Spruch:
Der Revisionsrekurs der Antragsgegnerin wird zurückgewiesen. Dem Revisionsrekurs der Antragstellerin wird Folge gegeben. Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden aufgehoben. Die Mietrechtssache wird zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Gericht erster Instanz zurückverwiesen.
Text
Begründung
Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin des Geschäftshauses *****. Dieses Haus hat eine Nutzfläche von insgesamt 1750 m2 und dient der Antragsgegnerin, der Betriebsgesellschaft einer Textilhandelskette, als "Filiale Getreidegasse".
Mit Mietvertrag vom 2. 3. 1991 wurde das Geschäftshaus, vorgetragen in der EZ *****, an die K***** GmbH und die K***** GmbH & Co KG um monatlich S 600.269,28 (das sind S 332 pro m2 Nutzfläche) vermietet. Über das Vermögen der erstgenannten Gesellschaft wurde mit Beschluss des HG Wien vom 13. 6. 2000 zu 3 S 263/00 der Konkurs eröffnet; Masseverwalter ist Dr. Peter S*****, Rechtsanwalt in Wien. Am 9. 10. 2000 beantragte die Antragstellerin bei der Schlichtungsstelle der Stadt Salzburg unter Berufung auf § 12a MRG, den (erhöhten) Hauptmietzins mit S 1,625.400 monatlich (also mit S 900 pro m2 Nutzfläche) festzustellen. Der Masseverwalter habe ihr mit Schreiben vom 31. 7. 2000 zur Kenntnis gebracht, dass er am 4. 7. 2000 das gemeinschuldnerische Unternehmen an die KBS K***** Schneiderwerkstätten GmbH verkauft habe (letztgenannte Firma ist in der Folge in KBS K***** Betriebs-GmbH umbenannt worden, also mit der Antragsgegnerin ident). Zu dieser Anzeige habe dann Rechtsanwalt Dr. Reich-Rohrwig am 7. 9. 2000 klargestellt, dass die K***** GmbH 30 Filialen als Sacheinlage in die Antragsgegnerin gegen Gewährung eines Geschäftsanteils eingebracht habe. Schon vorher sei es - seinen Behauptungen zufolge - zu einem Übergang des Mietverhältnisses (der Mietrechte der K***** GmbH & Co KG) an die Antragsgegnerin gekommen; letztere sei im Weg einer Gesamtrechtsnachfolge gemäß § 142 HGB Mitmieterin des Geschäftshauses geworden. Tatsächlich sei jedoch der Anhebungstatbestand des § 12a Abs 1 MRG bzw (durch die in weiterer Folge noch zu erwähnenden gesellschaftlichen Änderungen) des § 12a Abs 3 MRG erfüllt; zumindest liege der Umgehungstatbestand des § 12a Abs 3 Satz 3 MRG vor.
Die Antragsgegnerin bestritt das Erhöhungsbegehren und beantragte dessen Abweisung. Sie sei am 4. 7. 2000 Mitmieterin des verfahrensgegenständlichen Objekts geworden und habe dort zu diesem Zeitpunkt gar kein Unternehmen betrieben. Erst in der Folge habe der Masseverwalter Betriebe der K***** GmbH (also der zweiten Mieterin) als Sacheinlage in die Antragsgegnerin eingebracht, was gemäß § 49 Abs 2 GmbHG mit 8. 7. 2000 wirksam geworden sei. Dieser Übertragungsvorgang erfülle keinen Erhöhungstatbestand, weil die Antragsgegnerin im maßgeblichen Zeitpunkt infolge Gesamtrechtsnachfolge bereits Mitmieterin gewesen sei. Daraus folge auch die mangelnde Passivlegitimation der Antragstellerin, weil das Mietzinserhöhungsbegehren gegen beide Mitmieter, also auch gegen die K***** GmbH hätte geltend gemacht werden müssen. Schließlich sei der Mietvertrag vom 2. 3. 1991 in Wahrheit ein Leasingvertrag oder jedenfalls ein Vertrag gewesen, der jegliche Mietzinsanhebung ausschließe. In eventu werde geltend gemacht, dass ein Weitergaberecht vereinbart worden sei. Der von der Antragstellerin geforderte erhöhte Mietzins liege weit über der Angemessenheitsgrenze.
Das Erstgericht wies den Sachantrag der Antragstellerin ab. Es ging dabei von folgenden (zusätzlichen) Feststellungen aus:
Mit Notariatsakt vom 4. 7. 2000 mit der Geschäftszahl 473, der "Ausscheidensvereinbarung", hat die (wie zu ergänzen ist am 27. 6. 2000 gegründete) KB Bekleidungshandel GmbH als Kommanditistin der K***** GmbH & Co KG (was sie, wie zu ergänzen ist, durch den Erwerb des Kommanditanteils der K***** GmbH an der genannten KG geworden war) mit der Antragsgegnerin (die damals noch als KBS K***** Schneiderwerkstätten GmbH firmierte als Komplementärin der KG ihr Ausscheiden aus der KG mit sofortiger Wirkung und den Übergang des Gesellschaftsvermögens der KG gemäß § 142 HGB mit allen Rechten und Pflichten und Vertragsverhältnissen im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf die Antragsgegnerin vereinbart. Diese Vermögensübernahme wurde am 8. 7. 2000 ins Firmenbuch eingetragen.
Mit Notariatsakt vom 4. 7. 2000 mit der Geschäftszahl 474, dem "Sacheinlagevertrag", hat der Masseverwalter einen Teil des Unternehmens der K***** GmbH, und zwar den lebenden Geschäftsbetrieb von 30 Filialen, darunter die im verfahrensgegenständlichen Bestandobjekt betriebene Filiale, samt den jeweiligen Bestandrechten im Wege der Kapitalerhöhung bei der aufnehmenden Gesellschaft an die Antragsgegnerin übertragen. Die Kapitalerhöhung wurde ebenfalls am 8. 7. 2000 in das Firmenbuch eingetragen; gleichzeitig kam es zu einer Änderung des Firmenwortlauts der KBS K***** Schneiderwerkstätten GmbH in KBS K***** Betriebs-GmbH.
Diesen Sachverhalt würdigte das Erstgericht in rechtlicher Hinsicht wie folgt:
Nach § 12a Abs 1 und 2 MRG dürfe der Vermieter die Anhebung des Hauptmietzinses bis zu dem nach § 16 Abs 1 MRG zulässigen Betrag unter Berücksichtigung der Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeiten verlangen, wenn der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen veräußert. Dabei stelle § 12a Abs 1 MRG auf den Fall ab, dass der bisherige Hauptmieter aus dem Bestandvertrag ausscheidet und der Unternehmenserwerber die Hauptmietrechte durch Übergang erwirbt, also die Hauptmietrechte nicht schon aufgrund des bestehenden Vertrages ausübt. Im Falle der Unternehmensveräußerung von einem Mitmieter an einen anderen Mitmieter trete kein Mietrechtsübergang bei den dazugehörigen Geschäftsräumlichkeiten ein. Im gegebenen Fall habe der Masseverwalter der K***** GmbH als Mitmieterin das im Mietgegenstand betriebene Unternehmen an die andere Mitmieterin, nämlich die KBS K***** Schneiderwerkstätten GmbH (die nunmehrige Antragsgegnerin) veräußert. Dies sei im Wege einer Sacheinlagevereinbarung und Kapitalerhöhung der Antragsgegnerin gemäß Notariatsakt vom 4. 7. 2000 mit der Geschäftszahl 473 geschehen. Nach § 49 Abs 2 GmbHG sei diese Sacheinlagevereinbarung und Kapitalerhöhung erst mit der Firmenbucheintragung am 8. 7. 2000 wirksam geworden. Zu diesem Zeitpunkt sei aber die K*****Schneiderwerkstätten GmbH aufgrund der Ausscheidensvereinbarung gemäß dem Notariatsakt vom 4. 7. 2000 mit der Geschäftszahl 474 bereits Mitmieterin des Bestandobjekts gewesen, weil das Ausscheiden eines Kommanditisten aus der KG und die Übernahme seines Vermögens durch die Komplementärgesellschaft (hier der Antragsgegnerin) sofort mit Abschluss der Vereinbarung wirksam werde. Die diesbezügliche Eintragung in das Firmenbuch am 8. 7. 2000 habe nur deklarativ gewirkt. Die Antragsgegnerin sei daher bereits Mieterin gewesen, als sie das Unternehmen erwarb. In einem solchen Fall fehle es an dem die Mietzinsanhebung nach § 12a Abs 1 MRG rechtfertigenden Tatbestandserfordernis, nämlich dass dem Vermieter ein neuer Mietvertragspartner aufgedrängt wird.
Soweit die Antragstellerin damit argumentiere, dass die Judikatur zum alten § 12 Abs 3 MRG nicht auf den neuen § 12a Abs 1 MRG anwendbar sei, weil die rechtliche Position des Unternehmenserwerbers nach der neuen Rechtslage umfassender sei, sei dem entgegenzuhalten, dass Judikatur und Lehre im Wesentlichen darin übereinstimmten, dass der Gesetzgeber des 3. WÄG den im § 12a Abs 1 verwendeten Begriff der Veräußerung des im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens mit der Rechtsfolgenregelung des Vertragseintrittes des Unternehmenserwerbers in das Hauptmietverhältnis aus dem alten § 12 Abs 3 MRG entnommen habe. Die sprachlichen Abweichungen vom Urtext hätten insoweit zu keiner Rechtsänderung geführt, sondern dienten lediglich der Klarstellung im Sinne der herrschenden Lehre und Rechtsprechung. Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung, allerdings mit anderer Begründung:
Der von der Antragstellerin erhobenen Rüge der unvollständigen Sachverhaltsfeststellung könnte durch ergänzende Feststellungen aus den Urkunden (Mietvertrag und Notariatsakte vom 4. 7. 2000) ergänzt werden. Diese Urkunden sind nicht substantiiert bestritten worden, sodass die Vorschriften der ZPO über zugestandene Tatsachen angewendet werden könnten (OGH 29. 1. 1996, 5 Ob 151/95 = MietSlg 48.408).
Zur Rechtsrüge der Antragstellerin sei anzumerken, dass das Rekursgericht ihrer Auffassung folgt, wonach der Tatbestand der Unternehmensveräußerung nach § 12a Abs 1 MRG erfüllt sei; wegen eines vereinbarten Weitergaberechtes könne allerdings der Mietzins nicht erhöht werden:
Im Mietvertrag vom 2. 3. 1991 hätten die vertragschließenden Teile unter Punkt XIII festgehalten:
"Rechtsnachfolger: Sämtliche Rechte und Pflichten aus dem gegenständlichen Vertrag gehen sowohl auf Seiten der Mieter als auch auf Seiten der Vermieterin auf deren Rechtsnachfolger über."
Am Mietvertrag seien auf Mieterseite zwei Mitmieter beteiligt gewesen, nämlich einerseits die K***** GmbH, andererseits die K***** GmbH & Co KG. Die K*****GmbH sei der einzige Kommanditist der KG, die Antragsgegnerin, damals noch mit der Firma KBS K***** Schneiderwerkstätten GmbH, einziger persönlich haftender Gesellschafter.
Am 13. 6. 2000 sei die K***** GmbH dem Konkurs verfallen. Mit Gesellschaftsvertrag vom 24. 6. 2000 sei die KB Bekleidungshandel GmbH gegründet und am 27. 6. 2000 in das Firmenbuch eingetragen worden (FN *****). Deren Gesellschafter seien Peter G***** und Werner G*****.
Am 4. 7. 2000 sei es nun in der Kanzlei des Rechtsanwaltes Dr. Johannes Reich-Rohrwig zu umfassenden Transaktionen durch die beiden Notariatsakte des öffentlichen Notars Dr. Gerhard B***** gekommen. Der Geschäftsführer der Antragsgegnerin, der vorher erwähnte Peter G***** und der Geschäftsführer der KB Bekleidungshandel GmbH, der vorher erwähnte Werner G***** hätten dabei folgende Ausscheidungsvereinbarung geschlossen:
Sie hätten zunächst festgehalten, dass an der K***** GmbH & Co KG "derzeit als Komplementärin die KBS K***** Schneiderwerkstätten GmbH beteiligt ist". Des weiteren hätten sie auf den Abtretungsvertrag, abgeschlossen zwischen Dr. Peter S***** als Masseverwalter der K***** GmbH und der KB Bekleidungshandel GmbH (den Notariatsakt mit der GZ 474) und darauf verwiesen, dass die KB Bekleidungshandel GmbH den Kommanditgeschäftsanteil der K***** GmbH an der K***** GmbH & Co KG erworben habe.
Unter Punkt 2.) der Ausscheidungsvereinbarung habe die Antragsgegnerin (die KBS K*****Schneiderwerkstätten GmbH) ihre Zustimmung zur Übertragung des Kommanditgeschäftsanteiles von Dr. Peter S***** als Masseverwalter im Konkurs der K***** GmbH an die KB Bekleidungshandel GmbH als Erwerberin erteilt.
Unter Punkt 3.) sei sodann festgehalten worden, dass an der K***** GmbH & Co KG nunmehr als einzige Gesellschafter
a) die Antragsgegnerin (damals noch K***** Schneiderwerkstätten GmbH) und
b) die KB Bekleidungshandel GmbH (als Kommanditistin) beteiligt sind. Unter Punkt 4.) habe die KB Bekleidungshandel GmbH als Kommanditistin mit der Komplementär GmbH (also der Antragsgegnerin) vereinbart, dass die Kommanditistin (die KB Bekleidungshandel GmbH) mit sofortiger Wirkung aus der KG ausscheidet und somit das Gesellschaftsvermögen der KG gemäß § 142 HGB mit allen Rechten und Pflichten und Vertragsverhältnissen im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf die Komplementär GmbH, die Antragsgegnerin, übergeht.
Die ausscheidende Kommanditistin erhalte als Auseinandersetzungsguthaben den Buchwert ihrer Beteiligung an der KG zum aktuellen Tag.
Der Notariatsakt mit der GZ 474, auch "Abtretungsvertrag" genannt gliedere sich in vier Teile, nämlich
I. Gesellschafterbeschluss
II. Übernahmserklärung
III. Sacheinlagevertrag und IV. Abtretungsvertrag.
Er sei von Peter G*****, wie oben, als Geschäftsführer der KB Bekleidungshandel GmbH, und Werner G***** als Geschäftsführer der Antragsgegnerin (damals noch KBS K***** Schneiderwerkstätten GmbH) sowie Dr. Peter S***** als Masseverwalter der K***** GmbH geschlossen worden.
Zweckmäßiger Weise sei zunächst der Punkt IV. Abtretungsvertrag darzustellen, weil die Ausscheidensvereinbarung auf diesen Bezug nehme. Darin werde Dr. Peter S***** als abtretender Gesellschafter, die KB Bekleidungshandel GmbH als Erwerberin bezeichnet.
Der Abtretungsvertrag habe folgenden wesentlichen Inhalt:
"1. Festgehalten wird, dass der abtretende Gesellschafter aufgrund der im Punkt I. dieses Notariatsakts beschlossenen, von ihm gemäß Punkt II. dieses Notariatsakts übernommenen und von ihm gemäß Sacheinlagevertrag (Punkt III. dieses Notariatsakts) durchgeführten Kapitalerhöhung an der KBS K***** Schneiderwerkstätten Gesellschaftsanteil GmbH (Firmenwortlautänderung in KBS K***** Betriebs GmbH in Durchführung) einen Geschäftsanteil, dem eine übernommene Stammeinlage von S 500.000 (in Worten: Schilling fünfhunderttausend) entspricht, erwirbt.
Der abtretende Gesellschafter verkauft und überträgt hiemit diesen vorgenannten Geschäftsanteil an der KBS K***** Schneiderwerkstätten GmbH (nachstehend kurz GmbH genannt) an die Erwerberin. Die Erwerberin erwirbt und übernimmt hiemit den Geschäftsanteil des abtretenden Gesellschafters an der GmbH. Diese Abtretung wird mit Eintragung der Kapitalerhöhung der GmbH in das Firmenbuch wirksam.
2. Als Abtretungspreis wird der Betrag von insgesamt S 500.000 (in Worten: Schilling fünfhunderttausend) vereinbart. Der Abtretungspreis ist mit Wirksamwerden der gegenständlichen Kapitalerhöhung durch Eintragung in das Firmenbuch und sohin mit dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens dieses Abtretungsvertrages zur Zahlung an den abtretenden Gesellschafter fällig.
3. Der abtretende Gesellschafter garantiert, dass der hier abgetretene Geschäftsanteil unbeschränkt, unbelastet und frei von Rechten Dritter auf die Erwerberin übergeht ....".
