LVwG Kärnten KLVwG-S3-1718-1719/5/2022

GVG Krnt 2002 §2 lita
GVG Krnt 2002 §3 Abs1 litb
GVG Krnt 2002 §10 Abs2 litb
GVG Krnt 2002 §10 Abs2 lite
GVG Krnt 2002 §10 Abs2 litl
GVG Krnt 2002 §10 Abs3
GVG Krnt 2002 §18

European Case Law Identifier: ECLI:AT:LVWGKA:2023:KLVwG.S3.1718.1719.5.2022

Das Landesverwaltungsgericht Kärnten, Senat xxx, hat durch die Vorsitzende Mag. xxx, MBA, die Berichterstatterin Mag. xxx und die fachkundigen Laienrichter KAD Mag. xxx, Bakk., und DI xxx über die Beschwerden der xxx, xxx, xxx und des xxx, xxx, xxx, xxx, beide vertreten durch Mag. xxx, MBL LLM, öffentlicher Notar, xxx, xxx, gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 30.8.2022, Zahl: xxx, in einer Beratung am 8.3.2023, den

B E S C H L U S S

gefasst:

I. Der angefochtene Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 30.8.2022, Zahl: xxx, wird

a u f g e h o b e n

und die Angelegenheit gemäß § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG zu einer neuerlichen Entscheidung an die Behörde

z u r ü c k v e r w i e s e n .

II. Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG

u n z u l ä s s i g .

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Sachverhalt :

Mit dem Kaufvertrag vom 22.3.2022 verkaufte xxx die Grundstücke Nr. xxx, xxx, xxx und xxx, alle KG xxx, an xxx als Käufer.

Mit dem am 4.4.2022 eingelangten Schreiben wurde für den gegenständlichen Kaufvertrag bei der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx um Genehmigung nach dem K-GVG angesucht.

In der Folge wurde durch die Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx (im Folgenden: die belangte Behörde) die Stellungnahme des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen, Ing. xxx, vom 3.5.2022 eingeholt, welcher Nachstehendes zu entnehmen ist:

„... Der Erwerber der käuflichen Liegenschaft laut beiliegenden Kaufvertrag, Herr xxx, geboren am xxx, xxx, xxx, xxx; welcher als Erwerber im Kaufvertrag angeführt ist, ist derzeit kein aktiver Inhaber und Bewirtschafter eines auf Ertrag ausgerichteten land- und forstwirtschaftlichen Betriebes.

Herr xxx besitzt derzeit 2,93 ha LN, in Summe gesehen beinhaltet seine Liegenschaft derzeit ohne Pachtflächen nur auf den Eigenbesitz bezogen laut Kagis ca. 3,43 ha. Weiters ist keine typische bäuerliche Hofstelle mit aktiver Nutztierhaltung gegeben bzw. vorhanden.

xxx

Liegenschaft xxx

Die käufliche Liegenschaft besteht aus EZ xxx, je KG. xxx; die Grundstücke xxx, xxx, xxx und xxx.

Die LN Fläche ist aufgrund der Lage, der Größe, sowie der guten bis sehr guten Bonität, für eine Vergrößerung oder Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben bestens geeignet.

Der Ertrag kann aufgrund der Größe, der sehr guten bis guten Bonität auf die gesamte Fläche bezogen, mit gut beurteilt werden. Weiters ist die LN Fläche sehr gut für eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung ausgeformt und gut erschlossen, (zur aktiven Bewirtschaftung). Daher kann aufgrund der guten Bonität, der Größe und Lage, ein existenzsichernder Ertrag, für andere bäuerliche Betriebe erzielt werden, der sich existenzsichernd auf den jeweiligen landwirtschaftlichen Betrieb auswirkt.

xxx

Käufliche Liegenschaft Grundstück xxx und xxx in Summe: 17.321m²

xxx

Widmungsinformation

Weiters befinden sich noch im Kaufvertrag die Grundstücke xxx und xxx mit in Summe: 1.622m². Hierbei handelt es sich um eine derzeit innaktive Hofstelle, mit einem baufälligen landwirtschaftlichen Wohnhaus und einem baufälligen landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäude (Stallgebäude, Bergeraum erd- und deckenlastig); welche keiner zeitgemäßen aktiven landwirtschaftlichen Nutzung derzeit unterliegen. Weiters sind diese beiden Grundstücke als Bauland-Dorfgebiet gewidmet.

xxx

Kaufgegenstand: Grundstücke xxx und xxx

xxx

Widmungsinformation für die Grundstücke xxx und xxx, Größe: 1.622 m²,

Bauland Dorfgebiet

Daher ist aus landwirtschaftlicher Sicht, diese Liegenschaft bezogen auf die LN Flächen, für eine Vergrößerung und Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben, aufgrund der oben angeführten Eckpunkte in Bezug auf die LN Fläche durchaus geeignet. “

Mit dem Schreiben vom 10.5.2022 ersuchte die Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx den landwirtschaftlichen Amtssachverständigen um Bekanntgabe des Verkehrswertes.

Der landwirtschaftliche Amtssachverständige, Ing. xxx, führte daraufhin in seiner Stellungnahme vom 11.5.2022 Nachstehendes aus:

„... Die käufliche Liegenschaft besteht aus EZ xxx, je KG. xxx; die Grundstücke xxx, xxx, xxx und xxx.

Zur Verkehrswertermittlung werden die Grundstücke xxx und xxx herangezogen.

Die LN Fläche ist aufgrund der Lage, der Größe, sowie der guten bis sehr guten Bonität, für eine Vergrößerung oder Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben bestens geeignet.

xxx

Käufliche Liegenschaft Grundstück xxx und xxx in Summe: 17.321m²

xxx

Widmungsinformation

Verkehrswertermittlung:

Der Verkehrswert dieser LN Flächen kann mit 5,50pro m² (17.321m² x 5,50€ = 95.265,50€ LN); in Summe mit: 95.265,50€ ermittelt werden.

95.265,50€ + 10% Zuschlag Verkehrswert = 104.792,05€“

Am 14.6.2022 fand eine Sitzung der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx statt. Der über diese Sitzung aufgenommen Niederschrift ist zu entnehmen, dass aufgrund des Umstandes, dass es sich beim Käufer nicht um einen Land- bzw. Forstwirt im Sinne des K-GVG handelt, und sich der Vertragsgegenstand als Aufstockungsobjekt eignet, beschlossen worden sei, eine Information gemäß § 10 Abs. 3 K-GVG durchzuführen.

Daraufhin erfolgte durch die Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx mit Schreiben vom 14.6.2022 eine Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 K-GVG in Bezug auf die Grundstücke Nr. xxx und xxx, beide KG xxx.

Aufgrund dieser Bekanntmachung gab xxx mit Schriftsatz vom 24.6.2022 ein Kaufinteresse für den Erwerb der Grundstücke Nr. xxx und xxx, beide KG xxx, bekannt und führte aus, dass er zusammen mit xxx Miteigentümer jeweils zur Hälfte eines kleinen land- und forstwirtschaftlichen Betriebes in xxx, xxx, im Ausmaß von 3,67 ha sei. Zur Verstärkung und Vergrößerung dieses Betriebes bestehe dringendes Interesse am Erwerb der beiden Grundstücke, welche aufgrund der Nutzungsart (derzeit Acker/Mais), Größe (17.321 m²) Zuschnitt und Zufahrtsmöglichkeit sowie der Erreichbarkeit (nur zehn Minuten Fahrzeit von der eigenen Betriebsstelle entfernt) für den eigenen Betrieb von besonderem Interesse seien. Er sei auch bereit und in der Lage, den – allenfalls um bis zu 10 % erhöhten – Verkehrswert dafür zu bezahlen.

Des Weiteren gab xxx mit Schriftsatz vom 28.6.2022 sein Kaufinteresse für den Erwerb der Grundstücke Nr. xxx und xxx, beide KG xxx, bekannt und führte aus, dass er in der Lage und bereit sei, den allenfalls um 10 % erhöhten Verkehrswert zu bezahlen. Er halte fest, dass seine Familie – derzeitiger Betriebsleiter und zukünftiger Hofunternehmer sei DI xxx – einen biologisch wirtschaftenden Betrieb mit Viehzucht führe und mit den landwirtschaftlich genutzten Grundflächen direkt an die zum Verkauf stehenden Flächen angrenze.

In der Stellungnahme vom 26.7.2022 führte der landwirtschaftliche Amtssachverständige, Ing. xxx, in Bezug auf den Aufstockungswerber xxx Folgendes aus:

„... Im Rahmen der öffentlichen Bekanntmachung durch die Grundverkehrskommission xxx, hat sich Herr xxx, wohnhaft in xxx, xxx, mit schriftlicher Eingabe vom 28.06.2022, als Aufstockungswerber gemeldet.

