Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Text
Begründung
Der Antragsteller ist Mieter einer Parterrewohnung im Haus H***** in Graz, das dem Antragsgegner gehört. Im gegenständlichen Verfahren, das vom Antragsteller zunächst bei der Schlichtungsstelle der Stadt Graz und dann gemäß § 40 Abs 1 MRG beim Erstgericht anhängig gemacht wurde, geht es um die Festsetzung des Verteilungsschlüssels für die Bewirtschaftungskosten des genannten Hauses. Strittig ist dabei nur mehr, ob die Bodenflächen von vier räumlich abgeschlossenen Garagen, die sich - offenbar baulich getrennt vom Haus - im Hof der Liegenschaft befinden, gemäß § 17 Abs 1 MRG in die Gesamtnutzfläche des Hauses einzubeziehen sind.
Jede der Garagen verfügt über einen Leuchtkörper. Diese Beleuchtung und das elektrische Einfahrtstor, das ausschließlich von den berechtigten Benützern der Garagen (sowie der ebenfalls vorhandenen Freiparkplätze) geöffnet werden kann, sind an das allgemeine Stromnetz des Hauses angeschlossen. Über einen Wasseranschluß verfügen die Garagen nicht.
Drei der Garagen sind an Wohnungsmieter des Hauses vermietet und werden von diesem zum Abstellen ihrer Privatfahrzeuge benützt. Die entsprechenden Mietverträge nehmen auf die Wohnungsmietverträge nicht Bezug, wurden selbständig, in einem beträchtlichen zeitlichen Abstand zur Begründung der Wohnmietverhältnisse abgeschlossen und enthalten die Klausel, daß sie nicht dem MRG unterliegen. Die vierte Garage nutzt der Sohn des Antragsgegners unentgeltlich für private Zwecke; er lagert dort unter anderem Autoreifen.
Das Erstgericht wies den hier noch interessierenden Antrag, die Garagen in die Berechnung der Gesamtnutzfläche des Hauses und somit in den Kostenverteilungsschlüssel einzubeziehen, ab. Es vertrat den Standpunkt, daß Garagen nach der Legaldefinition des "Mietgegenstandes" in § 1 Abs 1 MRG diesem auch in § 17 Abs 1 MRG verwendeten Begriff nur dann unterstellt werden könnten, wenn sie Zubehör einer Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit oder zu geschäftlichen Zwecken vermietet seien. In die Nutzflächenberechnung gemäß § 17 MRG dürften sie daher entgegen der vom Obersten Gerichtshof in WoBl 1991, 255/159 vertretenen Rechtsansicht nur Eingang finden, wenn sie aufgrund vertraglicher Widmung entweder selbst eine Geschäftsräumlichkeit oder mitgemietetes Zubehör darstellen. Im gegenständlichen Fall sei nicht beabsichtig gewesen, über Wohnungen und Garagen ein einheitliches Mietverhältnis zu begründen, und die Garagen würden auch nicht zu geschäftlichen Zwecken genutzt. Damit bestehe keine Möglichkeit, die Garagen in die Nutzflächenberechnung gemäß § 17 MRG einzubeziehen.
Das Rekursgericht hob diesen Teil der Entscheidung auf und verwies die Rechtssache insoweit zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an das Gericht erster Instanz zurück. Es führte aus:
Dem Erstgericht sei darin zu folgen, daß Garagen nur bei geschäftlicher Nutzung dem MRG unterliegen (vgl Würth in Rummel Rz 6 zu § 1 MRG; MietSlg 37.227/25, 45.185). Ansonsten handle es sich bei einer Garage um ein sogenanntes neutrales Objekt (MietSlg 45.186). Daß Garagen generell bei der Nutzflächenberechnung nach § 17 Abs 1 MRG auszuscheiden seien, treffe jedoch nicht zu.
Gemäß § 17 Abs 1 MRG bestimme sich der Anteil eines Mietgegenstandes an den Gesamtkosten des Hauses nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandes zur Nutzfläche aller vermieteten, vom Vermieter benützten oder trotz ihrer Vermietbarkeit nicht vermieteten Wohnungen oder sonstigen Mietgegenstände des Hauses. Nach Abs 2 dieser Gesetzesstelle seien Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftzwecke geeignet sind, nicht zu berücksichtigen. Bei wörtlicher Anwendung des § 17 Abs 1 MRG und Heranziehung der Legaldefinition des "Mietgegenstandes" in § 1 Abs 1 MRG könnten daher unter "sonstigen Mietgegenständen" nur Geschäftsräume samt Zubehör verstanden werden. Darauf, daß ein Nichtgeschäftsraum zu geschäftlicher Betätigung vermietbar wäre, komme es nicht an, da ansonsten Garagen im Gegensatz zur ständigen Rechtsprechung (vgl zuletzt etwa MietSlg 39.209) immer als Geschäftsräume zu behandeln wären und unter die Generalklausel des § 1 Abs 1 MRG fielen.
