Spruch:
1. Die außerordentlichen Revisionen des Klägers und der Beklagten werden zurückgewiesen.
2. Dem Rekurs der Beklagten wird nicht Folge gegeben.
Die Kosten des Rekursverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Text
Begründung
Der Kläger war Eigentümer einer Liegenschaft, die er den Beklagten verkaufte. Auf der Liegenschaft hatte der Kläger um S 225.249,-- von der Nebenintervenientin einen Kellerrohbau errichten lassen. Nach der Baubewilligung hätte die Vorgartentiefe 3,65 m betragen sollen, die Stiegen hätten 1 m breit sein müssen und bei der Endbeschau hätte ein statischer Nachweis der Baufirma über die grundwasserdichte Ausführung des Kellergeschoßes vorliegen sollen. Nach dem Bauplan waren die Stiegen im Kellergeschoß nur 90 cm breit, die Vorgartentiefe betrug an einem Punkt nur 3,45 m, der Kellerrohbau war nicht grundwasserdicht. Die Marktgemeinde O***** erklärte gegenüber dem Klagevertreter mit Schreiben vom 5.8.1993, daß "die geringe Abweichung von maximal 20 cm bei der Vorgartentiefe seitens der Baubehörde vernachlässigt werden kann". Anläßlich einer Baukontrolle wurde erklärt, daß die Benützungsbewilligung ohne Nachweis der Grundwasserdichtheit nicht erteilt werden könne. Um den Kellerrohbau dicht zu machen und die Stiegen zu verbreitern, hätte mehr aufgewendet werden müssen, als für den Abbruch des Kellers mit anschließender Neuausführung erforderlich wäre.
Am 31.7.1990 schlossen die Streitteile eine als "Vorvertrag" bezeichnete Vereinbarung. Darin wurde (ua) festgehalten:
"Grundstück S 870,-- pro Quadratmeter (633 m**2); Bauaufschließung S 232.600,--; Keller S 450.000,-- (Bauzustand per 31.7.1990), Hauskaufvertrag der Firma Novyhaus übernehmen Sie zur Gänze. Bei Vertragsauflösung sind 10 % der Vertragssumme (S 1,282.310,-- plus S 16.986,--) als Stornogebühr zu entrichten. Die geleistete Anzahlung von S 49.918,-- geht zugunsten Herrn G. P*****; den Bausparvertrag bei der S***** für die Finanzierung des Grundstückes übernehmen Sie ebenfalls zur Gänze".
Am 29.8.1990 schlossen die Streitteile einen Kaufvertrag, der auszugsweise wie folgt lautet
"I. Der Verkäufer ist Eigentümer der Liegenschaft ... im Ausmaß von 633 m**2. Auf dieser Liegenschaft befindet sich ein Kellerrohbau.
II. Der Verkäufer verkauft und übergibt nunmehr und die Käufer kaufen und übernehmen von dem Ersteren das diesem gehörige und unter Punkt I dieses Vertrages näher bezeichnete Kaufobjekt ... um folgend angeführten einvernehmlich festgelegten Kaufpreis 1. S 870,-- pro m**2, daher bei einem Gesamtausmaß von 633 m**2 um S 550.710,--, 2. Aufschließungskosten S 232.600,--, 3. Kellerrohbau in bauverhandlungsgemäßer Ausführung S 450.000,--, Kaufpreis: S 1,233.310,--."
Im Vertrag wurde weiters vereinbart, daß die Käufer pfandrechtlich sichergestellte Darlehensforderungen der G***** AG übernehmen und nach Saldenbestätigung dieses Institutes der sich ergebende Differenzbetrag auf den Gesamtkaufpreis spätestens sechs Wochen nach Kaufvertragsunterfertigung an den Verkäufer zu zahlen ist.
Bei den Vertragsverhandlungen versuchten die Beklagten, vom Kläger eine Verringerung der für den Kellerrohbau begehrten S 450.000,-- zu erreichen. Der Kläger lehnte ab und erklärte, daß in diesem Betrag seine "Aufwendungen" von S 136.370,-- enthalten seien. Zu diesem Zeitpunkt wußte keine der Vertragsparteien, daß der Kellerrohbau mangelhaft war.
