitig der Anmeldung beizuschließen und welche Angaben gleichzeitig konkret zu machen seien, bereits in der Kundmachung enthalten wären, und in weiterer Folge - trotz Hinweise - nicht der Anmeldung beigeschlossen werden würden, könne die Interessenteneigenschaft verloren gehen; andernfalls die vom NÖ GVG 2007 geforderten gesetzlichen Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Anmeldung und einer damit verbundenen Interessenteneigenschaft für einen juristischen Laien überschießend seien. Schon aus diesen Gründen sei eine Aufhebung / Konkretisierung des § 11 Abs 5 NÖ GVG 2007 erforderlich, wonach eine Konkretisierung des § 11 Abs 5 leg.cit insofern zu erfolgen habe, als bereits in der Kundmachung darauf hinzuweisen sei, dass bereits der Anmeldung gleichzeitig Unterlagen/Angaben konkret iSd §11 Abs 6 leg cit sowie ein verbindliches Kaufanbot gemäß §3 Z 4 lit a und b beizuschließen seien.

§ 6 Abs 2 Z 1 NÖ GVG 2007 (als Versagungstatbestand) laute wie folgt:

„Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist."

Aufgrund obiger Ausführungen sei genau dieser Versagungstatbestand gegenständlich erfüllt; die Rechtserwerberin sei gegenständlich keine Landwirtin, sondern vielmehr bloße Immobilienhändlerin, und habe die Beschwerdeführerin aufgrund ihrer „Landwirteigenschaft" als juristische Person des Zivilrechts Parteistellung erlangt und könne die Beschwerdeführerin gegenständlich die Interessenteneigenschaft wie oben ausgeführt im fortgesetzten Verfahren entsprechend nachweisen.

Die belangte Behörde habe es gegenständlich unterlassen, unter Beiziehung der Beschwerdeführerin (als Partei/trotz Parteistellung) ein ordentliches Ermittlungs- und Beweisverfahren iSd einschlägigen Bestimmungen, insbesondere iSd § 37 AVG, einzuleiten und durchzuführen und verletze dadurch sämtliche allgemeine Grundsätze über den Beweis iSd einschlägigen Bestimmungen des AVG, insbesondere die Offizialmaxime (= Untersuchungsgrundsatz), den Grundsatz der materiellen Wahrheit sowie das Recht auf Parteiengehör. Nach § 56 AVG habe der Erlassung eines Bescheides grundsätzlich immer ein Ermittlungsverfahren voranzugehen.

Zweck des Ermittlungsverfahrens sei nach § 37 AVG, den für die Erledigung einer Verwaltungssache maßgebenden Sachverhalt festzustellen und den Parteien Gelegenheit zur Geltendmachung ihrer Rechte und rechtlichen Interessen zu geben. Diesem Zweck diene das Beweisverfahren. Das verwaltungsbehördliche Beweisverfahren werde von allgemeinen Grundsätzen über den Beweis, konkret der Offizialmaxime, der materiellen Wahrheit, der freien Beweiswürdigung und der Unbeschränktheit der Beweismittel beherrscht. Diese Grundsätze, insbesondere die Offizialmaxime (= Untersuchungsgrundsatz) gemäß § 39 Abs 2 AVG, habe die belangte Behörde gegenständlich gänzlich außer Acht gelassen. Der Grundsatz der Offizialmaxime (= Untersuchungsgrundsatz) bedeute, dass, soweit die Verwaltungsvorschriften nichts anderes bestimmen, im Verwaltungsverfahren amtswegiger Prozessbetrieb herrscht: Die Verwaltungsbehörde habe insbesondere alle zu ihrer Entscheidung notwendigen Beweise sowie die rechtserheblichen Sachverhaltselemente amtswegig zu erheben. Unterlasse die Behörde – wie gegenständlich der Fall - ein Ermittlungs- und Beweisverfahren in einem wichtigen Punkt oder überhaupt, so indiziere dies Willkür.

Die belangte Behörde habe gegenständlich nicht nur die Bestimmungen des AVG, sondern auch die Bestimmungen des NÖ GVG 2007 selbst außer Acht gelassen; dies insbesondere aus folgenden Gründen:

Die Gesetzesmaterialien zur Stammfassung des NÖ GVG 2007 (Motivenbericht vom 20.Juni 2006) lauten zu § 11 auszugsweise wie folgt:

„Mit der rechtzeitigen Anmeldung des Interesses ist die Erlangung der Parteienstellung verbunden. Die Praxis hat gezeigt, dass die Interessenten oft diese Rechte eingeräumt erhalten wollen. Der Interessent hat mit dem vorliegenden Entwurf alle Verfahrensrechte einer Verfahrenspartei, etwa die Zustellung des Bescheides, ein Berufungsrecht, sowie ein Beschwerderecht an den Verfassungsgerichtshof."

Schon aus dem Motivenbericht des Amtes der Niederösterreichischen Landesregierung (Gruppe Land- und Forstwirtschaft - Abteilung Agrarrecht) sei somit ersichtlich, dass einzig und bereits mit der rechtzeitigen Anmeldung des Interesses die Erlangung der Parteienstellung (gemäß § 8 AVG) verbunden sei; genau dies sei gegenständlich der Fall, zumal die Beschwerdeführerin ihr Interesse am Erwerb der gegenständlichen Liegenschaft rechtzeitig via Email vom 09.01.2023 bei der Bezirksbauernkammer *** angemeldet habe.

§ 11 Abs 9 NÖ GVG 2007 laute wie folgt:

„Langt bei der Grundverkehrsbehörde eine Interessentenanmeldung oder eine fachlich begründete Stellungnahme ein, hat sie weitere Ermittlungen durchzuführen. [...]"

Wie im Sachverhalt ausgeführt, sei mit E-Mail der Bezirksbauernkammer *** vom 13.01.2023 der Beschwerdeführerin mitgeteilt worden, dass ihre Interessentenanmeldung zum Grundverkehrsakt *** in der Bezirksbauernkammer *** zeitgerecht eingetroffen sei und an die belangte Behörde zur weiteren Entscheidung weitergeleitet worden sei und somit am 13.01.2023 bei der belangten Behörde eingelangt sei. Schon daraus ergebe sich, dass die belangte Behörde in weiterer Folge – als gesetzliche Verpflichtung - ein Ermittlungs- und Beweisverfahren unter Beiziehung der Beschwerdeführerin nach den oa Grundsätzen des AVG und den §§ 37 bis 39 AVG durchzuführen habe, ein solches aber durch die belangte Behörde entgegen der einschlägigen Bestimmungen des AVG jedoch unterlassen worden sei. Bemerkenswert sei in diesem Zusammenhang insbesondere, dass nach nur einen Tag nach Einlangen einer (positiven) Stellungnahme der Bezirksbauernkammer *** zu gegenständlichem Rechtsgeschäft bereits die Bescheidausfertigung mit 24.01.2023 erfolgt sei, wenn doch bekannt sei, dass in der Verwaltungspraxis eine Bescheidausfertigung und -erlassung grundsätzlich eine längere Zeit in Anspruch nehme (vgl § 73 Abs 1 AVG). Die Bezirksbauernkammer *** hätte am 23.01.2023 (grundsätzlich) auch eine fachlich begründete Stellungnahme abgeben bzw der belangten Behörde übermitteln können, wonach nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 NÖ GVG 2007 widerspreche. In gegenständlichem Fall sei jedoch davon auszugehen und nicht auszuschließen, dass sich sowohl die belangte Behörde als auch die Bezirksbauernkammer *** vorab - ohne Durchführung eines Ermittlungs- und Beweisverfahrens unter Beiziehung der Beschwerdeführerin als Partei - bereits abgestimmt hätten; diese Vermutung werde insbesondere dadurch indiziert, als der Entwurf des Bescheides (wie erlassen) ebenfalls bereits am 23.01.2023 vorgelegen habe müsse, also zu einem Zeitpunkt, in dem gerade erst die Bezirksbauernkammer *** zu gegenständlichem Rechtsgeschäft, nämlich am 23.01.2023, ihre Stellungnahme bei der belangten Behörde abgegeben habe. Aus diesem Grund sei es befremdlich, wenn bereits am 24.01.2023 eine Bescheidausfertigung der belangten Behörde vorliege und ein solcher genehmigender Bescheid auch bereits am 24.01.2023 versendet und zugestellt worden sei.

