VwGH 93/16/0096

Spruch:

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Der Beschwerdeführer hat dem Bund Aufwendungen in der Höhe von S 3.035,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Begründung

Die römisch-katholische Pfarrkirche R (im folgenden Vertrag kurz: Verkäuferin) und die "N GmbH, freies Wohnungsunternehmen" mit Sitz in L schlossen am 29. Mai 1979 einen Kaufvertrag mit auszugsweise folgendem Inhalt:

"II.

1. 1. Die Firma "N GmbH, freies Wohnungsunternehmen", im folgenden kurz Käuferin genannt, erwirbt eine den Vertragsteilen genau bekannte Teilfläche der Gp. 432/1 in EZl. 125, um darauf ein Sport- und Kurhotel mit etwa 250 Betten, mit Restaurationsbetrieb zu errichten. In dieses Hotelprojekt integriert ist die Errichtung verschiedener Freizeitanlagen, insbesonders Tennishalle, Freitennisplätze, Hallenschwimmbad (Becken ca 33 oder 50 m), entsprechende Freiluftflächen, Schießstand, Kegelbahn, Sauna und Fitnessräumlichkeiten.

   Die Lage und Ausdehnung des für die Hotelerrichtung benötigten Grundstückteiles ist auf dem beiliegenden Plan in roter Farbe, derjenigen Flächen, welche für die Sport- und Fitnessanlagen benötigt werden, in grüner Farbe ausgeworfen.

   Die genaue Lage und Ausdehnung des Grundstücksteiles wird mit der Baubehörde noch in der Natur genau festgelegt und ausgepflockt und sodann vermessen, wobei diesbezüglich das Einvernehmen mit der Verkäuferin herzustellen ist. Für die unmittelbare Errichtung des Hotelkomplexes ohne die Sportanlagen wird von der o.a. Liegenschaft eine Teilfläche von ca 6.000 m2 benötigt.

1. 2. Die für die Errichtung des Hotelkomplexes notwendige Fläche von ca. 6.000 m2 wird käuflich erworben. Für die restlichen Flächen, auf denen die Sportanlagen errichtet werden, wird von der Verkäuferin der Käuferin die Dienstbarkeit des Fruchtgenusses in der Art eingeräumt, daß die Käuferin berechtigt ist, auf dieser Teilfläche Sportanlagen innerhalb des im Vertrag fixierten Flächenausmaßes des Gesamtareals zu errichten.
2. 3. Festgestellt wird, daß die Firma "N GmbH, freies Wohnungsunternehmen" eine Tochtergesellschaft der Firmengruppe "T KG" und in diesem Verbund eine Anlagegesellschaft ist, mit der Zielsetzung, für westdeutsche Anleger Immobilienobjekte zu konzipieren, zu erwerben und zu bebauen. Der Erwerb der o.a. Liegenschaft samt den damit verbundenen Rechten erfolgt daher nicht für die käuferische Firma, sondern für eine noch zu benennende Anzahl von Anlegern treuhändisch. Sobald die Investoren feststehen, wird dieser Vertrag einvernehmlich aufgelöst und schließen die Kapitalanleger ihrerseits zum gleichen Zeitpunkt den Kaufvertrag unter Einhaltung sämtlicher Bedingungen dieser Urkunde mit der Verkäuferin ab.
3. 4. Den Eigentumsverhältnissen und dem Betrieb des Hotelkomplexes liegt folgende Rechtskonstruktion zugrunde:

   An den einzelnen Hotelzimmern, die abgeschlossene Einheiten darstellen, wird gemäß Wohnungseigentumsgesetz 1975 Wohnungseigentum begründet. Die einzelnen Kapitalanleger werden daher jeweils Eigentümer derjenigen Mindestanteile, die zur Begründung von Wohnungseigentum an jeweils bestimmten Hotelzimmereinheiten notwendig sind. Klar ist, daß die einzelnen Hotelzimmer nicht durch die jeweiligen Kapitalanleger bzw. Eigentümer genutzt oder verwertet werden, sondern alle in ihrer Gesamtheit haben dem Gesamtbetrieb des Hotels zu dienen.

   Dies wird hiedurch sichergestellt, daß eine nach dem Handelsrecht zu gründende Gesellschaft das Fruchtgenußrecht an der erworbenen Liegenschaft und dem hierauf errichteten Gebäudekomplex samt den damit verbundenen Rechten erhält, mit der Verpflichtung, das Hotel samt Anlagen als Ganzes durch einen Dritten betreiben zu lassen.

   Die Wohnungseigentümer selbst sind an der zu gründenden Gesellschaft im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile am Kaufsobjekt beteiligt.

V.

1. 1. Weiters räumt die Verkäuferin der Käuferin die Dienstbarkeit des Fruchtgenusses an dem im beiliegenden Plan bezeichneten Liegenschaftsteil der Gp. 432/1 in EZl. 125 II KG R für die Zeit von 90 (neunzig) Jahren ein.

   ...

   Die Käuferin ist berechtigt, die Servitutsflächen samt den darauf errichteten Baulichkeiten weiter zu verpachten. Gegenüber der Verkäuferin bleibt die Käuferin bzw. die spätere Eigentümergemeinschaft in ihrer Gesamtheit als Vertragspartner erhalten. Eine etwaige Einschaltung der Gemeinde als Zwischenpächter oder in anderer Form bleibt einer gesonderten Vereinbarung vorbehalten.

   ...

   c) Der Betrieb der Sportanlagen ist zu garantieren. Die Käuferin bzw. spätere Betreiberin des Gesamtkomplexes besitzt die Betriebspflicht und steht der Gemeinde das Recht zu, bei Nichtbetrieb der Sportanlagen dieselben selbst oder durch einen von ihr Beauftragten zu betreiben ohne hiefür ein Entgelt zu bezahlen.

   ...

1. 4. Für die Zeit nach Ablauf der neunzigjährigen Nutzungsdauer erhält die Berechtigte ein Vorpachtrecht, das binnen eines weiteren Jahres geltend zu machen ist.

VI.

1. 1. Die Käuferin ist berechtigt, auf den Servitutsflächen Sportanlagen zu errichten, verpflichtet sich jedoch ihrerseits, diese der Bevölkerung des Gemeindegebietes sowie deren Urlaubsgästen zu ortsüblichen oder mit anderen Gemeinden vergleichbaren Benützungsentgelten zur Verfügung zu stellen. Die Betriebsbedingungen sind am Anhang zu entnehmen. Bei der Festlegung der Benützungsentgelte ist hinsichtlich der Einheimischenpreise von den Einheimischenpreisen für vergleichbare Anlagen in Nachbargemeinden und hinsichtlich der Preise für Gäste von den Preisen auszugehen, die für Gäste mit Aufenthaltsbegünstigung gelten.
2. 2. Die Käuferin verpflichtet sich weiters, in ihrem Bauprogramm auf die Erstellung von speziellen Räumlichkeiten Rücksicht zu nehmen (siehe auch Raumprogramm von 31.1.1979), die auch für die Bevölkerung der Gemeinde zu ortsüblichen Preisen für Ortsgäste zur Verfügung stehen werden.

   ...

VIII.

...

1. 5. Die Käuferin nimmt hinsichtlich dieses Rechtsgeschäftes die Befreiungsbestimmungen des § 4 Abs. 1 Ziff. 3 lit a Grunderwerbsteuergesetz in Anspruch, da sie statutenmäßig unter anderem die Aufgabe hat, Wohnungseigentum zu schaffen.

   ...

IX.

...

1. 4. Alle Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag gehen auf die jeweiligen Rechtsnachfolger über, wobei ausdrücklich vereinbart wird, daß die Käuferin ihre Rechte und Pflichten an die im Punkt II. erwähnten Anleger (Wohnungseigentümer) zu übertragen hat.

X.

1. 1. Da die Käuferin bzw. die an ihre Stelle tretenden späteren Wohnungseigentümer deutsche Bundesbürger sind, bedarf die Kaufvereinbarung wie auch die Vereinbarung über die Einräumung von Servitutsrechten der Genehmigung durch die zuständige Grundverkehrsbehörde nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz 1972 in der derzeit gültigen Fassung.

   ...

XI.

1. 1. Da der o.a. Erwerbsvorgang, wie einvernehmlich festgestellt, ein Sicherungskauf für eine bestimmte Anzahl namentlich noch nicht feststehender Investoren darstellt, verpflichtet sich die Verkäuferin, binnen zwei Jahren ab Unterzeichnung dieses Vertrages diesen auf Verlagen der Käuferin einvernehmlich aufzuheben, wobei zugleich ein Kaufvertrag gleichen Inhaltes mit den neuen Käufern zu Abschluß gelangt.
2. 2. Zur einfacheren Abwicklung hat die Käuferin von den einzelnen Investoren eine Vollmacht vorzulegen, die zur Zeichnung der Kaufvertragsurkunde bevollmächtigt.

XII.

1. 1. Der Antrag auf Baugenehmigung ist durch die Käuferin innerhalb von 6 (sechs) Monaten nach rechtskräftiger grundverkehrsbehördlicher Genehmigung dieses Vertrages bei der zuständigen Behörde einzubringen, ansonsten die Verkäuferin berechtigt ist, ohne Haftung für Schäden seitens der Verkäuferin, von diesem Vertrag zurückzutreten.

   ...

1. 3. Die Käuferin verpflichtet sich, den Hotelkomplex gleichzeitig mit den gesamten Sportanlagen gemeinsam zu errichten und in Betrieb zu nehmen, wobei dies bis spätestens 31.6.1983 (einunddreißigsten Dezember neunzehnhundertdreiundachtzig) zu erfolgen hat. Falls bis 31.12.1983 mit dem Bau begonnen wurde jedoch der Fertigstellungstermin nicht eingehalten wird, so ist die Käuferin verpflichtet, der Verkäuferin ein jährliches Pönale von S 600.000,-- (Schilling sechshunderttausend) wertgesichert zu bezahlen. Dieses Pönale komme nur bei einem nachweislichen Verschulden der Käuferin zum Tragen.
2. 4. Im Falle der rechtskräftigen Genehmigung dieses Kaufvertrages durch die Grundverkehrskommission und Erteilung der weiteren erforderlichen Genehmigung zur Rechtskraft der Urkunde, bevollmächtigt die Verkäuferin die Käuferin für sie und in ihrem Namen diesen Sicherungskauf insoweit zu ergänzen, daß derselbe verbücherungsfähig ist, wobei auf Grund dieses Kaufvertrages auf der verkauften Teilfläche der Gp. 432/1 in EZl. 125 II R einzuverleiben ist das Eigentumsrecht für die Firma "N GmbH. freies Wohnungsunternehmen".

Am 9. August 1979 wurde zwischen den Architekten K und E einerseits und der Firma B als dem in Aussicht genommenen Generalunternehmer andererseits ein Architektenvertrag abgeschlossen. Die Architekten erstellten bereits im Jahre 1979 einen ersten Bauplan.

Am 15. Jänner 1980 stellte die zur Firmengruppe gehörende P GmbH & Co KG (kurz: P) an die Gemeinde ein Ansuchen um Erteilung der baubehördlichen Bewilligung zur Errichtung des vorgeschriebenen Hotelkomplexes gemäß den Bauplänen der erwähnten Architekten.

Am 7. Mai 1980 wurde die Bauverhandlung durchgeführt. In der Verhandlungsniederschrift wurde dabei festgehalten, daß das Bauvorhaben in öffentlich-rechtlicher Hinsicht zulässig sei, jedoch kein Bescheid erlassen werde, weil vorerst eine Einigung der Bauwerberin mit der TIWAG und den ÖBB erfolgen müsse.

Am 19. Juni 1981 schloß die N GmbH mit H einen Kaufvertrag und einen Vertrag über die Begründung von Wohnungseigentum, der auszugsweise folgenden Inhalt hat:

"I.

Die Firma N Gesellschaft m.b.H. Freies Wohnungsunternehmen mit dem Sitz in L ist zu 9566/9630 Anteilen grundbücherliche Miteigentümerin der Liegenschaft in EZl. 405 II KG R, bestehend aus der Gp. 432/5, Herr H ist zu 64/9630 Anteilen Miteigentümer an der selben Liegenschaft. Weitere Miteigentümer sind nicht vorhanden.

II.

...

Beide Vertragsteile erteilen ihre ausdrückliche Einwilligung, daß auf Antrag auch nur eines Vertragsteiles auf den 64/9630 Anteilen des H an der Liegenschaft in EZl. 405 II KG R zu 3011:9,581.850 Anteilen das Eigentumsrecht für

Firma N Ges.m.b.H.

Freies Wohnungsunternehmen

einverleibt wird, sodaß Herr H nunmehr zu 63/9950 und die Firma N Ges.m.b.H. zu 9887/9950 Miteigentümer sind.

III.

Die vorangeführten Miteigentümer vereinbaren hinsichtlich

der 9950/9950 Anteile an der Liegenschaft in EZl. 405 II KG R

a) daß sie an dem gemeinsamen Eigentum an den vertragsgegenständlichen Liegenschaftsanteilen eine Miteigentumsgemeinschaft im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes vom 1.7.1975 Bundesgesetzblatt 417/75 in der derzeit gültigen Fassung bilden;

V.

Im einzelnen wird nun gegenseitig Wohnungseigentum

eingeräumt und übernommen wie folgt:"

Anschließend werden die detaillierten Beschreibungen der Wohnungseinheiten angeführt, wie z.B.:

"Haus A

EBENE 0

1. Eine Wohnung im Plan mit Top 001 bezeichnet, bestehend aus 1 Zimmer, Bad mit WC mit Kochnische,

Nutzfläche 44,10 m2 Balkon 8,50 m2 Nutzwert 46 für Fa. N Gesellschaft m.b.H."

Am 3. Juli 1981 schlossen die N GmbH und H einerseits und die X Hotelverwaltungsgesellschaft mbH & Co KG in R einen Fruchtgenußvertrag, der auszugsweise wie folgt lautet:

"I.

1. 1. Die Firma N Ges.m.b.H. und Herr H sind grundbücherliche Eigentümer der Liegenschaft in EZl. 405/5. Die genannten Miteigentümer haben an dieser Liegenschaft mit Wohnungseigentumsvertrag vom Wohnungseigentum begründet. Während Herr H selbst als Bauherr seiner Wohnungseigentumseinheit auftreten wird, wird die Firma

   N Ges.m.b.H. noch vor Baubeginn die einzelnen Mindestanteile samt dem verbundenen Wohnungseigentum an weitere Bauherrn veräußern. Auf der Gp. 432/5 soll in der Folge ein Kur- und Sporthotel gemäß den genehmigten Bauplänen laut Bauverhandlung der Gemeinde R vom errichtet werden.

   Die Wohnungseigentümer verpflichten sich jedoch bereits jetzt, diese Liegenschaftsanteile im Ausmaß und Umfang des gegenständlichen Fruchtgenußvertrages zu belasten und diese Belastung auch auf die Rechtsnachfolger zu überbinden.

1. 2. Aufgrund des Pachtvertrages vom 14.7./13.9.1980 sind die Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, auf der Pachtfläche gemäß beiliegenden Plänen Sportanlagen, Parkplätze und Außenanlagen gemäß o.a. Baubescheid zu errichten und zu betreiben. Der Pachtvertrag vom 14.7./13.9.1980 ist integrierter Bestandteil dieses Fruchtgenußvertrages.

II.

1. 1. Die Miteigentümer des zu errichtenden Hotelkomplexes (Wohnungseigentümer) in ihrer Gesamtheit und jeder einzelne für sich räumen der X

   Hotelverwaltungsgesellschaft m.b.H. & Co KG das Fruchtgenußrecht (Nießbrauch) an den einzelnen, im Wohnungseigentum stehenden Einheiten wie auch dem damit verbundenen Nutzungsrecht an den Allgemeinflächen des Gebäudekomplexes über einen Zeitraum von 50 (fünfzig) Jahren, beginnend ab Fertigstellung des Hotelkomplexes, ein. Das Fruchtgenußrecht wird grundbücherlich sichergestellt.

1. 2. Nach Ablauf von 25 Jahren ab Fertigstellung des Hotelkomplexes können die Wohnungseigentümer diesen Vertrag vorzeitig beenden und von der Hotelgesellschaft die Löschung des Fruchtgenußrechtes im Grundbuch verlangen, wenn die Wohnungseigentümer über die Weiterverwendung des Hotelkomplexes auf einer anderen vertraglichen Basis oder über eine geänderte Nutzung des Hotelkomplexes Einigkeit erzielt haben. Die vorzeitige Beendigung dieses Vertrages ist von der Zustimmung der Gemeinde abhängig. Zwischen dem Ende des 25. Jahres und dem Ende der Laufzeit können die Wohnungseigentümer diesen Vertrag jeweils nach weiteren 5 Jahren vorzeitig beenden, wenn sie die zuvor genannten Bedingungen erfüllt haben.
2. 4. Die Hotelgesellschaft nimmt die Übertragung an und verpflichtet sich, den gesamten Hotelkomplex mit allen Nebeneinrichtungen selbst zu betreiben (z.B. durch Einschaltung eines Betreibers mit Management-Vertrag) oder durch Dritte betreiben zu lassen. Die Hotelgesellschaft wird dafür Sorge tragen und entsprechende Anweisungen geben, daß der Hotelbetreiber oder Pächter die gesetzlichen und vertraglichen Verpflichtungen der Wohnungseigentümer und der Hotelgesellschaft aus diesem Vertrag beachtet. Etwaige Verstöße sind zunächst mit dem Hotelbetreiber selbst zu klären.

III.

1. 1. Jeder Eigentümer hat das Recht, nach Maßgabe der nachstehenden Bestimmungen seine Wohnung (inklusive Kfz.-Abstellplatz) zu jeder Jahreszeit selbst zu nutzen (Eigennutzung).
2. 2. Jeder Wohnungseigentümer erhält für die Eigennutzung 300 Punkte, die er während eines Kalenderjahres abwohnen kann. Die einzelnen Tage des Jahres werden je nach Saisonzeit bewertet, so daß jeder Tag der Eigennutzung das Punkte-Gut-haben um die entsprechende Punktzahl vermindert.
3. 3. Die Bewertung der Tage erfolgt nach folgendem Punktesystem:

a) während 21 Tagen Winter-Topsaison 12 Punkte/Tag

b) während 49 Tagen Winter-Hauptsaison 8 Punkte/Tag

c) während 49 Tagen Winter-Nebensaison 4 Punkte/Tag

d) während 49 Tagen Sommer-Hauptsaison 3 Punkte/Tag

e) während 77 Tagen Sommer-Nebensaison 2 Punkte/Tag

f) während der übrigen 120 Tage des

Jahres (Zwischensaison) 1 Punkt/Tag.

1. 4. a) Will ein Wohungseigentümer, nachdem er durch Eigennutzung 300 Punkte abgewohnt hat, seine Wohnung weiterhin eigennutzen, so hat er an die Hotelgesellschaft 80 % des zu der jeweiligen Saisonzeit geltenden Übernachtungspreises zu zahlen.
2. b) Soweit der Wohnungseigentümer seine 300 Punkte für die Eigennutzung während eines Kalenderjahres nicht ausschöpft, zahlt ihm die Hotelgesellschaft ein anteiliges Nutzungsentgelt für die nicht genutzten Zeiten gem.IV. dieses Vertrages.
3. 5. a) Der Wohnungseigentümer hat die Zeit (jeweils in Wochenabständen) seiner Eigennutzung mindestens 6 Nonate vor Beginn der Winter- bzw. Sommer-Saison der Hotelgesellschaft bekanntzugeben. Die entsprechenden Vordrucke "Eigenbelegung" werden dem Eigentümer rechtzeitig zugestellt.
4. b) Eigentümer, die sich nach Fristablauf für die Eigennutzung anmelden, können ein anderes, gleichwertiges Hotel-Apartment nutzen, soweit die Vorreservierungen des Hotels dies erlauben und ein entsprechendes Apartment für die gewünschte Zeit frei ist.
5. c) Das Recht des Wohnungseigentümers auf Eigennutzung ist nur auf nahestehende Verwandte wie Eltern, Schwiegereltern, Ehefrau und Kinder übertragbar.

IV.

1. 1. Abgesehen von dem Recht der Eigennutzung stellt jeder Wohnungseigentümer seine Wohnung der Hotelgesellschaft zur hotelmäßigen Nutzung und Bewirtschaftung zur Verfügung. Dies schließt die Nutzung der im Miteigentum des Wohnungseigentümers stehende Allgemeinflächen ein.
   1. 3. a) Hat der Wohnungseigentümer durch Eigennutzung die ihm zustehenden 300 Punkte abgewohnt (siehe III. dieses Vertrages), entfällt die Zahlung eines Nutzungsentgeltes infolge Verrechnung.
   2. b) Hat der Wohnungseigentümer die ihm zustehenden 300 Punkte nur teilweise genutzt, zahlt die Hotelgesellschaft ein anteiliges Nutzungsentgelt unter Berücksichtigung der Punkt-Bewertung nach Saisonzeiten gem. III. dieses Vertrages.

1. 6. Da sämtliche Wohnungseigentümer, die diesen Fruchtgenußvertrag unterzeichnen, zugleich (Treugeber)-Kommandisten sind (siehe VII. dieses Vertrages), sind sie außerdem an den zu verteilenden Überschüssen der Hotelgesellschaft beteiligt.

VII.

1. 1. Es wird festgestellt, daß sämtliche, vertragsschließende Wohnungseigentümer zugleich Kommanditisten der Hotelgesellschaft sind und daß die einzelnen Wohnungseigentümer ihr Eigentum nur gemeinsam mit ihrem Miteigentumsanteil am Hotelkomplex und mit ihren Rechten aus dem Pachtvertrag mit der Gemeinde sowie mit ihrem Kommanditanteil an der X

   Hotelverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG veräußern und übertragen können. Die unmittelbare und abgesonderte Verfügung eines Wohnungseigentümers über einen Teil seiner erworbenen Rechte ist unwirksam. Diese Regelung gilt sinngemäß für die Fälle der Verpfändung und Pfändung von Rechten der Wohnungseigentümer. Im Streitfalle ist dieser Vertrag wie überhaupt das gesamte Rechtsverhältnis in diesem Geiste unter Berücksichtigung des oben Gesagten auszulegen.

1. 2. Da diese Wohnungseigentümer deutsche Staatsbürger sind und dieser Vertrag deshalb der Genehmigung der zuständigen Grundverkehrsbehörde gemäß Tiroler Grundverkehrsgesetz bedarf, ist dieser Vertrag unter Vorbehalt der grundverkehrsrechtlichen Genehmigung rechtswirksam abgeschlossen."

   Zur Jahreswende 1982/83 erteilte der Generalunternehmer B GmbH den Auftrag, das Projekt zu verkleinern, und reichte die mit 1. Jänner 1983 datierten und vom Vertreter der Planbau unterfertigten Pläne bei der Gemeinde ein. Die wesentlichsten Änderungen zum bisher geplanten Projekt bestehen in der Verkleinerung durch Weglassung eines Bettentraktes, in der Planung der Gebäude um einen Stock niedriger und in der grundlegenden Planänderung der gesamten gewerblichen Flächen im Erdgeschoß und im Untergeschoß. In den Jahren 1981 und 1982 waren von den ursprünglich geplanten ca. 250 Einheiten (Residenzen) von der N GmbH nämlich nur ca. 115 verkauft worden. Wegen der Projektverkleinerung wurden die bis dahin abgeschlossenen Kaufverträge storniert und durch neue ersetzt, wobei allerdings nur mehr 62 Einheiten von den ehemaligen Interessenten gekauft wurden. Die übrigen ursprünglichen Käufer waren an einem neuerlichen Abschluß eines Kaufvertrages nicht mehr interessiert.

Nach der Neuplanung wurden am 13. April 1983 erste Kaufverträge mit einer Gruppe von Käufern abgeschlossen.

Die römisch-katholische Pfarrkirche R, die Gemeinde und die Firma N GmbH schlossen am 29. April 1983 eine Zusatzvereinbarung zu einer am 14. Juli bzw. 17. August 1981 abgeschlossenen Vereinbarung mit auszugsweise folgendem Inhalt:

"Über Wunsch der zuständigen Behörden und zum Zwecke der Realisierung des Projektes "Kur- und Sporthotel R" vereinbaren die vorgenannten Vertragsteile nachstehende Änderungen und Ergänzungen des oben angeführten Vertrages:

Zu § I. Absatz 2 wird ergänzt:

Die Form des Wohnungseigentum wird unter anderem deshalb gewählt, um die Sicherung der Finanzierung durch die einzelnen Investoren zu gewährleisten, eine Risikostreuung zu erreichen und die persönliche Einbindung des einzelnen Investors in das Rechts- und Wirtschaftsgefüge der mit der Gemeinde R getroffenen Vereinbarungen zu ermöglichen und sicherzustellen.

Punkt I.3. zweiter Absatz hat zu lauten:

Die N, die Pfarrkirche und die Gemeinde verpflichten sich nunmehr, in Präzisierung und Ausführung dieser vorangeführten Vertragsbestimmungen, nachstehende Vereinbarungen zu schließen, wobei die N ihre daraus resultierenden Rechte und Pflichten an die Rechtsnachfolger im Eigentum der Gp. 432/5 so überbinden wird, daß die Führung eines Hotelbetriebes samt den nachstehend in Punkt II.5. angeführten Anlagen gesichert ist.

Punkt II.5. hat zu lauten:

Die Eigentümer verpflichten sich, folgende Anlagen gemäß den vorliegenden und durch die Baubehörde genehmigten Plänen zu errichten und unter Einhaltung der vertraglich festgelegten Betriebsbedingungen in betrieblicher Einheit zu betreiben oder betreiben zu lassen:

...

Festgestellt und vereinbart wird somit, daß die Wohnungseigentumseinheiten im einzelnen und in ihrer Gesamtheit einer hotelmässigen Nutzung zugeführt werden müssen, und dass jede andere Nutzung der Hoteleinheiten - insbesondere als Wohnungen mit Haushaltsführung - sowohl auf Grund der geschlossenen Vereinbarung, als auch nach den in Österreich und insbesonders im Land Tirol bestehenden gesetzlichen Bestimmungen (Tiroler Bauordnung und Tiroler Raumordnungsgesetz) unzulässig ist und jederzeit behördlich unterbunden werden müßte.

Die Eigentümer nehmen somit zur Kenntnis, daß auch nach einer allfälligen Beendigung der vertraglichen Vereinbarungen (Pachtvertrag und Fruchtgenußvertrag) aus welchem Grunde immer die gewerbliche Nutzung der Anlagen weiterhin gewährleistet sein und auf allfällige Rechtsnachfolger überbunden werden muß.

Bis zu zehn plangemäß bestimmte zweckgebundene Wohnungen (für Kurarzt, Direktor, usw.) sind gemäß dieser Zweckbestimmung zu verwenden, ansonsten werden diese wie die anderen Einheiten in den Hotelbetrieb voll zu integrieren sein und sind genauso zu behandeln, wie alle übrigen Einheiten der Eigentümer behandelt werden."

Am 26. Mai 1983 schlossen die "Bauherrengemeinschaft Nr. 250 Residenz A, vertreten durch T KG" in L - "Treuhänder der Bauherrengemeinschaft und alleinig zu deren Vertretung berechtigt ist die T ... mit ihren satzungsgemäß bestellten Organen" - (im folgenden Auftraggeber genannt) und die V Aktiengesellschaft in L (Auftragnehmer) einen Bauvertrag über die betriebsfertige Ausführung des Bauvorhabens. In der Präambel dieses Vertrages wird folgendes festgehalten:

"Die Rechtskraft des nachfolgenden BAUVERTRAGES, welchem die vorgelegte Entwurfsplanung zugrunde liegt, ist von der Zustimmung der Bauherrneigenschaft Nr. 250 abhängig und ist der Bauvertrag ein Angebot seitens des Auftragnehmers, mit dem der Auftragnehmer dem Auftraggeber im Rahmen der im Bauvertrag vereinbarten Punkte im Wort bleibt.

Bei Änderungen der Planung durch die Bauherrngemeinschaft tritt auch eine Änderung der jeweiligen Pauschalpreise ein und wäre eine entsprechende Abänderung sodann vorzunehmen. Eine Bindung der Bauherrngemeinschaft an den Auftragnehmer ist auch durch die verbindliche Vorausunterfertigung durch die T Treuhandgesellschaft für Wohnungsbau mbH & Co. als "Treuhänder" nicht gegeben, sofern nicht die schriftliche Zustimmung durch die Bauherrngemeinschaft Nr. 250 vorgelegt wird."

Im Bauvertrag heißt es unter anderem:

"Sobald die Bauherrengemeinschaft vollständig ist und den Vertrag genehmigt hat, wird dem Auftragnehmer von der KG P die Bauherrenliste ausgehändigt. Die Bauherrengemeinschaft oder einzelne Bauherren werden mit allen Wünschen, Ansprüchen und Forderungen im Zusammenhang mit diesem Bauvertrag und seinem Bestandteilen nur über die Treuwo an den Auftragnehmer herantreten...

Für die Bauherren lt. Bauherrenliste gilt einvernehmlich vereinbart, daß jeder Bauherr für sämtliche Verpflichtungen aus diesem Vertrag unter Auschluß jeder gesamtschuldnerischen Haftung nur mit seinem sich aus der Anlage ergebenden Teil haftet. Tritt ein Bauherr aus der Bauherrengemeinschaft aus oder wird er aus derselben ausgeschlossen, so hat die KG P GmbH & Co das Recht und die Pflicht, uneingeschränkt an die Stelle dieses Bauherren in diesen Bauvertrag einzutreten oder einen anderen Bauherren eintreten zu lassen. Tritt die KG P als Bauherr in die Bauherrngemeinschaft ein, so ist sie jederzeit berechtigt, an ihrer Stelle einen neuen Bauherren in dieses Vertragsverhältnis eintreten zu lassen und aus dem Bauvertrag hinsichtlich des übernommenen und wieder abgetretenen Anteiles auszuscheiden."

Weitere Kaufverträge mit einer Gruppe von Käufern über ca. 39 Wohnungseinheiten wurden am 30. November 1983 abgeschlossen.

Mit Bescheid vom 3. Februar 1984 wurde das Projekt von der Gemeinde als Baubehörde genehmigt. Dieser Bescheid war an die Bauherrengemeinschaft Nr. 304 gerichtet (diese bestand zum besagten Zeitpunkt jedoch noch nicht).

Mit Schreiben vom 3. April 1984 teilte der Wirtschaftstreuhänder S dem Finanzamt Innsbruck mit, daß am 31. März 1984 in Frankfurt am Main die bücherlichen und außerbücherlichen Miteigentümer der Grundparzelle 432/5 KG R, die auch gleichzeitig die Kommanditisten der X Hotelverwaltungs Ges.mbH & Co KG seien, eine Bauherrenversammlung abgehalten und eine Bauherrengemeinschaft gebildet hätten. Diese Bauherrengemeinschaft habe sodann einvernehmlich den Beschluß gefaßt, das Projekt Residenz A auf Rechnung und Gefahr der Bauherren zu errichten. Mit dem Baubeginn sei nach Durchführung der entsprechenden Vorarbeiten und Auftragsvergaben in nächster Zeit zu rechnen. Die Fertigstellung des Hotels werde voraussichtlich bis Dezember 1985 erfolgen.

Das Protokoll der Bauherrenversammlung vom 31. März 1984 hat auszugsweise folgenden Inhalt:

"A - Entwicklung

Mit Kaufvertrag vom 23. bzw. 29.05.1979 hat die Firma N die gp. 432/5 ezl. 405/II KG R im Ausmaß von 7.487 qm erworben. Der Zweck dieses Kaufes ist aus dem Kaufvertrag, abgeschlossen zwischen der Firma N und der Römisch-Katholischen Pfarrkirche und der dazugehörigen Grundverkehrsgenehmigung ersichtlich.

N hat zu diesem Zwecke alle Miteigentumsanteile am Grundstück an die künftigen Bauherren veräußert. Die Errichtung des Hotelkomplexes samt Sportanlagen entsprechend den vorliegenden Vertragsmustern konnte bisher nicht durchführt werden, da kein entsprechender Baubeschluß von der Bauherrenversammlung bis dato gefaßt wurde, dies deshalb, da die entsprechenden Entscheidungsgrundlagen durch Vorarbeiten im Rahmen der Grundstücksarondierung und Projektentwicklung erst geschaffen werden mußten. Zu diesem Zwecke hat die T als Treuhänderin die Firma N als Grundstückseigentümerin und die Firma P als technische Baubetreuerin entsprechende Entwicklungsarbeiten durchgeführt bzw. durchführen lassen, um Entscheidungsgrundlagen für die heutige Bauherrenversammlung zu erhalten.

Das erste Projekt wurde am 29.01.1980 bei der Baubehörde der Gemeinde eingereicht und umfaßte 225 Einheiten mit entsprechenden gewerblichen Flächen.

Diesem Projekt gingen 2 Vorprojektstudien voraus, welche im Jahre 1979 durch verschiedene Bauherreninteressenten mehrfach abgeändert wurden, insbesondere deshalb, da die jeweilige Hotel-Appartement-Größe bzw. der Zuschnitt der Einheiten und die gewerblichen Nebenflächen nicht den Wünschen der Bauherreninteressenten entsprochen haben. Am 07. Mai 1980 wurde von der Baubehörde eine Bauverhandlung durchgeführt, nachdem im Vorwege auf Antrag der Grundstücksverkäuferin eine Grundstücksflächen-Umwidmung, genehmigt mit Bescheid der Tiroler Landesregierung vom 28. Februar 1980,

zl. ve-546-101/95 erreicht wurde. Im Rahmen dieser Bauverhandlung wurden umfangreiche Auflagen und Bedingungen der einzelnen Behörden und Beteiligten auferlegt, welche als Bedingung für eine Erteilung eines Baubescheides gegolten haben.

Es mußten die behördlichen Auflagen im Rahmen der Errichtung des Gewerbebetriebes wie unter anderem Feuerpolizei, Gewerbebehörde, Arbeitsinspektorat sowie die Verlegung der Hochspannungsleitung belegt werden. Für den Fall, daß eine Bauherreneigenschaft zustande kommt, die einen Baubeschluß faßt, verlangt die Gemeinde die namentliche Nennung eines Generalunternehmers mit entsprechendem Bonitätsnachweis, um eine termingerechte Fertigstellung des Gesamtprojektes ab Baubeginn sicherzustellen.

Nach Durchführung der Bauverhandlung und während der Bearbeitung der Projektplanung haben die Bauherreninteressenten aufgrund verschiedener gesetzlicher und rechtlicher Veränderung in der Bundesrepublik als auch verschiedener Forderungen der Behörden in Tirol eine neuerliche Abänderung des bauverhandelten Grundprojekts vorgenommen und unter anderem das Projekt von 225 Einheiten auf 150 Einheiten reduziert und gleichzeitig im gewerblichen Bereich Reduktionen und Änderungen vorgenommen.

Diese Änderungen wurden der Baubehörde im Jänner 1983 bekanntgegeben und durch Tektur anschließend eingereicht. Mit Bescheid vom 02.03.1984 hat die Baubehörde über dieses "Tekturprojekt" entschieden und die noch nicht erledigten Bedingungen der Erstverhandlung im Bescheid aufgenommen. Aufgrund dieses vorliegenden Baubescheides und der durchgeführten Verlegung der Hochspannungsleitungen als auch der Einarbeitung aller bisherigen vorliegenden Wünsche und Änderungen der Bauherreninteressenten als auch der zuständigen Behörden besteht seit Rechtskraft des Baubescheides die Möglichkeit der Fassung eines Baubeschlusses durch die Bauherrengemeinschaft. B - Projektstand

Das heute zum Baubeschluß vorliegende Projekt, welches nunmehr alle im Rahmen der Entwicklung bekanntgegebenen Wünsche unsererseits berücksichtigt, umfaßt im wesentlichen:

1. 1. die Errichtung eines Hotelkomplexes mit

   150 Hotel-Appartement-Einheiten verschiedener Größenordnung,

1. 2. die Errichtung von 7 Sondereinheiten (Geschäfte),
2. 3. die Errichtung von Allgemeinflächen zur gewerblichen Nutzung wie unter anderem, Hallenbad, Restaurants, Wintergarten, Hotelhalle, Küche, Kegelbahn, Bierkeller, Personalräumlichkeiten, Technikbereich, Allgemeinflächen sowie Tiefgarage mit Parkdeck

   alles entsprechend den behördlichen Genehmigungen. Die Gesamteinrichtung dieses Komplexes wird durch unsere Bauherrengemeinschaft 304 (früher Nr. 250) betriebsfertig entsprechend der gemeinsam beschlossenen Ausstattungsbeschreibung erfolgen. Im Hinblick auf die Errichtung und den Betrieb bilden die Grundlage der vorliegende GU-Vertragsentwurf und der Hotelmanagementvertragentwurf.

   Festgestellt wird, daß sich die

   X Hotelverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG am Gesamtprojekt dahingehend beteiligen wird, daß diese Gesellschaft die Errichtung der Sportanlagen wie Tennishalle mit Tennisfreiplätzen und gewerblichen Einrichtungen, Freibad sowie alle Außenanlagen gleichzeitig mit der Errichtung unseres Hotelkomplexes durch unsere Bauherrengemeinschaft 304 vornehmen bzw. beauftragen. Weiterhin wird festgestellt, daß die gesamten Projektänderungen im Rahmen der Entwicklung des Projektes und hervorgerufen durch unsere Wünsche als auch Forderungen der Behörden im Rahmen der heutigen Versammlung nochmals vorgetragen und zur Abstimmung gebracht werden.

C - Zweck der heutigen Bauherrenversammlung

Wir als bücherliche und außerbücherliche Miteigentümer und Kommanditisten der X Hotel KG des Grundstückes 432/5 und 432/1 treten entsprechend der nachstehend angeführten Anwesenheitsliste mit heutigem Tage zusammen, um das vorliegende und gemeinsam entwickelte Projekt zu beschließen, allfällige noch durchzuführende Ergänzungen festzustellen und zu beauftragen und einen Baubeschluß zu fassen. Gleichzeitig soll wie in den Vertragsmustern ersichtlich der Treuhänder, die T, den Auftrag erhalten, die entsprechenden Handlungen zur Durchführung der Gesamtmaßnahme zu setzen. Dies umfaßt insbesondere all jene Agenden, die in der Vollmacht und der Vertragsmusterwerksmappe festgelegt sind.

D - Somit fassen wir gemeinsam und einvernehmlich folgenden Beschluß:

1. 1. Bauherrengemeinschaft: Wir beschließen, das Projekt Residenz A unter den angeführten Bedingungen zu errichten und bilden dazu die Bauherrengemeinschaft 304.
2. 2. Baubeschluß

   Die Bauherrengemeinschaft beschließt das vorangeführte Bauvorhaben entsprechend dem vorliegenden Baubescheid der vorliegenden Baubeschreibung und der vorliegenden Vertragswerke auf Rechnung und Gefahr unsererseits zu errichten.

   Baubeginn ist gemäß GU-Vertrag umgehend, die Fertigstellung voraussichtlich im Dezember 1985.

1. 3. Einflußnahme: Wir haben im Rahmen unserer Bauherreninteressenteneigenschaft seit Beginn unserer Anwerbung bis zu heutigen Tage alle unsere Projektvorstellung vorgetragen und in die vorliegende Planung einarbeiten lassen. Wir nehmen zur Kenntnis, daß durch diese Entscheidungen das Erstprojekt zu erst 188 Einheiten und später 225 Einheiten hatte und das Zweitprojekt nunmehr auf 150 Einheiten reduziert wurde. Gleichzeitig hatten diese Planungseinflüsse umfangreiche Veränderungen im gewerblichen Bereich zur Folge, die zur jetzigen Projektgröße und Projektausstattung geführt haben. Im Rahmen der Errichtung des Bauvorhabens kann jeder Bauherr im Bereich der Ausstattung zweckmäßige Änderungs- und Sonderwünsche vortragen und durchführen lassen, jedoch muß dies im Rahmen der vorliegenden gesetzlichen Bedingungen bleiben und technisch durchführbar sein.
2. 4. Änderungen:

   Nach erfolgter ausführlicher Debatte und Vorlage verschiedener Änderungswünsche einigt man sich aufgrund der heutigen Bauherrenversammlung, folgende Änderungen der baubehördlichen Pläne durch den technischen Baubetreuer einzuholen und durchzuführen. Änderung des Zugangsbereichs zum Untergeschoß Ebene 0 von Ebene 1 durch Drehung der Stiege,

   Verglasung des gesamten Treppenturmes entsprechend der Skizzen zuvor,

   Reduktion der gesamten Vordächer im Zimmerbereich um 50 cm im südlichen Bereich und teilweise im nördlichen Bereich, entsprechend den vorliegenden Skizzen,

   Änderung des Zugangsbereiches zur Technik sowohl von außen als auch über Ebene 0, entsprechend vorliegender Skizzen, Änderung der Lagerbereiche entsprechend der vorliegenden Skizzen, Ergänzung der Fassadendetails im Bereich Restaurant, Cafe und Nachtbar entsprechend vorliegender Skizzen,

   Ausführungen der Eingangsbereiche - Bierkeller - Haupteingang entsprechend

   vorliegender Skizzen,

   Ausführung der Innenraumgestaltung entsprechend der vorliegenden Innenarchitekten-Entwurfsplanung, Verkleinerung des Schwallwasserbeckens,

   Verlegung des Chlorgasraumes zum Freibad,

   Erweiterung des Wäschedepots zum Skiraum,

   Änderung der Kuranstalt gemäß vorliegender Skizze, Erweiterung des Elektrotechnikraumes zur Tiefgarage, Terrassenveränderung im Dachgeschoß gemäß vorliegender Skizze, Zugangs- und Tribünenbereich beim Tenniscamp entsprechend vorliegender Pläne,

   Verglasung zwischen Hotelhalle und Hallenbad ergänzen gemäß Skizzen,

   Vergrößerung der Umkleiden der Hotelgäste gemäß Plan, Änderung der Stützmauern und Wege im Außenlagebereich gemäß Plan,

   Ausführung der gewerblichen Bereiche entsprechend der vorliegenden Pläne.

1. 5. Auftragserteilung:

   Aufgrund der bisherigen Kalkulation, sowie Angebote und vorliegenden Kosten ergibt sich zum heutigen Tage für den durch uns zu errichtenden Gebäudekomplex ein den Zeichnungsscheinen entsprechender Gesamtaufwand. Es wird festgestellt, daß seitens des Treuhänders und des technischen Baubetreuers zwei GU-Angebote eingeholt wurden. Das GU-Angebot vom 10.11.1982 der Firma H. Naegele KG lehnen wir nach ausführlichem Vortrag durch den Treuhänder ab.

   Das GU-Angebot der V AG vom 26.05.1983 erhält nach ausführlicher Erläuterung und Diskussion unsere Zustimmung. Der Treuhänder wird beauftragt, entsprechend dieses Angebotes den Auftrag zu erteilen und wird zusammenfassend festgestellt, daß die V AG den Gesamtauftrag entsprechend den Bedingungen des GU-Vertragsentwurfes zu einem Fixpreis von pauschal Oe S 153,880.000,-- + MWSt. beauftragt erhält. Festgestellt wird, daß die

   X Hotelverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG ebenfalls mit der V AG einen GU-Vertrag für den oben beschriebenen Teil des Gesamtprojektes abschließen wird.

1. 6. Abrechnungen:

   Alle Leistungen, die mit der Errichtung des von uns zu erstellenden Hotelkomplexes Residenz A verbunden ist, sind von der T im Rahmen ihrer Treuhänder-Funktion für die Bauherrengemeinschaft 304 mit uns abzurechnen.

   In dem kalkulierten Gesamtaufwand ist u.a. enthalten:

   Der GU-Pauschalpreis,

   die Erschließungskosten,

   alle Gebühren,

   Steuern bis zur Fertigstellung,

   Entwicklungskosten,

   gesamte Planung,

   Arrondierungen des Grundstücks,

   Beratungskosten,

   Betreuungskosten,

   Treuhändergebühren,

   Leistungsumlegung usw.