Nachdem den Beklagten bekannt geworden war, daß sie S 387.196,-- an Darlehen zu übernehmen hätten, zogen sie dem Kläger vom Restkaufpreis noch S 18.858,-- für einen nicht feststellbaren Rückstand des Klägers und S 82.500,-- für die voraussichtlichen Kosten des Kellerabbruches ab und überwiesen S 294.556,-- am 19.12.1990 dem Kläger. Die Beklagten stornierten den vom Kläger mit der Firma N***** abgeschlossenen Vertrag. Sie zahlten an Stornogebühr S 78.313,-- und S 16.986,--. Dem Kläger überwiesen sie die von diesem der Firma N***** geleistete Anzahlung von S 49.918,--.
Mit Schreiben vom 17.4.1991 teilten die Beklagten dem Kläger mit, daß der Kellerrohbau nicht grundwasserdicht sei. Der Mangel könne nur durch Abbruch und Neuerrichtung behoben werden. Durch die Zahlung vom 19.12.1990 über S 294.566,-- sei der gesamte noch offene Kaufpreis getilgt.
In seinem Antwortschreiben vom 22.4.1991 forderte der Kläger die Beklagten auf, den Keller vor der Begutachtung durch den im Verfahren zwischen ihm und der Nebenintervenientin bestellten Sachverständigen nicht abreißen zu lassen. Andernfalls hätten die Beklagten die "wirtschaftliche und rechtliche Verantwortung" zu tragen.
Mit Schreiben vom 24.1.1992 beanstandeten die Beklagten, daß nach der Befundaufnahme durch den Sachverständigen am 10.7.1991 der Keller weder saniert noch - wie vom Sachverständigen empfohlen - abgerissen und neuerrichtet worden war. Die Beklagten setzten dem Kläger eine letzte Frist bis 24.2.1992. Sie kündigten an, daß sie nach Ablauf der Frist auf Kosten des Klägers den Keller abreißen und einen neuen errichten würden.
Der Kläger vertrat in seinem Antwortschreiben vom 6.2.1992 die Auffassung, daß der von der Nebenintervenientin im Oktober 1991 unterbreitete Sanierungsvorschlag eine technisch mögliche Maßnahme sei. Der Kläger werde seine Kaufpreisforderung geltend machen, sollten die Beklagten nicht bereit sein, an der Mängel- und Schadensbehebung mitzuwirken.
Die Beklagten erhoben in ihrem Antwortschreiben vom 28.2.1992 den Einwand der laesio enormis. Sie machten einen Vergleichsvorschlag, dem ein Gegenvorschlag des Klägers folgte. Mit Schreiben vom 11.5.1992 lehnten die Beklagten den Vorschlag des Klägers ab. Sie teilten dem Kläger mit, daß sie sowohl zu ihm als auch zur Nebenintervenientin kein Vertrauen mehr hätten, eine Verbesserung des Kellers ablehnten und auf Preisminderung bestünden. In der Folge ließen die Beklagten den Kellerrohbau abbrechen und verkauften das Grundstück an einen Dritten. Für den Abbruch des Kellers wendeten sie S 82.500,-- auf.
Der Kläger begehrt S 551.358,-- sA.
Der Restkaufpreis sei sechs Wochen nach Vertragsunterfertigung fällig gewesen. Die Beklagten seien mit der Annahme der Verbesserung in Verzug; die Klagsforderung sei daher fällig.
Die Beklagten beantragen, das Klagebegehren abzuweisen.
Den Beklagten stehe wegen der Mängel des Kellerrohbaues ein Preisminderungsanspruch von S 450.000,-- zu. Darüber hinaus wendeten sie eine Gegenforderung von S 334.890,27 compensando ein. Darin seien S 98.173,27 an vorprozessualen Kosten, S 82.500,-- an Aufwendungen für den Abbruch des Rohbaues, S 900,-- an Vermessungskosten, S 78.313,-- an Stornogebühr für das Fertighaus, S 16.986,-- an Stornogebühr für Fenster und S 49.918,-- für die dem Kläger zurückgezahlte Anzahlung für das Fertighaus enthalten.
