Spruch:
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die Beklagte ist schuldig, dem Kläger die mit S 8.112 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin S 1.352 Umsatzsteuer) binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Text
Entscheidungsgründe:
Mit Vertrag vom 9./22.November 1989 leaste die Beklagte von der Z-***** GmbH deren Liegenschaft EZ ***** und das darauf von der Leasinggeberin zu errichtende Gebäude. Der Leasingvertrag wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, konnte jedoch von beiden Vertragsteilen unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten zum Ende jedes Quartals aufgekündigt werden; die Beklagte verzichtete auf die Dauer von 25 Jahren auf die Ausübung des Kündigungsrechtes. Der Beklagten wurde das Recht eingeräumt, das Leasingobjekt für betriebliche Zwecke zu nutzen und - gegen vorherige schriftliche Anzeige an die Leasinggeberin - gänzlich oder teilweise unterzuvermieten. Die Leasinggeberin nahm die Verwendung des Leasingobjektes als Wohn- und Geschäftshaus zur Kenntnis.
Am 2.März 1992 schloß die Beklagte mit der Klägerin einen als Untermietvertrag bezeichneten Bestandvertrag über ein Geschäftslokal samt Lagerraum im Leasingobjekt. Dieses auf unbestimmte Zeit geschlossene Bestandverhältnis begann mit 1.April 1992. Die Beklagte verzichtete auf die Dauer von 15 Jahren auf die Kündigung des Vertrages. Nach Punkt 7. des Bestandvertrages verpflichtete sich die Klägerin, eine Mietkaution in der Höhe von drei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer zu hinterlegen. Diese Kaution sollte zugunsten der Beklagten als Vermieterin verfallen, wenn
a) der Mieter trotz der erfolgten Bewilligung der Gewerbe- und Baubehörde vom Betriebsobjekt zurücktritt oder aus irgendeinem Grunde das Mietobjekt nicht bezieht;
b) der Mieter gegenüber dem Vermieter schadenersatzpflichtig wird, insbesondere der Vermieter Investitionen tätigt, zu denen er sich auf Grund dieses Vertrages verpflichtet hat, bzw Investitionen, die mit Wiederherstellung des Bestandobjektes in den vorigen Zustand verbunden sind,
c) der Mieter bei Beendigung des Bestandverhältnisses Mietzinsrückstände aufweist bzw der Vermieter nach Beendigung des Bestandverhältnisses Renovierungsarbeiten am Bestandobjekt durchzuführen hat.
In Erfüllung dieser Vertragsbestimmung übergab die Klägerin der Beklagten am 30.März 1992 ein Sparbuch mit dem Einlagestand von S
115.665.
Die Beklagte schloß noch über vier weitere Geschäftslokale im Leasingobjekt solche Untermietverträge ab. Da sie in der Folge mit der Zahlung der Leasingraten in Verzug geriet, klagte die Leasinggeberin zu 5 C ***** des Bezirksgerichtes V***** auf die Zahlung der offenen Raten; im Verfahren erklärte sie dann die Auflösung des Leasingvertrages gemäß dessen Punkt XI. und erhob auch ein Räumungsbegehren. In diesem Verfahren schlossen die Leasinggeberin und die Beklagte am 27.November 1992 einen Vergleich, dessen Punkte 8. und 9. wie folgt lauteten:
"8. Der Leasingvertrag vom 22.11.1989 wird per 30.11.1992 einvernehmlich aufgelöst. Die Klägerin nimmt zur Kenntnis, daß das Leasingobjekt untervermietet ist und hält per 1.12.1992 die Beklagte ... schad- und klaglos.
9. Als Verrechnungsstichtag wird der 30.11.1992 vereinbart. Bis zum 30.11.1992 (einschließlich) entstandene Verbindlichkeiten aus der Nutzung der Liegenschaft (wie Nebenabreden zu den Untermietverträgen, Aufträge an Dritte, Haftungen wegen Verletzung der Streupflicht etc.), hat (die Beklagte) zu erfüllen. Verbindlichkeiten, die nach dem 1.12.1992 (einschließlich) entstehen, trägt die Klägerin."