1.) Befund

Beschreibung der kaufggst. Liegenschaft:

Die käufliche Liegenschaft besteht aus EZ xxx, je KG. xxx; die Grundstücke xxx, xxx, xxx und xxx.

Gegenstand des Aufstockungsgesuches sind die LN Flächen mit der Grundstücksnummer: xxx und xxx.

Die LN Fläche ist aufgrund der Lage, der Größe, sowie der guten bis sehr guten Bonität, für eine Vergrößerung oder Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben bestens geeignet.

xxx

Käufliche Liegenschaft Grundstück xxx und xxx in Summe: 17.321m²

xxx

Widmungsinformation: Grünland- Für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland

Beschreibung der Ist- Situation des Käufers:

Der Erwerber der käuflichen Liegenschaft laut beiliegenden Kaufvertrag, Herr xxx, geboren am xxx, xxx, xxx, xxx; welcher als Erwerber im Kaufvertrag angeführt ist, ist derzeit kein aktiver Inhaber und Bewirtschafter eines auf Ertrag ausgerichteten land- und forstwirtschaftlichen Betriebes.

Herr xxx besitzt derzeit 2,9345 ha LN, in Summe gesehen beinhaltet seine Liegenschaft derzeit ohne Pachtflächen nur auf den Eigenbesitz bezogen laut Kagis ca. 3,2403ha. Weiters ist keine typische bäuerliche Hofstelle mit aktiver Nutztierhaltung gegeben bzw. vorhanden.

Durch den dargelegten Sachverhalt, kann man derzeit aufgrund von fehlenden (auf eigenen Namen und eigene Rechnung) bewirtschafteten LN Flächen, welche aktiv vom Käufer bewirtschaftet werden, sowie einer typischen bäuerlichen Hofstelle, samt Maschinen und Geräte, sowie eventueller aktiver Nutztierhaltung, von keinem auf Ertrag ausgerichteten landwirtschaftlichen bäuerlichen Betrieb sprechen.

Das Rechtsgeschäft dient lediglich der Besitzaufstockung, sowie der Besitzfestigung der eigenen Liegenschaft.

xxx

Liegenschaft xxx

Beschreibung des Aufstockungswerbers: xxx, wohnhaft in xxx, xxx

Der Aufstockungswerber der gg. Grundstücke, vom beigelegten Kaufvertrag, Herr xxx, geboren am xxx; wohnhaft in xxx, xxx, ist Inhaber eines bäuerlichen land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, welcher im Familienverband geführt und aktiv als Bio – Betrieb, bewirtschaftet wird. Aktiver Bewirtschafter ist der Sohn des Aufstockungswerbers Herr xxx, geboren am xxx, wohnhaft ebendort; sowie geplanter zukünftiger Hofübernehmer. (Aktiver Bewirtschafter laut AMA Datenblatt seit 01.12.2013).

Der Aufstockungswerber besitzt derzeit ca.: 12,57ha LN, sowie 25,95ha forstwirtschaftliche Nutzfläche Wald (Flächenangabe derzeit bezogen nur auf Eigenflächen, ohne Pachtflächen), in Summe ca. 39,21ha.

Laut eBP- Betriebsdatenblatt werden unter der aktiven Bewirtschaftung von xxx 29,42ha LN- Flächen (Ackerland, Mähwiese/-Weide) aktiv bewirtschaftet (Flächensumme beinhaltet auch Pachtflächen).

Eine technisch-maschinelle Ausstattung von Gerätschaften und Maschinen für eine nachhaltige Bewirtschaftung ist in ausreichender Form für die Grünland- Ackerland- Forstbewirtschaftung vorhanden, sowie eine typische bäuerliche Hofstelle samt aktiver Nutztierhaltung, denen das selbsterzeugte Grundfutter und Kraftfutter zur Veredelung zugeführt wird. Der derzeitige Viehbestand setzt sich aus 28 Rindern samt Nachzucht zusammen.

Das Rechtsgeschäft dient der Besitzaufstockung, sowie der Besitzfestigung des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes.

Aufgrund des oben dargestellten Sachverhaltes, kann man derzeit, von einem auf Ertrag ausgerichteten land- und forstwirtschaftlichen bäuerlichen Betrieb sprechen.

xxx

Landwirtschaftlicher Betrieb xxx

Um das aus der Landwirtschaft erwirtschaftete Einkommen zu stärken und zu vergrößern und in weitere Folge auch abzusichern, wäre eine Aufstockung der Eigenflächen notwendig und von Bedarf.

1.) Gutachten

Ein bäuerlicher Betrieb stellt im Regelfall einen eigenständigen, ganzjährig bewirtschafteten und bewohnten Betrieb samt den erforderlichen Wohn- und Wirtschaftsgebäuden und entsprechender technischer Maschinenausstattung dar. Neben der betrieblichen Grundausstattung ist für die Beurteilung eines bäuerlichen Betriebes zusätzlich die personale Komponente von Relevanz. Dies erkennt man darin, dass sich eine konkrete Beziehung zwischen dem Betrieb und der Familie, zu der dieser gehört, der bäuerlichen Familie ausdrückt. Eine derartige Beziehung besteht darin, wenn der bäuerliche Betrieb den Mittelpunkt für die Lebensinteressen der Familie, wie z. B. den Wohnsitz bildet und aus einem bäuerlichen Betrieb, sei es auch in Verbindung mit einer außerlandwirtschaftlichen Tätigkeit, ein angemessener Lebensunterhalt für die bäuerliche Familie gesichert wird.

Um als Aufstockungswerber zu gelten, hat die Prüfung zu erfolgen, ob der Aufstockungswerber als Inhaber eines bäuerlichen Betriebes angesehen werden kann.

Der Aufstockungswerber ist Inhaber eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, der alle wesentlichen Kriterien im Grunde erfüllt. Weiters könnte die kaufggst. Fläche durch das vorhanden sein der maschinellen Ausstattung, sowie der fachlichen Komponente weiterhin aktiv bewirtschaftet werden. Weiters liegt das Grundstück direkt im Nahbereich (Nähe- Entfernung), zur Hofstelle und zur weiteren Bewirtschaftung.

xxx

Eigene LN Fläche – Hofstelle - Kaufgegenstand gelb gekennzeichnet

Weiters grenzt die kaufgegenständliche Liegenschaft fast an die Liegenschaft des Aufstockungswerbers an. Dies würde im Wesentlichen eine leichtere landwirtschaftliche- bäuerliche Bewirtschaftung ermöglichen, sowie weiterhin sicherstellen.

In Summe gesehen kann der Aufstockungswerber „xxx“ derzeitig als Inhaber eines einkommensschwachen, bäuerlichen landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Betriebes angesehen werden. “

Weiters führte der landwirtschaftliche Amtssachverständige, Ing. xxx, in Bezug auf den Aufstockungswerber, xxx, in seiner Stellungnahme vom 26.7.2022 Nachstehendes aus:

„... Im Rahmen der öffentlichen Bekanntmachung durch die Grundverkehrskommission xxx, hat sich Herr Mst. xxx, xxx, xxx; mit schriftlicher Eingabe vom 24.06.2022; als Aufstockungswerber gemeldet.

1.) Befund

Beschreibung der kaufggst. Liegenschaft:

Die käufliche Liegenschaft besteht aus EZ xxx, je KG. xxx; die Grundstücke xxx, xxx, xxx und xxx.

Gegenstand des Aufstockungsgesuches sind die LN Flächen mit der Grundstücksnummer: xxx und xxx.

Die LN Fläche ist aufgrund der Lage, der Größe, sowie der guten bis sehr guten Bonität, für eine Vergrößerung oder Verstärkung von existenzschwachen bäuerlichen Betrieben bestens geeignet.

xxx

Käufliche Liegenschaft Grundstück xxx und xxx in Summe: 17.321m²

xxx

Widmungsinformation: Grünland- Für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland

Beschreibung der Ist- Situation des Käufers:

Durch den dargelegten Sachverhalt, kann man derzeit aufgrund von fehlenden (auf eigenen Namen und eigene Rechnung) bewirtschafteten LN Flächen, welche aktiv vom Käufer bewirtschaftet werden, sowie einer typischen bäuerlichen Hofstelle, samt Maschinen und Geräte, sowie eventueller aktiver Nutztierhaltung, von keinen auf Ertrag ausgerichteten landwirtschaftlichen bäuerlichen Betrieb sprechen.

Das Rechtsgeschäft dient lediglich der Besitzaufstockung, sowie der Besitzfestigung der eigenen Liegenschaft.

xxx

Liegenschaft xxx

Beschreibung des Aufstockungswerbers: Mst. xxx, xxx, xxx

Der Aufstockungswerber Mst. xxx, geboren am xxx, wohnhaft in xxx, xxx, ist derzeit noch kein Inhaber eines auf Ertrag ausgerichteten aktiven bäuerlichen land- und forstwirtschaftlichen Betriebes.

Die Liegenschaft besitzt ca. 0,1682ha forstwirtschaftlich genutzte Flächen/Wald laut KAGIS, sowie 3,23ha LN Flächen, in Summe laut KAGIS: 3,69ha; Eine technisch-maschinelle Ausstattung von Gerätschaften und Maschinen für die Grünlandbewirtschaftung wie: Traktor, Kreisler, … ist auf dieser Liegenschaft vorhanden, welche eine nachhaltige Bewirtschaftung ermöglichen, sowie eine typische bäuerliche Hofstelle samt Wohn und Wirtschaftsgebäude (Stall, Bergeraum erd- und deckenlastig).

Herr Mst. xxx ist Miteigentümer dieser bäuerlichen Hofstelle, sowie der oben angeführten LN- und Waldflächen und besitzt den Facharbeiter für Landwirtschaft (Ausbildungsstand).

Jedoch die aktive Bewirtschaftung dieser Liegenschaft mit Hofstelle wird von Herrn xxx geboren am xxx, wohnhaft in xxx, aktiv laut AMA Datenblatt selbstständig seit: 15.02.1995 durchgeführt bzw. bewirtschaftet. Herr xxx bewirtschaftet als Miteigentümer (1/2 Hälfte- Anteil) der Hofstelle und der 3,67ha LN und Wald diesen bäuerlichen Betrieb mit in Summe laut eBP- Datenblatt 5,92ha LN Ackerland, Mähwiese, Weide, Direktvermarktung auf alleinigen Namen und Rechnung. Der Aufstockungswerber selbst, Herr Mst. xxx tritt nicht als aktiver Bewirtschafter eines Betriebes auf und bewirtschaftet derzeit keinen aktiven land- und forstwirtschaftlichen Betrieb auf eigenen Namen und eigene Rechnung.

Herr xxx tritt selbst in diesem Verfahren nicht als Aufstockungswerber auf.

Aufgrund des oben dargestellten Sachverhaltes, kann man derzeit, aufgrund von fehlenden (auf eigenen Namen und eigene Rechnung) bewirtschafteten LN Flächen, welche aktiv vom Aufstockungswerber selbst bewirtschaftet werden, von keinem auf Ertrag ausgerichteten landwirtschaftlichen bäuerlichen Betrieb noch sprechen.

Zusammenfassend ist Herr Mst. xxx, Eigentümer von 3,6931ha;

Bei einer öffentlichen Kundmachung laut Grundverkehrsgesetzes ist zu prüfen ob der Aufstockungswerber, Eigentümer eines vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen Betriebes verfügt.

Da in ggst. Fall der Aufstockungswerber nur eine geringe Flächenausstattung verfügt und aus der Bewirtschaftung kaum Erträge anfallen bzw. die Kosten für die Erhaltung und Wartung von Wirtschaftsgebäude und Maschinen die Erträge überragen, kann man noch von keinem aufstockungswürdigen Betrieb sprechen.

Da aus der Bewirtschaftung kein angemessener Beitrag zum Lebensunterhalt erwirtschaftet wird, kann der Aufstockungswerber noch nicht als Inhaber eines bäuerlichen Betriebes angesehen werden kann.

Weiters ist der Aufstockungswerber kein aktiver Betriebsinhaber der einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb auf eigenen Namen und Rechnung, aktiv bewirtschaftet.

xxx

Liegenschaft- bäuerliche Hofstelle im Mitbesitz von Mst. xxx

2.) Gutachten

Um als Aufstockungswerber zu gelten, hat die Prüfung zu erfolgen, ob der Aufstockungswerber als Inhaber eines bäuerlichen Betriebes angesehen werden kann.

Der Aufstockungswerber ist derzeit noch kein Inhaber eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes, der alle wesentlichen Kriterien erfüllen würde.

Weiters könnte jedoch die kaufggst. Fläche durch das Vorhandensein der maschinellen Ausstattung, sowie der fachlichen Komponente weiterhin aktiv bewirtschaftet werden. Weiters liegt das Grundstück im zumutbaren Bereich (Nähe- Entfernung), zur Hofstelle und zur weiteren Bewirtschaftung.

In Summe gesehen kann der Aufstockungswerber „Mst. xxx“ derzeitig noch als kein Inhaber bzw. aktiver Bewirtschafter eines einkommensschwachen, bäuerlichen landwirtschaftlichen Betriebes angesehen werden aufgrund der fehlenden selbstständigen bäuerlichen Bewirtschaftung .“

In der Folge brachte die Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx mit Schreiben vom 27.7.2022 den Antragstellern die eingeholten Stellungnahmen des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen im Zuge des Parteiengehörs zur Kenntnis und räumte ihnen Gelegenheit zur Abgabe einer Stellungnahme ein.

In der am 17.8.2022 bei der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx eingelangten Stellungnahme führten die Antragsteller aus, dass der Erwerber, xxx, selbst bereits Grundeigentümer der Liegenschaft EZ xxx, KG xxx, sei. Teile diese Liegenschaft würden seit dem Erwerb dieser Liegenschaft an xxx verpachtet und würden seit dem Erwerb bis dato vom Pächter als Landwirt aktiv bewirtschaftet. Entsprechende Pachtverträge könnten über Verlangen der Behörde vorgelegt werden. Der Erwerber beabsichtige, auch die vertragsgegenständlichen Grundstücke Nr. xxx, xxx, xxx und xxx, alle KG xxx, an xxx zu verpachten. In Bezug auf den Aufstockungswerber, xxx, werde ausgeführt, dass aktiver Bewirtschafter des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes – laut Stellungnahme des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen – der Sohn des Aufstockungswerbers, xxx, sei. Der Aufstockungswerber, xxx, sei somit laut Gutachten weder Aktivbewirtschafter noch Inhaber eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes. Der Eigentümer eines verpachteten Betriebes sei kein Aufstockungswerber im Sinne des § 10 Abs. 4 K-GVG. Aus dem Gutachten sei zudem nicht ersichtlich, aus welchem Grund der Aufstockungswerber als Inhaber eines einkommensschwachen Betriebes angesehen werden könne. Außerdem werde ersucht, die Eingabe des Aufstockungswerbers zu übermitteln, zumal aus dem vorliegenden Gutachten nicht ersichtlich sei, ob sich das Anbot des Aufstockungswerbers auf den gesamten Verfahrensgegenstand beziehe und ob der Aufstockungswerber bereit und in der Lage sei, den Kaufpreis bzw. einen allenfalls um 10 % erhöhten Verkehrswert zu bezahlen.

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 30.8.2022, Zahl: xxx, wurde dem zwischen xxx als Verkäuferin einerseits und xxx als Käufer andererseits am 22.3.2022 über die Grundstücke Nr. xxx und xxx, KG xxx, im Ausmaß von insgesamt 1,7321 ha, abgeschlossenen Kaufvertrag gemäß § 10 Abs. 2 lit. l K-GVG 2002 die Genehmigung versagt. In der Bescheidbegründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass es sich beim Aufstockungswerber, xxx, um einen Inhaber eines aufstockungsbedürftigen bäuerlichen Betriebes handle, und dieser auch bereit sei, den um bis zu 10 % erhöhten Verkehrswert zu bezahlen. Dem Vorbringen der Antragsteller, wonach der Aufstockungswerber xxx als Eigentümer eines verpachteten Betriebes nicht als Aufstockungswerber im Sinne des § 10 Abs. 3 K-GVG anzusehen sei, werde entgegengehalten, dass gemäß § 10 Abs. 2 lit. l K-GVG als Aufstockungswerber bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. a oder b die Eigentümer oder Pächter dieser Betriebe, soferne es sich hiebei um den Ehegatten oder die Nachkommen oder den Ehegatten des Eigentümers handle, auftreten können. Das Tatbestandsmerkmal der Versagungsbestimmung des § 10 Abs. 2 lit. l K-GVG sei somit erfüllt und sei der beantragten Eigentumsübertragung die Genehmigung zu versagen gewesen.

Weiters wurde durch die Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx mit Erledigung vom 6.9.2022 bestätigt, dass der Kaufvertrag, abgeschlossen zwischen xxx als Verkäuferin einerseits und xxx als Käufer andererseits hinsichtlich der Grundstücke Nr. xxx und xxx, beide KG xxx, keiner Genehmigung nach dem Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002 bedarf.

Gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx vom 30.8.2022, Zahl: xxx, richtet sich die fristgerecht eingebrachte Beschwerde der xxx und des xxx, in welcher Nachstehendes ausgeführt wird:

„... Beschwerdegegenstand:

Gegen den Bescheid der BH xxx vom 30.08.2022, GZ xxx, meinem bevollmächtigten Vertreter zugestellt am 12.09.2022, erhebe ich gemäß § 130 Abs 1 Z 1 und Art 132 Abs 1 Z 1 BVG und § 12 K-GVG binnen offener Frist nachstehende Beschwerde an das zuständige Landesverwaltungsgericht Kärnten.

Rechtsgrundlage für die Versagung waren die §§ 8 und 10 Abs 2 lit I K-GVG.

Sachverhalt:

Mit Kaufvertrag vom 22.03.2022 hat Frau xxx, geboren am xxx, xxx, xxx, xxx, die Grundstücke xxx, xxx, xxx und xxx der Katastralgemeinde xxx, an Herrn xxx, geboren am xxx, xxx, xxx, xxx, verkauft. Für dieses Rechtsgeschäft, nämlich den Verkauf der vorgenannten vier Grundstücke, wurde die Genehmigung nach dem 2. Abschnitt des K-GVG beantragt.

Der Amtssachverständige hat

 die Grundstücke xxx und xxx als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke beurteilt, (und damit offensichtlich die Grundstücke xxx, xxx auf Grundlage des schlechten Bauzustandes und der Baulandwidmung nicht als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke beurteilt) und

 den Erwerber xxx nicht als Landwirt im Sinne des § 10 Abs 4 KGVG qualifiziert.

Demzufolge wurde für die Grundstücke xxx und xxx ein (wie sich zeigen wird rechtswidriges) Aufgebotsverfahren eingeleitet (Kärntner Landeszeitung NR. xxx . Jahrgang xxx . FR xxx. xxx).

Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx Bekanntmachung

Gemäß § 10 Abs. 3 Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002, LGBI. Nr. 912004 idF. LGBI. Nr. 36/2022, wird die beabsichtigte Eigentumsübertragung

... der Grundstücke xxx LN im Ausmaß von 686 m2 und xxx LN im Ausmaß von 1,6635 ha der Liegenschaft EZ xxx KG xxx samt Dienstbarkeil Leitungsrecht C-LNr.1 a bekanntgegeben.

Die Inhaber vergrößerungs- oder verstarkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe werden eingeladen, entsprechende Anbote binnen einem Monat nach Einschaltung dieser Bekanntmachung in die Kärntner Landeszeitung bei der Grundverkehrskommission xxx, am Sitze der Bezirkshauptmannschaft xxx, welche nähere Auskünfte über die erforderliche Höhe des Anbotes erteilt, einzubringen.

Es wird darauf hingewiesen, dass derartige Anbote sich auf den gesamten Verfahrensgegenstand beziehen und weiters die Erklärung enthalten müssen, bereit und auch in der Lage zu sein, den - allenfalls um bis zu 10 % erhöhten - Verkehrswert zu bezahlen.

xxx, am 14. Juni 2022

Für die Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx:

Der Vorsitzende:

Dr. xxx

1.Die „Teilversagung“ eines Rechtsgeschäftes ist gesetzwidrig

2.Das Aufstockungsinteresse umfasst nicht den „gesamten Gegenstand“ des Rechtsgeschäftes

Das K-GVG gilt für den Erwerb von Rechten durch Rechtsgeschäfte unter Lebenden an land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundstücken (§ 2 K-GVG). Das zu beurteilende Rechtsgeschäft ist der Erwerb der Grundstücke xxx, xxx, xxx und xxx der Katastralgemeinde xxx dokumentiert in einem einheitlichen Kaufvertrag. Es handelt sich dabei nach dem Parteienwillen, an welchen die Grundverkehrsbehörde gebunden ist, um ein einheitliches Rechtsgeschäft, nicht um zwei oder vier Rechtsgeschäfte. Es wurde auch nur der Antrag gestellt, dieses Rechtsgeschäft zu genehmigen.

Demzufolge muss auch das Aufstockungsinteresse sich auch auf den gesamten Vertragsgegenstand erstrecken (Petric/Zraunig, Kärntner Grundverkehrsgesetz S 104). Den „Vertragsgegenstand“ bilden nicht einzelne vom Rechtsgeschäft umfasste Grundstücke, die vom Amtssachverständigen als aufstockungsgeeignet beurteilt wurden, sondern das zur Genehmigung stehende Rechtsgeschäft als Ganzes, also der gesamte Kaufvertrag, nicht einzelne Teile davon. Das Aufstockungsinteresse muss sich auch immer auf den gesamten Vertragsgegenstand beziehen und nicht nur auf einzelne Grundstücke von Interesse (kein „Rosinenpicken“).

Gegenstand des Aufstockungsersuchens (zumindest von Herrn xxx) waren offensichtlich nur die Grundstücke xxx und xxx.

Soweit die Aufstockungsinteressenten nicht das Aufstockungsinteresse und die Bereitschaft nachweisen, den um bis zu 10% erhöhten Verkehrswert für das gesamte Kaufobjekt (also den Gegenstand des Rechtsgeschäftes) zu leisten, sind die Aufstockungsbewerber im Aufstockungsverfahren nicht zu berücksichtigen und wäre allein aus diesem Grund die Genehmigung für den beantragten Rechtserwerb zu erteilen gewesen.

Die Rechtsauffassung der Behörde leitet sich aus einem nicht gesetzeskonformen Verständnis des Begriffes „Grundstück“ in § 10 Abs 2 lit I ab. § 3 definiert land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke, um die Genehmigungspflicht für Rechtsgeschäfte zu definieren. Die Behörde prüft nicht für jedes einzelne Grundstück, ob ein den Versagungsgrund vorliegt, sondern für das Rechtsgeschäft.

Rechtsgeschäfte unterliegen auch dann zur Gänze dem land- und forstwirtschaftlichen Grundverkehr, wenn bei einem Erwerb sowohl land- und forstwirtschaftliche als auch andere Grundstücke veräußert werden und der gesamte Vertrag eine Einheit bildet (VfSlg 10.902/1986 ¹), wie im vorliegenden Fall.

Eine „ Teilversagung “ kennt das K-GVG nicht. Die eigenmächtige Teilung eines Rechtsgeschäftes in mehrere Rechtsgeschäfte liegt nicht in der Kompetenz der Grundverkehrsbehörde und stellt einen unzulässigen Eingriff in den Kompetenztatbestand „Zivilrecht“ (Art 10 Abs 1 Z 6 B-VG), Art 6 EMRK und Eingriff in das Grundrecht auf Eigentum und Liegenschaftserwerb (Art 5 und 6 StGG) dar. Ein derartiger Bedeutungsinhalt, der auch vom Wortlaut des Gesetzes nicht umfasst ist, kann dem K-GVG nicht beigelegt werden.

Eine gegenteilige Rechtsauffassung stellt einen unzulässigen Eingriff in das Grundrecht auf Eigentum und Liegenschaftserwerb (Art 5 und 6 StGG 1867, BGBl 1867/142 idF 1988/684) dar, der auch die Kompetenzausdehnung mit B-VG Novelle 1974 (BGBl 1974/444 idF BGBl I 2008/2) nicht gedeckt ist.

¹ VfSlg 10.902/1986 5.1.2.: „... der Vertrag sei jedoch als Einheit anzusehen, und es könne daher nur dem gesamten Erwerb die Zustimmung versagt oder erteilt werden.“

3.Die Aufstockungswerber sind nicht Inhaber von Betrieben:

Die Grundverkehrsbehörde hat ein Aufstockungsverfahren durchgeführt, bei dem sich zwei Bewerber gemeldet haben:

- Der Aufstockungswerber xxx ist Miteigentümer einer bäuerlichen Hofstelle und besitzt den „Facharbeiter für Landwirtschaft“. Die aktive Bewirtschaftung der Liegenschaft mit Hofstelle wird von Herrn xxx durchgeführt. Der Aufstockungswerber selbst, xxx, tritt nicht als aktiver Bewirtschafter eines Betriebes auf. Daher wurde der Aufstockungswerber xxx nicht als Inhaber eines bäuerlichen Betriebes angesehen.

Der fast gleiche Sachverhalt liegt beim Aufstockungswerber xxx vor:

- xxx ist Eigentümer land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, welche er jedoch selbst nicht bewirtschaftet. Er ist sohin Eigentümer landwirtschaftlicher Grundstücke jedoch nicht Inhaber eines Betriebes.

Laut Gutachten des Amtssachverständigen erfolgt die Bewirtschaftung der Flächen durch Herrn xxx, der sohin als Inhaber des Betriebes anzusehen ist. Herr xxx hat jedoch kein Aufstockungsinteresse bekundet.

Auf diesen Umstand wurde bereits mit Stellungnahme des Beschwerdeführers vom 8.8.2022 hingewiesen.

Die Sachverhalte bei beiden Aufstockungsinteressenten sind so hin gleich gelagert: der jeweilige Aufstockungsbewerber ist jeweils zwar Eigentümer land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke nicht jedoch aktiver Bewirtschafter und sohin Inhaber eines Betriebes.

Rechtliche Beurteilung: 

Gemäß § 10 Abs 4 K-GVG ist Landwirt im Sinne des KGVG, wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit alleine oder zusammen mit Angehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt oder den seiner An- gehörigen zur Gänze vorwiegend oder doch zu einem Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb).

Der Eigentümer, welcher nicht selbst bewirtschaftet, ist kein Landwirt iSd § 10 Abs 4 K-GVG (ErlBem zur Regierungsvorlage LGBI 2004/9).

Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, sofern er aufgrund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die hierfür erforderlichen Fähigkeiten besitzt.

Der Aufstockungswerber xxx gilt auch nicht als Landwirt im Sinne des § 10 Abs 4 zweiter Satz KGVG, da er die Bewirtschaftung der Grundstücke nicht vornehmen will. Auch er will lediglich die Bewirtschaftung durch seinen Pächter ermöglichen und nicht aus der Bewirtschaftung selbst ein Einkommen erzielen.

Die Rechtsansicht der Grundverkehrskommission bei der Bezirkshauptmannschaft xxx ist dahingehend rechtswidrig, dass ein Liegenschaftseigentümer, welcher derzeit nicht selbst Inhaber oder Pächter eines Betriebes ist, kein Landwirt im Sinne des § 10 Abs 4 im Sinne des KGVG ist und daher auch nicht als Aufstockungswerber qualifiziert werden kann.

Der Eigentümer landwirtschaftlicher Grundflächen, der seinen Betrieb verpachtet hat, bewirtschaftet die Grundstücke nicht selbst und erzielt auch selbst kein landwirtschaftliches Einkommen, führt also keinen Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb, sondern erzielt ein (nicht pensionsschädliches) Einkommen aus Vermietung und Verpachtung.

Da Herr xxx den Betrieb nicht aktiv bewirtschaftet ist er nicht als Landwirt im Sinne des § 10 Abs 4 anzusehen. Herr xxx ist daher kein gesetzlich zulässiger Aufstockungswerber. Sein Interesse hätte nicht berücksichtigt werden dürfen.

Auch § 10 Abs 2 lit I Z 1 K-GVG spricht vom „Eigentümer oder Pächter dieser Betriebe“. Der Aufstockungsinteressent muss daher stets auch Betriebsführer sein, also ein Einkommen aus aktiver landwirtschaftlicher Tätigkeit erwirtschaften. Allein ein Pächter muss nicht bereits Eigentümer sein.

Der Inhaber und aktiver Bewirtschafter des Betriebes ist Herr xxx, der möglicherweise nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken auch weiterhin als Landwirt tätig sein will. Dieser hat jedoch kein Aufstockungsinteresse innerhalb offener Frist angemeldet und ist daher als Aufstockungswerber auch nicht zu berücksichtigen.

Ein Eigentümer oder Pächter eines Betriebes hat sich im Aufgebotsverfahren nicht gemeldet.

Der Versagungsgrund § 10 Abs 2 lit I) kann ja nur herangezogen werden, wenn „das Grundstück oder der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe notwendig und hiefür, insbesondere im Hinblick auf seine Lage, überhaupt geeignet ist“. Schon sprachlich muss ein Betrieb vergrößert werden, nicht ein Liegenschaftsbesitz eines Nicht-Betriebsführers. Die Vergrößerung oder Verstärkung muss unmittelbar, nicht mittelbar durch Weiterverpachtung, erfolgen.

Der Versagungsgrund ist im zu beurteilenden Sachverhalt nicht verwirklicht.

Fazit:

Beide Aufstockungswerber sind nicht Landwirt im Sinne des § 10 Abs 4 KGVG. Deren Eingaben hätten nicht berücksichtig werden dürfen und stellen deren Eingaben keinen Grund für die Versagung der Genehmigung dar.

Ein Eigentümer oder Pächter eines Betriebes hat sich im Aufgebotsverfahren nicht gemeldet.

Daher liegt der herangezogene Versagungsgrund § 10 Abs 2 lit I) K-GVG nicht vor und wurde der Bescheid zu Unrecht auf diese Bestimmung gestützt.

4.Zur Interessensabwägung

Der Versagungsgrund § 10 Abs 2 lit l) K-GVG „darf nur dann herangezogen werden, wenn dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch ein abzuschließendes Rechtsgeschäft mit den Eigentümern bzw. Inhabern von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieben (sic!) besser entsprochen werden könnte als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung.“

Der Erwerber xxx (Betriebsnummer: xxx) ist selbst bereits Grundeigentümer der Liegenschaft Einlagezahl xxx Grundbuch xxx. Teile dieser Liegenschaft wurden seit dem Erwerb dieser Liegenschaft an Herrn xxx (Betriebsnummer: xxx) verpachtet und werden seit dem Erwerb bis dato vom Pächter als Landwirt aktiv bewirtschaftet. Entsprechende Pachtverträge können über Verlangen der Behörde vorgelegt werden.

Der Erwerber beabsichtigt, die vertragsgegenständlichen Grundstücke xxx und xxx, jeweils inneliegend der Liegenschaft Einlagezahl xxx Grundbuch xxx, an Herrn xxx (Betriebsnummer: xxx) zu verpachten. Die vertragsgegenständlichen Grundstücke werden in der Folge vom Pächter als Landwirt aktiv bewirtschaftet werden.

Die Grundstücke bleiben in beiden Fällen in landwirtschaftlicher Nutzung durch einen Landwirt und überwiegt das Interesse des Aufstockungswerbers xxx auch aus diesem Grund nicht: auch er will die Grundstücke zur Bewirtschaftung (an seinen Sohn) weitergeben und nicht selbst bewirtschaften.

Die Interessen der Verpächter sind gleich gelagert.

Dem Rechtsgeschäft, dem Kaufvertrag vom 22.03.2022, ist demnach für den Erwerb der Grundstücke xxx und xxx die Genehmigung zu erteilen, da für die Grundstücke die Grundstücke xxx, xxx bereits eine (rechtskräftige) Negativbestätigung ausgestellt wurde.

Beschwerdeanträge

Aus diesen Gründen richtet der Beschwerdeführer an das Landesverwaltungsgericht Kärnten, Fromillerstraße 20, 9020 Klagenfurt am Wörthersee, die folgenden

Anträge,

1. eine mündliche Verhandlung durchzuführen (§ 24 VwGVG)

2.a. in der Sache selbst zu entscheiden und dem beantragten Rechtsgeschäft

die Genehmigung zu erteilen (Art 130 Abs 4 B-VG iVm § 28 Abs 2 VwGVG)

oder in eventu

2.b. den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Bescheid erstellende Behörde zurückzuverweisen.“

Mit Schreiben vom 5.10.2022 wurde der gegenständliche Verwaltungsakt dem Landesverwaltungsgericht Kärnten vorgelegt.

Feststellungen und Beweiswürdigung:

Gegenstand des vorliegenden grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahrens ist der Kaufvertrag vom 22.3.2022, mit welchem xxx die Grundstücke Nr. xxx, xxx, xxx und xxx, alle KG xxx, an xxx verkauft hat.

Die Grundstücke Nr. xxx und xxx, beide KG xxx, sind im Flächenwidmungsplan als „Grünland – Für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ ausgewiesen. Es handelt sich dabei unstrittig um land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne des § 3 Abs. 1 lit. a K-GVG.

Die Grundstücke Nr. xxx und xxx, beide KG xxx, sind im Flächenwidmungsplan als „Bauland – Dorfgebiet“ ausgewiesen. Es handelt sich dabei entsprechend den Ausführungen des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen um eine derzeit innaktive Hofstelle mit einem baufälligen landwirtschaftlichen Wohnhaus und einem baufälligen landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäude (Stallgebäude, Bergeraum erd- und deckenlastig), welche derzeit keiner zeitgemäßen aktiven landwirtschaftlichen Nutzung unterliegen.