Das Erstgericht sprach aus, daß die Klagsforderung mit S 18.858,-- sA zu Recht bestehe; die Gegenforderung bestehe mit S 227.717,-- nicht zu Recht. Die weitere Gegenforderung von S 107.173,27 wies es zurück. Das Erstgericht erkannte die Beklagten zur ungeteilten Hand schuldig, dem Kläger S 18.858,-- sA zu zahlen. Das Mehrbegehren wies es ab.
Die Parteien hätten einen einheitlichen Kaufvertrag über eine Liegenschaft samt Kellerrohbau geschlossen. Der unbehebbare Mangel des Kellerrohbaues sei ein behebbarer Mangel des Kaufobjektes. Den Beklagten stehe ein Preisminderungsanspruch zu. Die relative Berechnungsmethode brauche nicht angewendet zu werden, weil der auf den Kellerrohbau entfallende Betrag im Kaufvertrag ausgewiesen sei. Um diesen Betrag sei der Kaufpreis zu mindern. Der Kläger könne sich nicht darauf berufen, daß in den S 450.000,-- auch andere Aufwendungen enthalten seien, weil er die Aufwendungen den Beklagten nicht offengelegt habe. Bei der Preisminderung seien auch die Abbruchskosten zu berücksichtigen; auch diese Kosten seien vom Gesamtpreis abzuziehen. An die Beurteilung der Beklagten, daß es sich dabei um einen Schadenersatzanspruch handle, sei das Gericht nicht gebunden. Die Beklagten seien nicht in Annahmeverzug. Der Kläger habe nie angeboten, den Kellerrohbau zu entfernen. Die Mängel des Rohbaues seien weder offenkundig gewesen, noch hätten die Beklagten darauf verzichtet, diese Mängel geltend zu machen. Die vorprozessualen Kosten könnten als öffentlich-rechtlicher Anspruch nicht gegen die Klagsforderung aufgerechnet werden. Für die Stornogebühr und die zurückgezahlte Anzahlung hafte der Kläger schon mangels Kausalität nicht. Die Beklagten hätten zu Recht S 450.000,-- und S 82.500,-- einbehalten; den Nachweis, auch S 18.858,-- zu Recht einbehalten zu haben, hätten sie nicht erbracht. Die Beklagten hafteten solidarisch, weil dies beim Kauf einer Liegenschaft durch mehrere Personen der Verkehrssitte entspreche.
Das Berufungsgericht sprach mit Teilurteil aus, daß die Klagsforderung mit S 101.358,-- zu Recht, die Gegenforderung hingegen nicht zu Recht bestehe. Es erkannte die Beklagten schuldig, dem Kläger S 101.358,-- sA zu zahlen.Das Berufungsgericht hob die angefochtene Entscheidung auf, soweit ein Teilbetrag von S 450.000,-- abgewiesen wurde. Es verwies die Rechtssache insoweit an das Erstgericht zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung zurück. Das Berufungsgericht sprach aus, daß die ordentliche Revision gegen das Teilurteil nicht zulässig, der Rekurs an den Obersten Gerichtshofzulässig sei.
Die Preisminderung durch Abzug des auf den Kellerrohbau entfallenden Kaufpreisteiles entspreche einer Teilwandlung ohne Rückstellung der mangelhaften Sache. Ein Austauschinteresse an einem Teil der Leistung habe aber gefehlt. Die bei Vertragsabschluß zugrunde gelegte Wertrelation zwischen Leistung und Gegenleistung müsse aufrechterhalten werden. Es sei jener Zustand herzustellen, der bestünde, hätten die Parteien den Vertrag in Kenntnis der Mängel geschlossen. Es sei unbestritten, daß der für den Kellerrohbau festgelegte Kaufpreisteil auch andere Aufwendungen des Klägers enthalten habe. Bei einvernehmlicher Unteilbarkeit sei eine Teilwandlung der Leistung gegen die Interessen des Gewährleistungspflichtigen nicht zulässig. Die Preisminderung sei nach der relativen Berechnungsmethode zu berechnen. Es fehlten jedoch Feststellungen über den objektiven Wert der Leistung ohne Mangel und den objektiven Wert, den die Liegenschaft mit dem mangelhaften Kellerrohbau gehabt habe. Der Kläger sei dem Verbesserungsbegehren nicht nachgekommen, so daß die Beklagten nunmehr Preisminderung verlangen könnten.