Nach Punkt 11. des Vergleiches waren damit sämtliche wechselseitigen Ansprüche welcher Art auch immer zwischen der Beklagten und ihrem Ehemann einerseits und der Leasinggeberin andererseits bereinigt und verglichen.
Nach der Auflösung des mit der Beklagten abgeschlossenen Leasingvertrages stellte sich die Liegenschaftseigentümerin und bisherige Leasinggeberin gegenüber den "Untermietern" von Geschäftslokalen im Leasingobjekt auf den Standpunkt, daß die mit ihnen abgeschlossenen Verträge ebenfalls beendet und mit ihr neue Verträge zu geänderten Bedingungen abzuschließen seien, akzeptierte aber schließlich den jedenfalls von den vier anderen "Untermietern" vertretenen Standpunkt, daß die mit der Beklagten abgeschlossenen Mietverträge weiterhin gültig seien. Ob und allenfalls welche Vereinbarungen zwischen der Klägerin und der Leasinggeberin nach Auflösung des Leasingvertrages getroffen worden sind, ist nicht bekannt. Die Klägerin kündigte in einem Schreiben vom 11.Jänner 1993 der Beklagten Schadenersatzansprüche wegen des Nichteintrittes der Liegenschaftseigentümerin in den Untermietvertrag vom 2.März 1992 und auch die Rückforderung des als Kaution übergebenen Sparbuches an.
Die Liegenschaftseigentümerin schloß am 1.Dezember 1994 mit KR Erwin H***** einen neuen Leasingvertrag.
Mit der Behauptung, daß das zwischen der Beklagten und ihr bestandene Untermietverhältnis mit der Auflösung des Leasingverhältnisses beendet worden sei, begehrt die Klägerin von der Beklagten die Herausgabe des als Kaution übergebenen Sparbuches; die Beklagte könne sich von dieser Verpflichtung auch durch Zahlung von S 115.665 sA befreien; hilfsweise begehrt die Klägerin die Übergabe des Sparbuches an an die Liegenschaftseigentümerin. Gründe für die Inanspruchnahme der Kaution durch die Beklagte seien nicht eingetreten. Die zwischen der Beklagten und der Liegenschaftseigentümerin getroffene Vereinbarung berühre den Anspruch der Klägerin auf Rückstellung der Kaution nicht.
Die Beklagte beantragt die Abweisung des Klagebegehrens. Die von ihr abgeschlossenen Bestandverträge seien Hauptmietverträge gewesen, die durch die Auflösung des Leasingvertrages nicht beendet worden seien. Die bisherige Leasinggeberin habe die bestehenden Mietverträge als Hauptmietverträge akzeptiert und sei in sie eingetreten. Da der zwischen ihr und der Klägerin abgeschlossene Bestandvertrag nach wie vor aufrecht sei, habe die Klägerin keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Im übrigen könne ein solcher Anspruch nur gegen die in den Bestandvertrag eingetretene Liegenschaftseigentümerin gerichtet werden. Alle wechselseitigen Ansprüche zwischen der Beklagten und der Liegenschaftseigentümerin seien mit dem Vergleich vom 27.November 1992 bereinigt und verglichen worden.
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt. Nach der bei Abschluß des Mietvertrages geltenden Rechtslage (§ 2 Abs 1 MRG idF vor Inkrafttreten des 3. WÄG) habe der Mieter oder Pächter auch eines ganzen Hauses nur Untermietverträge abschließen können, welche mit Auflösung des Hauptmietverhältnisses unabhängig von einer allenfalls vereinbarten längeren Vertragsdauer automatisch beendet worden seien. Eine Anerkennung als Hauptmieterin im Sinne des § 2 Abs 3 MRG habe die Klägerin nicht angestrebt. Die Leasinggeberin sei daher in den zwischen den Streitteilen abgeschlossenen Bestandvertrag nicht eingetreten. Da somit dieser Vertrag mit Auflösung des Leasingverhältnisses beendet worden sei, habe die Beklagte die Kaution zurückzustellen.
Das Berufungsgericht bestätigte dieses Urteil und sprach aus, daß die ordentliche Revision zulässig sei. Die Vereinbarung, daß der Mieter zugunsten des Vermieters eine Kaution zu erlegen hat, begründe eine Pfandbestellung für künftige Forderungen. Dadurch solle eine Deckungsfonds zugusten des Vermieters, insbesondere für Mietzinszahlungen und zur Sicherstellung für allfällige Schäden am Bestandobjekt, geschaffen werden. Ein als Kaution hingegebenes Sparbuch sei anders als eine Barkaution ein regelmäßiges Pfand, das der Pfandnehmer nur durch Behebung des Guthabens verwerten könne. Bis dahin bleibe der Verpfänder Eigentümer. Der Gläubiger sei nur Zug-um-Zug gegen Tilgung der Schuld zur Rückstellung der Pfandsache verpflichtet. Diese Pflicht trete in der Regel erst dann ein, wenn klargestellt ist, daß eine Forderung, für welche die Kaution haften sollte, nicht mehr bestehe oder nicht mehr entstehen könne. Das sei mangels gegenteiliger Vereinbarung erst mit der Rückstellung des Bestandgegenstandes der Fall, falle doch erst ab diesem Zeitpunkt die Sicherungsfunktion der Kaution weg und beginne die Frist zur Geltendmachung von Ansprüchen des Bestandgebers gemäß § 1111 ABGB zu laufen.
Durch die aus welchen Gründen immer eintretende Beendigung des Hauptmietvertrages ende auch die Untermiete, selbst wenn sie auf längere Zeit abgeschlossen wurde. Setze man den Leasingnehmer dem Hauptmieter gleich, dann habe die Aufhebung des Leasingvertrages mit 30. November 1992 (ohne Vereinbarung einer Vertragsübernahme zwischen Leasinggeber, Leasingnehmer und Bestandnehmer) auch zur Beendigung des "Untermietvertrages" geführt und - da die Beklagte nicht einmal behauptet, geschweige denn bewiesen habe, daß noch gesicherte Forderungen aus diesem Vertrag bestünden oder entstehen könnten - die Verpflichtung zur Rückgabe der Kaution ausgelöst. Einer Rückstellung des Bestandgegenstandes an die Beklagte habe es in diesem Falle nicht bedurft, weil zwischen den Beteiligten offensichtlich darüber Einigkeit bestanden habe, daß die Bestandnehmer die vermieteten Geschäftslokale weiterhin benützen.
Soweit sich die Beklagte darauf berufe, daß der Bestandnehmer bei Vermietung einer Sache durch den Mieter oder Pächter des ganzen Hauses Hauptmieter werde, habe der Oberste Gerichtshof diese Rechtsansicht in SZ 61/13 ausdrücklich abgelehnt. Der Oberste Gerichtshof habe - für den Geltungsbereich des MRG vor dem 3. WÄG - den Standpunkt vertreten, daß eine Gleichbehandlung von Eigentümer und "Generalmieter" des gesamten Hauses nicht mehr gerechtfertigt sei. Die Beklagte vermöge keine überzeugenden Argumente dagegen vorzubringen. Die Beklagte habe auch im Verfahren erster Instanz nicht geltend gemacht, daß § 2 MRG auf den Mietgegenstand nicht Anwendung finde.
Allerdings sei die vom Erstgericht vorgenommene rechtliche Gleichsetzung des zwischen der Liegenschaftseigentümerin und der Beklagten abgeschlossenen Leasingvertrages mit einem Hauptmietvertrag fraglich. Hier sei offenbar ein Finanzierungsleasing vorgelegen. Es erscheine daher durchaus vertretbar, den Leasingnehmer einem Fruchtnießer der Liegenschaft gleichzuhalten. Dann seien aber gemäß § 2 Abs 1 MRG die von ihm abgeschlossenen Mietverträge Hauptmietverträge. Solche Verträge endeten nicht mit dem Fruchtgenußrecht; der Eintritt des Eigentümers in den Mietvertrag geschehe unter sinngemäßer Anwendung des § 1120 ABGB und des § 2 Abs 1 MRG. Diese Bestimmungen sähen bei Einzelrechtsnachfolge auf der Bestandgeberseite (auch bei Endigung des Fruchtgenußrechtes oder des fruchtgenußähnlichen Verwertungsrechtes) eine vom Willen der Beteiligten unabhängige, kraft Gesetzes wirksam werdende Übernahme des Bestandvertrages durch den Erwerber des Bestandgegenstandes vor. Es läge eine beschränkte Vertragsübernahme vor. § 2 Abs 1 MRG habe gegenüber § 1120 ABGB die Bindung des Rechtsnachfolgers auf alle mit der Beendigung des Mietverhältnisses zusammenhangenden Vertragsbestimmungen, wie bestimmte Vertragsdauer, Kündigungsverzicht, abweichende Kündigungsfristen und -termine, erweitert, doch könne weder aus dieser Bestimmung noch aus § 1120 ABGB abgeleitet werden, daß eine zur Besicherung künftiger Bestandzinsforderungen übergebene Kaution in jedem Fall allein auf Grund des automatischen Eintritts des Rechtsnachfolgers in den Bestandvertrag auf diesen übergehe. Diese Bestimmungen bewirkten auch den Übergang der Bestandzinsforderung auf den neuen Bestandgeber. Mit der Zession einer Forderung, die durch ein rechtsgeschäftlich begründetes Pfand gesichert ist, gehe aber nicht ohne weiteres auch das Pfandrecht auf den Erwerber über. Dieses müsse vielmehr vom Altgläubiger auf den Neugläubiger besonders übertragen werden. Daß hier ein solcher Übertragungsakt stattgefunden hätte, sei weder behauptet noch festgestellt worden. Da das Pfandrecht keinen selbständigen Zweck, sondern bloß Sicherungsfunktion habe, erlösche es im Fall der Übertragung der Forderung ohne das Pfandrecht, außer es verbliebe ein Teil der pfandrechtlich besicherten Forderung beim Altgläubiger; daß solche noch durch die Kaution besicherte Rückstände existierten oder jemals existiert hätten, habe die Beklagte nicht einmal behauptet. Nach § 1369 ABGB sei sie auf Grund des Pfandvertrages zur Rückgabe des Pfandes verpflichtet; diese Pflicht bestehe ohne Rücksicht auf das Eigentum an der Pfandsache. Da die Beklagte den Beweis, daß weitere Forderungen noch entstehen könnten, nicht erbracht habe, sei sie auch im Fall eines Eintrittes der Leasingnehmerin in den zwischen ihr und der Klägerin abgeschlossenen Bestandvertrag zur Herausgabe der Pfandsache an die Klägerin verpflichtet.
Rechtliche Beurteilung
Die gegen dieses Urteil erhobene Revision der Beklagten ist nicht berechtigt.
Der Bestandverttrag zwischen den Streitteilen wurde vor dem Inkrafttreten des 3. Wohnrechtsänderungsgesetzes (3. WÄG) BGBl 1993/800 mit 1.März 1994 (III. Abschnitt Abs. 1 dieses Gesetzes) abgeschlossen. Wie schon die Vorinstanzen zutreffend ausgeführt haben, ist daher für die Beurteilung der Frage, ob dieser Vertrag ein Haupt- oder ein Untermietvertrag war, § 2 Abs 1 MRG idF vor dem 3. WÄG, also in seiner ursprünglichen Fassung, heranzuziehen. Danach lag Hauptmiete vor, "wenn der Mietvertrag mit dem Eigentümer oder Fruchtnießer der Liegenschaft oder, sofern der Mietgegenstand im Wohnungseigentum steht, mit dem Wohnungseigentümer geschlossen" wurde.
Vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsgesetzes mit 1.Jänner 1982 (§ 58 Abs 1 MRG) kannte das Mietengesetz keine Definition der Begriffe der Haupt- und Untermiete. Aus § 1098 ABGB wurde zunächst abgeleitet, daß ein Untermietverhältnis immer dann gegeben ist, wenn der Bestandgegenstand vom Hauptmieter vermietet wird (MietSlg 24.148/5 ua), und Hauptmiete anzunehmen ist, wenn die Sache vom Eigentümer vermietet wird (MietSlg 18.109/14). In Lehre und Rechtsprechung entwickelte sich dann der Grundsatz, daß der Bestandnehmer bei Vermietung einer Sache durch den - wenngleich bloß obligatorisch berechtigten - Fruchtnießer Hauptmieter wird (SZ 19/131; SZ 57/155 ua). Dieser Grundsatz wurde in der Folge auch auf jene Mietverträge angewandt, die der Pächter oder Mieter eines ganzen Hauses oder selbständiger Teile davon begründete, wobei allerdings auch im Fall des Mieters der Vertragszweck darauf gerichtet gewesen sein mußte, diesem die gewinnbringende Verwertung der Bestandobjekte durch Weitergabe zu ermöglichen (SZ 57/155 ua).
§ 2 Abs 1 MRG brachte sodann die oben wiedergegebene Legaldefinition. Die Frage, ob trotz dieser Begriffsbestimmung die bisherige Rechtslage gleichgeblieben ist, war im Schrifttum umstritten. In SZ 61/13 = EvBl 1988/4 = WoBl 1988/67 = MietSlg 40.225/4 sprach der Oberste Gerichtshof im Hinblick auf das in § 2 Abs 3 MRG geschaffene Instrument des "nominellen" Untermieters, im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 1 MRG die Anerkennung als Hauptmieter zu erreichen, aus, daß es zum Schutz solcher Untermieter der von der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes entwickelten Konstruktion, Eigentümer und "Generalmieter" gleich zu behandeln, nicht mehr bedürfe. Wenn der Gesetzgeber in Verfolgung des erklärten Anliegens in Kenntnis der von Lehre und Rechtsprechung entwickelten Grundsätze neben dem Eigentümer nur den Fruchtnießer und Wohnungseigentümer anführe, so könne ihm nicht unterstellt werden, daß er unter dem Begriff "Fruchtnießer" auch den "Generalmieter" oder "Generalpächter" im Sinn der bisherigen Rechtsprechung habe erfassen wollen. Damit schloß sich der Oberste Gerichtshof der überwiegenden Lehre zu dieser Frage (Würth/Zingher, MRG2 Anm 2 zu § 2; Palten [Das neue MRG 190]; Call/Tschütscher [Mietrechtsgesetz, 100 Fälle mit Lösungsvorschlägen, Fall 67, 247]) an. Der erkennende Senat hält an dieser Auffassung fest.
Soweit das Berufungsgericht meinte, die Beklagte sei im Hinblick auf die Ausgestaltung ihres mit der Liegenschaftseigentümerin geschlossenen Leasingvertrages einer Fruchtnießerin gleichzuhalten, so daß die von ihr geschlossenen Bestandverträge Hauptmietverträge seien, kann dem nicht gefolgt werden:
Die Fruchtnießung ist das Recht, eine fremde Sache mit Schonung der Substanz ohne alle Einschränkung zu genießen (§ 509 ABGB); es ist ein dingliches Recht (§ 472 ABGB) auf volle Nutzung einer fremden Sache (Petrasch in Rummel, ABGB2, Rz 1 zu § 509). Daß ein Leasingvertrag mit Bedingungen, wie sie für die Beklagte gegolten haben, keinen Fruchtgenuß in diesem Sinn einräumt, unterliegt keinem Zweifel, zeigen doch schon die verschiedenen Beschränkungen der Nutzung des Leasingobjektes durch die Beklagte laut Punkt VI. des Leasingvertrages, daß die Leasingnehmerin die Liegenschaft der Leasinggeberin nicht "ohne alle Einschränkung" verwenden konnte; vielmehr durfte sie das Leasingobjekt nur für "behördlich, gesetzlich und vertraglich zulässige Zwecke" (Abs 3), insbesondere nur als Wohn- und Geschäftshaus verwenden (Abs 3); sie war auch in der Untervermietung nicht völlig frei (Abs 2).
