Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, daß Punkt 1 lit c der erstgerichtlichen Entscheidung unter Einschluß seines bereits in Rechtskraft erwachsenen Teils wie folgt zu lauten hat:
"Das Begehren der Antragstellerin festzustellen, daß die Antragsgegnerin in der Betriebskostenabrechnung 1992 das zulässige Zinsausmaß um S 42.018,-- an Versicherungsprämien überschritten hat, wird abgewiesen."
Text
Begründung
Die Antragsteller sind Hauptmieter in dem der Antragsgegnerin gehörigen Haus *****. Sie begehrten zunächst bei der Schlichtungsstelle, dann gemäß § 40 Abs 1 MRG bei Gericht die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1992, die in dritter Instanz nur noch hinsichtlich der Vorschreibung eines Teilbetrages von S 21.039,-- für Versicherungsprämien strittig ist. Es geht dabei um die in die Jahrespauschalverrechnung 1992 aufgenommene Prämie für das dritte Quartal 1992, die zwar in diesem Jahr fällig, von der Antragsgegnerin aber erst am 12. 7. 1993 beglichen wurde.
Beide Vorinstanzen gingen von der Unzulässigkeit der Aufnahme der fraglichen Versicherungsprämie in die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1992 aus und stellten in diesem Zusammenhang eine Überschreitung des gesetzlich zulässigen Zinsausmaßes fest (das Erstgericht auch noch hinsichtlich einer weiteren Quartalsprämie, deren Betriebskostenrelevanz nicht mehr strittig ist), was vom Rekursgericht wie folgt begründet wurde:
§ 21 Abs 1 MRG lege fest, daß bestimmte in Z 1 bis Z 6 leg cit angeführte Aufwendungen "als vom Vermieter aufgewendete Kosten" gelten. Voraussetzung sei einerseits, daß diese Kosten im Abrechnungsjahr gegenüber dem Vermieter fällig und von diesem auch aufgewendet, dh tatsächlich bezahlt wurden. Käme es ausschließlich auf die Fälligkeit dieser Kosten an, so wäre der Vermieter berechtigt, von den Mietern Ersatz zu begehren, ohne je selbst die Zahlung vorzunehmen. Dies ließe sich weder mit dem Wortlaut des Gesetzes noch mit den Interessen der Bestandnehmer in Einklang bringen. Folgerichtig sei die Antragsgegnerin nicht berechtigt gewesen, die Versicherungsprämie für das dritte Quartal 1992 in die Betriebskostenabrechnung 1992 aufzunehmen.
Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Begründet wurde dies damit, daß noch keine oberstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage vorliege, ob für die Aufnahme einer Betriebskostenposition in die Jahresabrechnung lediglich die Fälligkeit gegenüber dem Vermieter maßgebend ist oder ob auch die Zahlung durch den Vermieter gefordert werden muß.
Im jetzt vorliegenden Revisionsrekurs vertritt die Antragsgegnerin erneut die schon dem Rekursgericht vorgetragene Rechtsauffassung, daß es für die Aufnahme von Betriebskosten in die Jahrespauschalverrechnung nach § 21 Abs 3 MRG lediglich auf deren Fälligstellung im Abrechnungsjahr ankomme. Das sei schon zu § 12 Abs 3 MG (damals noch die Einzelvorschreibung von Betriebskosten betreffend) so judiziert worden. Bei Rechnungen, deren Fälligkeit am Ende des Kalenderjahres liegt und deshalb im Folgejahr beglichen werden, könnte sonst der Vermieter seine Aufwendungen überhaupt nicht geltend machen, weil im ersten Jahr die Voraussetzung der Zahlung, im zweiten die Voraussetzung der Fälligkeit fehlen würde. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, den zweitinstanzlichen Sachbeschluß entweder so abzuändern, daß der Betriebskostenüberprüfungsantrag der Antragsteller hinsichtlich der Versicherungsprämien zur Gänze abgewiesen wird, oder ihn in diesem Umfang aufzuheben und die Sache an eine der Vorinstanzen zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung zurückzuverweisen.
Die Antragsteller haben sich am Revisionsrekursverfahren nicht beteiligt.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht angeführten Grund zulässig (die aufgeworfene Frage wurde in WoBl 1997, 264/108 offengelassen); er ist im Sinn seines Abänderungsbegehrens auch berechtigt.
In § 21 Abs 3 MRG hat der Gesetzgeber eindeutig klargestellt, daß in die Jahrespauschalverrechnung von Betriebskosten und öffentlichen Abgaben jene Beträge aufzunehmen sind, die dem Vermieter gegenüber im Lauf des Kalenderjahres fällig wurden (WoBl 1997, 264/108 mwN). Das gilt auch dann, wenn Jahr der Fälligkeit und Jahr der Zahlung auseinanderfallen. Maßgebend dafür, ob eine den Bewirtschaftungskosten des Hauses zuzurechnende Kostenbelastung des Vermieters in die Jahrespauschalverrechnung für ein bestimmtes Jahr gehört, ist daher immer die Fälligkeit der vom Vermieter zu erfüllenden Forderung.
Nun trifft es zu, daß nach dem Einleitungssatz des § 21 Abs 1 MRG nur die vom Vermieter "aufgewendeten" Kosten als Betriebskosten gelten. Daß damit aber nicht generell zum Ausdruck gebracht werden sollte, der Mieter habe dem Vermieter nur die bereits getätigten Aufwendungen zu ersetzen, ergibt sich aus Abs 4 leg cit, in dem - bei der Einzelverrechnung - die Zahlungspflicht des Mieters lediglich von der Fälligkeit der den Vermieter treffenden Forderung und der Vorlage entsprechender Rechnungsbelege (nicht jedoch von Quittungen) abhängig gemacht wurde. Wenigstens insoweit hat es trotz verändertem Gesetzeswortlaut bei der bereits zu § 2 Abs 1 lit b und Abs 2 MG sowie § 12 MG (mit im Lauf der Zeit unterschiedlichen Absatzbezeichnungen zur Einzelvorschreibung von Betriebskosten) vertretenen Rechtsauffassung zu bleiben, daß die Zahlungsverpflichtung des Mieters für die fällig gewordenen Beträge ohne Rücksicht darauf besteht, ob sie vom Vermieter auch schon bezahlt wurden (MietSlg 7985/27; Zingher, MG18, Anm 2 lit a zu § 12).
Der Einleitungssatz des § 21 Abs 1 MRG kann sich daher, soll ihm überhaupt eine mietrechtsspezifische normative Aussage entnommen werden, nur auf die Jahrespauschalverrechnung der Bewirtschaftungskosten beziehen. Mit dieser jährlichen Abrechnung werden die Betriebskosten im nachhinein geltend gemacht (vgl MietSlg 43/31; 5 Ob 106/99w), wofür der Gesetzgeber dem Vermieter in § 21 Abs 3 MRG eine Frist von 12 Monaten ab Ablauf des Verrechnungsjahres gesetzt hat (vgl MietSlg 48/40). Innerhalb dieses Zeitraums steht ihm auch noch die Möglichkeit einer Korrektur bzw Ergänzung der bereits vorher (spätestens zum 30. Juni) zu legenden Abrechnung offen (vgl WoBl 1998, 140/93). Das heißt nichts anderes als daß der Vermieter, versucht man den Einleitungssatz des § 21 Abs 1 MRG mit den Bestimmungen des Abs 3 leg cit in einen Sinnzusammenhang zu bringen, bei der Jahrespauschalverrechnung von Bewirtschaftungskosten 12 Monate ab Ablauf des Jahres der Fälligkeit der ihm vorgeschriebenen Beträge Zeit hat, um den Nachweis zu erbringen, die Kosten auch tatsächlich aufgewendet zu haben.
Im gegenständlichen Fall hat die Antragsgegnerin diesen Nachweis erbracht, weil sie die ihr im Jahr 1992 fällig gestellte Versicherungsprämie am 12. 7. 1993 bezahlte. In Abänderung des rekursgerichtlichen und in weiterer Folge auch des erstinstanzlichen Sachbeschlusses war daher wie im Spruch zu entscheiden.