Unabhängig davon, verweise die belangte Behörde - ohne Durchführung eines Ermittlungs- und Beweisverfahrens - lediglich auf die in § 3 NÖ GVG 2007 enthaltene Definition der „Landwirteeigenschaft" und auf Basis des Motivenberichts zu § 3 des NÖ GVG 2007 vom 20.06.2006 darauf, dass - pauschal betrachtet - aufgrund der Definition juristische Personen als „Landwirte" per se ausscheiden, ohne sich eingehend mit der einschlägigen Judikatur des VfGH sowie VwGH auseinander gesetzt zu haben; diese rechtliche Beurteilung der belangten Behörde sei daher unrichtig und werde um Wiederholungen zu vermeiden auf die vorherigen Ausführungen dieser Bescheidbeschwerde näher verwiesen und auch hier zum Inhalt erhoben. Hätte die belangte Behörde ein den oa Grundsätzen des AVG entsprechendes Ermittlungs- und Beweisverfahren unter Beiziehung der Beschwerdeführerin als Partei durchgeführt, wäre sie zum (richtigen) Ergebnis gelangt, dass die Beschwerdeführerin als juristische Person des Zivilrechts sowohl die „Landwirteeigenschaft" als auch die „Interessenteneigenschaft" besitze; in weiterer Folge hätte die belangte Behörde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des gegenständlich beabsichtigten Kaufvertrages untersagen müssen. Dass gegenständlich keine ordnungsgemäße Anmeldung durch die Beschwerdeführerin vorliege, sei von der belangten Behörde in der Bescheid-begründung nicht ausgeführt oder festgestellt worden. Die Beschwerdeführerin habe mit der rechtzeitigen Anmeldung somit ihre Interessenteneigenschaft glaubhaft gemacht und Parteistellung erlangt.

§ 11 Abs 6 (letzter Satz) NÖ GVG 2007 laute auszugsweise wie folgt:

„Die Interessenteneigenschaft nach § 3 Z 4 lit a und b ist bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen."

Selbst für den Fall, dass sich das Instanzengericht den obigen Ausführungen nicht anschließe, habe die Beschwerdeführerin gemäß § 11 Abs 6 (letzter Satz) NÖ GVG 2007 die Möglichkeit, ihre Interessenteneigenschaft iSd einschlägigen Bestimmungen des NÖ GVG 2007 bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen. Diese Möglichkeit des Nachweises sei der Beschwerdeführerin (als Partei) jedoch mangels Durchführung eines Ermittlungs- und Beweisverfahrens nicht eingeräumt worden. Da das gegenständliche Verfahren bis dato noch nicht rechtskräftig abgeschlossen sei, sei der Beschwerdeführerin die Möglichkeit des Nachweises der Interessenteneigenschaft von Gesetzes wegen im fortgesetzten Verfahren einzuräumen.

Letztlich sei auch darauf hinzuweisen, dass gemäß Judikatur des VwGH die Landwirteeigenschaft in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 als eine der Voraussetzungen für die Erlangung der Interessentenstellung festgelegt werde. Letztere wiederum sei gemäß § 11 Abs 6 leg. cit. eine Voraussetzung für die Parteistellung im weiteren Verfahren. Die Vorfrage der Interessentenstellung - welche bejahendenfalls gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 leg. cit. zur Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung führen könne – und damit auch die Vorfrage der Landwirteeigenschaft sei im Genehmigungsverfahren zu klären. Die Einleitung und Durchführung eines derartigen Genehmigungs- bzw. Ermittlungs- und Beweisverfahrens im Beisein der Beschwerdeführerin (trotz Parteistellung) sei durch die belangte Behörde jedoch unterlassen worden. Die diesbezüglichen Erwägungen hätten in der Begründung des Genehmigungsbescheides ihren Niederschlag zu finden und sei eine solche nicht ausreichend bzw. unrichtig erfolgt. Werde in diesem Bescheid einer Person, die ihr Interesse am Erwerb der Liegenschaft angemeldet habe, die Interessentenstellung mangels Landwirteigenschaft abgesprochen und damit ihre Parteistellung verneint, so könne diese Person gemäß Judikatur des VwGH den Genehmigungsbescheid bekämpfen (vgl VwGH v 16.09.2020, Ra 2018/11/0100).

Schon aus dieser Judikatur des VwGH ergebe sich, dass die belangte Behörde ein Genehmigungsverfahren (dh Ermittlungs- und Beweisverfahren) im Beisein der Beschwerdeführerin durchzuführen habe, ein solches Genehmigungsverfahren von der belangten Behörde aber nicht eingeleitet und durchgeführt worden sei. Aufgrund obiger Ausführungen sei daher im fortgesetzten Verfahren im Rahmen der Durchführung eines Ermittlungs- und Beweisverfahrens der Beschwerdeführerin die Möglichkeit einzuräumen, bis zum Abschluss des Verfahrens sowohl ihre „Landwirteigenschaft" als juristische Person des Zivilrechts, als auch ihre Interessentenstellung und somit ihre Parteistellung nachzuweisen.

Angeregt wurde, das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich möge beim VfGH die Aufhebung der Rechtsvorschrift des § 11 Abs 5 NÖ GVG 2007, LBGI. 6800-1 vom 11.09.2008 idgF LGBI. Nr. 38/2019 über die notwendigen Hinweise in einer Kundmachung, wegen Verfassungswidrigkeit insofern beantragen, als ohne (zusätzliche) Hinweise in der Kundmachung, konkret, dass bereits der Anmeldung gleichzeitig Unterlagen iSd § 11 Abs 6 leg cit sowie ein verbindliches Kaufanbot gemäß § 3 Z 4 lit a und b beizuschließen seien, das Recht auf ein faires Verfahren verletzt werde.

Der Grundverkehrssenat 2 des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich hat zum Vorbringen in der erhobenen Beschwerde sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes am 26. September 2023 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt.

In dieser Verhandlung wurde insbesondere Beweis erhoben durchVerlesung des behördlichen Verwaltungsaktes zur Zl. ***.

Des Weiteren wurde durch Einsichtnahme in das „Schriftliche Anbringen“ und die Urkundenvorlage (Beilage ./A der Verhandlungsschrift vom 26. September 2023) der Beschwerdeführerin, welche dies auch mündlich erörterte, Beweis erhoben.