Unter I. Gesellschafterbeschluss habe die KB Bekleidungshandel GmbH auf diesen soeben dargestellten Abtretungsvertrag Bezug genommen und festgehalten, dass sie aufgrund dessen alleiniger Gesellschafter der Antragsgegnerin ist. Weiters, dass sie eine Generalversammlung abhalte und nachstehende Generalversammlungsbeschlüsse fasse:
"1. Das Stammkapital der K*****Schneiderwerkstätten GmbH wird von derzeit S 500.000 um 1 Million Schilling auf insgesamt S 1,5 Millionen erhöht, und zwar:
a) durch Einbringung des Teilbetriebes der Firma K***** GmbH, FN ***** (Filialen gemäß Anlage 2) als Sacheinlage gemäß Sacheinlagevertrag gemäß Punkt III. dieses Notariatsakts unter Anrechnung als Stammeinlage mit einem Nennbetrag von S 500.000" und
b) durch eine weitere Bareinlage von S 500.000, welche die KB Bekleidungshandel GmbH übernimmt.
2. Zur Übernahme des Teilbetrages der Kapitalerhöhung im Nennbetrag von S 500.000 durch Erbringung der Sacheinlage wird Dr. Peter S***** als Masseverwalter im Konkurs der K***** GmbH zugelassen.
3. Dem entsprechend und insgesamt wird der Gesellschaftsvertrag der K***** Schneiderwerkstätten GmbH ..... dahin geändert ...". In dem mit II. Übernahmserklärung überschriebenen zweiten Teil des Notariatsaktes vom 4. 7. 2000 mit der GZ 474 habe Dr. Peter S***** als Masseverwalter den auf ihn entfallenden Teil der Kapitalerhöhung im Nominale von S 500.000 übernommen, und zwar "durch Einbringung des Teilbetriebes der K***** GmbH (Filialen gemäß Anlage 2) wie er im Punkt 3. des Notariatsaktes beschrieben ist".
Dort (unter III. Sacheinlagevertrag) habe der Masseverwalter nachstehenden Teilbetrieb des Unternehmens der K***** GmbH eingebracht:
"a) den lebenden Geschäftsbetrieb der 30 in der Beilage angeführten Filialen (darunter das antragsgegenständliche Bestandobjekt) samt den diesbezüglichen Bestandrechten, weiters die Vorräte der übernommenen Filialen, Betriebs- und Geschäftsausstattung ...., Firmenwert, Goodwill, Markenrechte etc".
Mit Schreiben vom 31. 7. 2000 habe der Masseverwalter der K***** GmbH, Dr. Peter S*****, der Antragstellerin Folgendes mitgeteilt:
"In meiner Eigenschaft als Masseverwalter habe ich am 4. 7. 2000 das gemeinschuldnerische Unternehmen an die KBS K***** Schneiderwerkstätten GmbH verkauft.
Gemäß § 12a MRG zeige ich Ihnen den obgenannten Unternehmenskauf an.".
Mit Schreiben vom 7. 9. 2000 habe der Rechtsanwalt der Antragsgegnerin, Dr. Johannes Reich-Rohrwig, den Vorgang gegenüber dem Rechtsanwalt der Antragstellerin, Dr. Jürgen Hinterwirth, wie folgt dargestellt:
".... dass die K***** GmbH, vertreten durch den Masseverwalter Dr. S*****, einen Großteil ihres Unternehmens mit den meisten Filialen - so auch die gegenständliche Filiale in S*****, als Sacheinlage in die KBS K***** Schneiderwerkstätten GmbH, die später umbenannt wurde in KBS K***** Betriebs GmbH, gegen Gewährung eines Geschäftsanteiles eingebracht hat.
Zuvor war schon das Mitmietverhältnis der K***** GmbH & Co KG infolge Ausscheidens des einzigen Kommanditisten gemäß § 142 HGB auf die Komplementärgesellschaft, die Firma KBS K***** Schneiderwerkstätten GmbH, übergegangen, sodass diese GmbH Mitmieter im Wege der Gesamtrechtsnachfolge geworden ist. Da Masseverwalter Dr. S***** sowohl die Geschäftsanteile an der KBS K***** Schneiderwerkstätten GmbH, wie sie bisher bestanden, als auch jene aus der Kapitalerhöhung gegen Sacheinlage an die KB Bekleidungshandel GmbH übertragen hat, ist die Firma KB Bekleidungshandel GmbH nunmehr Alleingesellschafterin der KBS K***** Schneiderwerkstätten GmbH, nunmehr KBS K***** Betriebs GmbH.
An der insolventen Firma K***** GmbH hat sich kein
Gesellschafterwechsel ergeben .......".
Rechtlich ergebe sich daraus Folgendes:
Veräußert der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen, so trete der Erwerber des Unternehmens anstelle des bisherigen Hauptmieters in das Hauptmietverhältnis ein. Sowohl der Veräußerer als auch der Erwerber seien verpflichtet, die Unternehmensveräußerung dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Der Vermieter könne die Rechtsfolgen des durch die Unternehmensveräußerung herbeigeführten Eintrittes des Erwerbers in das Hauptmietverhältnis ab dem der Unternehmensveräußerung folgenden Zinstermin geltend machen.
Um zu beurteilen, ob nun eine Unternehmensveräußerung im Sinne dieser Bestimmung vorliegt, erscheine es zweckmäßig, die Lage vor den beiden Notariatsakten vom 4. 7. 2000 mit der Lage nach deren Abschluss zu vergleichen.
Vorher habe der Mietvertrag mit den beiden Mitmieterinnen K***** GmbH und der K***** GmbH & Co KG bestanden. Die jetzige Antragsgegnerin sei der einzige Komplementär der KG, die GmbH (K***** GmbH) deren einziger Kommanditist gewesen.
Nach den Vertragswerken vom 4. 7. 2000 existiere die K***** GmbH & Co KG als Mitmieterin nicht mehr; die Gesellschaft sei aufgelöst und gelöscht (FN *****). Die K***** GmbH betreibe im Bestandobjekt kein Unternehmen mehr. Sie habe den lebenden Geschäftsbetrieb der gegenständlichen Filiale samt dazugehörigem Bestandrecht in die Antragsgegnerin eingebracht. Das Unternehmen im Bestandobjekt werde nunmehr von der Antragsgegnerin betrieben.
Damit sei der Tatbestand des § 12a Abs 1 MRG erfüllt. Die Hauptmieter der Geschäftsräumlichkeit, nämlich die K***** GmbH & Co KG und die K***** GmbH, hätten das von ihnen im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen an die Antragsgegnerin veräußert bzw habe die K***** GmbH die Veräußerung wegen vorherigen Ausscheidens der KG alleine vorgenommen. Die von der Antragsgegnerin vertretenen Auffassung, dass das Ausscheiden des Kommanditisten am 4. 7. 2000 erfolgt und dadurch die Antragsgegnerin zur Mitmieterin geworden sei, während die Sacheinlage mit Kapitalerhöhung, somit die Unternehmensveräußerung, erst am 8. 7. 2000, also zu einem Zeitpunkt stattgefunden habe, als die Antragsgegnerin bereits Mitmieterin war, könne nicht geteilt werden. Die beiden Notariatsakte könnten nämlich nicht isoliert voneinander betrachtet werden, setze doch die Ausscheidensvereinbarung in der GZ 473 schon den Abtretungsvertrag in der GZ 474 voraus und baue darauf auf. Beide Notariatsakte seien daher in Wahrheit als einziger Rechtsakt anzusehen, sodass es sich verbiete, davon auszugehen, dass die Antragsgegnerin zum Zeitpunkt des Unternehmenserwerbes im strittigen Objekt bereits Mitmieterin gewesen wäre. Klar und unmissverständlich habe dies auch Masseverwalter Dr. S***** zum Ausdruck gebracht, der von einem Verkauf des gemeinschuldnerischen Unternehmens am 4. 7. 2000 ausging. Wenn die Antragsgegnerin das Mietzinsanhebungsbegehren als unwirksam betrachte, weil es nur gegen die Antragsgegnerin, nicht aber gegen die andere Mitmieterin, die K***** GmbH gerichtet wurde, könne dem ebenfalls nicht gefolgt werden. Dabei werde übersehen, dass die K***** GmbH ihr im Mietobjekt betriebenes lebendes Unternehmen samt Bestandrechten an die Antragsgegnerin übertragen hat. Die K***** GmbH sei demnach als Mieterin ausgeschieden; sie sei nach der Diktion des § 12a MRG Veräußerer gewesen und habe dies in Befolgung dieser Vorschrift am 31. 7. 2000 auch angezeigt.
Zutreffend habe sich aber die Antragsgegnerin auf das vertraglich vereinbarte Weitergaberecht berufen. Hier sei der Auffassung der Antragstellerin nicht zu folgen, dass es sich um mehrere Rechtsgeschäfte bzw um mehrere Weitergaben gehandelt habe, sodass das Weitergaberecht bereits konsumiert wäre. Tatsächlich sei von einem einheitlichen Rechtsgeschäft auszugehen, weil die beiden Notariatsakte einander ja bedingt und vorausgesetzt hätten. Eine Trennung in zwei Veräußerungsakte erscheine rechtlich nicht möglich. Mit der im Punkt XIII. des Mietvertrages vom 2. 3. 1991 vereinbarten Rechtsnachfolgeklausel habe die Vermieterin im Vorhinein ihre Zustimmung erteilt, dass alle Rechte und Pflichten auch auf Mieterseite auf den Rechtsnachfolger übergehen. Die Antragsgegnerin habe sich auf diese Klausel berufen und ausdrücklich geltend gemacht, dass es sich dabei um ein Weitergaberecht handelt, das auch für den Fall des Vorliegens eines Anhebungstatbestandes nach § 12a Abs 1 und 3 MRG eine Mietzinsanhebung ausschließt. Der Antragsteller habe diese Behauptung nur unsubstantiiert bestritten ("der Antragstellervertreter bestreitet"). Daher sei es nicht notwendig gewesen, eine allenfalls in irgend einer Richtung gegebene Parteienabsicht zu erforschen, weil eine solche vom Wortlaut abweichende gar nicht behauptet worden sei. Die Erforschung der Parteienabsicht sei aber immer nur dann nötig, wenn der Antragsteller hiezu ein entsprechendes Vorbringen erstattete (5 Ob 307/00h und 5 Ob 365/97f = WoBl 1999/95).
Trotz der von der Antragstellerin vertretenen richtigen Auffassung, dass ein Mietzinserhöhungstatbestand nach § 12a MRG gegeben wäre, sei daher der erstinstanzliche Sachbeschluss im Ergebnis zu bestätigen gewesen.
Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 130.000 übersteigt, der ordentliche Revisionsrekurs jedoch nicht zulässig sei. Der festgestellte Tatbestand habe nämlich zwanglos dem § 12a Abs 1 MRG unterstellt werden können, sodass keine erhebliche Rechtsfrage vorliege. Dass ein vertragliches Weitergaberecht in der vorliegenden Form das Mietzinsanhebungsrecht vereitelt, sei einhellige Rechtsprechung. Der rekursgerichtliche Sachbeschluss wurde von beiden Parteien mit ao Revisionsrekurs angefochten. Während die Antragstellerin meint, der Antragsgegnerin sei zu Unrecht - unter Missachtung einer einschlägigen Klausel des vorgelegten Mietvertrags und damit auch in Abweichung von der Judikatur - ein Weitergaberecht zugestanden worden, was zur Stattgebung ihres Sachantrages oder hilfsweise zur Aufhebung der rekursgerichtlichen Entscheidung sowie zur Rückverweisung der Mietrechtssache an die zweite Instanz zu führen habe, bekämpft die Antragsgegnerin die zur Abweisung des Sachantrages herangezogene rechtliche Begründung des Rekursgerichtes, weil es schon an der Erfüllung des Anhebungstatbestandes des § 12a Abs 1 MRG fehle und deshalb gar nicht auf den Hilfseinwand eines vertraglichen Weitergaberechts (das nunmehr konsumiert sein könnte) hätte eingegangen werden dürfen. Ihr Rechtsmittelantrag zielt primär auf die Bestätigung des rekursgerichtlichen Sachbeschlusses aus anderen Gründen; hilfsweise wurde ein Aufhebungsantrag gestellt.
Rechtliche Beurteilung
Der ao Revisionsrekurs der Antragsgegnerin ist unzulässig. Die das vertragliche Weitergaberecht relevierenden Entscheidungsgründe des Rekursgerichtes könnten die Antragsgegnerin nur Beschweren, wenn sie in einem späteren Mietzinsüberprüfungsverfahren aus Anlass einer Veräußerung des im Mietobjekt betriebenen Unternehmens gehindert wäre, das behauptete Weitergaberecht zur Abwehr einer Mietzinsanhebung geltend zu machen, weil bereits in diesem Verfahren die - nur einmal mögliche - Ausübung des Rechts unterstellt wurde. Das ist jedoch nicht der Fall. Da über die Existenz und die Ausübung des vermeintlichen Weitergaberechts nur im Rahmen einer Vorfragenbeurteilung abgesprochen wurde, besteht insoweit keine Bindungswirkung für ein späteres Verfahren (Rechberger in Rechberger2, Rz 10 zu § 411 ZPO). Im Übrigen ist die Antragsgegnerin auf die Ausführungen zum Rechtsmittel der Antragstellerin zu verweisen. Ihr Revisionsrekurs war daher gemäß § 37 Abs 3 Z 16 bis Z 18 MRG iVm § 526 Abs 2 Satz 1 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO ohne weitere Begründung zurückzuweisen (§ 582a iVm § 510 Abs 3 ZPO).
Der ao Revisionsrekurs der Antragstellerin ist hingegen zulässig, weil das Rekursgericht eine Klausel im Mietvertrag nicht beachtet hat, die nach der Judikatur eine andere Beurteilung der Rechtsnachfolgeregelung des Punktes XIII. erfordert. Der Antragsgegnerin wurde deshalb die Beantwortung dieses Rechtsmittels freigestellt. Sie hat von dieser Möglichkeit auch Gebrauch gemacht und in ihrer Revisionsrekursbeantwortung primär die Zurückweisung des gegnerischen Rechtsmittels beantragt, weil es doch an den Voraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO für die Anrufung des OGH fehle; hilfsweise soll der rekursgerichtliche Sachbeschluss bestätigt oder mit dem Auftrag zur Verfahrensergänzung durch eine der Vorinstanzen aufgehoben werden.
Der ao Revisionsrekurs der Antragstellerin ist iS seines Aufhebungsbegehrens berechtigt.
Um der Argumentation der Antragstellerin in der Frage des Weitergaberechts folgen zu können, ist vorerst Punkt IV. des Mietvertrages vom 2. 3. 1991 nachzutragen. Dort heißt es:
"Untervermietung und Weitergabe der Bestandrechte:
Den Mietern ist es nicht gestattet, ohne ausdrücklich schriftliche Zustimmung der Vermieterin Rechte aus diesem Vertrag an Dritte zu übertragen, auch nicht in Form der Einbringung in eine Gesellschaft. Den Mietern ist es jedoch gestattet, die Mietrechte an zum Firmenverband gehörige Unternehmen der Mieter zu übertragen. Sollten die Mieter jedoch das im Bestandobjekt betriebene Unternehmen an Dritte, nicht zum Firmenverband gehörige Unternehmen veräußern, wird dieser Umstand bereits jetzt als wichtiger vorzeitiger Auflösungs- und Kündigungsgrund im Sinne des § 30 Abs. 2 Zif. 13 MRG vereinbart.
In den Fällen der gestatteten Übertragung der Mietrechte sowie Unternehmensveräußerung (Abs. 2 und 3 des Vertragspunktes IV.) verpflichten sich die Mieter, nach wie vor die Haftung für die Entrichtung der Mietzinsbeträge und sämtliche andere sich aus dem Mietvertrag ergebende Verpflichtungen zu übernehmen. Den Mietern ist es ferner gestattet, das Bestandobjekt teilweise oder zur Gänze unterzuvermieten und verzichtet die Vermieterin ausdrücklich auf den Kündigungsgrund des § 30 Abs. 2 Zif. 4 und 6
MRG.
Eine Untervermietung darf jedoch gleichfalls nur zum Zwecke der Ausübung eines Einzelhandelsgewerbes erfolgen."
Diese Vertragsklausel, so meint die Antragstellerin, schließe es nach der einschlägigen Judikatur aus, die Rechtsnachfolgeregelung in Punkt XIII. des Mietvertrages als Einräumung eines Weitergaberechts zu verstehen, was unter dem Gesichtspunkt der unrichtigen rechtlichen Beurteilung, aber auch als Aktenwidrigkeit bzw Verletzung des Unmittelbarkeitsgrundsatzes gerügt werde.
Dieser Argumentation ist insoweit zu folgen, als es tatsächlich mit der einschlägigen Judikatur unvereinbar ist, einer generellen Rechtsnachfolgeregelung auch dann die Bedeutung der Einräumung eines Weitergaberechts beizumessen, wenn an anderer Stelle des Vertrages das Problem des Weitergaberechts ausdrücklich - etwa in Form einer Beschränkung des Kreises jener Personen, die in das Mietverhältnis eintreten können - geregelt wurde. Diesfalls ist die Rechtsnachfolgeregelung nur als Anordnung zu verstehen, die sich aus dem Vertrag ergebenden Pflichten auch jedem Einzelrechtsnachfolger zu Überbinden (WoBl 2000/10; vgl WoBl 2000/93; WoBl 2001/64). Demnach wird - sollte es darauf ankommen - noch zu erörtern und zu klären sein, ob die ursprünglichen Mieter des verfahrensgegenständlichen Geschäftshauses tatsächlich berechtigt waren, ihre Mietrechte an die Antragsgegnerin weiterzugeben. Wie sich aus den Rechtsmittelschriften der Parteien ergibt, wird sich dabei auch die Erforschung der Parteienabsicht nicht vermeiden lassen, da die Parteien offenbar ganz unterschiedliche Auffassungen über den Geschäftszweck und die Tragweite der einschlägigen Vertragsbestimmungen haben. Gegen die Notwendigkeit dieser Verfahrensergänzung lässt sich auch nicht einwenden, die Antragstellerin habe - wie dies die Antragsgegnerin in ihrer Revisionsrekursbeantwortung vertritt - gar nicht substantiiert bestritten (also zugestanden), dass die Antragsgegnerin durch Ausübung eines vertraglichen Weitergaberechts in die Mieterstellung gelangt sei. Zum Beweis eines solchen Vertragseintritts hat sich nämlich die Antragsgegnerin auf den vorgelegten Mietvertrag berufen, aus dem das Rekursgericht den Wortlaut des Punktes XIII. feststellte, weil die Echtheit des Mietvertrages gar nicht bestritten sei. Diese Vorgangsweise hätte vorausgesetzt, den Inhalt der ganzen Urkunde oder zumindest ihrer entscheidungsrelevanten Teile festzustellen und zu würdigen. Die Mitberücksichtigung des Vertragspunktes IV. ist daher keine unzulässige Neuerung oder die Missachtung eines Beweisverbotes, sondern nach der Sachlage - Außerstreitstellung der Echtheit des vorgelegten Mietvertrages bei gleichzeitiger Bestreitung des von der Antragsgegnerin behaupteten Weitergaberechts - geboten. Die Entscheidungsrelevanz des von der Antragsgegnerin behaupteten Weitergaberechts ist freilich noch offen. Primär kommt es darauf an, ob durch die festgestellten gesellschaftsrechtlichen Vorgänge überhaupt ein Anhebungstatbestand nach § 12a Abs 1 oder Abs 3 MRG verwirklicht wurde. Auf den in Abs 1 leg cit normierten Tatbestand trifft dies entgegen der Rechtsansicht des Rekursgerichtes nicht zu. Es wird noch auszuführen sein, dass § 12a Abs 3 Satz 3 MRG dem Vermieter im Fall eines Mieterwechsels im Zuge der Veräußerung des im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens die Anhebung des Hauptmietzinses auch dann ermöglicht, wenn bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund zu zweifeln besteht, dass ein Rechtsgeschäft zur Umgehung dieses Anhebungsrechtes geschlossen wurde und der Hauptmieter nicht das Fehlen der Umgehungsabsicht beweist. Dieser Anhebungstatbestand wurde geschaffen, um Veräußerungsvorgänge und Fälle des Machtwechsels in der Mieter-Gesellschaft zu erfassen, die sich formalrechtlich nicht in die institutionelle Übertragung des vom bisherigen Mieter im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens auf ein anderes Rechtssubjekt oder in eine institutionelle Übertragung des vom bisherigen Mieter im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens auf ein anderes Rechtssubjekt oder in eine institutionelle Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Mieter-Gesellschaft einordnen lassen. Es besteht demnach kein Grund für eine Aufweichung der in den übrigen Anhebungstatbeständen des § 12a MRG verwendeten Rechtsbegriffe, insbesondere nicht für eine eher wirtschaftliche als rechtliche Betrachtung der in § 12a Abs 1 MRG behandelten Unternehmensveräußerung, die den Erwerber anstelle des bisherigen Hauptmieters in das Hauptmietverhältnis eintreten lässt. Dem Erstgericht ist unter diesem Aspekt beizupflichten, dass der Anhebungstatbestand des § 12a Abs 1 MRG im hier zu beurteilenden Fall nicht verwirklicht wurde. Da zu dessen Tatbestandsvoraussetzungen gehört, dass dem Vermieter ein anderer Mieter aufgedrängt wird, stellte nämlich die Veräußerung des im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens von einem Mitmieter an einen anderen Mitmieter den Anhebungstatbestand des § 12a Abs 1 MRG nicht her (SZ 57/163; vgl 5 Ob 53/00f = EWr I/12/126). Hier war die Antragsgegnerin bereits Mitmieterin des verfahrensgegenständlichen Geschäftshauses, als ihr das von der K***** GmbH betriebene Unternehmen (im Wege einer Sacheinlage) übertragen wurde, und zwar aus folgenden Erwägungen:
Gesellschafter der ursprünglichen Mitmieterin K***** GmbH & Co KG waren die KBS K***** Schneiderwerkstätten GmbH als Komplementärin und (zunächst) wiederum die K***** GmbH als Kommanditistin, die ihren Kommanditanteil mit Zustimmung der Komplementärin (also rechtswirksam: SZ 50/4; 1 Ob 536/94 ua) an die KB Bekleidungshandel GmbH veräußerte. Letztere schied auf Grund einer Übernahmevereinbarung aus der K***** GmbH & Co KG aus, was gemäß § 142 Abs 1 HGB (analog) zur Auflösung der KG bei gleichzeitigem Übergang des Gesellschaftsvermögens auf die verbliebene Komplementärin - die KBS K***** Schneiderwerkstätten GmbH - im Wege der Gesamtrechtsnachfolge führte (vgl jüngst EvBl 2000/154 und ÖBA 2001/957 jeweils mwN; Emmerich in Heymann HGB2, Rz 24 ua). Rechtswirksam wurde diese Transaktion am 4. 7. 2000, weil ihre (am 8. 7. 2000 vollzogene) Eintragung ins Firmenbuch lediglich deklarativ wirkt (1 Ob 536/94; Emmerich aaO Rz 32; vgl Jabornegg in Jabornegg, Kommentar zum HGB, Rz 26 zu § 142). Am 4. 7. 2000 ist damit die Antragsgegnerin - vormals KBS K***** Schneiderwerkstätten GmbH, später umbenannt in KBS K***** Betriebs-GmbH - neben der K***** GmbH Mitmieterin des verfahrensgegenständlichen Geschäftshauses geworden. Die Übertragung des von der K***** GmbH in diesem Geschäftshaus betriebenen Unternehmens auf die Antragsgegnerin ist zwar ebenfalls am 4. 7. 2000 vereinbart worden, wurde aber - als Sacheinlage in die KBS K***** Schneiderwerkstätten GmbH bei gleichzeitiger Kapitalerhöhung) gegen Gewährung eines Geschäftsanteils - gemäß § 49 Abs 2 GmbHG erst mit der Eintragung ins Firmenbuch am 8. 7. 2000 wirksam. Die K***** GmbH hat demnach ihr im Mietobjekt betriebenes Unternehmen an eine Mitmieterin veräußert, mag diese auch erst wenige Tage zuvor in diese Rechtsposition gelangt sein.
Wenn das Rekursgericht meint, diesen Umstand vernachlässigen zu können, weil es sich in Wahrheit um eine rechtliche Transaktion gehandelt habe, an deren Ende der (die) bisherige(n) Mieter durch (einen) andere(n) Mieter ausgetauscht war(en), was den Veräußerungstatbestand des § 12a Abs 1 MRG erfülle, ist dem aus den bereits angestellten Erwägungen zur notwendigen rechtlichen Abgrenzung der Anhebungstatbestände des § 12a MRG nicht zu folgen. Die Anhebung des Mietzinses käme nach der Sachlage nur nach § 12a Abs 3 MRG in Betracht.
Für die Annahme einer Verwirklichung des ersten in § 12a Abs 3 MRG geregelten Anhebungstatbestandes reichen die getroffenen Feststellungen nicht aus. Er ist auch von der Antragstellerin nicht schlüssig geltend gemacht oder von einer der Vorinstanzen in Erwägung gezogen worden. Dass der von der K***** GmbH bzw der KB Bekleidungshandel GmbH an die KBS K***** Schneiderwerkstätten GmbH (letztlich als an die Antragsgegnerin) übertragene Kommanditanteil 33 % des Gesellschaftsvermögens der K***** & Co KG ausgemacht habe, indiziert nämlich keinen Machtwechsel iSd § 12a Abs 3 MRG. Ausdrücklich berufen hat sich die Antragstellerin jedoch auf die Erfüllung des Umgehungstatbestandes des § 12a Abs 3 Satz 3 MRG. Ob dies zutrifft, wird noch zu klären sein. Die vom Rekursgericht unterstellte Zusammengehörigkeit der beiden Notariatsakte reicht für die Annahme der in § 12a Abs 3 Satz 3 MRG unterstellten Umgehungsabsicht nicht aus, weil zu fordern ist, dass das rechtsgeschäftliche Handeln vordergründig die Vereitelung des Anhebungsrechts des Vermieter bezweckt. Dass daran bei Überlegung aller Umstände nicht gezweifelt werden könne, lässt sich im Hinblick auf den offenkundigen Anlass der unternehmerischen Umstrukturierung - die Insolvenz der K***** GmbH noch nicht verlässlich beurteilen, bedarf also einer zusätzlichen Erörterung.
Zu erörtern bleibt außerdem die von der Antragsgegnerin behauptete "besondere Vertragslage", die ihrer Meinung nach eine Mietzinsanhebung ausschließe. Die Annahme eines Leasingvertrages verbietet sich zwar schon jetzt auf Grund des nicht nur formell so bezeichneten, sondern auch inhaltlich mit typischen Merkmalen einer Geschäftsraummiete ausgestatteten Mietvertrages vom 2. 3. 1991, desgleichen die Annahme eines isolierten Vorausverzichts auf das Anhebungsrecht des Vermieters nach § 12a MRG, da eine solche Erklärung wegen des zwingend angeordneten Vertragseintritts des Unternehmenserwerbers mit der Einräumung eines Weitergaberechts gekoppelt sein müsste, doch kann es für eben dieses von der Antragsgegnerin behauptete Weitergaberecht - die Auslegung der Vertragspunkte IV. und XIII. - von Bedeutung sein, was der Geschäftszweck des Vertrages war. Darauf wird allerdings nur einzugehen sein, wenn sich - wie eingangs dieser Rechtsausführungen dargelegt wurde - die Frage des Weitergaberechts stellen sollte. Zu bemerken bleibt, dass sich die von der Antragsgegnerin relevierte Frage der Passivlegitimation - wie schon das Rekursgericht andeutete - nicht von der Frage trennen lässt, ob ein Anhebungstatbestand nach § 12a Abs 3 Satz 3 MRG verwirklicht wurde. Ist dies der Fall, wäre die Antragsgegnerin anstelle des bisherigen Mieters in das Mietverhältnis eingetreten, sodass an ihrer Passivlegitimation nicht zu zweifeln wäre.
Aus diesen Gründen war wie im Spruch zu entscheiden.