   Sollte trotz sorgfältiger Vorbereitung des Bauprojektes eine Kostenüberschreitung stattfinden, soll umgehend eine neue Bauherrenversammlung einberufen werden.

   Bei Reduktion des Aufwandes erfolgt nach Abrechnung, welche mit jedem Bauherrn einzeln durchgeführt wird, eine Gutschrift.

1. 7. Nächste Bauherrenversammlung

   Der Treuhänder wird aufgefordert, die Bauherren fortlaufend über den Stand des Projektes zu informieren und spätestens zur Rohbaufertigstellung die nächste Bauherrenversammlung einzuberufen.

   Vorstehendes Protokoll wird von den nachstehenden angeführten Bauherren einstimmig beschlossen:

   Liste folgt: - und wird unterfertigt von anwesenden Bauherren bzw. deren Vertreter:"

Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Innsbruck vom 3. April 1984 wurde der Baubescheid vom 3. Februar 1984 wegen fehlender Rechtsgrundlagen (Flächenwidmung) aufgehoben. Beanstandungen über nicht ausreichende Planangaben durch die für Raumordnungsfragen zuständige Abteilung des Amtes der Tiroler Landesregierung führten zur Vorlage neuer, mit 12. Juli 1984 datierter Tekturpläne. Diese Pläne sind ergänzte Pläne der Tektur vom 1. Jänner 1983, doch scheinen im Plankopf die V AG statt der B und als Bauwerber die Bauherrngemeinschaft Nr. 304 auf. Die Kubatur blieb unverändert.

Im Zeitraum von Juli bis September 1984 wurden mit einer dritten Gruppe von Käufern, darunter auch dem Beschwerdeführer, weitere Kaufverträge über ca. 60 Wohnungseinheiten abgeschlossen. Bevor der Kaufvertrag abgeschlossen werden konnte, hatten die Kaufinteressenten eine Vollmacht zu unterfertigen. Dabei erklärte der Vollmachtgeber, daß er als Bauherr auf dem Grundstück 432/5 einen Hotelkomplex gemeinsam mit anderen Bauherren im eigenen Namen und auf eigene Rechnung errichten und Wohnungseigentum begründen werde. Auf Seite 2 der Vollmacht bevollmächtigt der Vollmachtgeber die Firma T im Sinne des erteilten Auftrages zur Errichtung der Wohnungseigentumseinheit im Namen und auf Rechnung des Vollmachtgebers sowie zur Wahrnehmung aller Rechte und Pflichten, die sich im Zusammenhang mit der Durchführung der vorgenannten Bauvorhaben ergeben. Die Vollmacht umfaßt alle Rechtshandlungen sowie die Abgabe und Entgegennahme aller Willenserklärungen, die für den vorerwähnten Zweck erforderlich und nützlich sind. Insbesondere ist der Bevollmächtigte berechtigt, im Namen und auf Rechnung des Vollmachtgebers bestimmte Verträge (z.B. Kauf-, Tausch-, Servituts- und Wohnungseigentumsverträge) abzuschließen und Rechtshandlungen vorzunehmen. Gleichzeitig enthält die Vollmacht noch folgende Bestimmungen:

"Gleichzeitig verspreche(n) ich/wir, alle von der Bevollmächtigten in Gemäßheit dieser Vollmacht unternommenen Schritte und Maßregeln für genehm zu halten und ihre Auslagen zu berichtigen. Diese Vollmacht wird mit Wirkung für Rechtsnachfolger und Erben erteilt und kann frühestens nach Erreichung des vereinbarten Zweckes widerrufen werden."

Der zwischen der N GmbH (im folgenden Vertrag: Verkäuferin) und dem Beschwerdeführer (im folgenden Vertrag: Käufer), auf Grund der notariell beglaubigten Vollmacht vom 28. März 1984 vertreten von der T Treuhandelsgesellschaft für Wohnungsbau mbH & Co in L, diese vertreten durch die Firma T Treuhandelsgesellschaft für Wohnungsbau mbH, diese vertreten durch den allein vertretungsberechtigten Geschäftsführer, am 12. Juli 1984 abgeschlossene Kaufvertrag hat auszugsweise nachstehenden Inhalt:

"II.

Die Verkäuferin verkauft und übergibt nunmehr und der Käufer kauft und übernimmt die vertragsgegenständlichen 62/7142 Miteigentumsanteile an der Liegenschaft in EZ. 405 II R zum vereinbarten und angemessenen Kaufpreis ÖS 103 805,--

(in Worten: Österreichische Schillinge einhundertdreitausendachthundertundfünf)

der von Käufer bei Vertragsunterfertigung bar zu entrichten

ist.

III.

Die Übergabe und Übernahme der kaufsgegenständlichen Liegenschaftsanteile erfolgt in jenen Marken und Grenzen, wie die Verkäuferin die Liegenschaft bisher besessen und benützt hat bzw. diese zu benützen und zu besitzen berechtigt war. Die tatsächliche Übergabe der gegenständlichen Miteigentumsanteile erfolgt mit Unterzeichnung des Vertrages.

Dem Käufer ist bekannt, daß der gegenständliche Kaufvertrag zu dem Zweck abgeschlossen wird, an der Kaufsliegenschaft Wohnungseigentum zu begründen und im Namen und auf Rechnung sämtlicher Miteigentümer als Bauherr auf der Liegenschaft und einer angrenzenden Pachtfläche einen Hotelkomplex samt Sportanlagen zu errichten und hat er sich ausdrücklich damit einverstanden erklärt.

Dem Käufer ist bekannt, daß die gesamte Liegenschaft mit der Dienstbarkeit des Fruchtgenusses zu Gunsten der X Hotel-Verwaltungs Ges.m.b.H. & Co. KG. belastet ist und somit die einzelnen Miteigentumsanteile mit dieser Belastung übernommen werden.

Bei einer Übertragung des Eigentums haften die Käufer gegenüber der Verkäuferin für die Überbindung aller Verpflichtungen aus dem Vertrag auf den jeweiligen Rechtsnachfolger.

Weiters bestätigen die Käufer, daß sie sich verpflichtet haben, ihre vertragsgegenständlichen Miteigentumsanteile für den Fall der Veräußerung an dritte Personen nur zusammen mit den von ihnen ebenfalls erworbenen Kommanditanteilen an der

X Hotel-Verwaltungsgesellschaft m.b.H. & Co. KG zu übertragen.

Die Käufer erklären ausdrücklich, daß ihnen der Inhalt des mit der Gemeinde und der römisch-katholischen Pfarrkirche R abgeschlossenen Pacht- und Fruchtgenußvertrages vom 14./15.7./13.9.1980 samt Zusatzvereinbarungen bekannt ist und sie die Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag, soweit sie auf diese Geschäftseinheiten anwendbar sind, übernehmen. Die Käufer erklären weiters ausdrücklich, daß ihnen der Inhalt des zwischen den Miteigentümern und der X Hotel-Verwaltungs Ges.m.b.H. & Co. KG abgeschlossenen Fruchtgenußvertrages bekannt ist.

Sämtliche oben angeführten Verträge bilden integrierende Bestandteile dieses Kaufvertrages.

Die Käufer erklären sich bereits jetzt damit einverstanden, zu einem späteren Zeitpunkt - und zwar spätestens bei Fertigstellung des geplanten Hotelkomplexes an der gegenständlichen Kaufsliegenschaft Wohnungseigentum zu begründen und verzichten die Käufer ausdrücklich auf ihr Recht, gegen die übrigen Miteigentümer die Klage auf Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft einzubringen.

VII.

Festgehalten wird, daß die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des gegenständlichen Kaufvertrages bereits mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Innsbruck, als Grundverkehrsbehörde R vom 5.7.1979, Zl. 6-59d/1979-GvB rechtskräftig erteilt wurde, weshalb der Kaufpreis bei Unterfertigung durch beide Vertragsteile spesen- und abzugsfrei zur Zahlung an die Verkäuferin fällig ist. Sohin willigen beide Vertragsteile ein, daß auch nur über Ansuchen eines der Vertragsteile auf der Liegenschaft in EZl. 405 II KG R nachstehende Eintragung

bewilligt

wird:

Auf den 7079/7142 Anteilen der Firma N Ges.m.b.H. die Einverleibung des Eigentumsrechtes für

kaufm. Leiter Y geb. am 09.01.1944

zu 62/7142 Anteilen."

Der von diesen Vertragsparteien dazu bevollmächtigte Rechtsanwalt Dr. L gab die am 26. Juli 1984 beim Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern in Innsbruck eingelangte Abgabenerklärung samt angeschlossener Abschrift des Kaufvertrages ab, in der die Gegenleistung für den Kauf eines 62/7142 Anteiles des unbebauten Grundstückes mit 7487 m2 mit S 103.805,-- angegeben wurde.

Mit Bescheid vom 11. Oktober 1984 setzte dieses Finanzamt gemäß § 14 Abs. 1 Z. 2 lit. b GrEStG 1955 die Grunderwerbsteuer mit 8 % von der Bemessungsgrundlage von S 103.805,-- mit S 8.304,-- fest. Dieser Bescheid ist in Rechtskraft erwachsen.

Am 19. Dezember 1988 wurde von einem Prüfer des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern in Innsbruck der mit 28. November 1988 datierte und an die Bauherrengemeinschaft A, Ing. U, gerichtete Prüfungsauftrag betreffend die Grunderwerbsteuer für den Prüfungszeitraum 1. Jänner 1983 bis Prüfungsbeginn dem im Umsatzsteuerakt des Finanzamtes Innsbruck mit Vollmacht ausgewiesenen Steuerberater in Anwesenheit des genannten Ing. U übergeben. Bei der anschließenden Besprechung wurden vom Prüfer Unterlagen angefordert.

Nach den durchgeführten Ermittlungen verfügte das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern in Innsbruck die Wiederaufnahme des mit dem an den Beschwerdeführer ergangenen Bescheid vom 11. Oktober 1984 rechtskräftig abgeschlossenen Verfahrens von Amts wegen gemäß § 303 Abs. 4 BAO und hob den genannten Bescheid gemäß § 307 BAO auf. Dies mit der Begründung, durch eine abgabenbehördliche Nachschau gemäß § 144 BAO seien folgende Tatsachen und Beweismittel neu hervorgekommen, die im Verfahren nicht geltend gemacht worden seien:

• Prospekte über das Aussehen des Hotels und die detaillierten Kosten der einzelnen Einheiten, die den Interessenten vorgelegt worden seien,
• Vollmachten, die einen Treuhänder mit der gesamten Bauabwicklung betraut hätten und
• der Generalunternehmervertrag, der bereits vom Treuhänder vor Durchführung der Abverkäufe der Einheiten unterzeichnet worden sei und dem die einzelnen Anteilswerber später beigetreten wären. Die Kenntnis dieser Umstände hätte einen im Spruch anders lautenden Bescheid herbeigeführt.