Vorgebracht wurde in diesem Anbringen ergänzend Folgendes:„…

Das Landesverwaltungsgericht NÖ ist aufgrund der am 07.09.2023 erfolgten Mitteilung über eine lediglich eingeschränkte Akteneinsicht der Meinung, dass die Beschwerdeführerin nach aktuellem Verfahrensstand keine Parteistellung erlangt hätte; dies ist insofern unrichtig, als die Beschwerdeführerin die nach der einschlägigen Rechtsprechung notwendigen Voraussetzungen für die Landwirteigenschaft sowie für die Interessenstellung erfüllt und dadurch im gegenständlichen Verfahren auch Parteistellung hat. Die Beschwerdeführerin hat gemäß 11 Abs 6 letzter Satz NÖ GVG 2007 die Möglichkeit, die Interessenteneigenschaft nach § 3 Z4 lit. a und b leg cit bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.

In der schriftlichen firmenmäßig unterfertigten Erklärung/Bestätigung von D wird festgehalten, dass D, in seiner Eigenschaft als handelsrechtlicher Geschäftsführer sowie als Land- und Betriebswirt, die Beschwerdeführerin wirtschaftlich dominiert und zur Bewirtschaftung der kaufgegenständlichen Liegenschaft EZ ***, KG ***, Bezirksgericht ***, GST-Fläche 38519 m², davon Landw (10) 160 m², Wald (10) 36884 m² und Wald (30) 1475 m² willens und fähig ist. Auch wird bestätigt, dass es sich bei der Beschwerdeführerin um einen landwirtschaftlichen (Familien-)Betrieb in der Form einer juristischen Person des Zivilrechts, zur Bestreitung des Lebensunterhaltes unter Einsatz von Arbeitskraft zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern und Betriebsmitteln handelt.

Durch diese Landwirteigenschaft iSd NÖ Grundverkehrsgesetz ist es Ziel, die auf der oa kaufgegenständlichen Liegenschaft stockenden Waldflächen nachhaltig zu bewirtschaften und zu erhalten und von der bereits vorliegenden aufrechten Rodungsbewilligung nur im Falle der Notwendigkeit Gebrauch zu machen.

Des Weiteren wird seitens D bestätigt, dass ein erheblicher Teil des Umsatzes (als Einkommen) aus der Landwirtschaft, insbesondere aus der Produktion und dem Verkauf landwirtschaftlicher Produkte stammt, und die Bezahlung des Kaufpreises für die oa Liegenschaft nachhaltig gesichert ist.

Aufgrund der bestehenden Landwirteigenschaft iSd NO GVG 2007 stellt die Beschwerdeführerin ein rechtsverbindliches Kaufanbot (als gleichartiges Rechtsgeschäft) für die kaufgegenständliche Liegenschaft iSd § 3 Z 4 lit. a NO GVG 2007 und ist die Beschwerdeführerin bereit und in der Lage, die Bezahlung des Kaufpreises zu erfüllen.

Die Beschwerdeführerin (vormals F GmbH), mit der vom Bundesministerium für Land- und Forstwirtschaft am 01.10.2007 bekannt gegebenen Betriebsnummer ***, besitzt mehrere BIO-ZERTIFIKATE und wird beispielsweise auch gemäß MFA 2023 Auszug § 6d Abs 9 MarktordnungsG (MOG) als aktiver Landwirt qualifiziert; als aktive Landwirte gemäß leg cit gelten „1. natürliche Personen, die gemäß § 3 Abs. 1 Z 1 erster Fall des Bauern- Sozialversicherungsgesetzes - BSVG, BGBl. Nr. 559/1978 in der jeweils geltenden Fassung, pflichtversichert sind, sowie

2. juristische Personen und Personengesellschaften mit gemäß Bewertungsgesetz 1955, BGBl. Nr. 148/1955 in der jeweils geltenden Fassung, festgestelltem landwirtschaftlichen Einheitswert."

Insbesondere ergibt sich auch aus der MFA 2023 - Feldstückliste der umfangreiche landwirtschaftliche Weinbaubetrieb der Beschwerdeführerin. Da die Beschwerdeführerin, insbesondere als langjähriges und aufrechtes Mitglied der ***, im Bereich der Landwirtschaft im biologisch-veganen Weinbau (BIOWEINGUT) tätig ist, werden auch laufend Anträge auf Erteilung einer staatlichen Prüfnummer für die produzierten Bio-Weine beim Bundesamt für Weinbau eingebracht und mit jeweiligem Bescheid eine derart staatliche Prüfnummer auch erteilt, beispielsweise für Gemischter Satz weiß (***), Sortenverschnitt rot (***), Merlot (***), Grüner Veltliner (***), Gemischter Satz weiß (***), Neuburger weiss, (***), Chardonnay (***), etc.

Des Weiteren entrichtet die Beschwerdeführerin ihre Agrarmarketingbeiträge auf Basis der bekanntgegebenen Weinmengen an die Agrarmarkt Austria (AMA), zuletzt wurde der Agrarmarketingbeitrag für das Jahr 2023 bezahlt und bewirtschaftet die Beschwerdeführerin im Rahmen ihres landwirtschaftlichen Betriebes aktuell eine Fläche im Ausmaß von ca 15,5 ha!

Die Beschwerdeführerin hat aufgrund ihrer jahrelangen landwirtschaftlichen Tätigkeit im Rahmen der landwirtschaftlichen Produktion und des landwirtschaftlichen Vertriebes auch zahlreiche Preisauszeichnungen sowie Urkunden und Goldmedaillen erhalten.

Die Beschwerdeführerin legt nunmehr, insbesondere unter Verweis auf obige Ausführungen, zum Nachweis der Landwirteigenschaft sowie der Interessentenstellung iSd NÖ GVG 2007 entsprechend nachstehende Urkunden vor:

Beweis: Erklärung/Bestätigung von D (als hr Geschäftsführer der Beschwerdeführerin) v 25.09.2023, insbesondere iZm der Landwirteigenschaft iSd NÖ GVG sowie der nachhaltig gesicherten Bezahlung des Kaufpreises, Beilage •/4;

Rechtsverbindliches Kaufanbot (als gleichartiges Rechtsgeschäft), Beilage ,/5;

Aktueller Kontoauszug der Beschwerdeführerin (zwecks Nachweis der Bereitschaft zur Bezahlung des Kaufpreises gemäß Kaufanbot), v 25.09.2023, Beilage ./6;

Auszug Bundesministerium für Land- und Forstwirtschaft iVm Bekanntgabe der Betriebsnummer, Beilage ./7;

BIO-ZERTIFIKAT der F GmbH (Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführerin), Beilage ./8;

BIO-ZERTIFIKAT der A GmbH, Beilage ,/9;

Auszug MFA 2023 iVm aktiver Landwirt gemäß § 6d Abs 9 MarktordnungsG (MOG), Beilage ./10;

Auszug MFA 2023 - Feldstückliste der A GmbH, Beilage ./11;

Landwirtschaftskammer ***, Schreiben Kammerbeitrag 2022, Beilage ./12;

Agrarmarkt Austria (AMA), Agrarmarketingbeitrag - Weinmenge v 17.03.2023, Beilage ./13;

Agrarmarkt Austria (AMA), Zahlungsinformation v 05.05.2022, Beilage ./14;

Konvolut von Bescheiden des Bundesamts für Weinbau zwecks Erteilung staatlicher Prüfnummern für div Bio-Weine der Beschwerdeführerin, Beilage ,/15;

Rechnung V-Label 2023 der G GmbH, Entrichtung Lizenzgebühr BIOWEINGUT, Beilage ,/16;

Broschüre der A GmbH samt Ab-Hof-Preisliste, Beilage ./17;

Konvolut von Preisauszeichnungen, Urkunden (Goldmedaillen), Beilage ./18;

(…)

Im Antrag vom 14.12.2022 wird seitens der B GmbH ein Antrag zur Genehmigung des Kaufvertrages vom 07.09.2022 gemäß § 6 Abs 1 NÖ GVG 2007 gestellt. In weiterer Folge wird auch ein Antrag zur Genehmigung gemäß § 6 Abs 2 NÖ GVG 2007 (berichtigt nach Rücksprache Notariat?) gestellt.

Im von der B GmbH eingebrachten Antrag (vgl Seite 4 von 11) ist hinsichtlich konkreter Angaben samt Nachweise über eine künftige außerland- und forstwirtschaftliche Verwendung (§ 6 Abs 1 NÖ GVG 2007 zB Erwerb zum Zweck des Wohnbaus, der Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben der Errichtung oder Vergrößerung einer gewerblichen, industriellen oder bergbaulichen Anlage) ausgeführt wie folgt: „für touristische Nutzung, Errichtung von Waldhütten bzw Waldchalets“

Im Hinblick auf konkrete Angaben samt Nachweise über eine künftige Verwendung iSd § 6 Abs 2 NÖ GVG 2007 erfolgten seitens der B GmbH im Antrag (vgl Seite 4 von 11) auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung überhaupt keine (!) Angaben.

§ 6 Abs 1 NÖ GVG 2007 lautet wie folgt:

„(1) Die Grundverkehrsbehörde hat einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche Grundstück

1. zum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt ist, es sei denn, dass das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden oder die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundfläche erheblich erschwert oder unmöglich gemacht wird oder

2. zum Zweck der Errichtung oder Vergrößerung einer gewerblichen, industriellen oder bergbaulichen Anlage bestimmt ist, es sei denn, dass mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden. Die Zweckbestimmung ist durch eine Bescheinigung der Wirtschaftskammer für Niederösterreich glaubhaft zu machen.

3. (entfällt durch LGBI. Nr. 38/2019)."

§ 6 Abs 2 NÖ GVG 2007 lautet wie folgt:

„(2) Die Grundverkehrsbehörde hat einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt."

Im angefochtenen Bescheid finden sich keine Sachverhalts-Feststellungen, wonach die oa Rechtsgrundlagen zugunsten der B GmbH verwirklicht wären.

Unabhängig davon ist gegenständlich, aufgrund der der Beschwerdeführerin aufgrund der eingeschränkten Akteneinsicht bekannten Aktenlage, weder § 6 Abs 1 NÖ GVG 2007 noch § 6 Abs 2 NÖ GVG 2007 verwirklicht.

(…)

Bei der B GmbH handelt es sich gegenständlich - gemäß Kaufvertrag vom 07.09.2022 - um keinen Landwirt, sondern um einen Investor, welcher die kaufgegenständliche Liegenschaft - gemäß Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung - lediglich für touristische Zwecke erwerben und vermarkten will.

Diesbezüglich soll auch eine Widmung für touristische Zwecke erwirkt und so die gegenständlich aktuelle land- und forstwirtschaftliche Widmung ersetzt werden und verloren gehen. Die land- und forstwirtschaftliche Liegenschaft wird somit ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen.

Demgegenüber würde die Beschwerdeführerin in ihrer Landwirteigenschaft iSd NÖ GVG 2007 die auf der kaufgegenständlichen Liegenschaft stockenden Waldflächen nachhaltig bewirtschaften und erhalten und von der bereits vorliegenden aufrechten Rodungsbewilligung nur im Falle der Notwendigkeit Gebrauch machen. Schon aufgrund des aktuellen Klimawandels würde daher insbesondere die Erhaltung der bisherigen Nutzung der kaufgegenständlichen Liegenschaft als Wald das Interesse an der neuen Verwendung für touristische Zwecke offenbar überwiegen.

Die Genehmigung ist gemäß § 6 Abs 2 NÖ GVG 2007 nicht zu erteilen, wenn der Rechtserwerber kein Landwirt ist und zumindest ein Interessent vorhanden ist; genau dies ist gegenständlich der Fall. Aufgrund obiger Ausführungen ist daher der B GmbH daher die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu versagen bzw die Genehmigung nicht zu erteilen.

(…)

Im angefochtenen Bescheid finden sich keine näheren Sachverhaltsfeststellungen zum Antrag sowie zum Kaufvertrag der B GmbH, keine Beweiswürdigung sowie keine Subsumtion des Sachverhaltes im Rahmen der rechtlichen Beurteilung iSd § 6 Abs 1 und Abs 2 NÖ GVG 2007. Es finden sich im angefochtenen Bescheid keine Sachverhaltsfeststellungen, keine Beweiswürdigung und keine rechtliche Beurteilung, warum und auf welcher oa Rechtsgrundlage die belangte Behörde gegenständlich die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt. Nach einer Wiedergabe des Gesetzestextes (vgl Seite 3 und Seite 4 des angefochtenen Bescheides) finden sich lediglich Ausführungen iZm der Beschwerdeführerin und als pauschaler Abschlusssatz:

„Es war daher der B GmbH die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen."

Auf welchen festgestellten Sachverhalt sowie auf welcher Beweiswürdigung und rechtlichen Beurteilung die belangte Behörde zum Ergebnis gelangt, dass „daher der B GmbH die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen" wäre, bleibt gänzlich offen und ist überhaupt nicht nachvollziehbar.

Gemäß §§ 58 und 60 AVG sind Bescheide entsprechend zu begründen. Diese Begründung hat, wie der Verwaltungsgerichtshof bereits wiederholt ausgesprochen hat, jenen Anforderungen zu entsprechen, die in seiner Rechtsprechung zu den §§ 58 und 60 AVG entwickelt wurden. Demnach sind in der Begründung die Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens, die für die Beweiswürdigung maßgeblichen Erwägungen sowie die darauf gestützte Beurteilung der Rechtsfrage klar und übersichtlich zusammenzufassen. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes erfordert dies in einem ersten Schritt die eindeutige, eine Rechtsverfolgung durch die Partei ermöglichende und einer nachprüfenden Kontrolle durch die Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts zugängliche konkrete Feststellung des der Entscheidung zugrunde gelegten Sachverhalts, in einem zweiten Schritt die Angabe jener Gründe, welche das Verwaltungsgericht im Falle des Vorliegens widerstreitender Beweisergebnisse in Ausübung der freien Beweiswürdigung dazu bewogen haben, gerade jenen Sachverhalt festzustellen, und in einem dritten Schritt die Darstellung der rechtlichen Erwägungen, deren Ergebnisse zum Spruch der Entscheidung geführt haben. Diesen Erfordernissen wird nur dann entsprechend gehandelt, wenn sich die ihre Entscheidung tragenden Überlegungen zum maßgebenden Sachverhalt, zur Beweiswürdigung sowie zur rechtlichen Beurteilung aus der Entscheidung selbst ergibt (vgl etwa VwGH 18.1.2022, Ra 2021/09/0131, oder auch 22.1.2021, Ra 2018/05/0015, jeweils mwN).

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes bestehen die drei logisch aufeinander aufbauenden und formal zu trennenden Elemente einer ordnungsgemäß begründeten verwaltungsgerichtlichen Entscheidung erstens in einer im Indikativ gehaltenen Tatsachenfeststellung, zweitens in der Beweiswürdigung, drittens in der rechtlichen Beurteilung. Lässt eine Entscheidung die Trennung dieser Begründungselemente in einer Weise vermissen, dass die Rechtsverfolgung durch die Partei oder die nachprüfende Kontrolle durch die Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts maßgeblich beeinträchtigt wird, dann führt ein solcher Begründungsmangel zur Aufhebung des angefochtenen Bescheides schon aus diesem Grund (vgl VwGH 24.2.2021, Ra 2020/03/0171, sowie wiederum 18.1.2022, Ra 2021/09/0131, jeweils mwN); genau dies ist gegenständlich der Fall.

Im vorliegenden angefochtenen Bescheid gibt es keine ausreichenden Tatsachenfeststellungen, keine beweiswürdigende Erwägungen und keine rechtliche Beurteilung, aus der ersichtlich wäre, warum der B GmbH gegenständlich die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt wird; es kann also keine Rede davon sein, dass die Begründung in einer eindeutigen, die Rechtsverfolgung durch die Parteien ermöglichenden und einer nachprüfenden Kontrolle durch die Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts zugänglichen Weise erfolgt wäre. Nach § 56 AVG hat der Erlassung eines Bescheides grundsätzlich immer ein Ermittlungsverfahren voranzugehen; dieses ist gegenständlich auch im Hinblick auf die unrichtig erteilte Genehmigung wie oben ausgeführt aber gänzlich unzureichend.

Zweck des Ermittlungsverfahrens ist nach § 37 AVG, den für die Erledigung einer Verwaltungssache maßgebenden Sachverhalt festzustellen und den Parteien Gelegenheit zur Geltendmachung ihrer Rechte und rechtlichen Interessen zu geben.

Diesem Zweck dient das Beweisverfahren.

Das verwaltungsbehördliche Beweisverfahren wird von allgemeinen Grundsätzen über den Beweis, konkret der Offizialmaxime, der materiellen Wahrheit, der freien Beweiswürdigung und der Unbeschränktheit der Beweismittel beherrscht.

Diese Grundsätze, insbesondere die Offizialmaxime (= Untersuchungsgrundsatz) gemäß § 39 Abs 2 AVG, hat die belangte Behörde gegenständlich gänzlich außer Acht gelassen.

Der Grundsatz der Offizialmaxime (= Untersuchungsgrundsatz) bedeutet, dass, soweit die Verwaltungsvorschriften nichts anderes bestimmen, im Verwaltungsverfahren amtswegiger Prozessbetrieb herrscht: Die Verwaltungsbehörde hat insbesondere alle zu ihrer Entscheidung notwendigen Beweise sowie die rechtserheblichen Sachverhaltselemente amtswegig zu erheben. Unterlässt die Behörde – wie gegenständlich der Fall - ein Ermittlungs- und Beweisverfahren in einem wichtigen Punkt oder überhaupt, so indiziert dies Willkür; genau dies wäre gegenständlich der Fall, da von Seiten der belangten Behörde kein der Aktenlage entsprechender Sachverhalt festgestellt wurde, und darauf basierend keine Beweiswürdigung und keine rechtliche Beurteilung erfolgte, warum der der B GmbH gegenständlich die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen wäre.

(…)

Die vorstehenden Ausführungen zeigen, dass der angefochtene Bescheid sowohl mit Rechtswidrigkeit seines Inhalts als auch mit Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften behaftet ist.“

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Das verfahrensgegenständliche Grundstück Nr. ***, KG ***, hat eine Gesamtfläche von 38.519 m², weist die Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ (23.458 m2), „Grünland-Sport“ (9.533 m2) bzw. „Bauland-Sondergebiet“ (5.528 m2) auf, wird derzeit forstwirtschaftlich genutzt und steht im Eigentum von E, geb. ***, ***, ***. Künftig sollen Waldhütten bzw. Waldchalets errichtet werden.

Am 07. September 2022 wurde zwischen E, vertreten durch C, Notar in ***, als Verkäufer einerseits und der B GmbH in ***, vertreten durch C, als Käuferin andererseits, betreffend das Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einem Flächenausmaß von 38.519 m² ein Kaufvertrag abgeschlossen. Als Kaufpreis wurden € 330.000 vereinbart.

Mit Antrag vom 14. Dezember 2022 hat die B GmbH, vertreten durch C, unter Vorlage einer Kopie des Kaufvertragsentwurfes, einer Kopie eines unterfertigten Kaufanbotes und einer Kopie eines Widmungsplanes bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde Melk unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordruckes die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG beantragt.

Aufgrund dieses Antrages hat die Grundverkehrsbehörde Melk ein Kundmachungsverfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer *** und der Marktgemeinde *** gemäß § 11 Abs. 2 und 5 NÖ GVG veranlasst.

Innerhalb der Anmeldefrist hat die A GmbH, FN ***, ihr Interesse am Erwerb des verfahrensgegenständlichen Grundstückes schriftlich mit E-Mail vom 9.1.2023 angemeldet (Interessentenerklärungen). Wörtlich ist darin ausgeführt:

„Binnen offener Frist meldet die A GmbH, FN ***, Interesse am Erwerb der oben angeführten Liegenschaft an; die Interesseneigenschaft iSd NÖ GVG 2007 wird mit dem in der Anlage beigeschlossenen Firmenbuchauszug der vorgenannten Gesellschaft glaubhaft gemacht.“

Angeschlossen war diesem Mail ausschließlich ein Firmenbuchauszug zu FN *** mit Stichtag 9.1.2023. Demnach hat die Firma A GmbH die Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Als Geschäftszweig ist „Weingut“ angeführt.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist.

Die Flächenwidmung der in Rede stehenden Grundstücke ergibt sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag und insbesondere einer im Akt aufliegenden Widmungsbestätigung der Marktgemeinde *** vom 16.12.2022; im Verfahren vor dem erkennenden Gericht ist die Flächenwidmung des Grundstückes überdies unbestritten geblieben.

Die Feststellungen zum verfahrensgegenständlichen Grundstück ergeben sich aus dem verfahrenseinleitenden Antrag. Dass das Grundstück derzeit forstwirtschaftlich genutzt wird und zukünftig Waldhütten bzw. –chalets errichtet werden sollen, ergibt sich in unbedenklicher Weise aus dem verfahrenseinleitenden Antrag und dem behördlichen Verwaltungsakt; im Übrigen sind weder die derzeitige noch die künftige Nutzung des verfahrensgegenständlichen Grundstückes bestritten worden.

Dass im Rahmen des Kundmachungsverfahrens binnen der von der Behörde gesetzten Frist eine Interessentenanmeldung, und zwar jene der Beschwerdeführerin, eingelangt ist, ergibt sich ebenso wie der konkrete Inhalt dieser Anmeldung aus dem behördlichen Verwaltungsakt.

Die Feststellungen zur Beschwerdeführerin, der A GmbH, beruhen auf den Angaben ihres Vertreters in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht, den im behördlichen Verwaltungsakt erliegenden Unterlagen sowie den unwidersprochen gebliebenen Feststellungen im angefochtenen Bescheid hinsichtlich ihrer Qualifikation als österreichische in das Firmenbuch eingetragene Gesellschaft mit beschränkter Haftung und insofern als juristische Person. Die diesbezüglichen Angaben sind im gesamten Verfahren unbestritten geblieben und waren daher auch der Beschwerdeentscheidung zugrunde zu legen.

In rechtlicher Hinsicht gelangen folgende Bestimmungen zur Anwendung:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich; sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:

Grundstücke, die im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder als Grünland/Freihalteflächen oder im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind, wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird. Keine land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke sind Grundstücke, die im Eisenbahnbuch eingetragen sind.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oderwer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und diese Absicht durch ausreichende Gründe und aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG gilt als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden.

Gemäß § 3 Z 4 lit a NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:

Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist;

Gemäß § 4 Abs. 1 NÖ GVG bedürfen folgende, unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie zum Gegenstand haben:die Übertragung des Eigentumsrechtes;

die Einräumung des Fruchtgenussrechtes;

die Bestandgabe oder sonstige Überlassung der land- und forstwirtschaftlichen Bodennutzung auf Flächen von über 2 ha;

die Verpachtung einer Fläche bis 2 ha, wenn durch diese Verpachtung das Gesamtausmaß von 2 ha verpachteter Fläche überschritten wird.

Gemäß § 6 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche Grundstück zum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt ist, es sei denn, dass das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden oder die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundfläche erheblich erschwert oder unmöglich gemacht wird, zum Zweck der Errichtung oder Vergrößerung einer gewerblichen, industriellen oder bergbaulichen Anlage bestimmt ist, es sei denn, dass mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden. Die Zweckbestimmung ist durch eine Bescheinigung der Wirtschaftskammer für Niederösterreich glaubhaft zu machen oder nicht Bestandteil eines der Hauptsache nach land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, sondern Nebenbestandteil eines anderen Zwecken dienenden Unternehmens ist, sofern durch das Rechtsgeschäft über das ganze Unternehmen oder den ganzen Besitz einheitlich verfügt wird.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z 1 - 4;

Grundstücksnummer;

Katastralgemeinde;

Flächenausmaß;

kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z 1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG.

Gemäß § 11 Abs. 7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs. 1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;

im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in rechtlicher Hinsicht Folgendes erwogen:

Aufgrund der (teilweisen) Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ und der tatsächlichen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung (Wald) des in Rede stehenden Grundstückes unterliegt dessen Erwerb dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

Im Sinne der Bestimmungen des § 6 Abs. 2 NÖ GVG ist von der belangten Behörde gemäß § 11 Abs. 7 Z 2 NÖ GVG das Kundmachungsverfahren durchgeführt worden.

Bei dieser Konstellation und bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen des § 6 Abs. 2 erster und zweiter Satz NÖ GVG ist sohin zu prüfen, ob ein Versagungsgrund für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dieser Bestimmung gegeben ist.

Gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG ist die Genehmigung nämlich insbesondere dann nicht zu erteilen, wenn der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist.

Hierbei ist zu prüfen, ob hinsichtlich der Käuferin die Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG gegeben ist, sowie verneinendenfalls, ob die Landwirteeigenschaft der Käuferin nach Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG angenommen werden kann.

Ausgehend von der Definition des Landwirtebegriffes in der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG ist aufgrund der erzielten Beweisergebnisse festzustellen, dass eine Landwirteeigenschaft der Käuferin B GmbH, FN ***, in ihrer Eigenschaft als eine in das Firmenbuch eingetragene juristische Person derzeit nicht gegeben ist:

Der Begriff „Landwirt“ im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG setzt (erstens) einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb voraus, der (zweitens) von den in § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG genannten Personen bewirtschaftet wird, sodass daraus (drittens) „der Lebensunterhalt“ der in dieser Bestimmung genannten Personen „zumindest zu einem erheblichen Teil“ bestritten wird. Ein Rechtserwerber ist demnach dann kein Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG, wenn einer der drei genannten Merkmale des Landwirtes fehlt. Ob die Beschwerdeführerin Landwirtin im Sinne des § 3 Z 2 NÖ GVG ist, hängt entscheidend davon ab, ob eine juristische Person aus der Bewirtschaftung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes den eigenen „Lebensunterhalt“ (und jenen ihrer Familie) zu einem zumindest erheblichen Teil bestreitet. (vgl. VwGH vom 22.02.2018, Ro 2016/11/0025)

Bereits aus dem Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 ist ein wesentliches Merkmal der Landwirteeigenschaft die „Bestreitung des Lebensunterhaltes aus landwirtschaftlicher Tätigkeit“; dies scheidet bei einer juristischen Person aus. Das kann nur so verstanden werden, dass eine juristische Person zwar einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG führen, aber nicht selbst Landwirtin im Sinne des § 3 Z 2 NÖ GVG und des gegenständlich maßgebenden § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG sein kann (vgl. VwGH vom 22.02.2018, Ro 2016/11/0025).

Inwieweit allfällig hinter der juristischen Person stehende natürliche Personen aus den Einkünften oder dem Vermögen der juristischen Person indirekt ihren eigenen Lebensunterhalt bestreiten, spielt dabei keine Rolle, sind es doch nicht sie, die die land- und forstwirtschaftlichen Einkünfte erwirtschaften.

Auch aus dem Vorbringen der Beschwerdeführerin, wonach der Verfassungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 10.3.2021, E 3351/2020, erneut ausgesprochen hätte, dass auch juristischen Personen die Landwirteeigenschaft zukommen kann, wenn der die Gesellschaft wirtschaftlich dominierende Gesellschafter als Landwirt zu qualifizieren ist, da das diesem Erkenntnis zu Grunde liegende Tir. GVG 1996 hinsichtlich der Landwirtedefinition und dem gegenständlichen Versagungsgrund nahezu wörtlich dem NÖ GVG 2007 entspreche, vermag daran nichts zu ändern, denn mit zitiertem Erkenntnis hatte sich der Verfassungsgerichtshof mit dem Sonderfall einer juristischen Person kanonischen Rechts zu befassen.

Soweit in diesem Erkenntnis auf weitere ältere Erkenntnisse des Verfassungsgerichtshofes (VfSlg 8069/1977, 8768/1980, 10.922/1986) Bezug genommen wird, ist auf Folgendes hinzuweisen:

Im Erkenntnis VfSlg 8069/1977 war vom Verfassungsgerichtshof § 6 Abs. 1 lit. c in Verbindung mit § 4 Abs. 1 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1970 auf deren Verfassungskonformität hin zu beurteilen. Dabei wurde ausgeführt, dass das Tiroler GVG 1970 lediglich in dessen § 1 Abs. 1 Z 2 ausdrücklich zwischen natürlichen und juristischen Personen unterscheide, wobei diese Bestimmung nur für den Ausländergrunderwerb gelte. Hinsichtlich des Inländergrundverkehrs erwähne das Tiroler GVG 1970 die juristischen Personen nicht ausdrücklich, jedoch setze § 5 Z 4 Tiroler GVG 1970 offenbar voraus, dass als (geeigneter) Erwerber auch eine juristische Person auftreten könne.

Nur aufgrund dieser Rechtslage – nämlich der expliziten Unterscheidung zwischen natürlichen und juristischen Personen beim Ausländergrunderwerb und der Nichterwähnung von juristischen Personen beim Inländergrunderwerb – kam der Verfassungsgerichtshof zu dem Schluss, dass der Gesetzgeber dann, wenn er den Erwerb landwirtschaftlicher oder forstwirtschaftlicher Grundstücke durch inländische juristische Personen absolut unterbinden hätte wollen, dies explizit zum Ausdruck gebracht hätte. Die Annahme, dass das Gesetz ein solches Verbot implizit ausdrücke, sei daher - nur bei dieser Rechtslage – denkunmöglich.

Dieser Sachverhalt unterscheidet sich vom gegenständlichen auch insofern, als der Gesetzgeber im NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 explizit einen absoluten Versagungsgrund für den (über die Regelungen des Tiroler GVG 1970 hinausgehenden) Fall normiert, dass der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist (§ 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007). Daraus lässt sich ableiten, dass der Gesetzgeber im Falle des Erwerbes von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken weder die Inländer- oder Ausländereigenschaft des Erwerbers noch die Frage, ob ein Erwerb durch eine natürliche oder juristische Person erfolgt, als das wesentliche Kriterium vorgesehen hat, sondern vielmehr das Vorliegen der Landwirteeigenschaft als entscheidend erachtet wird. Dabei mag es zwar zutreffen, dass auch § 3 Z 6 lit. b und c NÖ GVG juristische Personen, die ihren satzungsgemäßen Sitz im Ausland haben oder deren Gesellschaftskapital bzw. Anteile am Vermögen (wie Aktien, Stammeinlagen und ähnliche Rechte) sich überwiegend in ausländischem Besitz befinden (lit. b) bzw. eingetragene Personengesellschaften, deren Gesellschaftsvermögen sich überwiegend in ausländischem Besitz befindet (lit. c), ausländischen natürlichen Personen insofern gleichstellt, als jeder der genannten potentiellen Rechtserwerber als „ausländische Person“ gilt, doch ändert dies nichts an dem Umstand, dass als Landwirt oder Landwirtin nur gilt, wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet (§ 3 Z 2 lit. a NÖ GVG).

Selbst wenn man demnach dem Gesetzestext – insbesondere auch unter Berücksichtigung des eben zitierten Erkenntnisses des Verfassungsgerichtshofes – eine Gleichstellung inländischer juristischer Personen mit inländischen natürlichen Personen entnehmen könnte, so darf nicht übersehen werden, dass es für das Vorliegen der Landwirteeigenschaft der Bestreitung des eigenen und des Lebensunterhaltes der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil durch die Bewirtschaftung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes bedarf. Da aber eine juristische Person selbst keinen Lebensunterhalt zu bestreiten hat, scheidet deren Landwirteeigenschaft auch unter Berücksichtigung des zitierten Erkenntnisses des Verfassungsgerichtshofes aus und bedarf es insofern auch keiner ausdrücklichen gesetzlichen Anordnung.

Zutreffender Weise hat der Verfassungsgerichtshof in einem Folgeerkenntnis zum Erkenntnis VfSlg. 8069/1977 betreffend das Vorarlberger Grundverkehrsgesetz 2004 ausgesprochen, dass eine juristische Person zwar voraussetzungsgemäß niemals unter persönlichem Arbeitseinsatz ein Grundstück bewirtschaften könne, es aber in einem solchen Fall darauf ankomme, ob jene Menschen, die die Gesellschaft wirtschaftlich dominieren, zur Selbstbewirtschaftung der Liegenschaft willens und fähig sind. Da nach dem Vorarlberger Grundverkehrsgesetz 2004 nicht mehr auf die Selbstbewirtschaftung abzustellen ist, sondern auf die Bewirtschaftung durch einen Landwirt, werde in sinngemäßer Übernahme der im Erkenntnis VfSlg. 8768/1980 zugrunde gelegten Rechtsauffassung, der zufolge das Kriterium der Selbstbewirtschaftung gegeben sei, wenn der wirtschaftlich dominierende bzw. die wirtschaftlich dominierenden Gesellschafter diese Voraussetzung aufweisen, nach dem Vorarlberger Grundverkehrsgesetz 2004 davon auszugehen sei, dass einer juristischen Person wie einer OG die Landwirteeigenschaft nur zukomme, wenn sie von einem Landwirt oder einer Landwirtin wirtschaftlich dominiert wird.

Gemäß § 2 Abs. 3 lit. a Vorarlberger GVG 2004 ist Landwirt, wer einen landwirtschaftlichen Betrieb alleine oder zusammen mit Familienangehörigen oder mit den darüber hinaus allenfalls erforderlichen landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet. Vom Erfordernis der Bestreitung des eigenen und des Lebensunterhaltes der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG ist in dieser Bestimmung keine Rede, weshalb § 2 Abs. 3 lit. a Vorarlberger GVG 2004 und § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG von vornherein nicht als völlig deckungsgleich anzusehen sind.

Darüber hinaus muss ein landwirtschaftlicher Betrieb im Sinne des § 3 Z 3 NÖ GVG, wie auch der Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 klarstellt, geeignet sein, zum Lebensunterhalt des Bewirtschafters bzw. seiner Familie zumindest zu einem erheblichen Teil beizutragen.

Nach Maßgabe dieser Ausführungen kommt auch nicht in Betracht, dass die Beschwerdeführerin die Landwirteeigenschaft nach Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG erlangen könnte.

Die Antragstellerin B GmbH, Firmenbuchnummer ***, ist somit nicht als Landwirtin im Sinne der Bestimmungen des NÖ GVG zu qualifizieren.

Aus dieser rechtlichen Bewertung folgt mit Blick auf § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG, dass nun in einem weiteren Schritt zu prüfen ist, ob zumindest hinsichtlich der im Verfahren aufgetretenen Interessentin die Landwirteeigenschaft zu bejahen oder zu verneinen ist und, ob die abgegebene Interessentenerklärung rechtsgültig ist.

Nach der Bestimmung des § 11 Abs. 6 NÖ GVG hat ein Interessent nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG, was gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen zur Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung führen kann.

Somit ist im gegenständlichen Fall als Vorfrage zu beurteilen, ob die Beschwerdeführerin die Stellung als Interessentin im Genehmigungsverfahren erlangt hat; im Falle, dass die Interessentenstellung von der Behörde abgesprochen wird, besteht allerdings das Recht, diese Entscheidung im Rechtsmittelweg – wie gegenständlich mit der Beschwerde geschehen - überprüfen zu lassen.

Nach der Bestimmung des § 3 Z 4 lit. a NÖ GVG gilt als Interessent, wer als bäuerlicher Landwirt bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über das verfahrensgegenständliche Grundstück abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendigen Vertragsbedingungen zu erfüllen.

In diesem Zusammenhang gilt als ortsüblicher Verkehrswert jener Wert, den ein Land- und Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung unter der Voraussetzung zu zahlen bereit ist, dass er das Grundstück weiterhin land- und forstwirtschaftlich nutzt.

Die vom Interessenten in der Interessentenanmeldung kund zu tuende Kaufbereitschaft ist mehr als nur eine unverbindliche Erklärung, sie ist vielmehr rechtsverbindlich und von Veräußererseite allenfalls auch einklagbar.

Im Zusammenhang mit der nach § 11 Abs. 6 NÖ GVG verlangten Glaubhaftmachung ist insbesondere wesentlich, dass die Interessentenanmeldung Angaben darüber enthalten muss, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist (VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172).