Es trifft freilich zu, daß zwischen Leasingvertrag und Fruchtgenuß Übereinstimmungen bestehen (Nitsche, "Zur Rechtsnatur des Leasings", ÖJZ 1974, 29 ff, 61 ff [68]); dennoch ist Leasing kein echter usus fructus, sondern ein nach Obligationenrecht zu beurteilender Innominatkontrakt, durch den ein Dauerschuldverhältnis eigener Art begründet wird (Nitsche aaO). Mag man Nitsche (aaO) auch darin zustimmen, daß die gesetzlichen Regeln und die Literatur zum Fruchtgenuß allenfalls als Hilfe für Vertragsauslegung und Ergänzung fehlender Bestimmungen in Leasingverträgen herangezogen werden können, so folgt daraus noch nicht die Rechtfertigung dafür, den Leasingnehmer einem Fruchtnießer insoweit gleichzuhalten, als die von ihm abgeschlossenen Bestandverträge Hauptmietverträge seien. Ein Analogieschluß setzt eine Gesetzeslücke voraus, dh also, daß der Rechtsfall nach dem Gesetz nicht beurteilt werden kann, jedoch von Rechts wegen einer Beurteilung bedarf (Bydlinski in Rummel, ABGB2, Rz 2 zu § 7). Es muß also eine "planwidrige Unvollständigkeit", dh eine nicht gewollte Lücke, vorliegen (SZ 49/45; SZ 50/45; JBl 1987, 254 uva; Bydlinski aaO).
Für einen solchen Analogieschluß fehlen hier die Voraussetzungen. Der Gesetzgeber wollte nur die vom Eigentümer und Fruchtnießer der Liegenschaft (und vom Wohnungseigentümer) geschlossenen Bestandverträge als Hauptmietverträge verstanden wissen. Die von der Rechtsprechung vor dem MRG entwickelten Grundsätze dienten - wie in SZ 61/13 dargelegt wurde - dazu, dem Schutzzweck des Mietengesetzes möglichst zum Durchbruch zu verhelfen. Der Versuch, das über eine Erweiterung des Begriffs der Hauptmiete zu erreichen, wurde durch die Schaffung der Möglichkeit, die "Scheinuntermiete" - ein Umgehungsgeschäft, wonach der Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung durch den Hauptmieter und zur Umgehung der dem Hauptmieter nach dem MRG zustehenden Rechte geschlossen wurde (Würth aaO Rz 9 zu § 2 MRG) - in einem vereinfachten und kostensparenden Außerstreitverfahren zu bekämpfen, entbehrlich. Das gilt auch für den Fall, daß ein Leasingnehmer den Bestandvertrag geschlossen hat; ein Bedürfnis, diesen dem Fruchtnießer gleichzustellen, ist daher nicht zu sehen. Der Rechtsansicht des Erstrichters ist somit zuzustimmen.
Wie schon die Vorinstanzen richtig erkannt haben, führt die Beendigung des Hauptmietvertrages - hier also des Leasingvertrages - auch zum Ende des Untermietverhältnisses, selbst wenn dieses auf längere Zeit abgeschlossen worden wäre (Würth aaO Rz 8 zu § 1112; MietSlg 38.193 ua).
Ist aber das Vertragsverhältnis zwischen den Streitteilen beendet worden, dann hat die Beklagte, die keinen Grund dafür anzuführen vermochte, weshalb die Kaution im Sinne des Punktes 7. des Vertrages zu ihren Gunsten verfallen wäre, diese zurückzustellen. Selbst wenn die Liegenschaftseigentümerin nun ihrerseits mit der Klägerin ein Hauptmietverhältnis begründet hätte, bedeutete dies nicht, daß sie in den Mietvertrag zwischen den Streitteilen im Sinn des § 1120 ABGB, § 2 Abs 1 MRG eingetreten wäre.
Die in der Revision behandelte Frage, ob bei Annahme eines Hauptmietverhältnisses zwischen den Streitteilen der mit der Klage geltend gemachte Anspruch zu bejahen wäre, braucht nicht untersucht zu werden.
Die geltend gemachte Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens liegt nicht vor (§ 510 Abs 3 ZPO).
Diese Erwägungen führen zur Bestätigung des angefochtenen Urteils.
Der Ausspruch über die Kosten des Revisionsverfahrens gründet sich auf §§ 41, 50 Abs 1 ZPO.