Das Gericht sei zwar nicht daran gebunden, daß die Beklagten die Abbruchskosten als Schadenersatz geltend machten. Es könne aber nur aufgrund des Vorbringens entscheiden, das die Beklagten dazu erstattet hätten. Die Beklagten hätten vorgebracht, der Kläger habe für den Fall des Abbruches rechtliche und wirtschaftliche Sanktionen angedroht, so daß die Beklagten vom Abbruch Abstand genommen hätten. Damit hätten die Beklagten kein rechtswidriges Verhalten des Klägers behauptet; das behauptete Verhalten sei aber jedenfalls auch nicht kausal für den den Beklagten durch die Abbruchskosten entstandenen Schaden. Für die von den Beklagten geltend gemachten vorprozessualen Kosten sei der Rechtsweg unzulässig. Die Beklagten hafteten nicht solidarisch; weder nach der Parteienabsicht noch nach der Verkehrssitte hafteten mehrere Erwerber einer Liegenschaft solidarisch.
Rechtliche Beurteilung
Der gegen den Aufhebungsbeschluß gerichtete Rekurs der Beklagten ist zulässig, weil eine Rechtsprechung zu einem gleichartigen Sachverhalt fehlt; er ist aber nicht berechtigt. Die gegen das Teilurteil gerichteten Revisionen des Klägers und der Beklagten sind mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage unzulässig.
1. Zum Rekurs der Beklagten
Die Beklagten sind der Auffassung, daß ihr Preisminderungsanspruch dem auf den Kellerrohbau entfallenden Teilkaufpreis von S 450.000,-- zuzüglich der Abbruchskosten entsprechen müsse. Eine "einvernehmlich festgelegte Unteilbarkeit der Leistung" sei weder behauptet noch bewiesen worden. Die gesonderte Bewertung zeige, daß die Parteien den Kellerrohbau gesondert behandeln wollten, sollte er die ausdrücklich zugesagten Eigenschaften nicht aufweisen.
Preisminderung steht beim Kaufvertrag zu, wenn Mängel behebbar oder wenn unbehebbare Mängel unwesentlich sind (§ 932 ABGB). Die Minderung führt zur Korrektur des Preises. Sie hat nach der herrschenden Meinung nach der relativen Berechnungsmethode zu erfolgen: Der geminderte Preis verhält sich zum vereinbarten Preis wie der objektive Wert der mangelhaften Sache zu deren objektivem Wert in mangelfreiem Zustand (stRsp ua SZ 54/88; SZ 62/185; Koziol/Welser10 I 258 mwN). Durch die relative Berechnungsmethode sollen die beim Vertragsabschluß zugrunde gelegten Wertrelationen zwischen Leistung und Gegenleistung aufrechterhalten bleiben (Koziol/Welser aaO).
Die Mängel des Kellerrohbaues waren, bezogen auf den Keller, unbehebbar; bezogen auf das Grundstück war der mangelhafte Kellerrohbau aber ein behebbarer Mangel. Der Kaufgegenstand konnte durch Entfernung des Rohbaues und Errichtung eines der Baubewilligung entsprechenden Kellers mangelfrei gestellt werden.
Ein behebbarer Mangel berechtigt zur Preisminderung. Der Kellerrohbau war völlig wertlos; die Kosten seiner Entfernung und einer ordnungsgemäßen Neuerrichtung lagen unter denen seiner Sanierung. Der Gesamtkaufpreis wäre um den nach dem Kaufvertrag auf den Kellerrohbau entfallenden Teilkaufpreis (zuzüglich Abbruchskosten) zu mindern, wenn Gesamtkaufpreis und Teilkaufpreis dem objektiven Wert der Liegenschaft und des Rohbaues entsprächen. Nach den Feststellungen waren aber in dem auf den Kellerrohbau entfallenden Teilkaufpreis auch sonstige Aufwendungen des Klägers enthalten.