Damit sei der Meinung Würths zu folgen, wonach die Regelung des § 17 Abs 1 MRG einer berichtigenden Auslegung des § 1 Abs 1 MRG dahin bedürfe, daß bei der Nutzfläche "aller vermieteten vom Vermieter benützten oder trotz ihrer Vermietbarkeit nicht vermieteten Wohnungen oder sonstigen Mietgegenstände des Hauses" nicht auf "Mietgegenstände" im Sinne der Legaldefinition des § 1 Abs 1 MRG, sondern auf "vermietbare Objekte" im Sinn des allgemeinen Verständnisses (soweit sie eine Nutzfläche haben, also Räume darstellen) abzustellen sei. Garagenräume seien demnach, soweit sie nicht allgemeine Teile des Hauses sind, in die Nutzflächenberechnung miteinzubeziehen (vgl Würth in WoBl 1991, 256 f).
Das erzwinge eine Verfassungsergänzung, weil das Erstgericht keine Feststellungen über die Nutzfläche der auf der Liegenschaft befindlichen Garagen getroffen habe und daher auch der Anteil des Mietgegenstandes des Antragstellers an den Gesamtkosten im Sinn des § 17 MRG nicht abschließend beurteilt werden könne.
Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, daß der Rekurs an den Obersten Gerichtshof zulässig sei. Begründet wurde dies damit, daß zur Frage der Einbeziehung von nicht zu geschäftlichen Zwecken genützten Garagen in die Nutzflächenberechnung nach § 17 MRG nur die in WoBl 1991, 255/159 veröffentlichte Entscheidung des Obersten Gerichtshofes vorliege.
Im jetzt zu behandelnden Revisionsrekurs schließt sich der Antragsgegner der Argumentation des Erstgerichtes an, daß nach der Legaldefinition des "Mietgegenstandes" in § 1 Abs 1 MRG eine weder zu geschäftlichen Zwecken noch als Zubehör zu einer Wohnung oder einem Geschäftslokal vermietete Garage nicht als nutzflächenrelevanter "sonstiger Mietgegenstand" iSd § 17 Abs 1 MRG behandelt werden könne. Eine berichtigende Auslegung des klaren Gesetzeswortlauts, der derartige Garagen den "neutralen" (vom Geltungsbereich des MRG generell nicht erfaßten) Objekten zuordne, sei abzulehnen. Die gegenteilige Entscheidung 5 Ob 59/91 (WoBl 1991, 255/159) sei vereinzelt geblieben und habe außerdem einen nicht zu verallgemeinernden Sonderfall betroffen. Hier gehe es nicht um einen Raum des Hauses von mehr als 200 m2 Nutzfläche, sondern um baulich vom Haus völlig getrennte Garagen, deren einzige wirtschaftliche Verbindung mit dem Haus darin bestehe, daß vernachlässigbar geringe Stromkosten für Beleuchtung und Einfahrtstor zu Lasten der Mieter des Hauses anfallen. Rechtlich seien daher die vier Garagen als "selbständiger Wirtschaftskörper" zu betrachten. Die Garagenmieter auch an den Bewirtschaftungskosten des Hauses oder die Wohnungsmieter gemäß §§ 3 ff MRG an den Erhaltungskosten der Garagen zu beteiligen, wäre nicht rechtens und unbillig. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, den angefochtenen Beschluß im Sinne einer Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung abzuändern.
Vom Antragsteller liegt dazu eine fristgerecht erstattete Revisionsrekursbeantwortung mit dem Antrag vor, den angefochtenen Beschluß zu bestätigen.
