Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Text
Begründung
Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin des Hauses G*****; die Antragstellerin ist Hauptmieterin der im ersten Stock dieses Haus gelegenen Wohnung Nr. 5.
Mit einem an die Schlichtungsstelle des Magistrates Graz gerichteten Antrag begehrte die Antragstellerin am 13.10.1994 die Aufspaltung des im Jahre 1969 vereinbarten Pauschalmietzinses von monatlich S 1.800,-- gemäß § 15 Abs 4 MRG und die Festsetzung des neu ermittelten Hauptmietzinses ab dem auf die Antragstellung folgenden Zinstermin nach der Valorisierungsregel dieser Gesetzesstelle. Sie brachte dazu im wesentlichen vor, daß der Pauschalmietzins nach dem Verbraucherpreisindex 1966 mit der Basis März 1969 wertgesichert vereinbart worden sei. In weiterer Folge habe die Antragstellerin aufgrund einer mündlichen Vereinbarung mit dem Hauseigentümer jahrelang monatlich S 3.000,-- bezahlt. Die Antragstellerin sei von der Antragsgegnerin mit Schreiben vom 7.3.1994 aufgefordert worden, aufgrund der vereinbarten Wertsicherung ab 1.4.1994 einen neuen monatlichen Gesamtmietzins von S 5.544,-- zu bezahlen.
Die Antragsgegnerin wendete ein, daß im Jahre 1969 ein Pauschalmietzins von S 1.800,-- rechtswirksam vereinbart habe werden können, weil die Voraussetzungen des § 16 MG in der damaligen Fassung vorgelegen seien (die Wohnung sei nach Freiwerden vom Vormieter innerhalb von 6 Monaten weitervermietet worden). Die auf den Bestandgegenstand im Jahr 1969 entfallenden Betriebskosten hätten monatlich S 120,-- betragen.
Mit Entscheidung vom 16.11.1994, A 21/II-K8-657/1994, stellte die Schlichtungsstelle fest, daß die Antragstellerin anstelle des am 23.3.1969 vereinbarten Pauschalmietzinses von (damals) S 1.800,-- (wertgesichert) ab 1.11.1994 einen Hauptmietzins von monatlich S 5.328,48 zuzüglich anteiliger Betriebskosten und gesetzlicher Mehrwertsteuer zu bezahlen habe und daß sich der ermittelte Hauptmietzins entsprechend der Regelung des § 16 Abs 6 MRG valorisiere.
Mit dieser Entscheidung gab sich die Antragstellerin nicht zufrieden, sondern rief gemäß § 40 Abs 1 MRG das Gericht an.
Das Erstgericht setzte den von der Antragstellerin ab 1.11.1994 zu zahlenden Hauptmietzins mit S 1.860,79 zuzüglich anteiliger Betriebskosten und gesetzlicher Mehrwertsteuer fest. Es ging dabei von folgendem Sachverhalt aus:
Der gegenständliche Mietvertrag wurde am 23.3.1969 zwischen der Antragsgegnerin und dem späteren Ehegatten der Antragstellerin abgeschlossen. Die Antragstellerin ist später in den Mietvertrag ihres geschiedenen Ehegatten eingetreten. Bei Beginn des Mietverhältnisses wurde ein nach dem Index für Verbraucherpreise 1966 für März 1969 (im Mietvertrag Lebenshaltungsindex genannt) wertgesicherter Pauschalmietzins von S 1.800,-- monatlich vereinbart. Der Betriebskostenanteil der Wohnung der Antragstellerin betrug damals netto S 120,--. Die Indexziffer nach dem VPI 1966 betrug im März 1969 108,90 und im Juli 1994 345,40; die Indexziffer des VPI 1986 betrug im Juli 1991 114,3 und im Juli 1994 126,6.
Rechtlich führte das Erstgericht aus, daß das Gericht gemäß § 15 Abs 4 MRG auf Antrag des Vermieters oder Hauptmieters mit Beschluß auszusprechen habe, daß anstelle eiens pauschal vereinbarten Mietzinses ab dem auf den Antragstag folgenden Zinstermin ein nach Abs 1 aufgegliederter Mietzins zu entrichten sei. Dabei seien zur Errechnung des auf den Hauptmietzins entfallenden Betrages die Betriebskosten des Jahres zugrundezulegen, in dem der Mietzins vereinbart worden sei. Der so ermittelte Hauptmietzins valorisiere sich entsprechend der Regelung des § 16 Abs 6, sofern ursprünglich eine Wertsicherung vereinbart gewesen sei. Die Wertsicherung richte sich ohne Rücksicht auf die seinerzeit vereinbarte Art nach § 16 Abs 6 nF MRG. Da der maßgebliche 10%ige Schwellwert des VPI 1986 mit Juli 1994 überschritten worden sei (Indexziffer Juli 1991 114,3 und Juli 1994 126,6), sei der Hauptmietzinsanteil von S 1.680,-- auf Basis der zwischen Juli 1991 und Juli 1994 eingetretenen Indexsteigerung wertzusichern. Es ergebe sich somit ein Hauptmietzins von S 1.860,79, welcher sich entsprechend der Regel des § 16 Abs 6 MRG mit 5-%iger Schwankungsklausel valorisiere.
Das von der Antragsgegnerin angerufene Rekursgericht änderte diese Entscheidung dahingehend ab, daß es den von der Antragstellerin ab 1.11.1994 zu zahlenden monatlichen Hauptmietzins mit S 5.302,52 zuzüglich anteiliger Betriebskosten und Umsatzsteuer festsetzte; dazu sprach es noch aus, daß dieser Hauptmietzins gemäß § 16 Abs 6 MRG wertgesichert sei. Es führte aus:
Aus § 15 Abs 4 MRG ergebe sich, daß sich die Wertsicherung, wenn beim Pauschalmietzins eine (zulässige) Wertsicherung vereinbart war, ohne Rücksicht auf die seinerzeit vereinbarte Art nach § 16 Abs 6 MRG richte (vgl Würth/Zingher, Wohnrecht '94, Anm 3 zu § 15 MRG). Dies könne aber nicht bedeuten, daß dem Ausgangsmonat Juli 1991 nur der nominelle Hauptmietzins zugrundezulegen sei und die bis dahin (zulässigerweise) vorgenommene Wertsicherung unbeachtlich bleibe. Ausgangsbetrag für die künftige Wertsicherung im Sinn des § 16 Abs 6 MRG sei daher hier der sich aus der im Mietvertrag vereinbarten Wertsicherung für Juli 1991 ergebende Erhöhungsbetrag. Auf der Basis der Indexziffer des VPI 1966 für März 1989 (richtig: 1969) von 108,9 und für Juli 1991 von 311,8, errechne sich damit unter Zugrundelegung des im Jahre 1969 vereinbarten Hauptmietzinses von S 1.680,-- der Hauptmietzins für Juli 1991 mit S 4.810,14. Ab Juli 1991 komme es zu einer Neuberechnung des wertgesicherten Hauptmietzinses im Sinn des § 16 Abs 6 MRG, wobei dieser Berechnung der VPI 1986 zugrundezulegen sei. Die Indexziffer für Juli 1991 habe 114,3, jene für November 1994 (richtig: Juli 1994) 126 (richtig: 126,6) betragen. Da der 10-%ige Schwellwert im Sinn des § 16 Abs 6 MRG durch die Indexerhöhung überschritten sei, valorisiere sich der für Juli 1991 errechnete Hauptmietzins von S 4.810,14 nach dem VPI 1986 auf (zuletzt) S 5.302,52.
Die Antragstellerin habe in ihrem Antrag selbst ausgeführt, daß von ihr mit Schreiben vom 7.3.1994 ab 1.4.1994 die Bezahlung eines neuen monatlichen Gesamtmietzinses von S 5.544,-- aufgrund der Wertsicherungsvereinbarung gefordert worden sei. Damit habe die Antragsgegnerin dem Erfordernis des § 16 Abs 9 letzter Satz MRG entsprochen.
Eine sich bei der Spaltung des Pauschalmietzinses ergebende Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung sei an sich wahrzunehmen (vgl Würth/Zingher, Wohnrecht '94, aaO). Die Antragstellerin habe aber weder vorgebracht, daß der von ihr im Jahre 1969 vereinbarte Mietzins nicht den gesetzlichen Vorschriften entsprochen habe, noch daß ein aufgrund der Wertsicherung errechneter Teil des Mietzinses im Sinn des § 16 Abs 9 MRG unwirksam wäre. Der im außerstreitigen Mietrechtsverfahren geltende Untersuchungsgrundsatz sei aber duch die Pflicht der Parteien, an der Aufklärung des Sachverhaltes mitzuwirken, beschränkt. Die Verpflichtung des Gerichts zur amtswegigen Ermittlung des Sachverhaltes in einem Verfahren nach § 37 MRG finde dort ihre Grenze, wo Anhaltspunkte für eine weitere Aufklärungsbedürftigkeit fehlen. Das Gericht müsse somit einen Sachverhalt nicht weiter erforschen, soweit eine Partei das Vorliegen ihr günstiger Tatsachen überhaupt nicht geltend macht (vgl WoBl 1993, 187/128, 5 Ob 126/94). Auf die Frage einer etwaigen (Teil-)Nichtigkeit des Mietzinses sei daher nicht näher einzugehen.
Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei, weil zur Frage der Valorisierung eines aufzuspaltenden Pauschalmietzinses eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes fehle.
Im jetzt vorliegenden Revisionsrekurs macht die Antragstellerin geltend, daß die Anordnung des § 15 Abs 4 MRG, wonach sich die Wertsicherung ohne Rücksicht auf die seinerzeit vereinbarte Art nach § 16 Abs 6 MRG zu richten habe, nur bedeuten könne, daß dem Ausgangsmonat Juli 1991 der nominelle Hauptmietzins zugrunde zu legen sei, eine bis dahin vorgenommene Wertsicherung daher unbeachtlich bleibe. Zu valorisieren sei nämlich der nach der Vorschrift des § 15 Abs 4 MRG (arg. "so") ermittelte Hauptmietzins, also der nach Abzug der seinerzeitigen Betriebskosten vom Pauschalmietzins verbleibende Betrag. Im übrigen habe die Antragsgegnerin bzw ihr Rechtsvorgänger bis Juli 1991 (ja sogar bis zum Schreiben vom 7.3.1994) eine Wertsicherung überhaupt nie vorgenommen. Auch die Frage einer allfälligen Teilnichtigkeit der seinerzeitigen Mietzinsvereinbarung hätte das Rekursgericht von Amts wegen prüfen müssen. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, die angefochtene Entscheidung iS einer Wiederherstellung des erstinstanzlichen Sachbeschlusses abzuändern.
Von der Antragsgegnerin liegt dazu eine - allerdings um einen Tag verspätet überreichte und daher nicht zu beachtende - Revisionsrekursbeantwortung mit dem Antrag vor, den Revisionsrekurs zurückzuweisen oder den angefochtenen Sachbeschluß zu bestätigen.
Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht angeführten Grund zulässig; er ist jedoch nicht berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
Dem Argument der Antragstellerin, § 15 Abs 4 MRG schließe selbst bei Vorliegen einer Wertsicherungsvereinbarung die vertragsgemäße Aufwertung des im Wege der Aufspaltung ermittelten "ursprünglichen" Hauptmietzinses aus, sondern erlaube - wie auch vom Erstgericht vertreten - nur die dem § 16 Abs 6 MRG entsprechende Valorisierung ab Juli 1991, ist nicht zu folgen. Der erkennende Senat hat sich in der Entscheidung 5 Ob 1136/95 = 5 Ob 5/96 erst jüngst (am 16.1.1996) mit diesem Auslegungsproblem befaßt und ist dabei zu folgendem, in einem Punkt auch die Entscheidung des Rekursgerichtes korrigierenden Ergebnis gelangt:
Gemäß dem ersten Satz des § 15 Abs 4 MRG ist der aufgegliederte Mietzins ab dem auf den Antragstag folgenden Zinstermin zu entrichten (hier ab 1.11.1994). Bis dahin bleibt es daher bei der vertraglichen Valorisierung (soweit eine solche zulässig vereinbart wurde). Nach dem letzten Satz der in Rede stehenden Bestimmungen ist zwar § 16 Abs 6 MRG "entsprechend" anzuwenden; hiebei ist jedoch auf die Gesamtregelung in ihrem Zusammenhang Bedacht zu nehmen. Auf die Indexzahl für Juli 1991 (dem letzten Indexsprung vor Inkrafttreten des 3. WÄG) wird dort deshalb abgestellt, um die Valorisierung der im MRG genannten Sätze (zB S 7,40 bzw S 14,80 für Kategorie D) kontinuierlich fortzuführen (Würth/Zingher, Wohnrecht '94, § 16 MRG Anm 22); inzwischen ist mit Juli 1994 ein weiterer Indexsprung erfolgt (Würth, Indexsprung 1994, WoBl 1994, 165). Die somit aus ganz anderen Gründen erfolgte Anführung des Monats Juli 1991 in § 16 Abs 6 MRG bedeutet nicht, daß künftig bei einer Pauschalmietzinsspaltung der Übergang von der vertraglichen zur gesetzlichen Valorisierung mit diesem Monat zu erfolgen hätte. Erst die bis zur Aufspaltung gemäß der vertraglichen Wertsicherungsklausel aufgewertete Hauptmietzinskomponente ist ab diesem Zeitpunkt (hier ab 1.11.1994) nach der gesetzlichen Regel aufzuwerten. Fällt die Spaltung nicht mit einem allgemeinen Indexsprung zusammen, so wäre bei der auf die Spaltung folgenden, zu einer Kundmachung des Bundesministers für Justiz führenden Indexveränderung nicht der volle Sprung seit der letzten allgemein maßgeblichen Indexzahl, sondern nur die seit der Spaltung eingetretene Änderung zu berücksichtigen, weil es bei unterschiedlichen Ausgangsmonaten sonst zu einer Überschneidung von vertraglicher und gesetzlicher Valorisierung käme. Sodann wäre der - die Verwaltung vereinfachende - Anschluß an den sich allgemein aus § 16 Abs 6 MRG ergebenden Valorisierungsrhythmus entsprechend den Kundmachungen des Bundesministers für Justiz vollzogen.
Daraus hätte sich (auch für den gegenständlichen Fall) die Notwendigkeit ergeben, die vertragliche Aufwertung des Hauptmietzinses bis Ende Oktober 1994 fortzuführen und ihn erst dann der Valorisierungsregelung des § 16 Abs 6 nF MRG zu unterstellen, statt die Aufwertungsmethode bereits mit Juli 1991 zu ändern und iSd § 16 Abs 6 nF MRG zwar noch den Indexsprung im Juli 1994, nicht aber - wie in der Wertsicherungsvereinbarung, die keine Schwellwertklausel enthält, vorgesehen - die weiteren Indexänderungen bis Ende Oktober 1994 zu berücksichtigen. Dennoch besteht kein Anlaß, den vom Rekursgericht zum Stichtag 1.11.1994 ermittelten Hauptmietzins zu ändern. Die Abweichung von dem nach Auffassung des erkennenden Senates richtigen Ergebnis ist äußerst gering und auch gar keiner Korrektur zugänglich, weil die Antragsgegnerin, zu deren (wie gesagt minimalem) Nachteil sie sich auswirkt, den zweitinstanzlichen Sachbeschluß unangefochten gelassen hat.
Zu bemerken bleibt, daß dem Rekursgericht auch nicht der Vorwurf gemacht werden kann, die Frage einer allfälligen Teil-Nichtigkeit des begehrten Hauptmietzinses zu wenig geprüft und damit den Untersuchungsgrundsatz verletzt zu haben. Im außerstreitigen Verfahren nach § 37 MRG ist nämlich, wie schon das Rekursgericht zutreffend darlegte, die dem Untersuchungsgrundsatz innewohnende Erhebungspflicht durch die Pflicht der Parteien beschränkt, zur Aufklärung des Sachverhaltes beizutragen (WoBl 1993, 187/128; WoBl 1995, 168/78 ua). Die Pflicht des Gerichtes zur amtswegigen Prüfung des Sachverhaltes endet dort, wo ein Vorbringen der Parteien (wegen des Neuerungsverbotes: in erster Instanz) überhaupt nicht vorliegt oder trotz richterlicher Anleitung nicht so konkretisiert wird, daß eine Überprüfung möglich ist (so schon MietSlg 15/27; vgl jetzt WoBl 1992, 35/30; EWr I/37/16 ua). Die Parteien trifft in diesem Sinn zwar keine förmliche Beweislast, aber doch eine qualifizierte Behauptungspflicht (Call, "Beweislast" für eine freie Mietzinsvereinbarung nach § 46a Abs 4 MRG?, WoBl 1995, 203 f). Da die Vorschriften der ZPO über zugestandene Tatsachen (§§ 266, 267) anzuwenden sind (§ 37 Abs 3 Z 12 MRG), begründet es keinen Verfahrensmangel, wenn Tatsachenbehauptungen einer Partei, die entweder ausdrücklich als richtig zugestanden wurden (§ 266 Abs 1 ZPO) oder doch bei sorgfältiger Berücksichtigung des gesamten gegnerischen Vorbringens als zugestanden anzusehen sind (§ 267 Abs 1 ZPO), ohne nachprüfende Beweisaufnahmen der Entscheidung zugrunde gelegt werden.
Im gegenständlichen Fall hat die Antragsgegnerin unter Berufung auf § 16 MG idF des MRÄG BGBl 1967/281 (gemeint war der Tatbestand des Abs 1 Z 2 leg cit, auf den sich auch die behauptete Einhaltung der sechsmonatigen Wiedervermietungsfrist bezog) ausdrücklich vorgebracht, mit der Antragstellerin bzw ihrem Rechtsvorgänger eine - damals zulässige - freie Mietzinsvereinbarung getroffen zu haben (Schriftsatz vom 3.11.1994 im Schlichtungsakt). Die Antragstellerin hat dies in erster Instanz auch nie bestritten, sondern immer nur damit argumentiert, daß der ursprüngliche (bis zum Aufspaltungsantrag nicht valorisierte) Hauptmietzins der Valorisierungsregel des § 16 Abs 6 iVm Abs 8 und 9 MRG zu unterwerfen sei (auch jetzt in ihrem Revisionsrekurs verlangt sie nur die amtswegige Überprüfung einer allfälligen Teilnichtigkeit des Hauptmietzinses, ohne die Zulässigkeit einer freien Mietzinsvereinbarung am 23.3.1969 für die verfahrensgegenständliche Wohnung konkret in Frage zu stellen). Zu Recht sind daher die Vorinstanzen von einer seinerzeit zulässigen (wirksamen) Wertsicherungsvereinbarung ausgegangen (vgl Zingher, MG18, Anm 7 zu § 16). Daß diese Wertsicherungsvereinbarung ihre Rechtswirksamkeit behalten hat (und damit die Vorschrift des § 16 Abs 9 Satz 1 nF MRG durchbricht), ergibt sich aus Art II Abschnitt II Z 5 des 3. WÄG (vgl Würth/Zingher, Wohnrecht '94, 357 f bei Rz 10). Zu Recht ist daher das Rekursgericht, das von sich aus das Problem der Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung angesprochen hat, von einer zulässigen und bis zum Aufspaltungsantrag auch keiner Einschränkung durch § 16 Abs 9 erster Satz nF MRG unterliegenden Mietzins- bzw Wertsicherungsvereinbarung ausgegangen.
Aus allen diesen Gründen war wie im Spruch zu entscheiden.