Maßgebend ist der objektive bauliche Zustand im Zeitpunkt der Vermietung nach Maßgabe der Verkehrsauffassung. Die konkrete Beurteilung hängt dabei typischerweise von den Umständen des Einzelfalls ab. Es kommt daher nicht auf die tatsächliche Benützung bzw Widmung durch den Vermieter an. Soweit von "tatsächlichem Zustand" die Rede ist, ist nicht die tatsächliche Verwendung gemeint, sondern der objektive bauliche Zustand, also die objektive Verwendbarkeit nach den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten. Die bauliche Abgeschlossenheit einer der Vermietung zugänglichen Raumeinheit richtet sich somit nach dem tatsächlichen baulichen Zustand. Da der objektive bauliche Zustand idR mit der Baubewilligung übereinstimmt, wird mitunter auf die Baubewilligung oder die rechtlichen Gegebenheiten verwiesen. Die Bauunterlagen sind daher ein geeignetes (Beweis-)Mittel zur Feststellung des baulichen Zustands. (Hier: Keine Vollausnahme besteht gem § 1 Abs 2 Z 5 MRG bei folgender Konstellation: Erdgeschosswohnung [als Lagerfläche genützt], erstes Obergeschoss [von den Bekl zu sanieren] und zweites Obergeschoss [vom Kl bewohnt], wenn es jeweils um in sich abgeschlossene und getrennt über das sog Nebenstiegenhaus zugängliche Raumeinheiten mit der Eignung, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen, handelt).