Gleichzeitig erging der berichtigende Bescheid, mit dem die Grunderwerbsteuer ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von S 3,112.919,-- mit S 249.034,-- festgesetzt wurde. In der Begründung dieses Bescheides heißt es, aus den mit dem Kaufvertrag über den Grundstücksanteil verbundenen Verträgen ergebe sich, daß letztlich nicht nur ein Anteil an einem unbebauten Grundstück, sondern ein fertig errichtetes Appartment erworben werden sollte. Allein die Auflage von Prospekten über die Gesamtanlage und Appartments weist darauf hin, daß auch keine wesentliche Einflußnahme auf die Gestaltung der gesamten Hotelanlage mehr möglich gewesen sei. Auch sei das preisliche Risiko durch den Eintritt in einen bereits fertig erstellten Generalunternehmervertrag ausgeschlossen, was auch durch die nunmehr vorliegenden endgültigen Abrechnungen bestätigt werde. Die Bemessungsgrundlage ergebe sich aus den Gesamtkosten lt. endgültiger Abrechnung vom 31. März 1989 abzüglich der dort angeführten Konten.

Mit dem im Instanzenzug ergangenen, nunmehr angefochtenen Bescheid der belangten Behörde vom 20. April 1993 wurde die Berufung gegen den Bescheid über die Wiederaufnahme des Verfahrens als unbegründet abgewiesen und der Berufung gegen den berichtigten Grunderwerbsteuerbescheid teilweise stattgegeben und die Grunderwerbsteuer ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von S 2,151.132,-- und 8 % Grunderwerbsteuersatz in der Höhe von S 172.091,-- festgesetzt.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde, in der sowohl Rechtswidrigkeit des Inhaltes als auch Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend gemacht wird. Der Beschwerdeführer erachtet sich in seinem Recht auf Berechnung der Grunderwerbsteuer nur vom Kaufpreis für den Grundanteil in der Höhe von S 103.805,--, Nichtfestsetzung einer verjährten Abgabe und Nichtwiederaufnahme eines rechtskräftig abgeschlossenen Grunderwerbsteuerverfahrens verletzt.

Die belangte Behörde erstattete eine Gegenschrift, in der sie die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde beantragt.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Zum Bescheid betreffend die Wiederaufnahme des Verfahrens:

Eine Wiederaufnahme des Verfahrens von Amts wegen ist gemäß § 303 Abs. 4 BAO unter den Voraussetzungen des Abs. 1 lit. a und c und in allen Fällen zulässig, in denen Tatsachen oder Beweismittel neu hervorkommen, die im Verfahren nicht geltend gemacht worden sind, und die Kenntnis dieser Umstände allein oder in Verbindung mit dem sonstigen Ergebnis des Verfahrens einen im Spruch anders lautenden Bescheid herbeigeführt hätte.

Nach Eintritt der Verjährung ist gemäß § 304 BAO, in der Fassung BGBl. Nr. 12/1993, eine Wiederaufnahme des Verfahrens ausgeschlossen, sofern ihr nicht ein vor diesem Zeitpunkt oder vor Ablauf einer Frist von 10 Jahren ab dem Zeitpunkt des Entstehens des Abgabenanspruches (§ 4) eingebrachter Antrag gemäß § 303 Abs. 1 zugrunde liegt.

Der angefochtene Bescheid ist mit 20. April 1993 datiert und am 3. Mai 1993 dem Beschwerdeführer zugestellt worden, sodaß betreffend die Wiederaufnahme des Verfahrens die Bestimmung des § 304 BAO in der ab 13. Jänner 1993 geltenden Fassung anzuwenden war.

Der Beschwerdeführer bekämpft den angefochtenen Bescheid betreffend Abweisung der Berufung gegen die von Amts wegen erfolgte Wiederaufnahme des Verfahrens zunächst mit den Argumenten, eine andere rechtliche Beurteilung eines schon bekannt gewesenen Sachverhaltes rechtfertige eine Wiederaufnahme des Verfahrens nicht und das Finanzamt sei im Zeitpunkt der Bescheiderlassung in Kenntnis aller wesentlichen Umstände gewesen.

Dem Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Innsbruck wurden im Zuge der grunderwerbsteuerlichen Anzeige nur eine Abschrift des Kaufvertrages und eine Abgabenerklärung übermittelt. In der Abgabenerklärung wurde in der Spalte Gegenleistung der Kaufpreis für den Grundanteil eingetragen. Im Kaufvertrag sind als Kaufgegenstand ideelle Miteigentumsanteile an der Liegenschaft EZ 405 GB R und als Gegenleistung der Kaufpreis für die Grundanteile angegeben. Dem Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Innsbruck waren im Zeitpunkt der Erlassung des Grunderwerbsteuerbescheides vom 11. Oktober 1984 jene Rechtsgeschäfte bekannt, die in Erfüllung der Anzeigepflicht dort laufend angezeigt wurden. Das Schreiben des Wirtschaftstreuhänders S vom 3. April 1984 über das Ergebnis der Bauherrenversammlung war allerdings nicht an das genannte, sondern an das Finanzamt (mit allgemeinen Aufgabenkreis) Innsbruck gerichtet. Nun sind Tatsachen im Sinne des § 303 BAO ausschließlich mit dem Sachverhalt des abgeschlossenen Verfahrens zusammenhängende, tatsächliche Umstände, also Sachverhaltselemente, die bei einer entsprechenden Berücksichtigung zu einem anderen Ergebnis als vom rechtskräftigen Bescheid zum Ausdruck gebracht geführt hätten, wie etwa Zustände, Vorgänge, Beziehungen und Eigenschaften (vgl. Erkenntnis vom 11. Februar 1988, Zl. 86/16/0192). Das Hervorkommen neuer Tatsachen und Beweismittel ist allein aus der Sicht des von der zuständigen Behörde geführten konkreten Verfahrens zu beurteilen (vgl. Erkenntnis vom 25. Juni 1993, Zl. 90/13/0155).

Der Abgabenerklärung angeschlossen war - wie bereits dargestellt - eine Abschrift des Kaufvertrages vom 12. Juli 1984. Wenn dem Finanzamt auch einzelne Verträge auf Grund der jeweiligen Anzeigen bekannt waren, konnte das Finanzamt nicht ohne weiteres den Zusammenhang und die Vernetzung aller dieser dem Finanzamt damals selbst nur sukzessive zugekommenen und keineswegs vollständig zur Verfügung stehenden Verträge und sonstigen Urkunden erkennen. Diese Umstände waren erst im Zuge einer auf die konkrete Problematik gerichteten Prüfung und nicht schon auf Grund der vorliegenden Erklärung und der beim Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern befindlichen, in einem anderen Zusammenhang übermittelten Urkunden feststellbar. Damit aber ist die belangte Behörde mit Recht vom Vorliegen neuer Tatsachen und Beweismittel ausgegangen und hat keineswegs - wie der Beschwerdeführer zu Unrecht vorwirft - bloß eine andere rechtliche Beurteilung des ihr bekannten Sachverhaltes vorgenommen. Schon aus diesem Grund ist klar ersichtlich, daß dem Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern gegenüber eine vollständige Erklärung nicht abgegeben wurde, sodaß nicht weiter darauf eingegangen werden muß, daß selbst ein Verschulden des Finanzamtes eine Wiederaufnahme des Verfahrens von Amts wegen nicht gehindert hätte.

Die Ausübung des Ermessens ist im angefochtenen Bescheid damit begründet, die Wiederaufnahme des Verfahrens erscheine im Sinne des § 20 BAO zweckmäßig, weil damit der Rechtsrichtigkeit gegenüber der Rechtssicherheit der Vorrang eingeräumt werde und eine Wiederaufnahme des Verfahrens mit den Interessen der Allgemeinheit an einer gleichmäßigen Besteuerung zu begründen sei. Die dargelegten Gründe der Ermessensentscheidung lassen eine zwar knappe, jedoch keine rechtswidrige Ermessensübung erkennen.

Auch der Einwand der bereits eingetretenen Verjährung und damit der Unzulässigkeit der Wiederaufnahme des Verfahrens ist nicht berechtigt.

Wird gemäß § 208 Abs. 2 BAO ein der Erbschafts- und Schenkungssteuer oder der Grunderwerbsteuer unterliegender Erwerbsvorgang nicht ordnungsgemäß der Abgabenbehörde angezeigt, so beginnt die Verjährung des Rechtes zur Festsetzung dieser Abgaben nicht vor Ablauf des Jahres, in dem die Abgabenbehörde vom Erwerbsvorgang Kenntnis erlangt.

Ordnungsgemäß angezeigt im Sinn dieser Bestimmung heißt zeitgerecht, richtig, vollständig und bei der zuständigen Behörde angezeigt. Der Lauf der Bemessungsverjährungsfrist wird also erst dann in Gang gesetzt, wenn der zuständigen Abgabenbehörde durch entsprechende Mitteilungen, Erklärungen usw. durch den hiezu Verpflichteten alle den steuerpflichtigen Tatbestand bildenden Umstände und Verhältnisse bekannt geworden sind, d.h., wenn die Abgabenbehörde vom steuerpflichtigen Erwerbsvorgang tatsächlich in einer Weise und in einem Umfang Kenntnis erlangt hat, daß ein vollständiges Bild über den abgabenrechtlich relevanten Sachverhalt gewonnen werden kann und demgemäß eine sachgerechte Abgabenfestsetzung objektiv möglich geworden ist (Erkenntnis vom 14. Mai 1992, Zl. 92/16/0013).

Der im Kaufvertrag vom 12. Juli 1984 angeführte Zweck des Grundstückerwerbes war dem Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern mit Abgabe der Grunderwerbsteuererklärung bekannt, nicht aber z.B., daß schon vor dem Abschluß des Kaufvertrages die "Bauherrenversammlung" stattgefunden hat. Diesbezüglich befanden sich die entsprechenden Unterlagen bei dem Finanzamt Innsbruck, an das die Mitteilung über die erfolgte "Bauherrnversammlung" vom 31. März 1984 gerichtet war.

Eine solche ordnungsgemäße Anzeige ist nicht erfolgt, vielmehr konnte die Behörde sich erst nach durchgeführter abgabenrechtlicher Prüfung entsprechend Kenntnis vom abgabenrechtlich relevanten Sachverhalt verschaffen. Die Bemessungsverjährungsfrist hat demnach nicht schon mit Ablauf des Jahres 1984, sondern erst mit Ablauf des Jahres, in dem der abgabenrechtlich relevante Sachverhalt der Behörde zur Kenntnis gelangt ist, zu laufen begonnen. Da die abgabenrechtliche Prüfung erst im Jahre 1988 begonnen hat, erging der Bescheid betreffend die Wiederaufnahme des Verfahrens vom 21. Mai 1991 jedenfalls innerhalb der fünfjährigen Bemessungsverjährungsfrist. Es erübrigt sich daher mangels Relevanz ein weiteres Eingehen auf das übrige Beschwerdevorbringen, wonach eine Unterbrechung der Verjährung gemäß § 209 Abs. 1 BAO nicht eingetreten sei. Den diesbezüglich erhobenen Vorwürfen aktenwidriger Feststellungen und sonstigen Verfahrensrügen kann somit keine Wesentlichkeit zukommen.

Die belangte Behörde hat im angefochtenen Bescheid ausgeführt, den Prüfungsauftrag dem im Umsatzsteuerakt ausgewiesenen Steuerberater übergeben zu haben. Wenn auch zutreffen mag, daß der genannte Steuerberater nicht Vertreter des Beschwerdeführers war, kann dem Vorwurf dennoch keine Relevanz zukommen, weil - wie bereits dargestellt - die Wiederaufnahme des Verfahrens mangels einer ordnungsgemäßen Erklärung jedenfalls ohne Unterbrechungshandlung innerhalb der Verjährungsfrist erfolgt ist.

Zur Festsetzung der Grunderwerbsteuer:

Gemäß § 12 Abs. 2 GrEStG 1987 sind auf vor dem 1. Juli 1987 verwirklichte Erwerbsvorgänge die bis zum Inkrafttreten dieser Gesetze in Geltung stehenden gesetzlichen Vorschriften anzuwenden.

Demnach sind im vorliegenden Beschwerdefall die Bestimmungen des GrEStG 1955 anzuwenden.

Die belangte Behörde hat in der Begründung des angefochtenen Bescheides die strittige Frage der Bauherreneigenschaft des Beschwerdeführers umfassend dargestellt und dazu entsprechende Feststellungen getroffen. Zu der - im Sachverhalt bereits angeführten - Bevollmächtigung der "T" durch den Beschwerdeführer vertritt die belangte Behörde die Ansicht, daß damit die T zu allen Rechtshandlungen bevollmächtigt worden sei, die zur Verwirklichung des Hotelprojektes notwendig und nützlich gewesen seien. Von wesentlicher Bedeutung sei aber die Bestimmung, wonach dem Vollmachtgeber (Beschwerdeführer) die Möglichkeit genommen worden sei, selbst zu bestimmen, welche Schritte zu setzen und welche Maßregeln zu treffen gewesen seien sowie die Unterbindung der Möglichkeit, bei einem Abweichen des Vollmachtnehmers von den Vorstellungen des Vollmachtgebers die Vollmacht kündigen zu können. Damit hätten die Vollmachtgeber vor und nach dem Zeitpunkt der Unterfertigung der Vollmacht keine Einflußmöglichkeit auf das Projekt gehabt. Auf Grund dieser Vollmacht hätten die Vollmachtgeber gar keine andere Möglichkeit gehabt, als die schon vorher gesetzten Schritte des Vollmachtnehmers für genehm zu halten. Der in der Vollmacht enthaltene Passus "ihre Auslagen zu berichtigen" spreche aber dafür, daß die Vollmachtgeber das finanzielle Risiko getragen hätten.

Weiters liege ein Prospekt vom Oktober 1983 (Planungsstand: Juni 1983) vor, das u.a. die Bezeichnung des Hauses, die Residenznummer, Ebene, den Typ, die Wohnfläche, m2, die Nutzfläche, den Aufwand des Bauherrn für das Grundstück, Möblierung, Kfz-Abstellplatz, Gesamtaufwand, Finanzierung usw. enthalte.

Der Erwerber des Grundstückes müsse auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluß nehmen können und zwar auf die Gestaltung der Gesamtkonstruktion. Die Berücksichtigung unwesentlicher Details genüge nicht. Aus der vorliegenden Sachlage ergebe sich, daß die Grundstückskäufer keine Einflußmöglichkeit auf die Gesamtkonstruktion gehabt hätten. Die anläßlich der am 31. März 1984 in der Bauherrenversammlung beschlossenen und in einem Gutachten näher umschriebenen Änderungen der Planung hätten zu keiner Erstellung neuer Tekturpläne geführt. Aus dem Gutachten sei ersichtlich, daß die Änderungen keine konstruktiven Teile betroffen hätten. Die betragsmäßig ins Gewicht fallenden Änderungen hätten die Ausführung der Innenraumgestaltung entsprechend der Innenraumarchitekten-Entwurfsplanung, die Ausführung der gewerblichen Bereiche mit Möblierung bis zur betriebsfertigen Ausführung, die Schwimmbadänderung, die Elektronikausstattung der Tiefgarage, die Tribünenanlagen im Tenniscamp und die Vergrößerung der Umkleidekabine samt Einrichtung betroffen. Der Beschwerdeführer habe aber den Kaufvertrag erst am 12. Juli 1984 unterschrieben. Die Planung und die Durchführung der Bauherrenversammlung sei schon vorher erfolgt.

Die Firma T habe im Auftrag der N GmbH bereits im Jahre 1979 die Firma B als Generalunternehmerin ausgesucht. Im Jahre 1983 habe sie an Stelle der B die V AG als neue Generalunternehmerin bestellt. Der Beschwerdeführer habe somit weder die B noch die Firma V AG als Generalunternehmerin bestellt. Bei der am 31. März 1984 stattgefundenen Bauherrenversammlung sei die Firma B, die im Jahre 1985 in Konkurs gegangen sei, schon längst aus dem Rennen gewesen. Am 31. März 1984 habe deshalb keine Möglichkeit mehr bestanden, zwischen einem Angebot der B und einem Angebot der V AG zu wählen. Obwohl während der Prüfung nie davon die Rede gewesen sei, werde im Schreiben vom 4. Februar 1993 erstmals behauptet, daß auch Bundesdeutsche Firmen Angebote vorgelegt hätten. Die Baukosten seien bereits am 26. Mai 1983 mit der V AG - wenn auch mit dem Vorbehalt der Zustimmung der Bauherrengemeinschaft - mit S 175 Mio fixiert worden. Mit Nachtrag vom 9. Oktober bis 11. Oktober 1984 sei der Fixpreis unter Einbeziehung der Kosten für die Sportanlagen auf insgesamt S 191,580.846,-- erhöht worden. Im Auftragsschreiben der V AG sei enthalten gewesen, daß diese die anteiligen Baukosten unmittelbar von den Käufern einfordern könne. Aus der ergänzenden Erklärung zur Schlußrechnung vom 28. Oktober 1987, unterfertigt durch jeweils einen Vertreter der Bauherrengemeinschaft, der X Hotel- und Verwaltungsges.mbH & Co. KG und der V AG ergebe sich, daß der vereinbarte Fixpreis nicht in Frage gestellt worden sei. Die V AG habe aber Restforderungen in der Gesamthöhe von 67,432.000,-- geltend gemacht. Wie diese Restforderungen entstanden seien, habe nicht eindeutig geklärt werden können. Laut dem Schreiben des Beschwerdeführers vom 4. Februar 1993 handle es sich hiebei um Mehrforderungen und nicht um Forderungen aus einem Zahlungsverzug. Lt. dem Schreiben der V AG vom 2. April 1991 handle es sich um keine Mehrforderungen, sondern um Beträge, die auf Grund des Vertrages bzw. des Nachtrages zu bezahlen gewesen seien. Weiters werde auch auf den handschriftlichen Zusatz auf Seite 1 des Generalunternehmervertrages verwiesen, in dem vermerkt werde, daß die Bauherrengemeinschaft oder einzelne Bauherren mit allen Wünschen, Ansprüchen und Forderungen im Zusammenhang mit diesem Bauvertrag und seinen Bestandteilen nur über die T an den Auftragnehmer herantreten würden. Dies spreche nicht dafür, daß der Beschwerdeführer das bauliche Risiko getragen habe. Aus der Vollmacht in Verbindung mit dem Prospekt vom Oktober 1983 ergebe sich einwandfrei, daß Gegenstand der Vollmacht und der auf Grund der Vollmacht durch die T unterfertigten Verträge ein Liegenschaftsanteil samt einen Anteil an einem erst zu errichtenden Gebäudekomplex gewesen sei und zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages die Planung und die Parifizierung bereits durchgeführt und das Bauansuchen bei der Baubehörde eingebracht gewesen sei. Wer das finanzielle Risiko getragen habe, habe nicht eindeutig festgestellt werden können. Das bauliche Risiko habe aber die T getragen. Die von der Verwirklichung des Projektes beteiligten Firmen T, P und N GmbH seien miteinander verflochten. Bei dieser Sachlage könnten der Beschwerdeführer und die übrigen Käufer nicht als Bauherren eingestuft werden. Damit gehörten zur Gegenleistung für den Erwerb der Liegenschaftsanteile und der Gebäudeanteile nicht nur die Grundkosten, sondern auch die anteiligen Baukosten. Der Berufung gegen die Einbeziehung der anteiligen Baukosten in die Bemessungsgrundlage habe deshalb dem Grunde nach kein Erfolg beschieden sein können. Den Einwendungen gegen die Ermittlung der Höhe der anteiligen Baukosten sei voll entsprochen worden.

Der Verwaltungsgerichtshof hat in ständiger Rechtsprechung (vgl. z.B. Erkenntnis vom 16. Dezember 1993, Zl. 88/16/0241, sowie vom 5. August 1993, Zl. 93/14/0044) ausgeführt, daß der Erwerber eines Grundstückes nur dann als Schaffender und somit als Bauherr anzusehen ist, wenn er

1. a) auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluß nehmen kann,
2. b) das Baurisiko zu tragen hat, d.h. den bauausführenden Unternehmen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist und
3. c) das finanzielle Risiko tragen muß, d.h., daß er nicht bloß einen Fixpreis zu zahlen hat, sondern alle Kostensteigerungen übernehmen muß, aber auch berechtigt ist, von den Bauausführenden Rechnungslegung zu verlangen.

   Dem Bauherrn obliegt es, das zu errichtende Haus zu planen und zu gestalten, der Baubehörde gegenüber als Bau- und Konsenswerber aufzutreten, die Verträge mit den bauausführenden Unternehmen im eigenen Namen abzuschließen und die baubehördliche Benützungsbewilligung einzuholen.

   Ist hingegen der Grundstückserwerber an ein bestimmtes, durch die Planung des Verkäufers oder eines mit diesem zusammenarbeitenden Organisators vorgegebenes Gebäude gebunden, dann ist von einem Kauf eines Grundstückes mit herzustellendem Gebäude auszugehen, selbst wenn über dessen Herstellung ein gesondeter "Werkvertrag" geschlossen wird (vgl. Erkenntnis vom 27. Juni 1991, Zl. 90/16/0169). Läßt sich ein verkaufsbereiter Grundstückseigentümer bewußt und gewollt in ein Vertragskonzept einbinden, das sicherstellt, daß nur solche Interessenten Grundstückseigentum erwerben können, die sich an ein vorgegebenes Baukonzept binden, so sind auch die betreffenden Veträge in den grunderwerbsteuerrechtlichen Erwerbsvorgang einzubeziehen (vgl. Erkenntnis vom 25. Februar 1993, Zl. 91/16/0031).

