Spruch:
Der Revision wird Folge gegeben.
Das angefochtene Urteil wird dahin abgeändert, daß das Ersturteil wiederhergestellt wird.
Die klagende Partei ist schuldig, den beklagten Parteien die mit je S 28.595,-- (darin S 2.557,50 USt und S 13.250,-- Barauslagen) bestimmten Kosten der Verfahren zweiter und dritter Instanz binnen 14 Tagen bei Exekution zu ersetzen.
Text
Entscheidungsgründe:
Die Rechtsvorgängerin der Erstbeklagten und der Zweitbeklagte schlossen am 17.2.1986 folgende notariell beglaubigte Vereinbarung:
I.
Die K***** GesmbH ist ... grundbücherliche Alleineigentümerin von ... 622/10.000-stel Anteilen an der Liegenschaft EZ ***** der KG *****, Gerichtsbezirk *****, enthaltend das Grundstück ***** Acker samt darauf errichtetem Appartementhaus „*****“, untrennbar verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung top B 13. ...
II.
Festgestellt wird, daß Herr Börje E***** die unter I angeführten Liegenschaftsanteile von der Firma K***** GesmbH bereits außerbücherlich käuflich erworben hat.
Zur grundbücherlichen Sicherstellung des Wohnungseigentumsbewerbers sagt hiemit die Liegenschaftseigentümerin K***** GesmbH gemäß § 24a Abs 2 Wohnungseigentumsgesetz 1975 - WEG 1975, BGBl 417/1995 in der geltenden Fassung, Herrn Börje E*****, geboren *****, die Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes an den unter I. angeführten Liegenschaftsanteilen zu.
Die Firma K***** GesmbH erteilt hiemit ihre ausdrückliche Einwilligung, daß ob den ... 622/10.000-stel Anteilen an der Liegenshaft EZ ***** der KG *****, Gerichtsbezirk *****, untrennbar verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung top B 13 die Einräumung von Wohnungseigentum ... zugunsten von Börje E*****, geboren *****, angemerkt werden könne.
III.
Festgestellt wird, daß Herr Börje E***** finnischer Staatsbürger und Devisenausländer aus.
IV.
Die gegenständliche Einräumung von Wohnungseigentum erfolgt zur grundbücherlichen Sicherstellung des bereits außerbücherlich abgeschlossenen Kaufvertrages über die vereinbarungsgegenständlichen Liegenschaftsanteile. Eine wie immer geartete Gegenleistung für die Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes ist nicht vereinbart.
...
VII.
Die Firma K***** GesmbH erklärt ihre ausdrückliche Zustimmung, daß das gegenständliche Wohnobjekt ... Wohnung top B 13 ... vom Käufer Börje E***** uneingeschränkt unter Lebenden und von Todes wegen weiterveräußert oder verpfändet werden darf und verpflichtet sich die Firma K***** GesmbH bereits jetzt alle dazu erforderlichen Urkunden zu unterfertigen und sonstigen Erklärungen abzugeben.
VIII.
Die Firma K***** GesmbH räumt für sich und ihre Rechtsnachfolger im Besitz der vereinbarungsgegenständlichen Liegenschaftsanteile Herrn Börje E***** hinsichtlich dieser Liegenschaftsanteile das Vorkaufsrecht ein und nimmt dies Herr Börje E***** zur Kenntnis und an.
Zur Sicherstellung dieses Vorkaufsrechtes erteilt die Firma K***** GesmbH die ausdrückliche Einwilligung, daß ob den ihr gehörigen ... 622/10.000-stel Anteilen an der Liegenschaft EZ ***** der KG *****, Gerichtsbezirk *****, untrennbar verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung top B 13 ... das Vorkaufsrecht für Börje E*****, geboren *****, grundbücherlich einverleibt werden könne.
IX.
Herr Börje E***** erklärt ausdrücklich, daß mit grundbücherlicher Durchführung der vorliegenden Vereinbarung allfällige offene Kaufpreisreste hinsichtlich der vereinbarungsgegenständlichen Liegenschaftsanteile unverzüglich an die Firma K***** GesmbH ausbezahlt werden sowie allfällig treuhändig erliegende Kaufpreisgelder ausgefolgt werden dürfen.
Hingegen verpflichtet sich die Firma K***** GesmbH mit Ausfolgung des Kaufpreisrestes die gänzliche Lastenfreistellung der vereinbarungsgegenständlichen Liegenschaftsanteile grundbücherlich durchzuführen.
X.
Die Firma K***** GesmbH verpflichtet sich, die vertragsgegenständlichen Liegenschaftsanteile gemäß § 364c des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) ohne Zustimmung des Herrn Börje E***** weder zu belasten noch zu veräußern; dies bei sonstiger Verpflichtung zum Schadenersatz. ...
XI.
Diese Vereinbarung geht mit allen Rechten und Pflichten auf die beiderseitigen Gesamtrechtsnachfolger über.
XII.
Sollten einzelne Bestimmungen dieser Vereinbarung ungültig sein oder werden, dann soll dies die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht berühren.
...
XIV.
Festgestellt wird, daß die vorliegende Vereinbarung gemäß § 24a Abs 2 WEG 1975 mit der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum ausschließlich die Sicherung des Anwartschaftsrechtes des Wohnungseigentumsbewerbers bezweckt und sohin kein genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft unter Lebenden im Sinne des Salzburger GrundverkehrsG darstellt.
Die Vertragsparteien erklären hiemit ausdrücklich, vom ausgewiesenen Vertragsverfasser DDr.Manfred König ... umfassend über sämtliche behördliche Genehmigungsvoraussetzungen insbesondere nach dem DevisenG, dem GrunderwerbsteuerG und dem Salzburger GrundverkehrsG aufgeklärt worden zu sein.
XV.
Die Rechtswirkungen der gegenständlichen Vereinbarung bestehen
a) in der Wahrung des Ranges für den späteren Eigentumserwerb,
b) im Ausschluß des guten Glaubens Dritter hinsichtlich einer erneuten Wohnungseigentumsbegründung und
c) in der Begründung von Aussonderungsansprüchen des Wohnungseigentumswerbers in einem allfälligen Insolvenzverfahren des Wohnungseigentümers ...“
Die K***** Gesellschaft mbH ist bücherliche Eigentümerin der 622/10.000-stel Anteile an der Liegenschaft EZ ***** Grundbuch *****, mit denen Wohnungseigentum an der Wohnung B 13 verbunden ist. Die Erstbeklagte ist Gesamtrechtsnachfolgerin der K***** Gesellschaft mbH. Im Eigentumsblatt der genannten Liegenschaft wurde aufgrund der Vereinbarung vom 17.2.1986 hinsichtlich der Gegenstand der Vereinbarung bildenden Liegenschaftsanteile die Zusage der Einräumung des Wohnungseigentumsrechtes gemäß § 24a WEG an den Zweitbeklagten angemerkt.
Mit seiner am 7.2.1996 beim Erstgericht eingelangten Klage begehrt der Kläger die Feststellung der Nichtigkeit der Vereinbarung vom 17.2.1986, die Löschung der genannten bücherlichen Anmerkung und die Wiederherstellung des früheren Grundbuchsstandes. Die Vereinbarung vom 17.2.1986 sei ein Schein- oder Umgehungsgeschäft. Die Übertragung des Wohnungseigentums an den Zweitbeklagten hätte gemäß § 12 Abs 1 lit a SbgGVG 1974 der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedurft. Durch die Vereinbarung sollte dem Zweitbeklagten unter Umgehung dieses Erfordernisses eine eigentümerähnliche Stellung verschafft werden. Tatsächlich bewohne der Zweitbeklagte auch die Wohnung. Die Anmerkung gemäß § 24 Abs 2 WEG habe nicht den Zweck, nicht verbücherte Kaufverträge über Wohnungseigentumsanteile auf Dauer abzusichern. Es würden damit rechtsmißbräuchlich die grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsvorschriften umgangen.
