Spruch:
Der Revisionsrekurs wird zurückgewiesen.
Erst- und Zweitantragsteller haben die für ihre Revisionsrekursbeantwortung verzeichneten Kosten der rechtsfreundlichen Vertretung selbst zu tragen.
Text
Begründung
Die Antragsgegener sind Mit- und Wohnungseigentümer des Hauses *****. Die Antragsteller sind Hauptmieter von Wohnungseigentumsobjekten dieses Hauses.
Das Erstgericht trug mit seinem Sachbeschluss den Antragsgegnern gestützt § 21 Abs 3 MRG unter Androhung einer Geldstrafe von 2.000 Euro auf, binnen zwei Wochen den Antragstellern Ablichtungen der Zahlungsbestätigungen/Bankbelege für sämtliche Ausgaben betreffend die Betriebskostenabrechnung 2000 und des Versicherungsvertrags zur Gebäudeversicherung gegen Kostenersatz zu übermitteln.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsgegner nicht Folge und erwog rechtlich, Betriebskosten seien auf die Gesamtliegenschaft bezogene Aufwendungen des Vermieters; deren Aufnahme in die Betriebskostenabrechnung und deren endgültige Überwälzung auf den Mieter erfordere im Sinne des § 21 Abs 1 MRG, dass der Vermieter diese Kosten bereits „aufgewendet" habe. Um dem Mieter Betriebskosten für ein bestimmtes Kalenderjahr in Rechnung stellen zu können, müssten daher die jeweiligen Beträge im betreffenden Jahr nicht nur gegenüber dem Vermieter fällig geworden, sondern von diesem auch bereits bezahlt worden sein. Fehle es an der Zahlung durch den Vermieter, dann existiere auch (noch) kein Aufwand, welcher auf den Mieter überwälzt werden könne. Die Erstantragsgegnerin sei daher auch zum Nachweis verpflichtet, die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Positionen bereits bezahlt zu haben. Für diesen Nachweis reiche - entgegen der Ansicht der Antragsgegner - ein interner Buchungsvermerk nicht aus; soweit die Antragsgegner die Vorlage ihrer - auch andere Zahlungen ausweisenden - Telebankingbelege aus Datenschutzgründen für unzumutbar hielten, müsse die Erstantragsgegnerin ihrer Nachweispflicht auf andere geeignete Weise nachkommen. Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteige 10.000 Euro und der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil das Rekursgericht von der höchstgerichtlichen Entscheidung 5 Ob 131/99x (=immolex 1999/180 = MietSlg 51.244 = wobl 2000/53) abweiche, wonach die Aufnahme von Ausgaben in die Betriebskostenabrechnung allein deren Fälligkeit gegenüber dem Vermieter, nicht aber auch deren Bezahlung im betreffenden Jahr voraussetze.
Gegen diesen Sachbeschluss des Rekursgerichts richtet sich der Revisionsrekurs von Erst- und Zweitantragsgegner mit dem Antrag auf Abänderung im Sinne der Antragsabweisung; hilfsweise stellen die Erst- und Zweitantragsgegner auch einen Aufhebungsantrag.
Erst- und Zweitantragsteller erstatteten eine Revisionsrekursbeantwortung mit dem Antrag, dem Revisionsrekurs von Erst- und Zweitantragsgegner nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Entgegen dem - den Obersten Gerichtshof nicht bindenden Ausspruch des Rekursgerichts - liegen die in § 62 Abs 1 AußStrG nF iVm (iVm § 37 Abs 3 Z 15 MRG) normierten Voraussetzungen für die Anrufung des Obersten Gerichtshofs nicht vor, weil das Rekursgericht hinsichtlich der bejahten Nachweisplicht der Erstantragsgegnerin - im Ergebnis - nicht von der Entscheidung des erkennenden Senats 5 Ob 131/99x abgewichen ist; dies ist gemäß § 71 Abs 3 letzter Satz AußStrG nF (iVm § 37 Abs 3 Z 16 MRG) - kurz - darzustellen.
1. Das Rekursgericht hat die Pflicht der Antragsgegner, den Antragstellern Ablichtungen der Belege über die tatsächliche Bezahlung der in der Betriebskostenabrechnung 2000 enthaltenen Betriebsausgaben herzustellen und zu übergeben, mit der Begründung bejaht, der Vermieter sei nur dann zur Aufnahme von Betriebsausgaben in die Jahresabrechnung berechtigt, wenn die betreffenden Positionen nicht nur in diesem Jahr dem Vermieter gegenüber fällig geworden, sondern von diesem auch bezahlt worden seien. Es trifft nun zu, dass der erkennende Senat in seiner Entscheidung 5 Ob 131/99x die Ansicht vertreten hat, es bestehe die Zahlungsverpflichtung des Mieters für die fällig gewordenen Beträge ohne Rücksicht darauf, ob sie vom Vermieter auch schon bezahlt worden seien. Gegenstand der genannten Entscheidung war allerdings das Begehren eines Hausmieters, festzustellen, der Vermieter habe durch Aufnahme einer bestimmten Ausgabenposition in die Betriebskostenabrechnung das zulässige Zinsausmaß überschritten. Eine solche inhaltliche Überprüfung der Betriebskostenabrechnung ist im vorliegenden Fall aber nicht vorzunehmen; es muss daher zu der vom Rekursgericht und der einzigen von der Erstantragsgegnerin in ihrem Revisionsrekurs für erheblich erachteten Frage, ob die Einstellung einer Ausgabenposition in die Betriebskostenabrechnung schon dann berechtigt erfolgt, wenn diese dem Vermieter gegenüber im betreffenden Jahr fällig wurde, oder ob er darüber hinaus auch deren Zahlung bereits vorgenommen haben muss, nicht neuerlich Stellung genommen werden.
2. Zu beurteilen ist im vorliegenden Fall allein die Frage nach der Pflicht der Antragsgegner, Ablichtungen der Belege über die tatsächliche Bezahlung der in der Betriebskostenabrechnung 2000 enthaltenen Betriebsausgaben herzustellen und den Antragstellern zu übergeben. Genau zu dieser Frage hat aber der erkennende Senat gerade in der schon mehrfach angesprochenen Entscheidung 5 Ob 131/99x ebenfalls bereits Stellung genommen und (ua) Folgendes ausgeführt:
„Der Einleitungssatz des § 21 Abs 1 MRG kann sich daher, soll ihm überhaupt eine mietrechtsspezifische normative Aussage entnommen werden, nur auf die Jahrespauschalverrechnung der Bewirtschaftungskosten beziehen. Mit dieser jährlichen Abrechnung werden die Betriebskosten im Nachhinein geltend gemacht (vgl MietSlg 43/31; 5 Ob 106/99w), wofür der Gesetzgeber dem Vermieter in § 21 Abs 3 MRG eine Frist von 12 Monaten ab Ablauf des Verrechnungsjahres gesetzt hat (vgl MietSlg 48/40). Innerhalb dieses Zeitraums steht ihm auch noch die Möglichkeit einer Korrektur bzw Ergänzung der bereits vorher (spätestens zum 30. Juni) zu legenden Abrechnung offen (vgl WoBl 1998, 140/93). Das heißt nichts anderes als dass der Vermieter, versucht man den Einleitungssatz des § 21 Abs 1 MRG mit den Bestimmung des Abs 3 leg cit in einen Sinnzusammenhang zu bringen, bei der Jahrespauschalverrechnung von Bewirtschaftungskosten 12 Monate ab Ablauf des Jahres der Fälligkeit der ihm vorgeschriebenen Beträge Zeit hat, um den Nachweis zu erbringen, die Kosten auch tatsächlich aufgewendet zu haben.,,
Der erkennende Senat hat demnach bei der Jahrespauschalverrechnung die Pflicht des Vermieters zum Nachweis, verrechnete Bewirtschaftungskosten auch tatsächlich aufgewendet, also selbst bezahlt zu haben, nach 12 Monaten ab Ablauf des Jahres der Fälligkeit bereits bejaht; dieser Zeitraum war schon zur Zeit der Entscheidung durch die Schlichtungsstelle längst abgelaufen. Das Rekursgericht hat der - im Ergebnis - im Einklang mit der Entscheidung 5 Ob 131/99x die Nachweispflicht der Erstantragsgegnerin bejaht.
3. Die Beurteilung des Rekursgerichts, für den Nachweis erfolgter Zahlung reiche ein interner Buchungsvermerk nicht aus und die Erstantragsgegnerin müsse diesen Nachweis, soweit sie die Vorlage ihrer - auch andere Zahlungen ausweisenden - Telebankingbelege aus Datenschutzgründen für unzumutbar halte, auf andere geeignete Weise erbringen, wird im Revisionsrekurs nicht mehr aufgegriffen und es werden auch sonst keine erheblichen Rechtsfragen geltend gemacht. Der Revisionsrekurs ist daher mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 62 Abs 1 AußStrG unzulässig und zurückzuweisen.
4. Die Kostenentscheidung stützt sich auf § 37 Abs 3 Z 19 erster Halbsatz MRG (idF vor dem WohnAußStrBeglG, BGBl I Nr 161/2001).