Der objektive Wert der Liegenschaft (und nicht bloß des Kellerrohbaues) ist maßgebend, weil die Beklagten mit der Liegenschaft und dem Kellerrohbau eine einheitliche und damit als unteilbar zu behandelnde Sache erworben haben. Die Einheitlichkeit folgt schon aus der Natur der Sache; wer ein Grundstück mit einem Kellerrohbau erwirbt, hat im Regelfall kein Interesse an der unbebauten Liegenschaft oder - noch viel weniger - am Kellerrohbau allein. Die gesonderte Bewertung ist kein Gegenargument. Sie kann verschiedene Gründe haben; aus ihr folgt aber jedenfalls nicht, daß die einzelnen Teile ein gesondertes rechtliches Schicksal haben sollen, wenn ein Teil mangelhaft ist.
Ist ein Teil einer als unteilbar behandelten Sache mit einem unbehebbaren Mangel behaftet, so kann der Vertrag nicht teilweise, sondern nur allenfalls zur Gänze gewandelt oder es kann Preisminderung verlangt werden (Reischauer in Rummel, ABGB**2 § 932 Rz 6 mwN). Die Wertrelation zwischen Leistung und Gegenleistung bleibt nur erhalten, wenn der objektive Wert der mangelfreien Einheit dem objektiven Wert der mangelhaften Einheit gegenübergestellt wird.
Das Berufungsgericht hat die Entscheidung des Erstgerichtes demnach aus zutreffenden Gründen teilweise aufgehoben. Der Rekurs mußte erfolglos bleiben.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 52 Abs 1 ZPO.
2. Zur außerordentlichen Revision der Beklagten
Das Gericht ist nicht nur an die klägerischen Sachanträge gebunden, sondern auch an den geltend gemachten Anspruch. Ist kein bestimmter Rechtsgrund geltend gemacht worden, dann verstößt das Gericht nicht gegen die Vorschrift des § 405 ZPO, wenn es unter den in concreto möglichen Ansprüchen die Wahl trifft. Soweit aber ein bestimmter Rechtsgrund ausdrücklich geltend gemacht wird, ist das Gericht daran gebunden und darf der Klage nicht aus einem anderen Rechtsgrund stattgeben. Das gilt nicht nur für das Vorbringen des Klägers, sondern auch für Einwendungen des Beklagten (stRsp ua EvBl 1977/153; RIS-Justiz RS0037610).
Die Beklagten haben ihren Anspruch auf Ersatz der Abbruchskosten wiederholt ausdrücklich auf den Titel des Schadenersatzes gestützt. Damit war es dem Gericht verwehrt, die Kosten bei seiner Entscheidung über die Preisminderung zu berücksichtigen. Einem Zuspruch aus dem Titel des Schadenersatzes steht im übrigen, abgesehen vom unzureichenden Vorbringen der Beklagten, die Feststellung entgegen, daß der Kläger die Mängel des Kellerrohbaues nicht gekannt hat.
3. Zur außerordentlichen Revision des Klägers
Eine Solidarhaftung tritt auch ohne besondere Vereinbarung oder gesetzliche Anordnung immer dann ein, wenn eine solche Haftung in der Parteienabsicht oder nach der Verkehrssitte begründet ist (stRsp ua SZ 54/155 mwN; RIS-Justiz RS0017338).
Eine Verkehrssitte, daß mehrere Erwerber einer Liegenschaft solidarisch hafteten, besteht nicht; die Solidarverpflichtung einer Bietergemeinschaft im Zwangsversteigerungsverfahren wird aus den Bestimmungen der Exekutionsordnung abgeleitet (SZ 43/61). Ob nach der Parteienabsicht eine Solidarverpflichtung anzunehmen ist, hat keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung.