Im Fall der Vermietung einer Geschäftsräumlichkeit an eine juristische Person oder Personengesellschaft ist der Vermieter gemäß § 12a Abs 3 MRG berechtigt, den vereinbarten Mietzins auf den angemessenen Hauptmietzins anzuheben, wenn sich die „rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten“ in der Mietergesellschaft entscheidend ändern. Das Gesetz nennt als Beispiel für eine solche Änderung die Veräußerung der Anteilsmehrheit. Zu der Frage, welche gesellschaftsrechtlichen Änderungen eine Mietzinsanhebung rechtfertigen, werden in der Literatur zwei unterschiedliche Ansätze vertreten. Nach der „Machtwechseltheorie“ kommt es entscheidend auf den Wechsel jener Person an, welche die Mietergesellschaft aufgrund ihrer gesellschaftsrechtlichen Position bisher wesentlich bestimmt hat, also auf ein „Kippen der Mehrheitsverhältnisse“ (zB Schauer, ). Eine andere Richtung stellt hingegen primär auf wesentliche Änderungen in der Vermögens- und Gewinnbeteiligung ab; danach reicht es unabhängig von einem Machtwechsel aus, dass die Mehrheit der Gesellschafter gewechselt hat (zB P. Doralt, wobl 1998, 197). Die Rechtsprechung schwankt im Ergebnis zwischen diesen Positionen. In den letzten Jahren hat der OGH zu dieser Problematik folgende Einzelfallentscheidungen getroffen:
