Die Erhaltungspflicht des Vermieters findet auch im Anwendungsbereich des MRG grundsätzlich an der Unwirtschaftlichkeit der Erhaltung des Gebäudes ihre Grenze. Nur bei den privilegierten Erhaltungsarbeiten iSd § 3 Abs 3 Z 2 lit a bis c MRG ist der Einwand der Unwirtschaftlichkeit unbeachtlich. Auch dies gilt aber dann nicht, wenn eine "erhaltende" Sanierung ausgeschlossen ist und praktisch einem Neubau gleichkommende Maßnahmen erforderlich sind. Dies führt vielmehr zum "rechtlichen Untergang" des Mietobjekts iSd § 29 Abs 1 Z 2 MRG iVm § 1112 ABGB, sodass der Mieter sich infolge Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr erfolgreich auf § 3 Abs 3 Z 2 MRG berufen kann. Dieser Fall des rechtlichen Untergangs setzt nicht voraus, dass ein Abbruchbescheid besteht. Die Erlassung eines Abbruchbescheids für sich allein führt nämlich noch nicht zur Auflösung des Bestandverhältnisses (und reicht daher nicht aus, die Pflicht des Vermieters zur Vornahme von Erhaltungsarbeiten nach § 3 Abs 3 Z 2 lit a bis c MRG entfallen zu lassen). Die Vertragsbeendigung nach § 29 Abs 1 Z 2 MRG iVm § 1112 ABGB ist vielmehr erst die Folge davon, dass die Baugebrechen, die zur Bescheiderlassung geführt haben, aus technischen Gründen nicht behoben werden können oder der Bestandgeber diese nicht behebt und dazu auch nicht verpflichtet ist. Diese Fragen haben die Gerichte selbstständig zu beurteilen. Ist der Mietgegenstand aus technischer Sicht abbruchreif und die einzige technisch geeignete Methode zur Behebung dieses Bauzustands der Abriss und Neubau, steht die Schlussfolgerung, dass darin ein (rechtlicher) Untergang des Bestandobjekts iSd § 29 Abs 1 Z 2 MRG liegt, der der Erhaltungspflicht des Vermieters iSd § 3 Abs 3 Z 2 MRG die Grundlage entzieht, mit der Rsp des OGH in Einklang.