Die Beklagten wendeten dagegen ein, daß dem Kläger die Klagsbefugnis nur für Rechtsgeschäfte zustehe, die nach dem Inkrafttreten des SbgGVG 1993 abgeschlossen worden seien. Dieses Gesetz wirke nicht zurück, weshalb dem Kläger die aktive Klagslegitimation fehle. Das auf vor dem 1.6.1994 abgeschlossene Rechtsgeschäfte anzuwendende SbgGVG 1986 kenne die Begriffe Schein- und Umgehungsgeschäft nicht und sehe auch keine Feststellungsklage und grundbücherliche Löschung derartiger Rechtsgeschäfte vor. Das hier angefochtene Rechtsgeschäft habe nicht der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gemäß § 8 Abs 1 SbgGVG 1986 bedurft. Das Vorliegen der Umgehungsabsicht bei den Vertragsparteien werde bestritten. Die Vertragsteile hätten lediglich ein Kaufanwartschaftsrecht für den späteren grundverkehrsbehördlich zu genehmigenden Eigentumserwerb sicherstellen wollen. Seit Inkrafttreten des EWR-Abkommens für Österreich mit 1.1.1994 gelte für den Zweitbeklagten die Gleichbehandlungsbestimmung des § 4 SbgGVG 1993.
Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Es vertrat die Rechtsansicht, daß sich das Klagerecht des Grundverkehrsbeauftragten nicht auf vor Inkrafttreten des SbgGVG 1993 abgeschlossene Rechtsgeschäfte beziehe. Den davor in Geltung gestandenen Grundverkehrsvorschriften sei das Klagerecht eines Grundverkehrsbeauftragten fremd gewesen. Das SbgGVG 1993 enthalte keine Rückwirkungsanordnung, weshalb der Klage das Rückwirkungsverbot des § 5 ABGB entgegenstehe. Dem Kläger fehle somit die Aktivlegitimation.
Das Berufungsgericht gab mit dem angefochtenen Urteil dem Klagebegehren statt. Ein Vertrag, mit dem das Erfordernis der behördlichen Genehmigung des Grunderwerbs umgangen werden solle, sei unerlaubt und ungültig. Die Vereinbarung vom 17.2.1986 stelle ein geradezu klassisches Umgehungsgeschäft eines genehmigungspflichtigen Eigentumserwerbs dar. Das SbgGVG 1993 enthalte keine Einschränkung, wonach der Grundverkehrsbeauftragte nur zur Anfechtung von nach Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossenen Rechtsgeschäften befugt sei. Das Vorliegen rechtsstaatlicher Bedenken gegen eine rückwirkende Klagebefugnis habe der Oberste Gerichtshof in seiner Entscheidung SZ 68/120 verneint. Durch die Einräumung der Klagebefugnis an den Grundverkehrsbeauftragten werde niemand im berechtigten Vertrauen auf die Rechtslage enttäuscht, sondern werde lediglich die Möglichkeit geschaffen, die Folgen eines schon im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gesetzwidrigen Rechtserwerbes auch tatsächlich zu beseitigen.
Den dagegen erhobenen Revisionen der Beklagten kommt Berechtigung zu.
Rechtliche Beurteilung
Der Oberste Gerichtshof hatte bereits in den Verfahren 4 Ob 2309/96d und 2 Ob 2352/96p gleichgelagerte Fälle zu entscheiden. Er führte dort im wesentlichen wie folgt aus:
Das Gesetz vom 20.Oktober 1993 über den Grundverkehr im Land Salzburg (Grundverkehrsgesetz 1993) LGBl Nr 152 - welches am 1.Juni 1994 in Kraft getreten ist (§ 44 Abs 1 dieses Gesetzes) - führte die Funktion des Grundverkehrsbeauftragten ein (§ 37 des Gesetzes), der - ohne bei der Besorgung seiner Aufgaben an Weisungen gebunden zu sein (§ 37 Abs 2) - die Einhaltung der Bestimmungen des Gesetzes in bezug auf die für die Zulässigkeit des Rechtserwerbes maßgebliche Benutzung der Grundstücke und die Vermeidung und Bekämpfung von Schein- und Umgehungsgeschäften wahrzunehmen hat (§ 37 Abs 3). Ihm kommt im Verfahren vor den Grundverkehrsbehörden Parteistellung zu (§ 37 Abs 4). Nach § 42 Abs 1 SbgGVG 1993 kann er Klage auf Feststellung erheben, daß ein Rechtsgeschäft nichtig ist, vor allem, weil es ein Schein- oder Umgehungsgeschäft ist. Diese Klage ist nach Ablauf von 10 Jahren nach Eintragung des Rechtsgeschäftes im Grundbuch nicht mehr zulässig.
Die Übergangsbestimmungen regeln die Frage, ob der Grundverkehrsbeauftragte auch auf Feststellung der Nichtigkeit solcher Schein- oder Umgehungsgeschäfte klagen kann, die schon vor dem Inkrafttreten des Gesetzes geschlossen worden waren, nicht. Sie legen lediglich fest, daß die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen grundverkehrsbehördlichen Verfahren nach den bisher geltenden Vorschriften zu Ende zu führen sind (§ 45 Abs 2 des Gesetzes) und daß Rechtsgeschäfte, die vor dem Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes abgeschlossen worden sind, dann nach den bisherigen Vorschriften zu behandeln sind, wenn der Zeitpunkt des Abschlusses des Rechtsgeschäftes durch eine öffentliche Urkunde nachgewiesen ist (§ 45 Abs 3 des Gesetzes).
Nach § 5 ABGB wirken Gesetze nicht zurück; sie haben deshalb auf vorhergegangene Handlungen und vorher erworbene Rechte keinen Einfluß. Diese Bestimmung legt den zeitlichen Geltungsbereich eines kundgemachten Gesetzes fest. Demnach sind nur die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes verwirklichten Sachverhalte nach dem neuen Gesetz zu beurteilen, vorher geschehene Handlungen und (analog) sonstige Sachverhalt sind aber wie vorher entstandene Rechte weiterhin dem alten Gesetz zu unterwerfen (Bydlinski in Rummel ABGB2 Rz 1 zu § 5 mwN). Der Gesetzgeber kann bei Erlassung eines neuen Gesetzes zwar die Rückwirkung ausdrücklich anordnen; dies muß jedoch aus dem Gesetz selbst zu entnehmen sein (Posch in Schwimann, Praxiskommentar zum ABGB Rz 1 zu § 5; EvBl 1977/110; EFSlg 32.691; JBl 1986, 390; 1 Ob 9/96 ua). Der zeitliche Geltungsbereich des § 5 ABGB ist allerdings nur für einmalige oder jene mehrgliedrigen oder dauernden Sachverhalte abgrenzbar, die zur Gänze in die Geltungszeit des neuen Gesetzes fallen. Sonst gelten die Rechtsfolgen des neuen Gesetzes für den Dauersachverhalt ab seinem Inkrafttreten (Bydlinski aaO; Posch aaO Rz 3 mwN; SSV-NF 3/134; EvBl 1985/34; JBl 1986, 390; SZ 62/34; 1 Ob 1/96).
Verfahrensgesetze sind zwar, sofern nicht ausdrücklich eine andere Regelung getroffen wurde, immer nach dem letzten Stand anzuwenden (Bydlinski aaO; Fasching LB2 Rz 130; SZ 55/17; SZ 63/223; NZ 1996, 44; 1 Ob 9/96). Das dem Landesgrundverkehrsbeauftragten eingeräumte Klagerecht ist aber keine Verfahrens-, sondern eine materiellrechtliche Regelung. Dem Kläger wurde damit ein Anspruch zuerkannt, den er vorher nicht hatte.
Wollte man dem Kläger das Recht zubilligen, die Nichtigkeit solcher Rechtsgeschäfte geltend zu machen, die schon vor dem Inkrafttreten des SbgGVG 1993 geschlossen wurden, dann würde dies eine Rückwirkung des § 42 dieses Gesetzes bedeuten. Der erkennende Senat hat zum Tiroler Grundverkehrsgesetz 1983 LGBl Nr 69 idF 1991/74, womit die Feststellungsklage des Landesgrundverkehrsreferenten eingeführt (§ 16a des Gesetzes) und gleichzeitig festgesetzt wurde, daß sich dieses Recht auch auf die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes bestehenden Schein- oder Umgehungsgeschäfte erstreckt (Art II Abs 4 LGBl 1991/74), ausgeführt, daß dagegen keine verfassungsrechtlichen Bedenken bestehen, weil kein uneingeschränktes verfassungsrechtliches Rückwirkungsverbot bestehe und rückwirkende Gesetze durch den Gleichheitssatz nicht ausgeschlossen sind, aber besonderer sie rechtfertigender Gründe bedürfen (SZ 68/120 mwN aus der Rechtsprechung des VfGH und dem Schrifttum). Damit wurde klar zum Ausdruck gebracht, daß die erwähnte Bestimmung des Tiroler Grundverkehrsgesetzes rückwirkende Kraft hat.
Wie der Kläger selbst einräumt, ist die Frage der Klagebefugnis nach § 42 SbgGVG 1993 in den Übergangsbestimmungen nicht geregelt. Daraus folgt aber nach dem oben Gesagten, daß der Kläger sein Klagerecht nicht rückwirkend erlangt hat. Soweit der Kläger meint, mangels entgegenstehender Regelungen ordne § 42 SbgGVG 1993 seine Klagebefugnis unabhängig davon an, ob das angefochtene Schein- oder Umgehungsgeschäft vor oder nach Inkrafttreten des SbgGVG 1993 abgeschlossen wurde, setzt er sich in Widerspruch zur Regel des § 5 ABGB.
Das SbgGVG 1993 enthält nicht nur keine ausdrückliche Rückwirkungsanordnung; eine solche kann dem Gesetz auch nicht auf dem Weg der Auslegung entnommen werden. Bedenkt man, daß dem Salzburger Landesgesetzgeber zweifellos das Tiroler Grundverkehrsgesetz 1991 bekannt war, das schon früher einen Landesgrundverkehrsreferenten eingeführt hatte und dabei ausdrücklich festgelegt hatte, daß dieser auch vor dem Inkrafttreten der Novelle abgeschlossene Schein- oder Umgehungsgeschäfte anfechten könne, deutet das Schweigen des Salzburger Gesetzgebers auf den Willen hin, eben eine inhaltlich andere Regelung zu treffen. Damit stehen auch die Gesetzesmaterialien im Einklang. Nach dem Bericht des Verfassungs- und Verwaltungsausschusses zur Vorlage der Landesregierung betreffend ein Gesetz über den Grundverkehr im Land Salzburg (Nr.37 Blg.z.StenProt. des Salzburger Landtages; 6.Session der 10. GP), erwartete der Gesetzgeber von der Möglichkeit einer Klage des Grundverkehrsbeauftragten auf Feststellung der Nichtigkeit „eine nicht gering einzuschätzende abschreckende Wirkung in bezug auf den beabsichtigten Abschluß von Schein- und Umgehungsgeschäften“. Daß der Landesgesetzgeber an die Feststellung der Nichtigkeit schon früher abgeschlossener Rechtsgeschäfte gedacht hätte, läßt sich diesen Ausführungen nicht entnehmen.
Der erkennende Senat tritt dieser nunmehr bereits von zwei Senaten des Obersten Gerichtshofes geäußerten Rechtsansicht bei. Diese Sachverhaltsbeurteilung vermag der Kläger auch nicht durch sein Vorbringen zu entkräften, daß das angefochtene Rechtsgeschäft einen gesetzwidrigen Zustand geschaffen habe, weshalb ein Dauersachverhalt vorläge. Nach dem Inhalt der Vereinbarung vom 17.2.1986 ist ein Dauerschuldverhältnis zwischen den Parteien nicht begründet worden. Der außerbücherliche Kaufvertrag ist abgewickelt (Punkte II und IV der Vereinbarung), das Wohnungseigentumrecht unentgeltlich eingeräumt (Punkt IV der Vereinbarung) und das Vorkaufsrecht begründet (Punkt VIII der Vereinbarung). Die Rechtswirkungen der Vereinbarung unterscheiden sich in ihrer Gesamtheit nicht von jenen eines - tatsächlich auch beabsichtigten - Kaufvertrages. Bei dieser Sachlage hat der Kläger nicht das Recht auf Feststellung der Nichtigkeit des von den Beklagten im Jahre 1986 abgeschlossenen Rechtsgeschäftes zu klagen.
Der Revision war daher Folge zu geben und das Ersturteil wiederherzustellen.