Die drei Kategorien von Objekten - eigentlicher Mietgegenstand, allgemeine Teile des Hauses und Gemeinschaftsanlagen - sind (physische) Teile des "Hauses" iSd § 3 MRG. Der Begriff des "Hauses" ist generell nicht strikt liegenschaftsbezogen. Von dieser Frage des Liegenschaftsbezugs des in § 3 MRG verwendeten Begriffs des "Hauses" ist freilich die Frage zu unterscheiden, ob aufgrund des Gegenstands und der Ausgestaltung des konkreten Mietverhältnisses derartige liegenschaftsüberschreitende Teile örtlich und/oder funktional tatsächlich dem "Haus" zuzurechnen sind. Rechtsgrundlage für die Erhaltungspflicht und damit ausschlaggebend ist das (schuldrechtliche) Rechtsverhältnis zwischen dem Mieter und seinem Vermieter. Dieses Mietverhältnis und die daraus ableitbaren Rechte und Verpflichtungen sind unabhängig von der Verfügungsmacht des Vermieters über die in das Mietverhältnis einbezogenen Liegenschaftsteile zu beurteilen. Bei der Vermietung einer fremden Sache ist die Wirksamkeit des Mietvertrags nicht von der dinglichen oder obligatorischen Verfügungsberechtigung des Vermieters abhängig. Wer fremdes Eigentum in Bestand gibt, kann die Unwirksamkeit des von ihm abgeschlossenen Vertrags also nicht daraus ableiten, dass er über die Sachen nicht verfügungsberechtigt (gewesen) ist. Insoweit kann dann auch für diese Flächen die Erhaltungspflicht des Vermieters (hier Baurechtsnehmer) greifen, denn mit der Einbeziehung solcher "fremder" Flächen übernimmt der Vermieter auch Pflichten zur Erhaltung gem § 3 MRG/§ 1096 ABGB. So kann etwa die öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur Errichtung einer gewissen Anzahl von Stellplätzen auf der Nachbarliegenschaft fiktive Erhaltungspflichten nach § 3 Abs 2 Z 4 MRG begründen.
