Der Vermieter schuldet nach § 3 MRG die Erhaltung im jeweils ortsüblichen Standard. Mit diesem Begriff wird ein anpassungsfähiger ("dynamischer") Erhaltungsbegriff normiert, der die Rücksichtnahme auf Entwicklungen der Bautechnik und auf eine zeitgemäße Wohnkultur gebietet. Danach gehört auch die zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerung schadhaft gewordener Teile zur Erhaltung, selbst wenn es sich um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands handelt oder es dabei zu einer vollständigen Erneuerung kommt und sogar Veränderungen (Verbesserungen) vorgenommen werden. Eine Verpflichtung des Vermieters zu einer permanenten Modernisierung besteht freilich nicht. Voraussetzung für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit ist vielmehr ein Mangel iS einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit. Der Mangel muss sich dabei nicht auf eine im Lauf der Zeit eingetretene Verschlechterung zurückführen lassen. Selbst die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands, also die Beseitigung von Mängeln, die bereits bei der Übergabe vorlagen, kann eine Erhaltungsarbeit sein.