Der Revisionsrekurs ist zulässig, aber nicht berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
Der Oberste Gerichtshof hat, worauf auch die Vorinstanzen hingewiesen haben, bereits entschieden, daß die Nutzflächen objektiv vermietbarer (wenngleich im Anlaßfall nicht vermieteter) Garagen in den Nutzflächenschlüssel des § 17 MRG einzubeziehen sind (5 Ob 59/91 = WoBl 1991, 255/159). Daß damit nur eine dem speziellen Anlaßfall gerecht werdende Billigkeitsentscheidung gefällt wurde, die sich nicht verallgemeinern, insbesondere nicht auf "selbständige" (vom Haus baulich getrennte) Garagen ausdehnen ließe, trifft nicht zu. Unter "Gesamtkosten des Hauses" sind nach ständiger Judikatur die für alle vermietbaren Teile der Liegenschaft (eines Grundbuchskörpers) auflaufenden Bewirtschaftungskosten zu verstehen (vgl SZ 59/122; MietSlg 40/24; WoBl 1991, 16/12; WoBl 1996, 74/22 ua). Von diesem liegenschaftsbezogenen, die Verteilung der Bewirtschaftungskosten beherrschenden Begriff des "Hauses" ist die Judikatur in Einzelfällen zwar dann abgerückt, wenn sich auf der Liegenschaft mehrere baulich und verwaltungsmäßig völlig getrennte Häuser befanden, die zueinander nicht im Verhältnis von Haupt- und Nebensachen standen und so weit verselbständigt waren, daß eine Gleichbehandlung aller Gebäude mit Rücksicht auf die wirtschaftlichen Verhältnisse unbillig erschien (Call, Mietrecht und Wohnungseigentum, 93 mwN; WoBl 1993, 183/123; WoBl 1996, 74/22), doch liegen diese Voraussetzungen im hier zu beurteilenden Fall nicht vor. Die bauliche Trennung der Garagen vom Haus ist für sich allein kein stichhältiges Argument für die Bildung verschiedener Bewirtschaftungseinheiten, und auch die vom Antragsgegner ins Treffen geführten Billigkeitserwägungen reichen hiefür nicht aus, weil ihnen - bei entsprechendem Gewicht - durch eine von der Judikatur zugelassene Änderung des Betriebskostenschlüssels (vgl WoBl 1988, 118/70; 5 Ob 1068/92 = EWr I/17/2 ua) Rechnung getragen werden könnte. Soweit der Antragsgegner jetzt (im Revisionsrekurs) das Bestehen "selbständiger Wirtschaftskörper" (Haus einerseits, Garagen andererseits) behauptet, liegt im übrigen eine unzulässige Neuerung vor.
Die Entscheidung, die Bodenflächen vermietbarer Garagen bei der Feststellung des Nutzflächenschlüssels zu berücksichtigen, sofern sich diese Objekte - wie hier - als "Räume" und nicht nur als gekennzeichnete oder abgegrenzte Kfz-Abstellflächen darstellen, ist in der Lehre grundsätzlich auf Zustimmung gestoßen (Würth in WoBl 1991, 256 f). Die Meinung, daß in den Kostenverteilungsschlüssel auch Bestandteile des Hauses einbezogen werden können, die nicht dem Anwendungsbereich des MRG unterliegen, war schon früher vertreten worden (Palten, Betriebskostenabrechnung, HB zum MRG, 395); strittig blieb eigentlich nur, ob die Ausdehnung des in § 17 Abs 1 MRG verwendeten Begriffs "sonstige Mietgegenstände des Hauses" auf Garagen eine den Gesetzeswortlaut (konkret den Wortlaut des § 1 Abs 1 MRG) korrigierende Auslegung bedingt. Der Antragsgegner vertritt in Anlehnung an Würth (aaO) diesen Standpunkt und erweitert ihn auch gleich noch um die These, daß eine derartige Gesetzesauslegung nicht zulässig sei, doch trifft letzteres nicht zu.
Richtig ist, daß § 1 Abs 1 MRG eine Legaldefinition des Mietgegenstandes, nämlich "Wohnungen, einzelne Wohnungsteile oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art samt mitgemieteten Haus- oder Grunflächen" enthält, die bei grundsätzlicher Anerkennung der Garagen als "neutrale Objekte" (vgl MietSlg 37/25; MietSlg 39.209 ua) eine weder als Geschäftsräumlichkeit vermietete noch als Zubehör zu einer Wohnung oder einem Geschäftslokal mitvermietete Garage nicht erfaßt. Auch die gesetzliche Anordnung in § 1 Abs 1 MRG, den soeben definierten Begriff des Mietgegenstandes "im folgenden" (also etwa auch in § 17 Abs 1 MRG) beizubehalten, erscheint nach dem Wortlaut eindeutig. Gerade bei Legaldefinitionen, die den Sprachgebrauch eines umfangreichen Gesetzes mit zahlreichen Normen unterschiedlichen Inhalts festlegen sollen, ist jedoch einer schematischen Auslegung mit Vorsicht zu begegnen. Aus Inhalt, Zusammenhang und Zweck der gerade auszulegenden Norm können sich Abweichungen ergeben (Bydlinski in Rummel2, Rz 17 zu § 6 ABGB). Die Legaldefinition ist daher zu korrigieren bzw nicht anzuwenden, wenn sich aus der konkret auszulegenden Norm, ihrer systematischen Einbindung oder ihrem spezifischen Regelungszweck Anhaltspunkte für ein anderes Begriffsverständnis ergeben.
Unter diesen Gesichtspunkten spricht bereits der Zweck der in § 17 MRG getroffenen Regelung, die Bewirtschaftungskosten des Hauses nach objektiven Kriterien so aufzuteilen, daß jeder Mieter einen seiner anteiligen Nutzung angemessenen Betrag zu zahlen hat, für eine möglichst umfassende Einbeziehung nutzbarer Objekte in den Verteilungsschlüssel. Es ist aber auch in der normativen Ausgestaltung des Kostenverteilungsschlüssels ein Anhaltspunkt für die implicite bereits in der Entscheidung WoBl 1991, 255/159 vertretene Rechtsansicht zu finden, daß der in § 17 MRG verwendete Begriff des Mietgegenstandes nicht völlig mit der durch § 1 Abs 1 MRG vorgegebenen Definition übereinstimmt. Da die Garage als Geschäftsräumlichkeit eindeutig zu den Mietgegenständen iSd § 1 Abs 1 MRG zählt, die Geschäftsraumqualifikation aber entscheidend davon abhängt, ob das betreffende Objekt zu Geschäftszwecken vermietet wurde (vgl Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 30 zu § 1 MRG mwN; zuletzt 5 Ob 561/94), kann dieselbe Garage nach der engen Definition des § 1 Abs 1 MRG einmal Mietgegenstand sein und dann wieder nicht. Eine Änderung des Geschäftszwecks - etwa im Zuge einer Neuvermietung - müßte daher zu einer Änderung des Betriebskostenschlüssels führen, obwohl sich am eigentlichen Problem einer sachgerechten Kostenverteilung gar nichts geändert hat. Noch gravierender wären die Ungereimtheiten, die aus einer völligen Gleichsetzung des in § 1 Abs 1 MRG und § 17 MRG verwendeten Begriffes "Mietgegenstand" resultieren, wenn der Vermieter - wie im Gesetz vorgesehen - mit anteiligen Bewirtschaftungskosten belastet werden soll. Für eine Kostenverteilungsregelung, in die auch "vom Vermieter benützte oder trotz ihrer Vermietbarkeit nicht vermietete Wohnungen oder sonstige Mietgegenstände des Hauses" einzubeziehen sind, erweist sich die durch § 1 Abs 1 MRG vorgegebenen Definition des Mietgegenstandes als unbrauchbar, weil sie keine sachgerechte Entscheidung ermöglicht, wie ein vom Vermieter selbst genutztes oder trotz Vermietbarkeit nicht vermietetes Objekt - etwa eine Garage - zu behandeln ist. Offenbar hat der Gesetzgeber dem in § 17 MRG verwendeten Begriff des Mietgegenstandes doch ein anderes Verständnis unterlegt, als es in der Legaldefinition des § 1 Abs 1 MRG zum Ausdruck kommt: es sollten damit alle selbständig vermietbaren Räumlichkeiten des Hauses angesprochen werden.
Mit der von Würth (aaO) gelieferten Zusatzbegründung ist daher an der in WoBl 1991, 255/159 vertretenen Rechtsansicht festzuhalten, daß eine objektive vermietbare Garage in den Nutzflächenschlüssel des § 17 MRG einzubeziehen ist. Die Ausführungen des Revisionsrekurswerbers bieten keinen Anlaß, von diesem Auslegungsergebnis abzugehen, weshalb angesichts der vom Rekursgericht zutreffend aufgezeigten Feststellungsmängel wie im Spruch zu entscheiden war.