Da als Dorfgebiet gewidmete Grundstücke, auf welchen sich land- oder forstwirtschaftliche Wohn- oder Wirtschaftsgebäude befinden, nach § 3 Abs. 1 lit. b K‑GVG unabhängig von der Zugehörigkeit zu einem land- und/oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder der land- und/oder forstwirtschaftlichen Nutzung bzw. Nutzbarkeit, als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes gelten, handelt es sich auch bei den Grundstücken Nr. xxx und xxx, beide KG xxx, ebenfalls um der der grundverkehrsbehördlichen Genehmigungspflicht nach dem 2. Abschnitt des K-GVG unterliegende Grundstücke.

Der durch die belangte Behörde beigezogene landwirtschaftliche Amtssachverständige hat in seinem Gutachten vom 3.5.2022 dargelegt, dass der Käufer der verfahrensgegenständlichen Grundstücke, xxx, nicht als Landwirt im Sinne des § 10 Abs. 4 K-GVG zu qualifizieren ist. Dies wird durch die Beschwerdeführer nicht bestritten.

Der Käufer xxx ist bereits Eigentümer der Liegenschaften EZ xxx, EZ xxx und EZ xxx, alle KG xxx, im Ausmaß von 3,43 ha, wobei es sich bei 2,93 ha um LN-Flächen handelt. Eine typische bäuerliche Hofstelle mit aktiver Nutztierhaltung ist nicht vorhanden. Die LN-Flächen werden derzeit nach Angaben des xxx an den Landwirt xxx verpachtet und werden von diesem als Pächter aktiv bewirtschaftet. Der Käufer xxx beabsichtigt, künftig auch die vier kaufgegenständlichen Grundstücke an den Landwirt xxx zu verpachten.

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid der belangten Behörde vom 30.8.2022 wurde in Bezug auf die Grundstücke Nr. xxx und xxx, beide KG xxx, dem Kaufvertrag vom 22.3.2022 gemäß § 10 Abs. 2 lit. l K-GVG die Genehmigung versagt.

In Bezug auf die Grundstücke Nr. xxx, und xxx, beide KG xxx, wurde durch die belangte Behörde mit Erledigung vom 6.9.2022 eine Negativbestätigung nach § 18 K‑GVG ausgestellt.

Vor der Erlassung des Bescheides vom 30.8.2022 wurde durch die belangte Behörde ein Informationsverfahren nach § 10 Abs. 3 K-GVG durchgeführt, welches sich lediglich auf die Grundstücke Nr. xxx und xxx, beide KG xxx, bezogen hat.

Im Zuge des Informationsverfahren nach § 10 Abs. 3 K-GVG haben die Aufstockungswerber xxx und xxx ihr Kaufinteresse in Bezug auf die Grundstücke Nr. xxx und xxx, beide KG xxx, bekundet.

Die getroffenen Feststellungen gründen sich auf dem vorgelegten Verwaltungsakt.

Gesetzliche Grundlagen:

§ 2 Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002 – K-GVG

Allgemeine Bestimmungen

Dieses Gesetz gilt für den Erwerb von Rechten durch Rechtsgeschäfte unter Lebenden an

a) land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundstücken, an Teilen dieser Grundstücke sowie an den dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dienenden Wohn- und Wirtschaftsgebäuden oder Teilen dieser Gebäude,

b) allen Grundstücken, an Teilen dieser Grundstücke sowie an Gebäuden oder Teilen von Gebäuden, wie Wohnungen, wenn Ausländer Rechte erwerben.

§ 3 K-GVG

Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke

(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind

a) Grundstücke, die im Flächenwidmungsplan für die Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland - Erholung, ohne dass eine spezifische Erholungsnutzung festgelegt ist (§ 5 Abs. 2 lit. c Gemeindeplanungsgesetz 1995 - K-GplG 1995), bestimmt sind, sofern diese

1. zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder

2. land- oder forstwirtschaftlich genutzt sind oder

3. land- oder forstwirtschaftlich genutzt waren und weiterhin land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind;

b) Grundstücke, die in einem Flächenwidmungsplan als Dorfgebiet (§ 3 Abs. 4 K-GplG 1995) gewidmet sind, sofern sich auf ihnen land- oder forstwirtschaftliche Wohn- oder Wirtschaftsgebäude befinden;

c) nicht unter lit a oder b fallende Grundstücke, die zusammen mit Grundstücken nach lit a oder b Gegenstand eines Rechtsgeschäftes sind und den Voraussetzungen nach lit a Z 1, 2 oder 3 entsprechen.

(2) Keine land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke sind jedenfalls

a) Baugrundstücke, und zwar

1. alle bebauten oder in einem Flächenwidmungsplan als zur Bebauung bestimmten Grundstücke, sofern nicht ein Fall nach Abs. 1 lit. b vorliegt, und

2. alle tatsächlich mit Gebäuden, die für Wohnzwecke geeignet sind, bebauten Grundstücke außerhalb des in einem Flächenwidmungsplan ausgewiesenen Baulandes, soweit es sich nicht um land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke (Abs. 1) handelt,

3. Grundstücke, die im Eisenbahnbuch eingetragen sind.

§ 8 Abs. 1 lit. a K-GVG

Genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäfte, Ausnahmen

(1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück (§ 3) betreffen, bedürfen - unbeschadet der Bestimmungen des 3. Abschnittes - der Genehmigung der Grundverkehrskommission, wenn sie zum Gegenstand haben:

a) die Übertragung des Eigentums,

…

§ 10 K-GVG

Genehmigungsvoraussetzungen, besondere Versagungsgründe

(1) Die Grundverkehrskommission hat das Rechtsgeschäft zu genehmigen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen oder wirtschaftlich leistungsfähiger bäuerlicher Betriebe - und zwar auch in Form wirtschaftlich gesunder mittlerer und kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe - nicht widerspricht. Ein Widerspruch liegt jedenfalls nicht vor, wenn das Grundstück, auf das sich das Rechtsgeschäft bezieht, nur vorübergehend bergbaulichen Zwecken oder dem Abbau von Sand oder Schotter dienen soll oder für diese Zwecke erforderlich ist.

(2) Ein Rechtsgeschäft widerspricht jedenfalls dem in Abs. 1 erster Satz beschriebenen Interesse, wenn

a) der Bestand eines bäuerlichen Vollerwerbsbetriebes oder der Bestand eines sonstigen bäuerlichen Betriebes, dessen Erhaltung agrarpolitisch oder volkswirtschaftlich gerechtfertigt ist, gefährdet wird;

b) der Rechtserwerber kein Landwirt im Sinne des Abs. 4 ist, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

c) zu besorgen ist, dass durch den Rechtserwerber eine ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht sichergestellt ist;

d) auf Grund der Entfernung des Hauptwohnsitzes des Rechtserwerbers und der Art der erforderlichen land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung angenommen werden kann, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht gewährleistet erscheint;

e) Grundstücke zur Bildung oder Vergrößerung von Großgrundbesitz oder von Eigenjagdgebieten erworben werden, ohne dass hiefür ein überwiegendes agrarwirtschaftliches oder forstwirtschaftliches Interesse vorliegt, es sei denn, dass bei einer Beurteilung nach lit. l kein Versagungsgrund vorliegt;

f) die im Zuge eines Flurbereinigungs-, Zusammenlegungs- oder Siedlungsverfahrens erzielte günstige Bodenbesitzgestaltung ohne zureichendem Grund wieder zerstört wird;

g) eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht, wie zB Enklavenbildungen im rein land- oder forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung oder Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage;

h) die beabsichtigte Verwendung von Waldgrundstücken den forstlichen Interessen an der Erhaltung des Waldes widerspricht;

i) sonst Grundstücke ohne zureichendem Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden;

j) eine Prüfung der in lit. a bis i und k sonst angeführten Tatbestände ergibt, dass das Rechtsgeschäft offensichtlich zu einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden Verwendung führen soll;

k) das Grundstück offensichtlich nur zur spekulativen Kapitalanlage oder zu dem Zweck erworben wird, um es als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiterzuveräußern;

l) das Grundstück oder der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb zur Vergrößerung oder Verstärkung eines oder mehrerer vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe notwendig und hiefür, insbesondere im Hinblick auf seine Lage, überhaupt geeignet ist und

1. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. a oder b die Eigentümer oder Pächter dieser Betriebe, sofern es sich hiebei um den Ehegatten oder eingetragenen Partner oder die Nachkommen oder deren Ehegatten oder eingetragene Partner des Eigentümers handelt, den Verkehrswert, wenn der Kaufpreis jedoch den Verkehrswert übersteigt, den Kaufpreis, jedoch höchstens den um 10 vH erhöhten Verkehrswert, sowie

2. bei Rechtsgeschäften nach § 8 Abs. 1 lit. c oder d die Inhaber dieser Betriebe den üblichen Pachtzins

zur Bezahlung anbieten und auch leisten können. Dieser Versagungsgrund darf nur dann herangezogen werden, wenn dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch ein abzuschließendes Rechtsgeschäft mit den Eigentümern bzw. Inhabern von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen bäuerlichen Betrieben besser entsprochen werden könnte als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung.

(3) Eine Information über den beabsichtigten Rechtserwerb (Abs. 2 lit. l) und die Einladung an Eigentümer von vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftigen Betrieben, entsprechende Anbote (Abs. 2 lit. l) bei der Grundverkehrskommission einzubringen, haben durch die Grundverkehrskommission im Wege der Bekanntmachung in der „Kärntner Landeszeitung“ sowie über Aufforderung der Grundverkehrskommission durch die Gemeinden im Wege des Anschlages an der Amtstafel und durch die Landwirtschaftskammer durch Bekanntmachung in ihrem Mitteilungsblatt zu erfolgen. Entsprechende Anbote sind binnen einem Monat nach Aufnahme der Einladung in die „Kärntner Landeszeitung“ zu stellen. Werden Anbote eingebracht, so haben diese Interessenten im weiteren Verfahren die Stellung eines Beteiligten im Sinne des § 8 AVG. Die Grundverkehrskommission ist verpflichtet, einem Interessenten diejenigen Mitteilungen zu machen, die zur Stellung des Anbotes erforderlich sind.

(4) Als Landwirt im Sinne dieses Gesetzes ist anzusehen, wer einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Angehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt oder den seiner Angehörigen zur Gänze, vorwiegend oder doch zu einem Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb). Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, sofern er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die hiezu erforderlichen Fähigkeiten besitzt.

§ 18 K-GVG

Negativbestätigung

Die Bezirksverwaltungsbehörde hat auf Antrag zutreffendenfalls zu bestätigen, dass ein Rechtsgeschäft nicht den Bestimmungen dieses Gesetzes unterliegt oder dass es von der Genehmigungspflicht nach diesem Gesetz ausgenommen ist. Bezieht sich das Rechtsgeschäft sowohl auf Grundstücke nach § 3 Abs. 1 als auch auf Grundstücke nach § 3 Abs. 2, so sind in der Negativbestätigung jene Grundstücke anzugeben, auf die sich die Negativbestätigung bezieht.

Rechtliche Beurteilung:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG kann jedoch das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen, wenn die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhaltes unterlassen hat.

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid wurde in Bezug auf die Grundstücke Nr. xxx und xxx, beide KG xxx, diesem Kaufvertrag gemäß § 10 Abs. 2 lit. l K-GVG die Genehmigung versagt. In Bezug auf die Grundstücke Nr. xxx, und xxx, beide KG xxx, wurde durch die belangte Behörde mit Erledigung vom 6.9.2022 eine Negativbestätigung nach § 18 K-GVG ausgestellt.

Die Beschwerdeführer machen in ihrer Beschwerde geltend, dass es sich beim verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag um ein einheitliches Rechtsgeschäft handle. Den „Vertragsgegenstand“ würden nicht einzelne vom Rechtsgeschäft umfasste Grundstücke bilden, die vom landwirtschaftlichen Amtssachverständigen als aufstockungsgeeignet beurteilt worden seien, sondern das zur Genehmigung stehende Rechtsgeschäft als Ganzes, also der gesamte Kaufvertrag, nicht einzelne Teile davon. Auch das Aufstockungsinteresse müsse sich immer auf den gesamten Vertragsgegenstand beziehen und nicht nur auf einzelne Grundstücke von Interesse. Die „Teilversagung“ eines Rechtsgeschäftes sei daher als gesetzwidrig. Darüber hinaus sei der angefochtene Bescheid auch deshalb als rechtswidrig zu qualifizieren, da das „Aufstockungsinteresse“ nicht den „gesamten Gegenstand“ des Rechtsgeschäftes umfasse, sondern Gegenstand des Aufstockungsersuchens der Aufstockungswerber offensichtlich nur die Grundstücke Nr. xxx und xxx, beide KG xxx, gewesen seien.

Dazu ist auszuführen, dass es nicht zuletzt mit Blick auf die (weitgehende) zivilrechtliche Vertragsfreiheit durchaus möglich und auch zulässig ist, dass Gegenstand eines Rechtsgeschäftes Grundstücke verschiedener Widmungskategorien sind. In solchen Fällen ist konkret zu prüfen, ob neben Grundstücken iSd § 3 Abs. 1 K-GVG gegebenenfalls auch solche nach § 3 Abs. 2 K‑GVG, welche keine land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke im Sinne des Gesetzes sind, Vertragsgegenstand sind. Ist dies der Fall, muss allein aus kompetenzrechtlichen Gründen eine entsprechende Abgrenzung dahin vorgenommen werden, dass im Verfahren nach dem 2. Abschnitt nur jene Grundstücke erfasst werden, die der Begriffsbestimmung des Abs. 1 unterfallen.

Bezüglich der übrigen Grundstücke – also solcher nach § 3 Abs. 2 – wird auf entsprechenden Antrag die Negativbestätigung iSd § 18 K-GVG auszustellen sein, sollte nicht ein Verfahren nach dem 3. Abschnitt in Betracht kommen (Petric/Zraunig, Kärntner Grundverkehrsgesetz, S. 48).

Gemäß § 2 lit. a K-GVG gilt dieses Gesetz für den Erwerb von Rechten durch Rechtsgeschäfte unter Lebenden an land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundstücken, an Teilen dieser Grundstücke sowie an den dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dienenden Wohn- und Wirtschaftsgebäuden oder Teilen dieser Gebäude.

In § 3 Abs. 1 K-GVG wird definiert, welche Grundstücke als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne des Gesetzes anzusehen sind. § 3 Abs. 2 K-GVG stellt klar, welche Grundstücke jedenfalls keine land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke sind.

Mit dem verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag vom 22.3.2022 hat xxx die Grundstücke Nr. xxx, xxx, xxx und xxx, alle KG xxx, an xxx verkauft.

Gemäß § 3 Abs. 1 lit. b K-GVG sind Grundstücke, die in einem Flächenwidmungsplan als Dorfgebiet (§ 3 Abs. 4 K-GplG 1995) gewidmet sind, sofern sich auf ihnen land- und forstwirtschaftliche Wohn- oder Wirtschaftsgebäude befinden, ebenfalls als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne des K-GVG zu qualifizieren.

Bei Grundstücken nach § 3 Abs. 1 lit. b K-GVG sieht das Gesetz – im Gegensatz zu den Grundstückskategorien des § 3 Abs. 1 lit. a und c K-GVG – die zusätzliche Voraussetzung der Zugehörigkeit zu einem land- und/oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder der land- und/oder forstwirtschaftlichen Nutzung bzw. Nutzbarkeit zur Qualifikation als land- und/oder forstwirtschaftliche Grundstücke iSd K-GVG nicht vor (Petric/Zraunig, Kärntner Grundverkehrsgesetz, S. 47).

Da als Dorfgebiet gewidmete Grundstücke, auf welchen sich land- oder forstwirtschaftliche Wohn- oder Wirtschaftsgebäude befinden, nach § 3 Abs. 1 lit. b K‑GVG – wie bereits zuvor ausgeführt – unabhängig von der Zugehörigkeit zu einem land- und/oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder der land- und/oder forstwirtschaftlichen Nutzung bzw. Nutzbarkeit, als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes gelten, ist auch in Bezug auf die Grundstücke Nr. xxx und xxx, beide KG xxx, eine grundverkehrsbehördliche Genehmigungspflicht nach dem 2. Abschnitt des K-GVG gegeben.

Da es sich somit bei allen vier Grundstücken, welche den Vertragsgegenstand des verfahrensgegenständlichen Kaufvertrages vom 22.3.2022 darstellen, um land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne des § 3 Abs. 1 K-GVG handelt, sind die Beschwerdeführer im Recht, wenn sie von der Untrennbarkeit des zur Genehmigung anstehenden Kaufvertrages ausgehen.

In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass der Umstand, dass die belangte Behörde mit Erledigung vom 6.9.2022 gemäß § 18 K-GVG bestätigt hat, dass der verfahrensgegenständliche Kaufvertrag, soweit er sich auf die Grundstücke Nr. xxx und xxx, beide KG xxx, bezieht, keiner Genehmigung nach dem K-GVG bedarf, an der Untrennbarkeit des vorliegenden Kaufvertrages vom 22.3.2022 nichts ändern kann. Eine Negativbestätigung nach § 18 K-GVG stellt nämlich nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes keinen Bescheid, sondern eine bloße Äußerung zur Rechtslage dar, die in der Folge die Grundbuchseintragung gemäß § 34 Abs. 1 lit. b GVG ermöglich soll (VwGH 26.5.2000, 2000/02/0104). Entgegen dem Beschwerdevorbringen kann somit eine nach 18 K-GVG ausgestellte Negativbestätigung auch nicht in Rechtskraft erwachsen.

Die im angefochtenen Bescheid vorgenommene Teilversagung des Kaufvertrages vom 22.3.2022, soweit er sich auf die Grundstücke Nr. xxx und xxx, beide KG xxx, bezieht, ist daher – wie die Beschwerdeführer zutreffend ausführen – als rechtswidrig zu qualifizieren. Die belangte Behörde hätte in Bezug auf den gesamten Verfahrensgegenstand, also in Bezug auf alle vier vom gegenständlichen Kaufvertrag erfassten Grundstücke prüfen müssen, ob ein Versagungsgrund nach § 10 Abs. 2 K‑GVG vorliegt.

Im Hinblick auf den durch die belangte Behörde herangezogenen Versagungsgrund des § 10 Abs. 2 lit. l K-GVG ist anzumerken, dass dieser ausschließlich im Zusammenhang mit der Versagungsbestimmung des § 10 Abs. 2 lit. b K-GVG oder des § 10 Abs. 2 lit. e K-GVG anwendbar ist.

Die Bestimmung des § 10 Abs. 2 lit. l K-GVG regelt zusammen mit § 10 Abs. 3 und 4 das sogenannte „Aufgebotsverfahren“ (auch „Informationsverfahren“) in Bezug auf die durch Einreichung eines entsprechenden Anbots als Aufstockungswerber (Aufstockungsinteressenten) in Erscheinung getretenen Eigentümer (unter den normierten Voraussetzungen auch Pächter bzw. Inhaber) vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftiger bäuerlicher Betriebe. Als unabdingbare Voraussetzung zur rechterheblichen Einbringung bei der zuständigen Grundverkehrskommission haben solche Anbote u.a. auch die unmissverständliche Bezugnahme auf den gesamten Verfahrensgegenstand zu enthalten (Petric/Zraunig, Kärntner Grundverkehrsgesetz, S. 104).

Die belangte Behörde hätte somit das Informationsverfahren nach § 10 Abs. 3 K-GVG in Bezug auf den gesamten Verfahrensgegenstand, also in Bezug auf alle vier vom Kaufvertrag erfassten Grundstücke, durchführen müssen.

Da im vorliegenden Fall das Informationsverfahren nach § 10 Abs. 3 K-GVG nicht in Bezug auf den gesamten Verfahrensgegenstand, sondern nur in Bezug auf die Grundstücke Nr. xxx und xxx, beide KG xxx, durchgeführt wurde, ist der angefochtene Bescheid mit Rechtswidrigkeit belastet.

Die belangte Behörde hat somit, obwohl sie die Landwirteigenschaft des Beschwerdeführers xxx verneint, kein dem Gesetz entsprechendes Informationsverfahren nach § 10 Abs. 3 K-GVG durchgeführt, da sich dieses nicht auf den gesamten Verfahrensgegenstand bezogen hat.

In Bezug auf das im Hinblick auf den Versagungsgrund nach § 10 Abs. 2 lit. l K-GVG durchzuführende Ermittlungsverfahren ist überdies anzumerken, dass die Behörde, wenn sie bejaht, dass es sich beim Betrieb des Aufstockungswerbers um einen bäuerlichen Betrieb handelt, zu prüfen hat, ob dieser tatsächlich vergrößerungs- oder verstärkungsbedürftig ist. Im Sinne der höchstgerichtlichen Judikatur muss die Vergrößerung oder Verstärkung des Betriebes des Aufstockungswerbers zur Erreichung einer Leistungsfähigkeit, welche die weitere Existenz sichert, notwendig sein. Anhaltspunkte zur Beurteilung dieser Frage sind beispielsweise die nachhaltige Sicherung eines angemessenen Lebensunterhaltes für die bäuerliche Familie, Einkommensvergleich mit anderen Berufsgruppen, Auslastung der Familienarbeitskapazität. Außerlandwirtschaftliche Einkommen bzw. Erweiterungsmöglichkeiten etc. haben hier außer Betracht zu bleiben. Bei Bejahung dieser Frage, ist des Weiteren fachgutachtlich zu prüfen, ob die verfahrensgegenständlichen Grundstücke für die Vergrößerung oder Verstärkung des Betriebes des Aufstockungswerbers notwendig und hiefür geeignet sind (Petric/Zraunig, Kärntner Grundverkehrsgesetz, S. 136).

Festzuhalten ist, dass nach § 10 Abs. 1 lit. l K-GVG in erster Linie Eigentümer bäuerlicher Betriebe legitimiert sind, als Aufstockungswerber in Erscheinung zu treten. Er wird somit in erster Linie nicht auf den Besitz oder die Innehabung eines solchen Betriebes (vorzugsweise als Pächter) abgestellt. Bei Rechtsgeschäften, mit welchen das Eigentum nach § 8 Abs. 1 lit. a oder b übertragen wird, besteht jedoch die (alternative) Möglichkeit, auch als Pächter dieses Betriebes ein entsprechendes Anbot einzureichen, sofern es sich hierbei um den Ehegatten oder eingetragenen Partner oder die Nachkommen oder deren Ehegatten oder eingetragene Partner des Eigentümers handelt.

Darüber hinaus hätte die belangte Behörde – wie die Beschwerdeführer zutreffend ausführen – im Zusammenhang mit dem Versagungsgrund nach § 10 Abs. 2 lit. l K‑GVG auch prüfen müssen, ob dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes und dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes durch ein abzuschließendes Rechtsgeschäft mit dem in Betracht kommenden Aufstockungswerber besser entsprochen werden könnte als durch die im Rechtsgeschäft vorgesehene Verwendung.

In Anbetracht dieser Ausführungen ist festzustellen, dass im vorliegenden Fall der maßgebliche Sachverhalt nicht feststeht.

Die aufgezeigten Ermittlungsmängel erweisen sich im gegenständlichen Fall deshalb als wesentlich, weil die belangte Behörde bei erschöpfender Ermittlung des zu beurteilenden Sachverhalts zu einer anderen Entscheidung kommen hätte können.

In seinem Erkenntnis vom 26.06.2014, Ro 2014/03/0063, führte der VwGH zu § 28 Abs. 3 VwGVG aus, dass eine Zurückverweisung der Sache an die Verwaltungsbehörde zur Durchführung notwendiger Ermittlungen insbesondere dann in Betracht kommt, wenn die Verwaltungsbehörde zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhaltes (vgl. § 37 AVG) lediglich völlig ungeeignete Ermittlungsschritte gesetzt oder bloß ansatzweise ermittelt hat. Gleiches gilt, wenn konkrete Anhaltspunkte annehmen lassen, dass die Verwaltungsbehörde (etwa schwierige) Ermittlungen unterließ, damit diese dann durch das Verwaltungsgericht vorgenommen werden.

Im gegenständlichen Fall liegen nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes die Voraussetzungen des § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG auf Grund der mangelhaften Ermittlung des maßgeblichen Sachverhaltes vor. In Anbetracht der obigen Ausführungen erscheinen die im gegenständlichen Fall vorliegenden Ermittlungsmängel als derart schwerwiegend, dass eine meritorische Entscheidung nicht angebracht erscheint bzw. eine Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtes zur meritorischen Entscheidung nicht als gegeben anzunehmen ist.

Zu erwähnen ist dazu, dass es – laut Verwaltungsgerichtshof – nicht im Sinne des Gesetzes gelegen ist, wenn das Verwaltungsgericht, statt seine Kontrollbefugnis wahrzunehmen, die Institution darstellt, die erstmals den entscheidungswesentlichen Sachverhalt – sei es auch nur in einem Teilaspekt – ermittelt und einer Beurteilung unterzieht (vgl. dazu sinngemäß VwGH vom 21.11.2002, 2002/20/0315). Die Durchführung eines gesetzeskonformen Informationsverfahrens nach § 10 Abs. 3 K‑GVG obliegt jedenfalls nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut der Grundverkehrskommission und nicht dem Verwaltungsgericht.

Der angefochtene Bescheid war daher aufzuheben und die Angelegenheit zur Durchführung eines dem Gesetz entsprechenden Informationsverfahrens nach § 10 Abs. 3 K-GVG mit darauffolgender neuerlicher Bescheiderlassung an die belangte Behörde zurückzuverweisen.

Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen.

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LVwG Kärnten KLVwG-S3-1718-1719/5/2022

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