Spruch:
Der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsgegner wird gemäß § 37 Abs 3 Z 16 bis Z 18 MRG iVm § 526 Abs 2 Satz 1 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO zurückgewiesen (§ 528a iVm § 510 Abs 3 ZPO).
Begründung
Rechtliche Beurteilung
1.) Es entspricht der Judikatur, dass eine vom Mieter dem Vermieter neben dem laufenden Mietzins zu leistende Einmalzahlung für die Überlassung des Mietobjekts nur dann nicht der Verbotsnorm des § 27 Abs 1 Z 1 MRG unterfällt, wenn es sich um eine echte Mietzinsvorauszahlung handelt (vgl RIS-Justiz RS0070027). Eine solche würde voraussetzen, dass sie von vornherein einem bestimmten Zeitraum zugeordnet wurde und bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses aliquot zurückzuzahlen ist (Prader, MRG, E 48 zu § 27). Eine solche Vereinbarung wurde im gegenständlichen Fall nicht getroffen.
Dass der Erstantragsteller (anders als der Zweitantragsteller) die beim Mietvertragsabschluss ausbedungene Einmalzahlung erst zu einem Zeitpunkt leistete, als ihm das Mietobjekt bereits übergeben war, könnte nur unter dem Gesichtspunkt bedeutsam sein, dass die Judikatur einen nach Wegfall der Zwangslage erklärten Verzicht des Mieters auf die Rückzahlung der verbotenen Ablöse als zulässig und rechtswirksam ansieht (vgl 2 Ob 12/64 = SZ 37/19; 4 Ob 616/71 = MietSlg 23.313; 7 Ob 525/78 = MietSlg 30.351; 5 Ob 275/00b = immolex 2001/45 ua). Ob ein solcher Verzicht vorliege (den die Revisionsrekurswerber gar nicht explizit behaupten) und wegen Wegfalls der Zwangslage auch wirksam ist, richtet sich aber immer nach den Umständen des Einzelfalls (7 Ob 525/78 = MietSlg 30.351; 5 Ob 275/00b = immolex 2001/45; Schimetschek, ImmZ 1984, 63, etwa verlangt, dass das Mietobjekt zumindest 6 Monate gemietet sein muss, bevor der Verzicht gültig abgegeben werden kann). Warum aus der Zahlung der versprochenen Ablöse (die die Antragsgegner selbst als Mietzinsvorauszahlung gewertet wissen wollen) kurz nach Bezug des Mietobjekts mit der nach § 863 ABGB notwendigen Eindeutigkeit auf einen Rückzahlungsverzicht geschlossen werden soll (wo doch der Erstantragsteller zugleich mit der eigenen Zahlung auch den von seinem Freund im Voraus geforderten Geldbetrag übergab), begründen die Revisionsrekurswerber nicht weiter. Die Annahme eines solchen Verzichts drängt sich aber nach der Aktenlage keineswegs auf.
2.) Die Aktivlegitimation des Zweitantragsteller ergibt sich unzweifelhaft daraus, dass der Erstantragsteller in seiner Vertretung handelte, als er die geforderte Einmalzahlung leistete. Dass dies durch die Judikatur nicht gedeckt wäre, ist eine durch nichts belegte Behauptung. Was die Passivlegitimation der Zweitantragsgegner betrifft, kann nach herrschender Judikatur und Lehre eine unzulässige Ablöse von jenem zurückgefordert werden, dem sie aus der Sicht des Leistenden zukommen sollte (5 Ob 224/01d = MietSlg 53/32 mwN). Von einer solchen Zweckwidmung an beide Antragsgegner kann im gegenständlichen Fall ausgegangen werden, weil sie als Miteigentümer des Bestandsobjekts gemeinsame Vermieter (Vertragspartner) der Antragsteller waren. Die Aktenlage lässt jedenfalls keine gegenteilige Annahme zu.
Es zeigt sich soweit, dass die einen Einzelfall betreffende Entscheidung des Rekursgerichtes durch oberstgerichtliche Rechtsprechung gedeckt ist und dem Rekursgericht auch bei der Subsumtion keine krasse Fehlbeurteilung unterlaufen ist, weshalb der außerordentliche Revisionsrekurs zurückzuweisen ist.