   Das Bauvorhaben hat eine aktenkundig verfolgbare, längere Vorgeschichte. Bereits mit dem Kaufvertrag zwischen der N GmbH und der römisch-katholischen Pfarrkirche R vom 29. Mai 1979 ist festgelegt worden, daß die N GmbH eine Teilfläche eines Grundstückes erwirbt, um dort ein Sport- und Kurhotel mit ca. 250 Betten und Restaurationsbetrieb zu errichten. Die N GmbH ist eine Anlagegesellschaft mit der Zielsetzung, für westdeutsche Anleger Immobilienobjekte zu konzipieren, zu erwerben und zu bebauen und hat sich damals bereits verpflichtet, den erst zu findenden Investoren die Errichtung einer bestimmten von der Verkäuferin und auch der Gemeinde akzeptierten Hotelanlage samt Freizeiteinrichtungen zu überbinden. Nach Abschluß eines Wohnungseigentumsvertrages zwischen der N GmbH und H am 19. Juni 1981 wurde am 29. April 1983 zwischen der N GmbH und H einerseits und der X Hotelverwaltungsgesellschaft mbH & Co KG andererseits ein Fruchtgenußvertrag ausgehandelt, in dem wechselseitig Fruchtgenußrechte eingeräumt wurden. Es wurde dabei auch festgelegt, ob und inwieweit den künftigen Wohnungseigentümern ihre Eigentumswohnungen überhaupt zur Verfügung stehen sollten und von ihnen benutzt werden konnten. In einer Zusatzvereinbarung zwischen der römisch-katholischen Pfarrkirche, der Gemeinde und der N GmbH vom 29. April 1983 wurde genau festgelegt, welche Anlagen und Betriebsteile auf der Pachtfläche und welche auf dem erworbenen Grundstück errichtet werden müssen. Mit der V AG hat die "Bauherrengemeinschaft, vertreten durch die Treuhandelsgesellschaft Wohnungsbau GmbH & Co" einen detaillierten Bauvertrag ausgehandelt, der zwar an die Zustimmung der Bauherrengemeinschaft gebunden war, im Grundkonzept bestand aber auf Grund der vertraglichen Bindungen im wesentlichen kein Spielraum. Entscheidend für die Zuerkennung der Bauherreneigenschaft ist aber, daß die Miteigentümer als gemeinsame Bauherren entscheiden können, ob, wann und wie ein im Miteigentum stehendes Grundstück bebaut wird. Durch die vertraglichen Vorgaben vor dem Kaufvertrag vom 12. Juli 1984 und auch schon vor der "Bauherrenversammlung" konnten die am 31. März 1984 zusammengekommenen Miteigentümer keineswegs entscheiden, ob, wann und wie dieses Grundstück bebaut werden sollte. Im wesentlichen war dies bereits vorgegeben. Ohne vertragsbrüchig zu werden, konnte die N GmbH keinesfalls solche Interessenten als Käufer zulassen, die sich nicht von vorneherein bereit erklärt hätten, alle die von ihr mit der römisch-katholischen Pfarrkirche R und der Gemeinde vertraglich bereits genau ausgehandelten Anlagen zu bauen. Für eine Einflußmöglichkeit der Interessenten als künftige Miteigentümer, etwas anderes zu bauen als die Hotelanlage samt den schon vor der "Bauherrenversammlung" vertraglich festgelegten Freizeiteinrichtungen, war kein Raum. Die Änderungen, die im Protokoll der Bauherrenversammlung aufscheinen, haben weder die vorgegebene Grundstruktur noch die Gestaltung der gesamten Anlage samt Einrichtungen wesentlich beeinflußt, sie konnten das gar nicht. Auf Grund der einzelnen Vertragsgestaltungen und -verknüpfungen bestand für den Beschwerdeführer und die übrigen Miteigentümer keine Möglichkeit einer entscheidenden Einflußnahme auf das Bauvorhaben. Die Interessenten konnten sich vielmehr nur in das bereits vorgegebene Baukonzept als Geldgeber einbinden lassen und damit gleichzeitig auch als Kommanditisten Gesellschafter der X Hotelverwaltungsgesellschaft mbH & Co KG werden oder aber von der Teilnahme an diesem Projekt überhaupt Abstand nehmen. Damit aber liegt es auf der Hand, daß dem Beschwerdeführer, wie auch den weiteren Miteigentümern, die Bauherreneigenschaft zweifellos nicht zukam.

   Die Initiative für das Bauprojekt ist keineswegs von den Käufern, sondern einer Firmengruppe ausgegangen, die geplant und organisiert sowie Prospekte zur Interessentengewinnung ausschließlich bundesdeutscher Investoren ausgegeben hat. Abgesehen davon ist eine gemeinsame, organisierte Inangriffnahme des Bauvorhabens durch sämtliche Miteigentümer von allen Anfang an gar nicht erfolgt. Es kann nämlich nicht übersehen werden, daß an der "Bauherrenversammlung" am 31. März 1984 Miteigentümer und Interessenten teilweise persönlich und teilweise vertreten durch die T teilgenommen haben. Im Zeitpunkt der Abhaltung der Bauherrenversammlung waren jedenfalls nur ca. die Hälfte der Miteigentumsanteile verkauft und erst danach im Zeitraum von Juli bis September 1984 wurden weitere Kaufverträge über

   ca. 60 Wohnungseinheiten abgeschlossen.

   Bei einem Erwerb von Miteigentumsanteilen an einer Liegenschaft, mit denen das Wohnungseigentum verbunden werden soll, kann zur Erreichung der Bauherreneigenschaft der Auftrag zur Errichtung der Wohnungseinheit nur von der Eigentümergemeinschaft erteilt werden, wofür von vornherein die Fassung eines gemeinsamen, darauf abzielenden Beschlusses erforderlich ist. Denn nur die Gesamtheit aller Miteigentümer kann rechtlich über das ihnen gemeinsame Grundstück kraft ihres Willensentschlusses verfügen. Bei einer Mehrheit von Miteigentümern kann somit nur eine Willenseinigung zwischen den Miteigentümern zur gemeinsamen Errichtung der gesamten Anlage unter gemeinsamer Tragung des gesamten Risikos, gemeinsame Erteilung der hiezu erforderlichen Aufträge etc. die Bauherreneigenschaft begründen, wenn ein Wohnhaus durch ein einheitliches Bauvorhaben neu geschaffen wird. Die Bauherreneigenschaft einer Miteigentümergemeinschaft ist also nur dann gegeben, wenn sämtliche Miteigentümer gemeinsam tätig werden und das Risiko tragen. Inhaltsgleiche Einzelerklärungen von Miteigentümern können den erforderlichen gemeinsamen, auf Errichtung des gesamten Bauwerkes gehenden Beschluß der Eigentümergemeinschaft nicht ersetzen (Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band II, 3. Teil, Grunderwerbsteuer 1987, Rz. 93 und 94 zu § 5 samt angeführter Rechtsprechung).

   Von einer Miteigentümergemeinschaft kann erst dann gesprochen werden, wenn Personen Miteigentümer geworden sind. Solange diesen Personen Miteigentum nicht eingeräumt ist und eine solche Miteigentumsgemeinschaft nicht besteht, können diese auch nicht als Bauherren handeln. Planungswünsche von Interessenten, die noch nicht Eigentümer sind, ja nicht einmal einen Übereignungsanspruch am Grundstück erworben haben, sind bloß unverbindliche Anregungen; mit ihnen werden nicht in der Stellung eines Bauherrn gründende, durchsetzbare Rechte geltend gemacht (vgl. Erkenntnis vom 3. Juni 1982, Zl. 81/16/0059). Der Beschwerdeführer hat den Kaufvertrag am 12. Juli 1984 abgeschlossen. Er war somit im Zeitpunkt der Beschlußfassung der "Bauherrengemeinschaft" noch nicht Miteigentümer, sodaß er zu diesem Zeitpunkt auch noch nicht als Bauherr handeln konnte. Ob er als Interessent schon vor Erwerb der Miteigentumsanteile in die Planungsphase miteinbezogen worden ist oder mitgewirkt hat, ist wegen seiner in dieser Phase insoweit unmaßgeblichen Stellung unbeachtlich. Erst Miteigentümer können verbindlich mitgestalten oder mitbeschließen. Daß aber nach dem Kaufvertrag vom 12. Juli 1984 noch wesentliche Änderungen der Gesamtkonstruktion des Bauvorhabens möglich gewesen wären, ist vom Beschwerdeführer nicht einmal behauptet worden. Entscheidend dabei ist jedoch nicht, ob der Beschwerdeführer tatsächlich Einfluß genommen hat, sondern ob die Möglichkeit dazu bestanden hat (vgl. auch Erkenntnis vom 5. August 1993, Zl. 93/14/0044). Auch dies ist im vorliegenden Fall in der Beschwerde für die Zeit nach der Beschlußfassung der Bauherrengemeinschaft am 31. März 1984 nicht einmal behauptet worden. Die belangte Behörde hat jedoch im angefochtenen Bescheid eine solche, den Bauherren zukommende Einflußmöglichkeit - wie bereits dargestellt - mit Recht überhaupt verneint.

   Unter allen diesen Voraussetzungen konnte die belangte Behörde die Beurteilung, wer das finanzielle Risiko getragen hat, dahingestellt lassen. Auch dann, wenn das finanzielle Risiko bei den einzelnen Erwerbern der Grundstücksanteile gelegen ist, werden diese allein dadurch nicht zu Bauherren. Der Prüfung und Feststellung weiterer Kriterien für die Bauherreneigenschaft konnte keine entscheidende Bedeutung mehr zukommen, sodaß auch die diesbezüglich erhobene Verfahrensrüge ins Leere geht.

   Der Verwaltungsgerichtshof hat mit Erkenntnis vom 5. August 1993, Zl. 93/14/0044, einer Beschwerde der "Bauherrengemeinschaft Residenz A in R, bestehend aus Hans K und weiteren 188 Miteigentümern einer Liegenschaft laut angeschlossener Liste" (darunter auch der Beschwerdeführer), betreffend amtswegiger Wiederaufnahme der Verfahren über die Festsetzung von Umsatzsteuer für 1984 bis 1986 und von Umsatzsteuervorauszahlungen für Jänner bis August 1987 stattgegeben und den angefochtenen Bescheid wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben. Dies unter anderem mit der Begründung, die für eine Bauherreneigenschaft maßgebenden Merkmale träfen auf die Beschwerdeführerin zu.

   Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist der Begriff "Bauherr" für die Umsatzsteuer und die Grunderwerbsteuer GRUNDSÄTZLICH einheitlich auszulegen (vgl. Erkenntnis vom 27. Juni 1991, Zl. 90/16/0169, sowie auch Erkenntnis vom 5. August 1993, Zl. 93/14/0044). Nun bestehen aber unter bestimmten Voraussetzungen im Ergebnis Unterschiede. Zum einen liegt dies an der unterschiedlichen gesetzlichen Regelung der beiden Steuern (z.B. auch bei den Steuerschuldnern und dem Zeitpunkt der Entstehung der Abgabenschuld), zum anderen ist die konkrete grunderwerbsteuerrechtliche Angelegenheit nur anhand des angefochtenen Bescheides und des Inhaltes der die Grunderwerbsteuer betreffenden Verwaltungsakten zu prüfen (daraus geht auch hervor, daß ein gemeinsamer Beschluß ALLER "Bauherren" bereits in der Eigenschaft als Miteigentümer nicht vorlag). Dabei hat der Gerichtshof in Angelegenheit der GRUNDERWERBSTEUER weder eine inhaltliche Rechtswidrigkeit festgestellt noch lagen wesentliche Verfahrensmängel vor. Eine Bindung an das Erkenntnis vom 5. August 1993, Zl. 93/14/0044, besteht jedenfalls nicht, weil mit diesem nicht auch in Angelegenheit der Grunderwerbsteuer abgesprochen wurde.

   Die Beschwerde erweist sich somit insgesamt als unbegründet und war daher gemäß § 42 Abs. 1 VwGG abzuweisen.

   Die Entscheidung über den Aufwandersatz stützt sich auf die §§ 47 ff VwGG in Verbindung mit der Verordnung

   BGBl. Nr. 104/1991.