Derartige Angaben sind bereits in der Interessentenanmeldung nach § 11 Abs. 6 NÖ GVG „gleichzeitig“ mit der Anmeldung des Interesses zu machen und zwar innerhalb der Kundmachungsfrist, die eine materiell-rechtliche Frist darstellt und somit nicht erlaubt, rechtlich relevante Mängel, wie das Fehlen von zwingend zu machenden Angaben oder Bescheinigungen (für die vorgeschriebene Glaubhaftmachung der Finanzierung des Kaufpreises), nach Ablauf der Frist einer Verbesserung zuzuführen.

Da es sich bei der Anmeldung des Interesses im Sinne des NÖ GVG somit nicht um ein Anbringen im Sinne des § 13 Abs. 3 AVG und bei der unterlassenen Glaubhaftmachung der Interessentenstellung somit nicht um einen verbesserungsfähigen Mangel im Sinne dieser Bestimmung handelt, sind die nach Ablauf der Anmeldefrist erst in der öffentlichen mündlichen Verhandlung erstatteten Erklärungen und die damit gleichzeitig vorgelegten Unterlagen nicht geeignet, die Mängel der Interessentenanmeldung, wie die hier insbesondere auch fehlende Glaubhaftmachung der Bezahlung des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises, zu sanieren.

Wie der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 15.10.2019, Ro 2017/11/0004, 0005, nämlich ausgeführt hat, handelt es sich bei der ordnungsmäßen Anmeldung des Interesses um eine Erfolgsvoraussetzung. Eine unvollständige oder aus sonstigen Gründen nicht dem Gesetz entsprechende Anmeldung des Interesses stellt daher keinen verbesserungsfähigen Mangel dar.

Daraus ergibt sich, dass bereits in der Interessentenanmeldung all jene Behauptungen aufzustellen und zu belegen sind, die geeignet sind, eine Erfüllung der in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 geforderten Voraussetzungen glaubhaft zu machen. Der Gesetzgeber hat somit die Voraussetzungen des § 3 Z 4 NÖ GVG mit den Voraussetzungen des § 11 NÖ GVG verknüpft, sodass nur derjenige zum Interessenten wird (und zufolge § 11 Abs. 6 letzter Satz NÖ GVG Parteistellung gemäß § 8 AVG im weiteren Verfahren erlangt), der sämtliche dieser Voraussetzungen erfüllt (vgl. auch VwGH 26.04.2021, Ra 2018/11/0176).

Der Verwaltungsgerichtshof hat zu den Voraussetzungen der notwendigen Glaubhaftmachung im Rahmen einer Interessentenanmeldung im grundverkehrsbehördlichen Verfahren zu den insofern gleichlautenden Bestimmungen des Steiermärkischen Grundverkehrsgesetzes ausgeführt, dass Ziel der Regelung über den Nachweis der Schutz des Vertragspartners des Erwerbers ist (VwGH 23. April 2021, Ra 2019/11/0172). Diesem soll die behördliche Genehmigung eines Rechtsgeschäftes mit einem von ihm frei gewählten Vertragspartner nur dann versagt werden, wenn ihm eine rechtsverbindliche Erklärung eines Landwirtes iSd. § 8a Abs. 4 Stmk. GVG zum Abschluss eines gleichartigen Rechtsgeschäftes über das gegenständliche Grundstück zum ortsüblichen Preis (Pachtzins) vorliegt und sichergestellt ist, dass dieser in der Lage ist, die sich aus dem von ihm angebotenen Rechtsgeschäft ergebenden Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Zu einer vergleichbaren älteren grundverkehrsrechtlichen Vorschrift hat der Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, dass die Fähigkeit des Kaufinteressenten, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen, verlangt, dass dem Verkäufer dieser Preis prompt geleistet werden kann (vgl. zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz, LGBl. Nr. 79/1956, VwGH 10.11.1960, 763/60 [Slg. Nr. 5412/A.]; 14.3.1963, 513/62).

Gemäß § 11 Abs. 6 leg.cit. ist es jedenfalls erforderlich, glaubhaft zu machen und insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des – gesamten - ortsüblichen Verkehrswertes gewährleistet ist.

Durch ihre abgegebene Interessentenerklärung vom 9. Jänner 2023 hat die Interessentin A GmbH kein § 11 Abs. 6 leg.cit. entsprechendes Anbot gelegt, aus dem sich ergibt, dass sie bereit ist, bei Inanspruchnahme durch den Verpflichteten die Grundstücke „anstelle“ der Käuferin zu erwerben, ist in der Interessentenanmeldung doch ausschließlich angeführt, Interesse am Erwerb anzumelden. Hinzu kommt, dass die Beschwerdeführerin nicht glaubhaft machen konnte, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist, da der Interessentenanmeldung dazu schlichtweg nichts zu entnehmen ist.

Aufgrund ihres materiell-rechtlichen Charakters ist eine Interessentenanmeldung nach Ablauf der Kundmachungsfrist einer Verbesserung nicht mehr zugänglich. Dies hat zur Folge, dass die Beschwerdeführerin bereits aufgrund der aufgezeigten zahlreichen Mängel der erstatteten Interessentenanmeldung nicht die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG im weiteren grundverkehrsbehördlichen Verfahren erlangt hat.

Die Beschwerdelegitimation gemäß Art. 132 Abs. 1 Z 1 B-VG setzt unter anderem voraus, dass eine solche Rechtsverletzung möglich ist; ob dies der Fall ist, ist nach dem Inhalt des angefochtenen Bescheides zu bestimmen (vgl. VwGH 6.12.2021, Ra 2020/03/0067, mwN). Parteistellung im Verwaltungsverfahren und die Befugnis zur Beschwerdeerhebung an ein VwG hängen nach der innerstaatlichen Rechtslage somit unmittelbar zusammen (vgl. VwGH 30.9.2020, Ra 2019/10/0070,

mwN). (VwGH 05.04.2022, Ra 2022/03/0073)

Nachdem die Beschwerdeführerin im gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren nicht die Stellung einer Partei erlangt hat, steht dieser auch keine Befugnis zur Beschwerdeerhebung zu.

Im Übrigen werden die von der Beschwerdeführerin geäußerten verfassungsrechtlichen Bedenken insbesondere zu den im NÖ GVG 2007 vorgesehenen Kundmachungsregelungen vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich nicht geteilt. Die Anregung die Aufhebung des § 11 Abs. 5 NÖ GVG wegen Verfassungswidrigkeit zu beantragen wird deshalb nicht aufgegriffen.

Auch zur Frage, ob das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich (bei einer juristischen Person) zu Recht davon ausging, dass die Beschwerdeführerin keine Landwirtin im Sinne des § 3 Z 2 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 sei, hat der Verfassungsgerichtshof vor dem Hintergrund der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes (VfSlg. 18.326/2007, 19.753/2013) zuletzt neuerlich von einer Behandlung einer Beschwerde abgesehen, da diese keine hinreichende Aussicht auf Erfolg habe (VfGH Beschluss vom 21. September 2023, E 1719-1720/2023-5).

Die Beschwerde war deshalb als unzulässig zurückzuweisen.

Die ordentliche Revision war im gegenständlichen Fall nicht zuzulassen, da keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu lösen war, sondern sich die Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich auf den klaren Wortlaut des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 stützt und diesbezüglich auf Grund der aufgeworfenen Rechtsfragen auch keine Abweichung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vorliegt.